某某租赁住房和廉租住房建设项目可研报告

目录 第一章 总 论 . 1 1.1项目概况 . 1 1.2建设单位概况 . 3 1.3编制依据 . 3 1.4项目建设理由 . 5 1.5结论和建议 . 6 第二 章 项目建设必要性 . 8 2.1项目建设背景 . 8 2.1.1国家公共租赁住房及廉租房保障制度 . 8 2.1.2国家及地方保障性住房政 策 . 9 2.1.3相关规划及要求 . 13 2.2项目建设必要性 . 15 2.2.1是响应政府号召，解决低收入者住房困难的需要 . 15 2.2.2是落实公共租赁住房和廉租房房源的需要 . 15 2.2.3是构建和谐社会的需要 . 16 2.2.5是整个社会科学发展的需要 . 16 第三章 建设用地及建设条件 . 18 3.1建设用地 . 18 3.1.1地点及地理位置 . 18 青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 ii 3.1.2土地现状 . 19 3.2场址条件 . 19 第四章 建设方案 . 23 4.1设计指导思路 . 23 4.2建设内容及规模 . 23 4.3总平面方案 . 25 4.4设计方 案 . 28 第五章 资源利用与节能 . 42 5.1资源利用 . 42 5.1.1资源开发方案 . 42 5.1.2资源利用方案 . 42 5.1.3资源消耗估算 . 42 5.1.4资源节约措施 . 43 5.2节能 . 44 5.2.1节能设计依据 . 44 5.2.2能耗状况 . 44 5.2.3节能措施和节能效果 . 54 第六章 环境保护 . 61 6.1环境保护依据 . 61 6.2主要环境问题 . 61 青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 iii 6.3环境保护措施 . 61 6.4竣工验收 . 63 6.5环评批复 . 63 第七章 劳动安全卫生消防 . 66 7.1劳动安全卫生 . 66 7.1.1编制依据 . 66 7.1.2危害因素和危害程度分析 . 67 7.1.3安全措施方案 . 68 7.2消防 . 69 7.2.1编制依据 . 69 7.2.2火灾危险性分析 . 69 7.2.3消防措施 . 69 第八章 组织机构和人力资源配置 . 71 8.1组织机构设置及其适应性分析 . 71 8.2人力资源配置 . 72 第九章 项目建设周期 . 74 9.1项目阶段划分 . 74 9.2项目实施计划 . 74 第十章 总投资估算及资金筹措 . 76 10.1编制范围及依据 . 76 青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 iv 10.2总投资估算 . 77 10.3资金筹措 . 80 10.4资金投入计划 . 81 第十一章 招投标计划 . 83 11.1编制依据 . 83 11.2招标范围 . 83 11.3招标方式 . 85 11.4招标组织形式 . 86 11.5投标单位资质要求 . 87 第十二章 社会效益评价 . 88 12.1有利于解决中低收入家庭住房问题 . 88 12.2有利于构建社会主义和谐社会 . 88 12.3有利于提升政府形象 . 89 12.4扶持弱势群体，体现社会公平 . 89 第十三章 风险分析 . 91 13.1风险因素和风险性质 . 91 13.2风险评价 . 91 13.3风险防范措施 . 92 第十四章 可行性研究结论与建议 . 94 14.1结论 . 94 青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 v 14.2建议 . 94 附： 1、 投资估算汇总表 2、 建设单位营业执照复印件、组织机构代码证复印件 3、 市发展改革委关于 青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房 建设工程项目建议书的批复 （常发 改 2011121号） 4、青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目选址意见书（选字第 320400201100024号） 5、关于青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目建设用地的预审意见 （常国土资函【 2011】 54号） 6、 青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目方案总平图 7、单体建筑标准层平面图 8、 地下室平面图 9、环境保护准予行政许可决定书（常钟环（管）准字【 2011】第08019号） 10、节能登记表 青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 1 第一章 总 论 1.1 项目概况 1.1.1项目名称： 青洋路东侧 地块 公共租赁住房和廉租住房 建设工程项目 1.1.2项目性质：新 建 1.1.3项目建设单位、所有制形式 建设单位 : XX 公共住房建设投资发展有限公司 所有制形式： 有限责任公司 （国有独资） 1.1.4建设 地点： 位于 XX 区。东至戚区道路一，南至规划道路，西至青洋路， 北至龙城大道。 1.1.5用地 规模 :地块规划用地约 3.674公顷，约 55.11亩。 1.1.6土地获得方式： 划拨 1.1.7用地性质： 居住用地 1.1.8建设内容 及规模 本项目主要 建设 8幢（ 2幢 24 层、 1幢 25 层、 5幢 33 层）高层公共租赁住房和廉租住 房 ，另外配套建设公建 ,同步实施环境绿化、道路、体育活动场地、地面停车场地及水、电、气等综合配套设施。 项目地上总建筑面积 110220 ，其中：住宅部分建筑面积 104690万， 商业服务及公建建筑面积 5530 ， 地下总建筑面积 8840 。青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 2 共建设 1751套 公共租赁住房和廉租住房 。 1.1.9建设期限： 24 个月 1.1.10投资规模 本项目总投资为 55485万元。 其中：建安费用 39280万元， 土地成本 9920万元， 其他费用 6285万元。 1.1.11资金来源： 住房保障资金筹措主要通过政府注入资产、银行贷款 、发行企业债券、利用信托基金等方式解决。本项目根据国家扩大内需、促进经济增长，加快建设保障性安居工程，加大对 公共租赁住房和廉租住房建设支持力度的要求，由政府协调，市财政担保，项目实施单位国有独资的 XX 公共住房建设投资发展有限公司向银行贷款， 贷款总额约38000万元， 约占总投资的 68.49，公司自筹资金 17479.78万元，占总投资 31.51。为减少财务成本，资金根据项目进度逐步到位。 还款渠道： 1.财政预算安排； 2.土地出让净收益中的 10资金； 3.住房公积金增值收益中用于住房保障的部分； 4.房 投公司一级土地开发的增值收益； 青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 3 5.廉租住房配建指标中的异地建设资金； 在上述还贷资金暂时不能落实到位情况下，由市财政落实按月支付利息。 1.2 建设单位概况 1、 单位名称： XX公共住房建设投资发展有限公司 2、 成立时间： 2009年 3月 4日 3、 公司住所： XX市晋陵中路 607 号 4、 法定代表人：陈马良 5、 注册资本： 100000万元人民币 。 6、 实收资本： 100000万元人民币。 7、 经营范围：市政府授权范围内国有资产经营、管理； 市区保障性住房项目投资、建设、经营和管理； 城市开发建设项目及相关信息咨询服 务。 8、 设立起因： XX 公共住房建设投资发展有限公司是 XX 市为加快建设保障性安居工程，加大对 公共租赁住房和廉租住房 建设支持力度的要求设立的，是 XX 市住房保障工作的投融资平台。 1.3 编制依据 1、中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 2、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 4 200724号） 3、 关于加快发展公共租赁住房的指导意见 （ 建保 201087号 ） 4、廉租住房保障办法 (建设部等 9部委令第 162 号 ) 5、中共 XX 省委、 XX 省人民政府关于切实加强民生 工作若干问题的决定（苏发 200814号） 6、省政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见（苏政发 200844号） 7、 XX省廉租住房保障办法（ XX 省人民政府令第 50 号） 8、 XX市城市总体规划（ 2004-2020年） 9、 XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 10、 XX 市市区住房保障“十二五”专项规划 11、 XX 市政府关于印发关于加快推进我市市区住房保障工作的实施意见的通知（常政发 200915号） 12、 XX市人民政府市长办公会议纪要 2009第 2号 13、市发展改革委关于市区 2011-2013 年公共租赁住房和廉租住房建设项目建议书的批复（常发改 201162号） 14、各地块用地预审意见 15、各地块环评批复 16、公共建筑项目可行性研究报告编制大纲 17、 XX公共住房建设投资发展有限公司委托合同 青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 5 18、 XX公共住房建设投资发展有限公司提供的其它资料 1.4 项目建设理由 住房问题是重要的民生问题，党中央、国务院高度重视解决群众的住房问题。 改革开放以来，我国不断深化城镇住房制度改革，城市绝大多数居民的住房条件得到了较大改善。但随着住房社会化、商品化 程度的提高，我国住房市场在快速发展中，也出现了一些矛盾和问题，特别是城市廉租住房建设相对滞后，部分城市低收入家庭住房还比较困难，总体看现行的政策措施还不够有力，低收入家庭住房问题没能得到有效解决。同时随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善，需要发展公共租赁住房。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。 根据 XX 市市区住房保障 “十二五”专项规划，至“十二五”末，XX 市市区将新增廉租住房 4000 套，新增公共租赁住房 15000 套。 2011年计划开工 6500套，本项目建设公共租赁住房和廉租房 1751套，是响应政府号召，解决低收入者住房困难的需要，是维护社会稳定、构建和谐社会的需要。 青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 6 1.5 结论和建议 1.5.1结论 （ 1）本项目的建设符合国家有关法律、法规的要求。 （ 2）本项目建设符合区域规划和土地利用规划。 （ 3）本项目建设顺应地区快速发展的市场需求，因地制宜，合理开发并有效利用资源。 （ 4）本项目建设对周边的生态环境和自然文化遗 产不产生不利影响，有益于推进城市现代化建设，美化区域环境。 （ 5）本项目具有显著的社会利益。 综上所述，本项目规模适当、布局合理、符合相关要求，切实可行。 1.5.2建议 1、建立健全我市住房保障体系，是全面构建和谐社会的重要内容，公共租赁住房和廉租住房 建设作为住房保障体系的组成部分，完成住房保障规划中的建设任务，需要各部门大力支持与配合。 2、为控制项目成本并根据廉租住房保障办法，各项优惠政策需要落实到位。 3、项目周边规划道路由政府实施。 4、本建设项目建设时间紧、任务重，且项目存在建设工程复杂、青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 7 投资大 、建设期长等特点，存在着融资风险、财务风险。因此，建议项目在建设过程中，加强投资的管理、工程进度的管理，并采用有效的措施，确保顺利完成，尽量避免和减少风险因素的发生。 5、项目涉及部门多，需注重加强组织领导和协调管理。 6、建议项目单位尽快签署贷款协议，落实项目建设资金来源。 青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 8 第二章 项目建设必要性 2.1 项目建设背景 2.1.1国家公共租赁住房及廉租房保障制度 我国政府住房保障的方式主要包括实物配租、配售，货币补贴和金融政策支持等。其中，实物配租方式主要是提供公共租赁住房或廉租住房。 公共租赁住房是指政府 或企业持有一部分房源，并将这些房屋以低于市场价的方式租给特定人群。租金水平高于廉租房，但低于商品房。公共租赁住房保障的基本属性特征是政府建设或筹集的房源以实物配租方式，或者采用货币补贴形式面向一定社会群体提供的具有杜会福利性质的保障。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的形式 ,向城镇低收入居民且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房是专门针对低收入群体，而公共租赁房则是针对介于中低和中高收入之间的“夹心层”人群。 公共租赁住房或廉租住房制度保障方式主要包括租赁补贴、实物配租及租金核减 ,强调实际工作应当以 发放租赁住房补贴为主 ,实物配租、租金核减为辅。保障标准的制定必须结合我国各地经济发展的状况 ,一方面要合理地确定收入标准 ,另一方面是要合理确定补贴支出的标准。此外 , 公共租赁住房和廉租房制度还包括具体的管理运作机制 ,青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 9 以维护该社会保障制度的公正性。主要采用以下几项制度 :严格的准入制度 ,包括实行书面申请、审核、公示、登记、调查、核实、排队轮候、公布结果的程序 ；配租排序上实行公开公平的摇号制度 ；定期审核制度 ,包括实行定期审核 ,建立退出制度等。 2.1.2国家及地方保障性住房政策 住房问题是重要的民生问题，党中央、国 务院高度重视解决群众的住房问题。改革开放以来，我国不断深化城镇住房制度改革，城市绝大多数居民的住房条件得到了较大改善。但随着住房社会化、商品化程度的提高，我国住房市场在快速发展中，也出现了一些矛盾和问题，特别是城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，部分城市低收入家庭住房还比较困难，总体看现行的政策措施还不够有力，低收入家庭住房问题没能得到有效解决。 在党的十七大报告中 ,胡锦涛同志详尽阐述了执政党的“社会建设”方略 ,提出了要构建“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”的和谐社会 ；并且 ,在加快推进以改善民生为重点的社会建设的六大任务中 ,明确指出了要“健全廉租住房制度 ,加快解决城市低收入家庭住房困难”。 在所有实行市场经济的发达或发展中国家 ,以非市场方式解决贫困群体的主要措施 ,都是政府制定和建立相应的住房保障制度 ,以保障青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 10 所有社会成员的居住权和生存权 ,维护社会的公平正义和社会稳定。概而言之 ,住房保障制度的基本内容包括三个方面 :一是救助性保障 ,就是政府对社会低收入群体实行救助 ,对其无力达到社会最低住房保障标准的部分由政府“包下来” ,廉租房形式的公共住房等是这类保障的典型方式 ；二是援助性保障 ,政府通过一定的补贴方式使住房消费能力较低、迫切需要改善的人群获得住房 ,贴息、贴租、个税返还、经济适用房等都属于此类 ；三是互助性保障 ,政府通过强制雇主补贴、减免个税、规定政策性优惠利率等方式提高社会中等阶层的购房能力 ,使他们合理的住房需求得到满足 ,公积金等是这类保障的典型形式。以上三种保障类型中 ,廉租房制度或公共住宅制度是被越来越多的国家实施的一种行之有效的制度 ,也是十七大报告中唯一强调的住宅保障的社会建设任务。 2007年建设部等 9部委颁发了廉租住房保障办法 (建设部等 9部委令第 162号 ), 2007年 12 月 1日起施行。 2007年 10 月 30 日财政部颁发财政部关于印发廉租住房保障资金管理办法的通知 (财综 200764号 ),2008年 1月 1日起实施。 2008年 3月 3日财政部、国家税务总局颁发关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税 200824号）。 2008年 XX 省人民政府颁发 省政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见（苏政发 200844号）。 青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 11 2008年 12月 3日 XX省人民政府颁发 XX 省廉租住房保障办法（ XX 省人民政府令第 50号） ,2009年 1月 1日起实施 。 2007年 10月 10 日 XX 市政府 颁 发常政办发 2007 88 号文 XX市市区廉租住房公共租屋配建办法。其中要求廉租住房、公共租屋配建的比例不低于项目中住宅总建筑面积的 5%，其套型建筑面积控制在50 左右。配建的廉租住房、公共租屋必须配备基本生活设施。廉租住房、公共租屋的配建指标一经确定，开发建设单位不得擅自更改。 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国发【 2010】 4号）强调了增加保障性住房和普通商品住房有效供给，加快推进保障性安居工程建设，力争到 2012年末，基本解决 1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。要求各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉住房和经济适用住房房源，着力解决城市低收入家庭的住房困难。中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度。 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发【 2010】 10 号）明确指出要加快保障性安居工程建设，确保完成 2010年建设保障性住房 300万套、各类棚户区改造住房 280 万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划和中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目 标责任书，落实工作责任。地方人民政府要切实落实土青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 12 地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。按照政府组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。 2010年 5月 27 日国务院关于 2010 年深化经济体制改革重点工作的意见（国发 201015号）明确提出：建立健全保障性住房规划建设管理体制，加快廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房建设，推进城市和工矿区棚户区改造，出台关于促进房地产市场长远健康发展的综合性政策。 2010年 6月 8日中华人民共和国 住房和城乡建设部等七部门联合发布的关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保 201087号）指出：近年来，随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展公 共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。各地区、各部门要统一思想，青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 13 提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。 由此可见，国家及地方各级政府对公共租赁住房和廉租住房建设高度重视，项目建设符合国家政策要求。 2.1.3相关规划及要求 一、 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 1、健全住房供应体系 立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本 保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度。对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房保障。对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。建立健全经济、适用、环保和节约资源的住房标准体系，倡导符合国情的住房消费模式。 2、加大保障性住房供给 强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题。多渠道筹集廉租房房源，完善租赁补贴制度。重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。加快各类棚户区改造，规范发展经济适用住房。建 立稳定投入机制，加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度，引导社会力量参青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 14 与保障性住房建设运营。加强保障性住房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、退出管理和租费标准。 本项目建设符合国家“十二五”规划纲要关于“提高住房保障水平”的要求。 二、 XX 市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 “十二五”发展主要目标“民生幸福”中提出：新增保障性住房：累计 10000套 公共租赁 住 房 和廉租住房 ，累计 10000套新市民公寓。同时此目标定为“约束性”目标。 加强公共服务改善民 生：提升住房保障水平。全面实现市区低收入无房家庭申请廉租房实物配租应保尽保，实现市区中等偏低收入的住房困难家庭申请经济适用房保障或公共租赁住房保障应保尽保；着力解决市区新就业人员和外来务工人员住房保障，逐步实施危旧房和城中村改造。 三、 XX 市市区住房保障“十二五”专项规划 根据 XX 市市区住房保障“十二五”专项规划，至“十二五”末，XX 市市区将新增廉租住房 4000 套，新增公共租赁住房 15000 套。 2011年 XX 市的廉租房建设任务比较繁重，根据规划的总体要求，必须从实际情况考虑，采用灵活多样的途径来加快建设 和筹集公共租赁住房和廉租住房房源，全面完成规划任务，实现我市低收入住房困难家庭“人青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 15 人有房住”规划要求，形成满足群众基本居住需求、具有 XX 特色的住房保障体系。 本项目建设符合 XX“十二五”规划纲要要求，有利于改善民生。 2.2 项目建设必要性 2.2.1是响应政府号召，解决低收入者住房困难的需要 负责任的政府要为低收入居民提供房子住。我们处于城市化快速发展阶段，不可能每户都买得起房，廉租房建设是政府的责任。 XX 市城镇人均住房建筑面积已经超过了小康标准目标值 30 平方米的要求，但不是说每家每户都已经达到了小康水 平。据调查推算，市区应纳入住房保障范围的家庭共有 2.8万户左右，其中纳入廉租住房保障范围的家庭约有 8000 户，纳入经济适用住房和公共租屋保障范围的家庭约有 2万户。 为让他们感受到党和政府的关爱， XX 市委、市政府大力推进市区廉租房公共租屋的建设是解决中低收入家庭的住房问题，改善其居住条件的需要。 2.2.2是落实公共租赁住房和廉租房房源的需要 由于市场上建筑面积符合公共租赁住房和廉租住房标准的房源不青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 16 多，造成收购房源不足，且不够集中，不便于需求者选择，而集中建设也便于集中管理，因此实施本项目是一种适应当前形势的 选择。 根据 XX 市市区住房保障“十二五”专项规划的总体要求，集中建设公共租赁住房和廉租住房已是当务之急。本项目实施可提供公共租赁住房和廉租住房 1751 户，解决部分房源，是落实公共租赁住房和廉租住房房源的具体措施，也是落实公共租赁住房和廉租住房房源的需要。 2.2.3是构建和谐社会的需要 农村剩余劳动力转移人口 ,除了部分经商致富的人员 ,绝大多数人员的收入来源主要通过“务工”获得 ,收入水平相对较低。他们转移进城的居住问题 ,必须依靠政府建立相应的住房保障措施 ,以保障他们的最低居住需求 ,减少转移带来的负面效应 ,将其 转移成本降到最低限度 ,来推动我国的城市化建设。本项目实施可解决部分低收入家庭的居住问题，使他们安居乐业，是构建和谐社会的需要。 2.2.4是整个社会科学发展的需要 把人民群众的根本利益放在首位 ,以科学发展观为指导解决百姓住房难问题 ,保障占人口绝大多数的中低收入者的住房权利 ,体现社会公平 ,不断促进社会和谐 ,这不光考验着各级政府领导的执政能力 ,更青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 17 是涉及执政基础的大事。公共租赁住房和廉租住房建设国外有着大量的成功经验，具有科学性，并得到政府的认可，本项目建设正是在此基础上而实施的，也是整个社会科学发展的需要。 青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 18 第 三章 建设用地 及建设条件 3.1 建设用地 3.1.1地点及地理位置 建设用地 位置： 项目区位于 XX 市 XX区， 东至戚区道路一、南至规划道路、西至青洋路 、 北至龙城大道 ， 用地面积 3.674公顷。 选址理由：该地块周边人口聚集，符合使用 公共租赁住房 条件的家庭较多，选址便于这些家庭就近选择，出行方便。土地成本为每亩180 万元，相对便宜，可节约财政资金。 图 3-1 项目位置图 青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 19 3.1.2土地现状 青洋路东侧地块建设用地 3.67 公顷，土地为集体用地，目前为空地。 地块 已办理建设项目选址意见书（选字第 320400201100024号），并已通过用地预审（常国土资函【 2011】 54 号），用地符合 XX 区土地利用规划。 3.2 场址条件 一、自然环境条件 1、气象条件 XX 市 XX 区地处长江三角洲太湖平原，位于北纬 31。 09 32。 04、东经 119。 08 120。 12之间，属亚热带季节性湿润气候，年平均气温约为 15.6。 XX 市地处中纬度，离海较近，属北亚热带季风性湿润气候区，气候温和湿润，年平均气温 16.8；雨量丰沛，年降水总量 942.4毫米；日照充足，年日照时间 2287.5小时；无霜期长，年无霜期 236 天；常年主导风向 为东南风，春夏秋冬，四季分明。 2、地质环境背景 地质条件较好，土质以粉质粘土为主，土层较厚，地基承载力为16 25吨 /平方米。 青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 20 二、 地震 地质及水文地质条件 1.地震地质 本区大地构造属于江阴溧阳复背斜、东台溧阳地震带，基岩以上分布着 140 米 200 米的第四纪冲积土层，属相对稳定地区。地震基本烈度为六度，重要建筑按七度设防。 在 XX 地区有十四条断裂带穿过，地质构造相当复杂，茅山断裂带至今仍在活动。该地震带的活动，对 XX 地区造成了严重的破坏和影响。 根据建筑抗震设计规范 (2008年版 )，规划场区所 在 XX 市区的抗震设防烈度为 7度，设计基本地震加速度为 0.10g，设计地震分组为第一组。 2.水文地质 根据临近场地资料，地下水及土对混凝土无腐蚀性，对混凝土中的钢筋无腐蚀性。 场区周围未发现对环境水有污染作用的污染源。 XX 地区防洪水位为 3.9 米。 3.岩土工程条件初步评价 根据 周边 区域地质资料， 本项目 建设用地一般无影响建筑场地稳定性的不良地质。 三、 基础设施条件 青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 21 1.交通设施 （ 1）周边地区交通条件 XX 水陆空交通便利，老 京沪铁路 （ XX 站为特等站）、京杭大运河、312国道 和沪宁、宁杭、常宁，沿江高速（常苏），常澄，锡宜等高速公路，以及 XX 第 2大机场， 4E级民航 XX奔牛国际机场 ，构成了 XX发达的水陆空交通 网。此外在建的 京沪高速铁路 XX 北站 是沪宁线通过站中最大的车站， 沪宁城际铁路 XX 站，以及总长近八十公里的城市 高架快速内环路网和正在积极筹建的 4条城市轨道交通线也给 XX的交通增添亮色。 （ 2）周边地区主要道路 本项目位于 XX 市 XX 区，周边龙城大道、 青洋路为成熟干道。 周边主要道路情况见下表： 表 3-1 项目周边主要道路情况一览表 道路名称 道路性质 道路宽度（ m） 备注 龙城大道 快速 路 80 东西走向 青洋路 主干道 50 南北走向 戚区道路一 支路 6 南北走向 戚区道路三 支路 6 公共交通 : 周边道路上公交线路比较完善，在青洋路上有 269 路、青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 22 518 路、 215路、 269-1路 ， 64 路 。 2.市 政设施条件 （ 1）供水 本项目地块主要 由 市政管网供水 ，地块周边给水干管基本健全，其中青洋路敷设有 DN300给水管，建议本项目供水可由青洋路引入。 （ 2）雨污水 排水采用雨污水分流制。 生活污水排入青洋路 d600i1.0污水管。 雨水排入青洋路 d800i1.0雨水管。 （ 3）强电：电源由 110kV青洋变提供，从青洋路接入。 弱电：青洋路有通讯、有线电视等，地下敷设。 （ 4）燃气 本项目地块南侧青洋路已经敷设有 DN400 中压燃气管， 保障供气系统的可靠性。 3.周边配套 教育 机构 ： 青龙中心小学 ； 购物场所： 华 联超市、家乐超市 ； 金融：工商银行、建设银行； 医疗： 紫云苑社区卫生服务站 。 青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 23 第四章 建设方案 4.1 设计指导思路 （ 1）重视生态环境并与周边城市环境相协调， （ 2）创造一个能够满足人们对崭新生活方式需求的居住区， （ 3）满足规划、消防的要求，解决好各种不同功能的人流、车流、物流， （ 4）做到功能合理、技术先进、满足建设单位的使用， （ 5）进行安全、经济、舒适的结构设计和设备设计， 4.2 建设内容及规模 本项目规划总用地 36740，约 55.1亩。 本项目主要建设 8幢（ 2幢 24 层、 1幢 25 层 、 5幢 33 层 ）高层 公共租赁住 房 和廉租住房 ， 另外配套商业服务及 公建 ,同步实施环境绿化、道路、体育活动场地、地面停车场地及水、电、气等综合配套设施。 项目地上总建筑面积 110220，其中 公共租赁住房 部分 104690， 商业服务 3396， 公建 2134。 公共租赁住房 和廉租住房： 5幢 33层 住宅 分布于地块 的 西 侧 (临青洋路 )； 其余 3幢 高 层住宅分布于地块的 东侧（临戚区道路 一 ） 。 配套 商业服务分布于地块东侧临戚区道路一，由 2#、 4#、 6#高层青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 24 住宅的底部两层与相连的两层商业建筑组成，总面积为 3396。 公建设施 建筑面积 2134 ，具体为 ： 居委会 531 ， 位于 6号楼；公厕 40 ； 物业管理 854， 位于 4号 、 7号 楼； 小区变 4处共计 684.14， 地块西侧中部一个，地块东侧均布 3个； 燃气调压站 25 ， 位于1 号、 3号楼之间。 主要经济技术指标如下： 表 4-1 主要经济技术指标 序号 项目 指标 单位 1 规划用地 36740 m2 2 居住户数 1751 户 3 居住人数 5604 人 4 户均人口 3.2 人 /户 5 地上总建筑面积 110220 m2 6 住宅建筑面积 104690 m2 7 商业 服务及公建 建筑面积 5530 m2 8 地下总建筑面积 8840 m2 9 地下机动车库建筑面积 5020 m2 10 地下非机动车库建筑面积 3820 m2 11 容积率 3.0 青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 25 12 建筑密度 16.1 % 13 绿地率 30 % 14 规划停车泊位数 总计 342 15 非机动车位 地上 188 辆 地下 154 辆 3556 辆 辆 4.3 总平面方案 根据 XX 市城市建设总体规划的要求、周边环境以及原小区现有布局情况，因地制宜灵活布置各住宅。 在进行绿化布局和道路工程布局时，注意与住宅区 原有道路及绿化带的协调一致。 一、总平面布置 本项目由高层住宅、商业及配套公建组成，自南向北布置 8幢高层住宅，其中沿公共绿化带一侧布置 5幢 33 层住宅，沿地块东侧戚区道路一布置 2幢 24 层、 1幢 25 层住宅以及沿街商铺及公建（ 1-2层）。 为满足现有西侧民房的日照要求，东西两侧住宅错路布置，且保证了足够的住宅间距。 图 4-1： 东南方向 鸟瞰图 青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 26 以上住宅、公建等多种功能的布局，充分考虑城市的文脉、内部各功能间的关系，目的意在让城市形态更加美好，人们在这里更加愉悦，同时也充分发挥城市土地的价值。 二、交通组织 因为 该项目用地面积不大，因此该项目在满足消防的基础上，地面交通实现人车分流。 1、 车行交通 动态交通： 主 次两个 入口设置于 地块东侧 戚区道路一上 ，内部道青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 27 路环通，主干道车道宽 6米。 机动车停车采用地面停车的方式。停车按住宅不小于 0.3 辆 /百平米，商业不小于 50辆 /万平方米配置，非机动车停车按住宅不小于 3辆 /百平方米，商业不小于 750辆 /万平方米配置。 2、人行交通 地块内部人行交通系统便捷。内部有环形的人行次流线，满足人们的需求。 小区中央景观带为步行道路，宽 4米。 所有的住宅底层均设有独立的 道路通向 向人行交通的方向。 三、景观设计 1、总体布局 用地周围由商业、道路和高层住宅围合成一个大空间，令人酣畅淋漓。中心庭园大气、富有韵味，设计以给人以视野开阔的感觉。 2、景观节点 小区各入口部分：营造欢迎住户回家的氛围。 地块规划不仅仅创造庭园空间，更是让住户时时拥有开阔的景观感觉。 3、树木 外周森林带：常绿阔叶树与落叶阔叶树混合种植。通过对树形及高度的控制来强调种植密度。 树阵：为体现季节感，选用叶色能够变化（红叶等）并且具有良青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 28 好树形的落叶树，比如银杏等。 4.4 设计方案 一、 建筑 1、设计思路 根据 公共租赁住房和廉租住房 的建设要求，按照经济实用的思路进行本小区设计。 为集约利用土地， 本案 设计 为 高 层住宅 。 住宅设计简明适用，小区内部的绿化布置有序，道路流线简明。 2、单体设计 （ 1）住宅套内设计居寝分离、洁污分离。室内布置紧凑，走道短捷，以提高面积的使用率。 （ 2）住宅单体设计适应现代生活方式，并以经济实用为原则，同时考虑 XX 本地的居民习惯和居住形态。 （ 3）住宅单体均考虑共用卫生间采取分离式设计。结合立面设计预留空调机位。 3、户型 小区内住宅体现出合理性，为用户提供多种套型进行选择 ；套内功能分区合理，做到了功能分区明确使用 ，设备管线设计合理。 1、平面户型构成 青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 29 因本小区主要为 公共租赁住房 ，因此户型以 小户型 为主。 功能分区充分考虑住宅所需具有的空间特点，设计中以起居厅（一个真正需要全体家庭参与的空间）做为中心，分出几个尽端生活轴线，动静、洁污、内外居寝分区明确，室内布置紧凑，设计尽可能减少开向起居厅门厅的数量，走道短捷，提高面积的使用率和舒适程度，这样住宅也拥有富有时代感的户内流动空间。 住宅平面户型共同遵循的设计标准：开敞明亮，通风采光条件优良，明厨，除小户外都采用起居室、餐厅、双厅布局，南北通透起居室、南设主阳台，北设服务 阳台，户型设计有效组织人流流线，节省面积，令方案更为合理，针对性更强，在满足舒适度的前提下严格控制公共空间，提高得房率。 本项目建设 方案 详见附件 青龙路东侧地块公共 租赁住房 和廉租住房 建设工程设计方案总平面图 。 小区内住宅体现出合理性，为用户提供多种套型进行选择 ；套内功能分区合理，做到了功能分区明确使用，设备管线设计合理。 （ 2）住宅户型标准层平面（详见附件） （ 3）住宅户型配比如下： 表 4-2 户型面积配比表 编号 户型 建筑面积 户数（户） 总建筑面积青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 30 (m2) (m2) 15号楼（ 33F+P） A1 型一室户 49.82 264 13152.48 B1 型两室户 64.92 132 8569.44 B2 型二室户 68.78 132 9078.96 2 号楼（ 24F+P） A1 型一室户 49.72 142 7060.24 B2 型二室户 67.82 46 3119.72 3 号楼（ 33F+P） A1 型一室户 49.99 198 9898.02 B2 型二室户 62.9 66 4151.4 4 号楼（ 24F+P） B2 型二室户 68.98 46 3173.08 C1 型二室户 75.95 93 7063.35 青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 31 6 号楼（ 25F+P） B1 型两室户 61.93 24 1486.32 B2 型二室户 69.86 48 3353.28 C1 型二室户 75.93 48 3644.64 7 号楼（ 33F+P） A1 型一室户 49.92 124 6190.08 B1 型二室户 63.82 62 3956.84 B2 型二室户 67.78 62 4202.36 8 号楼（ 33F+P） B1 型二室户 60.82 198 12042.36 B2 型二室户 68.9 66 4547.4 合计 1751 104690 4、 配套商业及 公建 在地块 东侧 临戚区道路一 规划 设置 二 层商业公共建筑，方便居民，青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 32 配置了社区服务、市政公用等 公建 配套 设施 。 通过高层住宅楼垂直向上的设计处理以及富有韵律感的布局关系，创造出于城市风貌相宜的都市景观。位于都市景观近景的沿街低层公建设施的立面形象也非常重要，通过设计形成 XX 市一道崭新的都市风景线。 图 4-2：沿街商业透视图 表 4-2 商业及 公建设施配套分布表 配套 设施名称 方案设计 分布位置 备注 商业服务 3396 沿戚区道路一设置 350 /千人 , 5.604千人 青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 33 居委会 531 沿街设置 90 /千人 ,5.604千人 公厕 40 沿街设置 6 /千人 , 5.604千人 物业管理 854 7#房内， 4#房内 按总建筑面积的 7计， 总建筑面积 119060 小区变 4 处 .684 小区内 应供电局要求设置 燃气调压站 25 1#、 3#房之间 5、地下室 本项目 高层 住宅楼设置地下室 ，用于非机动车与机动车的停放；商业建筑设置地下室，用作机动车停车、非机动车停车、用户变等。 6、 立面设计 在住宅楼的平面设计、剖面设计以及色彩设计中，建筑物体量被按 垂直方向进行了分节。受到太阳光线的照射，产生阴影，这些光影随着时间的移动发生了丰富的表情变化。 每个住户的平面设计不但考虑要为居民提供一个有良好采光和通风、环境舒适的居住空间，同时，还要考虑形成自己的立面特色。除了要将住宅所必须的各项功能作为设计要素合理地进行整合，避免过度的装饰，同时还要兼顾投资的经济合理性。 青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 34 墙面采用米黄色涂料，基座采用深褐色涂料，结合空调室外机位的百叶处理，墙面形成被线条分节的效果。 墙面采用米黄色涂料，基座采用深褐色涂料，结合空调室外机位的百叶处理，墙面形成被线条分节的效果。 图 4-3 住宅北立面透视图 二、 结构 1、自然条件 (1)工程所在地区基本风压为 Wo = O .4OkN / ； Wo =0.45 KN/m2（用于总高大于 60米的建筑） ,地面粗糙度类别为 C类。 青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 35 (2)工程所在地区基本雪压为 So =0.35kN / ，雪载准永久值系数分区为区。 (3)工程所在地区为 XX，抗震设防烈度为 7 度，设计地震分组第一组，设计基本地震加速度值为 0.1g。 2、主要设计参数 (1)本工程建筑结构以及各类结构构件的安全等级均为二级；结构的设计使用年限为 50 年。 (2)本工程建筑抗 震设防类别为丙类。 (3)本工程住宅地基基础设计等级为乙级；商铺地基基础设计等级为丙级。 3、基础设计 由于无地勘资料，本工程暂定地下室采用桩筏基础， 2层 建筑 采用独立基础，待岩土工程勘察完成后，在初步设计和施工图设计阶段，根据地质勘察资料及施工条件，确定合理基础形式及基础尺寸。 4、主体结构 24 层及以上住宅采用剪力墙结构， 2层商业公建为框架结构。 5、材料选用 (l)、各类结构构件所用混凝土等级及构件尺寸根据计算及构造要求在后续设计阶段明确。 (2)、普通钢筋采用 HPB235 级和 HRB400 级钢筋，预 埋件采用 Q235 青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 36 钢。 (3)、建筑外填充墙和内填充墙都采用加气砼砌块。 三、 给排水 1、给水部分 (1)、供水水源 本项目地块主要由 市政管网 提供水源，地块周边给水干管基本健全，其中青洋路敷设有 DN300给水管，建议本项目供水可由青洋路引入。 (2)、用水量预测： 根据城市给水工程规划规范，采用人均综合用水量指标法进行测算。总用水量为 107.91m3/ d，详见下表。 表 4-5 生活用水量测算表 名 称 用水量 数 量 最高日 用水 时变化系数 最大时 备注 标 准 (人 ) 用水量 时间 (Kn) 用水量 (l/人 d) (m3/d) (h) (m3/h) 住宅 150 5604 840.6 24 2.5 87.56 青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 37 公建 5L/m2 5530m2 27.65 12 1.5 3.46 地下室清洗地面 2/m2次 8840m2 17.68 6 1 2.95 浇洒和绿化用水 1.5L/m2次 11022m2 16.5 4 1 4.13 小 计 901.38 98.1 未预见用水量 占总用水量10% 90.14 9.81 总 计 991.52 107.91 (3)、水质 由城市自来水直接使用。 (4)、供水方式 生活用水采用竖向分区供水系统，五层 及以下 由市政给水管网供给，六层至十五层由变频泵减压后供给，十六层以上由变频泵直接供给。 道路绿化浇洒用水由市政压力管道直接供给。 2、排水部分 (1)、室内排水系统 青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 38 室内排水系统采用双管排水系统，即一根排水管，一根通气管。室内生活污水用管道收集后，排出室内接至室外检查井，送至污水处理厂处理后再排放。屋面雨水、空调冷凝水用管道收集后 ，排入城市雨水管网。水泵房及地下室的防淹排水分散设有排水泵数台，由排水泵直接排至室外雨水管网。 (2)、室外污水系统 室内生活污废水排入室外污水管道后就近接入市政污水管。 所有车库排污集水坑应采取沉砂隔油措施，处理后排入小区污水管网。 (3)、雨水系统 屋面雨水经雨水管道系统排至室外雨水容井，汇集小区地面雨水一起排入小区内水体，凝结水排水与阳台排水及屋面排水须分开设置。地下室、水泵房及汽车坡道底部排水均采用潜污泵提升。 四、 强弱电 (1)、强电 本项目配电容量及供电线路由供电部门根据项目情况确定。小区内供 电由项目配电房引出。 商业用房区一般采用放射式配电，居住用房区采用树干式配电。每户用量按 XX 省住宅标准设计，实行一户一表制，每户总电源进线断青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 39 路器具有漏电保护功能。 室内设计足够电器插座，以满足家庭生活需要。 (2)、弱电 座机电话与电信部门电缆线连接，电话电缆线引入分户分线箱，线路采用暗管配线方式。 有线电视线路设计由有线电视专业部门审核后施工，客厅、卧室、门面房均设置有线电视端头，同轴电缆全部暗管暗敷。按信息化智能化要求，本项目配置宽带网络系统、区域监控系统及消防报警系统，利用门禁监视系统为商铺及住户提供 可靠的智能化安防服务。 五、暖通设计 1、空调系统 住宅部分空调仅在各套住宅单元的起居室、卧室、餐厅等预留家用分体空调室内机位置及电插座，并在建筑立面上统一协调室外机安装位置、空调室内外机之间连接管道在外墙上的留孔及空调冷凝水排放。 2、通风系统 地下层汽车库：根据防火分区的划分设置机械送排风系统，采用排风、排烟合用系统。排风系统的排风量按换气次数 6次 /h 确定。没有直通室外车道的防火分区同时应设机械补风系统，补风量按换气次数 5次 /小时确定。所有送风机、排风机（兼排烟机）均设置于通风机青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 40 房内。 设备用房如水泵房 、电梯机房等均设置机械通风系统。电梯机房夏季采用风冷单冷型分体式空调机降温。 自行车库设机械排风系统。 住宅厨房设置专用垂直烟道集中排放系统，脱排油烟机将油烟气通过竖道排至屋面上。 3、防烟排烟系统 防烟：在住宅建筑的下列部位设机械加压送风： （ 1）不具备自然排烟条件的防烟楼梯间、消防电梯间前室或合用前室。 （ 2）采用自然排烟措施的防烟楼梯间，其不具备自然排烟条件的前室。 （ 3）楼梯间每隔两层设一个常开加压送风口，前室每层设一个常闭加压送风口。 排烟： （ 1）地下汽车库按防火分区的划分设置机械排烟系统，与排 风系统合用，切换使用。 （ 2）所有送、排风管均采用不燃型风道及其配件。 （ 3）排烟风机采用排烟轴流风机，排烟风机的入口均设 280的防火阀，连锁关闭排烟风机。 青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 41 六、燃气设计 1、设计内容 燃气气源 本小区气源采用天然气，根据规划，小区内设置煤调站一座，由运河路 DN200现状燃气管网接入 。 本工程主要燃气用户为住宅部分低压用气。 燃气量： 住宅每户居民用气设备为双眼灶，燃气热水器各一具，每户设 2.5 Nm3/h天然气计量表。 2、调压站设置 小区 内配套建设 燃气调压站 ， 调压后通过小区内低压天然气管网接至各住 宅用户。 3、管材 室外燃气管道采用无缝钢管。 室内天然气管采用镀锌钢管，丝扣连接，明装。 青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目 可行性研究报告 42 第五章 资源利用与 节能 5.1 资源利用 本项目并非资源开发类项目，没有对金属矿、煤矿、石油天然气矿、建材矿以及水（力）、森林等自然和矿产资源进行开发，故不对资源开发及综合利用展开分析，只简要介绍如下。 5.1.1资源开发方案 本项目不属于资源开发类项目，对资源开发方案不予论述。 5.1.2资源利用方案 本项目开