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前期物业管理标准文本一、 公司简介1、机构设置。2、管理规模。3、管理范围。投资企业。顾问物业。管理物业。4、公司信誉。5、服务理念。6、管理资质。7、管理人才。8、管理水平。9、管理业绩（公司主要物业管理业绩及达标创优荣誉摘要）。10、质量管理体系。二、综合优势三、投标的前提四、“物业“概况五、总体构想与目标1、管理模式2、管理服务目标总目标具体目标管理目标值六、接收过渡阶段的管理工作及保证措施1、“物业”进场接管期限2、项目交接验收责任界定。3、保证措施。七、进驻后物业管理服务的范围、内容及标准1、业户服务。2、礼仪服务。3、保安服务。4、保洁服务。5、绿化服务。6、房屋设备、设施管理服务。八、组织架构及人员配备九、组织的运作方式、结构及要求1、管理方式。2、组织运行机制。3、物业管理服务制度。岗位标准。综合管理制度。管理处运作管理工作规程。十、质量管理体系及激励制约措施1、质量管理体系。2、激励制约措施。十一、委托后的物业管理与服务费用预算1、开办费用预算表。2、年度物业管理费用预算表。3、年度人事费用预算表。4、年度办公费用预算表。5、年度保洁费用预算表。6、年度保安费用预算表。7、年度绿化费用预算表。8、年度房屋设备设施维修保养费用预算表。9、年度房屋设备运行费用预算表十二、结束语 第一章 总 则第一条 本合同当事人委托方（以下简称甲方）组织名称：法定代表人：注册地址：联系电话：受委托方（以下简称乙方）企业名称：物业管理公司法定代表人：注册地址：联系电话：根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将（物业）委托乙方实行物业管理，订立本合同。第二条 物业基本情况物业类型：坐落位置：市区路（街道）号；占地面积：建筑面积：第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。 第二章 委托管理事项第四条 甲方住宅区域内的下列物业管理事项委托乙方管理：1、 房屋共用部位、共用设备的修缮和管理。2、 公共设施的修缮和管理。3、 社区服务配备设施的经营和管理。4、 房屋修缮基金、高层住宅电梯水泵大修更新基金和街坊公共设施修缮基金的帐物管理。5、 物业档案资料管理。6、 建筑管理。7、 公共环境卫生。8、 保安。9、 高层住宅电梯、水泵运行服务管理。 第三章 委托管理期限第五条 本合同自年月日至年月日止。第四章 双方权利义务第六条 甲方权利义务1、 负责制定住宅使用公约和住宅使用说明书并将其作为房屋租赁合同的附件要求业主和物业使用人遵守。2、 审定乙方制定的物业管理方案。3、 检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况4、 审议乙方在小区的年度管理计划、资金使用计划及决算报告。5、 保修责任范围内的房屋、设施和设备的维修养护，按以下第种方式处理：甲方负责返修。委托乙方返修，支付全部费用。其他。6、 在合同生效之日内向乙方提供平方米建筑面积管理用房（产权建筑面积管理用房，产权仍属甲方），由乙方按下列第项执行：无偿使用。按建筑面积每月每平方米元租用，其租金收入用于物业管理服务。7、 负责归集物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起日内向乙方提供。8、 当业主和物业使用人不规定交纳物业管理费时，负责催交或方式偿付。9、 协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题。10、 协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。11、 其他。第七条 乙方权利义务1、 根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理方案。2、 对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。3、 按本合同相关的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理。4、 选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。5、 负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的年度维修养护计划，经双方仪定后由乙方组织实施。6、 向业主和物业使用人书面告知有关限制条件，并负责监督。7、 每个月向全体业主和物业使用人公布一次维修养护费用收支使用情况。8、 对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施。9、 其他。第五章 物业管理服务要求标准第八条 乙方须按下列约定，实现管理目标，即业主和物业使用人对乙方的管理满意率达到%1、 房屋外观2、 设备运行3、 房屋及设施、设备的维修、养护4、 公共环境5、 绿化6、 交通秩序7、 保安8、 急修小修 第六章 物业管理服务费用第九条 物业管理服务费（略）第十条 住宅区域的非居住用房管理服务费按居住收费标准的倍收取。第十一条 车位和使用管理费用由乙方按下列标准向车位使用人收取：1、 露天车位2、 车库车位3、 其他第十二条 乙方对业户或物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用计划。第十三条 乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目的收取标准约定如下：第十四条 房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用按以下方式承担：1、 保修期内属保修范围内的房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用由甲方承担。2、 不属保修范围内的维修、养护费用由业户按建筑面积承担。 第七章 违约责任 甲乙双方应严格履行本合同，一方违约，另一方有权解除本合同，违约方同时应承担相应的违约责任。违约金按项目总额的20%由违约方承担。造成一方损失的，应承担相应的赔偿责任。 第八章 附件第十五条 双方约定自本合同生效之日起天内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。第十六条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力，但不得修改本合同印制条款的本意。第十七条 本合同的附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第十八条 本合同正本连同附件共页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门各执一份，具有同等法律效力。第十九条 因房屋建造质量、设备设施质量或安装技术等级等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并做善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准第二十条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。第二十一条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请仲裁委员会裁决（当事人双方没达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉）。第二十二条 合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满天前向对方提出书面建议。第二十三条 本合同自签订之日起生效。甲方签章： 乙方签章：代表人： 代表人：日期： 日期： 目 录前言。564第一章 物业管理要点。565一、一种模式。565二、二项承诺。565三、三个重点。566四、四项措施。567第二章 拟采用的管理模式。567一、物业管理架构。567二、物业管理岗位编制。5611第三章 员工招聘。5614一、高层物业管理人员。5614二、综合管理部。5614三、物业管理部。5615四、工程管理部。5216五、安全管理部。5617六、财务管理部。5618第四章 物业管理人员培训。5619一、新员工上岗培训。5619二、在岗员工循环培训。5619第五章 物业管理所需物质条件。5620一、办公及员工住宿用房计划。5620二、物业管理工具与装备价格参照表。5620第六章 物业管理工作岗位职责。5627一、物业经理岗位职责。5627二、物业经理助理岗位职责。5627三、物业管理部经理岗位职责。5628四、物业管理文员岗位职责。5629五、物业管理员岗位职责。5629六、物业商务管理员岗位职责。5630七、物业清洁员岗位职责。5630 八、工程管理部经理岗位职责。5631九、工程技术员岗位职责。5632十、强电技工岗位职责。5633十一、弱电技工岗位职责。5633十二、暖通技工岗位职责。5633十三、维修工岗位职责。5634十四、工程文员、资料远、仓管员岗位职责。5635十五、安全经理岗位职责。5635十六、安全管理员岗位职责。5636十七、财务经理岗位职责。5636十八、财务会计岗位职责。5637十九、财务出纳岗位职责。5638二十、财务收费员岗位职责。5639第七章 物业管理费预算。5639一、物业管理开支分类预算表。5639二、物业管理处开支预算明细表。5641第八章 物业管理规章制度和档案的建立与管理。5644一、管理规章制度。5644二、物业档案建立与管理。5647第九章 各项专业管理工作方案。5648一、公共设施设备管理。5648二、安全管理。5650三、装修管理。5651四、消防管理。5652五、车辆管理。5654六、清洁管理。5656 前 言物业简介服务宗旨以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务追求目标以公司经营为主导，为业户推出完善的管理服务，为公司创造效益，为企业打造品牌。 第一章 物业管理要点运用持续发展的战略，确保物业的保值与升值。人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉。结合所辖的物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，“全心全意为业户服务”。为实现以上设想，拟采用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施”的管理方针一、 一种模式针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。物业顾问由本行业富有实际管理和操作经验的高层管理人员担任，在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式，并创造“管理由您评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意”建议采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化管理思想是：安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品追求目标：社会效益、环境效益、经济效益二、两项承诺 1、在一年内协助本物业通过“市优秀物业管理大厦”的评比2、在两年内协助本物业通过“省优秀物业管理大厦”的评比三、三个重点1、完善服务、以诚待人 物业管理是以服务为主的行业为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和务实周到的工作理念，为业户提供全方位的|、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见和需求，在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心、称心的居住环境。2、环境管理责任到人大厦的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好、舒适的居住环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保结工作责任到人，监督检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地作好每天的工作，树立环保意识，从而保证大厦的环境卫生状况达到最佳状态，为大厦所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景3、 安全、消防真抓实干为确保业户生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主，以本物业先进的消防设施为辅的安全管理 防范理念，建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业的安全管理工作，严格管理，防止易燃、易爆等危险品进入大厦，制定出与其相适应的应急处理安全操作程序，发生特殊事件时力争将损失降至最低。四、四项措施1、根据历年来的管理经验及相关条件，在对其加以完善的基础上，将之运用到物业的管理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学地制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理引导。2、制定出详尽的执行手册，使员工翻开手册即可操作。如管理规章制度及操作规程、员工手册等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务业户的目的。3、时刻有着多方面的准备，永不间歇地实现物业管理项目的创新，不断提出建设性意见，全力作好与前期管理单位的衔接工作。4、将不间断地充实管理队伍。采用“培训上岗再培训再上岗”的轮回培训制度，不断提高员工的工作技能与素质。 第二章 拟采用的管理模式一、物业管理架构物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构。使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低生产成本、提供优质服务的目的。本“物业管理中心”按“直线制”设定管理架构。中心设综合管理部、物业管理部、安全管理部、工程管理部、财务管理部五个部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。1、 综合管理部负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其他部门储备人才。、负责员工工作考勤负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理负责处理业主的咨询、投诉，并提供帮助负责对外承办、接待工作，与政府部门、社会团体保持良好的沟通，负责物业管理公司所需物品的后勤采购工作负责员工餐厅的监督、检查和管理工作组织开展企业文化活动总经理指派的其他工作2、 物业管理部负责筹建、管理员工餐厅负责会所及会议中心的管理书写给业户的各类通知、通告，由总经理签署发出负责物业的日常清洁工作负责物业公共区域及周边的绿化及环境布置负责物业的除虫灭害工作协助业主处理租赁工作负责业户的搬入和迁出协调工作负责业主档案的建立与管理工作负责物业的一切庆典服务的布置，及为业户的庆典活动提供必要的帮助开展业户文化交流，负责接待、介绍物业工作配合综合管理部开展员工培训工作总经理指派的其他工作3、 安全管理部负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系成立义务消防队，定期举行消防表演。建立、健全、制定物业的各项安全规章制度与业主签订“消防安全责任书”负责物业大型活动的警卫布置负责物业的日常逊楼工作和固定岗位的安排负责地下停车场的安全秩序管理公司负责监控室管理工作负责安全管理员的管理、培训、考核工作总经理指派的其他工作4、 工程管理部负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转负责物业机电设备的日常维护保养工作制定长期和日常的维修养护计划并付诸实施负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养工作负责物业高低压配电室、空调房的值班和日常维修保养负责综合管理部转发的业主投诉的处理，及满足业户其他有关服务要求协助综合部、财务管理部做好大厦工程管理不适用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作负责工程人员的管理、培训、考核工作负责业主装修方案的审核、监督、管理工作总经理指派的其他工作5、 财务管理部协调与银行、税务以及其他主管财务政府部门的关系建立财务管理体系，做好管理公司的经济核算工作征收和支付管理公司各类合同费用征收和支付管理公司各类合同费用制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表，以及其他各种财务报表。按员工工资表发放员工工资小量现金的支出和日常采购、入库工作。负责物业管理部转发的业主投诉的处理，及满足业主其他有关的服务要求总经理指派的其他工作二、物业管理岗位编制 暂定本物业管理方针为：人性服务、培养人才、科学管理、走向市场。根据以上方针，特制订以下用人方案。1、 综合管理部由一名综合管理部经理和5名员工组成。综合管理部经理一名，要求具有多年丰富的社会经验和行政管理工作经验，组织协调能力强文员兼仓库管理员1名，负责本部门文字处理工作和物品入库保存、发放、领用工作资料管理员1员，负责工程资料及人员档案资料的收集、整理工作。业户接待员2名，负责咨询及商务、票务的有偿服务工作及信件、报纸、杂志的接收、分发工作，要求个人素质较好，是本物业楼宇的形象服务窗口。2物业管理部由1名物业经理和名员工组成，负责大厦清洁，会所等项的物业 管理工作清洁班由名员工组成，分白班和夜班。白班人负责维护所辖物业内外公共场所及男女卫生间的常规清洁，要求个人素质好；夜班人，负责全面清洁楼宇内外的公共场所及男女卫生间，要求按清洁程序进行操作，对人员个人素质要求可适当放低。员工餐厅服务由名厨师及名工作人员组成，上班时间为，要求员工个人素质高。业户服务员名，开展业户文化交流，接待并介绍物业工作，要求形象素质好。会所服务人员名，负责健身，洗浴，美容等场所的接待服务工作，要求形象，素质较好。3 安全管理部由一名安全管理经理和名安全管理员组成，24小时负责大厦的安全管理工作。安全管理经理一名，要求由一位有多年经验的专业军人担任，具有带领全体安全管理员完成所辖物业安全管理工作的能力文员兼资料员一名，负责部门文字处理和档案管理工作主管3名，分三班，全面负责所辖物业的安全防范，监督，检查工作监控值班有3名员工组成，分三班，负责楼宇大堂值班工作大堂值班由3名员工组成，分三班，负责楼宇大堂值班工作外围值班有3名员工组成，分三班，负责外围值班工作商场值班由4名员工组成，分三班，负责商场值班工作停车场值班由3名员工组成，分三班，负责地下停车场出入口的值班工作巡逻值班由6名员工组成，分三班，负责巡逻值班工作4 工程管理部由1名工程管理部经理和员工组成工程管理部经理1名，要求由一位由多年物业工程管理经验的工程师担任，具有较强的管理能力文员兼资料员1名，负责工程管理部文字处理工作及文档资料保管工作，并同时兼任管理处仓库管理员的工作强电值班由名强电技工组成，全天24小时值班，负责大厦强电设备的使用与维护，确保大厦用电系统正常工作空调值班由名空调技工组成，全天24小时值班，负责空调设备的正常运作与管理，维护。消防值班由名弱电技工组成，全天24小时值班，专值负责消防设备的正常运作与管理，维护。电梯值班员名，负责电梯设备的正常运行与维护。 5 财务管理部由一名财务主管和名员工组成，负责物业管理收缴各项费用会计由主管兼任出纳员员停车场收费员名 第三章 员工招聘一 高层物业管理人员1.物业经理大学本科以上学历，持有物业管理上岗证，具有5年以上大型物业管理实际工作经验，熟悉物业管理有关法律.法规及企业基本管理工作，有较强的管理能力和组织协调能力及处理突发事件的能力，勤业.敬业.乐业。2.物业经理助理大专以上学历，持有物业管理上岗证，有3年以上的物业管理实际经验，有一定的管理.协调能力，对工作管理，运作有较强的，系统的认识，能熟练操作电脑，文字工底强，具有较强的组织.策划.沟通.分析.统计能力，熟悉公共业务，勤业.敬业.乐业。二 综合管理部1 综合管理部经理：本科以上学历，持有物业管理上岗证，有3年以上工作经验，具有丰富的社会经验和行政管理工作经验。组织协调能力强。2 文员兼仓库管理：大专以上学历，持有物业管理上岗证，熟悉日常办公软件，电脑打字熟练，具有丰富的文件编辑和仓库管理工作经验，有较强的管理能力和组织协调能力，勤业.敬业.乐业。3 资料管理员：大专以上学历，持有物业管理上岗证，熟悉物业管理法律法规，具有丰富的资料.文档管理工作经验，组织协调能力强，吃苦耐劳。4 业务接待员：大专以上学历，持有物业管理上岗证，具有1年以上业户接待工作经验，性格温顺，语言表达能力强，对工作认真负责勤业.敬业.乐业。三 物业管理部1. 物业管理部经理：大专及以上学历，持有物业管理上岗证，有2年以上工作经验，具有丰富的社会经验和较强的语言表达能力及大型会议接待能力，以及随机应变处理突发事件的能力，对大厦清洁.绿化.养护知识有一定的了解，了解各清洁用品的使用规范。对工作负责，勤业.敬业.乐业。2物业管理文员大专以上学历，持有物业管理上岗证，有一定的写作能力及流利的英语口语对话能力，熟悉公共业务.各种劳动法规及公司的各项规章制度，具有较强的调查.解决问题，沟通，理解，判断，分析的能力，熟练操作电脑，有较强的管理能力和组织协调能力，勤业.敬业.乐业。3 保洁员 高中以上学历，身体健康，品行端正，对工作负责，吃苦耐劳。4 写字楼接待员 大专以上学历，有一年以上物业管理接待经验，性格温顺，自身素质较好，语言表达能力强，英语达到国家四级水评，勤业.敬业.乐业。5 收发员 中专以上文化，有2年以上工作经验，懂电脑操作，工作作风严谨，具有较强的责任心和积极的工作态度。四 工程管理部1工程管理部经理 大学本科以上学历（工科专业），工程师职称，有6年以上工作经验，持有物业管理上岗证，有两年以上本职工作经验，极强的动手操作能力以及较强的资源运用能力。组织管理能力和综合事务管理能力，有电工操作证，勤业.敬业.乐业。2 资料员兼文员。仓库管理员大学以上学历，工科或资料管理专业，能熟练操作电脑，思维敏捷，思路清晰，有较强的文字功底，有2年以上工作经验。3 弱电技工大专以上学历，电子技术。计算机或相关专业，助理工程师职称，有3年以上工作经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力4 强电技工身体健康，大专以上学历，电力系统或相关专业，助理工程师职称，有5年以上工作经验，有大型企业设备管理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。5 空调技工大专以上学历，制冷专业，有5年以上工作经验，有大型设备管理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。6 维修工高中以上学历（水电专业），持有特种行业操作证，身体健康，品行端正，工作认真负责，有一定的口头表达能力。五 安全管理部1 安全管理经理大专（或同等学历），熟悉国家有关法律，法规，和保安的有关知识，具有较强的管理能力。持有物业管理上岗证，有2年以上的本职工作经验，具有丰富的社会经验和较强的语言表达能力，以及随机应变处理突发事件的能力，有一定的消防知识。工作认真负责，敬业，乐业，部队复转军人优先选择。2 安全管理员高中以上学历，退伍军人优先，身高175CM以上，身体健康。品行端正，工作认真负责，须优本地户口担保人。3 监控管理员高中以上学历，男身高175CM以上，女身高165CM以上，身体健康，不矫正视力为1.5，品行端正，工作认真，需有本地户口。六 财务管理部1.财务管理部经理财经类专业学历，职称，具有3年以上大型企业财务主管工作经验，有较强的法律，法规意识，遵守国家各项法律.法规和财经制度，严守纪律，熟悉会计核算和财务管理的过程，熟悉税法。对物业工作有一定的了解，熟悉物业管理有关法规.财务法律.法规.敬业，乐业。2会计大专以上学历（会计专业），有3年以上大型企业工作经验，懂电脑操作，有较强的法律意识，遵守国家各项法律.法规和财经制度，严守财经纪律，熟悉会计核算核算的全过程，熟悉税法。对工作认真负责，敬业，乐业。3 出纳大专以上学历（会计专业），有2年以上本行业工作经验，熟悉结算业务，具有较强的法律意识，对物业工作有一定了解，懂电脑操作。对工作认真负责，敬业，乐业。4 车场收费员有物业管理工作经验，懂简单电脑操作，具有良好的语言表达能力。较强的服务意识和与业户沟通的技巧，对工作认真负责，敬业，乐业。 第四章 物业管理人员培训一.新员工上岗培训 根据物业管理思想，为打造物业管理精品，拟对新员工上岗培训工作做以下安排。1.员工上岗培训期15天为有薪培训。2.培训内容包括：物业管理概述，大厦物业管理流程，现代物业管理服务理念，投诉.应急工作处理程序，军事化训练等。二.在岗员工循环培训1.通过实际工作中所产生的问题，不定期的安排当事人（指员工）参加班后的专题培训。2.每位在岗员工每月参加2次公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会，交流事件处理技巧及与业户沟通的经验。3.上岗循环培训的考核办法通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容在实际工作中，业户的投诉率和员工违章.违规的行为是评价员工工作的基础。通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，达到优化管理的目的。4.培训计划及培训内容提纲（略） 第五章 物业管理所需物质条件在投入物力方面建议如下：一.办公及员工住宿用房计划1.办公用房物业经理办公室会客室1物业经理助理办公室会客室2物业管理部仓库2（工程）安全管理部储物间1（物业清洁）综合管理部男女更衣室各一间财务管理部工程管理部工作间2住宿用房由于大厦应急管理工作的需要，建议在大厦临近范围内（跑步5分钟内到达）安排物业安全管理员工.工程值班人员及管理部门单身宿舍。二. 物业管理工具与装备价格参照表序号名称及规格单价（元）1万用电表2电流表：300A3钳式电流表：800A 3000A4对地阻值测试表5绝缘值测试表（500A1000A）6温度计：电子数字式 酒精式7手提式室内温度、温度对比测试器8手提式风量和风速计9电源测试电笔10卷尺：1M 5M11钢尺：3M 1M12水平尺：600MM13角尺：300MM14高空工作安全带：降伞式1550、500反光衣16耳塞：100Db17耳筒：500dB18安全过滤口罩：100CDN19护眼罩：眼镜式 全护式焊接式20护镜（焊接用1000GDA） 21手套：棉布 皮革22铝梯： 1M 1.5M 4M23高空作业台：10M全护式24高压电工全护装25运输工具：轴流板式车26手推车27木锄28扳手： 活动150MM活动200MM 活动300MM 活动450MM29菊花板身：3MM-36MM30组合式板身4MM-45MM31夹具：大力钳（平口）32C形夹：100MM150MM200MM300MM33虎钳150MM34钢管工具连弯头35切割工具：水管用切刀36铁皮用剪刀37界刀38剪刀39紧急爆破工具大手钳40斧头（消防队用）41铁笔42压力轴43润滑油加油轮44六角起子(0.5MM-16MM)45管子钳:200MM 300MM 450MM 400MM46拉钉钳47螺丝起子：平嘴形100MM 4MM 150MM 6MM 200MM 8MM 250MM 8MM 400MM 10MM48十子形：100MM 3MM 175MM 4.5MM 250MM 6MM 350MM 7.5MM49电子部件专用：平嘴50十字嘴51平嘴钳52尖嘴钳53斜口钳54导线开口钳55剪线钳56鲤鱼钳57水泵钳58弹簧专用尖咀钳：平嘴59弓嘴 60电线护套管钳100A 以上61以上62手锯：金属450mm 150mm 木工600mm 250mm63手捶：电工 球形1kg 球形1.5kg64铁钻65木工专用工具66泥水专用工具67电池式手电钻0mm12mm68油压式手电钻：小 大69油压式手电捶：小70据条式切割机71叶片式切割机：小 大72金属磨轮式切割机：手提小 手提大73磨轮床7460A电焊机75小型电焊机76气体焊枪（氧气式）77高压气泵（手提式）78高压吸尘器（手提式）79手提射灯80启动打钉枪81值班工作台、椅82工具台83工具柜84物料架85工具箱86文件架87警戒88值班电筒（充电式）89雨具90防火服91战斗服92空气呼吸器93头盔94防毒面具95洗地机96高速抛光机97高速冲洗枪98吸尘器99清洁小车及配件100水刮、垃圾铲、扫帚、尘推101清洁消耗品102吸尘吸水机103大垃圾同（生活垃圾用）104垃圾筒（楼层大堂用）105告示牌（大堂用）106指示牌107大堂广告栏、广告牌108大堂用吸水、吸尘垫109地毯（电梯用）110办公桌椅111文件柜112打卡钟及卡板113对讲机114电脑115打印机（激光、针打各一台）116复印机117传真机118保险箱1196人更衣柜120饮水机121装订机122照相机注：物业管理工具与装备价格表。所列项目根据物业管理实际开展工作所需为准。第六章 物业管理工作岗位职责一、物业经理岗位职责1、全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理，贯彻执行ISO9000质量体系及ISO14000环境管理体系，完成与公司签订的年度管理目标和经济指标。2、制定管理处你年度、月度工作计划并组织实施，业务上接受总公司和上级部门的知道和监督。3、负责检查、监督各项制度的执行情况4、合理调配人员，协调各岗位的分工协作。责任到人，同时关心员工生活，确保管理处员工有良好的精神风貌和积极的工作态度。5、负责所管辖物业的装修审批，协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火工作。6、协调本部门与供水、供电、工商和物业管理有关的部门的关系，便于开展各项工作。7、认真完成管理处其他工作职责内容和公司安排或委托的其他工作。二、物业经理助理岗位职责1、协调经理完成本管理处的各项工作。2、认真完成所分管的各项工作。3、当经理不在时，代理经理进行工作。4、有权向经理提出对下属人员进行奖惩的建议。5、遵照劳动部门人事有关规定，在公司编制计划，按程序办理管理处招、调员工的事务工作，对部门中的私招滥雇行为进行处理。6、有权处理顾客对其分管工作范围内的投诉。7、有权处理分管工作范围内的突发事件。8、有权自行安排下属工作人员的各项工作。三、物业管理部经理岗位职责1、以身作则，调动员工积极性，保质保量的完成各项工作。2、检查和监督大厦红外线范围内的道路、绿化及公共区域地面的清洁。3、热情接待客户，及时处理顾客对服务的投诉，并做好笔记。4定期对本部门员工进行培训和考核工作，不断提高员工的业务水平和服务质量。5、协调本部门与各部门的关系，合理配合人力和物力资源。6、负责清洁用品采购计划的编制和进货物品的验证工作，并控制其合理的使用，协调仓库管理员合理储存和使用保管。7、负责业户的租金及物业管理费用的催收工作。8、上级领导交办的其他临时任务。四、物业管理文员岗位职责1、向部门经理负责，主持办公室全面工作，严格执行经理各项指令，有权询问、检查、督促各部门的工作执行情况。2、负责安排公司各类文稿的草拟，审核工作，有权检查、监督岗位责任制在操作层的执行情况，及时发现问题，提出整改意见，落实奖惩制度。3、加强与各部门的联系和沟通，对工作中的具体问题部扯皮推诿，有权协调各部门工作和人际关系。4、加强业务学习，提高能力，促使各部门工作实施标准化、科学化、现代化，有权向公司领导提出创新改革的意见和建议。5、恪守保密原则，督促有关部门及办公室工作人员加强文件管理，严格会议制度，增强保密观念，凡属公司尚未正式公布的决定、决议、指导等，无权传播。6、从节约出发，审批各部门办公用品的购置。五、物业管理员岗位职责1、在物业管理部经理领导下，具体行使管理、监督、协调服务的智能。2、负责管理大厦清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等服务工作。3、全面掌握大厦物业公共设施、设备的使用过程。4、协调经理送发物业管理方面的 文件5、参加经理主持的部门例会，总结当月工作，制定下月计划。6、负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理业户投诉。7、收集有价值的物业信息，为推动公司物业管理工作的发展献策。8、；完成经理交办的各项任务。六、物业商务管理员岗位职责1、负责大厦业户接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼、热情大方、反映敏捷，处事稳键。2、