商铺分割技巧.doc

_商铺分割技巧商铺分割对项目销售、招商及后期经营影响深远。商铺分割后，如何制定合理的租金方案，实现良好收益？本文从商铺分割步骤与要求、分割难题破解、租金定价与计算公式3大方面进行深度剖析，为购物中心提高经营收益提供方法指导，极具实操性！一、商铺分割步骤及要求1、铺位划分的前期工作了解基本平面布局，提出修改意见拿到图纸，主要设施已经标注位置，核心筒、楼梯、电梯、柱网如何分布，哪个部分需要更改，要即时提出修改意见认识柱网结构一般规则的柱矩是9x9的，但住宅裙楼商业可能有不规则的情况了解防火分区了解国家关于商场的防火分区的设计，或者了解设计院对整体防火分区的设计，各分区之间的防火卷闸门下是不能摆放任何东西的，不要把消防栓的设置包到铺位内2、铺位划分顺序3、不同商业业态开间进深要求（1）餐饮对开间进深的要求开间 4米，多为812米进深 10米，多为1215米，一般 25米开间进深比多为1：2.5，一般 1：5层高 4.5米，以67米为佳停车位餐厅门前须有足够的停车位配套设施电力不少于20千瓦/100m2 ，有充足的自来水供应，有隔油池，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置（2）服饰对开间进深的要求开间 3米，多为4.26米进深 6米，多为1012米，一般 15米开间进深比多为1：3，一般1：4层高 4.5米，以6米为佳停车位对停车位要求不高配套设施有足够的电力供应即可以某商业广场的酒吧街为例：单铺开间4.28.4米； 酒吧街的前半部分由于商铺开间多为4.2米，餐饮店基本会两间连着租赁单铺进深1518米 单铺层高7米 开间进深比1：1.8-1：3.5以某商业步行街服装业态的商铺为例：商铺一服饰类商铺开间3.66米，品牌服装一般会租转角位置，并且多间一起合租服饰类商铺进深1012米 服饰类商铺层高3.5米开间进深比1：2-1：3 （3）美容美发对开间进深的要求开间 5米，多为610米进深 12米，多为1520米开间进深比多为1：2，一般 1：4层高 4.5米，以67米为佳面积 100，多为200500停车位对停车位要求不高配套设施有足够的电力供应即可以某商业步行街服装业态的商铺为例：商铺二服饰类商铺开间4.2米服饰类商铺进深10-12米服饰类商铺层高5米开间进深比1：3-1：4二、商铺分割难题与破解方法1、商铺分割难题破解难题1：铺面分割空中街市的回廊,一户一厕所一管网系统一楼梯等,造成商铺开发成本增加使用率减少；沿港路异形设计，导致部分铺面没有临街展示面，缺乏商业功能价值；铺面进深过长，导致销售总价过大，租金基数高，影响招商和销售难题。难题3：通道分割许多商业项目的通道和道路分割不尽合理，一方面过道没有针对人流的导向进行设计，设计了大量过道、楼梯和回廊；另一方面过道设计不规则，拐角、分叉太多，不符合人的行走习惯，对空间造成浪费。难题2：辅助功能区辅助功能区太多，白白浪费了许多可销售面积。主要是楼梯太多、厕所太多、空闲场地太多。这些辅助功能区直接影响整个项目的租金、物业管理费成本，也增加公共能耗和维护成本三多不除，公摊不减。难题4：公摊比例过高商铺的公摊比例各地计算方法不同，在无法大面积招商的情况下，要降低公摊比例唯一的办法就是提高使用率，包括缩窄过道、取消部分楼梯、取消休息场所、销售电动扶梯下部的空间等等，将所有的可出售面积均作为商铺招租和出售。目前部分商业项目的公摊比例达到了 50%，但从目前全国商铺公摊的情况来看，这种状况几乎每个城市都存在。减小公摊的办法，无非是提高使用率。提高使用率过高有效的办法，就是由大型商家进驻经营，所有的内过道面积自然取消，公摊比例大幅度减小。根据以上进行的分析，可以看出如果以上的分割建议全部实行的话，最大可将公摊面积减少 15%-25%个百分点，将公摊比例从有时的 50%压缩到 25%左右，相信不仅能为开发商带来更多的收益，业主们也是可以接受的。1、商铺分割常见难题（1）合理设计商业场所平面布局方法1：以柱点为自然分界点，便于纵向和横向分割方法3：纵横通道交叉空间太小时尽可能交叉在两条纵横通道交叉时，如果空间太小则尽可能交叉，这样对纵横道路视野有益。方法5：边线以直线为主对于边线，尽可能以直线为主，要两边同时有摊位，忌讳一侧有，一侧无。方法7：边角区域不规则可以考虑适当弯曲如遇边角区域不规则，部分区域面积过大，则可以考虑适当弯曲，使之面积差不要过大。方法9：多层面注意主通道设计主通道与辅道有差距，主通道应在2.4米以上，若在电梯口的主通道要有3米左右的驻留空间。在电梯的上下口处，就要有直角交错道路，使之为主要的纵横线或是形成主通道。方法11：电梯口的拐角处可用弧形设计在电梯口，服务台中或是拐角处，可用弧形设计。越不规则的地方，弧形设计应用越广泛。 方法13：电梯口要设有主要通道方法2：以电梯的口为中心进行排列通道，便于人流分散方法4：纵横通道交叉空间太大则采取环形设计两条纵横通道交叉时,如空间太大，可采用环形或敞开式,使与标准铺位面积相差不大。方法6：变现不规则尽可能拉直处理对于边线中有不规则的，则尽可能拉直处理，虽然会使摊位面积不均匀，但会使道路齐整，便于人流贯通。方法8：卫生间和消防梯处，道路边线不设摊位在卫生间和消防梯处，道路边线不要有摊位，边线应紧贴卫生间门面，如距离太长，则可考虑放置柜台，宽度0.5米，墙面做货架处理。 方法10：弧形与环形设计有不同的运用在正方形楼面积中，多采用环形设计。在交错道路的平面中，有间距大的多采用弧形或环形设计。 方法12：不可生硬搬用棋盘式在棋盘式隔断中，弧形组合在一些拐角处应用效果尤其明显，所以不可生硬搬用棋盘式。方法14：单层小面积区域，考虑敞开式与隔断式结合单层面积小的区域，可以考虑敞开式与隔断式结合，在边线用隔断，中间用敞开式。摊位的敞开可用地面的色彩和灯光作区域划分；柜台的敞开则可采用弧形的设计。 在敞开式中，如果业态是小百货或通讯饰品类，可以设置全敞开式，许多商场就是采用敞开式与隔断式相组合的方式。平面布局设计是确定通道形态，确定铺位的布局和面积大小，最大限度地为每个铺位带来通行人流，提供更多的生意机会。（2）强化铺位的功能设计方法1：主通道辅通道根据人流量进行设计功能设计中为了高效实现人流、物流等流通的需要，在通道设计中要分主通道与辅通道，主通道为2.4米、2.8米、3米、3.2米或更大；辅通道则为2.2米、2米、1.8米、1.5米，具体区域通道的宽度应根据人流量来设计。方法2：大小不仅应和经营业态相吻合大小不仅应和经营业态相吻合，也应和各地区的消费习惯相吻合，如服装摊位一般设计为6-25平方米即可，36平方米的就为大商铺。门最好是玻璃门，单门或两扇门都可以，尽可能以长方形为好，一般黄金矩形商铺的使用率最高，不规则的边角在商铺使用中可做服务业态或艺术处理（如形象广告、水吧等）。方法3：墙面使用材料依据经营的产品和市场档次而定隔断墙的设计有很多种，比较方便的有以方钢为龙骨或轻钢龙骨，墙面用防火板或彩钢板、石膏板、槽板材料等。总之墙面的使用要以具体经营的产品和市场档次而定，门面的材料则可用布卷帘或玻璃门。30平方米以下的商铺玻璃门的开门应开在一边，而不是在正中央。三、商铺分割后租金定价与计算公式1、商铺租金定价的参考原则2、租金定价方法投资回报率法投资回报就是说卖的门面大约能租多少年，然后按10-15年的租金收益来定售价，比如是15年能租到40万，那就定40万周边价格参考法周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价，进行各项对比参数的调整，你的项目有可能高于其他项目，也有可能底于其他项目，就看你这个项目的定价参数是不是比其他的项目高产品本身价值法产品价格就是觉得项目的各项参数加起来的价格能够值多少钱竞争分析法竞争分析法是建立在竞争项目的售价进行定价区域价格走势法区域价格走势法是判断区域的价格走势来定价。比如有可能高，那就先定高些3、租金定价计算公式（1）根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。如：Y亿元。（3）计算各层别的权重系数公式一：系数X销售面积（建筑面积）=权重系数（5）计算层别总价和层别均价公式三：（目标销售总额总权重系数）X层别权重系数=层别总价 公式四：层别总价层别销售面积（建筑面积）=层别均价（7）计算该具体商铺的权重系数。用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积（建筑面积）计算得出该商铺权重系数。 公式五：商铺系数X商铺销售面积（建筑面积）=商铺权重系数 （9）计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。公式七：（层别计算销售总额层别总权重系数）X具体商铺权重系数=具体商铺总价公式八：具体商铺总价具体商铺销售面积（建筑面积）=具体商铺销售单价（2）凭方法对项目不同层别进行系数设定。原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100%；依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。 （4）计算总权重系数公式二：权重系数=总权重系数（6）在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。具体如下：根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值，位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的