（区域经济学专业论文）特征价格理论在房地产价格指数编制中的应用.pdf

硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 摘要 房地产价格指数是反映不同时期房地产市场价格水平的变化趋势和程度的相 对数量指标，是所谓的“纯价格指数”。即价格指数只反映由市场供求变化和货币 购买力所引起的价格变化，而剔除由于房地产质量等其它因素改变而引起的价格变 化。这就要求用于比较的基期房地产和报告期房地产具有相同的品质，即保持房地 产的“同质性”。然而，由于房地产自身的“个别性”，使得用于计算其他普通商 品价格指数的计算方法很难直接适用于房地产商品价格指数的编制。 特征价格理论是国外编制房地产价格指数最主要的理论基础之一，根据我国目 前房地产市场的现状及其发展趋势，笔者认为宜用特征价格理论作为编制房地产指 数的理论依据，以进一步完善我国房地产价格指数。本文从常用的房地产价格指数 编制方法入手，引出特征价格理论，为采用特征价格模型进行房地产价格指数编制 研究提供理论基础和模型构建借鉴经验。通过模型变量的选择、样本数据的收集、 模型的构建、函数形式的选择等方面的分析说明特征价格模型在房地产价格指数编 制的应用，从而为我国房地产价格指数的编制工作提供思路。 关键词：房地产价格指数；特征价格理论；特征价格模型；编制方法 a b s t r a c t r e a le s t a t ep r i c ei n d e xi sar e l a t i v eq u a n t i t a t i v ei n d i c a t o r st h a tr e f l e c t st h ec h a n g e s o fn l cp r i c ei nt h er e a le s t a t em a r k e ti nd i f f e r e n tp e r i o d s ，i t sas o - c a l l e d ”p u r ep r i c e i n d e x 叻ep r i c ei n d e xr e f l e c t st h ec h a n g e so f p r i c et h a tc a u s e db ys u p p l ya n dd e m a n do f t h em a r k e ta n dt h ep u r c h a s i n gp o w e ro f t h ec u r r e n c y a n dg e tr i do f f t h ec h a n g e so f p r i c e t h a tc a u s e db yo t h e rf a c t o r ss u c ha st h eq u a l i t yo ft h ep r o p e r t y 。t h i sc a l l sf o rt h eb a s e p e r i o dc o m p a r i s o no fr e a le s t a t ea n dr e a le s t a t er e p o r t i n gp e r i o dw i t ht h es a l t l eq u a l i t y , m a i n t a i n i n gt h ep r o p e r t y , h o m o g e n e i t y ”b e c a u s eo ft h ep r o p e r t y so w n ”i n d i v i d u a l ”， c a l c u l a t i o nm a d ef o ro t h e ro r d i n a r yc o m m o d i t yp r i c ei n d e xc a l c u l a t i o ni sd i f f i c u l tt o d i r e c t l ya p p l i c a b l et or e a le s t a t ec o m m o d i t yp r i c ei n d e xc o m p i l e d h e d o n i cp r i c et h e o r yi sa ni m p o r t a n tt h e o r e t i c a lb a s i si nf o r e i g nr e a le s t a t ep r i c e i n d e x a c c o r d i n gt oc h i n a sp r o p e r t ym a r k e ti sn o w i nt h es t a t u sa n dd e v e l o p m e n tt r e n di t h i n ki ti sa p p r o p r i a t eh e d o n i cp r i c et h e o r ya sp a r to ft h ep r e p a r a t i o no ft h ep r o p e r t y i n d e xt h e o r y , t of u r t h e ri m p r o v ec h i n e sr e a le s t a t ep r i c ei n d e x f r o mr e a le s t a t ep r i c e e x p o n e n ti nc o m m o nu s ee s t a b l i s h m e n t , m e t h o ds t r u c t u r e st h em a i nb o d yo fa b o o kf o r s t a r t ，d r a w i n go f f h e d o n i cp r i c et h e o r y , a d o p tt h eh e d o n i cp r i c em o d e lt oc a l t yo u tr e a l e s t a t ep r i c ee x p o n e n te s t a b l i s h m e n ts t u d y i n gp r o v i d i n gt h er a t i o n a l ea n dt h em o d e l d r a w i n ge x p e r i e n c e a n a l y s ea p p l i c a t i o nw e a v i n g i nr e a le s t a t ep n c ee x p o n e n te x p l a i n i n g t h eh e d o n i cp r i c em o d e lb yt h ef a c tt h a tm o d e lv a r i a b l ec h o i c e ，s a m p l eb o o kd a t a c o l l e c t i n g ，t h em o d e ls t r u e t n r eb u i l d i n g ，f u n c t i o nf o r mc h o i c ew a i t i n gf o ra s p e c t s ，t h e e x p o n e n te s t a b l i s h m e n tp r o v i d e sat r a i no ft h o u g h tt o o u rc o u n t r yr e a le s t a t ep r i c e t h e r e b y k e yw o r d ：r e a le s t a t ep 矗c ei n d e x ；h e d o n i cp r i c et h e o r y ；h e d o n i cp r i c em o d e l ； c a l c u l a t i o nm e t h o d m a s t e r s t h e 蹒 华中师范大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，独立进行研究工作 所取得的研究成果。除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在 文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 作者签名：浅静日期：加0 7 年岁月矽日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借 阅。本人授权华中师范大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进 行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。同时授权 中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库，并通 过网络向社会公众提供信息服务。 作者签名：直酱 日期：搠年s 月艿日 导师签名： 日期：年月 日 本入已经认真阅读“c a l l s 高校学位论文全文数据库发布章程”，同意将本人的 学位论文提交“c a l i s 高校学位论文全文数据库”中全文发布，并可按“章程”中的 规定享受相关权益。圄壶迨塞堡童唇澄蜃；旦圭生；旦：二生；旦三生蕴查。 作者签名：噶酱 日期：2 呐7 午玉月谚日 导师签名： 日期： 年月 日 1 1 研究背景及意义 1 1 1 研究背景 1 绪论 房地产在现代社会经济中扮演着越来越重要的角色。从宏观上看，房地产市场 的运行状态直接影响着一个国家的国民经济发展速度和水平，同时，由于房地产业 与金融业有着天然的密切联系，房地产市场的运行状态也关系着一国的经济、金融 安全。从微观上看，房地产商品是一个居民家庭资产组合中重要的组成部分，对居 民家庭的生活水平有着重要的影响。总而言之，房地产市场价格的变化对社会的方 方面面有着重要的影响。无论是处于房地产市场管理地位的政府还是作为房地产市 场的投资者，都迫切地需要反映房地产市场走势的房地产价格指数作为管理决策与 投资决策的参考。 房地产价格指数是反映不同时期房地产市场价格水平的变化趋势和程度的相 对数量指标，是有效地进行房地产市场分析的一种必要工具。由于房地产以及房地 产市场自身特有的自然经济特性决定了房地产价格指数不同于一般的价格指数。 ( 1 ) 与一般物价指数相比，房地产价格指数既是对整个国民经济物价指数指标体 系的完善，为国家监控房地产市场服务，又是对行业市场更细的把握，在更大程度 上是为市场服务的； ( 2 ) 与同为刻画行业市场的金融证券指数相比，房地产指数 编制要困难的多。这是由于：产品的流动性不同：金融证券具有高度的流动性， 而房地产流动性很低；产品的差异性不同：金融证券可以认为是无差别的，而房 地产的产品具有单一性，同质的产品很难找到；单位自然产品的价值量不同：每 股股票只有几元到几十元，而房地产单位产品少则几万元多则几百万上千万元不 等；( 3 ) 各国的国情不同，地产市场的特点不同，对房地产价格指数基本理论的 认识不尽相同，房地产价格指数的编制也并无一个统一的模式。因此，必须紧密结 合我国房地产价格及地产市场的特点，设计适合我国国情的房地产价格指数编制方 法。 在一般的商品价格指数计算中，最重要的是用于比较的基期商品与报告期商品 应为同一种品质的商品，否则，计算得出来的商品价格指数便不能如实地反映商品 价格的变动情况。这就是价格指数编制中的“同质性”要求。然而，恰恰是这样一 硕士学位论文 m a s t e r l st h e s i s 条商品价格指数编制中最重要的原则，在房地产价格指数编制过程中却很难实现。 随着住房标准的日益提高，每年新开发的房地产项目在档次和品质上都较上一年有 了较大提高，过去那种大街小巷干篇一律的格局正在改变。不同两宗房地产总会在 区位、质量、内容等方面表现出不同之处，即使是同一宗房地产，在不同的两个时 期售出也会由于存在着区位与周围环境的变化和自身的折旧以及内部装修改造而 表现出一定的差异性，这样就很难在报告期找到与基期相同的房地产商品进行比 较，这是房地产价格指数编制中最大的难题。 l 1 2 研究意义 房地产价格指数的编制在社会经济生活中具有很重要的意义。首先是为政府的 宏观调控服务。房地产是国民经济的基础性行业，房地产业已经成为国民经济的支 柱产业，政府部门可根据其指数的变化来判断房地产市场的走势，决定未来的政策 取向，以防止房地产泡沫的发生，促进国民经济的持续、稳定和健康发展。其次是 为消费者购房提供有力支持。消费者在购房时通常说的房子涨价了，这里所说的价 格其实包括两方面因素；一方面是市场因素的影响，供不应求时价格上涨，供大于 求时价格下跌；另一方面是非市场因素的影响，如建造质量、小区规划和环境提升 了，价格也会上涨。由此可见，仅简单地说价格涨了还是降了，就无法区分价格变 化究竟是由于市场因素引起的，还是由于非市场因素引起的，这显然不利于消费者 对市场走势的判断。房雅产价格指数就是剔除菲市场因素来反映市场因素引起的价 格的变化。再次是为开发企业项目运作时提供参考。开发商可根据价格指数来判断 地块的销售价格，决定土地竞价策略；价格指数还能给项目开盘定价提供参考。最 后是为科学研究和中介机构提供依据。房地产价格指数以其简明的形式来表述价格 变化，为科研机构和中介人员提供有力的支持，也为房地产评估提供重要依据。 现有的房地产价格指数编制方法众多，但各种方法都有一定的不足。在编制房 地产价格指数过程中引入特征价格理论。能有效剔除引起房地产价格变化的其它特 征因素，使房地产价格指数只反映由市场供求变化和货币购买力所引起的价格变 化。 1 2 几个基本概念 关于特征价格的文献绝大部分是外文的，国内对特征价格的研究尚处于初级阶 段，一些基本概念众说纷纭，颇有争议。为了不至于引起歧义，同时也为了论文行 文流畅，有必要对以下几个概念进行说明和界定。 2 硕士学位论文 m a s t e r s t h e s i s 1 2 。1 房地产价格指数 房地产价格指数是反映不同时期房地产市场价格水平的变化趋势和程度的相 对数量指标。一般认为，房地产价格指数是应该是“纯价格指数”，即指数只反映 由市场供求变化和货币购买力变化所引起的价格变化，而不包括其他因素改变丽引 起的房地产价格变化。包括土地交易价格指数、房地产销售价格指数、房地产租赁 价格指数。房地产指数编制的基本方法是以指数第一次编制的前一季度为基期，然 后将报告期价格水平与基期比较得出相应报告期指数值。 1 2 2 住宅特征 城市住宅是一种“独特”的产品，具有复杂性、固定性和耐久性。住宅与居民 的生活、工作、娱乐等活动密切相关，住宅的选择也就意味着邻里关系、工作地点 的可达性、以及相应的公共服务设施的选择。消费者可以选择建筑类型、小区环境、 交通便利程度等满足个人偏好的住宅以达到最大效用。总之，住宅价格的影响因素 十分复杂，与住宅本身的特征关系密切。 根据国外的文献，住宅特征一般分为三大类：即建筑特征、邻里特征和区位特 征。其中，建筑特征包括建筑面积、房问数目、建造年份、装修程度等；邻里特征 包括小区环境、周边的商业配套、教育配套情况等；区位特征则是从整个城市范围 的角度进行评价，包括到城市c b d 的距离、交通便利程度等。 1 2 3 住宅价格 住宅价格，是指为了获得住宅所必须付出的代价，通常用货币表示。住宅价格 有多种形式，成本价格、理论价格、交易价格、挂牌价格、评估价格等等，就其本 质而言，主要包括土地开发费、房屋开发费、各种配套及税款、开发商利润四大部 分。特征价格理论以消费者对住宅特征的购买为前提，消费者根据个人偏好选择住 宅，因此本文的价格将采用住宅的交易价格，即能够在住宅市场上进行交易的住宅 价格。 由于住宅的不可移动性、生产周期长、异质性等特点，住宅价格与其它商品价 格有所不同：一是相同质量和规模的住宅价格受周边环境的影响较大；二是由于承 载住宅土地的稀缺性，住宅价格具有不断上涨的趋势；三是异质性导致交易主体对 住宅选择具有个人偏好，从而影响交易价格。 l 2 4 特征价格 特征价格，英文为“h e d o n i cp r i c e ”。在特征价格理论中，房地产是一种异 质商品，产品本身具有的一系列特征是效用产生的源泉，不同的特征结合在一起形 成影响消费者总效用的特征包，消费者实际购买的就是这些效用的集合。因此，每 个住宅特征对应着一个隐含的特征价格，特征价格之和就是房地产的价格。由于该 价格无法在市场上直接观察，所以特征价格有时又被称为特征的隐含价格。 1 2 5 特征价格模型 特征价格模型，是一种国外处理异质产品差异特征与产品价格间关系经常采用 的模型。自从r i d k e r 在1 9 6 7 年把特征价格理论应用到住宅市场分析，经过4 0 年 的实践和不断完善，特征价格模型已经发展为房地产领域广泛应用的模型之一。特 征价格理论认为，房地产产品是作为内在特征的集合来出售的，通过产品特征的组 合从而影响消费者的选择，房地产的价格也将因内在特征及其数量的不同而不同。 因此，研究房地产特征与其价格之间的关系，用数学函数进行模拟。估计特征的隐 含价格，从而分析房地产特征对房地产价格影响程度，正是构建特征价格模型的主 要目的。对于该模型，国内学者有多种叫法，如享乐模型、隐含价格模型、内隐价 格模型等，本文则统称为特征价格模型。 如下鹭所示，住宅的特征把房地产开发商、消费者以及住宅产品本身紧密联系 在一起。开发商通过产品的设计、建造、维修等向市场提供具有不同特征的住宅产 品，由于特征的不同需要承担不同的成本。对于消费者而言，购买住宅产品是为了 满足生活、娱乐等需要，住宅产品所能提供的效用取决于特征的组合及其数量。开 发商和消费者之问通过市场进行交易，其交易价格则表现为产品的特征价格之和。 因此，通过采集住宅特征数量方面的资料和市场交易数据，构建特征价格模型，估 计产品特征和住宅价格之间的函数解析式，即可计算出住宅的特征价格，从而对住 宅市场进行分析。 4 开发商 往毫价格 消费者 1 3 研究目标和内容 住宅产品 图1 1 住宅的特征价格分析框架 1 3 1 研究目标 ( 1 ) 系统总结常用的房地产价格指数编制方法，以及国内外特征价格理论研 究的进展，为本研究采用特征价格模型进行房地产价格指数编制方法研究提供理论 基础和模型构建借鉴经验。 ( 2 ) 通过模型变量的选择、模型的构建、数据的收集方法、函数形式的选择 等方面的分析来说明特征价格模型在房地产价格指数编制的应用，探索利用改进的 特征价格法编制中国房地产价格指数的思路及具体实现路径。 1 3 2 研究内容 本文研究内容主要包括以下几个方面： ( 1 ) 综述常用的房地产价格指数编制方法以及国内外特征价格理论研究的现 状和动态。通过查阅文献，掌握国内外学者关于房地产价格指数研究的最新进展。 ( 2 ) 从住宅特征的视角，分析商品住宅价格的影响因素，确定商品住宅特征 变量的选择以及商品住宅价格数据的收集方法，为构建商品住宅特征价格模型和编 制房地产价格指数打下基础。 ( 3 ) 运用特征价格模型为我国房地产价格指数的编制提供思路，探索利用改 进的特征价格法编制中国房地产价格指数的具体实现路径。 1 4 研究思路和结构安排 1 4 1 研究思路 本文的研究思路如图1 2 所示： 匝匿亚噩囫 匝亟夏匿巫遁塑圈一匦亟垂垂囹 ll 匪亟亘巫固亟圜一匦亟砸垂匿亟固 峙征价格模型的应用l 图1 2 研究思路 1 4 。2 结构安排 本文选择从特征价格模型角度进行房地产价格指数研究，共包括6 章。 第一章为绪论。首先简单介绍了了本文的研究背景，提出了所要研究的问题一 一从特征价格模型视角来研究房地产价格指数的编制。然后，对本文所采用的研究 目标和研究内容进行较为详细的介绍。 第二章为文献综述。首先对常用的房地产价格指数编制方法进行了总结，分为 成本投入法、加权平均法、重复交易法、特征价格法，以此引出特征价格理论，并 从对国内外的研究现状迸行了综述。 第三章为我国房地产价格指数编制方法研究。我们首先明确房地产价格指数的 功能定位，然后对我国房地产市场上最具代表性的房地产价格指数及编制方法进行 评价，最后对我国现有房地产价格指数及存在的问题及难点进行分析。 第四章为特征价格理论及其模型的构建。对特征价格理论进行了详细介绍，为 特征价格模型的构建提供理论基础。然后从模型变量的选择、样本数据的收集、函 数形式等方面介绍特征价格模型的构建。 6 第五章为特征价格模型的应用研究。探讨运用特征价格理论编制房地产价格指 数的思路，为特征价格模型引入中国房地产价格指数的编制进行方法设计。 第六章为结束语。对全文进行总结，给出后续研究工作的展望。 7 2 文献综述 本章综述了常用的房地产价格指数编制方法，为引出特征价格理论做铺垫。特 征价格理论是国外用于分析处理异质商品差异特征与商品价格之间的关系所经常 采用的一种理论。通过对国内外文献的综述，对特征价格理论的研究进展进行了介 绍。同时，文献表明国内学者对特征价格理论的研究尚处于起步阶段，利用特征价 格理论进行房地产价格指数编制研究的工作才刚刚开展。 2 1 常用的房地产价格指数编制方法 台湾洪宝川博士在其探索地价涨落之谜中对世界上流行的房地产价格指数 编制的1 1 种方法进行了介绍，大致可归纳为以下几种类型： 2 1 1 成本投入法 成本投入法是根据建造房地产各项投入成本( 包括材料及人工费用等) 的变化 情况，用算术平均法编制房地产价格指数。这是一种较早期的房地产价格指数的编 制方法。在规范的市场运作背景下，该方法对于新建成房屋价格的走势分析有一定 的适用性，能够反映出房地产价格变化的某些规律。其不足之处在于：( 1 ) 该方法 认为生产成本决定房地产的价格，但众所周知房地产的价格并不是由生产成本决定 的，而是由房地产的效用决定并受供求关系的影响。如果用房地产投入要素成本的 变动来反映房地产价格的变动，就会有较大的偏差。( 2 ) 在生产力提高的情况下， 成本投入价格指数往往会高估房地产价格指数。( 3 ) 该法不能用来反映土地价格 和二、三级市场的房屋价格的变化。因此，成本投入法无论在理论基础还是实际应 用方面均欠科学，目前已经很少使用。 2 1 2 加权平均法 该方法包括中位数价格法和算术平均法两种。采用的计算模型为： r = 瓷 其中，p 0 为基期的房屋交易价格，q o 为基期的房屋交易量，p ，为报告期的房屋 交易价格。 其基本原理是，以报告期房地产实际交易项目的价格与基期实际交易项目的价 格相比作为指数，加权的目的一方面是可以将大量的交易项目加总；另一方面也可 以在一定程度上降低房地产品质差异及房地产市场结构变动对指数带来的影响。二 者的区别是选取的价格不同：算术平均法采用的是实际交易价格：中位数价格法就 是模型中的价格采用中位数价格，使编制的指数较能反映房地产市场价格变动的集 中趋势，避免受房地产市场价格中的极端值的影响。 这种方法的特点是简便，不需要经过复杂的编制程序，对数据的要求低：缺点 是用基期交易量作权数，虽然考虑到了房地产品质差异性，但基期交易的房地产类 型在报告期不一定有交易，也就难以取得报告期的价格数据，由于方法的限制，还 无法消除房地产品质的这种差异性，特别是随着时问的变化，房地产品质的差异可 能会导致房地产价格指数衡量房地产价格变化产生较大的偏误。 2 1 3 重复交易法 这种方法是利用房地产重复交易的项目，用同一栋房屋在两个时期售出的价格 资料计算房地产价格指数。这样在两个时期考察相同的房屋，在面积、楼层、朝向、 结构、材料等等房屋品质方面均相同，保证了前后期对比的样本的同质性，使价格 指数能够反映出房地产市场供求关系的变化。 假定n 为房屋在第一次售出时的价格，岛为房屋在第二次售出时的价格，x 为 房地产品质因素，为各品质因素对房地产商品价格的影响系数，r 为房地产商品 售卖哑元变量( 卖出时取1 ，未卖出为0 ) ，功在r 期的房地产商品价格变动。房地 产商品价格变动模型为： h 仍- l n p , = ( 孱：】n z 2 + 吒r ：) 一( 层，l l l 五，+ ，i r l ) + e 在整个价格变动中，一部分是由品质变化引起的( 羼：l l l 一：一屈。l n x , ) ，一 部分是由供求关系引起的( r 2 一r 。) ，由于我们假定同一房地产商品在两次售出期 间，其品质没有发生变化，所以该模型可简化为：i n ) 2 - i n n = r 2 - r , + p 。 这样我们就可以很容易得到可用作比较的价格变动量，所编制的指数也就可以 满足通过前后期对比反映房地产市场供需变化。 然而，这种方法在实践中很难付诸实施：( 1 ) 有两次重复出售价格记录的房地 9 产数量有限，样本容量相对较小，抽样误差较大；( 2 ) 重复交易价格的周期很难与 指数要求的周期相匹配；( 3 ) 房产再交易间隔期间不能太长，否则品质固定的假定 会被突破。由此看来，重复交易对于像我国这样还处在发展阶段的房地产市场而言， 由于很难取得大量的重复交易资料，而且重复交易的时间间隔不能太长，因而很难 得到广泛应用。 2 1 4 特征价格法 这种方法是应用特征价格理论，运用模型求出影响房地产商品价格的品质因素 所隐含的价格，并可确定每一品质因素变动对商品价格的影响程度。这样即使是非 同质商品也可以在基期和报告期进行比较。 设尸为房地产商品价格；五为房地产品质因素；屈为各品质因素对房地产商品 价格的影响系数：f ，为房地产商品在_ ，期售出哑元变量，如售出f ，= 1 ，否则f i = o ；为在，期售出的房地产商品价格变动；p 为随机误差项。根据特征价格理论我 们可以建立房地产商品价格模型： l n p = 屏l 峭+ r j f j 怊 通过回归分析，可以得到各期的r 值，利用这些数据就可以编制出房地产价格 指数。 这种方法虽有较好的理论基础，但在应用时要注意考虑这样几个问题：影响房 地产价格的特征因素有那些；房地产价格与这些特征因素之间的关系式是什么样 的。因此，在实际实施时，该方法需要大量的房地产价格资料，及相应的大量的统 计数据，这样有助于我们更好发现其中的规律。目前国外一般是采用特征价格理论 来编制房地产指数，使计算出来的房地产指数尽可能反映房地产市场供求关系的变 化。 2 2 特征价格理论的研究进展 2 2 1 特征价格理论的溯源与国外现状 特征价格理论( h e d o n i cp r i c et h e o r y ) 可以追溯到二十世纪- _ - - 十年代， w a u g h ( 1 9 2 8 ) 最早研究商品特征与价格的函数关系，用回归方程分析波士顿蔬菜质 量差异与价格变动的联系；c o u r t ( 1 9 3 9 ) 应用于分析汽车属性( 如尺寸、重量、耗油 0 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 量等) 对价格的影响，控制这些属性就可以对不同时期的汽车价格进行比较。 g i i t c h e s ( 1 9 6 7 ) 应用h e d o n i c 价格法编制汽车价格指数研究。t i e b o u t ( 1 9 5 6 ) ， l a n c a s t e r ( 1 9 6 6 ) ，m u t h ( 1 9 6 6 ) ，o a t e n ( 1 9 6 9 ) ，r o s e n ( 1 9 7 4 ) 将特征价格理论引入 房地产与城市经济领域。通常认为特征价格理论由l a n c a s t e r 和r o s e n 提出，其中 l a n c a s t e r 的新消费者理论指出商品的市场价格是由商品的属性而不是商品货物自 身决定的，为特征价格理论提供了微观经济学理论基础，而r o s e n 提出了具体的住 宅特征价格模型，之后在住宅价格与居住环境的研究中广泛应用( 王德，2 0 0 5 ) 。 国外关于特征价格理论研究、应用的文献很丰富。在g o o g l es c h o l a r 等专业捡 索网站上，可检索到的1 9 6 9 年至2 0 0 6 年，正式发表于国际刊物的文章共3 6 6 篇，其 中主要发表在城市经济学杂志( j o u r n a lo fu r b a ne c o n o m i c s ) 及住宅研究( j o u r n a l o fh o u s i n gr e s e a r c h ) 等刊物。其中特征价格理论首要且仍然非常重要的一个用途， 还是根据数据的性质( 时间序列数据、横截面数据、面板数据) 对价格指数的编制方 法进行全面改善。如在住宅价格指数方面，f o l l a i n o z a n n e ( 1 9 7 9 ) ，c h o w h a n p r u d h o m m e ( 2 0 0 0 ) ，e n g l u n d ，q u i g l e y r e d f e a r n ( 1 9 9 8 ) ，f o l l a i n m a l p e z z i ( 1 9 8 0 ) ，h o f f m a n k u r z ( 2 0 0 2 ) ，m o u l t o n ( 1 9 9 5 ) ，m a l p e z z i ( 1 9 9 8 ) 等，以及t i w a r i h a s g a w a ( 2 0 0 0 ) 是众多研究者中的代表，这些研究的基本目的是提高住宅价格基 准的精确性。一些特征研究还构建了适用于特别用途的住宅价格指数，如对贫困分 界点的测量进行改进( s h o r te ta 1 1 9 9 9 ) 。 国外众多文献利用特征价格模型研究住宅特征和住宅价格的关系，解释住宅价 格空间差异形成的原因( g i l l a r d ，1 9 8 1 ；l i b r o w n ，1 9 8 0 ；s i r p a l ，1 9 9 4 ；w a l d e n ， 1 9 9 0 ) 。这是因为住宅的市场价格能够通过消费者对住宅内在特征的评价而确定， 如区位特征、环境特征、邻里特征等( f r e e m a n ，1 9 7 9 ) 。 f 1 2 0 世纪9 0 年代以来，国外研究学者对特征价格模型技术上的改进，主要有以 下两点：一是估计方法发展了半参数、非参数回归技术，并有学者讨论了样本选择 偏差、函数形式的选择，还有人利用g i s 来研究空间变量的量化和表示。二是有不 少研究与其他理论或模型联合使用或是进行对比分析，这些模型有离散选择模型、 神经网络、混沌理论、旅行成本模型等。 英国住宅价格指数h a l i f a xh p i ( h a l i f a xh o u s ep r i c ei n d e x ) 就是根据特征价 格理论编制而成的。即依据房产的不同属性，如定性属性：房产类型( 住房、公寓 等) 和房产所在区位；定量属性：房产售价、房龄、土地使用年限、租赁期限、起 居室( 浴室、卧室) 数目、是否具有独立盥洗室、车库数量和空间大小、花园数目和 道路收费等指标，应用多元回归分析方法建立关于房产价格的回归模型。这项技术 允许该指数能够追踪一段时间内的典型住房价值，防止出现由于住宅特征短期变 化， 而给出错误信息的可能性。 h a l i f a xt l p i 在编制过程中，剔除了房产销售不以私人居住为目的和可能以非 自由或正常价格销售的交易数据( 例如，大多数地方当局营造的简易住宅；原住户 的销售价格等) 。同时，交易数据也是根据批准的抵押交易，而非实际的完成交易 来确认的。虽然这可能包括一些从来没有可能完成的交易数据，但它具有确保价格 信息即时更新的重要优势。此外，h p i 为集中反映价格的真实变化，编制过程中也 进行了删除季节性因素的调整。 2 2 2 国内特征价格理论的研究现状 国内学者对特征价格理论的研究尚处于起步阶段。这方面发表的文章数量很 少，在中国期刊网中文数据库采用“特征价格”、“享乐价格”、“隐含价格”、 “h e d o n i c ”等关键词进行的搜索，学术论文共计有1 2 篇( 至2 0 0 6 年为止) ，具体搜 索结果如表2 1 所示。查阅中国学术期刊全文数据库，截至2 0 0 6 年，主题关键字涉 及“特征价格”、“享乐价格”、“隐含价格”、“h e d o n i c ”的学术文章共有2 2 篇，其中1 9 9 5 年l 篇，1 9 9 6 年2 篇，1 9 9 8 年l 篇，1 9 9 9 年i 篇，2 0 0 0 年1 篇，2 0 0 2 年3 篇， 2 0 0 3 年3 篇，2 0 0 4 年3 篇，2 0 0 5 年7 篇。 我国在1 9 9 8 年初才开始公布房地产价格指数，国内学者对房地产价格指数编 制方法的研究成果并不多见，关于特征价格理论在编制房地产价格指数应用的文献 更是寥寥无几。 云南财贸学院的王力宾( 1 9 9 5 ) 借鉴西方国家编制房价指数的理论和技术，将特 征价格理论运用到住房价格指数编制方法中，探讨了中国房价指数的编制方法，为 有关部门编制该项指数提供参考。 中国人民大学的蒋一军、龚江辉( 1 9 9 6 ) 利用t l e d o n i c 方法提出了计算异质商品 价格指数的方法。 华南理工大学的彭新育( 1 9 9 8 ) 介绍了享乐价格理论，结合我国的具体情况，讨 论了享乐方法的应用可能性，认为享乐方法可以成为城市地价评估的手段之一。 云南财贸学院的王力宾( 1 9 9 9 ) 以住房特征价格指数为例，系统介绍特征价格指 数的基本原理和编制方法，并且引用俄罗斯莫斯科市的住房价格资料对特征价格指 数方法进行实证分析。 东北财经大学的李琛琛( 2 0 0 3 ) 介绍了目前在国外非常流行的h e d o n i c 回归法， 并将h e d o n i c 方法应用在建立价格指数中。 2 表2 ，l 中国期刊弱上优秀博硕士学位论文数据库关于特征价格论文检索结果 序号中文题名作者学校 投稿时间论文级别 1 重庆市住宅属性需求的实证分析唐旭君重庆大学 2 0 0 3 一l l硕士 城市她价格的微观影响因素及其 z 周刚华浙江大学 2 0 0 4 0 4 博士 实证研究 城市住宅的特征价格理论分析与实 3 温海珍浙江大学 2 0 0 4 - 0 7博士 证研究 基于房地产市场多种指标及模型建 4王博东重庆大学 2 0 0 5 - 0 3硕士 立北京市二手房指数的分析研究 用h e d o n i c 模型研究北京地铁1 3 号 5何剑华清华大学 2 0 0 5 0 4 硕士 线对住宅价格的效应 城市轨道交通与周边房地产价值关 6郑捷奋清华大学2 0 0 5 一0 4博士 系研究 7 价格指数与质量调整李琛琛东北财经大学 2 0 0 5 - 0 7硕士 基于6 1 s 的城市住宅价格时空演变 8吴宇哲浙江大学 2 0 0 5 - 0 7 博士 规律探索及其应用研究 基于特征价格的西安市住宅价格空 9周华西北大学2 0 0 5 - 1 i硕士 闻分异研究 耕地非市场价值评估理论方法与实 1 0 王瑞雪华中农业大学 2 0 0 5 1 2博士 践 半参数方法在h e d o n i c 价格方程中 1 l 冷凯君武汉理工大学 2 0 0 6 o l硕士 的应用 大连住宅价格影响因素分析及实证 1 2柳欣欣大连理工大学2 0 0 6 - 0 2硕士 研究 东北财经大学的刘芳( 2 0 0 3 ) 介绍了目前在国外非常流行的h e d o n i c 回归法，比 较了它与样本配对法的异同及存在的优缺点，并提供了一个h e d o n i c 方法在构建房 地产价格指数上的应用实例。 重庆大学的王博东( 2 0 0 4 ) 通过特征价格模型得出的修正系数，对报告期提取的 样本价格进行修正，得到报告期“标准房”的市场指导价格，最后根据指数计算公 式得出报告期北京市二手房价格指数。 武汉理工大学的冷凯君( 2 0 0 5 ) 结合汉江油田五七大道的住房销售实际数据，对 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 所构筑的h e d o n i c 价格方程先用传统的o l s 方法进行回归分析，再使用半参数回归方 法对其进行分析，并通过实证分析，对两种方法所得到的结果加以对比，从而得到 一种更为合理有效的价格指数分析的模型方法。 4 碰士学位论支 m a s t e r st h e s i s 3 我国房地产价格指数编制方法研究 在本章，我们首先明确房地产价格指数的功能定位，然后对我国房地产市场上 最具代表性的房地产价格指数中房指数和国房指数的编制方法进行评价，最后 对我国现有房地产价格指数及存在的问题进行分析。 3 1 房地产价格指数的功能定位 3 1 1 编制房地产价格指数的目的 编制房地产指数首先要明确定位，就是通过发布这个指数要达到什么样的目 的。目前来看，已经存在的房地产指数大体致力于达到这样几个目的： ( 1 ) 反映市场走势。通过城市综合指数来反映城市房地产市场整体行情的变 化，通过分物业指数反映不同物业类型的变化情况。这样通过指数的变动可以比较 演楚地了解房地产市场发展变化的过程，并可以以此预测未来的变动趋势。 ( 2 ) 指导有关决策主体的行为。政府及有关部门可以通过房地产指数了解本 地房地产市场的行情，在制定本地区土地供应计划及指导投资项目方面作为重要的 参考信息；房地产投资商、开发商可以通过房地产指数了解该地区房地产市场供需 状况，更好地把握其走势，使投资决策更加合理，减少投资风险；房地产中介机构 则可利用房地产指数为消费都在购房等活动中提供有用的信息。 ( 3 ) 为经济运行分析提供依据。房地产市场在一国或地区的经济中具有非常 重要的地位。对房地产市场发展状况的把握，可以帮助我们更好的分折经济运行馕 况。如利用分类指数中的商业指数，可以间接地把握该地区商贸活动情况。 从目前存在的指数看，其编制者一般分为两大类：由政府部门发布的指数着重 于反映该地区房地产市场整体走势，并为相关部门的决策提供参考：由房地产中介 杌构发布的指数着重于该地区房地产细分市场的走势，并为房地产开发商及消费者 决策提供参考。 房地产指数要实现上面提到的目的，特别是可以为各决策主体及研究人员所 甩，关键在于所编制的房地产指数能够真正反映房地产市场供求关系的变化。实际 调研中我们发现，目前国内编制的房地产指数最为强调的就是对市场走势的反映， 也就是对房地产市场交易价格走势的反映，还很难反映房地产市场供求关系的变 化，这也是房地产指数没有被充分重视和开发利用的原因。 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 3 1 2 房地产价格指数应满足的条件 由于房地产商品的特殊性，使房地产价格指数的计算方法有别于其他商品的价 格指数计算方法。一个好的房地产价格指数计算方法应满足以下条件：( 1 ) 能够剔 除区位、环境、质量等品质因素对房地产价格的影响，使计算出的价格指数能够较 准确地反映市场供求关系的变化；( 2 ) 数据易于收集，有较大的样本容量，从而 减少采样误差；( 3 ) 计算方法能够满足统计学的要求，如估计量满足一致性或渐 近一致性要求等等，这样才能提高价格指数的准确性：( 4 ) 易于计算，便于掌握， 最好能利用现有的统计或计量经济学软件包较方便地计算出，这样可以提高计算方 法的可操作性，保证指数的及时编制和公布。 3 2 我国现有的房地产价格指数一以中房指数和国房指数为例 据不完全统计，目前我国公布的各类房地产指数有1 0 多个。其中，既有全国 性的，也有地方性的，既有政府主办的，也有企业主办的，还有官方和民间合办的。 其中最具其代表性就是中房指数和国房指数。 3 2 1 中房指数编制方法和缺陷分析 1 中房指数的编制方法和特点 “中房指数”是“中国房地产指数系统”的简称，是一套以价格指数形式反映 全国各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前房价变动状况的指标体系，是我国 最早研究、编制并公布的房地产价格指数系统。它由中国房地产开发集团、中国房 地产协会和国务院发展研究中心联合研究，并于1 9 9 5 年1 月通过初步论证投入试运 行，同年9 月顺利通过由国务院发展研究中心主持召开的部级评审会。目前，中房 指数系统在北京、上海、天津、广州、深圳、大连、重庆等全国1 7 个重点城市拥有 完善的调查系统和全面的房地产信息数据库。“中房指数”以1 9 9 4 年1 1 月北京物业 的比较价格为基值，按用途分为四大类：即住宅、商业服务业用房、办公用房和厂 房仓库；将各城市的四类物业以其销售价格为依据，分别分为离、中、低三档，以 各类各档次物业的销售量为权数计算四类物业的平均价格，最后将这四类物业的平 均价格以竣工量为权数求得加权平均价格，作为各城市的物业比较价格。其计算公 式为： 某时期城市房地产价格指数= 某时期该城市物业比较价格1 9 9 4 年1 1 月北京 物业比较价格x1 0 0 6 关于中房指数编制方法的几点说明： ( 1 ) 中房指数是一种修正的拉氏指数，实际操作中以1 9 9 4 年1 1 月为基期，以 基期商品房比较价格为基值，基期指数定为10 0 0 点，属于定基指数：计算时采用 加权平均方法，权数采用基期时各类物业的规模比重。基期与权数在一定时段内固 定，在市场结构有了较大变化时，调整基期与权数。由于权数固定，中房指数在计 算时可以消除权数变化对指数的影响，可以更纯粹地反映“同类同质商品”的价格 变动情况。 ( z ) 中房指数采用了抽样谒查方法，在对市场商品房项舀进行调查的基础之 上，采用聚类分析方法，确定样本，然后对样本进行较长时间的跟踪调查。中房指 数样本数据直接来源于市场，对市场反映及时、灵敏，保证了中房指数系统对市场 的准确把握 ( 3 ) 由于中房指数属于定基指数，不同时期指数值都可以直接对比，具有比 较好的历史可比性，可以采用图表形式直观表现。采用这一表现方法，可以直观地 表示出市场周期发展状况以及目前市场形势，趋势和幅度。 2 ，中房指数缺陷分析 中房指数虽然开创了中国大陆现行房地产价格指数编制之先例，有许多值得推 行之处，但仍存在以下缺陷： ( 1 ) 降低了指数的横向可比性。由于采用了固定权数的拉氏方法，在市场发 展迅速，结构变化较快的情况下，反映基期市场结构的权数会逐渐与现期市场结构 脱节。这样一来，指数虽然还能够反映市场房价的变化趋势，可是会与市场实际结 构与