塘沽洞庭路用地前期市场研究报告.ppt

塘沽洞庭路用地前期市场研究报告,谨呈融科置地有限公司：,开发商：天津融科置地有限公司提案方：伟业天津公司日期：2008年6月15日,核心问题,系统分析,用地研判,用地概况,用地特性核心问题,用地位置用地指标,概念性建议初期预判,城市线市场线,汇报框架,用地锁定,关键词：,位滨海、毗新区、交界地,用地概况,总用地面积：109532.3平方米总建筑面积：219064.6平方米容积率：不大于2.0建筑密度：不大于16%绿化率：不小于35%,用地基本指标：,建筑推荐四侧均为8米；住宅建筑高度大于24米；商业建面占总建面比例不大于10%；停车位：住宅1：1，商业1个/100建面,出让纯居住用地用地规整产品受限70/90,用地规划限制：,核心问题,系统分析,用地研判,用地概况,用地特性核心问题,用地位置用地指标,概念性建议初期预判,城市线市场线,汇报框架,特性一：位两区之间；特性二：用地周边的负面影响；特性三：早期摘牌后出让用地；,用地思考,用地特性,核心问题,处塘沽城区与开发区之间，属边缘地带、交集之处；区位交汇，决定项目面对多元板块，如何确定竞争占位；,特性一：位两区之间；特性二：用地周边的负面影响；特性三：早期摘牌后出让用地；,用地思考,用地特性,核心问题,处开发区早期配套区，已形成固有认知，周围为成熟住区，无参照在售项目；用地周边建材道片区杂乱对用地的影响，及远期的发展；,特性一：位两区之间；特性二：用地周边的负面影响；特性三：早期摘牌后出让用地；,用地思考,用地特性,核心问题,用地与周边用地的关系及其他地块规划、开发动向；区域翻新改造的规划进度，以及对用地产生的影响；,核心问题,系统分析,用地研判,用地概况,用地特性核心问题,用地位置用地指标,概念性建议初期预判,城市线市场线,汇报框架,【城市发展】,【滨海潜力】,【用地条件分析】,城市线,【整体市场】,【滨海市场】,市场线,市场机遇与价值空间,发展动力及潜力,系统分析,“北方经济中心”成为继珠三角、长三角后中国经济增长第三极。,城市定位,经济极点,环渤海经济圈确定天津新型城市定位：,区域范围京津唐、京津保双三角勾勒超大格局，确定“大京津”概念发展方向核心城市有机疏散，与区域内重新集中结合发展战略区域空间经济一体化，京津双核、多中心,京津区域统筹发展，两地差异化发展，释放天津城市发展空间;,大北京、京津塘一体化的大背景下，天津整体城市迅速发展的大趋势决定了天津房地产市场稳定提升的大走势。,城市定位,京津一体,2008年我国城市化率已达44.9%，处于加速发展阶段，未来人口还会继续增长,数据显示，2001-2005年，人口以每年800万的速度增长；2005年以后，人口以每年1600万的速度增长。中国人口的高速增长所带来的旺盛需求也会使高通胀持续下去。,城市化率变动趋势,不断增长的人口及城市化率的提高是影响中国“高通胀”的核心内在因素,china,44.9%,中国人口及城市化的快速发展是导致中国“高通胀”持续约10年左右的时间的重要因素;,在全中国城市化发展的大环境下，天津城市化速度显著加快,天津城市发展阶段：,经济发展,城市化阶段,经济指标,天津市自2003年开始经济增长速度始终在14%以上的高增长平台上稳定运行,至2008年，天津市整体经济运行良好，人均gdp突破6万元大关，且08gdp全市完成总额高达6354.4亿元增幅位于全国第二位,整体经济环境保持稳定运行；,拉动天津市国民经济平稳较快发展的需求结构发生明显变化，内需特别是消费需求拉动作用上升，外需拉动作用减弱,成为天津经济持续增长的主因,08年天津全市gdp完成6354.38亿元，比上年增加1303.98亿元，增量首次超过1000亿元，按可比价格计算，增长17%，增幅位于全国第二位，仅次于内蒙古自治区。增幅比上年提高1.3个百分点。,经济发展,03年后，天津市总体固定资产投资额涨势迅速平均比例高达20%以上，08年总值突破3000亿元,08年固定资产投资额占同期gdp的53.6%，投资结构进一步调整。,天津房地产开发一直保持稳定增长，08年全年累计达654.72亿元，环比增长幅度为3.8%；,固定资产投资中房地产开发投资额保持16%的占比为19.2%比重；,城建指标保持基本面稳定发展；,投资强势增长，其主因为房地产开发投资增长较快，保障性住房建设规模扩大；,城建指标,经济发展,滨海拉动,中心城区,双港：涵盖了海空两港和南北港区;,三片区：西部临空高新区，包括临空产业区和滨海高新区；北部生活旅游区，包括中新天津生态城、滨海旅游区和汉沽城区；南部重点发展石化产业，包括大港区、大港油田等;,滨海规划,近期规划,3月5日召开的十一届全国人大二次会议确定天津滨海新区最新的空间发展战略、总体规划、分区规划，将原有“1轴1带3城区”的规划概念升级为“1城2港3片区”的新的发展战略：,老城区重在完善社会服务、公共设施和城市绿化等，新城区则侧重高水平建设。,滨海建设,建设投资,滨海新区三年建设规划：,按照“加快建成一批、抓紧开工一批、积极筹备一批”的思路，未来三年新区将重点实施道路交通、能源、水资源、环境综合整治等四大系统工程。,三年共建设工程项目309个，总投资约3000亿元。其中三年内完成投资2000亿元，占总投资的67%。,3000亿元基础建设全面铺开，为滨海发展提供强大保证、支持；,滨海建设,拆迁建设,拆迁区域：,塘沽区进一步加大城市改造力度：除于家堡、杭州道、蓝鲸岛、东西沽几个大型拆迁区外郭庄子、水线路、文明里等多个片区也陆续启动拆迁工程；,09年拆迁情况：拆迁工作共分三批次，总拆迁5100多户，拆迁建筑面积41.8万，其中居民房屋拆迁建面32万。,拆迁量大、还迁/货币两种补偿方式、居住需求放大；,拆迁涉及6万人，占到塘沽常驻居民的1/10；拆迁周期短，每年初确定当年拆迁规划及细则；拆迁点多，形成塘沽多点改造；,大事多政策强骨架开路网通规模化,中新生态城、于家堡、响螺湾等众多重大事件,区域化经济背景、滨海新区政策的倾斜,城市总体规划使城市开发规模铺开放大,城市整体建设带来大规模路网改造,规划及市场发展趋势逐步形成规模化居住形式,滨海发展预判,【城市发展】,【滨海潜力】,【用地条件分析】,城市线,【整体市场】,【滨海市场】,市场线,市场机遇与价值空间,发展动力及潜力,系统分析,08年市场成交量下滑，仅为03年后历年成交量的半数；,供：08年天津市商品房整体保持平稳供应；求：08年天津市整体成交量大幅下滑，仅为03年后历年成交量的半数；价：08年天津市商品房成交均价涨幅放缓，由今年的年涨20%回落到年涨13%；比：08年市场呈现供大于求，市场疲软；,天津市场走势,未来23年中国将处于“低通胀、高增长、高利润”向“高通胀、保增长、适度利润”过渡的调整时期；,高通胀,保增长,适度利润,低通胀,高增长,高利润,2007年,2009年/2010年,房地产市场将处于调整期,现阶段宏观经济形势：,楼市预判,【小阳春】,【触底】,【拐点】,传统因素造成集中放量各项新政的作用叠加效能长期抑制的观望气氛开始松动城市蓝印户口的隐形刺激,市场进入“中度振荡”期；（价跌量增）先期新政调整到位，褒贬效能显现期；金融危机的延伸效应及“猪流感”等因素，导致市场关注转移天津蓝印户口释放后，未来效应逐渐下降；,【回暖】,短线震荡、中线看平、长线看涨,宏观维度下的天津楼市：,楼市预判,【城市发展】,【滨海潜力】,【用地条件分析】,城市线,【整体市场】,【滨海市场】,市场线,市场机遇与价值空间,发展动力及潜力,系统分析,成交价：08年塘沽区土地成交频繁，价格波动较大，年底以2292元/的楼面地价冲刺到历史最高值，成交量：08土地成交总量达621.29万平米，其中居住及综合用地规划建筑面积为43.01万平米，占总成交量的6.9%，09年成交量尚未有居住用地成交；09年土地市场疲软期，市场进入土地建设消化期；,成交价：土地成交价格较为平稳，始终维持在210-340元/之间，波峰出现在09年4月，成交楼面地价为1851.79元/，成交土地性质为综合商业用地。成交量：08年6月至9月是开发区土地成交高峰期，受市场大势影响土地成交量锐减，一级市场进入滞胀缓消阶段；,供需振荡明显，市场进入滞胀缓消期,阶段集中放量后，市场进入建设消化期，未来市场潜在供应加大,土地市场,滨海市场,向阳路地块,春风路地块,新港三号路地块,腾飞路地块,一大街北侧地块,居住西侧西山铁路切断与塘沽城区直达路网；,外部环境,交通条件,广州道,杭州道,建材道,第三大街,第二大街,第一大街,洞庭路,黄海路,津塘公路,西山铁路,本案,米兰世纪,建材市场,恂园小区,弘泽用地,成熟小区米兰世纪；,弘泽用地及西山铁路；,【东侧】多为10年房龄老社区,【南侧】建材市场较为杂乱；,外部环境,周边环境,东临开发区起步区配套区；南部建材道杂乱、现状较差；西侧为弘泽地块及西山铁路；,【西侧】,【北侧】,内部平整、部分成树；,用地条件,内部环境现状,鸿发大厦,用地东侧为鸿发大厦，弘泽06年购入整体地块时约定鸿发大厦拆迁，后因用地开发停滞，故鸿发大厦一直尚未拆除；,用地条件,内部环境潜在竞争,弘泽用地,用地东部为弘泽1、2号地：,用地现状：土地平整、2号地已完成试桩；产品规划：16f、18f、25f层高层产品，2t3、2t4；开发计划：09年下半年正式启动2号地；工程进度：预计8月正式开工建设；年底抢出正负零；预计开盘：抢在12月底开盘（预计开盘价低于9000元/平米）若延期则在2010年3月份开盘（价格10000元/平米左右）；,弘泽目前1、2、3号地整体报规；,09年下半年正式启动该项目2号地；,strength优势,opportunity机会,weakness劣势,threat威胁,两区交汇、双向拉动；居开发区早期起步区，有一定居住氛围；目前区域无在售项目，市场留白；,建材道区域拆迁改造，规划5年内完成拆迁，重心规划大型配套共建；东江路整体疏通改造，至西山铁路交叉处地面沉，直接连同开发区与塘沽；,周边建材道杂乱，降低区域居住品质；西山铁路切断塘沽与开发区直达线路，存在严重区域屏障及通达性干扰；,弘泽1、2号用地打算自持开发，将带来近端竞争；3号地转让成本使其势必比1、2号地高，将其开发成本拉高；,突出优势、弱化劣势、抓住机会、规避威胁,用地分析,swot分析,确定竞争站位,重新定位客群,放大未来价值,差异化产品,核心问题,系统分析,用地研判,用地概况,用地特性核心问题,用地位置用地指标,概念性建议初期预判,城市线市场线,汇报框架,确定竞争站位,重新定位客群,放大未来价值,用地研判,周边三级市场,竞争板块分析,客群形成,目标客群,概念性建议,初期预判,差异化产品,区域：最早启动居住区配套完善，目前居住人群杂乱产品：多层为主房龄较老，户型在90-170左右价格：二手价格8500-9500元/左右,以黄海路为划分界限；,区域：开发区高端楼盘聚集地，居住客户品质较高产品：老居住区以多层为主，新居住区以小高高层为主；主力户型在100-140左右；价格：二手价格8500-10000元/左右,【黄海路以东居住区】,用地处开发区初期生活区，周边大量二手房，三级市场活跃；,vs,【黄海路以西居住区】,片区二手房,区域锁定,开发区早期启动居住区，随开发区发展，后期外迁现象突出，目前居住人群多元，租赁市场较为活跃,【黄海路以西老居住区】,片区二手房,周边二手房,开发区核心板块、产品保持较高品质，户型较大、价格较高；,【黄海路以东居住区】,片区二手房,确定竞争站位,重新定位客群,放大未来价值,周边三级市场,竞争板块分析,客户形成,目标客群,概念性建议,初期预判,差异化产品,用地研判,泰达球场板块：1、万科金域蓝湾2、万通新城国际3、天保金海岸二期开发区中心板块：4、津滨滨海国际5、万通华府6、万丽国际公寓7、滨海湖8、弘泽制造,新河海洋高新板块、开发区中心板块是目前塘沽在售项目集中区域，北部及南部区域供应量较少,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,16,17,18,19,20,23,24,26,27,28,25,新港紫云板块：26、紫云绿洲27、世纪祥和家园28、富贵嘉园,片区市场,片区板块在售项目,海洋高新上北板块：9、清谷10、首创国际城11、天津de小洋楼12、融科心贻湾13、盛星东海岸14、万通上北新新家园16、贻成尚北二期境界17、蓝山国际18、欧美小镇,塘沽老城区板块：19、滨海名都20、贻港城21、隆盛乐活城22、碧海长住,海河南岸板块：23、贻成.泰和新都24、宏苑领海25、滨海浙商大厦,21,22,片区市场,两区之间，竞争维度多元放大，竞争类别化、层级化特点显现；排序竞争维度，区隔竞争，重新定义板块；机会与威胁并存，地块的未来价值性研判；,地块与周边板块市场关系研究,洞庭路地块,多维竞争、品质让渡,海洋高新上北居住板块,塘沽老城区板块,开发区中心板块,泰达球场板块,片区市场,竞争关系研究开发区中心板块,板块特点,分布：项目主要集中在开发区第一大街及第二大街沿线，区域环境较佳，人文素质较高；规模：项目体量大中小均有，以天保金海岸188万平米建面最为庞大，其他项目多属多9-24万平米为多；在售项目为5个，目前剩余体量约为56万；板块主力客群中高端、高端客户为主；以改善及享受类第二居所为主，对于生活品质性要求较高；开发区私营业主、外资企业中高层、中海油、中石油及渤海石油、港务局管理层员工及部分拆迁居民。,价,货,量,速,供应量较大，目前消化仅为总量的25%，存量220万平米,高层产品，享受型为主,价差幅度大，重叠性小，蓝海竞争优势明显,片区市场,竞争关系研究开发区中心板块,板块内项目分析,潜在供应量大，景观高层为主，供给趋向综合体产品期，居住供给减少；,供应曲线,价格曲线,户型尺度曲线,高峰期,2006年,2007年,2008年,2009年,2005年,次高峰期,片区市场,板块整体变化走势,竞争关系研究开发区中心板块,小波峰后的调整期，量、价等因素的调整与多个品牌开发商项目的试水启动期；,内外因的双重拉动，板块市场量价双升，产品尺度升级，市场进入整合调整期；,双重内外因拉力，多元产品供给，城市核心物业价值得到客户认可，量价初步步入正轨,分布：项目聚集在泰达足球场周边，相对较为集中；主要依托板块内的整体效能拉动，达成聚集效应；规模：在售项目共3个，总建面约为77万，市场潜在存量约为11万；板块主力客群：板块形成前期主要以投资客为主，中高端客户成为板块承载主体；开发区外资企业中高层、中海油、中石油及渤海石油、港务局管理层员工；（福利及公积金高的单位）,片区市场,竞争关系研究泰达球场板块,板块特点,价,货,量,速,板块内项目分析,部分楼盘进入尾盘期，未来存量25.4万平米；,产品以舒适享受为主导，打造高端商务休闲居所;,价差明显，满足不同