拆迁评估工作的具体实施方案丰县.doc

徐州华兴房地产估价咨询有限公司 房屋征收项目工作方案丰县“中阳壹号”历史文化街区二期房屋征收项目工作方案 为顺利完成拆迁任务，现将该项目中存在的可能影响工作进展的问题加以分析，并提出具可操作性的解决方案，以保证按时高质量的完成工作，具体方案如下所示：一、统一相关技术参数选取，统一解释口径我们将针对该项目的现状和实际情况，统一入户调查登记的标准，统一解释的口径，就估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准，把认为因素对拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等理解不同而带来的估价结果的差异控制在最小限度，有利整体项目的顺利进行。二、准确灵活把握政策，在坚持原则的基础上加快搬迁进度为了高效、高质量的完成拆迁工作，建议贵单位在制定拆迁补偿标准时，对诸如被拆迁附属物、装修的补偿标准等各项指标在不违反相关法规的情况下尽量取允许值的高限（该部分补偿款在总补偿款里占的比例极小），给被拆迁人一个较为宽松的拆迁补偿政策环境，以保证拆迁工作的顺利进行。提高提前搬家的奖励额度，在政策允许的前提下，将提前搬家奖的奖金额度提高，级别划分尽量细致，让奖励更加有吸引力，同时又给被拆迁人一种紧迫感，以达到让大多数被拆迁户在奖励期内搬迁完毕的目的。三、加强评估公司与拆迁公司的业务交流，及时沟通信息拆迁是一项专业性极强的工作，需要工作人员有丰富的专业工作经验，良好的沟通、协调能力。评估公司与拆迁公司之间高度的配合一致性是保证顺利完成拆迁工作的重要前提。拆迁补偿价格是整个拆迁工作的基础，评估机构发挥着重要的作用，既要保护被拆迁人的合法权益，同时也要在合法的前提下，为拆迁人节约成本，同时拆迁补偿方案的具体实施主要由拆迁公司完成，拆迁公司在整个拆迁过程中起着至关重要的作用。加强评估公司与拆迁公司的业务交流，及时沟通各自掌握的信息，会对本项目拆迁工作顺利进行起到积极推动作用。四、房屋拆迁工作一直以来都是我公司的主营业务，我公司在工作中逐渐形成了一整套针对房屋拆迁评估的行之有效的工作方法，锻炼出了一批经验丰富的专业技术人员。从成立以来，房屋拆迁评估一直是是我公司的主营业务，承接房屋拆迁评估工程达几十个。我公司与多家拆迁公司均有合作，在工作中能与各方相互理解、紧密配合，圆满的完成各类型的拆迁评估任务，得到了各级领导和业界同仁的一致认可。在多年的拆迁评估工作中，我公司公司积累了丰富的经验，并且从中总结出了一整套行之有效的工作方法，锻炼出了一批经验丰富的专业技术人员。五、本项目拆迁评估工作流程前期准备外业内业报告送达答疑编制报告5.1、前期准备根据经验，在拆迁公示张贴后的最初几天内被拆迁人反响最大。被拆迁人对于拆迁政策和拆迁评估技术路线极为关注。因此我们在项目指挥部（以委托方为主，评估和拆迁机构派人参加）的统一安排下，抓住这一有利契机，选择经验丰富的估价人员对拆迁现场周边环境详细踏勘、搜集相关资料，同时对被拆迁人抽查访问，倾听意见，解释政策法规及估价技术路线，并及时反馈信息作为确定评估原则、评估实施方案的基础。前期准备工作的主要内容：（1）、了解项目具体情况了解项目的位置、四至、规模、用途、房屋状况、建成年代、权属状况，居住人员构成、教育水平、年龄结构、外来人口等。（2）、搜集相关文件资料项目立项、规划、土地利用等相关批准文件及批复材料，房地产权属资料，征、占地用地证明，居民户口情况，其他相关材料（关于房地产的司法、诉讼等情况）。（3）、与相关部门前期配合与项目所在地基层政府组织联系，告知其所在区域已列入拆迁范围，提前作好准备，以便拆迁过程中相互协调配合。（4）、组织人员学习根据项目的规模、房屋结构形式复杂程度，确定项目负责人，安排项目工作参与人员进行学习，熟悉项目情况和适用法律法规，统一口径，平衡尺度，掌握重点。（5）、安排工作计划根据项目特点、人员构成情况编制工作计划和进度计划。（6）、确定评估原则召开有关各方参与的协调会确定评估原则，如待拆迁区片的普通附属物的确定原则和装修部分的补偿标准等。只有确定了合理可行的评估原则，才可最大限度的保证现场拆迁工作的顺利进行。因此，应把对拆迁工作的认识统一到项目指挥部的立场上。评估技术规范、入户调查口径及具体操作规程应在入户前应当制定完成。（7）、制定技术方案在对该项目分析研究的基础上，确定本项目的估价技术路线和拆迁评估依据。统一估价人员的思路和现场勘察标准，尽量减少人为因素的影响，对相关技术参数的选择上尽量的保持一致。制定出方案后，确定工作人员负责制，确保整个评估项目能按时、高质量的运转。（8）、与拆迁公司配合前期工作中，评估公司与拆迁公司应相互熟悉、分工合作、密切配合，充分发挥各自的优势，在制定政策，宣传解释口径等方面保持一致，为后续入户调查、动迁等工作打下基础。5.2、外业工作（入户调查）外业工作的核心在于查清被拆迁房屋的状况。为了做到标准统一，避免遗漏从而提高工作效率，我公司设计了专门的“房屋估价表”，包含三部分内容，分别为“房屋及院落示意图”、“房屋状况表”和“设备及附属物表”，并要求估价人员逐项填写，现场签字。在现场查勘过程中，入户估价人员尽可能保证各种材料搜集完备，对特殊装修状况进行现场拍照，并灵活运用与拆迁相关的法规政策现场对被拆迁人进行宣传讲解，为拆迁报告的撰写提供最详尽的资料及后续动迁、解释、答疑等工作打基础。外业工作（入户调查）的主要内容：（1）、面积量测、示意图绘制、附属物登记（包含装修及部分设备）；（2）、文字材料收集：房地产权属证书、相关批件、法律文书、被拆迁人对房产处置声明等；（3）、周边情况调查记录：四至、临街状况、道路状况；（4）、被拆迁人情况：产权人姓名、年龄、常住人口、户口在册人数、家庭结构、常住人口年龄结构；（5）、房屋情况：结构形式、建筑材料、建成年代、使用状况、现状用途、维修保养情况、其他特殊情况；（6）、自行装修装饰部分：材料、质地、成新、使用年限、维修保养情况、其他特殊情况；（7）、设备：品牌、型号、使用状况、维修保养情况、基他特殊情况；（8）、附属物：数量、品种、成新、维修保养情况、其他特殊情况；根据我们的经验，在入户调查过程中，拆迁公司和评估公司一同进行对拆迁工作非常有利，保证现场测量数据的一致，宣传口径一致，政策解释一致，基本能保证委托人、拆迁公司、评估公司所取得的第一手数据的一致，对整个拆迁工作能达到事半功倍的效果。5.3、内业测算各小组每日完成外业工作后，将在晚间对各组白天取得的被拆迁房屋的各项数据进行整理、核对，以便及时发现问题。在全部外业工作结束后，各小组对各自取得并经过核对的数据，进行输机录入并汇总计算。为了方便快捷并减少人为因素的干扰，我们针对徐州市不同地区不同拆迁政策研发编制了相应的电脑软件，只要录入基础数据，便能准确的计算出各家各户在相关政策下的拆迁补偿款，该成果已经应用于众多的拆迁评估项目进行实际检验并取得满意的成果，该成果得到政府拆迁管理部门的认可。在此期间，视情况需要另外组成一个小组驻现场再次对漏户、漏项等情况拾遗补漏，并及时反馈信息。在内业测算过程中及时与委托人和拆迁公司沟通信息核实数据，保证测算的合理性和科学性。 5.4、撰写报告（1）、撰写报告初稿：根据测算结果，撰写初步评估报告。（2）、三级审核：逐级对初步评估报告进行审核，同时对估价结果进行整体平衡调整。（3）、出具正式拆迁评估报告：在“三级审核”的基础上针对不同被拆迁人出具正式的拆迁评估报告。5.5、报告送达（1）、公示初步结果报告（2）、提交分户报告及整体估价报告5.6、答疑阶段本阶段主要与拆迁公司配合，在拆迁现场结合前期宣传工作对被拆迁人提供咨询服务，本公司初步计划在出具报告后的七天内，保证每一小组至少派一名业务能力强的评估人员并由技术负责人带领组成答疑小组到拆迁现场耐心细致的向被拆迁人就拆迁评估法规、拆迁评估方法、估价报告结果等方面做好解释、咨询工作。本公司在征得委托人同意不影响工作的情况下将适时适当的对人员配备进行调整。本公司将积极配合委托方和拆迁公司的工作，实施全过程跟踪服务，直至拆迁工作全部结束，各方当事人满意为止。六、拆迁评估方案实施中的几个具体问题6.1、与拆迁公司的配合6.1.1、评估机构：估价技术路线是整个拆迁工作的基础，拆迁补偿价格是拆迁双方当事人最关心的问题，评估机构负责对估价结果进行解释，既要保护被拆迁人的合法权益，也要在合法的前提下为拆迁人节约成本，同时要促进拆迁工作的顺利进行。6.1.2、拆迁公司：拆迁补偿方案的具体实施主要由拆迁公司完成，从摸底调查到动迁期的入户解释，拆迁公司在整个拆迁过程中起着重要的作用。每一份拆迁协议的签订都需要他们跟被拆迁人细致的沟通和解释。6.1.3、二者的配合：根据以前的经验，评估公司与拆迁公司的配合贯穿与整个拆迁工作过程中，评估公司和拆迁公司只有通力合作才能圆满完成整个项目的拆迁任务，从前期准备入户调查内业测算现场咨询参与裁决、诉讼等过程，相互尊重，相互配合，齐心协力共同完成本项目的拆迁工作。6.2、与委托人的配合本着在合法范围内为谋取委托方最大化利益的工作原则为宗旨与拆迁人配合，具体体现为：派专人与委托方沟通，定期交换意见，协调与拆迁有关的各种关系，及时向委托方通报拆迁过程中根据我方经验判断认为的异常情况，认真接受委托方提出的各种意见和建议，对委托方提出的具体问题尽量寻求相同案例予以说明及解决，耐心细致的作好解释工作，避免被拆迁人对拆迁人及拆迁工作的抵触情绪。七、根据工作方案，确定组织方案经过以总经理为组长由资深拆迁评估经验的人员组成的技术小组对该项目现场进行的实地踏勘，结合多年从事拆迁项目评估的专业经验，组织参与过类似项目的专业人员对本项目的情况进行了详细分析，制定了具体拆迁评估实施方案，根据该方案的工作流程，建立起以4个技术小组为基础、以技术审核部提供技术支持、现场负责人现场指挥、项目总负责人总体调度的组织结构体系，确保整个评估项目从前期准备、入户调查、内业测算、出具评估报告、三级审核、现场咨询答疑、结案等各项工作能按时、按要求、高质高效的完成。八、本项目组织架构图评估方案制定后，我们立即着手配备评估人员，组织评估人员的宗旨是：必须配备有丰富经验的项目部主任及主评人员，保证评估按时保质完成；适当配备初级评估人员，辅助评估工作的开展及完成部分基本工作。项目部设技术总负责人一名，负责项目的技术指导和协调工作。在外业调查阶段，确定一名资深估价师担任负责人，保证外业调查登记情况全面、准确、可靠。在内业计算和复核阶段，由技术负责人和负责外业的资深估价师全面把关并做好平衡工作，确保相似情况下的拆迁补偿款合理接近，为将来的动迁工作打好基础。项目部配备人员必须都是多年从事房地产评估技术和业务实践工作的房地产估价师，具有高度的责任心和丰富的评估经验。项目部下设外业调查组、内业计算组、技术指导组、综合解答组，外业调查组下设4个调查小组，每小组由3人组成，组长1人，组员2人（如下图所示）。每位成员的