【广告策划PPT】楼盘项目策划方案.ppt

项目营销策划方案,子弹头小组：何博余浩刘松胡悦,目录,环境分析,客户分析,产品策略,价格策略,营销通路,营销推广,环境分析,国家银行政策,大学城基本现状,竞争者分析,swot分析,国家银行政策,通过政策引导住房需求结构调整,调节供给结构降低房价,廉租房和经济适用房解决住房困难,降低住房交易税费,降低贷款利率加强金融支持,大学城基本现状,交通便利,环境优美,名校众多,竞争者分析,金科地产,富力地产,龙湖地产,金科地产,基础经济指标：项目总占地：约1800亩容积率：2.5项目一期占地：114576方总建面积：约150万方一期体验商业：3000方一期主推：联排别墅别墅面积：约160-280平米金科大学城项目依托原生稀缺山水资源之上，更独造重庆唯一的80000方生态示范体验区和3000方体验式商业。,富力地产,富力城雄踞重庆未来都市副中心的西城新城大学城腹心，总占地约3851亩，被四大高校片区环抱，北依木鱼石公园，西靠缙云山脉，南邻轻轨站。项目总建筑面积约680万方。项目分两期开发，一期规划为1077亩现代中式人文社区，二期规划为2774亩复合国际生活社区。楼层状况:1186户停车位:620个内外销:外销总建筑面积:110000平方米开发商:重庆富力城房地产开发有限公司物业管理公司:广州天力物业管理有限公司重庆分公司,龙湖地产,东方剑桥占地300余亩的东方剑桥坐落于沙坪坝大学城重大东门旁，斜对龙湖睿城，与重庆大学仅一溪之隔；项目整体占地超过163000平方米，规划为集商业广场、高层公寓式住宅、花园洋房、别墅为一体的综合性居住大社区。一期推出的临街小户型公寓及商业天街广场占踞大学城中心以南虎溪河景观带居住片区核心位置，位于商业广场的轻轨7号线大学城站更是拉近了都市时尚与大学生活的距离。,swot分析,优势,威胁,机会,劣势,优势,国家对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂时统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。国家针对契税调整：首次买房如果90平米以下1%来交,90-144按1.5%来交,144以上按3%来交。央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率，为解决广大人民群众特别是中低收入者的住房困难问题。,劣势,国家税务总局下文，要求严格征收土地增值税。央行、银监会共同发布通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%；从2009年开始已经调整为50%。对于购买第二套房的贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。2009年国家出台抑制房价政策，首套房首付由20%提到30%，首套房的贷款由原来的七折变为8.5折，相当于央行四次加息，二套房提到50%，金融机构停止第三套的贷款。,机会,大学城的学生是主力军，所以我们的项目多是90平米以下，当今房型也向小户型发展，大学生也更愿意居住小户型。从房价方面来看，我们的项目定位本身就是在中低阶层，所以房价也会定在我们的客户群体能力范围之内，这样就能能更多的为消费者节省资金，扩大我们的消费群体。从地理和周边环境来看，我们的项目地处大学城熙街，这是大学城最大的商业街，有超市、有同期声ktv、有餐厅等，所以人流量大，交通方便，便于购物。我们的项目在大多数房地产商用于商品房买卖的同时，我们更灵活的可以用于租赁，对于没有充足资金购买房产的消费者来说无疑是个福音。,威胁,由于我们的主要房型属于小户型，所以对于想购买大房型的那部分客户就会失去吸引力。由于我们定位在中低阶层的消费者上，所以高层消费者就不会对我们的项目产生很大兴趣，从而失去这部分消费者。跟龙湖、金科比较之下，我们的硬件设施就相对较差点。由于我们地处商业街，难免周围噪音比较大，影响休息；人流量大也会给客户带来安全方面的影响，这也会增加保安数量，从而扩大我们的资金消耗。由于我们的项目可以进行租赁，所以收租金也须要消耗一定人力，并且对于租出去的房间我们并不知道客户怎么摆弄它，所以对于房间的修葺也会耗费一定资金。,客户分析,目标客户群体定位,目标客户群特征分析,项目目标人群分析,客户对住房的关注点,目标客户群体定位,本项目已经确定为走中低路线，对于走中低路线的房地产项目来说，客户群的选择也有很大的发展空间，房价的相对较低对于大学城的绝大多数客户来说还是很具有吸引力的。况且我们这个项目可以进行租赁，这也给我们带来相当可观的客户群体。,目标客户群特征分析,（1）35岁以下占70%。（2）客户文化程度较高，中等学历以上占90%，大专以上65%。（3）收入较为稳定，家庭月收入超过5000元。（4）自住占80%以上。（5）购房客户中80%来自重庆大学城内。（6）有车族占20%，多数乘公交车。,项目目标人群分析,新婚或分家人群,照顾子女的家长,买房投资的商人,大学城工作人员,在校学生,客户对住房的关注点,房价,地理位置,楼型,户型,风险系数,产品策略,策划思路,总体规划构思,卖点梳理,策划思路,项目概念：青春活力个性时尚,产品定位：中低端的“品牌社区”路线,我们的目标：没和青春根据地产生交集，你就out啦。我们的策略：以赢得消费者认同，借品牌与地域规划之势而上，撬动区域市场项目自身胜出，同时通过行为主张，产品、景观差异性跳出周边竞争楼盘,我们的品牌在大学城乃至重庆市市场三级跳,社区品质地段价值,生活品位增值空间,品牌认同,物理感受（建筑）,精神感受（生活）,行为主张（领导品牌）,总体规划构思,多样性,安全性,生态性,合理性,卖点梳理,大学城最时尚社区,户型,建筑规划设计,价格策略,采取低开高走的价格策略,低价辅助策略,营销通路,营销中心选址,销售现场分区,模型要求,现场氛围营造,营销中心ci系统,营销推广,总体策略,媒体通路整合,总体广告营销策略,阶段销售周期划分及策略,总体策划,全方位推广媒体攻势,品牌先导，形象跟进,广告宣传配合销售,阶段销售周期划分,第一阶段：预热市场,第二阶段：聚集客户,第四阶段：阶段促销期,第三阶段：持续销售期，产品主导,媒体通路整合,报刊媒体,户外广告,电台广告,手机短信,移动电视,网络媒体,杂志媒体,拜拜,公关活动策划与执行培训,内部培训资料,说在前面的话,公关策划321法则,1个目的满足客户要求,3个前提：,2个关键点,产品同质化传播策划媒体资源有限化议题策划传播手段重复化主题策划,符合定位支持品牌/产品定位结果导向方案的可行性符合客户要求,前期准备目的,前期准备确立目标的程序,前期准备预算,先确定预算，再确定计划是稳妥的方法,确定必须成本来宾交通及接待场地施工和装饰工作人员费用,纳入非必须成本表演和娱乐主持人等,其他,前期准备构思,摒弃头脑中所有杂念，全心全意地想象活动的全过程，这个想象应至少重复三次，并将你想象的全过程详细地说给你的团队，以便获得补充：每个环节可能出现问题的地方每个环节所需用到的物料每个环节是否可以再优化每个环节是否给人惊喜在构思完成后，再次检查你的目的是否达到？在构思完成后，再次检查你的预算是否足够？,团队构成和时间表团队,项目负责人参与部门项目所必须的人员配备,供应商列表和对应联系人：场地搭建租车/礼仪摄影摄像其他,确定你的工作团队,确定你的供应商,团队构成和时间表项目推进表,项目推进表（为可控因素预留必要时间：比正常时间多1/3）项目执行：为每个成员制定每日工作协调内容物料清单：列举已有物料及需要准备的物料人员分工：列出每个子项目负责人必须首先确定不可控因素：障碍来自哪里？场地：如果不及时确定可能租不到合适的场地重要来宾：他们的时间、行程是不确定的其他不可控因素预定的检查时间通报:向所有成员报告每日工作的完成情况,分享你的完成快乐,也分享别人的完成快乐使其他成员知道应该沿着你完成的项目去做什么?应付意外情况、赢得补救机会,项目推进表的分解正确制定并运用子目标,制定子目标的原则:,所有子目标的完成将自然导致总目标的完成,制定子目标的程序:,与所有成员逐个讨论总目标,明确每个成员的工作及在总体任务中的位置,为每个成员限定目标要求及资源,制定子目标时的问题:,使每个成员了解子目标,但同时知道总目标,每个个体都应该拥有完成子目标所相应的权利,运用子目标来限定责任和要求,墨菲法则：,可能出错的就一定会出错！,团队构成和时间表工作说明书,活动基本要素（时间、地点、参与人、主题、流程等）活动物料汇总部门工作（接待）流程和要求活动现场具体分工（人员位置和要求）文案准备新闻稿主持人台本领导讲话稿重要领导的现场文件夹内容资料通讯录,工作说明书的主要目的确定活动基本要素/相互关系及检查点,明确活动基本要素利于活动掌控参与人员的工作指导，提升工作效率新增人员的活动手册，利于快速到位（补位）相互关系的确认部门之间的配合和各自负责人；哪些事情可以同时进行；完成项目的方式可能不止一种，通过相互关系的检查可以使你找到最好的方法；检查点可为我们提供补救的机会定期的回顾和检讨：在每隔固定时间由所有成员在一起检查项目进展，并对意外情况作出补救。,场地选择列出要求,需要类型：考虑活动类别、主题、品味要求来宾人数：测算最小面积要求活动内容：是否有特殊物品摆放，是否需特殊设施？是否有顶高要求？是否有破坏可能？周边环境：交通、噪音、光线、用餐及住宿气候条件：防雨、防寒、防暑、日落时间费用限制：能够用于场地租赁的最高限额,场地选择询问,是否有档期？是否有足够的布展时间？场地需要清空吗？场地清空需要付费吗？场地清扫需要特别安排吗？场地可容纳多少人？使用该场地是否需要办理特别手续？是否有噪音及安全、清洁方面的要求？场地能够提供什么设施？它们是否收费？现场视觉效果如何？是否有遮挡视线的装饰？场地有多少卫生间？条件怎样？需要装饰吗？是否有供贵宾和工作人员休息的地方？场地自身工作人员的素质如何？是否有类似活动的服务经验？场地是否有存放杂物或资料的地方？,车辆安排停车场,停车场在哪里？从停车场到活动场地步行需要多长时间？通过哪些线路？停车场的开放和关闭时间？停车场需要什么凭证？是否可以专辟停车场？是否有vip专用停车场？是否有“停车已满”标志牌？停车场是否有保安管理？工作用车停在哪里？是否需付费？,车辆安排活动班车,来宾来自哪里？何时启程？正常何时抵达？以每半小时为单位，列出航班抵达时间表，并据此确定每班班车的间隔时间、发车辆数班车品牌？新旧程度？司机素质如何？会否迷路？联系方式？班车途经路线是否有拥堵可能？预留至少一辆机动车辆,车辆安排特殊来宾接待,特殊来宾有多少人（正确职务）？他们启程和抵达的精确时间表？是否有陪同人员？入住酒店？入住时间和离开时间？特殊来宾的级别是否有差别？他们是否要求乘坐不同档次的车辆？特殊来宾的行程安排（活动当天），征求本人或随从的意见；活动前是否观看场地并参加彩排？由谁接待？期间是否有其他安排？（会议？用餐？）特殊来宾的活动文件夹准备：简易流程、讲话稿、行程提醒,来宾接待,当来宾准备赶赴机场时，接待工作已经开始：来宾是否拿到了正确的机票？来宾是否方便抵达机场？当来宾抵达机场时是否安排工作人员办理手续？来宾是否知道下飞机后应该如何做？突发情况处理：航班延误个别来宾迟到,来宾接待,当来宾走下飞机后：确保第一时间知道接站人位置在班车等候时间不能超过30分钟在班车行程中为来宾播放轻松音乐突发情况处理：班车损坏部分来宾延误班车迷路,来宾接待,当来宾抵达接待区时：确保第一时间看到接待人员和接待指示牌预估每批来宾人数，保障足够的接待人力如果是入住酒店，最好提前拿到所有来宾入住房间，以节省来宾登记时间，并在登记完成后交酒店总台在接待区预备休息区如果是直接进入会场，应准备存衣处、行李寄存处，并有专人管理，预备存衣牌突发情况处理：因交通原因突然导致来宾人数剧增,来宾接待,来宾登记时应了解什么？活动的日程安排活动所需佩戴证件及使用要求活动场地平面图及入口、出口、卫生间位置何时可以离开？离开机票领取的时间和方式来程时的费用报销时间、地点、方式离开时是否有班车接送？用餐时间、地点？用餐凭证？,来宾接待,当来宾进入酒店房间休息：准备小型欢迎卡确保来宾能够迅速联络接待人员是否需要提前清空房间内的收费物品？房间内是否需要准备鲜花及水果？房间内应准备当地旅游手册及地图,现场布置,来宾行走线路现场勘察：场地有多少入口？是否可以确保来宾从指定入口进入？来宾人数有多少？是否能够及时顺畅地通过入口？入口是否需要铺设红地毯？在抵达会场途中是否要穿越其他场地？是否有明确方向指示？来宾进入会场后是否能够立即找到自己的位置？不同类别的来宾是否需要分别设定入口？是否有来宾需要特别休息室？,现场布置,搭建施工保证施工期间的用电及保安保证施工用料的摆放位置检查施工单位用料摆放是否合理搭建完成时间应保障至少12小时的彩排时间务必进行最大负荷电量测试施工完毕后应清理一切施工痕迹确保用电线路安全隐秘,现场布置,舞台布置保障上场及下场通道畅通后台有方便快捷且安全的物品存放处来宾上下舞台通道地板检查，是否有松动可能舞台布置的设备不能遮挡现场摄影摄像视线确保来宾