土地一级开发前期阶段合作协议.doc

XXXX土地一级开发前期阶段合作协议合同双方：甲方：XX市土地储备中心法定代表人：XXX 职务：主任法定地址：通信地址：邮政编码：乙方： 法定代表人： 职务： 法定地址：通信地址：邮政编码：鉴于：1、甲方作为经XX市人民政府授权的“XXXX”项目业主，代表政府全权负责土地一级开发各项具体工作；2、甲方作为“XXXX”项目业主，负责组织“XXXX”项目土地一级开发权公开招标活动，选定一家有资质有实力的土地一级开发企业负责“XXXX”项目的土地一级开发；3、乙方有意参与甲方组织的“XXXX”项目土地一级开发权公开招标活动，并由乙方的控股股东与甲方签订了XXXX土地一级开发项目合作框架意向书（详见附件一）；4、甲方依据 XX市政府的会议纪要（附件 ） 相关文件和本协议约定委托乙方进行“XXXX土地一级开发前期阶段”开发工作(以下简称本项目)。 为了加快推进“XXXX”项目土地一级开发工作，加强政府对土地市场的宏观调控，有序实施城市规划，深化土地使用制度改革，确保土地一级开发质量，有效控制土地一级开发成本，依据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法和国家及地方有关法律、法规。甲乙双方本着自愿、互利的原则，就合作开展“XXXX”项目土地一级开发前期阶段工作及有关事宜协商一致，订立本协议。一、合作项目基本情况 （一）项目名称：XXXX； （二）项目地点：XX市金井镇； （三）项目规模：项目用地范围约6200亩（详见附件二），东至 ，西至 ，南至 ，北至 ，最终以政府的批准文件为准。二、合作方式甲方作为“XXXX”项目的业主单位，负责组织实施本项目的具体工作，并负责组织公开招标活动确定土地一级开发企业。乙方作为参与“XXXX”项目土地一级开发的意向方，在“XXXX”项目土地一级开发权公开招标活动启动之前，负责办理甲方委托的“XXXX”项目土地一级开发前期阶段工作并先行垫付有关资金（包括但不限于：项目概念规划和控制详细规划费用等），并保证参与“XXXX”项目土地一级开发权的投标。三、合作事项（一）甲方委托乙方办理本项目以下前期工作：1、“XXXX”项目范围内用地现状调查（土地属性、建构筑物、市政工程）；2、“XXXX”项目总计划、可行性研究、环境评估与立项审批等；3、“XXXX”项目范围各类土地征收、动迁补偿方案及执行计划、成本预算；4、“XXXX”项目范围内的城建定位策划与概念性规划、控制性详细规划；5、“XXXX”项目范围内的市政基础设施建设方案及初步设计、投资概预算、执行计划；6、“XXXX”项目的总成本概算及单位成本概算；7、“XXXX”项目范围内的各类建设土地出让基价评估； 8、“XXXX”项目范围内的可经营性土地招、拍、挂出让及其它土地移交计划；9、以本合同为原则，结合上述前期工作进度，实施各类合同要求的方案、计划；10、甲方指定的其他与“XXXX”项目土地一级开发有关的前期工作（具体详见附件二）。11、为完成“XXXX”土地一级开发权公开招标活动而需由甲方委托乙方实施的其它事宜，具体以甲方书面通知为准。（二）甲方应在 年 月 日以前公开发布“XXXX”项目土地一级开发权招标公告，乙方应在甲方招标公告发布前 日完成以上甲方委托办理的事项并报名参加“XXXX”项目土地一级开发权投标。四、乙方完成甲方上述委托工作的时间和验收标准（一）乙方应在甲方指定的时间内按期完成甲方委托的工作，具体时间列表详见附件三。（二）乙方完成甲方委托工作需经有关主管部门审批的，以主管部门审批通过为准；其余工作，应经甲方审批通过为准。乙方提交的工作成果未经有关主管部门或者甲方审批通过的，必须负责整改至审批通过为止。（三）乙方未能按甲方的要求完成委托工作，甲方有权根据乙方提交工作成果的质量支付相应对价。五、资金安排（一）乙方为完成甲方上述委托事项需要支付的资金由乙方先行垫付。乙方完成甲方上述委托事项的程序及所产生的费用必须符合XX市投资项目评审中心的评审标准。若双方对乙方投入的资金结算存在争议，双方同意以XX市投资项目评审中心的审定结论为准。对于乙方垫付的款项超出XX市投资项目评审中心的审定结论的部分（若有），乙方自行承担，不再由甲方返还。（二）已发生费用的处理1、若乙方参与甲方“XXXX”项目土地一级开发权招标活动并中标的，上述费用直接计入土地一级开发成本，该费用不计算利息；2、若乙方未能中标的，前期费用转为由甲方全部承担，甲方全额退还乙方已支付的全部前期工作费用，甲方应在上述费用经XX市投资项目评审中心审定后15个工作日内无息退还给乙方；3、在本项目工作过程中，如出现双方共同认可的项目经济、技术方面的不可行性，双方一致同意本项目及合同终止的，已产生的前期费用由甲、乙双方各承担百分之五十；4、在本项目工作过程中，如因乙方单方原因导致本合同终止的，已产生的前期工作费用，由乙方全部承担，甲方不予以退还。六、甲方的权利和义务（一）甲方负责报请政府有关部门组建项目指挥部，专门处理“XXXX”项目的各项工作。（二）甲方负责办理“XXXX”项目报批的有关手续。 （三）甲方负责按国家有关法律法规规定，将“XXXX”项目土地一级开发权面向市场公开进行招标并最终确定一家土地一级开发企业。（四）在依法依规的前提下，甲方保证乙方有权参与共同编制符合出让条件的“XXXX”项目用地的招标（或挂牌、拍卖）方案，方案的制定应在充分保证乙方利益的原则下完成，并保证乙方有资格参与投标活动。（该条有违反招投标法之嫌） 七、乙方的权利和义务（一）在甲方通过公开招标确定土地一级开发企业前，按照本协议的约定完成甲方委托的事项并垫付相关费用。（二）乙方承诺:1、 “XXXX”项目土地一级开发权公开招标的信息发布后，乙方应按照公告要求立即报名参与投标并按照要求提交报名材料，及时、足额地交纳投标保证金；2、乙方保证不中途退出“XXXX”项目的投标；3、如果经法定的公开招标程序，因报名人数不足或者其他原因导致流标或者废标的，乙方同意甲方重新组织招标或者变更公开交易程序，并保证按甲方要求参与重新组织的招标活动或者变更后的公开交易程序，且乙方关于“XXXX”项目土地一级开发成本的报价不得高于 万元，土地一级开发管理费不高于土地一级开发直接成本的 %；如经过公开征集，除乙方外尚有其他意向开发企业的，乙方同意与其他意向开发企业进行公平竞争。 4、乙方保证按招标投标法及其他有关土地招投标的规定参与投标活动，不得恶意提交无效的投标文件，不得恶意促使整个招标活动无效；5、若乙方中标的，则必须先行垫付资金按招标方案的规定完成“XXXX”项目的土地一级开发。 （三）为完成本协议委托事项，乙方需自行向金融机构进行融资并承担由此引发的一切法律责任，甲方在法律法规政策允许的范围内予以协助。（四）乙方需依照本协议要求提交第八条约定的履约保证金。（五）乙方在履行本协议的过程中，不得进行中华人民共和国法律所不允许的活动。乙方负有依法全面管理、合理开发、保护土地的义务。（六）乙方应严格按照本协议约定的时限、XX市投资项目评审中心的审定的投资总额进行土地一级开发工作，并按照甲方要求制作项目进度表，向甲方书面汇报土地一级开发进度、投资等工作情况。（七）乙方受甲方委托负责自行筹措本项目的开发资金，按照甲方通知的时间向甲方指定账户转入相关手续规费（若有）、征地拆迁费用（若有）。八、履约保证金（一）乙方为保证履行本协议约定的义务，同意向甲方缴纳人民币 万元履约保证金。（二）乙方应在签订本协议书后的三日内将上述履约保证金一次性汇至甲方以下指定银行帐户：开户行： 单位名称：账号：（三）甲方委托的中介机构发布“XXXX”项目土地一级开发权公开交易信息后，如乙方依约报名参加投标并按要求提交符合规定的报名资料的，则该履约保证金按照招标文件的规定直接转为投标保证金，并由甲方负责直接将该履约保证金转入中介机构指定的保证金账户（若该履约保证金不足以缴付投标保证金的，乙方应当予以补足）。（四）若乙方未能依约报名参加“XXXX”项目土地一级开发权招标，或没有按要求提交符合规定的报名资料参加的，甲方有权没收乙方的履约保证金，同时将乙方完成甲方委托土地一级开发前期工作所支付的费用经XX市投资项目评审中心审定后15个工作日内无息退还给乙方。（五）如乙方最终未能竞得“XXXX”项目的，则该保证金在招标程序完成后三日内无息退还乙方。九、甲方对设定“XXXX”项目土地一级开发企业招标文件条款的承诺在符合招标投标活动合法合规的前提下，甲方对设定“XXXX”项目土地一级开发企业招标文件条款承诺如下： （一）土地一级开发企业负责按照招标文件的规定分期、分块完成直至“XXXX”项目地块完全具备土地出让条件的全部工作，包括但不限于： 1、项目前期工作，具体参照本合同第三条第一款的约定；2、配合甲方实施征地批后实施工作，负责支付征地费用；3、配合甲方实施拆迁工作（本项目的征地、拆迁、安置工作由甲方负责，并由金井镇及涉及的村集体协助完成），负责支付拆迁补偿费用及承担拆迁安置责任；4、完成地上物拆除、地下构筑物拆移、渣土清运、围墙施工、场地平整等工作；5、组织市政基础设施的建设，市政基础设施建设项目包括：道路、河道、泵站、景观绿化、供电项目、交管设施、路灯工程、教育文化、公益配套项目及市政府下达的其他项目；6、甲方认为的其它可由土地一级开发企业承担的一级开发工作。（二）甲方负责取得需要有关主管部门或其他有权机关同意、允许或批准的相关文件或批复；负责协调有权机关的规划报批、用地计划、征地指标、征地手续、供地计划、房屋拆迁安置及其他相关行政许可手续的办理。（三）采取综合评分法评标。招标时，综合考虑土地一级开发成本、管理费高低、完成时间、质量等因素，设立相应分值，得分最高者为中标的土地一级开发企业。（是否采取该评标方法，具体应与招投标中心协商确定）（四）土地一级开发成本:1土地一级开发的直接成本包括（1）一级开发工作的有关前期费用，包括但不限于项目可研及实施方案的编制、勘查、测绘、钉桩、地上物评估、环评、交评等实际产生的费用；（2）征地批后实施、拆迁补偿费；（3）土地整理、交付过程中发生的有关补偿费用；（4）市政基础设施建设有关费用，主要包括从合同签订开始至合同完成止所发生的、与执行合同有关的直接费用和间接费用，其中直接费用包括：耗用的材料费用、人工费用、机械使用费及其他直接费用；间接费用包括：临时设施摊销费用以及为组织和管理施工生产活动所发生的相关费用；（5）土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用以及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出；（6）报批规费；（7）其他双方认可的其他费用。2、土地一级开发的间接成本包括：（1）因项目融资产生的银行利息（备注：该利息只限向商业银行融资的利息，不包括民间融资利息；若土地一级开发企业采取信托融资，需经甲方书面同意）；（2）管理费，按直接费用的 %计算，但不得超过 元；（3）相关税费。“XXXX”项目土地一级开发全部成本（包括征地拆迁安置费用）由土地一级开发企业承担；土地一级开发成本的最终确认以XX市投资项目评审中心的审核为准。（五）土地一级开发成本最高控制额度为 万元。（六）土地一级开发企业应当在 年 月 日前完成全部的土地一级开发工作，将具备土地出让条件（即“七通一平”）的“XXXX”项目用地交付给甲方验收。（七）土地一级开发的验收1、验收内容土地一级开发验收由甲方组织，分为土地整理验收和基础设施及市政管网建设验收两种情况：（1）土地整理验收土地一级开发企业应按照甲方指定的土地开发投资计划分期实施分块整理。场地方面要求宗地达到原自然状况或自然地坪标高，在宗地四周设置围墙（围栏），并使宗地达到“七通一平”（即水通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通，一平是指场地平整）。（2）基础设施及市政管网建设验收土地一级开发企业应按照甲方指定的基础设施及市政管网投资计划分期实施建设，并达到竣工验收要求。土地一级开发企业应提供完备的竣工验收资料。2、验收组织土地一级开发企业完成甲方确定的分期、分块土地整理计划达到验收条件，并提供完备的竣工验收资料后，应向甲方提出相关验收申请，甲方在组织验收后应出具验收合格证明或整改意见通知。（1）土地一级开发企业提前15天向甲方提出验收申请，并备齐相关验收资料。甲方应在收到申请和相关验收资料后15个工作日内，组织竣工验收。并在验收后30个工作日内出具验收意见；（2）甲方在收到申请及齐备的竣工验收资料后60日内不组织验收或者90日内不出具验收意见，将视为验收合格。（八）甲方在确定中标的土地一级开发企业前，已投入的前期费用（包括但不限于展开的现状调研、项目计划、立项审批、项目概念规划、控制性详细规划、初步设计、建设概预算等作业的委托费用、土地平整费、道路建设费用等）均计入土地一级开发成本。甲方投入的前期费用以XX市投资项目评审中心的审定结论为准，中标的土地一级开发企业应在XX市投资项目评审中心作出结论后七日内将该费用支付给甲方。（九）参与“XXXX”项目土地一级开发权投标的土地一级开发企业应当同时满足下列条件：1、须在中国境内注册，具有独立企业法人资格并通过最近年度的工商年审；2、注册资本金须不少于人民币 亿元；3、须具备建设行政主管部门核发的 级及以上的房地产开发资质；4、 ； （十）中标的土地一级开发企业在签订合同前须以银行转帐或电汇形式提交履约保证金，金额为 万元；该履约保证金将在土地一级开发企业开工后按工程进度分期退还。； （十一）中标的土地一级开发企业应与甲方签订“XXXX”项目土地一级开发委托监管合同，约定土地一级开发的各项工作的完成时间和付款时间及相关权利义务、法律责任。（十二）土地出让底价的设定1、“XXXX”项目土地达到出让条件时，由甲方按出让权限分地块出让，甲方委托评估机构对经一级开发后的土地进行评估，以该评估价作参考定价；2、土地出让起始价届时不得低于政府当期公布的基准地价，并且不低于按本条第四款“土地一级开发成本”计算的土地开发成本。（十三）土地一级开发成本的返还1、甲方按本项目土地出让计划分期出让各组团土地，在每期土地出让成交后 个月内，甲方从当期的土地出让收入中，按所出让的土地面积亩数，乘以按本条第四款“土地一级开发成本”计算的“每亩概算成本”，对土地一级开发企业进行“XXXX”项目投资的进度款予以返还。2、土地一级开发企业将所获的投资进度款返还，进入土地一级开发企业本项目的投资专用账户，优先用于本项目的分期滚动开发再投资。在保证项目流动资金使用的前提下，经甲方同意方可划转土地一级开发企业自主支配的其它企业账户。（十四）投资回报1、甲方同意给予土地一级开发企业土地开发直接成本 的利润；2、甲方同意如果土地一级开发企业按期保质完成“XXXX”项目一级开发工作，并经相关部门验收达到招标文件规定的标准，在“XXXX”项目土地出让后，如有产生土地溢价的，则根据土地一级开发委托监管协议的约定支付一定的奖励给土地一级开发企业。土地溢价=土地交易成交价土地一级开发成本（包括开发企业和政府的成本）土地一级开发企业土地开发直接成本 的利润。（1）土地溢价的奖励最高不得超过 万元；（2）土地溢价的奖励按下列比例分段累加计算：A、土地溢价在 万元以下的，该部份按 支付；B、土地溢价在 万元以上至 万元以内的，该部份按 支付；C、土地溢价在 万元以上至 万元以内的，该部份按 支付。3、上述利润及土地溢价奖励，在甲方返还土地一级开发企业每期的投资进度款后 个月内支付给土地一级开发企业。（十五）土地一级开发的监管制度1、重大事项或重要环节的审核制度。主要指包括而不限于甲方对征地批准后实施方案、拆迁方案、市政基础设施建设等方案的审核和批准。2、资金的使用监督制度。甲方有权对土地一级开发企业资金到位和使用情况进行监督。3、定期报表制度。主要指土地一级开发企业应在土地一级开发的过程中完成定期报表的制作。包括一级开发进度报表、资金使用情况报表、手续办理情况报表等。4、招标参与制度。包括甲方参与项目拆迁、市政设计、施工等外包工作招标的评标工作，并对招标评标工作进行监督。5、审计制度。在项目实施过程中，由甲方委派审计单位进行跟踪审计，土地一级开发企业有义务将合同支付款项凭证、手续办理批复等资料及时提供给审计单位。（十六）土地一级开发企业参与投标需提交的资料，包括但不限于：1、财务方案，包括投资估算总额、项目投资报表、确保最高流动性资金使用的峰值额不小于人民币 亿元、首期投资款的到位时间及数额、投资计划与拨付；2、土地一级开发工作方案，包括前期手续办理、征地拆迁工作方案、市政工程方案以及地上物拆除、场地平整、围墙施工等方案；3、进度控制方案，结合项目的实际情况，在开发期限内编制土地一级开发进度控制表；4、成本控制方案，包括投资估算方案、投资计划、资金筹措、成本控制的组织措施、技术措施、经济措施；5、质量控制方案，对影响工程质量的五个方面：人的因素、材料质量、施工机械、施工方法和施工环境进行事前控制、事中控制和事后控制； 6、约束机制方案，包括按照甲方的要求上报投资情况、工程进度表、土地一级开发过程中的行政审批类文件；7、风险预测方案，运用各种预测方法防范可能出现的项目管理风险、环境风险、人力资源风险、不可抗力等；8、企业投入到招标人对本项目监管的专用账户中的项目监管资金额度。（十七）土地一级开发企业需自行向金融机构进行融资并承担由此引发的一切法律责任。甲方对土地一级开发企业为完成本项目土地一级开发而向金融机构的融资在法律法规政策允许的范围内予以协助。（十八）土地一级开发企业未经甲方书面同意，不得自行设置任何与开发土地有关的抵押权或者其他相关权利，不得自行对开发土地进行处置。十、违约条款（一）任何一方迟延履行本合同项下义务的，每迟延一天应向对方支付违约金 元；迟延履行超过 45天未能纠正的，则构成对另一方根本违约，守约方有权解除本协议，并有权要求违约方支付违约金 元。乙方违约的，甲方有权从乙方提交的履约保证金中直接扣除该违约金。（二）乙方未按本协议第七条要求参与“XXXX”项目土地一级开发权投标的，构成根本违约，甲方有权解除本协议并没收乙方履约保证金。（三）因违约方的违约，导致守约方遭受经济损失的，守约方有权要求违约方予以赔偿；如双方均有过错，双方应按实际情况分别承担各自应负的法律责任。（四）乙方未按照本协议约定将项目资金拨付到位的，每逾期一日乙方应按照 向甲方支付违约金，超过30日的，甲方有权单方面解除本协议，并且没收履约保证金。（五）在本项目履行期间若遇国家法律法规、重大政策调整等情况，对双方合作产生重大影响，导致本项目无法继续履行的，则由双方共同协商依法解决。若有损失，由各方各自承担。十一、协议的解除（一）甲方依照本协议的约定解除本协议的，其有权没收履约保证金。（二）乙方在收到甲方发出的终止协议通知书之日起或甲方在储备中心网站上发布终止协议通知书公示10日届满当日（两者之间以最晚的时间为准），本协议正式解除，本项目的授权同时废止。（三）本协议解除后，乙方放弃其对该地块上的所有权益，自行处理因本项目而和任何第三方签署的所有协议和文件，并由甲方全权处理各项政府审批手续。同时，乙方不得以受托人名义和任何第三方继续签署与本项目有关的协议、文件，否