对房地产业可持续发展问题思考【最优版】.doc

对房地产业可持续发展问题思考摘要住房问题是关系民生的大问题。自2003年以来，随着居民生活水平提高，居民消费结构升级带动产业结构升级，工业化进程加快和城镇化率快速提高，使中国经济进入了以住房、汽车、电子通讯、能源和基础原材料业较快发展的新一轮增长周期。为保持经济健康稳定的发展，近年来，中央政府综合运用经济、法律和必要的行政手段，以区别对待和循序渐进的方式，对房地产业连续出台了一系列宏观调控政策。2008年，在世界金融危机和国内经济下行的双重外部压力下，在行业自身调整的内部推动下，全国房地产市场出现了周期性变化，由增长期转变为衰退期，2009年世界经济形势非常严峻，这场百年一遇的金融危机，使世界经济步入衰退，这必将对我国房地产业产生巨大影响。 在问题一中，我们先收集到大连2003年-2009年房地产市场的有效数据，建立了房地产市场发展与经济发展的关系数学模型，通过模型求解出了房地产对国民经济的贡献度（A=）和 （B=），从而分析了房地产市场发展与经济发展的关系。在问题二中，我们首先找出了影响房价的几个因素，根据线性回归分析模型: 有针对性的查询到大连市的相关众多数据。为了找出影响房价的主要因素和考虑模型的可行性,建立了多个单变量线性回归模型，分析得出了各因素对房价的影响大小。在问题三中，通过搜索得到当前的房价以及市民的收入，从而得出经济适用用房对解决中低收入家庭的住房问题大有好处和经济适用房对大连楼市房价冲击不大的结论。在问题四中，我们通过查阅文献，找出了导致房价波动的几个关键因素，然后分别给出了解决的建议，以及预测和评价。关键词：房地产 一元线性回归 贡献度 贡献率一、 问题重述住房问题是关系民生的大问题。自2001年以来，随着居民生活水平提高，居民消费结构升级带动产业结构升级，工业化进程加快和城镇化率快速提高，使中国经济进入了以住房、汽车、电子通讯、能源和基础原材料业较快发展的新一轮增长周期。其中，房地产、钢铁、水泥等行业投资迅猛增长，带动了整个固定资产投资的快速增长。2004年1-2月份固定资产投资完成额增长53，经济运行中出现了新的不平衡，能源、运输供应紧张，居民消费品价格指数(CPI)开始走高（6月同比上涨5），中国经济运行出现偏热的迹象。从2003年下半年开始，房地产业在发展过程中出现了部分地区房地产投资过热、房价上涨过高的现象，各项指标表明中国房地产存在一定程度的泡沫（测定房地产泡沫的指标可参照附件一）。为保持经济健康稳定的发展，近年来，中央政府综合运用经济、法律和必要的行政手段，以区别对待和循序渐进的方式，对房地产业连续出台了一系列宏观调控政策。从阶段和性质上分析，可划分为两个阶段。第一阶段：2003年以“121号文”为标志，紧缩型房地产调控拉开序幕，2004年调控加强，2005-2006年达到高潮，2007年属于持续阶段，并延续至2008年上半年。第二阶段：从2008年下半年开始，由地方到中央，开始放松调控，其性质是松绑，节奏逐渐加快，这是一个过渡性的阶段。总体来看，调控初见成效。但房地产市场仍然存在住房供给结构不合理、部分城市房价上涨太快、中低收入居民住房难以满足等问题。2008年，在世界金融危机和国内经济下行的双重外部压力下，在行业自身调整的内部推动下，全国房地产市场出现了周期性变化，由增长期转变为衰退期，2009年世界经济形势非常严峻，这场百年一遇的金融危机，使世界经济步入衰退，这必将对我国房地产业产生巨大影响。 附件二提供了19982008年我国相关房地产政策，请研究以下问题。 1、收集杭州市（或上海、北京等有代表性的一个大中城市）2003年-2009年房地产市场的有效数据，建立数学模型阐述房地产市场发展与经济发展的关系。2、建立一个该城市房价的数学模型，分析找出影响房价的主要因素。3、研究增加经济适用房比例，对房地产价格的影响。4、给出抑制房地产价格大起大落的建议，对你的建议可能产生的效果进行科学预测和评价。二房地产市场发展与经济发展的关系数学模型2.1问题分析该小题要求先收集杭州市（或上海、北京等有代表性的一个大中城市）2003年-2009年房地产市场的有效数据，同时也需要收集到该城市经济发展的有效数据，对要研究的房地产市场发展与经济发展的关系有定量的了解，再在这样的基础上，建立房地产市场发展与经济发展的关系数学模型，揭示两者定量情况下的关系。2.2模型假设1、引用的数据是正确无误的. 2、国内生产总值仅仅与消费正、投资、政府支出、净出口四个部分有关，暂不考虑其它。 2.3符号说明符号含义第t 期的国内生产总值消费投资政府支出净出口的增长率的增长率t 期各项支出占总支出的比重2.4 模型建立下面建立了测算房地产业对经济增长的贡献度和贡献率的数学模型，即房地产市场发展与经济发展的关系数学模型。若用代表第t 期的国内生产总值(支出法) , 代表消费, 代表投资, 代表政府支出, 代表净出口,则有: （1）求的增长率可得下式: (2)并将和的增长率分别表示为、,用表示t 期各项支出占总支出的比重, 6,将、代入(2) 式,得: (3)通过(3) 式可以看出,第t 期的国内生产总值增长率是消费、投资、政府支出、净出口四个部分的增长率分别乘以在上一时点各自占国内生产总值的比重之总和。因此,将A=称为贡献度,而将B=称为贡献率。用以往的固定参数模型无法表现这种经济结构的变化,因此,本文利用状态空间模型2 - 3 来构造可变参数模型,进行房地产市场需求和供给函数的动态分析。量测方程: （4）状态方程: （5） (6)在(4)式中是具有固定系数的解释变量的集合是有随机系数的解释变量集合,随机系数向量是状态向量,称为可变参数。是不可观测变量,必须利用可观测变量和来估计。如果和是季度时间序列,其中包含季节变动要素,所以还应从中除去季节变动要素。在(5)式中假定参数的变动服从于模型。和分别是量测方程和状态方程的扰动项,根据(6)式和是相互独立的,且服从均值为0、方差为和协方差矩阵为的正态分布1。房地产投资是固定资产投资的组成部分,由于缺少GDP 中房地产资本形成的数据,本文利用大连市GDP增长率以及房地产开发投资年度总额数据2:窗体顶端Error! Reference source not found.经过计算近似求出房地产业对经济增长的贡献度和贡献率(表格中最后两项):窗体底端 项目 年份2003年2004年2005年2006年2007年2008年GDP总值148417241969229426773116GDP增长率15.2%16.2%14.2%16.5%16.7%16.4%房地产总值151.1208.8265.3337.2343447.2房地产增长率20.69%38.19%27.06%27.1%1.72%30.38%房地产所占GDP的份额10.18%12.11%13.47%14.70%12.81%14.35%房地产对GDP的贡献度(A)3.64%4%0.22%4.36%房地产对GDP的贡献率(B)13.88%28.52%25.63%24.24%1.32%26.59%表格表明,近几年来,房地产开发投资对经济增长的贡献度和贡献率呈现上升趋势,2003年贡献度为 ,即2003 年的经济增长中房地产开发投资拉动部分达到了, 贡献率达13.88%。这显示出我国房地产业的蓬勃发展已经为国民经济快速发展提供了强有力的保障和支撑,在有些大中城市房地产业已经成为当地的支柱产业。三、城市房价数学模型3.1问题分析该小题要求的，首先是收集第一问解答中城市2003年-2009年影响房价相关方面的数据，与房价进行先行回归模型，再在这样的基础上，分析找出影响房价的主要因素。3.2模型假设1、收集到的数据是准确无误的2、在分析某一因素对房屋价格的影响时,其他影响因素对房价的影响基本不变3.3符号说明表示房价表示供需差表示人均GDP表示城市人口密度表示地价3.4模型建立：根据网上收集来的数据2得到近几年的一些数据指标,并采用多元线性回归模型来考察影响房价变化的一些主要因素。线性回归分析模型:为了找出影响房价的主要因素和考虑模型的可行性,建立了多个单变量线性回归模型。3.4.1房价及供需差表1 历年大连房价及供需差项目 年份200320042005200620072008房价/元358037204370483058907320供需差/万230243306342436563供需差和房价的线性回归模型:,其中表示房价; 表示供需差。进行回归后的结果: 。相关系数0.6205, 可见供需差对房价有很大的影响3.4.2房价及人均GDP表2 历年大连房价及人均GDP项目 年份200320042005200620072008房价/元358037204370483058907320人均GDP/元52625642743082651174013400(1) 人均GDP和房价的线性回归模型:,其中: 表示房价; 表示人均GDP。进行回归后的结果: ，相关系数=0.89.3.4.3房价及人口密度表3 历年大连房价及人口密度项目 年份200320042005200620072008房价/元358037204370483058907320人口密度/人82183589794210441190人口密度和房价线性回归模型:,其中: 表示房价; 表示城市人口密度。表3 所示为部分城市的平均房价和人口密进行回归后的结果: ，0.7789.从回归的结果可知,人口密度和人均GDP都是影响房价的主要因素之一。当某一市的人口密度和人均GDP上升时, 对房地产市场需求也会增加, 而由于房地产是一种开发周期长、缺乏弹性的特殊商品,在短期内供给量不会有太大的变化,所以促使了房价的上涨。3.4.4房价及其地价表4 历年大连房价及其地价项目 年份200320042005200620072008房价/元358037204370483058907320地价/元9799961073112812541424人口密度和房价线性回归模型: ,其中: 表示房价; 表示地价。表4所示为历年大连房价及其地价进行回归后结果如下：，0.3506.由相关系数0.3506可知地价和房价的变化具有较大的影响,地价上升会引起房价的上升,但在当前土地价格并不是影响房价的决定性因素, 这只是一般的结论。对不同的地区土地价格也会不同,如市区和郊区的土地价格往往相差很大,此时土地价格对房价的影响程度相差很大。3.4.5房价增长率及其它物价（消费）增长率的相关系数表5 大连房价增长率及其它物价（消费）增长率的相关系数 /%项目居民消费物价上涨城市居民消费价格上涨农村居民消费价格上涨商品零售价格上涨工业品出厂价格上涨原材料、燃料、动力价格上涨固定资产投资价格上涨相关系数0.520.580.480.550.690.790.913.4.6房价上涨与相关系数回归结果表6 房价上涨与相关系数回归结果项目 房价上涨与居民消费物价上涨关系房价上涨与工业品出厂价格上涨相关系数0.510.61回归方程Y = 0. 078 + 0. 568Y = 0. 075 + 0. 58由上述可知,居民消费物价的上涨和工业品出厂价格上涨和房价的上涨有很强的相关性,相关系数分别为。房地产所取得的利润对房价的影响。在现行的市场经济体制下,利润是企业同时也包含房地产商在生存和进行市场运作的驱动力和保证。随着富起来的人数、外籍人员和外来的工作人员的增多市场对中高档房子的需求也日益增多,由于开发中高档房子所能给房地产商带来的利润较大,因此促使了房地产商过多的投资于中高档房子的开发,从而造成市场不合理的供应结构。例如在2004年新建商品房中,全国商品住宅施工面积、竣工面积同比分别增长18. 2%和2. 3% ,而非住宅施工面积、竣工面积同比分别增长23. 4%和6. 5%。商品住宅供应中,中低价位住宅比例偏低。此外,全国经济适用住房投资同比出现负增长,占房地产开发投资的比重由上年的6. 1%下降到4. 6%,有的地区甚至停止了经济适用住房建设。非住宅、高价位住宅供应增长快于中低价位住宅供应增长,由此带动了房价的上涨。现选取19952003年的房地产营业利润和房价绘制关系图(图3) 4 。房地产商所获得的利润和房价上涨的相关系数r6 =0. 69,可见房地产商获取的利润的增减对房价的影响很大。图3房地产行业营业利润和房价涨幅对比图3.4.7房价上涨与利率表7 房价上涨与利率的关系项目 房价上涨与一年期的存款利率房价上涨与一年期的贷款利率相关系数0. 660. 60回归方程1Y = - 0. 009 + 1. 911xY = - 0. 093 + 3. 362x回归方程2Y = 1. 801xY = 1. 301x由表7和国家利率表可知利率对房价的影响很大,因此为影响房价的一个非常显著的因素。3.4.8国家政策对房价的影响国家政策对房价的影响有许多,本文取一些对房价影响较大的政策如城市规划政策、房地产政策和国家的金融信贷政策进行分析如下。(1) 城市规划政策。城市规划对房价的影响很大,当土地被规划为住宅用地、商业用地、仓储用地等不同用途时,开发的成本和最后产生的利润也会不同,这些不同最终体现在房价上。因此城市的规划政策也是影响房地产价格的一个主要因素。(2) 房地产政策。城市政府管理部门主要通过制定房地产政策间接对房屋的供给和需求产生影响,以保证房地产市场的健康发展。随着城市化进程的加快,城市人口占总人口比重不断提高,将会使非农业人口增加,人口增加必然会对住房产生有效的需求。由于土地的稀缺性,实行土地储备制度和土地的招标拍卖制度,对土地利用进行计划管理,对土地一级市场宏观调控,对土地使用权的转让采取招标拍卖制度,发挥了宏观调控和市场配置资源的双重作用。针对城市房地产市场的发展状况制定一些法规条例。如杭州针对房价过高提高二手房交易个人所得税税率;上海针对房价过高制定“期房限转”政策。这些政策的出台是为了抑制投机性的需求,减少住房的非理性消费。由此可见房地产政策会对房价产生重大的影响,是影响房价的一个显著因素。(3) 国家的金融信贷政策。国家金融信贷政策的影响始终贯穿着整个房地产的发展过程,房地产市场的兴起和繁荣得益于国家金融信贷政策的全力支持,当房地产出现过热之时,国家又会通过信贷政策对房地产市场进行调整。由于房地产的融资渠道较窄,资金大部分是来源于银行的贷款。在每年几千亿的房地产投资资金里有70%左右是来源于银行系统的贷款,因此国家可通过提高银行存款准备金率,使银行系统可用于房地产的贷款资金减少,从而会对房地产市场造成重大影响,可以对抑制当前房价偏高问题起到作用。因此国家金融信贷政策是影响房价的一个重要因素。3.5模型的计算结果由上述分析得出了供需差、人均GDP、人口密度、地价、居民消费物价、原材料价格、房地产商的预期利润、存款利率、贷款利率与房价变化的相关系数为0. 5 0050. 980. 3 6980. 3 2060. 510. 61 0. 690. 660. 60。归一化处理后得到它们的影响权重为: W = 0. 095 4990. 186 9910. 07 0560. 061 173 0. 097 312 0. 116 392 0. 131 657 0. 125 9330. 114 484。由上述所得权重集合W 可知各主要因素具体对房价的影响程度,从而当房价飞涨时通过分析供需差、人均GDP、人口密度、地价、居民消费物价、原材料价格、房地产商的预期利润、存款利率、贷款利率等这些主要因素的变化与房价飞涨之间的关系,便可作出相应的对策,以抑制房价偏高,从而维护房地产市场乃至整个市场经济的健康发展。四、经济适用房对房价的影响4.1适用房对解决中低收入家庭的住房问题大有好处。现在看来，市场化并没有解决中低收入家庭的住房问题。现在重推经济适用房，循序渐进地解决中低收入家庭的住房问题，不仅是我国构建和谐社会的要求，也符合世界各国的普遍做法，更是人民政府的一种责任。尽管过去在推行经济适用房的过程中出现了这样那样的问题，但通过不断严格“进入条件”、完善销售机制，有些问题是可以避免的。而在持续高位运行的房价与中低收入家庭住房需求的矛盾不断扩大的今天，逐步推出经济适用房，对广大市民，特别是对中低收入家庭无疑是大有好处的。其一，经济适用房房价具有明显的价格优势，对商品房住宅整体房价涨幅放缓将有一定影响。经济适用房不仅享受地价、税收等诸多方面的减免政策，而且限制开发商的利润，价位一般在2500-3200 元/ 平方米之间。当前大连市内四区的商品住房普遍都在4000 元/ 平方米以上。很明显，经济适用房对大连商品住宅整体房价将会在一定程度上起到平抑作用。其二，经济适用房的推出在客观上能够起到分流住房需求的作用，缓解、释放中低收入家庭住房需求的压力，从而间接地缓解了当前房价上涨的压力。其三，政府加大经济适用房的土地供应量，加快经济适用房的建设，不仅可以逐步满足中低收入家庭的居住需求，同时还可以起到调节住房供应市场、平抑房价的作用。房对解决中低收入家庭的庭的个房问题大有好处经济适用房对解决中低收4.2 经济适用房对大连楼市房价冲击不大虽然经济适用房的推出对平抑房价有一定作用，但这种用的显现还需要一个“执行过程”和“适用过程”。目前，经济适用房对楼市和房价的冲击不会太大。这是因为：第一，经济适用房是我国完善住房保障制度的一项重要举措，它的推出重在解决中低收入家庭的住房问题，而不是解决房价高涨的急方；经济适用房只是一个楼市多元化的手段，它只把中低收入家庭作为供给对象，其目的是确保这些家庭有住房。所以，期望通过推出经济适用房来达到大幅度降低房价的目的是不现实的。第二，商品住宅房价存在结构性问题，有能力支付的家庭可以买中高档商品住宅；而没有能力或能力比较低的中低收入家庭，面对的是经济适用房。这实际上是两个细分的市场，两个不同价位的、分割的市场。从这一点来说，经济适用房对现有的商品住宅价格冲击不会太大。第三，经济适用房的投放有一个循序渐进的过程，也要有一个市场适应的时间。今年大连市确定要建设的经济适用房，面积为81万平方米，共9500套，分四批投放市场。真正让2万多个申购家庭都住上经济适用房恐怕还需要一定时日。这样的建设供应量，对于一个拥有500多万人口（市内）、其中80%属于中低收入人口、每年约需300万-500万平方米商品住宅量的大连来说，显然是微不足道的。寄希望于用这样的建设供应量来大幅度降低商品住房的价格也是不现实的。况且，在房价的统计上，经济适用房同商品住宅价格是分开计算的。商品住宅价格的稳定，最终还得靠市场供求关系的平衡，市场的规范和健康发展来实现。影响楼市的房价包含多种因素。重推经济适用房，一些开发商担心影响新建商品房的价格，一些政府官员则希望经济适用房能带来房价的下降，而更多的老百姓则希望通过经济适用房使普通商品住房的价格少涨一点。其实，调控商品住房价格决不能仅仅依靠建设经济适用房，而应该包括多种因素。针对连楼市当前的实际状况，中国管理科学研究院李开发研究员说的，起码包括六个要素：其一，城市中低收入居民的消费能力。占80%左右的这部分家庭的消费能力既是自住性住房需求的主导力量，又直接关系到一个城市楼市发展的前景。而大连前的高房价与中低收入家庭的住房需求明显存在差异。其二，城市房价的测算范围。测算范围应该包括形成房价的各个方面，这里既包括土地成本、动拆迁成本，也包括开发成本、开发利润，还应包括有关税费和分摊在房价中的诸如社区、学校、派出所用房等成本。其三，城市房价合理增长幅度。一方面，控制房价的根本目标是要让广大本地普通居民买得起住房，买不起、消费不起的房价不是有效释放的指标；另一方面，衡量城市房价增长幅度合理与否还要看城市的经济发展状况，一个城市的房价增长应当与经济增长相一致，只有这样，才是一种正常合理的增长。其四，城市中低收入家庭住房的轮候年限。国际上大多数城市中低收入家庭住房的轮候年限都在5-6年之间。其五，城市房价调控的范围。调控范围应当是城市开发的所有房屋，除了商品住宅、经济适用房、限价房以外，还应包括写字楼，商住公寓等、因为这些非居住房屋不仅同调控房价有关，也与城市就业和城市经济发展有关。其六，确定有效城市居民。有效居民就是占绝大多数的本地居民。这是房地产不可移动的特征所决定的。目前，本地居民正常的居住需求不仅受到投资（投机）需求的挤压，而且受到支付能力更强的外地，境外住房需求的挤压。一些本地居民，特别是中低收入群体的本地居民被市场边缘化，住在城市郊区或城市外围地带。关键是围绕供给和需求控制房价。供给首先是增加土地供应量，土地供应量增加了，市场自动会调低土地价格。其次是加大经济适用房和廉租房的供应。在需求方面，主要是抑制投机性需求，办法是增加房屋交易环节的税费。五、抑制房地产价格大起大落的建议5.1房地产价格大起大落的原因分析3房地产价格涨幅较高, 是需求拉动、成本推动和管理不力3 方面主要因素综合作用的结果。具体分析有以下几点:第一, 居民消费水平提高、城市化进程加快和城市功能提升, 使房屋需求加大, 供需矛盾显紧张。第二, 房屋销售价格和土地交易价格相互推波助澜( 如下图所示) 。第三, 房屋销售价格和建筑材料价格相互作用。第四, 城市建设配套费和税收增加。第五, 消费者的金融意识和投资意识不断增强,而可供选择的投资品种少。第六, 部分地区有房屋炒作现象。第七, 政府给老百姓的市场信号总是“房地产供应要紧缩”, 而政府有关部门通过信息渠道对房屋消费的正确引导又不力, 声音太弱。5.2抑制房地产价格大起大落的建议31. 发挥中央政府的宏观调控职能。通过整体规划和实施计划, 有效地调控房地产开发投资结构并使其发展速度保持在一个合理的区间内; 制定连续稳定高效的调控政策, 防止“一刀切”和“急刹车”, 保持结构合理、供需平衡, 促进房地产市场价格保持稳定。2. 加强市场监测和信息化建设, 发挥专业统计部门的信息主渠道作用, 使房地产市场供需信息对称、透明, 使调控、投资、消费决策有及时可靠的参考信息, 以保证决策的科学与正确, 避免盲目性。要通过准确及时的信息披露和市场监管机制的完善, 利用需求的变化, 调控供给结构。3. 发挥地方政府在调控中的积极作用。房地产生产和消费的区域性很强, 要逐步规范地方政府的行为, 防止地方保护主义和政绩冲动。要科学制定城市发展规划和房屋建设计划, 建立和完善本地区的房地产市场体系和