（城市规划与设计专业论文）城市新区居住用地容积率研究以沈北新区为例.pdf

硕士研究生学位论文 摘 要 i 摘 要 我国城市建设正处在快速发展的阶段，居住区的规划建设已经成为我国最重要的建设 项目之一。但是，由于在我国规划建设过程中技术、经济、环境层面存在诸多问题，使得 城市居住区规划过程不科学，规划结构也不完整，体现在居住用地控制性详细规划指标体 系上即指标赋值不科学且弹性、灵活度不够，主要缺乏居住用地容积率下限指标。 本文主要针对居住用地控制性详细规划指标体系中的容积率指标，主要从技术、经济 两个层面对容积率及其相关因素进行系统科学的研究。但由于容积率的影响因素十分复 杂，再加上容积率管理中的诸多不足，导致了规划部门在赋予居住用地容积率时缺乏完善 的科学依据和数据参考。因此，作者的研究重点就是从容积率技术层面和经济层面入手， 通过分析、比较、总结得出居住用地容积率赋值时需考虑的方面，为规划部门提供了一定 的经验借鉴。 作者首先对现行辽宁省城市新区居住用地容积率的确定与控制进行总结分析，指出现 有确定与控制的不足之处；然后在对容积率指标的影响因素、形成机制阐述的基础上，着 重从三个方面对居住用地容积率赋值提出建议：宏观建筑高度控制、中观层面容积率的限 制机制和微观层面容积率反馈机制；最后以沈北新区为例，基于宏观建筑高度控制，结合 现有容积率确定的定量经济分析方法，分别对沈北新区低层、多层、小高层、高层居住用 地容积率的确定进行完善量化。在本文的撰写过程中借助了各种研究方法和手段来完成课 题的科研内容，包括文献研究法、比较与综合相结合的方法、构建数理模型等，为分析总 结容积率及其相关因素的作用机制、变化规律提供有力的科学工具。 关键词：城市新区；容积率；定量经济分析 硕士研究生学位论文 abstract iii abstract urban construction in china is in the stage of rapid development, planning and construction of residential areas has become one of the most important construction projects. however, in the process of planning and construction of technical, economic and environmental aspects of many problems, making the urban residential area planning process is not scientific, planning structure is not complete and reflects the detailed planning in the residential land index system for controlling the indicator on the assignment unscientific and flexibility, the main floor area ratio limit of the lack of indicators of residential land. in this paper, the detailed planning for the residential land index system for controlling the far indicators, mainly from two aspects of the economy and technology on the far of systematic scientific research. however, the far is very complexble,coupled with the disadvantages of the management, led to the planning department in the capacity rate given the lack of residential land scientific basis and data for reference. therefore, the research focus of the far is from the technical level and economic level to start, through analysis, comparison and summary of the assignment obtained when the far of residential land to be considered, in order to provide some planning departments experience. the author summarized and analysised the determine method and management of the far in new cities of liaoning province and then point out the existing inadequacies first. then on the indices of far factors explained on the basis of the formation mechanism, focusing on three aspects of the far of residential land assignment recommendations: macro- control of building height, far of the meso level mechanisms and micro- level restrictions on far of the feedback mechanism. finally, the author take shenbei for example,based on macro- control building height,combined with the existing far and the quantitative economic analysis, improve the quantitative determination of the new areas of shenbei based on far of low- rise, multi- layer, high- rise residential land respectively. in the course of writing this article using a variety of ways and means to complete the task of scientific research, including literature research, comparison and synthesis methods to construct mathematical models for the analysis of the volume rate and associated factors summarized the role of mechanisms provide a powerful variation of a scientific tool key words: new urban areas；floor area ratio；quantitative economic analysis 声 明 本人声明，所呈交的学位论文是在导师的指导下独立完成的。论文 中取得的研究成果除加以标注和致谢的地方外，不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包括本人为获得其它学位而使用过的材料。 与我共同工作过的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确 的说明并表示谢意。 作者签名： 日 期： 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者和指导教师完全了解沈阳建筑大学有关保留、使用 学位论文的规定：即学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的 复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权沈阳建筑大学可以将 学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索、交流。 （如作者和 导师同意论文交流，请在下方签名；否则视为不同意。 ） 作者和导师同意网上交流的时间为作者获得学位后： 不限 半年 一年 一年半 两年 作者签名： 导师签名： 日 期： 日 期： 硕士研究生学位论文 第一章 绪论 1 第一章 绪论 1 . 1研究背景 （1）城市新区建设成为发展的热点，相关规划问题紧迫 随着城市的快速发展，城市空间不断扩大，当城市规模达到一定的程度时，为了解决 城市问题和矛盾，各城市普遍选择新的增长点，并逐渐培育成为新区或城市副中心，如沈 阳市在其东西南北部分别培育了沈抚新城、永安新城、浑南新城、蒲河新城，形成“四星 拱月”的沈阳区域大格局。但是城市新区的规划与开发还处于摸索阶段，对于新区的发展 方向、功能定位、开发策略及强度还未能深入开展研究，因此，开展有关新区的规划研究 工作，引导新区的合理开发，促进新区的有机可持续发展，已经成为当前新区规划工作中 急需解决的问题。 城市新区规划，既不同于宏观层面的城市总体规划，也不同于微观层面的局部地段的 修建性设计，应该属于中观层面的城市规划。在我国现阶段城市规划的技术体系中，控制 性详细规划由于其所具有的弹性、活性和承上启下的地位，以及其实施与执行的矛盾与冲 突相对于其他规划较弱的特点，能较好地适应城市新区开发建设的要求。所以在城市新区 规划中，应该是以控制性详细规划技术为基础和核心的城市规划。 （2）制定辽宁省城市控制性详细规划编制技术导则迫在眉睫 控制性详细规划 （以下简称控规） 是详细规划编制阶段中的第一层次，对贯彻落实城 乡规划法及相关法规、保障城市总体规划实施、调控城市空间和土地资源至关重要，对 城市基础设施、开敞空间环境、建构筑物的有序开发建设，起着重要的指导作用。 在我国 31 个省市自治区（不含港澳台地区）中已经有 13 个省市自治区编制了控制性 详细规划编制的技术标准与管理办法，占全国的 41.9，在沿海发达地区的 11 个省市自治 区中已经有 8 个编制了控制性详细规划编制的技术标准，占总数的 72.7。作为我国沿海 地区的重要省份，在国家东北振兴战略和辽宁沿海经济带发展的双重支持下，经济社会发 展正在快车道上运行。为了更加有效的指导我省控制性详细规划的编制工作，制定编制导 则迫在眉睫。 （3）容积率是控规中最重要的规定性定量控制指标 控规的编制体系形成以来，容积率便作为控规中基本的规定性定量控制指标之一，在 城市规划管理中发挥着重要作用。容积率直接决定城市用地开发强度，同时，容积率大小 也将影响城市面貌、城市环境以及城市交通，与城市公共利益密不可分。合理确定与管理 城市各地块容积率是控规编制中最重要的任务之一。 （4）居住用地容积率“控而不严” ，其确定亟待规范 容积率作为城市控制性详细规划编制的核心，是规划主管部门依法行政的依据和基 础，涉及到城市中各个利益集团的责、权、利关系。随着城市新区开发和建设中投资主体 的多元化，利益集团常常左右居住用地容积率的编制和审批，使容积率朝对自己有利的方 2 第一章 绪论 硕士研究生学位论文 向进行，以此达到自身经济利益最大化。规划管理中，随意调整居住用地容积率的现象屡 见不鲜。控规容积率失控现象的发生，除规划管理及监督机制有待完善、规划编制成果的 更新与城市快速发展不相适应等原因之外，居住用地容积率确定过程中的技术、经济、环 境理性有待提高也是其中原因之一。 在城市新区居住用地容积率编制过程中，一方面开发商必须谋求最高的开发强度，才 能在支付较高地价的同时获得最大的利润收益。但另一方面，由于交通、能源等基础设施 以及环境承载力的限制，使得城市新区的开发强度不可能无限制的加大。这两者的矛盾在 实际开发过程中显得尤为突出，因此科学而有效的控制容积率，尤其是合理确定城市新区 容积率取值区间，对于加强现行控规容积率编制方法的科学合理性、推进辽宁省控规编制 技术导则的制定、合理利用经济手段提高社会资源配置效率、保障城市公众利益有着重大 的意义。 1 . 2 研究对象 通过总结分析，笼统的将城市建设划分为旧城更新与城市新区建设两大类别。对于旧 城更新而言，由于其人口、地价有很大的不稳定性、各类用地规模与比例从技术角度存在 较大差异、用地性质及权属关系混乱、建成环境复杂、基础设施滞后、生态环境脆弱等制 约因素，使得研究较为困难。而对于城市新区，建设条件相对简单，主要包括其人口预测 在日趋成熟的规划技术条件下相对准确；各类用地规模与面积比例以及人均建设用地都符 合城市规划法律法规；整个城市新区建设过程都是在完善的城市规划编制体系的指导和控 制下进行；道路、市政基础设施等均是在规划法规标准下全新建设；地价较旧城相对稳定， 基于以上因素使得研究城市新区相关规划建设内容相对容易。如前文所述城市新区规划应 以控制性详细规划为核心，所以本论文主要研究城市新区的控制性详细规划。1 依据课题辽宁省城市控制性详细规划编制技术导则，本论文的研究对象为辽宁省 14 个地级市的城市新区居住用地容积率。课题的主要技术内容包括划定规划编制单元，在 用地策划的基础上，对编制单元进行地块划分。明确各地块的土地使用、配套设施、建筑 建造、道路交通、基础设施与地下空间利用等控制要求，提出空间环境景观控制引导原则， 明确各地块的强制性和引导性内容。由于课题研究内容范围较广加之笔者的学识能力有 限，故只针对辽宁省城市控规编制技术导则内容中的居住用地开发强度进行深入研究，其 中主要研究直接决定居住用地开发强度的容积率指标。容积率是控制性详细规划中最重要 的规定性定量指标，其合理确定与管理也是控制性详细规划编制中最重要的任务之一。 （1）城市（地级城市）新区 城市新区，往往是区别于城市建成区或者老城区而言的。城市新区通常设立在老城区 和近郊区的接合处，一方面可以分担老城区的一些功能，如疏散人口、缓解交通等，另一 方面也可以充分利用老城区的一些软硬件设施，较快接受老城区的辐射。对于城市新区的 定义，目前还没有一个比较科学、统一、完整的论述。从字面上来理解，城市新区主要有 两层含义：一是城市新区是城市的组成部分，具有城市的功能和特性；二是城市新区是城 硕士研究生学位论文 第一章 绪论 3 市的新建区，是以旧城为依托实行成片开发建设的特定区域。 本论文将城市新区理解为：城市新区是以旧城为依托实行成片通体开发建设、并享受 政府优惠政策的特定区域，同时又是具备自身特定的性质规模、发展方向和城市功能的区 域。 （2）居住用地容积率 容积率，是反映土地使用强度的一项指标，同时它也是评价城市土地开发利用合理程 度的重要指标。 城市规划基本术语标准中对容积率的定义为： “容积率为一定地块内， 总建筑面积与建筑用地面积的比值。 ”即：容积率=总建筑面积/土地面积。这里的土地面积 是指规划用地面积即建筑物规划红线范围内地占地面积，不包括项目占地范围内一些城市 配套的道路、绿化、大型市政及公共设施用地、历史保护用地等。 整个城市的容积率体系包括了居住用地容积率、商业用地容积率、工业用地容积率等 方面，本文选取居住用地容积率为主要研究对象，是因为居住区容积率在城市开发和建设 中扮演了最为重要的角色。首先，在城市建设中，居住建筑的开发建设由于与人民大众的 切身需求和利益息息相关、不可或缺，其需求量和建设量最大，建造数量远远超过商业建 筑、工业建筑等其他建筑类型；其次，商业建筑、工业建筑等带有局部性特征，不会对城 市、交通和环境造成严重影响；第三，在所有的社会矛盾中，居住用地容积率最能集中体 现社会各方利益主体的矛盾，最具有现实意义和研究价值。2 1 . 3 国内外相关研究 1.3.1 国内研究综述 在我国，floor area ratio（far）这一指标最初被译为“容积率” ，始于台湾、香港地 区的规划界。随着改革开放之后，土地有偿租让制度的实行以及房地产业的兴起，我国规 划学术与管理界在借鉴了美国区划法（zoning）的经验基础上，逐渐开始将容积率作为规 划编制与管理的技术指标。并在 1994 年实施的城市居住区规划设计规范 （gb5c180 93）中正式列入了“容积率”一词，标志着容积率一词在我国城市规划界确立了“合法” 的地位。如何界定及合理控制城市容积率的问题，国内学者进行了大量的研究。限于本文 的研究目的，仅选取关于容积率确定的有关观点加以阐述： （1）宋军（1991）在前人的研究基础上，归纳出了容积率的四种确定方法：环境容 量推算法、人口推算法、典型试验法、经验推算法。3 （2）梁鹤年（1992）较早的对容积率确定的方法进行了定性的研究。认为“西方的 区划技术是以功能分区为原则，最初的意图是为了解决 20 世纪初工业城市的肮脏、拥挤 和各种混乱状况，容积率的确定要考虑城市的合理规模、基础设施的投资和布局、土地的 适用性以及土地市场等问题” ，并将西方国家容积率的定量方法归纳为根据市场供求状况 谈判和借鉴已有经验两种；同时文章认为根据我国的国情应将人口密度作为主要控制指 标，容积率只能作为辅助指标。4 （3）朱晓光（1992）提出容积率指标确定中应加强对经济因素的关注，以顺应国家 4 第一章 绪论 硕士研究生学位论文 的经济体制改革，有效的引导、控制和促进房地产开发活动；并从开发商的角度提出临界 容积率的确定方法与公式，认为临界容积率是“衡量和判断控制性详细规划是否符合经济 要求的重要标准” 。此外，该研究还提出了确定容积率的基本原则：容积率的下限取决于 房地产开发可行的最低强度，容积率的上限取决于规划地块最低的环境质量要求。5 （4）邹德慈（1994）从容积率的概念着手，指出了容积率与建筑面积密度的异同， 提出“容积率是评价城市土地合理利用的重要指标” ；并分析了容积率的四个基本特性， 其中给出了确定容积率时，政府、规划师以及开发商之间谈判的出发点和可供参考的利益 分配公式，对我国后来研究容积率产生了很大的影响。文章经过论证提出确定容积率的原 则是：容积率上限取决于环境质量的最起码要求。此外，在确定容积率的博弈过程中能否 加入“公众”这一成员，形成政府、公众、规划师、开发商四者之间的“谈判” 。这样， 更有利于实现城市规划本身的价值维护公众利益。6 （5）王国恩、殷毅等（1995）从旧城改造中房地产开发投入产出结果的分析，探讨 容积率的测算方法，并推导出容积率、城市土地出让价格、房地产开发利润等因素之间计 算公式。文章的研究以“成本- 收益分析法”为理论基础，是对朱晓光所提出的临界容积率 的下限计算方法的一种深化。 （6）陈顺清（1995）从经济学角度出发，分析了容积率对房地产开发经济利润的影 响，认为一般情况下“容积率的提高会增大土地开发收益；但也存在相反的事实” ，所以 “采取合适的容积率，降低开发成本，才是开发商获利的正确方法” ，并提出“容积率对 土地开发存在一个理论上的最佳值” 。7 （7）何强为（1996）剖析了容积率与经济、环境之间的密切关系；分析了“容积率 影响因素” ；提出了“规划容积率”与“管理容积率”二级控制指标体系，并给出了如何 制定管理容积率的一般方法。尽管“规划容积率”与“管理容积率”的名称提法没有被规 划界所采用，但这种二级控制指标体系对我们的启发很大。此外，该研究将影响容积率的 环境因素与经济因素分别分为外部与内部因素，这对我们分析、确定容积率提供了全面的、 清晰的层面。8 （8）赵守谅（2004）的硕士论文在总结了朱晓光、邹德慈等的研究基础上，强调了 定量经济方法确定容积率的重要性；并从房地产开发可行性角度运用成本收益发测算最低 临界容积率。事实上，该论文是对王国恩等人研究成果的继承并在实际中予以应用。 （9）咸宝林（2007）在其硕士论文中，提出容积率的确定必须基于一定的空间尺度。 作者将其定义为“合度空间” ，即“在规划方案中能够定量地从经济效益、环境效益角度 测算土地开发容积率的最大规划区域” 。并在已有“总成本- 总收益分析”的容积率确定方 法基础上提出自己的优化公式，作者称其为“模拟- 截取法” 。通过研究，所谓“模拟- 截取 法”事实上是通过研究在某一容积率下对应的城市开发模式，而对“成本- 收益法”的一种 修正模型而已。9 （10）黄涛（2009）在其硕士论文中，根据“成本- 收益法”测算出容积率下限；总结 朱晓光等的研究成果并根据旧城区基础设施的支撑能力测算出容积率上限，最终得去容积 硕士研究生学位论文 第一章 绪论 5 率的合理取值区间并在管理上提出公众参与的重要性。通过研究，该取值区间存在技术上 的不合理性，没有对城市不同性质、不同区位用地的容积率进行修正，其得出的容积率下 限也是对王国恩等人研究成果的继承并在实际中予以应用。 （11）吴静雯（2007）在其硕士论文中提出控规指标的弹性管理方法，其中包括容积 率奖励、开发权转移、土地兼容性研究。文章通过国内外实践的比较分析与借鉴，提出这 三种弹性管理方法的内涵、可行性、应用的意义、实施评价与理论支持，为下一步深入研 究容积率奖励、开发权转移、土地兼容性对策打下了基础。10 总之，容积率在城市规划控制与城市开发利益调控中的作用已得到应有的重视，学术 界对影响容积率因素的复杂性也有了充分的认识。目前较为广泛的看法是应综合运用多种 确定手段，从技术角度、环境容量及土地经济角度分别对容积率进行综合分析，科学合理 的确定居住用地容积率。 6 第一章 绪论 硕士研究生学位论文 表 1- 1 我国对城市容积率确定与管理的研究时序 时间 1991 年 1992 年 1993 年 作者 宋军 梁鹤年 朱晓光 陈伟明 邹德慈 理论 创新 定性地总 结了容积 率的四种 推算法 包含容积率在内的区划法 在中国的适用性；对适合于 中国的土地使用强指标进 行定性地探讨 适合居住环境 的最高容积率 计算 如何提 高住区 容积率 明确了容积率的概 念、特性、确定容积 率的博弈规则 时间 1993 年 1994 年 1995 年 作者 王保福 王国恩 林坚 杨振华 陈顺清 理论 创新 如何提高 住区的容 积率 深化了最低经 济容积率的计 算公式 利用边际收益(成本)理论 指出存在最高经济容率， 但无计算方法 缩小容 积率的 内涵 系统总结 时间 1995 年 1996 年 1998 年 作者 陈琳 何强为 宋启林 查勇 理论 创新 试图量化 最高经济 容积率 容积率影响因素与 分析层面；容积率二 级控制体系 平均容积率的计算方 法；容积率的逐层分解 的制定模式 修正了最低经济容积率的计算 公式； 遥感与 gis 结合测算现状 容积率 时间 2001 年 2002 年 2003 年 作者 李海滨 刘琳 张玲 庄诚炯 潘海霞 李文胜 理论 创新 试图量化 经济容积 率上限 试图量化最 高经济容积 率 如何在设计 中提高容积 率 确定容积率 的制度 技术缺陷 管理容积率制 度环境 应用研究 时间 2004 年 2005 年 2006 年 作者 宋小冬等 赵守谅 赵奎涛 杨松筠 陈昌勇 崔寒清 理论 创新 日照标准 下的最大 大外部环 境容积率 用定量经济 方法测算最 低临界容积 率 明确了经济 容积率的概 念和含义 住区内部环 境舒适的合 理容积率 极限容积率与 城市布局 结构的关系 容积率与 gdp 的关系 时间 2007 年 2008 年 2009 年 作者 咸宝林 吴静雯 蒋美荣 张亚洲 黄涛 孙峰 理论 创新 提出容积 率的确定 的空间尺 度 提出控规指 标的弹性管 理方法 基于效益最 大化提出容 积率确定方 法 针对居住区 容积率的影 响因素提出 其确定依据 试图量化旧城 容积率的下限 与上限 提出规划管理 中容积率的控 制对策 资料来源：作者绘制 硕士研究生学位论文 第一章 绪论 7 1.3.2 国外研究综述 在西方，容积率作为一项典型的区划控制技术，最早是 1957 年芝加哥的城市土地区 划管理制度（zoning ordinance）提出和采用的一项重要控制指标，后来也为 60 年代纽约 的区划条例所采用。美、日等国（包括我国台湾地区）称之为 floor area ratio（far） ； 美国规划师学会定义 far 为“区划地块（zoning lot）上允许修建的建筑面积与地块面积 之比” ；英国城市规划中容积率的名称为 plot ratio，其在英国及其殖民地国家与地区广泛 使用（包括我国香港地区） ，它表示“地块上建筑物的总面积与它所占用的地块面积之比” 。 土地使用的密度指标的定量确定主要有两种方法。一是按市场的供求情况，通过由相 关利益的各方谈判确定，然后将其法律化；二是借鉴以前或者有关城市的经验事先预定。 实际上，这些指标常常经过一定的法律程序被修改。为了增加城市规划对市场的适应性， “绩效区划”作为区划法的补充或替代，萌芽于十九世纪五十年代美国“国家工业区划委 员会”修改工业管理的规则中，成功应用于澳大利亚、新西兰等国家。11 近年来国外关于容积率的研究主要集中在如何提高容积率控制的有效性方面，如： bo- sin tang等（1999）评价了香港法定图则中“容积率二级控制体系”的有效性，其 结论是该体系没有促使非公有土地使用的综合性。主要原因是规划师忽视了市场的周期、 资本的流动性以及法定图则与其他发展控制措施的不相容性。 myeonghun lee 等（2000）通过对东京市 1980 年至 1995 年的分析研究得出：规划最 低容积率限制对提高土地使用强度的影响不大，提高土地使用强度有效的途径是增加基础 设计的容量和质量。 xiaotu gao 等（2006）对东京的有关数据分析表明：有效容积率低于 1.1 或者是在 1.7 2.1 之间的地块地价要比有效容积率在 1.11.6 之间的地块地价明显低。原因是低有效 容积率的建筑面积受到限制，而有效容积率在 1.72.1 之间土地的景观不够吸引人。进一 步的分析说明，目前由区划确定的容积率越低，其有效性越高，而从物质形态的角度制订 的容积率越高，其有效性越高。 新加坡的 ong boon lay（2003）提出了一个新的建设规划指标：绿色容积率单位 地块上绿化的平均叶面积指数。这是借鉴建筑容积率的逻辑而提出绿化定额的指标，并已 经应用到了具体的规划设计中。11 总之，由于西方国家土地私有制与规划体系的特点，使得其城市规划中确定容积率侧 重于政府、开发商与公众之间的协商，同时结合“绩效区划”来限制土地开发对环境的负 面影响，近些年，主要侧重对容积率控制的实效性进行研究。 1 . 4研究的意义 （1）总结分析辽宁省 14 个地级现行城市新区控制性详细规划编制中居住用地容积率 的确定与控制。通过对国内外现有容积率研究资料的梳理及分析，针对城市新区居住用地 容积率的制约因素，在现有居住用地容积率确定方法的基础上，结合辽宁省各城市新区控 制性详细规划中的探索，从技术、经济、环境等多角度探讨完善与量化城市新区居住用地 8 第一章 绪论 硕士研究生学位论文 容积率的确定机制。 （2）为辽宁省城市新区下一轮控规居住用地容积率的量化取值提供借鉴。目前辽宁 省城市新区居住用地容积率的确定或多或少带有一定的随意性，在面向市场各利益集团时 常常缺乏权威性和说服力。本文以沈北新区居住用地容积率确定为例，基于宏观建筑高度 控制，分别对沈北新区低层、多层、小高层和高层居住用地容积率进行定量分析与量化， 以期改善容积率确定的主观性。 1 . 5研究方法与技术路线 1.5.1 研究方法 （1）文献研究方法 对与“城市新区控制性详细规划”和“居住用地容积率”相关的国内外理论进行研究， 以及对各种相关文献、期刊、资料进行分析和梳理，借鉴和继承前人的研究成果。 （2）比较与综合相结合的方法 在比较、归纳辽宁省城市新区控规相关研究成果和实践经验的基础上，借鉴城市其他 类型控规容积率的研究方法，进行居住用地容积率研究。 （3）构建数理模型 结合国内外一些城市对城市新区居住用地容积率的相关规定，在综合考虑技术、经济、 环境等主导因素的基础上，从宏观、中观、微观角度，通过数理模型构建城市新区居住用 地容积率的确定机制与定量经济分析。 硕士研究生学位论文 第一章 绪论 9 1.5.2 技术路线 人口密度推算 形体布局模拟推算 经济分析法 经验归纳总结、类比分析 总体缺乏经济分析 缺乏环境质量分析 只有上限没有下限 缺乏完善的容积率奖励 技术属性及影响因素 经济属性及影响因素 环境属性及影响因素 管理属性及影响因素 宏观建筑高度控制机制 中观容积率限制机制 微观形成与反馈机制 绪论 国内相关研究 国外相关研究 城市新区居住用地容积率的调查与分析 现行新区控规容积率确定的调查 现行新区控规容积率确定存在的问题 现行新区控规容积率控制存在的问题 居住用地容积率的属性及其影响因素 容积率的内涵 居住用地容积率的影响因素总结 居住用地容积率的确定机制 分析问题 提出问题 沈北新区居住用地容积率确定 宏观建筑高度控制 中观定量经济分析 微观形体布局模拟 居住用地容积率的确定需注意的问题 解决问题 结论 10 第二章 城市新区居住用地容积率的调查与分析 硕士研究生学位论文 第二章 城市新区居住用地容积率的调查与分析 2 . 1容积率确定的调查 2.1.1 经验归纳总结、类比分析 经验归纳总结、类比分析法是通过对同类型与规模的 城市及地区的现状建设进行深入、广泛的调查，并对已付 诸实施的现有规划布局形式的容积率指标进行统计分析。 调查控制指标的控制情况以及适用条件， 最后依据规划条 件、目标以及城市发展水平得出可供参考的指标数据，并 将其推广运用。目前此类方法在辽宁省众多城市的新区控 规编制过程中得到了广泛的应用。 该类方法在运用过程中 需要从事大量广泛的调查研究，其运用在较小范围内是较 为可靠的， 同时用作类比的经验数据指标只可运用到与原 有调查总结情况相类似的地方，若是遇到新情况则难以准确把握。而且经验数据指标的科 学性、合理性依赖于统计数据的真实性和普遍性，存在较大的局限性。 2.1.2 人口密度推算 规划地块的容积率与人口容量是紧密相关的，较高的容积率势必会带来过高的人口密 度，给城市交通、环境以及基础设施等的建设提出更高的要求。人口密度推算法根据城市 总体规划或分区规划对规划地块提出的人口规模、人均指 标及用地要求以及规划期限内的人均居住用地与人均建筑 面积，计算出总体容积率及密度指标。人口密度推算法确 定容积率过程如下： （1）规划范围内居住用地总面积=人口容量人均居 住用地面积； （2）确定规划地块分配的人口容量及居住建筑总量； 人口容量=地块居住用地面积/近期人均居住用地面积 居住建筑量=地块人口容量人均居住建筑面积 规划地块容积率=地块建筑总量/地块面积 这种方法能较好的承接上一层次规划的要求，但由于 上层次规划中人口、用地与建筑总量预测的局限性与不确 定性，容积率的确定缺乏科学性与合理性。 2.1.3 城市空间布局模拟推算 空间布局模拟推算法是依据规划目标及条件，通过对规划地块进行可能的形体布局模 拟，然后用经济（如开发时序、可实施性） 、环境（如日照间距）等因素进行评价与修正， 确定出空间布局及环境容量上合适的方案，最终反推出明确的容积率指标。目前城市设计 图 2- 1 鞍山市新城区某地段控规 图片来源：调研收集 图 2- 2 抚顺新城区分区规划 图 2- 3 抚顺市新城区某地段控规 图片来源：调研收集 硕士研究生学位论文 第二章 城市新区居住用地容积率的调查与分析 11 与控制性详细规划相结合的规划编制模式， 就是此类方法在 实际中的一种尝试。 此类方法的优点是直观性强， 对环境空间布局结构的研 究很有意义，同时也便于操作，因此在现行规划编制过程中 以城市设计与控制性详细规划相结合的方式得到了广泛的 应用。 缺陷在于形体布局模拟具有主观性和随意性， 空间布局 结构合理并不一定能保证规划方案在经济、 环境等更深层面 的合理性； 空间布局模拟的多元化以及不确定性使得由此推 算所得的容积率具有极大的波动空间而导致参考价值的丧 失。 运用形体布局模拟推算法的规划思维仍局限于“物质空 间决定论” ，只是在具体方法论上的区别。 2.1.4 经济分析法 沈阳市新城控制性详细规划 中通过经济学的方法确 定其最低容积率，结合该地块相邻地块的容积率，参照该地 区在建或新建楼盘的容积率，综合考虑区位条件，从而确定 容积率。 经济学角度确定容积率的方法如下： 容积率是反映开发强度的最直接的指标。在一定的范围 内，容积率越高，地产商获得的建筑面积越大，获利也越大。 若要让开发商有利可图，即在市场调节的作用下，必须保证： 由于总产出总投入总投入利润率，而总投入和总产出 与建筑面积有最直接的关系，从而可以建立起容积率与总投入和总产出之间的关系。即： far（p1+p2+p3+p5+p6）（1+r）/s- p4（1+r） p1：为土地出让基准地价 p2：为土地征用费 p3：为动迁安置成本 p4：为建安成本 p5：为基础设施费 p6：为开发费用 r：为法定利润率 s：销售价格。 确定在保证开发商正常利益前提下的地块开发强度，即最低容积率。此外，本地区是 沈阳市环境较好的地区，在多种影响因素的决定作用下，该地区的容积率选择应取较小值。 这种方法能有效保障开发商的利益，比较科学的制定了容积率的确定方法，但是由于 市场经济条件下基准地价具有不稳定性而且也忽视了容积率的技术属性和环境质量分析， 图 2- 4 锦州市新城区控制性详细规划 图片来源：调研收集 图 2- 5 沈阳市蒲河新城控规 图片来源：调研收集 12 第二章 城市新区居住用地容积率的调查与分析 硕士研究生学位论文 所以确定方法有待优化。 2 . 2容积率确定存在的问题 2.2.1 缺乏定量经济分析 在市场经济体制条件下，城市地价是促进城市土地合 理利用的经济杠杆。容积率、地价和房地产开发利润之间 有着复杂的关系。由于当前在控规容积率的编制过程中缺 乏对城市土地经济规律的分析和研究，将不可避免的导致 容积率指标制定过程的随意性，不仅在理论上缺乏依据和 科学性，而且往往与城市地价脱节。其结果要么导致城市 用地低效使用，要么规划实施时随意变更容积率，致使控 规容积率失控。由于规划编制过程缺乏经济分析与理论的 支持，致使规划成果的权威性和可操作性受到影响。在所 调查的辽宁省城市新区控规中只有锦州新城起步区控规 中从景观、交通、公共设施影响、海湾拉动等方面进行了 土地价值分析并作为容积率确定的指导如图 2- 6。 忽视土地经济规律与作用将无法保证控规所要体现 的经济效益优先的原则。城市地价是促进城市土地合理利 用的经济杠杆，随着土地和房地产市场的不断完善，其作 用越来越重要。如何合理高效的利用土地，提高城市土地 利用的经济效益，是土地管理部门和城市规划部门共同面临的重要课题。在控制性详细规 划编制中合理考虑地价，进行定量经济分析，对合理制定容积率极为关键。 2.2.2 环境质量分析不足 市场经济对城市环境资源趋利性的驱使下最大强度的利用，致使生态破坏、环境恶化、 物种消失、资源浪费。通过规划手段对生态资源进行严格的保护，科学合理地利用规划来 调节空间布局，确定环境质量与开发强度迫在眉睫。 目前辽宁省城市新区居住用地容积率确定过程中，规定了容积率的上限指标，但指标 是基于总体环境容量的基础上，并没有对微观层面自然条件如通风、日照以及防火、防震 和环境质量等方面进行分析。 不同的开发强度产生不同的建筑容量与环境质量，同时对基础设施的容量提出不同的 要求，比如给水、供电、供气、交通等。不同的建筑形态对局部环境产生不同的影响，比 如采光、热效应、风效应以及居民心理需求与使用要求等。为避免环境恶化、交通拥挤、 容量失控等问题，既要避免过度开发，也要防止利用不充分造成土地浪费。因此，控规在 确定居住用地容积率指标时，既要依据总体城市景观环境的要求，又要考虑具体地块所处 环境质量需求。 图 2- 6 锦州市新城起步区地价分析 图片来源：调研收集 硕士研究生学位论文 第二章 城市新区居住用地容积率的调查与分析 13 2 . 3容积率控制的调查 2.3.1 居住用地控制 营口市城市新区控制性详细规划中针对居住用地、商业金融用地、文化用地、工 业用地进行分类控制。居住用地和公共设施用地的容积率为上限控制指标；工业、仓储用 地考虑到提高土地利用率，其容积率为下限指标。 为保证合理的土地利用，进行不同性质用地的容积率控制，文化娱乐商业金融用地控 制在 3.0 以内；二类居住用地容积率控制在 2.5- 3.0 以内；工业用地容积率不得低于 0.8， 其中集体宿舍区控制在 2.0 以内。 表 2- 1 营口新城起步区各类用地控制表 类型 容积率 建筑密度 绿地率 停车位 二类居住 2.5 30% 30% 1/150 小学 0.8 20% 35% 九年一贯制学校 0.9 20% 35% 资料来源：调研收集 铁岭市城市新区控制性详细规划中针对经营性用地、非经营性用地、配套用地进 行分类控制，提出基本的控制标准。1ha 以下的用地可根据实际情况允许有不超过 15%的 调整幅度。 表 2- 2 铁岭市新城区居住用地容积率控制一览表 分类 用地类型 容积率 分类 用地类型 容积率 低密度住宅区 0.6- 0.8 中高层与多层 1.5 多层住宅区 1.3 商住混合（中心区） 2.0- 4.0 经营 性用 地 中高层 1.6 经营 性用 地 商住混合（生活区） 1.5- 2.6 资料来源：调研收集 葫芦岛市龙港新区控制性详细规划中主要针对居住用地、居住区配套设施用地、 商业服务设施进行分类控制。 （1）居住用地 根据住宅建设多样性的要求，采取不同的开发强度控制原则。 规划区住宅以多层为主，容积率控制在 1.5 到 2.0 之间，建筑密度不大于 26%，绿地 率不小于 25%；沿滨海公路布置少量小高层住宅，容积率控制不大于 2.0，建筑密度不大 于 26%，绿地率不小于 25%；商住混合用地容积率控制不大于 3.5，建筑密度不大于 45%， 绿地率不小于 25%。新开发的居住小区， 90 以下的中小户型建筑面积不能低于总建筑面 积的 70%。 （2）居住区配套设施用地 居住配套公共服务设施主要包括中、小学和幼儿园等教育设施，以及其他配套设施用 地。其中居住配套公共服务设施：中、小学教育配套设施容积率不大于 1.2，建筑密度不 大于 25%，绿地率不小于 30%；托幼设施容积率不大于 0.8，建筑密度不大于 30%，绿地 14 第二章 城市新区居住用地容积率的调查与分析 硕士研究生学位论文 率不小于 30%。 （3）商业服务设施 商业服务设施主要集中沿锦葫南路布置，区级公共服务设施地块考虑承担区域大型商 业中心职能，土地使用强度较高，容积率控制不大于 3.0，建筑密度不大于 40%，绿地率 不小于 30%；其他沿街商业设施用地容积率分别控制在 3.5 以内，建筑密度不大于 45%， 绿地率不小于 25%。 葫芦岛市龙港新区控制性详细规划中为了适应灵活多变的市场需求，体现设施多 样性和服务综合性，规划控制中明确土地使用兼容性。 土地使用的兼容性通过允许设置、有条件允许设置和不得设置三类进行控制；所兼容 的设施根据重要性和是否盈利分为规定性、建议性和不可预见性三类，分别按照基本定位、 建议位置和不定位三种措施进行审批；特定地块内兼容的各种设施与原有设施的各项指标 应仍遵守原规划对该地块进行的控制。 表 2- 3 葫芦岛市龙港新区土地使用兼容性表 用地类型 相容性用地 r c 1 c 2 c 3 c 4 c 5 c 6 u g 1 g 2 居住用地 r 行政办公用地 c 1 商业服务业用地 c 2 文化设施用地 c 3 体育用地 c 4 医疗卫生用地 c 5 教育科研用地 c 6 供应设施用地 u 公共绿地 g 1 生产防护绿地 g 2 注：为允许设