提升智能化住宅小区物业管理质量研究.doc

提升智能化住宅小区物业管理质量研究 摘 要：从分析智能化住宅小区物业管理存在的问题入手，提出了提高我国智能化住宅小区物业管理水平的措施。 关键词：智能化住宅小区；物业管理；服务质量 中图分类号：F27 文献标识码：A 文章编号：1672-3198（2014）11-0091-02 1 智能化住宅小区的含义 随着房地产行业的快速发展，人们的居住条件得到了很大的改善，居民住宅的标准也随着稳步提高。随着信息化快速发展，人们的工作生活与信息通讯的关系日益密切，对工作和居住空间的技术要求也越来越高。于是，众多开发商在小康住宅的基础上将现代化的计算机智能化技术引入小区建设，逐渐形成了智能化住宅的理念框架。所谓智能化住宅小区，是指利用现代网络技术、通讯技术、计算机技术、IC卡技术、自动化控制技术，通过有效的传输网络，实现多元信息服务、安保防灾、物业管理及智能化住宅小区的集成。为业主提供一个安全、舒适的居住环境和方便、智能的服务与管理的住宅小区。它利用嵌入式系统和网络通讯技术、先进的计算机技术与人们日常生活有关的各种设备设施（如照明设备、环境的控制、安全防范系统、网络技术），依靠家庭网络有机地结合在一起，通过公司统一管理，为家居生活营造一个更加安全、舒适、节能的环境。智能住宅小区主要是由现代化计算机技术、现代化通讯技术和现代化建筑技术构成的。其中最为重要的部分就是住宅小区的智能化系统。 2 智能化住宅小区物业管理存在的问题 2.1 能源消耗大的问题 由于智能小区利用嵌入式系统和网络通讯技术、先进的计算机技术与人们日常生活有关的各种设备设施为业主提供高档的物业服务，因此小区内拥有大量的电子设备和高新技术设备，而这些设备的日常运行需要消耗大量的能源，所以物业管理中能源成本问题对物业管理的服务成本和服务质量影响很大。在现实工作中，有些智能小区物业管理部门或管理人员对此没有足够的重视，这必将导致物业管理成本的增加，进而影响物业管理工作的正常进行。 2.2 大量设备缺乏日常维护的问题 为了满足智能小区物业管理现代化的需要，使得智能小区的物业管理设备比一般住宅小区更多，这些管理设备的正常运行对在保障物业管理工作正常完成是至关重要的，因此必须重视这些设备的日常维护工作，保证其能够正常运转。在现实中这些高科技设备的维护除了传统的清洁、保养外，设施设备本身具有高度集成化、检测手段高级化、运行隐蔽性等特点，因此一般维护工作均需要由委托专业单位来负责。由于目前市场还没有形成产业化，因此缺乏公平竞争机制，在这种情况下签订的合约，难免导致价格很高，而维保质量又难以保证。上述原因往往导致物业公司不能按时、按标准对物业管理设备进行必要的维修和保养。所以在日常的维护保养管理中就出现了重投资而轻维护的现象，对于智能化住宅小区的物业管理成效造成了不利影响。 2.3 缺少高水平技术人员问题 由于智能化住宅小区的核心技术是智能化系统，该系统的构成大量地采用了大量的现代化的通讯技术、控制技术及计算机技术，因此对本系统的操作、管理人员提出了更高的专业化要求。通常要求工作人员既要懂得电脑的日常操作，还应懂得英语，以便能够阅读有关设备的使用说明等资料。而物业管理行业由于起步晚，专业人才的培养非常滞后，除极少数专业人员外，大部分的员工都是不看学历直接招聘进来的，从业素质很低。如何找到能够熟练操作这些智能化设备，保障其正常运转，为业主提过方便、优质的物业服务是智能化住宅小区物业管理中的一个突出的问题。 2.4 物业信息缺乏安全性的问题 由于智能化住宅小区的网络化管理将业主个人信息添加到公共运营网络中，从而实现了与外界的紧密联系。而随着电脑技术的不断发展，网络技术的不断更新，也出现了大量的电脑黑客，这就要求物业管理公司必须防范电脑黑客入侵小区的物业管理系统盗取业主的个人隐私。另外，在智能化条件下，由于工作人员的非法操作也会破坏物业管理系统中信息资源，甚至有些工作人员在利益的驱动下，也有可能将业主的个人信息非法使用。因此如何防止智能小区业主信息资源遭到各种途径的破坏、保护业主的个人隐私就成了一个急需解决的问题。 3 提升智能化住宅小区物业管理质量的措施 3.1 加强节能管理工作 针对智能化住宅小区能源消耗大的问题，物业管理部门应特别重视节能问题。首先，必须有针对性地制定适合于设备自身特点的维修保养方案，遵循“安全、实用、经济、合理”的原则，有计划，有步骤，有目的地进行，做好设备日常的维修保养，将设备故障隐患消灭在萌芽状态，避免盲目使用，忽视日常的维护，出现大问题时花费大量资金的浪费问题。同时在物业设备的使用和维修中提出节能改造的可行性方案，尽可能采用节能设备、节能材料。同时制定一系列的奖励政策，鼓励员工修旧利废、合理更新，达到降耗节能、延长设备使用寿命，进而降低设备的维护费用。 3.2 加强系统设备维护管理 智能化住宅小区物业设备大量地运用了高科技产品，在日常的维护中不能再采用传统的住宅小区物业设备的维护方法。在智能化住宅小区在设备的日常维护中，首先要加强设备管理软件系统的建设，通过这个信息平台的建设。此外，还要从以往的定性检查深入到对系统每个部件物理层的定量化检测。作为物业管理行业的龙头企业万科物业管理公司对物业小区设备的日常维护做了大量的工作及措施。万科有一套自己的物业设施设备养护制度。首先万科会编制一个设施设备维护保养表，其中包括日常检查、月度检查、季度检查和年度检查。日常检查主要由操作人员通过日常经验，用听、闻、看等方式对设备进行巡检，利用仪器仪表对主要部位进行检测，发现故障及时处理。对月检、季检发现的问题和设备隐患，维修技师对设备的局部或全面修理，清洗或更换零部件，每月/季至少进行1次。其中万科对配电系统、供给水系统以及照明系统的日常维护尤为重视。要确保供电设施保持良好的技术状态，保证小区内业主用电的需要。若供电系统发生故障，万科的工程人员会及时报告主管，必要时报供电局进行抢修等联络工作，确保设备的性能；确保给排水设施保持良好的状态，保证生活、消防用水的需要。万科有专业的维修人员负责给排水设备的养护，有值班人员负责给排水的操作、监控、记录及异常报告。对照明系统万科会每天对公共区域（小区道路、消防通道、停车场等）进行巡逻检查，对照明电源控制箱检查，接触器、按钮、指示灯、回路空开等是否正常，做到完好率达到99%。 3.3 提高管理人员素质和工作水平 提高智能化住宅小区物业管理水平，加强专业化技术队伍建设非常重要。物业管理公司应招聘专业人才，加强智能化住宅小区物业管理人力资源的开发，切实提高从业人员的素质。 3.4 注重信息安全性保护 智能化住宅小区的物业管理中特别需要严格管理的是内部人员和信息资源合法性。在智能化小区的网络化管理中应该在母系统中建立对子系统的监督系统。一旦出现非法操作或错误操作的情况，系统会立即发出警报，停止或纠正。另外，还可以在网络化管理中在系统中采用口令密码、多重复核等技术监控手段。在整个母系统内信息共享的同时，也要防止非法入侵窃听窥视