（马克思主义基本原理专业论文）试论政府引导城镇住宅业发展的民生价值取向.pdf

摘要关系城镇居民居住条件改善的住宅业的发展，不仅是一个经济问题，而且是一个影响社会和谐稳定的重要社会问题。文章从我国住房市场化改革的过程入手，较为系统地分析了我国住宅业发展中出现的房价过高、市场结构不合理、普通民众的住房难等问题逐步形成的历史根源。在理论分析上，借鉴了社会排斥理论、社会结构理论等现代西方社会学理论的一些合理观点，从恩格斯的住宅理论的角度，系统分析了我国住宅业发展中的社会问题；在实践经验分析上，主要借鉴了市场经济国家发展住房市场的成功经验，并进一步探讨了适应我国国情的住宅业发展道路。研究结果认为单纯依靠住宅业的自由市场发展，将难以解决我国城镇中低收入人群的住房难等社会问题。住宅业的发展必须在政府的引导和调控下，始终坚持民生为本的发展理念，才能适应中国人多地少、城市化迅速发展的基本国情，这不仅有利于我国经济、社会的长期可持续性发展，而且有利于社会的和谐和稳定。另外，对于难以通过住房市场来满足住房基本需求的低收入人群，应主要靠不断完善国家的住房保障体系来实现，这有利于社会主义共同富裕的价值目标的实现。关键词：住宅业；市场化；民生为本；a b s t r a c tr e l a t i o n st oi m p r o v el i v i n gc o n d i t i o n so fu r b a nr e s i d e n t si nt h er e s i d e n t i a li n d u s t r y , i sn o to n l ya ne c o n o m i cp r o b l e m ，b u ta l s oah a r m o n i o u sa n ds t a b l es o c i a li m p a c to ft h ei m p o r t a n ts o c i a lp r o b l e m s t h i sp a p e rf r o mc h i n a sh o u s i n gm a r k e ts t a r to ft h er e f o r mp r o c e s s ，am o r es y s t e m a t i ca n a l y s i so ft h ed e v e l o p m e n to fc 1 1 l i n a ) sd o m e s t i ci n d u s t r yi nt h ep r i c e st o oh i g h ，t h em a r k e ts t r u c t u r ei si r r a t i o n a l ，a n dt h eg e n e r a lp u b l i ch o u s i n g , a n d8 0o na n dg r a d u a l l yf o r mr o o t e di nh i s t o r yt h e o r e t i c a la n a l y s i s ，t h i sp a p e rd r a w so i ls o c i a le x c l u s i o nt h e o r y , t h e o r yo ft h es o c i a ls t r u c t u r eo fm o d e r nw e s t e r nt h e o r i e so fs o c i o l o g y3 0 m er e a s o n a b l ep o i n t s ，m a i n l yf r o mt h er e s i d e n t i a le n g e l st h e o r e t i c a lp o mo fv i e w , c h i n a sd o m e s t i ci n d u s t r ya n t i c si nt h ed e v e l o p m e n to fs o c i a lp r o b l e m s ；t h er e s u l t so ft h i ss t u d yb e l i e v et h a tr e l y i n gs o l e l yo nt h ef r e em a r k e tr e s i d e n t i a ld e v e l o p m e n t , i tw i l lb ed i f f i c u l tt or e s o l v ec h i n a su r b a np o p u l a t i o ni nl o w - i n c o m eh o u s i n g , a n ds os o c i a lp r o b l e m s t h i sa r t i c l eh o l d st h a tt h ed e v e l o p m e n to fd o m e s t i ci n d u s t r ym u s tb ei nt h eg o v e r n m e n t sg u i d a n c ea n dc o n t r o l ，a l w a y sa d h e r et ot h ep e o p l e - c e n t e r e dd e v e l o p m e n tp h i l o s o p h yt oa d a p tt ot h ec h i n e s ep e o p l ea n dm o r es m a l lc i t i e sa n dt h er a p i dd e v e l o p m e n to ft h eb a s i cn a t i o n a lc o n d i t i o n s ，a n dt h i sw i l lb e n e f i tn o to n l yc h i n a se c o n o m y , l o n g - t e r ms o c i a ls u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t , b u ta l s oc o n d u c i v et os o c i a lh a r m o n ya n ds t a b i l i t y i na d d i t i o n , t h eh o u s i n gm a r k e tc a nh a r d l ym e e tt h eb a s i ch o u s s i n gn e e d so fl o w i n c o m ep e o p l e ，w es h o u l dm a i n l yr e l yo nc o n t i n u o u si m p r o v e m e n to fn a t i o n a lh o u s i n gs e c u r i t ys y s t e mt oa c h i e v e ，w h i c hi sc o n d u c i v et ot h ec o m m o np r o s p e r i t yo f t h es o c i a l i s tv a l u eo f t h er e a l i z a t i o no f t h eo b j e c t i v e s k e y w o r d s ：h o u s i n g ；m a r k e t i n g ；p e o p l e - c e n t e r e d ；学位论文使用授权声明学位论文使用授权声明本学位论文作者同意授权天津商业大学将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。4 0豸于辟文帅矿辛史尽导言导言改革开放后我国城市化进程加快，城镇人口迅速增长，住房消费需求也随之急剧增加。为了适应新形势变化，中国政府对计划经济时期的福利分房模式，推行了一系列改革政策和措施，其中的住房市场化改革最引人注目，它把市场机制引入了住房消费领域，使人们从思想上逐步接受了住房私有化的观念，住房市场成了人们解决住房问题的重要途径之一。改革后住宅业的蓬勃发展，极大地改善了城镇居民的居住条件，为城市的发展做出了重要贡献。我国的住房市场化的改革，其目标是要逐步实现住房的商品化，即人们的住房消费需求将由计划经济时代依靠政府和单位的福利分房方式逐步转向依靠住房市场来解决。不容否认住宅业为改善城镇居民居住条件做出了重大贡献，但与此同时，住宅业在发展中由于缺乏政府有效的引导和监管机制，也逐步形成了市场结构不合理、房价虚高等影响社会和谐、稳定的社会问题，已严重影响了住宅业进一步的健康持续发展，也不利于城镇居民住房问题等社会问题的解决。本文从对我国住房改革过程的分析入手，认为我国的住宅业发展有逐步背离民生价值观的趋势。政府对住房市场化改革的政策引导，一开始就存在偏离民生价值取向的问题，对住宅业发展造成的社会影响，没有给与足够的关注。本文借鉴了以社会排斥理论为代表的现代西方住宅理论的一些合理观点以及恩格斯的住宅理论，分析了我国住宅业发展中出现的房价过高、市场结构不合理、普通民众的住房难等问题出现的深层社会根源。并在理论分析的基础上研究了市场经济国家发展住宅业的成功经验，认为我国单纯依靠住房市场的自由发展这一途径，将难以彻底解决我国目前住房市场化过程中出现的各种社会问题。按照市场经济国家的住房市场发展经验，对关系国计民生、影响社会稳定和谐的住房市场，国家必须根据本国的基本国情和城市化发展水平、住房市场的供需状况等外部情况的变化进行积极调控，政府在住房市场化过程中必须肩负起自己的社会调控责任。恩格斯的住宅理论和现代西方社会排斥理论都认为，住房市场进入的途径是金钱，它具有天然排斥穷人的特性，所以住房市场难以解决城镇收入较低人群的住房问题。理论进一步指出，被市场所排斥的这部分低收入者，要主要靠国家的住房保障体系来解决基本居住问题，政策所要保障的人群比例要不断随着社会经济的不断发展适时做出相应的调整。我国目前正处于由传统计划经济向市场经济转型的重要发展时期。这一时期的城市化将迅速发展，城市人口会急剧膨胀，因而会刺激住房市场需求的快速增长，必然造成房价的不断攀升。一般在城市化加快发展的时期，需要国家大量建设商品房来缓解住房市场的l导言供需矛盾，但这一解决住房问题的办法难以适应我国人多地少的基本国情。为适应我国人多地少的基本国情以及城市化迅速发展的社会新形势变化，本文认为今后住宅业的发展必须坚持以满足人的基本居住需求的中低档房建设为主的原则：严格限制豪华的、面积过大的高档房建设，这样既可节约我国有限的土地资源等自然资源，又可满足人们对住房的基本需求。抑制不利于经济社会持续发展的高消费需求，不仅有利于社会的和谐，而且还有利于保持生态平衡促进人与自然的和谐发展。国家除了对住房市场积极进行必要的调控外，还要建设好适合本国国情的住房保障体系，以满足难以进入住房市场的低收入人群的基本居住需求。这一住房体系所要担负的是维系社会和谐、稳定发展的社会任务，因此它的建设必须坚持公平的基本原则，任何被住房市场所排斥的人群都享有平等的住房保障机会。从社会结构理论来看，我国目前正处于由不稳定的双金字塔型的社会结构向稳定的橄榄型的社会结构转变的时期。这一时期的一个重要特点是社会财富分配将急剧分化，社会贫富分化比较严重，因此必然要求我国住房保障体系的保障面适当上调，其中会包括大部分的中等收入人群。今后随着我国经济社会的不断发展，中等收入人群的收入会不断提高，他们的收入水平与房价的差距将缩小到可承受的程度，国家就可考虑把他们的住房消费需求逐步引向市场来解决，建立完善的住房保障体系是我国住宅业健康发展的有力保障。第一章我国城镇住宅业发展的简要回顾与主要得失第一章我国城镇住宅业发展的简要回顾与主要得失1 1 改革前我国解决城镇居民住房问题的主要方式福利分房1 1 1 改革开放前的福利分房改革开放前，我国住房分配体制是建立社会主义计划经济基础之上的，国家政权对经济进行直接控制。在这种体制下，住房的所有形式是公共所有，一般在企业单位内进行分配，而且住房的租金近于免费，这成为当时社会主义福利的典型。这种住房分配体制天然排斥市场机制，住房交易几乎不存在，大部分人一生只拥有一套住房。1在这种制度下，住房是由国家控制的，由国家实行统一建房、分配和管理，国家主导的住房分配体制的具体实行由企事业单位负责，单位既要承担生产的主要功能，又要承担重要的社会组织功能。大部分住房在单位内进行分配，当时企业单位的利润都由国家统一管理，而劳动者所得的金钱报酬很少，因此单位就提供一定的物质补偿作为报酬的一部分，住房分配就是物质报酬之一。1 1 2 国家福利分房政策的得与失这种住房制度在我国特定的历史条件下曾起到过积极的作用，保证了解放初期城镇居民的基本生活条件，维护了社会安定，保证了重工业化战略的顺利实旌。但是这种制度不仅增加了国家的财政负担，而且不能很好地适应改革开放后新形势的快速变化。改革开放前的住房分配体制是由国家主导的行政性分配，它是按照一定规则实行住房分配，即一种垂直的、按照地位高低进行的分配方式在这一规则下，对于两口人的家庭提供一个房间、对于3 5 口人的家庭提供2 个房间，而给6 8 口人的家庭提供3 个房间，但在实际分配中，这一分配标准很难执行。分配的标准要根据职业、行政地位、工龄、忠诚和政治的关系，不同的单位和国家机关各自又有不同的分配标准。2中国社会调查系统于1 9 8 8 年在北京市对1 0 0 0 户居民进行了问卷调查。调查发现住房分配存在以政治身份和行政级别为基础的群体差异：( 1 ) 干部与工人的差异。机关干部和企业干部的住房状况明显好于企业工人和商业职工，干部的人均使用面积是8 1 3 3 8 平方米，比工人( 包括商业职工) 高出2 1 3 3 1 平方米。( 2 ) 党员与群众的差异。党员的人均使用面积为8 1 3 3 平方米，比群众高出1 - 1 8 8 平方米( 3 ) 中央和地方的差异。中央机关干部的人均使用面积为9 1 2 3 平方米，比市属机关干部高0 1 8 7 平方米。31 朱亚鹏，国外中国住房政策研究：述评与启示 j ，学术研究，2 0 0 6 ( 7 ) 6 7 - 7 02 方可，中国城市住房改革：回顾与展望 j 。时代建筑，2 0 0 4 ( 5 ) 2 7 2 93 丁建，论我国城市住房供给的和谐模式：市场+ 保障 j 。上海房地，2 0 0 6 ( 1 1 ) 1 2 - 1 53第一章我国城镇住宅业发展的简要回顾与主要得失上述调查结果说明，在单位内部，不同级别的行政领导之间，领导与群众之间存在着明显的等级差别，行政级别越高得到的住房条件越好行政性分配引起了住房分配的腐败现象，多数城市居民生活在窄小破旧的住房中( 据1 9 8 5 年国家统计局的调查，4 0 的居民住房面积不到4 平方米) ，而担任住房分配的干部之间经常出现通过调整住房分配获得个人利益的现象。例如，干部利用自己的地位而将住房分配给自己的子女，还有的单位内新建的楼房中很多房间多年无人居住却不予分配。1 2 住房市场化改革过程1 2 1 住房市场化改革的过程及新的民生问题中国传统的住房分配模式不仅造成了严重的国家财政负担，而且难以适应改革开放后城市化快速发展人们对住房需求急剧增加的新形势变化。为了适应新的形势变化，中国政府推行了一系列住房改革政策和措施，政府住房改革的目标是要逐步实现城镇居民住房需求逐步商品化，即市民的住房需求逐渐由主要依靠国家和单位解决转向主要通过住房市场来满足。改革是从1 9 7 9 年一部分城市实行住房以土建成本全价向城市居民出售开始的。以后逐渐扩展到许多城市和县镇，直到8 5 年住房改革还主要是住房出售，改革初期住房购买的个人是一部分私营企业家或华侨资本家，这些人数量极少，一般城市居民的工资是买不起住房的。8 0 年代中期随着经济增长，人民收入有了较快增长，但住房仍严重不足，政府依然承担着十分沉重的住房分配责任。为解决这些问题，国家首先提高原先近乎于零的房租，同时大幅度提高人民的工资，这一政策的目标是想提高城市一般居民的收入使他们也能从市场上买得起住房。在这种形势下，1 9 8 8 年首次出台了全国性住房改革方案，到9 1 年为止，有许多改革措施在不同的城市中得以实施，其中最引入注意的现象是，开发商所修建的以赚取利润为目的的商品房的出现。1 9 9 4 年以来，住房改革进入了新阶段，突破了简单的租金和价格改革模式，规定不同收入的家庭可以按不同的住房价格购房以满足不同收入家庭的购房需求：高收入家庭以市场价格购房，中低收入家庭可以在单位住房基金等的补贴下以更便宜的价格购房。但这些改革措施收效很小，住房的市场交易依然很小，大部分居民的住房问题仍需依赖他们所供4第一章我国城镇住宅业发展的简要回顾与主要得失职的单位来解决。1 2 2 i t 房市场化改革的得与失经过几轮住房改革，城镇住房条件有了极大的改善，大部分城镇居民的居住条件与改革前相比，都有了不同程度的显著改善，住房市场逐渐成为了满足人们基本居住需求和进一步改善住房条件的重要途径之一，住房私有的观念逐步为民众所接受。但是，住房改革所取得的成就与住房改革的目标仍有较大差距，即住房市场还远未达到满足普通民众基本居住需求的发展要求，这主要是由于一般城市居民的收入还远远达不到买得起住房的程度。住房市场化改革的最大障碍依然是经济体制结构所引起的，因为尽管随着经济改革的深入，非国有经济在沿海地区和经济特区迅速发展起来，出现了各种形式的非国有形式的企业，但国有经济依然还是国民经济的主要组成部分( 1 9 9 1 年非国有就业劳动者只占全体城市劳动者中的6 跳) 。5 因此，这些非国有形式的企业在住房分配方面所能发挥的作用自然会相当有限。在这种住房市场化的情况下，单位在住房分配方面的角色变化，只不过由过去的住房建设者和分配者变为了住房市场上的购买者，其作用并没有实质性的变化。根据统计，住房改革以来，约7 5 以上的商品房是单位购买的，并且单位在1 9 9 0 年直接管理了5 9 的国有住房。多数城市居民的意识里依然还是依赖于传统的住房福利，而多数单位也依然投资建房并以较低的价格分配给职工，在整个住房分配的过程中，单位的影响力并没有减小。单位间的住房利益分配的差距问题，与我国国有企事业单位的基层制关系极为密切。我国的国有企事业单位按照它们的不同行政地位、规模、经济领域享有不同的待遇。由于地位高、规模大的国家所有的企事业单位能够享有更多的国家福利预算，而集体企业则无法从国家得到住房建设资金，结果必然是拥有住房的大部分单位都是国有企业。1 9 9 1 年对北京2 7 3 个企业住房情况调查显示，向职工提供住房的国有企业占6 5 ，而提供住房的集体企业只有2 6 。不同规模企业的调查结果也不同，大型企业住房提供率为1 0 0 ，中型企业为8 3 ，而大多数小型单位无法提供住房。住房改革之后，单位之间的住房分配的差异问题并未很好解决。这是因为在社会主义市场经济体制内，单位获得了更多的自主权，作为独立的经济实体参与市场经济中的自由竞争，其结果是单位之间的经济差异迸一步扩大。一部分有经济实力的单位可以给职工提4 方可，中国城市住房改革：回顾与展望 j ，时代建筑，2 0 0 4 ( 5 ) 2 7 - 2 95 朱亚鹏，国外中国住房政策研究：述评与启示 j ，学术研究。2 0 0 6 ( 7 ) 6 7 - 7 06 方可，中国城市住房改革：回顾与展望 j ，时代建筑，2 0 0 4 ( 5 ) 2 7 - 2 95第一章我国城镇住宅业发展的简要回顾与主要得失供较好的住房条件，而一些相对不能适应市场经济竞争的单位，就必然没有足够的经济实力来改善职工的住房条件随着住房市场化的发展，单位的住房建设的任务逐渐被开发商取代，单位逐渐由住房生产者、分配者的角色转变为住房购买者的角色，于是单位之间又展开了住房购买的市场竞争。住房购买竞争的加剧，一方面刺激了房价的不断上扬，另一方面导致单位之间职工住房条件的差距进一步的扩大：经济实力雄厚的单位可购买豪华楼房，并在住房内安装空调、热水器、先进厨房设备等生活基础设施，以友好的价格对本单位职工出售，住房条件迅速改善。有此能力购买这样的住房的大部分是银行、政府机关、电力、电信企业等国有企事业单位，而其它单位的大部分城市居民则还处于住房问题仍较难解决，例如一些国营商店、小学、小型企业或处于倒闭危机的国有企业等，因为他们的单位没有经济实力在市场上为单位职工购买价格昂贵的商品住房。据2 0 0 0 年对某市2 7 3 个单位的调查显示，在市内雇佣5 0 0 名以上职工的大型单位为1 7 个，1 0 0 5 0 0 名的中型单位为9 4 个、1 0 0 名以上的小型单位为1 6 2 个。所有大型单位都有住房，7 8 个中型单位( 8 3 ) 拥有住房，但拥有住房的小型单位只有5 5 个( 3 4 ) 7另外，行政地位高低所产生的分配不平等依然如故。统计显示，一般来说政府或党政机关职工的住房条件比其他单位的要好。1 9 9 9 年某市中小型企业职工家庭的平均生活空间为4 5 平方米，而政府组织和机关的平均家庭生活空间为8 0 平方米。统计显示由于行政级别造成的住房条件的差异问题依然存在。1 2 3 住房货币化改革以后的民生问题1 9 9 8 年3 月中国政府禁止单位住房的实物分配，国有企业不可直接建设住房，正式实行了单位所有的住房逐渐向城市居民出售的住房货币化政策。为了提供住房建设和购买的便利，国家放宽了银行贷款限制，实施了富有弹性的金融政策，住房私有概念开始在居民意识中萌生，标志着住房市场化改革进入了一个新阶段。住房货币化改革后，使原来由国家和单位所承担的住房问题完全转变为个人自己的市场行为，于是通过住房投资致富的新兴富有阶层出现了：在城市中上等收入阶层，可通过银行贷款和抵押等方式购买几栋住宅，然后参与住房市场的投机炒作活动，他们赚取了巨7z h a o 矗b o u r a s s a c h i n a su r b a nh o u s i n gr e f o r m ：r e c e n ta 2 c h i e v e m e n t sa n dn e wi n e q u i t i e s ，h o u s i n gs t u d i e s v 0 1 1 8 ，n o5 。2 0 0 38z h a o & b o u r a s s a c h i n a su r b a nh o u s i n gr e f o r m ：r e c e n ta 2 c h i e v e m e n t sa n dn e wi n e q u i t i e s 。h o u s i n gs t u d i e s 。v 0 1 1 8 ，n o5 。2 0 0 36第一章我国城镇住宅业发展的简要回顾与主要得失额利润，从而迅速致富，成为了城市中的新贵。由于住房需求的缺口巨大，也由于住房市场的投机炒作，房价一路飙升，始终居高不下。为了解决中低收入阶层的进一步恶化的住房难问题，出台了经济适用房政策，主要目的是为了提升中低收入家庭的住房购买力，国家为他们提供了低价的住宅和各种优惠政策。政策的内容主要源自于1 9 9 5 年安居工程计划，任务是从1 9 9 5 年到2 0 0 0 年，用5 年时间在原有住房规模的基础上，新增1 1 5 亿平方米住房，用于解决中低收入家庭的住房难问题。但直到1 9 9 9 年，共同参加这一计划的2 3 2 个城市中有一半以上半途而废未完成计划。9安居工程主要依靠的是地方政府，地方政府需要向工程无偿提供土地，给予各种优惠并支援基础设施建设。但实际上，地方政府提供的土地却大多是远离城市中心的偏远地区或者基础设施( 如道路、水道、电力等) 短缺的地区。对于住宅开发商来说，由于他们的预期利润非常低，利润率被政府限制到3 1 5 之内，结果住房的质量难以保证。所以安居住宅虽以比商品房低3 0 4 0 的价格出售，但售出率很低，实行计划后两年间约3 4 0 万平方米的安居住房仍未售出u 这不仅是因为偏僻的地理条件和粗劣的建筑质量，而且是由于其价格虽然相对低于一般商品房，但多数中低收入阶层的收入水平也仍难以承担。这样安居工程计划，由于没给开发商和地方政府带来预期的相应利润，结果造成工程计划的难以实施导致半途而废。经济适用房政策与安居计划相似，经济适用房也是以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的商品住宅，住房价格也低于一般商品房价格，通过以无偿无期限为特征的土地划拨供应、免除有关税费、规定开发商的利润上限等来实现其低价位，与安居工程相同，经济适用房政策也具有难以为继的问题。一些与政府有关系的开发商首先以建经济适用房为名义买下土地，然而住房出售却无异于商品房，建设在好地段的经济适用房，被分配给社会特权阶层的不公正交易也时有发生，地方政府多考虑土地收益而不愿意向上级提供用地的现象也时有发生。与安居工程不同的是，购买者的资格未被严格限制，导致商品房和经济适用房之间的划分越来越模糊，以至连政府所规定的低价标准都没法遵守，价格往往是由住房市场来决定的。2 0 0 0 年以来，随着经济适用房单套面积越盖越大，它日益背离了经济适用解决民生问题的本意，变得与一般商品房相差无几。9 彭兴庭，。中低收入阶层”住房政策置疑 j 国土资源导刊，2 0 0 6 ( 5 ) 5 3 - 5 41 0 彭兴庭，。中低收入阶层”住房政策置疑 刀，国土资源导刊，2 0 0 6 ( 5 ) 5 3 - 5 41 l 彭兴庭，。中低收入阶层”住房政策置疑 j ，国土资源导刊，2 0 0 6 ( 5 ) 5 3 - 5 47第一章我国城镇住宅业发展的简要回顾与主要得失1 2 4 发展偏离了民生价值观是住宅业民生问题的根源综上所述，中国的住房改革与经济改革相同，都是计划和市场机制并存的双轨制模式。在计划方面，国家和单位主导住房分配；在市场方面，则由开发商建设商品房并进行市场交易。在中国这种转型期体制下，容易造成住房分配者为了自身利益随便来往于计划和市场之间，不仅会影响中国住宅业的健康发展，也极易导致在住房分配中影响社会和谐、稳定的不公平问题。住房的市场化改革，其最初的指导思想更多的是为了地方经济的发展，而非为了解决普通城镇居民的基本居住问题。其结果必然导致房产开发商、地方政府等社会经济主体，更多的关注的是自己的经济利益，而非关系社会和谐稳定的民生问题。这样，经济利益至上的价值观逐渐在住房改革中占了上风，争取人人有房住的住房民生发展观，逐渐在改革中让位于了经济利益至上的住房发展观。住房改革以后，尽管国家还可以通过土地分配权、建设许可权、社会保障性质的住房政策等方式来控制住房分配，从而可抑制住房分配差距进一步扩大的问题，但是国家最终没能制定出有效的宏观调控政策和措施，结果是缺乏行之有效的社会调控机制，来约束房地产业的市场行为，造成房地产开发商、地方政府在利润的驱使下不愿担负社会责任，使房地产业逐步走向了以经济利益为主的发展道路。尽管为了解决普通民众的基本住房问题，国家实行了以中低收入家庭为对象的安居工程和经济适用房政策，但由于对执行政策的地方政府缺少行之有效的监管机制，效果并不明显。地方政府对于没有可观利润需无偿划拨土地的住房福利政策缺少积极性，导致国家的政策在地方难以贯彻执行。这是因为房地产业是地方经济发展的重要经济来源，政府与其支持解决没有经济利润的老百姓住房问题，还不如批准像别墅、高尔夫球场等高附加价值的豪华住宅建设更利于地方的经济发展。房地产开发商不仅是住房市场的核心主体，也是双轨制结构的最大受惠者。开发商代替单位承担起建设住房的角色，对住房市场的发展做出了重大贡献。但房地产产业的培养是在地方政府的计划主导下进行的，而且大部分开发商都是国有企业，或是政府内的有关住房部署在改革后转变而成的企业，因此它们在收购国有土地的过程中，与地方政府关系极为密切，资金贷款可通过国有银行很容易获得。正是因为这些特殊背景，开发商们所获得的收入也是相当可观的，远远超过平均1 0 9 6的国际惯例1 2 。为了追求高额利润，开发商投资往往以利润较高的高级住宅为主，对于收1 2 吴强。侯廷娴，解决城市居民住房的新思路l t i 人文杂志，2 0 0 6 ( 1 ) 1 5 9 - 1 6 08第一章我国城镇住宅业发展的简要回顾与主要得失益率有限的经济适用房态度则并不积极，这是目前住房市场中满足中低收入阶层住房需求资源短缺的主要原因。现在的这种不合理住房市场供给结构，必然导致有效住房购买者往往只限于一部分高收入阶层，广大的中低收入阶层则被排斥于了住房市场之外。开发商利用可以在计划和市场中脚踏两只船的优势，赚取了巨额的利润。另外，对于由于不同单位间的住房分配差异问题，国家并没有制定出有效的宏观调控政策来进行调节，结果是市场竞争机制造成单位间的住房条件的差距进一步扩大：经济效益良好的单位职工的住房越来越大，而广大的供职于中小单位的市民则连基本的居住问题也难以解决。因此，为解决住房问题的市场化改革，并没能解决住房分配体制内在的结构性矛盾。相反这种双轨制的体制，更有利于地方政府和开发商以及少数单位利用自己所占有的社会和经济的资源优势，共同谋取各自的私利，从而进一步拉大不同社会阶层间的差距。这样为适应新形势变化的住房市场化的改革，由于过多关注了住宅业发展的经济效益，却忽视了它对社会和谐稳定的影响，进一步激化了住房问题原有的社会矛盾。因此为了我国住宅业的健康持续的发展，迫切需要我们对以民生为本的住宅业发展模式的研究和探讨，这不仅是一个理论问题，而且是一个重要的现实问题，这直接关系到我国和谐社会的建设和发展。因此，由于我国的住宅业在发展中，逐步背离了以民生为主的发展价值观，将越来越难以解决中低收入人群的基本住房问题等这样的关系社会和谐和稳定的社会问题，即单纯依靠住宅业的市场化发展途径不可能解决我国的住房难等社会问题。我国要解决住宅业发展中的这一问题，必须要依靠发挥国家宏观调控这一“看得见的手 的作用，来规范住宅业的这一“看不见的手市场行为，才能让住宅业逐步回归以民生为本的发展轨道，为和谐社会的建设发展做出应有的贡献。第二章端正民生价值取向是我国住宅业发展的当务之急第二章端正民生价值取向是我国住宅业发展的当务之急2 1 住宅业发展中民生问题的社会根源2 1 1 转型期体制对坚持民生价值取向的影响不论是计划经济时代还是目前的市场和计划并存的双轨制经济时代，单位都是一般城镇居民满足住房需求的主要途径，即单位是住房分配体制的主体。住房市场化改革以后，单位的建房任务主要由住宅业来承担，单位在住房分配体制中的角色只不过是由住房建设者和分配者变成了购买者和分配者，主导住房分配的作用不是减弱而是加强了。目前双轨制体制下我国单位间的层级差别是造成社会不同阶层间住房分配不均的重要原因之一。在现在双轨制体制下，住宅业主要担负的是住房市场的建设任务，单位仍然是住房市场分配的主体。由于单位在市场化改革后获得了更大的自主权，它们间的经济实力由于激烈的市场竞争差距越拉越大，单位为职工解决住房的经济实力的差距也自然在逐渐拉大。从目前的情况来看，只有少数经济实力雄厚的企业或有行政权力的机关单位，基本能够通过市场满足职工对住房的需求，而广大的就职于经济条件较差的单位的职工住房问题单位则难以通过市场来解决。在目前的体制下，我国的住宅业发展过程中，基本没有坚持以民生为主的发展价值观，而是处于一种经济利益为主导的自由市场的发展阶段。住宅业自由发展的结果是供给结构不和理问题的日益恶化，目前的住房市场所供给的住房，大部分是利润丰厚的中高档房，能满足人们基本居住需求的低档房严重供应不足。这种住房市场的供给结构，不利于供职于一般单位职工通过市场来解决基本的住房问题。住房市场目前提供的大部分是利润丰厚而价格高昂的高中档住宅，能满足基本居住需求的中低档房一房难求，结果必然是广大的中低收入者自然被排斥在住房市场之外。另外，目前的房价与中低收入者的收入差距有进一步拉大的趋势，住房市场门槛的进一步提高，必将导致中低收入阶层的住房问题更难以通过市场来解决。对于这一部分人住房问题的解决，不仅直接关系到我国住房市场化改革的成败，而且关系到我国和谐社会的建设和发展。中低收入者占了我国城镇人口的绝大部分，根据“橄榄型社会结构 理论，要想形成一个和谐社会，必须构建一个“两头小，中间大 的橄榄型社会结构，其中庞大的中等收入人群的培育是社会稳定、和谐的关键。1 3 因此，为了我1 3 崔风，毛凤彦，社会捧斥与城市贫困家庭的住房问题 j ，学习与探索，2 0 0 5 ( 5 ) 1 1 7 - 1 2 01 0第二章端正民生价值取向是我国住宅业发展的当务之急国社会的和谐和稳定，必须下大力气解决广大的中低收入者的住房问题，让他们安居乐业，真正享受到社会主义社会发展的成果。目前的双轨制结构，要求政府必须加强宏观调控职能，以民生为本的发展价值观积极引导住宅业的市场行为，公平调控供职于不同单位职工间的经济利益，以缩小由于单位经济条件的差异所造成的单位职工的住房差距。这不仅仅是我国社会主义社会共同富裕发展目标的要求，也是和谐社会所要求的“橄榄型社会结构 建设的需要。因此，为解决供职于不同单位的社会阶层间的利益冲突，必须加强政府对住房市场的宏观调控功能，而不能为甩经济包袱从宏观调控中主动退缩。如何改善中低收入者的住房条件，这实际上是世界上许多国家所面临的共同难题，从各国采取的政策和措施来看，有公共房屋、房屋津贴、土地供应政策、房屋金融政策、租金规制、建房标准的规管、地产市场规管等，各国可根据本国的实际发展情况采取不同的住房发展政策和措施。因此，各国所面临的具体国情和发展阶段，是解决住房问题制定正确发展政策的基本出发点。2 1 。2 住房保障政策对坚持民生价值的影响在保障中低收入者住房问题上，我国政府相继出台了一系列的政策和措施，但从实际的执行效果看并不理想。这些政策一直存在目标定位不清晰的问题，对中低收入者的界限难以划定，很多地方在政策的具体执行中走了样，钱没有补给应享受政策的人。这些年来，虽然逐渐形成了以住房公积金、经济适用房、廉租房为基础的中低收入者住房保障制度，但是从这三种政策执行的实际效果看，显然还远未达到“居者有其屋 的预定目标。下面我们就来探究一下这些政策在执行过程中存在的问题：2 1 2 1 住房公积金成了监管不到位的“沉淀资金据央行房地产金融报告称，在全国4 8 9 3 5 亿元住房公积金缴存余额中，除去个人住房贷款和购买国债，全国仍有沉淀资金2 0 8 6 3 亿元。这些资金的保管运作完全掌控在3 4 0多家住房公积金管理中心手中。这些本应帮助中低收入者解决因银行利息上调、房价高涨等原因造成的资金困难的公积金，竟然还有2 0 0 0 多亿元被闲置在银行的账户里“睡觉 。1 4必须彻底改革目前的住房公积金管理体制，让闲置的资金活起来，为解决人们的住房问题尽绵薄之力。另外，住房公积金的大量“沉淀一，在一些地方由于缺乏有效的监管机制，成了一些有权者谋取个人利益的资金，这些年来滥用、挪用住房公积金的案例时有发1 4 丁建，论我国城市住房供给的和谐模式：市场+ 保障 j ，上海房地，2 0 0 6 ( 1 1 ) 1 2 1 5l l第二章端正民生价值取向是我国住宅业发展的当务之急生，例如衡阳2 5 3 亿元住房公积金被挪用，保定3 亿多元住房公积金被不法分子席卷一空，浙江兰溪6 2 0 0 万元公积金被挪用炒股等这些案例已为我们在公积金的安全问题上敲响了警钟。1 6 公积金不但没有解决中低收入者购房的资金难题，却成了滋生腐败的温床。从性质上来讲，住房公积金应属于个人所有，如果住房公积金在一定时期没有使用，在职工离退休时必须返还给职工本人。因此，为确保民众利益不受侵害，在住房公积金的管理和使用中，如何确保公积金安全是国家必须解决的首要问题，如何为百姓管好用好住房公积金，是摆在决策者面前的一项重要现实课题再者，住房公积金除了上述问题外，还存在覆盖面过窄，没有固定职业者难以享受等方面的问题。2 1 2 2 “经济适用房 政策的实际执行逐步背离了民生目标早在1 9 9 8 年国务院就曾下发通知，建设部也曾明确规定，要求各地7 0 至8 0 房地产开发应建经济适用房。然而不过几年时间，这些政策都已经在地方政府一级走了样，许多打着“经济适用房一口号的楼盘，卖的却是商品房的价格。“经济适用房一作为一种福利政策，它的本来目的在于通过政策倾斜，满足广大的中低收入者的基本住房需求，同时平抑市场房价，然而这个初衷却在中间环节即开发商和地方政府执行的过程中走了样。对于房地产开发商来说，追求“利润最大化 是他们的本性，这是无可厚非的，但问题是政府对他们的市场行为，缺乏有力的制约引导机制。很多地方的住房开发商在利润的驱使下，在实际操作中擅自把销售目标定位于中等偏上收入家庭，结果是房子越建越大、越建越豪华，经济适用房政策逐渐偏离了最初的发展目标。其结果最终导致政府的“政策优惠”在实际的执行中走了样另外，经济适用房需要地方政府无偿划拨土地来支持，没有可观的经济回报，不能为地方的经济发展带来可观的土地收益。这一原因导致地方政府对“经济适用房 政策反映冷淡，他们不是在政策的执行中与开发商一起，把“经济适应房建成商品房，就是划拨一些偏僻的地块来应付一下上级的政策。因此，政策的执行结果必是经济适用房政策执行的走样。2 1 2 3 “廉租房 建设难以发挥解决民生问题的实际作用通过以上的政策执行过程的分析，我们大致可以得出以下结论：中国目前的住房市场结构只能满足少数富有阶层的住房需求，过高的房价已把广大的中低收入者排斥于市场之外：而经济适用房政策，显然也没有达到国家的预期效果，而且这一问题短期内也难以通过内部改革来解决。那么“廉租房 政策的实践结果又如何呢?1 5 彭兴庭。中低收入阶层”住房政策置疑 j 国土资源导刊，2 0 0 6 ( 5 ) 5 3 - 5 41 2第二章端正民生价值取向是我国住宅业发展的当务之急“廉租房 作为政府向低收入家庭提供的一种非赢利保障性租住用房，其所有者是政府，承租者必须符合政府的租房标准。政府通过对廉租房的掌控，不但可以让无房者有房可住，还可以实现对房地产市场价格的调控抑制房价的飙升另外，廉租房还能避免像我国的经济适用房执行中的国家难以调控的弊端。因此，廉租房政策应是一种解决我国中低收入者住房问题不错的选择。早在1 9 9 8 年国家就已经提出“廉租房 设想，1 9 9 9 年建设部就出台了城市廉租住房管理办法。2 0 0 4 年3 月，我国城镇最低收入家庭廉租住房管理办法也开始正式实施。然而政策的实际执行并不尽如人意，资料显示在城市廉租住房管理办法出台一年半之后，全国范围内只有天津、广州、青岛等少数几个城市进入实际操作阶段，大部分省市根本没有制订类似的计划。m究其原因还是因为政策的执行不能为地方政府带来可观的经济收益，经济适用房至少还是有些利润，而廉租房则是一种彻底的福利性政策，没有什么油水可捞。地方政府作为“廉租房一政策的施行者，需拿出一块地来盖“廉租房 ，是以划拨方式无偿给予的，“卖地 作为地方政府财政收入的主要来源之一，要地方政府“免费赠送 显然会不情愿的。在房价日高的今天，“廉租房一再次成为社会关注的热点，建设部宣称“2 0 0 6 年国家将以建设“廉租房 为重点 ，但是究竟实践结果怎样，我们还需拭目以待。2 2 从恩格斯的住宅理论角度看我国住宅业发展中的民生问题恩格斯在1 8 7 2 年写过一本经典著作论住宅问题，对当时欧洲大城市“住宅缺乏 的社会问题作了研究，在德国莱比锡人民国家报上接连发表了三篇文章，时隔1 0 0年后，他的住宅理论对解决我国现今住宅业发展中出现的社会问题，仍有很大的现实意义。一百多年前经典马克思主义作家就研究探讨过住宅短缺问题，并且断言只有革命才可能完全解决这个棘手的问题，当然他们的看法不能生搬硬套到我们如今的现实社会，但研读他们住宅理论，对于解决我们现在所面临的住宅业发展中所出现的民生问题仍有重要的现实指导意义。这部以论战形式阐述马克思主义观点的著作写于1 8 7 2 年。当时的德国正逢社会大发展的有利时机，普法战争获得的巨额战争赔款刺激了本国经济社会的快速进步，资本主义社会大工业获得快速发展，德国的g d p 提升了，社会财富也增加了，大量农村人口涌入城市，城市化迅速发展。然而此时报刊却关注到了一个与大好局面极不和谐的社会现象：供小市民居住的住宅1 6 崔凤毛凤彦，社会捧斥与城市贫困家庭的住房问题 j ，学习与探索，2 0 0 5 ( 5 ) 1 1 7 - 1 2 01 3第二章端正民生价值取向是我国住宅业发展的当务之急出现了短缺。蒲鲁东分子和些资产阶级学者纷纷就此发表意见看法，拿出自己应急社会对策：帮助工人们都拥有自己的住房，废除租金，求助于永恒的公平，或者是希望资本家大发善心来解决住宅问题等等。恩格斯参与了同他们的论战，连续发表了三篇讨论住宅问题的文章，蒲鲁东怎样解决住宅问题、资产阶级怎样解决住宅问题、再论蒲鲁东和住宅问题。以后这三篇文章以论住宅问题为名集结出版。恩格斯认为德国的住宅缺乏现象，是指本来就很恶劣的工人的居住条件因为人口的突然涌进大城市而特别尖锐化：房租大幅度提高，每一所房屋里的住户愈加拥挤，有些人简直无法找到住所。另外，这种住宅缺乏现象之所以引起社会的普遍关注，还因为它的影响不只局限于工人阶级，而且也伤害到小资产阶级。r 7今天我国的住宅问题之所以引起人们的议论纷纷，也是主要因为我国改革开放后，随着我国城市化发展的不断加快，城镇住房供需矛盾加剧，造成房价的一路飙升，从而导致低收入阶层的住房难，这就当然会引起社会的广泛关注了我国住宅业发展中出现的住宅问题，不仅仅是一个单纯的经济问题，而且还是一个会影响社会和谐稳定的重要社会问题，它将会严重影响今天我国和谐社会的建设和发展。恩格斯进一步指出了城市化过程中住宅问题的社会根源：搿一方面，大批农村工人突然被吸引到发展为工业中心的大城市里来；另一方面，这些旧城市的布局已经不适合新的大大工业的条件和以此相应的交通；街道在加宽，新的街道在开辟，铁路铺到市里。正当工人成群结队拥入城市的时候，工人住宅却大批拆除。于是就突然出现了工人以及以工人为主顾的小商人和小手工业者的住宅缺乏现象。一埔这一段论述指出了住宅缺乏产生的缘由。城市的发展，街道的加宽，旧城的改造，德国一百多年前工业革命的急性病后遗症之住宅缺乏，如今在中国的许多城市里正在重演。城市的扩建，高架和地铁的铺设，大批旧房的拆迁，这无疑是好事，使许多旧城区的居民的居住条件得到改善，这是有目共睹的事实，但也要看到，由于许多房地产商的恶意操纵和其他的种种原因，使越来越多的城市居民买不起新屋。另外恩格斯还进步指出：“现代大城市的发展，使某些街区特别是市中心的地皮价值人为地提高起来，往往是大幅度地提高起来。原来建筑在这些地皮上的房屋，不但没有提高这种价值，反而降低了它，因为这种房屋已经不适合改变了的条件；于是它们就被拆毁而改建别的房屋。首先遭到这种厄运的就是市中心的工人住宅，因为这些住宅的租价，甚至在住宅中挤得极满的时候，也永远不能超出或者最多也只能极缓慢地超出一定的最高1 7 马克思恩格斯全集：