佳木斯商业市场调研报告（上） .pdf

佳木斯商业佳木斯商业 市场调研报告 市场调研报告 20132013年年3 3月 月 （上） 目录 目录 2 2 宏观背景研究 宏观背景研究 1 1 项目基本情况 项目基本情况 3 3 房地产发展情况研究 房地产发展情况研究 4 4 各物业市场研究 各物业市场研究 2 5 5 核心结论总结 核心结论总结 辽宁佳木斯_万达广场项目_市场调研报告 3 长春世联 3 3 3 项目基本情况 项目基本情况 1 对本项目自身的审视对本项目自身的审视 本体本体。 本报告是严格保密的。 【项目区位】【项目区位】位于佳木斯市郊区，佳木斯政府重点规划的佳西政务新区核 心地段，紧邻城市东西主干道光复西路，交通便利，通达性强，距离城市 核心商圈及火车站均在4公里之内，距离机场约13公里 位于佳木斯市郊区，佳木斯政府重点规划的佳西政务新区核 心地段，紧邻城市东西主干道光复西路，交通便利，通达性强，距离城市 核心商圈及火车站均在4公里之内，距离机场约13公里 4 n 项目位置项目位置：位于佳木斯市向阳区西南角，处于政府重点规 划的佳西新城核心地段，距离佳木斯政府距离为1.3公里， 距离核心商圈3公里，距离佳木斯站4公里 n 区域交通区域交通：北面紧邻光复西路，东面紧邻万新街，区域内 主要道路有长安西路、光复西路、红旗街等.其中长安路是 作为贯穿整个带状城市的东西向发展轴。 佳木斯市 佳木斯市 桦南 桦南 富锦市 富锦市 同江市 同江市 抚远 抚远 桦川 桦川 汤元 汤元 光复西路 光复西路 长安西路 长安西路 友谊路 友谊路 圃东街 圃东街 胜利西路 胜利西路 市政府 市政府 郊区 向阳区 前进区 东风区 郊区 向阳区 前进区 东风区 商业中心 商业中心 松花江 松花江 佳木斯大学 佳木斯大学 会展中心 会展中心 本报告是严格保密的。 【项目四至】【项目四至】地块北邻光复西路地块北邻光复西路，西北角为国土资源局与温馨鸟服饰广场西北角为国土资源局与温馨鸟服饰广场；东邻万 新街及万发村委会 东邻万 新街及万发村委会；南侧为联盟路及佳木斯市驾校南侧为联盟路及佳木斯市驾校，东南侧为规划中的三江国际商 贸城 东南侧为规划中的三江国际商 贸城，西临八一街（学院街）西临八一街（学院街），以及佳木斯市委党校以及佳木斯市委党校；内部基本拆迁完毕内部基本拆迁完毕，地势较 为平坦 地势较 为平坦 5 本项目 本项目 八 一 街 八 一 街 圃 东 街 圃 东 街 会展中心 会展中心 技师学院 技师学院 市政府 市政府 勤政路 勤政路 荷兰城 荷兰城 新 府 苑 新 府 苑 万 象 街 万 象 街 万 新 街 万 新 街 英伦尚都 英伦尚都 长安新城 长安新城 益海花园 益海花园 嘉木年华 嘉木年华 爱心家园 爱心家园 欧亚小镇 欧亚小镇 昌隆世家 昌隆世家 三江商贸城 三江商贸城 联盟路 联盟路 土特产 公司 土特产 公司 佳木斯 驾校 佳木斯 驾校 万发村 委会 万发村 委会 国土局 国土局 党校 党校 技师学院 技师学院 技师学院 技师学院 国土资源局 国土资源局 八一街 八一街 市委党校 市委党校 联盟路 联盟路 佳木斯驾校 佳木斯驾校 地块内部 地块内部 万新街 万新街 万发村委 万发村委 光复西路及嘉木年华 光复西路及嘉木年华 本报告是严格保密的。 【项目指标】【项目指标】项目总占地为416.7亩，总建筑面积约106万平米，是佳木斯市 规模最大的城市综合体项目，规模效应、品牌效应和区域价值明显 项目总占地为416.7亩，总建筑面积约106万平米，是佳木斯市 规模最大的城市综合体项目，规模效应、品牌效应和区域价值明显 项目体量 项目体量 n 总占地面积：416.7亩 n 总建筑面积：106万平米，其 中地上87.4万平米，地下18.6 万平米 n 容积率：3.15 n 持有物业：19.45万平米 n 销售物业：86.05万平米 n 城市配套物业：0.5万平方米 限制条件 限制条件 n 项目预估对外遮挡3户，对内 无遮挡 序号 指标 面积（数量序号 指标 面积（数量） 备注 总体指标 备注 总体指标 1 规划用地 27.78公顷 约合416.7亩 2 总建面 地上 87.4万平方米 共106万平米 3 地下 18.6万平方米 4 容积率 3.15 5 建筑密度 55% 6 绿地率 20% 7 建筑高度 85米 8 公建占比 42% 9 停车总数 3450辆 持有物业指标 持有物业指标 10 购物中心 地上 8.35万平方米 共19.45万平米 11 地下 7.5万平方米 12 酒店 地上 3万平方米 地下 0.6万平方米 销售物业指标 销售物业指标 13 住宅建筑面积 61.95万平方米 共86.05万平米 14 室外商业街建筑面积 11.2万平方米 15 写字楼面积 8万平方米 16 公寓 4.9万平方米 17 可售车位 1400个 6 本报告是严格保密的。 【项目配套】【项目配套】政府新区核心地段，行政机构集中，周边教育、医疗等配套较 为完善，目前商业配套缺失，仅英伦尚城规划大润发超市，随着房地产开发 项目的逐渐增多，未来人口大量聚集，区域内亟待大型商业支撑 政府新区核心地段，行政机构集中，周边教育、医疗等配套较 为完善，目前商业配套缺失，仅英伦尚城规划大润发超市，随着房地产开发 项目的逐渐增多，未来人口大量聚集，区域内亟待大型商业支撑 7 政府机构 医疗配套 教育配套 商业配套 n 教育配套教育配套 大学大学：佳木斯大学佳木斯大学 高中高中：佳木斯市一中佳木斯市一中( (省重点省重点) ) 佳木斯大学附属中学 佳木斯江城高级中学 中专:中专:佳木斯技师学校 初中初中：佳木斯三三中、十二中 小学小学：万发小学(区域内小学多 以原住农村小学为主) n 医疗配套 医疗配套 佳木斯大学附属医院佳木斯大学附属医院( (三级甲等三级甲等) ) n 商业配套 商业配套 大润发超市大润发超市( (预计今年开业预计今年开业) ) n 政府机构政府机构 佳木斯市政府、国土局、会展中 心、环保局等 佳木斯一中 佳木斯一中 佳木斯大学附属中学 佳木斯大学附属中学 江城高级中学 江城高级中学 佳木斯三中 佳木斯三中 佳木斯二十中 佳木斯二十中 万发小学 万发小学 佳木斯市政府 佳木斯市政府 佳木斯国土局 佳木斯国土局 佳木斯市委党校 佳木斯市委党校 佳木斯会展中心 佳木斯会展中心 大润发超市 大润发超市 佳木斯大学附属医院 佳木斯大学附属医院 技师学校 技师学校 佳木斯大学 佳木斯大学 佳木斯环保局 佳木斯环保局 本报告是严格保密的。 属性界定 属性界定 区位价值高 区位价值高 政务核心 政务核心 n 市政府市政府、土地局等大型事业单位均搬迁至此土地局等大型事业单位均搬迁至此，配套 完善 配套 完善，中高端客户资源丰富中高端客户资源丰富，行政中心拉动人群迁徙行政中心拉动人群迁徙 n 位于政府重点规划发展佳西政府新城区位于政府重点规划发展佳西政府新城区，是未来佳 木斯主要人群居住地 是未来佳 木斯主要人群居住地，政府兑现能力强政府兑现能力强，区位价值高区位价值高 大型综合体 大型综合体 n 大型综合体项目大型综合体项目，具有品牌效应具有品牌效应、规模效应 规模效应 n 综合体项目用地综合体项目用地，多功能多功能、多业态共存多业态共存，综合价值高综合价值高 swot分析 分析 优势优势： 地块位于政府新城板块主要地段，紧邻 政府各主要机构，中高端客户资源丰富。 主路交通便利，与周边大型社区距离 较近，容易聚集人气。 大型综合体项目，万达品牌全国知名度 高且拥有成熟的产品线 机会机会： 政 府 对 佳 西 新 城 规 划 的 兑 现 能 力 较 强 ， 行 政 配 套陆续投入使用 目 前 房 地 产 市 场 发 展 迅 速 ， 项 目 林 立 ， 居 住 氛 围逐渐浓厚。 综 合 体 供 应 少 ，市场存在需求 威胁威胁： 地 块 周 边 配 套 一 般 ， 商 业 氛 围 暂 不 浓 厚 ， 需 要 培育。 周 边 团 购 项 目 较 多 干 扰 项 目 销售。 劣势劣势： 地块周边道路较为狭窄，影响规 划并且干扰人车流动。 地块东侧为大棚区和居住陌生区 ，在客户心目中印象较差。 市场缺乏真正意义上的高层豪宅 产品，客户接受度不确定。 8 辽宁佳木斯_万达广场项目_市场调研报告 9 长春世联 9 宏观背景研究 宏观背景研究 2 2 宏观经济宏观经济 “一城”指做大作强 中心城区 中心城区 中心城区 伊 春 市 鹤岗市 哈尔滨市 富锦 富锦 双鸭山市 抚远 抚远 同江 同江 高新区 国家现代农业示范区 佳木斯 三江特色旅游产业带 本报告是严格保密的。 23 【城市规划】【城市规划】主城区规划形成“一轴、两心、四区、三景区”的城市格局， 位于城市行政中心的本项目，占据城市核心发展的主要位置，势必将成为城 市商业未来新的一极 主城区规划形成“一轴、两心、四区、三景区”的城市格局， 位于城市行政中心的本项目，占据城市核心发展的主要位置，势必将成为城 市商业未来新的一极 柳树岛 四丰山 石猴山 长安路主轴 柳树岛 四丰山 猴 石 山 商业中心 商业中心 行政中心 行政中心 佳西区 佳南区 佳东区 中心区 佳西区 佳南区 佳东区 中心区 n 中心城区规划 中心城区规划 一轴一轴：长安路发展轴，把长安路作为贯穿整个带状城市的东西向发展轴 两心两心：市级商业主中心和新的行政、文化、金融中心 四区四区：即规划建设新的行政、金融、文化中心和高新技术产业园区的佳 西区 佳 西区、规划主体功能为居住和传统商业的中心区中心区、规划主体功能为大学 城和农业科技示范园的佳南区佳南区、规划建设集约化现代工业园区的佳东区 佳东区 三景区三景区：柳树岛、四丰山、猴石山三处风景区 本报告是严格保密的。 【产业规划】【产业规划】佳木斯市正加快推进工业化与信息化融合，着力推进传统工业 转型升级，以优势装备制造业、新型能源重化工业和绿色农林产品加工业为 支柱的新型工业发展新格局，构建黑龙江省东部煤电化基地产业新高地 佳木斯市正加快推进工业化与信息化融合，着力推进传统工业 转型升级，以优势装备制造业、新型能源重化工业和绿色农林产品加工业为 支柱的新型工业发展新格局，构建黑龙江省东部煤电化基地产业新高地 全面推进现代化大 农业建设 加快农业装备现代化，转变发 展方式，发展低碳农业、绿色 农业，建成国家粮食安全保障 核心区和全国最好、世界先进 的“机械化主导、多技术集成、 科学化管理”现代农业展示区。 加快发展现代服务业 加快发展现代服务业 加速发展物流、金融、商务 服务等生产性服务业，着力 提升商贸流通、房地产、文 化旅游等消费性服务业，强 化集聚、辐射、孵化与创新 功能，建成引领黑龙江省东 部城市群的高端服务中心、 消费中心和面向东北亚的国 际化物流中心。 大力推进工业转型升级 产业发展策略 产业发展策略 农业 服务 业 服务 业 工业 工业 24 构建以战略性新兴产业为先导、以优势 装备制造业、新型能源重化工业和绿色 农林产品加工业为支柱的产业格局，实 现工业经济“整体奠定基础、局部实现 跨越”的战略目标， 本报告是严格保密的。 25 n 佳木斯城市发展战略佳木斯城市发展战略：发展方向为东拓西 优 发展方向为东拓西 优，北展南融北展南融，即城市由南向北和先西后 东发展。 n 东拓东拓：佳东进一步优化产业布局，重点建 设好高新区，突出发展医药、能源、化工、 造纸、装备制造、矿产加工业以及新型材 料产业，成为重要的能源重化工基地、新 兴产业基地和物流基地。 n 西优西优：佳西继续推进政府行政机构西迁， 加快对俄进出口园区建设，加快形成新兴 的行政、文化、金融和物流中心及对俄出 口加工基地。 n 南融南融：佳南重点强化科教、农业服务功能， 突出高新技术研发和产业基地、人才培训 基地建设，努力打造我国北方农业高新技 术产业示范区和对俄科技合作平台。 n 北展北展：江北重点建设成为以生态产业、旅 游业、农产品精深加工业和现代物流业为 主的生态产业园区和新兴城区。 n 中心升级中心升级：中心区有序推进“退二进三”， 加快旧城改造更新，在二次开发中树品牌， 全面提高商贸、居住、基础教育、餐饮、 交通等基础建设和服务水平，着力打造高 品质城区，提升综合服务能力。 【产业规划】【产业规划】佳木斯产业发展方向为“东拓西优，北展南融”，优化行政 区划，拉开城市框架，加快构筑“一轴五区”组团式发展格局，未来形成 “沿江发展、两岸繁荣”战略结构 佳木斯产业发展方向为“东拓西优，北展南融”，优化行政 区划，拉开城市框架，加快构筑“一轴五区”组团式发展格局，未来形成 “沿江发展、两岸繁荣”战略结构 南融 东拓 北展 西优 生态产业园区和新兴城区 高 新 技 术 开 发 区 农业高新技术产业示范区和 对俄科技合作平台 新 兴 行 政 文 化 、 金 融 中 心 有序推进“退二 进三”，加快旧 城改造更新，着 力打造高品质城 区 本报告是严格保密的。 26 【产业规划产业规划】佳木斯特色的五大产业园分布格局 佳木斯特色的五大产业园分布格局 五大产业园五大产业园： 1、佳东新兴产业园： 佳东新兴产业园： 2、现代农业科技示范园 现代农业科技示范园 3、大学科技园 大学科技园 4、对俄出口加工产业园 对俄出口加工产业园 5、佳木斯（江北）生态产业园 佳木斯（江北）生态产业园 公主 岭 公主 岭 双辽 市 双辽 市 现代农业科技示范园 现代农业科技示范园 大学科技园大学科技园 佳东新兴产业园 佳木斯（江北 佳东新兴产业园 佳木斯（江北）生态产业园 对俄出口加工园 生态产业园 对俄出口加工园 本报告是严格保密的。 27 n 佳木斯是中国同俄罗斯佳木斯是中国同俄罗斯、朝韩等国的交通枢纽 朝韩等国的交通枢纽 佳木斯东北部的黑瞎子岛的开发东北部的黑瞎子岛的开发、2013年中俄同江大桥 的建成 2013年中俄同江大桥 的建成使得佳木斯与欧亚各国交通更加便利 n 佳木斯是黑龙江东部的交通枢纽佳木斯是黑龙江东部的交通枢纽： 地处四个煤城核心位置，水、路、空交通十分发达，有 着距离三个地级市都在“一小时经济圈距离三个地级市都在“一小时经济圈”之内的交通枢 纽优势。 规划中的哈佳城际铁路车程仅一个半小时左右 哈佳城际铁路车程仅一个半小时左右 规划修建4座跨江大桥4座跨江大桥， 利于城市北拓，拉近江北区域 及县市与佳木斯城区距离； n 佳木斯市内交通状况提升 佳木斯市内交通状况提升 近期打通滨江路、长青路形成城市内环路，打通西长安 路、胜利路。 建设光复路立交桥、四丰街立交桥。六横十纵贯通松花 江南岸城区东西南北的城市路网。 远期建设江北路和绕城高速公路 n 大大改善了交通状况大大改善了交通状况，提高了交通通达性提高了交通通达性。为商业网 为商业网 点的发展和调整提供了有利的条件点的发展和调整提供了有利的条件。 447447公里 公里 【交通规划】【交通规划】佳木斯城市道路及轨道交通网的规划带动了城市产业发展，提 高城市综合实力，加强与俄朝韩边境交流，便利黑龙江省东部交通网络，同 时改善市内交通环境，为本项目带来有利的支撑 佳木斯城市道路及轨道交通网的规划带动了城市产业发展，提 高城市综合实力，加强与俄朝韩边境交流，便利黑龙江省东部交通网络，同 时改善市内交通环境，为本项目带来有利的支撑 本报告是严格保密的。 【佳西新城规划佳西新城规划】本项目所在的佳西新城是未来城市发展的主方向和重点开 发区域 本项目所在的佳西新城是未来城市发展的主方向和重点开 发区域，将成为新的城市副中心将成为新的城市副中心，随着城市逐步向西扩张发展随着城市逐步向西扩张发展，区域价值将 逐渐显现 区域价值将 逐渐显现 项目所处位置为佳西政府新城核心区域项目所处位置为佳西政府新城核心区域，属于佳西新 城区与佳木斯中心城区衔接地段 属于佳西新 城区与佳木斯中心城区衔接地段，未来将承接综合商 业功能及过渡作用 未来将承接综合商 业功能及过渡作用，具有较大的发展前景具有较大的发展前景。 佳西新城 佳西新城 老城区中心 老城区中心 n 发展背景发展背景： 佳木斯未来发展方向以向西为趋势，佳西区 域将成为未来城市发展的主方向和重点开发 区域。随着人口的增加和城市规模的发展， 佳木斯老城区区域开发建设接近饱和，佳南 为四丰山，佳东为工业区，佳北有松花江阻 隔，均不利发展建设，而佳西的生态资源优 势明显，空气良好，拥有植物园、杏林湖公 园等公园，故佳西为城市发展方向的最佳选 择。此外，市政府等一大批行政机构西迁， 佳木斯大学、技师学院等高等学府均位于佳 西板块，可早日聚拢佳西人气 n 规模与未来发展方向规模与未来发展方向： ： 远期规划面积31.09公里，人口约35万，建 设成为新的行政、金融、文化中心和对俄进 出口园区。中期规划18平方公里核心区。近 期规划8.4平方公里、约10万人口、以行政、 文化、人居为主的起步区 n 功能定位功能定位： ： 城市发展主方向和重点开发区域 辽宁佳木斯_万达广场项目_市场调研报告 29 长春世联 宏观背景小结宏观背景小结： n 城市区位度高：城市区位度高：佳木斯市地处东北亚经济圈中心，已经成为中国东北地佳木斯市地处东北亚经济圈中心，已经成为中国东北地 区重要的港口区重要的港口、对俄贸易和旅游城市对俄贸易和旅游城市，是东北地区对外开放的窗口是东北地区对外开放的窗口。 。 n 经济发展稳定：经济发展稳定：佳木斯的城市经济水平在黑龙江省内大城市中佳木斯的城市经济水平在黑龙江省内大城市中，处于第 六的位置 处于第 六的位置，低于其他煤矿低于其他煤矿、石油等第二产业主导的城市石油等第二产业主导的城市，整体整体经济发展健康而 稳定 经济发展健康而 稳定，城市第三产业在城市产业结构中占据主导地位，人民收入与消费水平逐 步得到提升，为房地产市场发展奠定了良好的经济基础 ，城市第三产业在城市产业结构中占据主导地位，人民收入与消费水平逐 步得到提升，为房地产市场发展奠定了良好的经济基础 n 城市规划利好： 城市规划利好： 佳木斯主城区规划形成“一轴、两心、四区、三景区”的城市格局；佳木斯主城区规划形成“一轴、两心、四区、三景区”的城市格局； 佳西新城是未来城市发展的主方向和重点开发区域佳西新城是未来城市发展的主方向和重点开发区域，将成为新的城市副中心将成为新的城市副中心， 随着城市逐步向西扩张发展随着城市逐步向西扩张发展，区域价值将逐渐显现区域价值将逐渐显现。 。 n 本项目位于佳西新城核心位置本项目位于佳西新城核心位置，占有城市发展中优越的政 务配套资源 占有城市发展中优越的政 务配套资源，享受城市发展的多重利好享受城市发展的多重利好，必将树立佳木斯 城市标签形象 必将树立佳木斯 城市标签形象 辽宁佳木斯_万达广场项目_市场调研报告 30 长春世联 30 房地产发展情况研究 房地产发展情况研究 3 整体房地产市场发展整体房地产市场发展 宏观宏观。 本报告是严格保密的。 31 2010-20122010-2012佳木斯市土地出让情况 佳木斯市土地出让情况 土地成交面积情况土地成交面积情况： ： p 2010-2011年2010-2011年，土地出让面积 从175.4万平上升到224.2万平 ,成交量大幅增加 土地出让面积 从175.4万平上升到224.2万平 ,成交量大幅增加，市场需求 增大 市场需求 增大，可建筑面积也增多可建筑面积也增多，平 均容积率提高 平 均容积率提高，产品形式多样 化趋势明显 产品形式多样 化趋势明显。 p 2012年,土地成交量维持 在224.8万平,说明土地市场受 到国家房地产调控政策影响, 土地出让日趋平稳. 2012年,土地成交量维持 在224.8万平,说明土地市场受 到国家房地产调控政策影响, 土地出让日趋平稳. 【土地成交土地成交】20102010年到年到20112011年，土地成交量大幅增加，市场需求逐渐增大年，土地成交量大幅增加，市场需求逐渐增大 ，可建筑面积增多可建筑面积增多；从从20122012年开始年开始，受国家房地产调控政策影响受国家房地产调控政策影响，土地出土地出 让日趋平稳 让日趋平稳 数据来源数据来源：佳木斯国土局监测数据 佳木斯国土局监测数据 本报告是严格保密的。 l 佳木斯市房地产投资自房地产投资自06 年起逐年增加,2006-2009年维持平稳 增长，2010-2011年间增长率曾达 到83.2%，增涨幅度远远超过gdp增长 幅度。说明房地产在佳木斯经济比重中 逐年增加. l 佳木斯市房地产施工竣工面积自2007 年-2010年开始逐年提升,到2011年开始, 增速明显放缓,2011年开始,受国家房地 产调控政策和信贷紧缩政策影响.房地产 开发速度逐步放缓. l 佳木斯市2012年房地产投资为77.1亿元, 同比增幅16.8%,增长率较前几年明显下降 ,同时,佳木斯市施工量、竣工量同比增 长速度放缓,说明佳木斯市场2012年受国 家房地产调控政策影响明显, 2006-20122006-2012年佳木斯市房地产投资情况 年佳木斯市房地产投资情况 2007-2012年佳木斯市房屋施工竣工面积分析 2007-2012年佳木斯市房屋施工竣工面积分析 【房地产市场房地产市场】 2012年佳木斯全市房地产投资额达77.1亿元，商品房新 开工面积为402.7万平米，而竣工面积为126.1万平米，仅占施工量的31% ，市场供应存在一定的失衡 2012年佳木斯全市房地产投资额达77.1亿元，商品房新 开工面积为402.7万平米，而竣工面积为126.1万平米，仅占施工量的31% ，市场供应存在一定的失衡 数据来源数据来源：佳木斯市国民经济和社会发展统计公报 佳木斯市国民经济和社会发展统计公报 32 本报告是严格保密的。 l 佳木斯全市年度成交量与成交金额自2007年开始佳木斯全市年度成交量与成交金额自2007年开始 逐年增长逐年增长，但是成交金额增速自2009年达到139% 后逐年下降,说明购房者在经历09年的购房狂潮后 ,购房日趋理性,尤其是在2011年国家房地产调控 政策实施后,购房者受观望情绪影响,成交金额增 速大幅下降.在 l 施工面积受成交金额影响较大 施工面积受成交金额影响较大 2007年开始全市住房施工面积与销售面积开始 逐年增长，在经历2009年成交金额大幅增加后 ，2010年施工面积也大幅度增加,说明佳木斯房 地产施工情况受成交金额影响较大. l 20122012年成交面积与成交金额大幅度下降年成交面积与成交金额大幅度下降, ,市场库 存量较大 市场库 存量较大, ,开发商销售压力较大开发商销售压力较大. . 2012年,受国家宏观调控和信贷政策影响,成交量 与成交面积大幅度下降,而施工面积继续保持高位 ,成交量与施工量占比降至历史最低点,2013年市 场库存量较大,各开发商销售压力较大. 【房地产市场】【房地产市场】佳木斯佳木斯市商品房销售面积自2007年开始保持逐年增长，增速自2010年市商品房销售面积自2007年开始保持逐年增长，增速自2010年 以后开始逐年放缓以后开始逐年放缓，说明购房者在经历说明购房者在经历0909年购房狂潮后日趋理性年购房狂潮后日趋理性，2012，2012年房地产销售 面积大幅下降 年房地产销售 面积大幅下降，购房者主要是国家宏观调控的影响购房者主要是国家宏观调控的影响，观望情绪浓厚观望情绪浓厚 数据来源数据来源：佳木斯市国民经济和社会发展统计公报 佳木斯市国民经济和社会发展统计公报 33 2007-2012年佳木斯市商品房销售面积2007-2012年佳木斯市商品房销售面积、金额金额、增速分析 2007-2012年佳木斯全市商品房施工 增速分析 2007-2012年佳木斯全市商品房施工、销售面积分析 销售面积分析 本报告是严格保密的。 l 2011年市区商品房成交2011年市区商品房成交、供应量达到达到一定高峰供应量达到达到一定高峰，受市场大环境影响受市场大环境影响，2012年成 交量开始逐渐萎缩 2012年成 交量开始逐渐萎缩。 l 2012年供应量2012年供应量、成交量双双下滑成交量双双下滑，可能原因四线城市对宏观政策的滞后所致可能原因四线城市对宏观政策的滞后所致；整个 市场供求矛盾在缩小 整个 市场供求矛盾在缩小，但依然表现出“供大于求”但依然表现出“供大于求”。 2007-2012年佳木斯市区商品房供应量和成交量分析 2007-2012年佳木斯市区商品房供应量和成交量分析 【房地产市场】【房地产市场】市场大环境影响市场大环境影响，佳木斯市区商品房佳木斯市区商品房20122012年供应量递减年供应量递减，供 应量仅为 供 应量仅为128.93128.93万平米万平米，成交量仅为成交量仅为74.7674.76万平米万平米，市区整体商品房市场依然 表现为“供大于求 市区整体商品房市场依然 表现为“供大于求” 34 数据来源数据来源：佳木斯市统计局和佳木斯房管局 佳木斯市统计局和佳木斯房管局 本报告是严格保密的。 l 市区商品房成交均价维持上涨： 市区商品房成交均价维持上涨： 受居民可支配收入大幅增长、百姓改善 住房的实际需求、城市化进程的加快、楼 盘开发成本的增加等因素影响，佳木斯市 商品房平均销售价格近年来呈持续走高 态势。至至20122012年底年底，成交均价达到成交均价达到40824082元元/ / ，相较2007年相较2007年，增长了2.5倍增长了2.5倍； l 市区商品房成交均价增长幅度2011年开始 下滑： 市区商品房成交均价增长幅度2011年开始 下滑：佳木斯市区商品房成交均价增速出 现大幅下降，2009年受国家宏观刺激政策 影响，房价增速一直稳定在20以上， 至2012年至2012年，受国家宏观房地产调控政策的 影响 受国家宏观房地产调控政策的 影响，商品房均价增幅降至12商品房均价增幅降至12，价格上 涨趋于平稳 价格上 涨趋于平稳。 数据来源数据来源：佳木斯市住房和城乡建设局官网 佳木斯市住房和城乡建设局官网 【房地产市场房地产市场】佳木斯市区佳木斯市区商品房成交均价一直维持上涨态势，至2012年成交均价达商品房成交均价一直维持上涨态势，至2012年成交均价达 到到40824082元元/，/，较较20072007年增长了年增长了2.52.5倍倍；受国家宏观房地产调控政策的影响受国家宏观房地产调控政策的影响，从从20112011年 开始 年 开始，成交均价的增长率出现了比较大的下滑成交均价的增长率出现了比较大的下滑，增幅降至增幅降至12%12% 35 2007-2012年佳木斯市区商品房成交均价 2007-2012年佳木斯市区商品房成交均价 本报告是严格保密的。 l 商品住宅2012年供需： 商品住宅2012年供需： 2012年商品住宅供应量为106.41万 平米 供应量为106.41万 平米，同比下降47.7%；成交量为59.7 万平米 成交量为59.7 万平米，同比下降41.9%；整体比例 来看，明显供大于求供大于求，商品住宅2012年 总成交6249套总成交6249套；商品住宅成交均价为336 1元/平米 成交均价为336 1元/平米，同比上涨10.6%；商品住 宅2012年成交金额约为20亿元 商品住 宅2012年成交金额约为20亿元 l 商业2012年供需： 商业2012年供需： 2012年商业整体供应量为22.5万平米供应量为22.5万平米， 成交量为15.07万平方米成交量为15.07万平方米，成交套数99 3套 成交套数99 3套，成交均价6940元/平米成交均价6940元/平米，商业同样 供大于求，月均成交量约1200平米，整 体趋势有明显波动；2012年商业成交金 额约为10.5亿元 2012年商业成交金 额约为10.5亿元 【房地产市场房地产市场】佳木斯佳木斯20122012年的商品住宅与商业整体表现为供大于求年的商品住宅与商业整体表现为供大于求，住 宅市场成交量与商业成交量出现小幅度周期性波动 住 宅市场成交量与商业成交量出现小幅度周期性波动 数据来源数据来源：佳木斯市住房和城乡建设局官网 佳木斯市住房和城乡建设局官网 36 佳木斯2012年住宅供需表现 佳木斯2012年住宅供需表现 佳木斯2012年商业供需表现 佳木斯2012年商业供需表现 单位:万 单位:万 辽宁佳木斯_万达广场项目_市场调研报告 37 长春世联 小结小结 土地市场： 2010年到2011年，土地成交量大幅增加，市场需求逐渐增大，土地市场： 2010年到2011年，土地成交量大幅增加，市场需求逐渐增大， 可建筑面积增多可建筑面积增多；从从20122012年开始年开始，受国家房地产调控政策影响受国家房地产调控政策影响，土地出让日趋 平稳 土地出让日趋 平稳。 市场发展： 市场发展： 20122012年佳木斯全市房地产投资额达年佳木斯全市房地产投资额达77.177.1亿元，商品房新开工面亿元，商品房新开工面 积为402.7万平米积为402.7万平米，而竣工面积为126.1万平米而竣工面积为126.1万平米，仅占施工量的31%仅占施工量的31%，市场供应存 在一定的失衡 市场供应存 在一定的失衡。 成交面积：成交面积：市场大环境影响，佳木斯市区商品房2012年放量递减，供应量 仅为128.93万平米，成交量仅为74.76万平米， 市场大环境影响，佳木斯市区商品房2012年放量递减，供应量 仅为128.93万平米，成交量仅为74.76万平米，市区整体商品房市场依然表现 为“供大于求” 市区整体商品房市场依然表现 为“供大于求” ；2012年的商品住宅与商业整体表现为供大于求，住宅市场成 交量开始出现递减的迹象，而商业成交量保持相对稳定。 ；2012年的商品住宅与商业整体表现为供大于求，住宅市场成 交量开始出现递减的迹象，而商业成交量保持相对稳定。 成交均价：成交均价：佳木斯市区商品房成交均价一直维持上涨态势，至2012年成交 均价达到4082元/，较2007年增长了2.5倍；受国家宏观房地产调控政策的 影响，从2011年开始，成交均价的增长率出现了比较大的下滑，增幅降至12% 。 佳木斯市区商品房成交均价一直维持上涨态势，至2012年成交 均价达到4082元/，较2007年增长了2.5倍；受国家宏观房地产调控政策的 影响，从2011年开始，成交均价的增长率出现了比较大的下滑，增幅降至12% 。 物业表现：物业表现：2012年住宅成交59.7万平米，成交金额约20亿元；商业成交22. 5万平米，成交金额约10.5亿元； 2012年住宅成交59.7万平米，成交金额约20亿元；商业成交22. 5万平米，成交金额约10.5亿元；整体成交以住宅为主整体成交以住宅为主，商业开始呈现出跨越式 发展态势 商业开始呈现出跨越式 发展态势，写字楼基本表现为市场空白写字楼基本表现为市场空白。 辽宁佳木斯_万达广场项目_市场调研报告 38 长春世联 38 各物业市场研究 各物业市场研究 4 住宅住宅、商业商业、写字楼写字楼、公寓公寓 市场市场。 辽宁佳木斯_万达广场项目_市场调研报告 39 长春世联 39 住宅市场研究 透析市场透析市场 住宅市场格局分析 住宅市场格局分析 住宅市场客户研究 住宅市场客户研究 住宅市场数据分析 住宅市场数据分析 4.1 4.1 住宅市场建议 住宅市场建议 本报告是严格保密的。 【佳木斯住宅分布】【佳木斯住宅分布】根据客户置业特征不同根据客户置业特征不同，佳木斯房地产市场主要分为市内佳木斯房地产市场主要分为市内、沿江沿江、 政府新区政府新区、佳大佳大、佳东及水源山六大板块佳东及水源山六大板块；其中市内和沿江板块城市属性最强其中市内和沿江板块城市属性最强，配套 完善资源丰富 配套 完善资源丰富；政府新区板块为核心政务区政府新区板块为核心政务区，未来佳西新城所在地未来佳西新城所在地；佳大和水源山板 块为泛南部区 佳大和水源山板 块为泛南部区，以大学和公园为主要价值依托以大学和公园为主要价值依托；佳东板块为传统工业区佳东板块为传统工业区，形象一般形象一般 荷兰城 英伦尚城 山水家园 观江国际 佳大尚都 益海花园 金港湾 水源山板块 沿江板块 政府新区板块 盛世华都 天福城 白金湾 枫河桥畔 佳大板块 长安路 长安路 唐人中心 利达佳天下 市内板块 学城名筑 佳东板块 永佳新天地 40 本报告是严格保密的。 【市内板块】【市内板块】城市核心区位，生活配套完善，中高端置业区域，产品面积跨 度大，高层产品价格平台在4200-6000元/之间，以品质刚需和改善升级为 主，包含部分投资客，辐射全市区域中高端客户，后续供应少 城市核心区位，生活配套完善，中高端置业区域，产品面积跨 度大，高层产品价格平台在4200-6000元/之间，以品质刚需和改善升级为 主，包含部分投资客，辐射全市区域中高端客户，后续供应少 市内板块市内板块 n 区域特征：配套完善，交通便利，目前供 应量有限，区域价值未被完全凸显 n 产品形式：产品主要以高层为主，面积区 间跨度大，复式以小户型公寓产品也占一 定比例，普通住宅以1t3、2t3拼凑为主 n 价格平台：高层价格4200-6000元/，是 城市最高价格平台区域，其中唐人中心以 其丰富的商业配套以及城市综合体定位达 到价格天花板，均价6000元/ n 客户特征： 比例：刚需型20%，改善50%，投资30% 目的：品质以及环境改善，婚房 来源：政府机关公务员，市内私营业主 41 利达佳天下 利达佳天下 唐人中心 唐人中心 中心商圈 中心商圈 本报告是严格保密的。 42 产品概况产品概况： ： n 位置位置：德祥路与解放路交汇 n 规模规模：占地24万，建面110万 n 产品形式产品形式：高层 n 梯户比梯户比：一梯三、一梯四 n 在售高层户型配比在售高层户型配比： 一居：40-60,256套,占比14% 60-70,192套,占比10% 两居：80-90,654套,占比35% 90-100 373套 占比20% 100-110 119套.占比6% 三居：120-130,152套,占比8% 130-140,122套,占比7% 复式产品以99-116两居为主 销售情况销售情况： n 开盘时间开盘时间：2011年7月开盘 n 销售价格销售价格：j、k整体均价在5000-5500元/ ，c区距离商业区较远均价4200元/ n 去化速度去化速度：月均去化80套 n 消化率消化率：整体消化率83%，一居室去化率 95%，两居消化率85%，三居消化率70% 客户分析客户分析： ： n 比例比例：刚需婚房70%，品质改善30% n 目的目的：品质型婚房、环境改善、功能型终极置业 n 职业职业：以政府机关公务员为主，另也包括全市私营业主群体 n 来源来源：辐射全市各个区域中高端客户 营销推广费用营销推广费用： ： n 主要媒介:主要媒介:报广、户外广告、短信、电视 广告、网络 n 活动活动：曾曾利用钓鱼岛事件宣传项目 n 渠道渠道：派单 n 总费用总费用：约300万元 项目卖点项目卖点： ： n 市区中心地段，配套成熟 n 距离松花江500米，江边景观资源 n 创新复式，市场稀缺产品 高层产品供应成交情况 高层产品供应成交情况 两室两室 116 116 【典型楼盘典型楼盘】利达利达佳天下：佳天下：市中心辐射地带市中心辐射地带，临近松花江的大盘综合体项目临近松花江的大盘综合体项目， 以其优越的地段和综合体价值吸引客户以其优越的地段和综合体价值吸引客户，创新户型设计和营销展示较为突出 创新户型设计和营销展示较为突出 本报告是严格保密的。 43 【典型楼盘】唐人中心【典型楼盘】唐人中心：市中心综合体项目，因运作问题项目数易开发商， 在推广形象上受阻，但凭借稀缺地段及小户型、低总价的卖点吸引较多投资 客，从而一定程度上带动了项目整体销售 市中心综合体项目，因运作问题项目数易开发商， 在推广形象上受阻，但凭借稀缺地段及小户型、低总价的卖点吸引较多投资 客，从而一定程度上带动了项目整体销售 一室两厅一卫一室两厅一卫 54 54 产品概况产品概况： ： n 位置位置：佳木斯中山街52号 n 规模规模：占地面积7.3万，建面约55万 n 产品形式产品形式：高层、公寓、商场 n 梯户比梯户比：2梯3 n 在售高层户型配比在售高层户型配比： 两居：面积80以下,套数240，占比25% 面积100-110，套数27，占比3% 面积110-130，套数237,占比25% 三居：面积100以下，套数68，占比7% 面积120-130，套数27，占比3% 面积130-150，套数252,占比26% 面积170以上，套数81，占比11% 公寓产品主力面积区间集中在50-80 客户分析客户分析： ： n 比例比例：刚需20%，改善30%，投资50% n 目的目的：小投资大回报、单身居住、婚房、老换新房改善、资产沉淀 n 来源来源：以周边生意人投资客、政府机关公务员为主，周边地段富裕人群 n 关注点关注点：升值潜力、开发商实力、口碑、配套环境 营销推广费用营销推广费用： ： n 主要媒介:主要媒介:报广、户外、网络 n 活动活动：抽奖活动，一等奖汽车 n 渠道渠道：派单、拓客 n 总费用总费用：约200万元 项目卖点项目卖点： ： n 市中心地段、配套齐全 n 江景资源，自然条件好 n 自身配套大型商业，项目商业价值高 n 小面积低总价公寓产品，客户基数大 高层产品供应成交情况（不含公寓高层产品供应成交情况（不含公寓） 销售情况销售情况： n 开盘时间开盘时间：2011年7月开盘 n 销售价格销售价格：公寓5500-5600/，高层均 价约6000元/ n 去化速度去化速度：月均去化31套 n 消化率消化率：整体销售率73%，两居消化率 76%，三居消化率70% 本报告是严格保密的。 【沿江板块】【沿江板块】稀缺一线江景资源，背靠市内核心区，配套完善，城市高端置 业区，产品以高层为主，价格平台在5000-5600元/之间，以高端改善和终 极置业为主，辐射全市以及周边县市高端客群 稀缺一线江景资源，背靠市内核心区，配套完善，城市高端置 业区，产品以高层为主，价格平台在5000-5600元/之间，以高端改善和终 极置业为主，辐射全市以及周边县市高端客群 沿江板块沿江板块 n 区域特征：紧邻松花江，观江特征 明显，改善型客户相对较多，商业配 套主要依赖于市中心 n 产品形式：产品主要以高层为主，只 有金港湾有多层，高层大都沿江布置 ，而多层则相对更靠近市内。多层基 本售罄。高层户型以2t2、2t3为主， 舒适两居户型占主导 n 价格平台：高层价格5000-5600元/ n 客户特征： 比例：改善型70%，投资10%，刚改20% 目的：品质改善、刚需婚房，养老刚需 来源：市中心区域公务员、生意客，回乡 置业人群，周边鹤岗等县市公务员。 44 金港湾 金港湾 观江国际 观江国际 松 花 江 本报告是严格保密的。 【典型楼盘】观江国际【典型楼盘】观江国际：项目整体规模较小，沿江排布，占据稀缺的一线江 景资源，获得高端客户的追捧，因户型和总价原因去化速度较慢 项目整体规模较小，沿江排布，占据稀缺的一线江 景资源，获得高端客户的追捧，因户型和总价原因去化速度较慢 45 产品概况产品概况： ： n 位置位置：佳木斯市向阳区沿江路与德祥路 交口附近 n 规模规模：占地面积1.2万平，建筑面积12万 n 产品形式产品形式：高层 n 梯户比梯户比：以1t2、1t3为主 n 在售高层户型配比在售高层户型配比： 一居：面积60-68，套数164，占比15% 二居：面积80-90，套数87，占比8% 面积90-100，套数259，占比24% 三居：面积140-150套数566，占比52% 销售情况销售情况： n 开盘时间开盘时间： 2010年10月开盘 n 销售价格销售价格： 5000元/ n 去化速