（经济法学专业论文）业主委员会法律制度研究.pdf

武汉理工大学硕士学位论文 中文摘要 业主委员会是随着房屋日益商品化、新型居住社区形成并发展而产生的新 兴事物。2 0 世纪8 0 年代我国进行了城镇住房体制改革，房屋私有化程度越来 越高，一幢建筑物或者一个小区内的居住者之间形成新型邻里关系，每一个业 主不仅拥有自有房屋的专有权，同时与其他业主共同拥有并管理小区内的公共 建设部分，业主集合起来组成自治组织业主大会并选举产生业主委员会对小区 进行管理，同时聘用物业服务公司为整个小区提供专业化的物业服务，这种业 主自治与物业服务公司并存的模式就是现代意义上的物业管理。1 9 9 2 年我国诞 生第一家业主委员会，9 0 年代中期后逐渐辐射至全国各个城市。2 0 0 3 年9 月1 日起实施的物业管理条例，第一次在立法层面上正式创立了我国的业主委员 会制度。近年来，随着各类型居住社区的深入发展，业主委员会这一重要的业 主自治组织在维护业主利益时愈发显得“力不从心 ，尽快完善相关制度的呼声 不断，本文将在剖析业主委员会制度的基础上借鉴域外经验，为构建起我国成 熟完善、健康有力的业主委员会制度提出一点意见和建议。 本文前言部分是对我国业主委员会法律制度现状的简介。 第一章从回溯我国业主自治的历史脉络出发，分别以2 0 0 3 年物业管理条 例颁布、2 0 0 7 年物权法颁布及对物业管理条例的修订、2 0 0 9 年最 高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解 释及最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解 释两部司法解释的公布为划分界限，介绍我国业主自治的萌芽与发展初阶、 调整时期、推进阶段等三个历史时期的发展状况，在此基础之上界定出我国业 主自治的权利基础建筑物区分所有权，并通过剖析业主自治的结构体系引 出本文的研究对象：业主委员会。 第二章分为两大部分，第一部分详细介绍业主委员会的功能，包括调解物 业纠纷、维护业主权利、促进物业管理体制规范化发展等：第二部分则重在阐 明现实中我国业主委员会无法正常发挥其功能作用的原因业主委员法律地 位的缺失：由于该制度存在“身份不明 这一巨大缺陷，直接导致业主委员会 对外无法代表业主参与民事诉讼以维护业主权利，对内无法构建起科学、规范 的运行机制。 第三章首先借鉴国外业主自治团体的经验，结合我国国情明确我国业主委 武汉理工大学硕+ 学位论文 员会应属于“其他组织”，在明确其法律地位的基础上，提出业主委员会应享有 独立的诉讼主体地位，并对其设立、运转以及监督等制度设计提出建议。 总结部分是笔者对我国业主委员会制度发展前景的展望，提出应着重培养 我国公民的民主意识，这样才能真正实现业主自治，并在合适的时机制定一部 业主委员会条例，以推动我国的业主委员会制度进一步系统化、法制化。 关键词：业主自治，业主委员会，法律地位，制度设计 n 武汉理丁大学硕士学位论文 a b s t r a c t o w n e r sc o m m i t t e ei san e wt h i n g 晰t l li n c r e a s i n gc o m m e r c i a l i z a t i o no fh o u s e s ， f o r m a t i o no fn e wl i v i n gc o m m u n i t y t h e19 8 0 su r b a nh o u s i n gs y s t e mr e f o r mi nc h i n am a d eah i g h e rd e g r e eo fp r i v a t i z a t i o no n ar e s i d e n t i a lb u i l d i n g o n en e wf o r m e d n e i g h b o r h o o da p p e a r sb e t w e e nt h eh a b i t a n t e v e r yo w n e rh a sn o to n l yt h ee x c l u s i v e r i g h to fo w n e r - o c c u p i e dh o u s i n g ，a n da l s ow i t ho t h e ro w n e r sp o s s e s s e sa n dm a n a g e s t h ep u b l i cc o n s t r u c t i o np a r t s t h eo w n e r se s t a b l i s ha u t o n o m o u so r g a n i z a t i o n , t h e o w n e r s c o m m i t t e e ，a n de m p l o yp r o p e r t ym a n a g e m e n ta g e n c yf o rg e t t i n gp r o f e s s i o n - a ls e r v i c e si nw h o l er e s i d e n t i a l n 圯o w n e r sa u t o n o m ya n dt h em a n a g e m e n to f p r o p e r t ym a n a g e m e n ta g e n c yi st h em o d eo fm o d e r ns i g n i f i c a n c et oc o e x i s t i n19 9 2 ， t h ef i r s to w n e rc o m m i r e ew a sb o m ，a n di nt h em i d19 9 0 sg r a d u a l l yr a d i a t i o nt oe a c h c i t y a so fs e p t e m b e rl2 0 0 3 ，“p r o p e r t ym a n a g e m e n tr e g u l a t i o n s ”e s t a b l i s h e dt h e o w n e rc o m m i t t e es y s t e mi nc h i n a , f i r s ti nt h el e g i s l a t i v el e v e lf o r m a l l y t h i si sa ni n t r o d u c t i o nt oo u rc u r r e n tl e g a ls y s t e mo f t h eo w n e r s c o m m i t t e e n ef i r s tc h a p t e rf r o mt h eb a c kh i s t o r i c a lo ft h eo w n e r sa u t o n o m yc o n t e x ti nc h i n a , p r o p e r t ym a n a g e m e n tr e g u l a t i o n s i n2 0 0 3 ， p r o p e r t yl a w a n dr e v i s eo f p r o p e r t ym a n a g e m e n tr e g u l a t i o n s ”i n2 0 0 7 a n dt h e ”t h ee x p l a n a t i o no no y e r i s s u eo ft h es t a t u so fr e a le s t a t em a n a g e m e n tf i g h t ”、”t h ee x p l a n a t i o no no y e r i s s u eo ft h ep r o p e r t ys e r v i c e s ”i n2 0 0 9 ，i n t r o d u c e st h ed e v e l o p m e n ta n db u do w n e r a u t o n o m ya n da d j u s t m e n tp e r i o d ，t h ee a r l ys t a g eo fa d v a n c i n gt h ed e v e l o p m e n t s i t u a t i o no ft h r e eh i s t o r i c a lp e r i o d s o nt h eb a s i so fd e f i n i n gt h er i g h t so fa u t o n o m y i no w n e rb a s e d - t h eo w n e r s h i po fb u i l d i n go w n e r s ，a n dt h r o u g ht h ea n a l y s i so ft h e s t r u c t u r es y s t e ml e a d st h i sa u t o n o m y , t h er e s e a r c ho b j e c t ，t h eo w n e rc o m m i t t e e t h es e c o n dc h a p t e ri sd i v i d e di n t ot w op a r t s ，t h ef i r s tp a r ti n t r o d u c e si nd e t a i l t h ef u n c t i o n so ft h eo w n e r s 。c o m m i t t e e ，i n c l u d i n gc o n c i l i a t i o nd i s p u t e s ，a n dt h e m a i n t e n a n c eo fo w n e r s p r o p e r t yr i g h t s ，p r o m o t et h ed e v e l o p m e n to fs t a n d a r d i z a t i o n m a n a g e m e n ts y s t e m ，e t c t h es e c o n dp a r to fo u rc o u n t r yt oc a nn o tt op l a yo w n e r s c o m m i t t e e sf u n c t i o n s ，h i a t u sa b o u to w n e r s c o m m i t t e e sl e g a ls t a t u s d u et ot h el a c k o fs u c hah u g es y s t e mc a u s e db yd e f e c t s ，o w n e r s c o m m i t t e ec a n tb et h e r e p r e s e n t a t i v e o fo w n e r si nc i v i la c t i o n , a n da l s oc a n tc o n s t r u c ts c i e n t i f i c 1 1 1 武汉理工大学硕七学位论文 s t a n d a r d i z e do p e r a t i o nm e c h a n i s m t h et h i r dc h a p t e rf i r s ti n t r o d u c e dt h ee x p e r i e n c eo ff o r e i g no w n e ra u t o n o m o u s o r g a n i z a t i o n s ，w h i c he x p l i c i t l yo w n e r s c o m m i r e es h o u l db e l o n gt o ”o t h e r ”i nc h i n a , a f t e rt h a tt ot a b l eap r o p o s a la b o u tt h a tt h eo w n e r sc o m m i t t e es h o u l dh a v et h e p o s i t i o no fs u b j e c to fl i t i g a t i o n t h ea u t h o rs u m m a r i z e so n o u rp a r ts a i do w n e r s c o m m i t t e eo fd e v e l o p m e n t , t h i s p a p e rp r o p o s e st h ec o n f i d e n c eo fo u rc i t i z e n so nc u l t i v a t i o no fd e m o c r a c y ，s oc o j lw e t r u l ya c h i e v et h eo w n e r , a n da u t o n o m ya p p r o p r i a t ef o r m u l a t ea ”o w n e r s c o m m i t t e e r e g u l a t i o n s ”，i no r d e rt op r o m o t eo u ro w n e r s c o m m i t t e es y s t e mf u r t h e rs y s t e m a t i c a n dl e g a l i z a t i o n k e yw o r d s ：o w n e r sa u t o n o m y , o w n e r s c o m m i t t e e ，l e g a ls t a t u s ，s y s t e md e s i g n i v 独创性声明 本人声明。所呈交的论文是本人在导师指导下进行的研究工作 及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地 方外。论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包 含为获得武汉理工大学或其他教育机构的学位或证书而使用过的材 料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作 了明确的说明并表示了谢意。 签名：盘圭垒e 1 期：2 ：罩：! 兰 学位论文使用授权书 本人完全了解武汉理工大学有关保留、使用学位论文的规定， 即学校有权保留并向国家有关部门或机构途交论文的复印件和电子 版，允许论文被查阅和借阅。本人授权武汉理工大学可以将本学位 论文的全部内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或 其他复制手段保存或汇编本学位论文。同时授权经武汉理工大学认 可的国家有关机构或论文数据库使用或收录本学位论文，并向社会 公众提供信息服务。 ( 保密的论文在解密后应遵守此规定) 研究生( 签名) ：如地导师( 签名) 舻驴i y ，l 武汉理t 大学硕士学位论文 引言 随着我国城市化进程的加快，房地产市场的飞速发展以及住宅商品化程度 越来越高，给我国的城市规模、房屋产权形式、邻里关系与结构以及社区治理 等方面都带来了深刻而急剧的变化。而物业服务管理这一现代化社区管理方式 伴随着新型社区的出现也得到了迅速的发展，城市被切割成一个个物业管理区 域，构建起现代城市居民最基本的生活空间。在同一个物业区域内，每一个业 主不仅拥有自有房屋的专有权，同时与其他业主共同拥有并管理小区内的公共 建设部分。由于众多社会背景各异的业主在思想观念以及生活习惯等方面都存 在很大的差异，分散的业主难以形成对小区统一有效的管理，因此业主集合起 来组成自治组织业主大会，并选举产生业主委员会对小区进行管理，同时聘用 物业服务公司为整个小区提供专业化的物业管理与服务，这种业主自治与物业 服务公司并存的模式就是现代意义上的物业管理。 业主委员会是我国业主自治和私权维护中至为重要的一环，理应在维护业 主权益、监督物业服务企业及推动物业管理活动规范化发展中发挥重大作用， 但我国现行物业管理条例、物权法以及2 0 0 9 年公布的最高人民法院关 于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释及最高人 民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释中关于业主 委员会的法律地位问题都采取了回避态度，造成业主委员会时时陷入“身份不 明的尴尬地位。由于业主委员会不具有明确的法律地位，一旦发生物业纠纷， 业主委员会是否具有诉讼主体资格，能否代表业主进入诉讼程序都颇有争议。 除此之外，法律地位模糊也导致业主委员会本身在成立、运转及监督方面的制 度设计上存在诸多缺陷，造成业主委员会无法正常、高效地工作运转。对内对 外问题不断致使业主委员会维护业主权益一说时时沦为空谈。 本文将采取实证分析法及资料分析法对我国业主委员会法律地位在法律层 面及司法实务层面所存在的问题进行研究，解读我国业主委员会制度因立法缺 失、实务标准不一而陷入的混乱状态。笔者认为，要解决我国业主委员会发展 滞后的现状，首当其冲应解决其法律地位不明确的问题，这是帮助业主委员会 从目前的困境中走出来的根本办法。现时关于业主委员会法律地位问题理论界 及实务界存在大致三种观点：法人组织说、其他组织说以及自治机构。笔者拟 采用比较分析法，通过对域外业主自治团体制度经验的学习借鉴，得出我国业 武汉理工大学硕士学位论文 主委员会应属“其他组织 的结论，在这一结论之上再对业主委员会诉讼主体 资格及其制度本身提出些许建议。 2 武汉理t 大学硕士学位论文 第1 章业主委员会的制度演进与自治结构 1 1 业主自治的历史脉络 业主自治是指物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据 法律、法规的规定，根据民主原则建立自治组织、确立自治规范、自我管理本 区域内的物业管理活动的一种基层治理模式。业主自治作为公民社会的基本 形态，在国际上已有比较久的发展历史，但对我国来说，业主自治几乎可以被 认定为一个全新的概念。在我国，业主自治无论是其名称还是实例，都是自改 革开放政策实施以后才开始出现瞳，。 1 1 1 业主自治的萌芽与发展初阶 建国以后改革开放以前，我国在经济上实行的是社会主义公有制和计划经 济体制，政治上实行以党的一元化领导为核心内容的高度中央集权体制。在这 种社会体制下，所有资源配置都被国家所垄断，社会空间几乎完全被国家挤占， 形成“强政府、弱社会 的基本格局，政府成为社会唯一的治理主体，负责经 济、政治以及包括社会成员就业、住房、医疗、福利等在内的所有社会事务的 管理。这种政府无所不管、无所不包的社会体制实质上就是“政治上的国家对 社会的全面控制和支配，社会并没有自主的细胞，所有的个人与机构都是国家 大机器上的零部件。 口3 。在这种社会背景下，我国住房实行的是与计划经济 体制相一致的行政性、福利性城镇住房分配和管理制度。绝大多数的房屋都属 于公共财产，归国家或单位所有，对职工住宅实行统建、统分、统包，住房人 不享有房屋所有权而仅仅只具有公房承租人的身份。由于房屋产权单一，对住 房及其周围环境就按照公共产品进行管理，由政府房管部门和房屋产权所属的 单位承当管理责任，通常采取单向的、封闭的、行政干预式的公房管理模式， 公民 会( c i v i ls o c i e t y ，又称市民社会) 具有古典含义和近代含义，古典含义是相对于野蛮部落而言，指 建立了囝家的文明社会；近代含义足相对于国家政权丽言，指固家控制之外的社会经济生活。对公民社会 的定义众多，伦敦政治经济学院( t h el o n d o ns c h o o lo f e c o n o m i c s ) 公民社会研究中心给f i i 的t 作性定义足： 公民社会是指 l 司绕共同利益、目标和价值的，非强制的行动团体。理论| ：，其制度机构j 政府，家庭和市 场小同，但实际七，政府、公民社会、家庭和市场之问的界限足复杂、模糊。并且町商榷的。公民社会一 般包括不同的场所、人物和组织机构，以及多种程度的正规性、自治性和权力结构。公民社会通常运作于 慈善机构、种政府组织、小区组织、妇女组织、宗教团体、专业协会、t 会、自助组织、社会运动团体、 商业协会、联盟等之中。我国理论界较为致的观点足，公民社会是我国发展人民民主和社会主义民主政 治的社会基础，在这一基础上培育出公民政治文化并最终形成民主的政治文化心理，才能真正建 搜现代政 治文明。 武汉理工大学硕十学位论文 在这种模式下，住房人因只具有公房承租人的身份而完全处于被动地接受管理 的地位。 经济体制改革之后，市场化导向促使政企分离、政事分离，劳动、住房、 医疗、养老、福利等系列制度随之改革，其中城镇住房制度改革对我国业主 自治制度的萌芽产生了重大影响，产权多元化为后来业主委员会这一业主自治 机构的产生创造了前提条件。随着1 9 9 4 年建设部颁布城市新建住宅小区物业 管理办法，我国城镇住房制度改革进入全面实施阶段，公有住房开始被出售， 允许个人购买商品房，建立住房公积金制度，加快危j 日房改造及住宅建设步伐 等，住房制度向市场化转轨，城市房屋产权个人化直接催生了“业主”这一新 型阶层，也促使同一个小区内的业主形成一种新型的邻里关系。 房屋商品化程度不断提高，越来越多的房屋住宅成为个人所有的私有财产， 各个业主对其所有的房屋享有不受他人干涉的排他使用权，但同时又因这些房 屋绝大多数包含在一幢住宅楼或者一个小区里面，使得这种排他性又没有彻底 的绝对化，尤其对于小区内的道路、绿化等基础配套设施，由同一小区的全体 业主共同享有这些公共产品的所有权。在这类商品房社区中，出于对自己住宅 和居住环境关心的目的，不少业主常常无偿地、主动地参与属于公共事务的活 动，在进一步发展为对小区更广泛的公共事务的关心的基础上，业主开始形成 对本小区实质上的自我管理。但在这种业主自我管理的过程中，由于居住在同 一小区内的业主人数众多且社会阶层不一，使得完全的业主自我约束和自律管 理很难实现。因此，业主们便将自己对物业管理一部分的处分权委托给专业化 的服务组织，由其来对公用物进行管理，提高对物业利用的效益。 在此背景下，2 0 世纪8 0 年代东南沿海城市率先照搬香港地区的物业管理 模式，物业管理自此在我国兴起，9 0 年代中期后逐渐辐射至全国各个城市，社 区权力结构与治理模式开始转型，业主、业主委员会、开发商、物业服务公司、 居委会以及行政主管部门成为住宅小区的基本治理主体。基于各自的利益，这 些主体之间形成了复杂的博弈关系，其中业主与物业服务公司之间最易产生尖 锐的矛盾冲突。物业管理是一种通过合同约定业主与物业服务企业之间的权、 责的契约行为，要求合同双方按照约定履行各自的义务。但由于物业服务企业 资质不一，管理水平有高有低，另一方面同一个小区内的业主来自不同的社会 阶层，大多数有着不同的教育背景及社会身份，因而在物业管理过程中难免会 因为物业相关方面的利益冲突而使得业主与物业服务企业之间纠纷不断。为将 分散的权利集中行使，更好地维护自身合法权益，处于弱势地位而又很难形成 4 武汉理t 大学硕+ 学位论文 公共决策的单个业主便联合起来通过业主自治组织业主大会来行使业主自 治的权利，并选举代表组成业主委员会作为业主大会的执行机构，以求业主大 会的决定能真正落实。 1 9 9 2 年成立于深圳市“万科物业管理有限公司管理下的天景花园小区内 的业主委员会是我国第一家业主委员，它的成立初衷是更好地配合市场化、专 业化、社会化的物业管理，开创了我国“业主自治与专业服务相结合的物业管 理模式”的先河，更是业主自治开始的象征。但在此后十几年时间内，我国业 主自治制度的发展并未跟上房地产市场和物业管理市场的步伐。直至2 0 0 3 年以 前，业主维权往往采取激烈的暴力对抗方式，因业主维权造成的流血事件并不 鲜见，作为社会基本组成单元的小区常常处于动荡不安的状态，甚至对整个社 会的安定也产生了负面影响。业主自治制度没有适时走向规范化、合法化，相 关立法的缺失及滞后难辞其咎。直到2 0 0 3 年国务院颁布中华人民共和国物业 管理条例，才第一次对物业管理作出系统性的规范，建设部随后颁布业主 大会规程作为其配套设施，组成我国物业管理的核心规范。 前述物业管理条例第二章“业主及业主大会 中对整个业主自治制度 进行了初步规定，设置了业主大会及业主委员会，规定了业主大会的设立及基 本职责是“代表和维护物业管理区内全体业主在物业管理活动中的合法权益”、 业主委员会 执行业主大会的决定 ，履行“( 一) 召集业主大会会议，报告 物业管理的实施情况；( 二) 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物 业服务合同：等职责。这是作为业主自治组织的业主委员会这一概念首 次出现在法律规范性文件当中，业主自治自此真正获得了法律的支持。 尽管2 0 0 3 年物业管理条例可以被视为我国业主自治发展史上的里程碑， 但同时我们也应看到这部条例存在的不足之处：首先，法律位阶较低，缺乏强 制力，不足以引起政府、物业服务企业甚至是业主的重视，没有充分发挥其应 有的规范作用；其次，条例本身立法线条过粗，对业主自治制度及业主与物业 服务企业问的权责分担只做了原则性、框架性的规定，导致实践操作难度大， 执行不彻底。正是由于物业管理条例存在上述缺陷，直接导致业主委员会 在成立之初就困难重重，据人民日报报道，2 0 0 6 年在北京市3 0 0 0 多个住 宅小区中，成立了业主委员会的小区仅占总数的1 4 5 ，广州市业委会成立比 例在1 0 左右，全国其他地方情况也不容乐观，许多主要城市成立业主委员会 。社区问题连续报道之五：成立业委会到底有多难( 连续报道) ，2 0 0 6 - 0 7 1 l ，第0 6 版 武汉理工大学硕十学位论文 的工作基本处于停滞状态，物业纠纷在房地产市场、物业服务市场飞速发展的 背景下有增无减，业主自治制度的发展远远落后于前述两个市场的发展速度。 于这种背景下出台的物权法可以说是给处于困境中的业主自治制度注入了 一股新鲜力量。 1 1 2 物权法出台后的调整时期 2 0 0 7 年3 月1 6 日第十届全国人民代表大会第五次会议通过了中华人民 共和国物权法，该法自2 0 0 7 年1 0 月1 日起施行。物权法第六章“业主 的建筑物区分所有权 的规定清晰界定了国家公权与业主自治权利的关系，明 确业主自治机构业主大会、业主委员会有权代表全体业主管理本小区，其所做 出的决定对业主具有约束力，但若该决定侵害了业主的合法权益，则人民法院 可予以撤销。这一规定是对业主自治的肯定，同时也是以国家公权力将业主自 治机构的权利行使控制在一定范围内，仍是以保护私有财产为宗旨。物权法 在确认物业管理条例所确定下来的业主自治制度的基础上，对自治机构的 产生、决议机制、权责承担等进行了较为具体的调整和补充，对业主管理自身 房屋财产这一自治活动产生了积极而深远的影响。 第一，物权法从民事基本法律的层面将物业管理相关的基本概念以法 律形式予以确认。物权法第七十五条第一款规定，“业主可以设立业主大 会，选举业主委员会，这是业主大会、业主委员会在我国出现和发展以来首 次用法律层次规范文件对其进行规范。物权法在继承物业管理条例基 本原则、指导思想的基础上，进一步丰富了物业管理条例的内容，将该条 例确立的业主大会、业主公约、专项维修资金等基本制度由行政法规上升为法 律，提高了上述制度的适用范围与效力等级。物业管理条例随着物权法 的颁布实施得到进一步贯彻执行，业主以及物业管理企业双方的合法权益都因 此获得更为切实的保护，我国的物业管理活动在更加有法可依的基础上于法制 化进程走得更远。 第二，明确规划区内物权内容，有利预防和解决纠纷。长期以来，业主之 间相邻关系处理不当、开发商于建设、销售环节对于共有部分模糊划分等遗留 问题是引发物业管理矛盾纠纷最常见的“导火线 。物权法为有效解决该 等纠纷提供了定纷止争的法律依据。 物权法第七十三条规定，“建筑区划 内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地， 属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的 6 武汉理：亡大学硕士学位论文 其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。一；第七十四条第 三款规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业 主共有 。上述条款对专有部分所有权、道路、绿地、车位以及其他共有部分 的共同所有权、共同管理权的作出明确规定，为物业管理活动中业主之间、业 主与物业服务公司之间的权利义务以及责任的界定奠定了法律基础，清晰界定 公共场所和实施的产权，将从根本上避免和减少物业管理活动中各方主体之间 的矛盾纠纷。 第三，形成业主自我管理、自我约束机制。物权法给与业主更多的自 治权利，同时也对广大自治业主提出更高的要求，业主只有在提高自治意识， 积极参与自治管理，在行使自治权利的同时尽量谨慎做出自治决策，才能有效 预防因决策不当产生新的物业管理方面的纠纷。物权法第七十五条、七十 六条、七十七条、七十八条对物业管理条例中有关业主自治相关的规定进 行了细化和完善。在明确业主有设立业主大会和业主委员会、参与决定小区内 重大事宜的权利的基础上，规定业主负有接受业主大会、业主委员会决议的约 束、遵守建筑物及其附属设施的管理规约的义务，为防止出现个别业主私自侵 占共有部分、无理拒付物业管理费、擅自改变住房用途等损害其他业主合法权 益的行为，在业主内部建立起自我管理与约束的机制，构成全体业主利益保护 机制不可或缺的部分。 物权法出台以后，为与该法的精神和原则保持一致，2 0 0 7 年8 月国务 院随之对物业管理条例进行了修订。此次修订主要涉及业主大会及业主委 员会的设立程序、业主大会的职责、业主大会的会议形式和表决方式、业主大 会决定的法律约束力、业主大会、业主委员会的职责界限等四个方面，进一步 规范了业主自治组织的组织形式，使物业管理条例与物权法形成呼应 之势。值得注意的是，这一次的修订特别提出，将“物业管理企业 修改为“物 业服务企业 ，将“业主公约 修改为“管理规约 ，将“业主临时公约 修 改为“临时管理规约 。从文字表述上的变化，我们也可以感受到业主在物业 管理制度中所扮演的角色的转变，从“被管理者 转变为“被服务者，这本 身已经是业主对其居住生活的小区所拥有的自治管理权的最好诠释。 1 1 3 两部司法解释发布后的推进阶段 在物权法实施两年之际，最高人民法院分别于2 0 0 9 年3 月2 3 日及2 0 0 9 年4 月2 0 同发布最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用 武汉理t 大学硕士学位论文 法律若干问题的解释及最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用 法律若干问题的解释两部司法解释。笔者认为，仅就业主自治这一制度而言， 该两部司法解释应该被纳入物权法颁布后的明确、推进阶段，理由在于该 两部解释的主要内容是将物权法中规定的建筑物区分所有权基础上的业主 自治有关内容进一步明晰和确定，是对物权法有关界定业主身份、专有及 共有部分的范围划分、业主与物业管理公司双方责任义务的划分以及业主大会 表决权计算方式等相关规定内容的明确。 1 1 3 1 明确业主身份界定标准 “业主是物权法第六章中的基础性概念之一，但物权法并没有 对此概念作出解释。物业管理条例第六条第一款将业主认定为“房屋的所 有权人 ，这种只把房屋所有权人认定为业主的做法与实践的要求有很大的差 距。实践中，“房屋的所有权人一般以物权登记的人为准，但实际上我国存 在着大量合法占有房产但尚未进行物权登记的“准业主 ，这部分房屋的占有 人与其他业主共同生活在一个物业区域内，接受物业服务企业的服务并承担与 其他业主相同的物业服务费负担，若仅仅以是否进行了物权登记为划分业主与 否的标准，那么该部分“准业主在其合法权益受到侵害时会因其不具有业主 身份而无法寻求业主自治机构的保护。因此关于审理建筑物区分所有权纠纷 案件具体应用法律若干问题的解释的第一条就明确了依法登记取得或者依据 生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分 所有权的人，同样应当认定为业主。另外，鉴于我国房屋销售过程中商品房预 售行为极为普遍，房屋产权证办理时限相当长，业主与建设单位签订了商品房 买卖合同且建设单位将建成后的房屋交付给业主占有之后，在一年甚至更长时 间内产权登记都未办理结束的情况经常出现，故该解释也规定了基于与建设单 位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依 法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 1 1 3 2 明确物业服务企业与业主双方的权责 关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条规定， “物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规 定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务 企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予 8 武汉理：【大学硕士学位论文 支持。 这一规定是在物业服务企业不履行法定或约定的对物业维修、养护等 义务情况下对业主权利的救济。前文提到，物业管理的实质是业主让渡一部分 对共有物业的管理权限给物业服务企业，以付出物业服务费为交换条件，委托 物业服务企业履行相应范围内对共有部分进行维护的义务。因此一旦物业服务 企业与业主之间形成契约关系，前者就应妥当而完善地履行义务，这是业主建 筑物区分所有权中共有权的一种延伸。如果物业服务企业违反其应尽义务，则 可视为业主自治权并未真正体现。同时，该解释第五条规定，“物业服务企业 违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、 提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予 支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支 持。 ，这一条主要针对的是现行某些物业服务企业违反约定或法定义务，利 用其在物业小区的实际管理、控制地位而“强制提供服务、“坐地起价 等 侵害业主权益的行为，出发点是保护业主在物业服务企业违规收费情况下保留 有不向其缴费的权益。但就该点规定也有疑问，若出现业主提出无需物业服务 或者因其未在房屋内居住或其他原因并没有享受物业服务而拒绝缴费的情况， 如果也按该条执行，是否有损公平? 笔者认为，业主若以前述理由提出拒付物 业服务费，其抗辩行为属于权利滥用，有损业主自治机制和物业服务秩序，不 应得到法院支持。第5 条的规定明确划分了业主与物业服务企业之间若因物业 服务费产生纠纷时各方的权责。业主当然有权拒绝物业服务企业不合理、不合 法的收费，但同时业主的这一抗辩权也受到了相应限制，以防止业主权利滥用， 使业主与物业服务企业之间在物业服务费问题方面的权利义务得以平衡。 1 1 3 3 明确专有部分的划分标准 物权法第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有 部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。一 该条款只针对业主对建筑物内住宅、经营性用房等专有部分所享有的所有权进 行了规定，却未具体界定出专有部分与共有部分之间的界限范围，这也是长久 以来引发物业管理矛盾的痼疾所在。关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具 体应用法律若干问题的解释从现实出发，对专有部分的认定条件所作出如下 规定，“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当 认定为物权法第六章所称的专有部分：( 一) 具有构造上的独立性，能够明确 区分；( 二) 具有利用上的独立性，可以排他使用：( 三) 能够登记成为特定 9 武汉理工大学硕士学位论文 业主所有权的客体。一以此为判断标准，除了建筑物内住宅、经营性用房等房 屋外，车位、摊位等特定空间以及规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时 已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，均可被认定为专有部分。 其中，特定空间是指无固定墙壁间隔，但是彼此间有明确界址，能够排他私用 的空间范围h 1 。笔者认为，对业主建筑物区分所有权中的专有权范围进一步界 定，一方面可尽量将专有部分与共有部分划分开来，以免产生纠纷；另一方面 也可以将这一规定看作是对“业主 范围的进一步明确，物权法规定“取 得建筑物专有部分所有权的人 应当被认定为“业主 ，即是说明只要产权入 拥有的物业符合上述三个标准，那么就可以认定其为业主，这也为实践中小区 内车位、摊位的所有权人是否应该认定为业主的争论给出了明确的答复。 上述两部司法解释一经公布，各界都认为该两部解释对于司法实践中维护 业主自治秩序和建筑物区分所有权法律关系的和谐稳定将产生积极而长远的影 响，同时笔者认为，根据物权法等法律规定精神出台的司法解释的相关规 定既可以有效地统一司法评价标准，也符合物权法的规定精神，适应现实生活。 物业管理条例、物权法以及关于审理建筑物区分所有权纠纷案 件具体应用法律若干问题的解释、关于审理物业服务纠纷案件具体应用法 律若干问题的解释两部司法解释，共同构成目前我国业主自治制度发展的法 律依托。通过前文回溯我国业主自治相关法律制度的发展进程，我们可以从中 梳理出我国私权维护的历史脉络，业主维权意思的觉醒促使广大业主为有效维 护自身权益而自发形成业主大会，并通过业主大会选举产生业主委员会。业主 委员会作为业主自治最重要的表现形式，是本文将要展开讨论的研究对象。在 具体展开对业主委员会的探讨之前，笔者认为有必要首先弄清楚业主自治的权 利来源这一问题，才能为后文研究业主委员会制度提供理论基础。 1 2 业主自治的权利基础：建筑物区分所有权 从业主自治这一概念的内涵可以看到，业主自治权产生的基础在于全体业 主对于整个物业所享有的所有权。尽管物业在民法上也属于物的范畴，但其和 普通的物相比又具有特殊的属性，因此对物业这种特殊的物所享有的所有权与 普通的物权存在着一定差异。这种特殊的物权在现代民法的理论中被称为“建 筑物区分所有权。建筑物区分所有权是业主自治的理论体系和法律基础，那 么，什么是建筑物区分所有权昵? l o 武汉理工大学硕士学位论文 所谓建筑物区分所有权，是指建筑物的共同所有人依其应有部分对独自占 有、使用的部分享有专有权，对共同部分享有互有权，以及相互之间对建筑物 的整体享有成员权，而构成的建筑物区分所有权的复合共有睛1 。对于建筑物区 分所有权的组成，民法理论上有一元说、二元说和三元说。一元说又称为一元 主义，其又可分为“专有权说”和“共有权说，专有权说认为建筑物区分所 有权是指区分所有人对建筑物的专有部分所享有的所有权( 专有权) ，采用此 学说的国家以法国和r 本为代表：共有权说则是法国学者针对专有权说提出的 对立主张，该说将区分建筑物所有权整体视为全体区分所有权人共同所有，认 为建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的持份共有权；二元说认为建筑 物区分所有权是指区分所有人对建筑区的专有部分和共有部分所享有的专有权 和共有权的结合，台湾民法典采取该二元说；三元说由德国著名法学家 贝尔曼所倡导，他主张将被区分的个空间所有权视为“特别所有权 ，外周问 题为“共有权，再加以各区分所有者间之“社员权 概念，而形成将物权法 及人法性二要素结合为一体之“共同的空间所有权之法律关系。 德国住宅 所有权法采取了该说，该法上的所有权概念由专有所有权、持分共有权和共 同所有人的成员权三部分所组成。 我国物权法第7 0 条规定，“业主对建筑内的住宅、经营性用房等专 有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利 。 由此看来，我国物权法对建筑物区分所有权采用的是三元论说，即业主对区分 所有建筑物的专有部分所有权、共有所有权以及因共同关系所产生的成员权所 组成的特别所有权。笔者认为，这一学说在一定程度上较为全面地反映了建筑 物区分所有权的全貌，既反映出区分所有权人基于建筑物使用性质上的专有部 分、共有部分而享有专有权、共有权，又体现出区分所有权人基于一栋建筑物 的构造、权利归属和使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体的一名成 员所享有的权利和承担的义务，即成员权。因此，我国采用三元说是较为贴合 实际的。 业主对其所有的独立的建筑空间享有是的专有部分所有权。这种专有部分 所有权与一般所有权相比，具有很明显的区别。按照传统的民法理论，在一物 之上只能设置一个而不能设置两个或两个以上的所有权，即所谓所有权的排他 性原则。但普通所有权之物是物理空间上的独立之物，而专有所有权之物则是 国台湾民法典第7 9 9 条j | 9 i ! 定。数人区分一建筑物，而各有其一部青，该建筑物及j 附属物之共同部分， 推定为各所有人之共有，其修缮费及其他负担，由各所有人，按其所有部分之价值分担之。 武汉理t 大学硕士学位论文 物理空间上的毗连之物，由于专有所有权之物物理空间上的毗连性，使其在排 他性上较普通所有权为弱。普通所有权的占有、使用、收益与处分权能的行使， 非因法律不受干涉。建筑物区分所有权的专有权虽然所含权能与普通所有权一 致，但其行使则受到毗连的其他专有所有权的限制。专有权作为建筑物区分所 有权的内容之一，构成管理权与成员权的基础。 共有所有权是指建筑物区分所有权人依据法律、合同以及区分所有人之间 的约定，对建筑物的共同部分，基地使用权、小区的公共场所和公共设施等所 共同享有的财产权利呻1 。理论界对该共有权是共同共有权还是按分共有存在不 同的观点，主要分为以日本学者为代表的共同共有说、德国民法所支持的按份 共有的观点。笔者认为，建筑物区分的共有部分，无论是法定的共有部分还是 约定的部分共有部分，都不具有构造和利用上的独立性，未经全体区分所有人 一致同意，不得随意分割与让与。区分所有人不因其在整个建筑物中所占有的 面积的大小而影响其对共有部分享有的权利以及其应负的义务，故建筑物区分 共有权界定为共同共有为宜。 建筑物区分所有人的成员权是指建筑物区分所有人基于一栋建筑物的构 造、权利归属和使用上的密切关系而形成的作为建