长春房地产市场报告.ppt

2011年3月长春市场考察报告,目录一、长春房地产市场格局二、2010年长春房地产市场运行情况三、典型区域项目市场调研四、2011年长春房地产市场趋势,一、长春房地产市场格局长春房地产市场依据项目聚集情况以及城市功能定位基本可以划分为14个主要版块,朝阳板块城市核心区，目前在售项目较少：华亿红府、领秀朝阳、大禹城邦。,南关北部板块今年板块内市场供应乏力，可开发地块极少,绿园板块新盘较少，除中海凯旋门项目，其它表现略显平淡，预计2011年上市体量较大。,汽开板块片区产业主导区，从来不缺客群，但品质项目少，未来发展热度较高。,高新板块在售项目较少：益田、恒大、金越，八一水库周边成为开发热点,宽城、站前板块板块内供应较大，竞争激烈，项目仍集中在青年路和北亚泰大街沿线。,南部新城板块政府重点打造区域，区位价值日渐被消费者认可，但在售项目少，从年末拿地趋势来看，未来竞争较为激烈,净月城市板块中高档住宅聚集区，为城市新城区，中海、力旺引领板块市场发展,八里堡板块2010年最具潜力板块，各大开发企业竞相拿地，房价受保利百合香湾的带动有较大增长，但仍处于全市中下水平,二道板块项目多，竞争激烈，吉林大路沿线项目区位优势明显，价格相对较高,南关南板块以亚泰大街与卫星路沿线发展为主,净月旅游板块大品牌开发商云集之地，以别墅、洋房产品为主，未来将有更多的普通住宅产品出现在板块内,高新核心板块大盘较多，多处于尾盘状态，为目前西南富源区，整体来看发展相对成熟,经开板块生活氛围仍需营造，发展潜力较大,集中型发展中城市，目前已逐渐形成“北部刚性居住区+南部高尚宜居区”,旧城改造：刚性居住区,新城开发：高尚宜居区,近郊：“别墅区”,一汽：“西新城”,“南部新城”,2010年长春楼市发展趋势,二、2010年长春房地产市场运行情况,2010年长春市的GDP构成中，89%来源于固定资产投资，长春市经济仍然属于投资拉动型经济。房地产投资额持续增长，住宅开发投资的增长加大了住房市场的有效供给，对满足市场不断增长的住房需求起到了积极作用。房地产投资占固定资产投资比重呈平滑曲线下滑，在总GDP中的份额有所降低。,逐年升高的固定资产投资额有利于房地产市场的发展，例如：轻轨、地铁的建设将使得成沿线项目的价格有较大的提升空间，拉近城郊距离，带动城郊区域房地产市场发展，加速房地产市场城市外扩的速度。,注：数据来源统计公报，10年固定资产投资额、房地产开发投资额为估算数值,受固定资产投资的带动，城市不断向外延发展。,GDP、固定资产投资、房地产资产投资,数据来源：长春市统计公报,04年-06年房地产市场发展良好，07年商品住宅新开工量达到峰值，08年在政府调整过热的投资、楼市以及经济危机爆发的背景下，新开工量开始下滑，09年对市场预期的失误也导致了新开工量的不足2010年商品住宅新开工量有小幅度的下滑，但仍处于较高水平，市场处于理性开发阶段。,671.1,767.4,220.35,347.16,与实际供应对比,开工量略有下滑，但加快获预证速度，开发商有意加快供应,商品住宅新开工量、竣工量,2010年长春住宅市场数字回顾批准预售商品住宅面积：620.35万普通住宅新增供应面积：400.05万商品住宅网上备案面积：449.01万商品住宅网上签约面积：651.43万商品住宅供求比：0.95：12010年长春市普通商品住宅均价：5560元/,2010年长春楼市三要素关键词供应关键词：上半年低迷上半年由于受天气影响，开工时间较往年同周期滞后，另一方面，部分开发商选择放缓开盘速度，策略性地躲避较为尴尬的市场，迫使2010年上半年商品住宅市场供应相对较少；下半年走势正常，全新项目选择9-11月份集中入市。需求关键词：反季规律与去年类似整体市场成交量依然保持在较高水平，年底的“反季”规律与去年同期类似，表现出市场需求是持续存在的现实（存在开发商打折让利，消费者伺机“抄底”现象），传统市场的销售淡季延后。价格关键词：涨幅平稳前三季度受供应量、政策等影响，增幅趋缓，且处于相对低位运行；10月受中高端项目入市的冲击，增幅较显著，岁末阶段随着进入传统销售淡季，价格回归平均水平。,A,市场概述,B,供应情况,表象：实际供应步伐加快2010年长春市新增住宅供应面积达到历史最高点，此为长春市房地产业仍在蓬勃发展的真实写照，同时亦为目前市场存在大量潜在需求的客观体现。,2010年实际供应月度对比（单位：万平）,数据来源：房地产交易中心中原数据库,04-10年实际供应对比（单位：万平）,220.35,实质：上半年略显低迷上半年由于受天气影响，开工时间较往年同周期滞后，另一方面，部分开发商选择放缓开盘速度，策略性地躲避较为尴尬的市场，迫使2010年上半年商品住宅市场供应相对较少；下半年走势正常，全新项目选择9-11月份集中入市。,数据来源：房地产交易中心中原数据库,C,需求情况,1季度2季度3季度4季度,2010年商品住宅成交面积月度走势（单位：万平）,10年商品住宅平均成交水平线,政策效力递减，市场回暖,“415”新政的出台并未引起成交量的连续性下挫,传统销售淡季,“929”新政效用显现期，成交反增,数据来源：中原数据库,2000-2010年商品住宅成交面积走势（单位：万平）,长春强力反弹，“牛市”,数据来源：中原数据库,跌幅38.4%,增幅349%,实质：新政作用下的楼市热度并未消退政策持续效力有限，且具有显效滞后性，对2010年整体成交并未产生较大波动，在10月份，大量中高端项目集体冲击市场，造成“929”新政效用显现期，成交反增。,表象：稳中有升08年在全国楼市的大环境的影响下，长春楼市遇冷；09年强力反弹，所谓的“牛市”；2010年在政策趋紧的情况下，市场继续发力。,2010年供求比：0.95：1,D,供求比,供小于求成基本态势2010年月度供求比走势呈现较大波动趋势，整年表现供大于求，正处于理性购房时代，买方市场为主导。,成交价格,1季度2季度3季度4季度,2010年商品住宅成交价格月度走势（单位：元/）,10年商品住宅成交均价,10月受中高端项目入市的冲击，增幅较显著,前三季度受供应量、政策等影响，增幅趋缓，且处于相对低位运行,传统销售淡季，价格回归平均水平,数据来源：中原数据库,2000-2010年商品住宅成交价格走势（单位：元/）,增幅步伐由趋缓变为提速,增幅38.4%,表象：上升，增幅步伐加快2010年成交均价呈现加速上涨态势。其主要原因：一是土地价格大幅攀升，开发成本增加；二是需求持续释放，促使价格上涨；三是商品房自身综合品质也在不断提升。,数据来源：中原数据库,实质：除10月份，保持平稳增幅前三季度受供应量、政策等影响，增幅趋缓，且处于相对低位运行；10月受中高端项目入市的冲击，增幅较显著，岁末阶段随着进入传统销售淡季，价格回归平均水平。,宽城板块供应热点区域从各个区域的新增供应情况来看，市场新增供应热点为宽城、经开板块，其中宽城板块居首。高新与南部新城在岁末阶段拿地频繁，未来市场供应潜力巨大。,房价与去化速度成反比各板块均价在一定程度上可以反映出各个板块的社会、经济以及房地产市场的发展情况，可以看出目前长春市比较好的生活圈内的商品住宅均价至少也要在6000元/以上。城市中心区域和南部的区位、环境优势明显，宽城、八里堡、汽贸板块受城市环境及配套匮乏等影响，房价依然低价运行。,F,板块表现,2008-2010年各板块商品住宅推盘面积（单位：万平）,老城区（朝阳、南关）供应有限，新增供应持续向城市外围扩散。,板块平均房价,2010年各板块商品住宅销售率、房价统计,房价与去化速度成反比，反映刚需为市场主导,2、区域相关数据,数据来源：中原数据库,重点开发商年度销售金额与所占市场份额,本年度销售金额占据排行榜前三位为中海、保利、万科。,企业排名,E,企业排名,别墅项目销售,F,重点项目,平均销售率,万科惠斯勒、万科蓝山、亚泰桂花、凯旋门、百合香湾、恒大绿洲均为三四季度上市，拉动市场整体交易量，也拉升了下半年商品住宅均价；,重点项目月度销售统计（单位：套）,F,月度销售,朝阳区朝阳区作为长春经济中心，黄金地段向来被发展商看作兵家必争之地，区域内高端地产项目也势必对其经济发展影响深远。从区域远期规划来看，朝阳区内城市综合体项目发展前景宽广，未来商机无限。,三、典型项目调研绿地蓝海位置：朝阳区西安大路2128号（西安大路与安达街交汇处）发展商：长春市汉生置业有限公司占地面积:9000平方米总建筑面积:57713平方米容积率：5.45建筑形态：其中1幢24层准5A甲级写字楼，1幢10层LOFT办公楼。售价：均价：12000元/平方米,绿地蓝海定位为引领长春商务理念、提升城市商务能级、制定未来商务标准、创新商务体验与消费模式并具有新城市地标性景观特点的城市商务综合体集准5A+平层办公、5A+Loft办公、商务专署服务、健身运动、休闲娱乐、情趣购物等功能于一体的复合型商务、商业项目。绿地蓝海为平层与LOFT分栋而立的双子座商务建筑；立面为中空冲氩气LOW-E玻璃帷幕墙体；水景广场、空中花园为CBD商务办公融入绿色生态理念；9部高速三菱电梯、水循环中央空调、正压新风系统配合过度季温控系统；建筑设计手法简洁明快，材料及技术领先，理性的空间配置塑造出具有领先水平的现代化商业、办公建筑综合体。,华亿红府物业地址：朝阳红旗街765号（红旗西三胡同以南，原长虹无线电厂)发展商：吉林省亿洲房地产开发有限公司占地面积:48300平方米建筑面积:126869平方米容积率：1.99售价：住宅均价：9000元/平方米、公寓：11000元/平方米洋房均价：12000-17000元/平方米建筑形态：产品包括2栋酒店式公寓、5栋高层住宅（17-19层）和6栋花园洋房（4层）、及部分沿街商业裙房。,在整体规划上，项目为红旗街首个欧式风格建筑群，项目高层立面采用与美国纽约曼哈顿帝国大厦相同的ARTDeco风格，强调总像线条使用，高耸、挺拔。花园洋房采用新英格兰古典主义风格，遵循高贵、典雅。舒适、安全的新理念。小区景观体现了欧式园林风格，小区内设有半沉式广场、儿童乐园等多处供业主休闲娱乐的场所，此外，项目还设置1.8米高景观叠水墙等景观，整个园区凸显出现代建筑与简约的欧式风格的结合。,南关区南关区位于长春市中南部，是长春市的中心城区。作为长春市的发祥地、文脉所在地和百年商埠地，南关区汇集着文庙、般若寺、道台府、清真寺等历史遗迹，孕育了大马路、永春路、鼎丰真、东发合等百年商业街区和商号，历史遗迹、科教文体资源丰富，具有传统的商业基础和文脉人气。特别是正在大开发、大建设的面积为32.95平方公里的南部都市经济开发区，地理位置优越，规划标准一流，产业特色鲜明，基础设施日趋完善，继原城市中心人民广场之后，这里将成为长春市新一轮城市总体规划的新的行政中心、商业中心、金融商务中心和文化中心。,和黄御翠豪庭位置：南关亚泰大街7499号（亚泰大街与繁荣路交汇处）发展商：和记黄埔地产有限公司占地面积:205700平方米建筑面积:360000平方米容积率：1.48建筑形态：一期产品共有十五座小高层及四座双拼别墅，小高层产品为13层。二期产品包括8座小高层及14栋联排别墅。售价：住宅均价：10000元/平方米、别墅均价：20500元/平方米,御翠豪庭由香港著名“陈世民建筑事务所”担纲建筑设计，运用西式现代风格并融合了欧洲古典建筑的元素，外观设计优雅，用色柔和。户型设计特别采用全明方案，所有房间都拥有极佳的采光和通风效果。标准房型的设计尤其精致实用。户型除90平方米之三室两厅单位外，还包括180及270平方米的大户型单位。御翠豪庭项目预计分两期开发，一期产品共有十五座小高层及四座双拼别墅，包括地下连花园及顶层复式单位。小高层产品13层，一期产品的户型面积最小为90，以2室2厅、3室2厅为主，全部为毛坯房。二期产品正式命名为御翠豪庭尚府，御翠豪庭尚府将构建8座小高层及14栋联排别墅，共约900房源，提供多种户型选择。联排别墅，面积分别为约190平方米、220平方米及260平方米，包括地上三层住宅及半地下车库，全部户型为南北向。小区采用人车分流的动线设计、备有游泳池、雪茄吧、健身房等设施的豪华住客会所，不论健身或娱乐，都充分照顾了住户专属的居住感。,保利林语位置：南关前进大街与超达大路（南四环路）交汇处发展商：长春市东朗房地产开发有限公司占地面积:278000平方米建筑面积:289000平方米容积率：1.0建筑形态：联排别墅及独栋别墅为地上三层地下一层，均设有地下停车库；洋房为4-5层产品，顶层为复式结构。售价：住宅均价：8500元/平方米，别墅均价：12000元/平方米,保利林语背倚3000亩苗圃，与南部新城所规划的一带、双轴、三心近在咫尺。项目周边有30万平米永春河带状湿地公园、规划中的奥林匹克公园、光明水库、友谊公园等诸多绿色资源环绕，形成城市生态资源优势。项目产品类型涵盖了类独栋别墅、联排别墅、特色叠拼及多层洋房。联排别墅及独栋别墅为地上三层地下一层，均设有地下停车库，类独栋户型面积约330平米，联排户型面积约260平米。洋房为4-5层产品，顶层为复式结构，户型为90平米两房和130平米三房。特色叠拼产品户型设计丰富，户型面积约200平米，配有电梯。,绿地新里中央公馆位置：南关南环城路1088号（人民大街以西、102国道以北、幸福街以东）发展商：上海绿地集团长春绿洋置业有限公司占地面积:230000平方米建筑面积:660000平方米容积率：1.95建筑形态：绿地新里中央公馆共有19幢楼，其中包括11幢11层小高层3幢6层多层，2幢写字楼、2幢酒店、1幢大型卖场、饕界。售价：均价：7300元/平方米（毛坯）,一期“新里中央公馆”项目，规划建设集办公、休闲、购物、商业和住宅于一体的现代服务业综合项目，其内不但有住宅、写字楼，还有休闲会馆、商业街等服务项目。绿地新里中央公馆计划前期建设综合写字楼，打造长春地标性建筑，随后逐步建设形成南部的CBD、COD、CLD三合为一的标志性社区，成为长春现代化的商务居住示范区，定位于南部中心城区，东北亚中心都市高地目标。,中海国际社区位置：南关临河街以西，南环城路与临河街交汇处南行300米发展商：长春海华房地产开放有限公司占地面积:570500平方米建筑面积:1060000平方米容积率：1.57建筑形态：规划有独栋别墅29栋；双拼别墅40栋；叠拼别墅8栋；联体别墅20栋。二期多层5层，2栋小高层18层。售价：均价8400元-8500元/平方米（多层毛坯、高层精装修）,中海国际社区是中海地产第四代产品的代表，分期分组团开发，包括多层、小高层、高层和低密度高级住宅等多种建筑形式。建成后，项目将形成拥有重点中学、酒店公寓、大型商业等大量公建配套组成的、可容纳7000户人居住的大型高品质社区。,绿园区绿园区是长春市重要的机械制造配套、农副产品加工和城市蔬菜副食品供应基地。绿园区2010年大力发展区域道路的建设，结合外埠开发商的相继入驻，区域将围绕着西客站片区、景阳大路商务带以及区域卫星城等进行多方面的建设。,中海凯旋门位置：绿园普阳街与景阳大路交汇处发展商：长春中海地产有限公司占地面积:86894平方米建筑面积:315000平方米容积率：1.3建筑形态：小区共有14栋多层产品和2栋高层公寓产品，其中多层包括4层的洋房和6层的多层。售价：公寓均价：8400元/平方米（精装修）洋房均价：9500元/平方米（毛坯）,中海凯旋门将建设成集商业、酒店式公寓及小户型产品为一体的大型城市综合体项目。中海凯旋门临近长春市几个主要商圈，红旗街商圈、桂林路商圈、汽贸城商圈，距离欧亚商都、亚细亚百货、巴黎春天百货、万达广场等大型购物场所都不算远。项目的破土标志着中海地产正式挺进西城。除地理优势明显外，中海凯旋门项目周边的商业配套齐备，生活配套日益完善，遍布着众多大中小学校、商场、金融机构和医院等。教育机构包括长春市十一高中、长春市87中学、一汽实验小学中学、吉林艺术学院、吉林建筑工程学院、长春工程学院。综合商场包括欧亚卖场、欧亚超市、万达广场、亚细亚百货、巴黎春天时代百货、名车广场和月星时尚家居。医疗机构包括吉林省人民医院、吉林大学白求恩第一医院、国健妇产医院、绿园区医院、中山医院和北方肝胆医院。,绿地长春上海城位置：绿园普阳街与景阳大路交汇处发展商：上海绿地集团长春置业有限公司占地面积:85000平方米建筑面积:100000平方米容积率：1.18建筑形态：三期共22栋建筑，其中一栋为小高层，其余全部为多层。小高层为9层，多层为6层带阁楼。售价：住宅：6500元/平方米,绿地上海城建筑结构采用异型柱框架结构；防寒采用混凝土空心砌块外粘保温苯板；全部地热采暖可控温系统、24小时热水等。上海城三期是在长春上海城一、二期的升级版，在集萃原有精华要素的同时，将全面采用自平衡新风系统，提高居住舒适度；节能设计提高65%，呼应低碳理念，北欧特色。长春上海城教育优势得天独厚。省内文明的一级一类学校87中，稳居长春地区130多所学校前列；著名的11高，位列长春高中前三甲；园区内省政府幼儿园长春上海城分园设有齐全、先进的设备、设施，具有先进的国际化管理经验、办学念理；,高新区作为长春市综合性的现代化新城区，地处长春市城区战略规划“双心三翼”中的西南翼。是全市科研服务中心也是南部新城的重要组成部分。近年来政府加大对南部新城的投资建设，这将是长春市房地产市场难得的发展契机，区域内未来楼市前景看好。,保利罗兰香谷位置：高新电台街1999号（硅谷大街与电台街交汇处）发展商：保利房地产（集团）股份有限公司占地面积:500000平方米建筑面积:700000平方米容积率：1.2建筑形态：小区多层分为5/7层，小高层为11层，高层为18层，联排别墅为三层。售价：洋房8400元/平方米、别墅12000元/平方米,小区在东、西两侧各设一个小区主入口，结合中心景观，以一条环形居住区级主干道连接南北两区和各个组团空间。同时用次级道路保证小区整体的通达性，使出入畅达方便。600米长80宽米的东西向中央水系景观带是项目最重要，也是最先展示在业主面前的景观，它是整个社区景观设计风格的先驱和典范。水系和“香谷十颂”主题景观是保利罗兰香谷园林规划的两大亮点。停车位的配置，以地下车库为主，辅以次级道路两侧的地面停车位，其目的在于保证业主的停车需求。然而在满足业主需求的同时，还充分考虑了出入的方便性和小区整体的交通安全性，所以地下车库出入口及地面停车位的布置，力求保证宅间纯人行积极活动空间，以维护小区内主干道的交通安全和组团间安静的居住氛围。,净月开发区近年来净月板块内房地产业迅速发展，区域内高端项目产品居多，已逐步发展成为未来长春市高端宜居富源区，是目前各知名发展商竞逐的较热门区域。从文化产业增值来看，未来净月开发区主导发展脉络将向文化产业迈进，同时伴随商贸流通等产业齐头并进。区域未来投资潜力巨大，此发展态势将进一步刺激净月区未来房地产业发展。,复地哥德堡森林位置：净月区净月大街轻轨农博园站东侧发展商：长春兆基房地产开发有限公司占地面积:339000平方米建筑面积:660000平方米容积率：1.5建筑形态：项目一期共19栋为1-5层多层住宅和1-6层的花园洋房。二期有5-6层的洋房和13层的电梯洋房。售价：6500-7500元/平方米,复地哥德堡森林为洋房产品，整体风格为北欧风格。建筑以围合组团的形式体现。一共分为3个主力户型，产品从一室到四室，满足不同生活所需。二层接地直接入户，层层退台带来户户空中花园，4.1米挑高打造花园围绕的阳光客厅，部分户型还赠送南向70平方米超大露台，创新空间多重附加值。,万科惠斯勒小镇位置：净月区净月大街轻轨农博园站东侧发展商：长春万科溪之谷房地产开发有限公司占地面积:400000平方米建筑面积:480000平方米容积率：1.2建筑形态：情景花园洋房5层，北美观景洋房6-8层，北美浪漫别墅3层售价：洋房9700元/平方米（精装修）、别墅15000-16000元/平方米,项目以加拿大温哥华以北约120公里的滑雪胜地，冬奥会的举办城市惠斯勒为建筑蓝本，移植北美小镇式生活原乡。项目包括洋房、别墅类，联排别墅为毛坯，洋房为全装修，面积区间90-170平米。别墅面积为250和280平米。“惠斯勒小镇”是万科集团的新品系列，在鞍山、长春、沈阳三地先后推出，并由冬奥冠军申雪、赵宏博激情代言。代言发布酒会8月2日在北京召开。,御翠园位置：净月聚业大街与银杏路交汇处发展商：和记黄埔地产开发有限公司占地面积:920000平方米建筑面积:423200平方米容积率：0.46建筑形态：园区共开发2000栋独栋别墅，一期开发187栋独栋别墅。二期开发独栋别墅279套。售价：均价18000/平方米,御翠园是和记黄埔地产(长春)有限公司在长春推出的首个高尚住宅项目，御翠园坐拥南坡半山，部分房源可以俯瞰净月潭景色。占地达92万平方米，是长春目前最具有规模的低密度社区。建筑设计由香港著名的LCK担纲，LCK充分提取欧洲典型建筑元素，将人与生活、自然，和谐相融。以瑞士滑雪度假酒店“SkiResort”为蓝本，为业主打造会所。,中信净月山位置：净月区净月大街4775号（净月大街与聚业大街交汇处）发展商：长春中信鸿泰置业有限公司占地面积:175921平方米建筑面积:88000平方米容积率：0.5建筑形态：类独栋别墅、双拼别墅售价：18000元/平方米,中信净月山项目是“中信地产”在长春打造的高端别墅项目，项目整体案名为“中信净月山中央纯别墅”；中信净月山项目是对中信城项目整体的一种形象拔升。小双拼户型设计为两层，有两种入户方式，北入户和中间入户，南向主要为客厅和卧室两个开间，辅助空间设计在拼接处；中双拼户型设计为三层，入户方式为中间入户，将客厅和餐厅分成两个相对独立的空间，南向同样为客厅及卧室两个开间，客厅及餐厅为两层挑高空间，三层设计为私密性较高的独立主卧空间，中双拼设计为独立车库；大双拼的位置由于设在一线景观资源处，设计时考虑可分可合，并且由三面采光改进为四面采光设计。根据用地位置的不同，设计有宽景大双拼和大进深大双拼，户型功能分区明确，流线清晰，为独立车库设计，附送两个停车位及地下室，下沉花园。,国信美邑位置：净月大街3188号（净月大街与金屏街交汇处东北师大斜对面）发展商：吉林昌泰房地产开发有限责任公司占地面积:193500平方米建筑面积:204700平方米容积率：1建筑形态：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、小户型精装公寓售价：别墅13000元/平方米公寓9500-10000元/平方米（精装修）,国信美邑地块处净月区“腹地”，项目形象定位为英伦风格别墅。原生地貌的单纯性和四周道路、居住、教育现存建筑的规整性，为开发独栋别墅、联排别墅等低密度住宅提供了良好“品质化”基地条件。户型的设计皆突出很高的私密性和独享性。通过良好的景观环境、精制的设计、完善的配套设施和贴心的管理服务为项目未来市场定位带来根本依据。项目分为3期开发，一期全部是别墅，由四拼、双拼、独栋别墅组成。