成都远洋太古里案例研究.ppt

,远洋太古里专题,目录content,Part1.,Part2.,Part3.,Part4.,Part5.,项目背景,项目概况,规划设计,经营现状,案例小结,PART1.项目背景,土地成交背景,与周边地块对比：,PART1.项目背景,发展商背景,远洋地产创立于1993年，并于2007年9月28日在香港联合交易所主板上市（股票代码03377），为内地在港上市房地产公司十强之一。2008年3月，被纳入香港恒生综合指数及恒生香港中资企业指数成分股。公司业务范围涉及中至高端住宅、高级写字楼、零售物业、酒店式公寓开发、房地产销售及相关业务、工程及园林建设、物业管理、酒店及会所经营等。,1970,2300万,个高速发展城市,个不同阶段的开发项目,土地储备,PART1.项目背景,发展商背景,太古地产于1972年在香港成立，1977年6月首次在香港联交所上市。1984年1月16日至7月5日间曾经成为恒生指数成分股。太古公司透过协议计划，于1984年7月收购太古地产余下的权益。太古地产成为太古公司的全资附属公司。太古地产在香港的投资物业组合以太古广场、港岛东及又一城为核心物业。于中国内地，太古地产于北京、上海、广州和成都，共拥有五个大型发展项目，当中以北京朝阳区的三里屯太古里和瑜舍酒店最为人熟悉。,北京太古里,广州太古汇,上海大中里,目录content,Part1.,Part2.,Part3.,Part4.,Part5.,项目背景,项目概况,规划设计,经营现状,案例小结,地铁2号线,东大街,总府路,红星路,地铁3号线（在建）,纱帽街,春熙路,太古里,PART2.项目概况,区位项目位于成都锦江区总府路与纱帽街的交汇处，毗邻历史悠久的大慈寺，地处成都商业核心,商圈春熙路商圈，地理位置优越。目前区域是成都最传统和最具城市标志性的商业中心，商业的集群效应显著。交通二、三号线在项目附近交汇，目前设有春熙路站。同时临近项目有四个公交站共19条公交线路，可通达成都各个区域。便利的公共交通为项目带来了稳定的客流。,项目地处成都传统商业核心区春熙路商圈，公共交通便捷，区域商业氛围浓厚，地理位置极其优越，为项目商业的运营奠定了坚实基础。,区位交通,PART2.项目概况,基础信息,PART2.项目概况,项目定位,整体定位：集文化、购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的开放式、低密度的街区形态购物中心。商业定位：文化+商业的城市中心新地标建筑定位：复古街区购物中心经营定位：中高档时尚消费业态定位：国际一流品牌旗舰店引领时代潮流，快慢生活相结合的体验式消费聚集地,PART2.项目概况,招商运营,太古里从2009年开始进行规划设计，历时6年时间。2013年开始全球招商；2014年5月，完成80%招商，尤其是国际一线品牌的旗舰店基本敲定；2014年11月开始试运营；2015年1月前后迎来开业高峰，2015年4月24日正式开业。,2013年2014.52014.11.02,2014.12-2015.1,2015.4,太古地产负责全球招商,完成80%招商，国际一线品牌店基本敲定,截止2015年1月，共约210个品牌入驻，入住率约70%,11月共约40个品牌入驻，入住率约15%。,业界获悉GUCCI亚太旗舰店、Hermes亚太旗舰店、Chioe新概念双层旗舰店、ZARA三层旗舰店、无印良品旗舰店、星巴克西南及华中区首家旗舰店等入驻太古里。,11月2日，首批15个品牌中，包含GUCCI亚太旗舰店、ZARA三层旗舰店、星巴克旗舰店、MARIA-LUISA中西部首店、VERSACE、BOSS等。11月26日，方所开业。,12月7日，CHLOE新概念双层旗舰店开业。12月10日，Hermes亚太旗舰店开业。12月12日，无印良品世界旗舰店开业12月18日，纪梵希旗舰店开业12月19日，OLE精品超市开业12月29日，RIMOWA全球首家咖啡概念实体店开业。,到2015年4月，正式开业。,目录content,Part1.,Part2.,Part3.,Part4.,Part5.,项目背景,项目概况,规划设计,经营现状,案例小结,PART3.规划设计,总体规划,项目整体规划：甲级写字楼+街区购物中心+博舍酒店和服务式公寓。,总建筑面积25.1万，其中写字楼占比49%，整体以21亿元的价格出售给深圳一家基金公司；购物中心远洋太古里、博舍酒店及服务式公寓，全部持有招商运营。,远洋太古里,睿东中心,博舍酒店,项目是一个融合文化遗产、创意时尚都市生活和可持续发展的综合商业地标项目。项目中与都市环境和文化遗产紧密结合的广场、街巷、庭园、店铺、茶馆等一系列空间与活动建立了一个多元化的可持续创意街区。,PART3.规划设计,建筑风格,太古里的项目规划和建筑设计由TheOval,Partnership（香港）、MakeArchitects（英国）完成。秉承“以现代诠释,传统”的理念构筑仿古风格的街巷、广场组成的建筑群，建筑风格为新中式风格时尚街区。同时，将成都的文化精神注入建筑群落中，将成都的城市色彩与质感，成都人的闲适与包容通过房屋、街巷和广场一一呈现。,PART3.规划设计,建筑风格,坡屋顶和深出檐是建筑的一大特色，造型轻盈简洁。屋顶为青瓦，屋顶坡度采取“四分水”的27，以淡雅的深灰为主色调，屋檐则是暖木色。材料与质感力求朴素，如灰色陶土砖、木材、灰瓦、石材等。,PART3.规划设计,建筑风格,建筑的山墙部分亦通过格栅的组合，较为抽象地回应四川当地的建筑意象。,PART3.规划设计,建筑风格,川西风格的青瓦坡屋顶与格栅配以大面积落地玻璃幕墙，让多座二层独栋建筑在反映“老成都”深厚人文内涵的同时也兼具了洋气与时尚的现代属性，更好地诠释了“古”与“今”的融合，全面体现了成都“和谐、包容、闲适”的城市精神。,PART3.规划设计,建筑风格,在不断向高发展的市中心，其低密度的开阔空间更显“奇葩”，成都远洋太古里“天空从此不一样”的宣传slogan是对此最好的注解。,PART3.规划设计,规划布局,由三条精彩纷呈的购物街贯通东西两个聚集人潮的广场，体现国际大都会的时尚潮流脉动。爱马仕、古驰、卡地亚、纪梵希、范思哲等国际品牌将在开放式街区以独栋或复式店铺完整展示他们的旗舰形象，为成都人提供畅“快”淋漓的逛“街”享受。,“慢里”让人享受生活，关照内心，逃离尘嚣进入慢活美域。围绕大慈寺精心打造的慢生活里巷，为休闲生活、热爱美食的成都人量身定制。“慢里”分布着六七十家不同风格的各式餐饮，包括米其林星级餐厅鼎泰丰、正斗，以及首次落户,成都、西南，甚至是首度进入中国的特色餐厅，包括KABB、蓝蛙、新元素、Grappas、Wagas和LIAN。,“快里”让人畅意快耍，最潮时尚如大片贴身播放。,成都远洋太古里量身打造“快耍慢活”的定位。,PART3.规划设计,规划布局,太古里的总体布局主要包含：4个户外广场，及5座历史建筑，最大程度的将原貌复建或改建，重获新生作为项目的功能再次投入使用，为消费者提供足够的活动场所。大慈寺也作为保护古建筑，但不作商业用途。4个户外广场分别是：MetroPlaza地铁广场TemplePlaza大慈寺广场WestPlaza西广场EastPlaza东广场,广场是太古里最吸引人的地方，这里就是项目的心脏，是时尚的舞台。好的街区绝不只有一个广场，而是若干广场的组合，正如好的购物中心不会只有一个中庭一样。每个广场，都是一批店铺绝佳的展示面。,PART3.规划设计,规划布局,广场成为绝好的秀场,PART3.规划设计,规划布局,5座保留后重新打造的历史古建筑分别是,广东会馆(规划为各大品牌新品发布会会场和各大FashionShow的秀场),欣庐,马家巷居士禅院,Lane章华里7、8号院(规划为博舍精品酒店的高端SPA区域),欣庐笔帖式街15号院(规划为博舍精品酒店的入口entrance),针对项目当中的六座古建筑，成都远洋太古里特别邀请清华大学建筑设计研究院作为古建筑顾问，对历史建筑进行保护及修缮。在遵循古建筑原本比例的基础上，采用国际最新的保护复原体系，融入更多文化创意以及对建筑保育的新理解，根据它们各自不同的建筑风格量身定制其未来的用途，最大限度的保留和延续它们的历史和文化价值,广东会馆,马家巷居士禅院,章华里景观细节与古建筑、植物搭配融合。,PART3.规划设计,建筑设计,PART3.规划设计,建筑设计,完好保存原有古建筑的基础上，发挥其建筑功能性，如西广场入口处广东会馆经过修复和改造后，将作为各大品牌新品发布会会场和各大FashionShow的秀场。,欣庐则更具商业气息，结合品牌展示增加其价值感提升，并对品牌品质定位提升扩大其品质感;,PART3.规划设计,PART3.规划设计,建筑设计,项目东侧规划的精品酒店博舍，是设计中的新亮点。由于邻近大慈寺，设计要求巧妙地与周围古建环境相呼应。但这一设计并不是对周围古建风格的单纯模仿，而是参照四川独特的地域特点，运用具有特色的风格设计，使酒店与邻近的庭院建筑相呼应。,两栋建筑在平面上以双“L”形式布局，在内部形成了现代式庭院空间，呈现出川西民居的典型风格，围合形态与传统民居的“院”式格局异曲同工，庭院内一系列下沉庭院都体现出传统建筑风貌。为了保持大慈寺的周边融合，两栋建筑在西北侧做出退让，使人们从大慈寺放眼望去，并无任何突兀之感。,PART3.规划设计,建筑设计,博舍酒店外立面的细节设计也非常耐人寻味。依据川西民居的古朴“砖墙”和“竹篾”式外观，酒店的立面采用了碎花窗似的结构，后附复合材料的板，外观与传统风格十分近似，酒店的窗户和现代设备就隐藏在“板”的后面。酒店由此变成了传统建筑的现代版本。而这些设计理念被精心地纳入到从景观设计到室内装潢的方方面面。,PART3.规划设计,交通动线,项目动线简单，多为“一字型”动线，且商业内街长度适中结合景观小品特色主题雕塑等，增加人流参与性及趣味性。结合三个主景广场多为硬质铺装易开展商业活动，商铺切割结合因地制宜原则，临街优势强则设置双排铺增加其展示性强及可达性。,东侧：设置“一字型”单动线，由东广场导入人流，聚集人气，商铺均为双排铺展示性强，结合部分独栋建筑穿插，人流视觉趣味性强。,西侧：沿街展示面佳，设置大型主力店昭示性强;,南侧：一面临街，其余三面均围绕集散广场，商业氛围浓厚，多设置时尚小店动线均为“一字型”避免出现商业死角，临近广场四周设置休闲业态餐饮，提高人气。,PART3.规划设计,交通动线,地下一层的交通动线相对简单，使得客户在-1F的封闭空间里不易迷路，并保证兼顾各经营商家都能有消费者容易到达。但另一方面，负一层较多的扶梯的设置，也在一定程度上影响了客户可能的逗留时间。,百丽宫影城,Ole,西广场入口（连接IFS和地铁二号线）,独栋商业负楼层,B1层,PART3.规划设计,交通动线,L1层,慢广场,东广场,西广场,一层的动线虽多为相对笔直的街道，但仍会通过外摆、立体店招、建筑以及天桥等的错落，增强动线的韵律感，形成实际距离与感觉距离的差别。,PART3.规划设计,交通动线,二层全连廊贯穿，结合独栋主力店及部分2层餐饮娱乐、购物等单店连接，将所有2-3F建筑单体紧密联系为完整连通动线，增强其商铺可达性及提高商铺商业价值。并设置了多部扶梯保证上下的垂直交通。,L2层,PART3.规划设计,交通动线,2层店铺多是2拖3，走在1层能清晰看见2层的店招。丰富的内外动线可达2层，且平台开阔，加之外摆，感觉与1层无差别。,PART3.规划设计,地下商业,不同于三里屯太古里，成都的太古里地下一层大牌林立，塑造了一个新的地下空间。这里有熟悉的商场的味道。但抬头仰望屋顶，观察墙面或某个角度，会有特别的发现。有些区域故意“做旧”，有些区域则有特殊的带有地域风格的设计。地下一层由于电影院的设置，层高大都做到了68米，街道宽56米，空间舒适感较好。,PART3.规划设计,景观小品,太古里邀请国内外知名艺术家定制21件艺术品，放置在街区各处;以人、自然、文化为主题，融合东西方思想的艺术品，以植物的形态、自然的风光、生活的元素，将美妙瞬间凝固定格，在开阔的天空之下沉淀艺术之美，让生长于此的都市人感受一份朴质的真情。,PART3.规划设计,小结,一、建筑风格具有独特的标识性。城市中心高楼耸立的地方，矗立一座低密度街区，规划设计和建筑风格独树一帜，其开阔空间也给消费者带来舒适感；二、开放式街区更容易广纳人流，形成较好的人气氛围。开放式街区大大降低对客户的拒绝感，易吸引客户前往，同时让人们发现与自然空间之间的天然相依的本性，增强购物的品质和体验感。三、开放式街区能给较多商家提供一个很好的品牌展示区，这点是封闭性购物中心难以做到的。,一、易受季节和天气的影响。冬冷夏热时节及天气恶劣之时，难免会阻挡一部分消费者的脚步，降低消费者购物兴趣。二、物业管理工作困难。因开放式设计，在人来人往的街区中，部分景观设计容易遭受磨损，对物业来说会比较棘手。三、导视系统的精准性。对于开放式街区来说，导视系统的设计，是否便于理解及美观程度等都非常重要。,目录content,Part1.,Part2.,Part3.,Part4.,Part5.,项目背景,项目概况,规划设计,项目运营,案例小结,PART4.项目运营,业态分布,M层,PART4.项目运营,业态分布,L1层,L2层,PART4.项目运营,业态分布,PART4.项目运营,业态分布,太古里商业街区共约300个品牌，以零售业态为主，占比约为66%。汇集了GUCCI古驰、Cartier卡地亞、Herms爱马仕、RalphLauren拉尔夫劳伦、Chlo蔻依、MariaLuisa等一系列国际时尚品牌。餐饮占比约为20%，引入兼有料理售卖区的MUJI“世界旗舰店”、中国第三家Starbucks金质服务标准的“黑围裙”咖啡大师店铺、米其林星级餐厅正斗与鼎泰丰、ElementFresh新元素餐厅、BlueFrog蓝蛙餐厅等品牌。生活休闲娱乐约占10%，包括负一层的方所、百丽宫影城等首次进入成都的品牌。超市约占4%，位华润OLE精品超市。,PART4.项目运营,进驻品牌,PART4.项目运营,经营现状,1-首进成都乃至西南的品牌占比26%据统计，进驻成都太古里的品牌近300个，其中国际品牌131个，港台15个，国内84个；旗舰店14个（世界旗舰店1个、亚洲旗舰店3个，中国旗舰店2个）；首次进入成都60个（中西部地区30个，西南地区15个，成都15个）。包括野兽派、无印良品旗舰店、百丽宫影院、方所书店等。除去首入品牌之外，不少老品牌也都是新装上阵，如国际一线奢侈品牌大都以旗舰店、品牌文化展示店的形象出现，新潮品牌、餐饮娱乐品牌则在体验、装修设计上实现了新升级。此外，成都远洋太古里还引入集合店、买手店概念，如MaraLuisa、driverpro、Monosociety物心等，满足不同消费水平人群的需求。2-主力店经营分析2014年10月31日，成都远洋太古里商业街区开放“体验期”。从开启消费体验至正式开业的6个月时间里，据相关报道称，VictoriasSecret的VSBA概念店在1月开业便实现了近100万的业绩，A&F旗下副线品牌Hollister专卖店的月营业额也超过300万元，而方所方面也曾透露数据，称其在试运营期间，平日人流量近8000人次，节假日客流量达2万人次。,PART4.项目运营,主力店品牌展示,方所世界最美的书店,方所成都远洋太古里店是该品牌在国内的第二家店，建筑面积达4000平米，藏有图书10万种，书目20万册，是目前中国最大的民营书店。“地下创奇藏经阁”的概念在这里得到完美的诠释，高低纵横的廊桥、无限延伸的图书立柜、堆叠层层的阶梯打造出一个唯美梦幻的多维空间，2015年，成都方所被评为世界最美的15家书店之一。此外，成都方所还首次打造了“小方所”概念，儿童读物、用品、美学教室等应有尽有。,店铺门牌序号：M068-M070,PART4.项目运营,主力店品牌展示,无印良品世界最大规模旗舰店,店铺门牌序号：1308,成都远洋太古里无印良品全球旗舰店地上地下共分为4层、合计占地面积3141平方米，该店是无印良品目前在世界上开设的最大规模旗舰店。整个店以“艺术的融合&Mix的卖场”为设计概念，营造出符合MUJI自然无印的美学氛围，让顾客感觉温馨且富有格调。除去常规产品之外，该店还首次引进中国大陆地区首家“Caf&MealMUJI”料理餐厅，为顾客提供最健康精致的料理、咖啡、甜点。,PART4.项目运营,主力店品牌展示,GUCCI“成都元素”的奢侈体验,店铺门牌序号：2101,GUCCI成都远洋太古里店是成都第一家亚太旗舰店，该店以竹节、熊猫元素作为主题，与成都文化交相辉映。最值得一看的是，该店还提供标注有“CHENGDUEXCLUSIVE”（成都独家）的GUCCI鞋履以及富有成都特色的全新竹节手袋，借此向成都致敬。,PART4.项目运营,主力店品牌展示,Herms爱马仕“灯箱”的奢侈体验,店铺门牌号：1105,占地830平方米的成都远洋太古里爱马仕亚太旗舰店于2014年底开业，该店拥有上下两层空间，整体造型类似一个半透明大理石铸造的灯箱。店铺正门右侧是女性世界，衣服、帽子、手套一应俱全。第二个入口通向男性世界，男装成衣系列以及配饰非常齐全。据知情人士透露，该店装修时玻璃是从国外进口而来，耗费近1.6亿人民币，不买去摸摸玻璃也是极高的享受。,PART4.项目运营,主力店品牌展示,ZARA亚太地区最大概念店,店铺门牌序号：1340,成都远洋太古里ZARA店堪称是亚太地区面积最大、装修最新、货品最齐的全新概念店。该店分为三层，面积逾1700平米，涵盖女装、男装及童装全系列，ZARA最新发布的新品在这里都能够买到。,PART4.项目运营,主力店品牌展示,星巴克黑围裙CoffeeMasters,店铺门牌序号：1201b,该店是西南华中区的首家星巴克旗舰店，不同于一般的星巴克门店，该店是全黑围裙旗舰店，黑围裙的暗语是“咖啡大师”，通俗点讲就是这里的服务生是“精英部队”。而且，这里还提供珍贵稀有、不可多得的臻选咖啡，品质不是一般星巴克可以比拟的。,PART4.项目运营,主力店品牌展示,维多利亚的秘密最神秘的诱惑,店铺门牌序号：1328,维多利亚的秘密在成都远洋太古里的店是其专为中国区打造的新概念店VSBA小型门市：主要贩售品牌旗下的美妆和饰品，另外搭配一些非当季的经典内衣裤。看过维多利亚的秘密大秀的人应该都知道它的内衣世界一流，但很多人不知道它的化妆品同样炙手可热。目前成都只有两家店，一家在来福士另一家就在远洋太古里。,PART4.项目运营,主力店品牌展示,鼎泰丰全球十大特色餐厅之一,店铺门牌序号：2340,能够把包子做到极致水准当属鼎泰丰莫属，1993年，鼎泰丰就被纽约时报评选为全球十大特色餐厅之一，也是当时唯一入驻的华人餐厅。该品牌分店遍及海外，四次获得米其林一颗星的评鉴。,目录content,Part1.,Part2.,Part3.,Part4.,Part5.,项目背景,项目概况,规划设计,项目运营,案例小结,一、地段优势。地处成都核心区春熙路商圈，周边商业氛围浓厚，连接地铁站出入口，交通便利，地理位置优越。,PART5.案例小结,项目核心优势,二、建筑规划设计特色明显。该项目结合中式建筑风格和历史古迹及时尚艺术品相结合，连廊与独栋建筑的融合设计，给消费者带来别样的体验。,PART5.案例小结,项目核心优势,PART5.案例小结,项目核心优势,三、品牌集聚效应强。项目引进众多一线品牌和特色品牌，其中包括方所等首次入驻成都甚至华中地区的品牌，形成差异化。,四、开发商自身的影响力及运营经验。项目由远洋地产和太古地产联袂打造，两个知名房企的影响力品牌资源及丰富的运营经验等都是其核心优势。,PART5.案例小结,项目核心优势,PART5.案例小结,项目亮点分析,规划建筑,消费体验,业态布局,项目亮点,现代中式建筑风格与毗邻古迹高度统一，由街道、里巷、广场交错组成的低密开放式街区，在高楼耸立的市中心独树一帜，其开阔空间也给消费者带来舒适感。,通过建筑体验、业态体验、商家品牌体验三个方面立体式、全方位的极致化，快慢结合中为顾客提供创新及充满个性的购物及休闲生活体验。,“五新”特征的品牌布局在快里和慢里中，除首次