成都宽窄巷子运营管理考察总结.doc

宽窄巷子交流总结宽窄巷子背景介绍宽窄巷子作为成都的一张名片，与文殊院，大慈寺一起并称为成都市三大历史文化名城保护街区，由宽巷子、窄巷子、井巷子三条平行排列的老式街道和四合院群落组成，主要建筑以清末和民国初年为主，现由成都文旅集团按照“成都精神生活”的线索重新打造，专门成立全资子公司“成都文旅资产运营管理有限公司”按照市场化运作方式全面负责宽窄巷子的项目招商、运营和管理。管理介绍规划设计：在前期规划时，宽窄巷子的主题定位为“老成都底片 新都市客厅”，这也决定了宽窄巷子的主题风格为在保护老建筑风貌等基础上引进新的生活方式，达到历史文化保护街区与现代商业的成功结合，因此在规划设计方面，宽窄巷子对入驻商家进行了严格的规定，从外立面设计到商业外摆，统一规划和个体管理相结合，保证了宽窄巷子整体面貌的呈现。在主题定位的基础上，三条街区根据业态规划又被赋予了不同的定义：宽巷子是“闲生活”区，以旅游休闲为主题；窄巷子是“慢生活”区，以国际化品牌商业为主题；井巷子是“新生活”区，以时尚年轻为主题。鲜明的主题使得业态合理分布，也使后期的运营管理更为方便。管理方：宽窄巷子现由成都文旅资产运营管理有限公司负责运营管理，背景为国资委旗下成都文旅集团，政府背景浓厚。组织结构与我项目类似，项目总监下分设商管部，物业部，工程部。商管部相当于我项目营运部，主要负责项目日常管理，租金催缴等日常工作，因为其旅游景点属性，商管部下还设有游客服务中心，主要负责景区介绍，投诉处理等，职能相当于我项目服务台。工程，物业职能与我司相同，不同的是其物业属于外包，因此管理更为规范化和制度化。日常管理：商管部，物业部，工程部三大职能部门都肩负巡场工作，相互交叉，互相提醒，保证现场的正常运行。其商管部编制为4人，管理非常细，包括门前三包，商户经营状况，街区客流情况，服务员服务礼仪，外摆规范，投诉处理，二次装修，政府接待等。由于统一打造的缘故，商管部要求每一家商户将商品价格单备案，并在后期对商户的价签进行管理，保证顾客消费公平合理。日常管理实行罚款+扣分的制度，当扣分达到一定的程度之后，自动解除合同。商管部工作时间安排分早晚班，早班为早上8点至下午4点，晚班为下午2点至晚上10点，物业和工程24小时值班。企划宣传：由于宽窄巷子项目的特殊性，其企划宣传由独立出来的公司营销中心负责，且活动推出的目的就是扩大知名度，提升人气，并不考虑对商家业绩的影响，只要能够带来足够多的人气，则视为活动成功。除了自身的主题活动，也会配合商家的意愿，开展相应的活动。其活动以项目文化为主，并配合市政宣传，一般大型活动都能得到政府的大力配合，效果很好。租金管理：宽窄巷子的租金水平维持在平均200元/左右，按季度收取，目前租金缴费情况良好，基本不存在欠缴租金的情况发生。前期由于开街时经营情况不好的缘故，管理方多以6个月的免租期和一系列的优惠服务措施为商家作支撑，保证了后期租金交纳情况的及时性。对于租金欠缴的处理方式与我司类似，比如停止供应水电，扣除履约保证金，解除合同等。值得一提的是，宽窄巷子管理方在与商户签订合同时，除了履约保证金外，还收取了经营保证金，一般为3个月左右的租金，为后期的经营管理提供保障。差异与建议 规划设计方面：相比宽窄巷子，优品天地项目没有那么多的历史文化可以利用，因此只能自己创造文化。我项目依托优品道小区而生，因此定位为社区型购物中心，且以创造“优品生活方式”为主题，不同街区的定位也各不相同。结合项目特点，内街优诺国际步行街的定位最符合“优品生活方式”的定位，建议重点打造步行街，并且与商场相结合，使商场与步行街有机结合，融为一体。而对于东坡路和优品街商户，应维持现有定位并进行优化，东坡路保持其宴会餐饮一条街的定位，以大型餐饮为主，优品街注重其生活配套的定位，以餐饮，社区配套，酒店为主。对于步行街的打造，在原有悠悠美食街的基础上，应该增加轻型品牌休闲美食，并结合商家特点，增加外摆设施，实用与美观相结合。 商户管理方面：结合日常的调研和与管理方的交流，宽窄巷子的管理表现的很好，除过其管理方的政府背景，还有很多值得我们学习和借鉴的方面： 1、统一打造始于统一而完善的制度。宽窄巷子在前期统一打造的名号开始时就制定了严格的制度，从业态要求到门前五包管理，从租金催缴到外观设计都有详细的制度做支撑，统一的制度为后期的统一管理提供了依据。而我们项目开街一年多以来，虽然日常管理在持续，但是很多时候依靠的是主管直觉和常识，摸着石头过河，现有的租户管理手册和门前三包制度不切实际而很难落实，因此为了以后的项目持续发展，很有必要重新拟定详细的管理制度，约定后期的管理内容及处理措施，保证管理制度化和规范化，做到有理有据的开展工作。 2、管理制度用合同约定。合同是规范甲乙双方行为最有说服力的依据，宽窄巷子在前期与商户签订合