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房地产经纪综合能力第一章 房地产经纪行业第1节 房地产经纪概述 一、房地产经纪的含义 （一）经纪的含义 经纪是指自然人、法人与其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式，促成委托人与他人的交易，并向委托人收取佣金的中介服务活动。这种中介服务活动可以提高交易效率、降低交易成本，从而促进商品交易，是一种有偿的经济活动。经纪服务最主要的方式有居间、代理、行纪三种。 经纪服务最主要的方式(注意想一条桌子上的三个人): 1居间是指经纪人向委托人报告订合同的机会或者提供订合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的经济行为。 2.代理是指经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担法律责任的经济行为. 3.行纪是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任和经济行为。行纪的特征 （二）房地产经纪的含义 房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。房地产经纪的主要方式是房地产居间和房地产代理。 （三）相关概念辨析佣金VS信息费是经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。 二、房地产经纪的分类就房地产经纪而言，按服务方式分类，主要分为房产居间与房地产代理两大类。（一）房地产居间指房地产经纪机构或房地产经纪人员向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的房地产经纪行为。房地产居间是起源最早的房地产经纪方式。（二）房地产代理房地产代理是指房地产经纪机构和房地产经纪人员以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，代表委托人与第三方进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。三、房地产经纪的特性 （一）经纪的特性 1、活动主体的专业性 2、活动地位的中介性 3、活动内容的服务性 4、活动收入的后验性 （二）房地产经纪的特性 活动范围的地域性 活动后果的社会性四、房地产经纪的必要性 房地产的特殊性决定房地产经纪必不可少 房地产交易的复杂性决定房地产经纪必不可少房地产信息不对称性决定房地产经纪必不可少五、房地产经纪的重要作用降低交易成本，提高市场效率规范交易行为，保障交易安全促进交易公平，维护合法权益第2节 房地产经纪人员 一、房地产经纪人员职业资格制度我国把房地产经纪人员职业资格分为房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格两种。进入关键岗位房地产经纪人执业资格发起设立经纪机构 二、房地产经纪人协理从业资格 房地产经纪人协理资格考试的组织实施部门是各省、自治区、直辖市的住房和城乡建设(房地产)部门、人力资源和社会保障部门。 凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，具有高中以上学历，愿意从事房地产经纪活动的人员，均可申请参加房地产经纪人协理资格考试。 房地产经纪人协理从业资格证书在所在行政区域内有效。 遗失资格证书的，向原发证机关(一般为省级人力资源和劳动保障部门)申请补发。 三、房地产经纪人注册制度 房地产经纪人注册，是指取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格的人员，向注册部门申请，经注册部门受理、审核，颁发中华人民共和国房地产经纪人注册证书的行为。 房地产经纪人协理注册指取得中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格的人员，向注册部门申请，经注册部门受理、审核，颁发中华人民共和国房地产经纪人协理注册证书的行为。第3节 房地产经纪人协理的权利和义务 一、房地产经纪人协理的权利和义务 (一)房地产经纪人协理的权利 受聘，担任辅助工作岗位 协助房地产经纪人处理房地产经纪有关事务 在经办业务的房地产经纪服务合同上签名的权利 获得合理报酬的权利 依法享有的其他权利 (二)房地产经纪人协理的义务 遵纪守法，恪守职业道德 不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执 行业务 依法维护当事人的合法权益 向委托人披露相关信息 为委托人保守个人隐私及商业秘密 接受继续教育，不断提高业务水平 不得进行不正当竞争 接受住房和城乡建设(房地产)行政主管部门和政府相关部门的监督检查第4节 房地产经纪行业的发展第二章 房地产经纪管理 第一节 房地产经纪机构 一、房地产经纪机构的定义 房地产经纪机构（包括分支机构），是指依法设立，从事房地产经济活动，并按规定到工商登记所在地的县级以上任命政府地产管理部门备案，从事房地产经济活动的中介服务机构及其分支机构。 二、房地产经纪的备案 房地产经纪机构申请办理备案应提交的材料 房地产经纪机构备案登记表； 企业法人营业执照； 房地产经纪人员职业资格和注册证书； 法定代表人（执行合伙人、负责人)的身份证件。第二节 房地产经纪活动中的权利义务关系一、买卖当事人的权利和义务买卖合同当事人的权利 1.出卖人的权利 按合同约定的时间、地点及方式收取房屋价金。出卖人有按照规定的时间和方法向买受人交付房屋的权利。如果超过规定的时间买受人不接受房屋，在此期间房屋发生意外而毁损、灭失，出卖人不必承担责任。2. 买受人的权利 出卖人交付的不符合质量要求的标的物致使买受人不能实现合同目的的，买受人可以 拒绝接受标的物或者解除合同。 买受人有确切证据证明第三个人可能就标的物主张权利的，可以终止支付相应的价款，但出卖人提供担保的除外。 买受人对出卖人多交付的标的物，可以接受也可以拒绝，对接收多交的部分，买受人按照合同的价格支付价款。买受人拒绝接收多交的标的物，应当及时通知出卖人。 买受人享有标的物交付之后产生的利息。买卖合同当事人的义务 1.出卖人的义务按照约定的期限、质量要求向买受人交付标的物；按照约定向买受人转移标的物的所有权；就交付的标的物，保证第三人不得向买受人主张任何权利，当法律另有规定以及买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的除外。 2. 买受人的义务按照约定的数额、时间、地点向出卖人支付价款；按照约定及时首领标的物；按照约定及时检验标的物 买受人收到标的物时候应当在约定的检验期间检验；没有约定检验期间的，应当及时检验。 二、租赁合同当事人的权利和义务 租赁合同当事人的权利 1. 出租人的权利按照合同的规定收取房租。有权利决定在租赁期满后是否继续将房屋出租。可以决定是否允许承租人将房屋转租。应承租人的过错造成房屋的损坏的，有权责成承租人负责修复或者赔偿。承租人违反租赁合同的有关规定，出租人有提前终止合同，收回房屋的权利。 承租人违反规定的行为有： a)未经出租人的同意，擅自将承租的房屋转租、转让、转接或者 是与他人调换使用； b) 擅自拆、改房屋结构或改变用途（拆改房屋结构有可能造成房 屋的危险，改变用途则是违约行为）；c) 拖欠房租累计6个月以上；d) 利用房屋进行违法活动；e) 故意损坏承租的房屋；f) 法律、法规规定要以终止合同、收回房屋的其他行为g)出租的是公有住宅，承租人没有理由，将房屋空关达6个月以上租赁合同当事人的权利 2. 承租人的权利在合同约定期间内占有、使用房屋；优先购买权；优先承租权。 租赁合同当事人的义务 1. 出租人的义务（1）按照约定将租赁物交付承租人；（2）在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；（3）在租赁物需要维修时在合理期限内进行维修，但另有约定的除外“大修为主，小修为客”；（4）出卖租赁房屋的，在出卖之前的合理期限内通知租赁人。 2. 承租人的义务（1）支付租金；（2）按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物（3）妥善保管租赁物；（4）未经出租人同意，不得对租赁物进行改善或者增设他物；（5）未经出租人同意，不得将租赁物转租给第三人； 6）租赁期届满，将租赁物返还出租人。 第三节 房地产经纪执业规范 第四节 房地产经纪行业管理第三章 房地产买卖咨询 第一节 房地产概述 考试大纲要求：认知房地产的特性（不可移动、独一无二、寿命长久、价值较大、难以变现、交易复杂等）和种类，了解房地产买卖市场的构成和类型。一、房地产的特殊性房地产是指土地、建筑物及固着在土地上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产交易的特殊性：房地产交易标的大，交易过程复杂等房地产的特性有：不可移动性、独一无二、寿命长久、价值较大、难以变现、交易复杂。2、 房地产买卖市场 三、房地产买卖市场的构成和类型（一）房地产买卖市场的构成 房地产商品 买卖双方 经纪机构和经纪人员 其他相关机构：主要包括金融机构、律师事务所、会计师事务所和房地产估价机构。 行政主管部门和行业组织。 （二）房地产买卖市场的类型按竞争程度，可以分为完全竞争市场、完全垄断市场、不完全竞争市场和寡头垄断市场；按照供求状况，可以分为买方市场和卖方市场；按照房地产商品形态，可以分为期房市场和现房市场；按照房地产新旧程度，可以分为新建商品房市场和存量房市场等。第2节 房地产买卖一般规定 根据有关法律法规关于房地产转让或买卖的规定，熟悉房地产转让条件、买卖主体资格和买卖流程，识别依法不得买卖的各种房地产，了解房地产买卖的各种禁止行为。一、房地产转让条件房地产转让有两种方式：有偿：主要包括房地产买卖（双务）、房地产抵债、房地产入股等行为无偿：主要包括房地产赠与（单务）、房地产继承等行为。 二、房地产买卖的禁止行为商品房销售管理办法规定，商品房销售中禁止以下行为：房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。商品住宅不得分割拆零销售。房地产开发企业不得一房两售房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。（返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。 ）不符合商品房销售条件的，不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。商品住宅不得分割拆零销售。第三节 房地产买卖价格咨询 根据房地产市场供求、房屋基本状况、价格内涵、价款支付方式等影响房地产价格的主要因素以及投资回报率等，提供房屋买卖价格咨询和建议。 一、房地产价格的影响因素1. 供求关系2. 经济因素：经济发展、物价、居民收入3. 人口因素4. 社会因素：政治安定状况、社会治安状况、城市化5. 行政因素：土地制度、住房制度、城市发展战略、房地产价格政策、税收政策第四节 房地产买卖税费咨询 根据房地产买卖环节税费的规定，提供房地产买卖税费咨询，包括税收的种类、征收对象、纳税人、计税依据、税率、减免税规定等，以及费用的种类、交纳主体和收取标准等。计算房地产买卖的税费。 一、房地产买卖环节税种提供房地产买卖税费咨询，包括税收的种类，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、所得税、契税、印花税等。二、房地产买卖环节费用 第四章 房屋租赁咨询第1节 房屋租赁一般规定 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 租赁期限最长不得超过20年。 一、商品房屋租赁基本要求一)房屋可以依法出租（不得出租情形）1属于违法建筑的；2不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；3违反规定改变房屋使用性质的；4法律、法规规定禁止出租的其他情形的。 (三)租金不得随意提高在房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。二、商品房屋租赁合同 1、概念2、特征（1）转移的是使用权而非所有权（2）诺成、双劳、有偿合同（3）实行登记备案制度（一）商品房屋租赁合同的内容（二）商品房屋租赁合同当事的权利和义务注意区分出租人和承租人各自的权利和义务（三）商品房租赁合同的解除1、出租人单方解除2、承租人单方解除（四）商品房屋转租 商品房屋转租，是指房屋承租人将承租的商品房屋再出租的行为。转租要求 1须经出租人书面同意 2转租期限不得超过原合同规定的期限 房屋转租也须签订转租协议，并办理登记备案手续。 转租效力 承租人转租的，承租人与出租人之间的房屋租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二节 房屋租赁价格咨询 三、商品房屋租赁登记备案 房屋租金是指承租人因使用房屋而向出租人交付的价金，是租赁合同中最主要的内容之一。 租金的构成要素 房屋租金的基本构成要素包括房屋折旧费、维修费、管理费、利息、土地使用费、房产税、利润、税金、保险费 租金分歧的处理技巧 业主和客户因房屋租金产生分歧，房地产经纪人员应将双方分开调解，避免发生正面冲突。第3节 房屋租赁税费 一、房屋租赁税费 营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、印花税、个人所得税。 二、房屋租赁费用 房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。 第五章 房地产贷款咨询第1节 房地产贷款咨询 教学大纲要求： 根据房地产贷款的种类（按贷款用途，可分为房地产开发贷款和个人住房贷款；按贷款性质，个人住房贷款又可分为商业贷款、住房公积金贷款和组合贷款）及相关规定（借款人的资格和条件、贷款程序等），提供房地产贷款咨询。 一、房地产贷款的种类 （一）房地产抵押贷款的种类 按照贷款用途划分：房地产开发贷款、个人住房贷款。 按照贷款性质划分：公积金贷款、商业贷款、个人住房组合贷款 （二）制定合理的贷款方案 贷款类型（商业性贷款，住房公积金贷款，组合贷款）； 贷款成数（贷款金额占房地产价值的比率）； 贷款金额；贷款期限；偿还比率（又称收入还贷法，指借款人分期偿还额占其同期收入的比率）； 贷款偿还方式（等额本息还款法和等额本金还款法）第2节 个人住房贷款 教学大纲要求： 根据个人住房贷款申请人的条件，计算首付款比例和贷款额度；根据个人住房贷款的还款方式（等额本息、等额本金等）、贷款期限和贷款利率等条件，计算还款额等。 一、贷款要素 （一）首付款 （二）首付款比例 （三）贷款金额 （四）贷款价值比 （五）贷款期限 （六）贷款利率 （七）贷款额度 二、计算个人个人住房贷款还款额 （一）等额本息还款方式 1. 贷款利率不变的等额本息还款方式的还款计算 2. 贷款利率变动的等额本息还款方式的还款计算在第一个利率调整周期，确定新的贷款利率、贷款余额、剩余贷款期限，重新计算月还款额。 （二）等额本金还款方式及计算 每期还款额是递减的第3节 房地产抵押咨询 教学大纲要求： 根据物权法、担保法、城市房地产管理法、城市房地产抵押管理办法等有关法律法规关于房地产抵押的规定，熟悉房地产抵押权及其设立，了解房地产抵押程序，识别依法不得抵押的各种房地产，提供房地产抵押咨询。 一、房地产抵押权设立下列房地产不得设定抵押： 权属有争议的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有重要意义的其他建筑物；已依法公告列入拆迁范围的房地产； 被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产；依法不得抵押的其他房地产。 二、房地产抵押程序 房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押之日起生效 （一）登记申请（交验文件） （二）登记审核与登记凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理之日起15天内做出是否准予的书面答复。 （三）登记的变更与注销抵押合同发生变更或者终止时，应当在15天内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。第4节 房地产贷款代办 教学大纲要求： 告知个人住房贷款代办服务的内容和收费标准，签订房地产贷款代办服务合同；按照合同约定和相关规定，为委托人提供房地产贷款代办服务（拟定可供选择的贷款方案、协助委托人准备贷款申请材料、协助办理贷款申请手续等）；熟练使用贷款代办业务中常用的合同、表格和表单等业务文书。第六章 房地产登记咨询第1节 房地产登记概述 一、房地产登记的概念 房地产登记是指房地产登记机构依法将房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿上予以记载的行为，是将房地产的基本情况、权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。 1.物权法规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 2.城市房地产管理法规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。 二、房地产登记的种类 在我国现行的登记体制下,房地产登记包括土地登记和房屋登记。 土地登记分为:土地总登记，土地初始登记，土地变更登记，土地注销登记，土地其它登记。 房屋登记包括;房屋所有权登记，房屋抵押权登记，地 役权登记，房屋预告登记，房屋其它登记。土地登记的种类:房屋登记的种类房屋登记的种类 房地产登记机构的职责、范围、申请主体、程序、时限、收费标准第2节 房地产登记信息查询 房屋登记信息 房屋权属登记信息，是指房屋权属登记机关在登记过程形成的与房屋权利直接相关的信息，包括原始登记凭证以及对房屋权利的记载信息。 房屋权属登记信息查询的范围 可以公开查询的信息 登记机关对房屋权利的记载信息，任何单位和个人都可以公开查询，这类信息向社会公开。具体包括：一是房屋自然状况，比如房屋坐落、面积、用途等；二是房屋权利状况，比如所有权人姓名或名称，他项权利的设定时间、类别、期限，司法查封情况以及登记机关对权利的其他记载 限制查询的信息 房屋原始登记凭证只在限定的范围内进行查询，不向社会公开。1房屋权利人或者其委托人可以查询与该房屋权利有关的原始登记凭证；2房屋继承人、受赠人和受遗赠人可以查询与该房屋有关的原始登记凭证；3国家安全机关、公安机关、检察机关、审