（民商法学专业论文）小区车库、车位权属法律研究.pdf

小区车库、车位权属法律研究 1 内容摘要 随着我国经济社会的发展，居民生活水平不断提高，汽车在日常生活中扮演 的角色越来越重要。加之一系列汽车消费优惠政策的出台，汽车消费市场近些年 来一直非常火爆。 私家车保有量的不断攀升， 导致对车库、 车位的需求不断增大， 紧俏的市场使得车库、车位的价格水涨船高，有关小区车库、车位权属的争议也 越来越多。 早在物权法出台前，有关小区车库、车位的权属争议就在理论界和实务 界引发了广泛讨论。2007 年出台的物权法的第 74 条以及两年后最高人民法 院颁布的关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 （以下简称区分所有权解释 ）对于小区车库、车位问题进行了规定，为小区 车库、车位权属的界定提供了法律依据。但是相关的规定单薄而笼统，在面对复 杂的小区车库、 车位权属争议时， 没能有效的解决纷争。 权属之争涉及多方利益， 缺乏理论基础和可操作性的规定很难让人信服，也不可能实现利益的平衡。 本文从小区车库、车位的类型和性质入手，对比分析学界和理论界提出的判 断标准和归属原则，提出了对小区车库、车位进行类型化分析以确定其权利归属 的观点，结合各类型车库、车位的自身特点和法律特征确定归属原则。在考察我 国现有制度的基础上，对配套规定进行细化，阐明建筑区分所有体系下的理论基 础。在对其他国家或地区的相关立法进行比较分析后，结合我国现有的立法环境 提出了几个完善立法的建议。全文共分成五个部分： 第一部分是小区车库、车位的概述。先给出了车库、车位的定义，对车库、 车位按照表现于外的空间状态进行分类，主要分为地表、架空层和地下车库、车 位，并对各类型的特征进行描述。然后讨论了小区车库、车位的法律性质，列举 了独立物、添附物、配套设施和从物四种学说，通过对各学说理论基础和法律适 用效果的比较，认为小区车库、车位系属于独立物。 第二部分是小区车库、车位的权利归属。这部分主要对主流的小区车库、车 位归属的判断标准和学说进行梳理和评析。判断标准包括有土地使用权权属标 准、投资状况标准和建筑规划标准；归属学说包括有开发商所有说、业主所有说 西南政法大学硕士学位论文 2 和约定权属说。首先对各个标准和学说的基本理论进行阐述，然后从正反两个方 面分析，得出了单一标准和学说不能解决所有争议的结论。在认可面积公摊标准 和约定权属说存在相对合理性的基础上，主张要分类型确定车库、车位权属。现 有立法中的有关规划内外的分类并不足以解决理论与实践的问题， 进而提出了本 文的观点，依据外在空间表现类型确定车库、车位权属。 第三部分是我国车库、车位权属立法分析。这部分从车库、车位服务于小区 业主这一主要功能的立法保障入手，分析了“首先满足业主的需要”中的首先满 足权和业主的需要这两个概念的法律内涵， 并对违反该规定的法律后果进行了明 确，将该条款认定为效力性强制规范。讨论了在建筑物区分所有权体系下，各类 型车库、车位权属适用的理论基础，即确定为专有部分或共有部分的可行性。在 现有立法的基础上，构建周详的约定权属制度，包括适用客体的明确，参与主体 的限制，约定行为的约束等。 第四部分是车库、车位权属的比较立法。这部分主要考察了美国、德国、法 国、日本以及我国台湾地区立法中对车库、车位权属的规定。大致将这些规定分 为两种模式，一种是业主共有所有权；另一种是界定为专有部分，单独成立所有 权。在比较两种模式优劣和综合考虑我国现实情况基础上，本文认为我国并不具 备一体化的立法土壤， 但是日本立法中有关独立性的判断标准和我国台湾地区立 法中自行增设停车位制度都为我国提供了可以借鉴的经验。 第五部分是完善立法之建议。主要从类型化分析确定小区车库、车位权属、 纳入不动产登记制度进行规范、自行增设车库、车位制度的引入和明确地方政府 对业主委员会的指导义务四个方面提出了完善我国立法的建议。 其中类型化分析 确定权属立法建议中既有归属原则， 也有对开发商权利义务的限定和对业主利益 的保护规定。不动产登记是不动产物权的公示方法，车库、车位争议的解决最终 都要落脚于权利的彰显，纳入不动产登记制度进行规范有利于定纷止争。 关键词：车库、车位；约定权属；建筑物区分所有权；首先满足权 小区车库、车位权属法律研究 3 abstract with the economic and social development, car becomes more and more important. the government issued a series of preferential policies to increase the amount of private cars which comes with increasing demand for the parking garage. parking space ownership dispute also becomes more and more frequently. before the property law issued, the disputations about ownership of the residential district of the parking garage caused widely discussion in the theory circle and the practice circle. the property law article 74 and promulgated by the supreme peoples court, set rules about community garage of parking problems. but the laws is not perfect relevant. the existing legislation is not able to resolve the dispute. this problem is related to many interests, the laws which lack of theoretical basis and operability is difficult to convince. it is impossible to realize the balance of interests. this paper begins with the garage parkings types and properties. through comparison and analysis of the theoretical circles, comes with the judgment standard and the ownership principle parking for typed analysis in order to determine the attribution of right. different types of parking garage belong to different ownership principle. under investigating existing rules, we formulate concrete rules and put forward several suggestions to perfect the law. full text is divided into five parts: the first part is the overview of parking garage. the definition and division of the parking garage comes first. on the base of the space characteristics, its divided into surface, empty space and underground garage. with describing the characteristics of each type, we discuss the legal nature of parking spaces. list of four theories include the independent content, apposition objects, supporting facilities and from content. compared each theory based on theoretical basis and legal application effect of each theory, we hold views that community garage, parking system belongs to independent objects. the second part is right ownership the parking garage. analyze and comment the theory of the judgment standard, which includes land ownership standard, investment situation standard and construction planning standards. including all developers theory, the owner agreed and ownership theory. then analyze them from positive and 西南政法大学硕士学位论文 4 negative two aspects. then take out a conclusion that a single standard and theory cant solve all disputes. on the basis of agreement to equally shared area standard and reasonable of agreed ownership theory, we hold the view that we should classification to determine type parking garage, ownership. the existing legislation cant solve the problem of theory and practice, and then put forward the point of this article. determine the parking garage ownership on the basis of outer space performance type. the third part is the parking garage, ownership legislation analysis. this part from the garage, the main function of the parking service to owners of the community legislation safeguard, this paper analyzes to meet the needs of the owners first first meet the needs of the power and the owner of these two concepts, legal connotation, and the legal consequences for violation of the regulations, clear effect to the terms and conditions as mandatory rules. is discussed under the system of building differentiation ownership, various types of garage and parking space ownership applies theoretical basis, namely, identified as proprietary part or total of the feasibility of the part. in the existing legislation on the basis of building a comprehensive agreement the ownership system, including the applicable object explicitly, participate in the limitation of subject, agreed behavior constraints, etc. the fourth part is the garage, the comparison of car ownership legislation. this part mainly inspected the united states, germany, france, japan and china taiwan region legislation in the garage and parking ownership rules, roughly divided into two modes, one is the ownership of all the owners, the owner obtains the right to exclusive use of a specific, another kind is defined as proprietary parts, can be registered separately, separate ownership, transfer separately. when comparing two kinds of model and considering the reality in our country, on the basis of this article thinks that our country does not have the integration of the legislation of soil, but the japanese of the legislation about the independence of judgment standards and legislation in taiwan to increasing the number of parking spaces in the system are provided in our country can draw lessons from the experience. the fifth part is the suggestions of perfecting legislation. mainly from the typed analysis to determine the plot garage, parking space ownership and into the real estate registration system to specification, to open the garage, parking system and the introduction of clear the local government of obligation to the guidance of the owners committee four aspects put forward the suggestions of perfecting our countrys 小区车库、车位权属法律研究 5 legislation. typed analysis to determine the ownership legislation suggestions include the ownership principle, also have the rights and obligations of developers to protect the interests of the owners or limitation. real estate real right of realty registration is very methodical; garage, parking dispute solution ultimately rests on rights, and into the real estate registration system for standard check of dispute is beneficial to set. key words: garage and parking space; convention of the ownership; building differentiation ownership; right of first meet 西南政法大学硕士学位论文 6 目录 内容摘要 . 1 abstract . 3 目录 . 6 引言 . 1 一、小区车库、车位概述 . 2 （一）小区车库、车位的定义及分类 . 2 1.地表车库、车位. 2 （1）地面车库. 2 （2）地面车位. 3 （3）机械式立体车库. 3 2.架空层车库、车位. 3 （1）楼房架空层车库、车位. 3 （2）楼房屋顶平台车库、车位. 3 3.地下车库、车位. 3 （1）开发商自建地下车库、车位. 3 （2）人防工程地下车库、车位. 4 （二）小区车库、车位的法律性质 . 4 1.车库、车位是否为独立物（与物之成分相区分）. 4 2.车库、车位是否为添附物. 4 3.车库、车位是否为配套设施. 5 4.车库、车位是否为从物. 5 二、小区车库、车位的权利归属 . 7 （一）小区车库、车位权利归属的判断标准及评述 . 7 1.土地使用权权属标准. 7 2.投资状况标准. 7 3.建筑规划标准. 9 （二）车库、车位归属的主要学说及评述 . 10 小区车库、车位权属法律研究 7 1.开发商所有说. 10 2.业主所有说. 11 3.约定权属说. 12 (三)分类型确定车库、车位归属 . 14 1.当前立法中“规划内”与“规划外”车库、车位的区分 . 14 2.车库、车位归属类型化分析. 16 三、我国车库、车位权属立法分析 . 19 （一） “首先满足业主的需要”的理解 . 20 1.“首先满足业主的需要”的法律内涵. 20 2.“配置比例”的理解. 21 3.物权法74 条第 1 款的性质认定. 22 （二）类型化分析的区分所有权基础 . 22 1.专有部分的界定. 23 （1）专有部分的判断标准. 23 （2）界定为专有部分的可行性分析. 23 （3）界定为专有部分的法律意义. 24 2.共有部分的界定. 25 （1）共有部分的判断标准. 25 （2）界定为共有部分的可行性研究. 25 （3）界定为共有部分的法律意义. 26 3.约定权属下对“约定”的理解. 26 （1）约定的主体及客体. 26 （2）约定的方式. 27 （3）没有约定或约定不明时的归属. 28 四、车库车位权属的比较立法 . 28 （一）其他国家或地区车库、车位之立法 . 28 1.美国. 28 2.德国. 30 3.法国. 30 4.日本. 30 西南政法大学硕士学位论文 8 5.我国台湾地区. 31 （二）其他国家或地区立法的比较分析 . 32 五、完善立法之建议 . 33 （一）分类型确定车库、车位权属 . 33 （二）纳入不动产登记进行规范 . 35 （三）自行增设车库、车位制度的引入 . 36 （四）明确地方政府对业主委员会的指导义务 . 37 参考文献 . 38 小区车库、车位权属法律研究 1 引言 随着私家车在家庭中的普及度越来越高，小区业主对车库、车位的需求越来 越强烈。 在 物权法 颁布实行之前， 法律法规的缺位使得现实中有关小区车库、 车位的权利归属争议不断。在物权法制定过程中，学界和实务界对这一问题 展开了长时间的讨论。 理论界主流的车库、车位归属学说有开发商所有说、业主共有说以及约定权 属说。最终约定权属说在立法中被基本采纳， 区分所有权解释对车库、车位 做了进一步规定。值得肯定的是相关规定为界定权属提供了依据，在一定程度上 平衡了开发商与业主之间的利益， 促进车库、 车位经济效用的发挥， 肯定了车库、 车位与住宅单位在功能上的关联性。 但是现实中开发商与业主之间存在已久的利 益之争并没有因此而尘埃落定。究其原因，现有法律规定过于笼统，在没有配套 规定支持的情况下显得缺少可操作性， 一些概念的法律内涵有待进一步厘清和明 晰。 约定权属说自身体系的局限性一直为学者所诟病， 开发商在约定过程中具有 天然的优势，片面地依托意思自治原则不利于业主利益保护。学界在争论过程中 过多的将经济学的理论作为依据，有的甚至直接等价成法律规则，这一做法忽视 了车库、车位权属之争是物权上的问题，最终应交由物权理论确定。建筑物区分 所有体系下， 有关小区车库、车位权属确定的物权理论基础在于专有部分与共有 部分的区分。以上种种情况的存在使得这一论题仍需要我们进行耐心的研究。 有基于此，本文从小区车库、车位的概念和类型化分析入手，对其法律性质 进行探讨。通过比较学界存在的主流的判断标准、确定归属的主要学说的优劣， 结合价值理念提出了分类型确定归属规则的观点。以车库、车位的空间表现特征 为分类标准， 结合各类型的法律特征确定其归属， 而不是采用一体化的归属原则。 在比较分析其他国家或地区有关小区车库、车位权属的立法例的基础上， 吸收和 借鉴其中适合我国国情的立法经验，对我国立法之完善提出一些建议。 西南政法大学硕士学位论文 2 一、小区车库、车位概述 （一）小区车库、车位的定义及分类 小区车库、车位是建造于小区内的，用来停泊、存放车辆的场所。本文对小 区车库、车位的定义，采国内学者通说： “所谓车库，是指隶属于整个小区，具 有独立空间、以存放车辆为目的的附属建筑物。 ” “所谓车位，是指在住宅小区内 设置的，以停放机动车辆为目的的开放式空间的场所。 ”1车库和车位在外在建筑 特征及建造成本上有一定的差别。一般而言，车库属于四至明确的封闭空间，而 车位的建设通常采开放式，前者符合建筑物的一般特征，后者则不符合。就建造 成本来说，建造车库的成本较高，而建造车位的投入则相对较低，有些车位之间 的分割可能只用划线的方式即可完成。 物权法将车库、车位等同而视，2并没 有区分对待，而且二者在实践中也仅就上述两点存在不同， 并不影响对权利归属 的探讨。有基于此，本文选择对车库、车位进行组合式分析。 现实生活中，小区车库、车位类型多样，属性各异，在探讨其权利归属之 前也须分类明晰各类型的特点，不能一概而论。基于小区车库、车位对应的表现 在外的立体空间不同，可以分为以下三类：第一类是地表车库、车位，第二类是 架空层车库、车位，第三类是地下车库、车位。3 1.地表车库、车位 （1）地面车库 地面车库是在小区地面建造的，利用墙壁和库门隔离而成的封闭空间，多 为独立车库。该种车库具有独立特征，而且很多车库可以进行不动产登记，所有 权人可取得完整的所有权，排他的使用车库，实践中争议较少。 1 王利明:“论物权法中车库的归属及相关法律问题”,现代法学 ，2006(09)第 28 卷，第五期。 2 物权法第 74 条： “建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区 划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主 共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 ” 3 曲少臣： “小区停车位、车库权属研究” ， 长春工程学院学报（社会科学版） ，2008 年第 9 卷第 1 期， 第 5 页。 小区车库、车位权属法律研究 3 （2）地面车位 地面车位是在小区空闲地面上，采用划线分割的方式标示边界划定范围， 用以停放车辆的场所。地面车位多利用楼间距、小区道路两侧等空闲地面划定。 地面车位的开发建造成本较小，空间上具有开放性，在利用上同样如此，可以供 多人使用。 （3）机械式立体车库 机械式立体车库是一种有着自动化存取汽车功能的现代化建筑，利用专门 的机械设备，以升降、排列、循环等方式实现车辆存取。该类型的车库在发达国 家较为普及，在我国住宅小区内则颇为少见。由于其具有占地面积小，车辆可容 纳量大，可以提高土地利用率，因此发展前景比较看好。 2.架空层车库、车位 （1）楼房架空层车库、车位 楼房架空层车库、车位，以首层架空型最为常见，是指将建筑物地面上的 第一层以墙、柱等架空，利用形成的空间建造而成的车库、车位。通常来说，地 上首层采光不足而且较为潮湿，居住条件不甚理想，该类型的车库、车位合理的 利用了这一空间，将首层改造成车库、车位也增加了车库、车位的配置数量。建 造成本相对较高而数量相对有限也是其特点之一。 （2）楼房屋顶平台车库、车位 楼房屋顶平台车库、车位是利用小区楼顶平台的空间建造的车库、车位。 因为通道建造成本较高，楼顶平台设施多，空间有限，国内目前该类型的车库、 车位也不是很普及。 3.地下车库、车位 （1）开发商自建地下车库、车位 开发商自建地下车库、车位是指开发商利用地下空间建造的，内部不以物 理性墙壁分割而以划线的方式标明界至的停泊车辆的立体空间。 有限的地上空间 无法满足人们对空间的需求， 对地下空间的开发和利用促进了地下车库、车位的 西南政法大学硕士学位论文 4 发展。有关该类型车库、车位的权利归属最具争议，其中牵扯到容积率，成本分 摊等问题，下文将着重论及。 （2）人防工程地下车库、车位 人防工程地下车库、车位是指将依法建设的人防工程在和平时期为民所用， 作为停放车辆的场所。此处所指人防工程既可以是小区内原有的工程， 也可以是 开发商履行法定义务在小区地下空间修建的工程。 （二）小区车库、车位的法律性质 在对小区车库、车位归属问题进行讨论前，我们需要对车库、车位的法律 属性进行明晰，下文主要对学界中有代表性的几种观点进行介绍和评析。 1.车库、车位是否为独立物（与物之成分相区分） 部分学者认为，车库、车位并非独立物，因而不能够成为独立的交易客体。 车库、车位是否是独立物呢？通说认为，独立物是法律或交易观念认可的、能够 以“完整一物”形象存在的物，也就是说，独立物是独立成一体的物，可以人为 地与他物区分。独立物之成立，意味着可以独立对其设立一个所有权，进而实现 经济价值，服务于社会需要。与独立物相对应的是物之成分，持否定态度的学者 认为：车库、车位是小区这一的概念中的元素之一，并据此认定车库、车位与建 筑内的楼梯、墙柱同属小区住宅之重要组成成分。有关物之成分的判断，德国民 法中有这样的标准：物与物之成分联系相当紧密，以致两者一旦分离，此物即面 临毁损或丧失效用之危险。显然，车库、车位不符合该标准。车库、车位的建设 以停放车辆为目的，不可否认其主要服务对象是小区业主，但是车库、车位不存 在与小区住房分离即毁损或丧失效用的关系。据此，可认定车位为独立物。 2.车库、车位是否为添附物 学界少数学者将车库、车位定性为添附物，认为在我国房地产权归属一致的 一元模式下，随着开发商与业主之间完成相关登记手续，建设用地使用权与房屋 所有权就由开发商移转至业主， 从而依附于小区建设用地及其上建筑物而存在的 车库、车位就得适用添附理论，归属于业主所有，对开发商先期建造投入进行适 小区车库、车位权属法律研究 5 当补偿即可。 4这一理论，在添附的适用范围和适用主体两个方面存有漏洞。虽 然不动产之间的添附被法国民法所认可， 但是我国法律中对这种类型没有明确规 定。根据通说，添附理论的适用在动产之间以及不动产与动产之间。另外，开发 商依法取得了建设用地使用权，开发建造车库、车位不属于在他人享有权利的土 地之上建设，不符合不同人所有之物发生结合的条件。基于这两方面的不符，我 们认为不应将车库、车位定性为添附物。 3.车库、车位是否为配套设施 对车库、车位属配套设施持肯定观点的学者认为，人们对土地资源的强烈需 求与土地资源本身的有限性之间的矛盾日益凸显，有限的土地上，人们期待着更 高的利用率，期待着更为完善的设施，期待着更高质量的生活。衣不蔽体食不果 腹的时代离我们已经有些遥远， 住房带给人类的认识也早已不再仅限于遮风避雨 的简陋居所。在汽车走进千家万户的今天，小区内停车场所的配置已成为业主的 刚性需求。车库、车位是用于小区业主停放车辆的，与健身器材、娱乐设施等配 套设施一样，都是小区提升居住环境的有机组成部分。以上论断确实值得认可， 同时我们应该清醒地认识到，小区配套设施只是以车库、车位的使用价值和服务 对象表明了在区分所有建筑物中相对于核心的住房，车库、车位处于一个附属建 筑的地位， 但是小区配套设施本身并不是一个法律意义上的概念，对我们判断车 库、车位的归属也没有直接的意义。据此，我们不采纳车库、车位系属配套设施 之说法。 4.车库、车位是否为从物 有学者认为，车库、车位与住宅单元属于一组主物与从物的关系。其理由主 要有：第一，车库、车位是以独立一物而存在，与小区住宅空间上相互独立，存 有物理上的分离，可以为人们控制和支配，满足业主停车需要。第二，开发商依 法取得建设用地使用权，在其权利范围内建造建筑物和车库、车位，基于建设行 为和投资收益原则取得二者的所有权，符合主从物应同属一人的规则。第三，车 库、 车位的经济价值主要是为小区提供停放车辆的场所，辅助住宅居住功能的实 现，为小区业主提供便利。 4 陈华彬： 现代建筑物区分所有权制度研究 ，北京：法律出版社，1995 年版，第 168 页。 西南政法大学硕士学位论文 6 有关主物从物这一理论，多国在民事立法予以规定。德国民法：从物须不是 主物之构成部分，与主物之间存有一定的物理空间，与此同时与主物具有通常的 联系，在交易习惯上应视为从物，服务于主物经济效用之实现。5日本民法：物 的所有人，为该物通常效用之实现，在该物之上附属自己所有的其他物，则附属 之物系属从物，随主物处分。6我国立法中并未明确这一概念，依学界通说，所 谓“从物” ，是指附着于主物却并非其构成部分，辅助主物效用实现的物。7有关 从物是否可以是不动产的讨论在学界并无定论，本文此处也不再讨论。通过比较 几个国家的立法规定，从物应当符合以下条件:第一，不是主物构成部分，可以 与主物相分离；第二，从物在结合实现经济效用时起辅助作用，即使用用途上的 依附性，效用的发挥离不开主物；第三，从物与主物同属一人，从物在交易观念 上存在依附性。 从以上分析可以看出，持肯定观点的学者同样认可车库、车位属独立物。依 民法通说对物的定义，灯可以没有灯罩，但是不能没有灯芯，没有灯芯不能称之 为灯，而灯罩之存在与否更多的是影