（区域经济学专业论文）长春市房地产业发展问题研究.pdf

摘要 房地产业足国民经济的一个重要产业，房地产业的发展与国民经济的发展紧 密相关，充分认识它的地位与作用，对研究房地产业经济运行的规律性和促进房 地产业在新世纪更好地发展具有重要意义。房地产业是国民经济的基础性产业和 支柱产业，是社会一切部门不可缺少的物质条件。房地产业的发展和国民经济的 发展之间，存在着紧密的联系。国民经济的发展能带动房地产业的发展，同时， 房地产业的发展也能对国民经济的发展起到促进作用。如果房地产业运行状况良 好、经济效率高、发展势头正常，就会对国民经济起到强有力的促进作用。房地 产需求中既有投资需求又有消费需求，因此房地产业的发展会带动整个社会的总 需求，从而对增加国民收入起到重要作用。但房地产业也是把“双刃剑”，在对 经济发展起到推动作用的同时，也可能产生破坏作用。对长春市的房地产发展现 状及存在问题加以研究具有重要现实意义。通过对长春市房地产发展的研究，可 以为长春市房地产企业成长、房地产行业发展及政府的政策调控提供一些参考。 关键词：地区经济振兴房地产业地区经济增长对策 a b s t r a c t t h er e a le s t a t ei sap o t e n t i a li n d u s t r yo ft h ed o m e s t i ce c o n o m y , a n di t sd e v e l o p m e n ti n f l u e n c e st h ed o m e s t i ce c o n o m yd e v e l o p m e n t i t1 5 c r u c i a lt of u l l yu n d e r s t a n di t sp o s i t i o na n d f u n c t i o nt or e s e a r c hi t s d i s c i p l i n ea n dt op r o g r e s si t sb e t t e rd e v e l o p m e n t i nt h en e wc e n t u r y t h e r e a le s t a t ei st h eb a s i ca n dc r u c i a li n d u s t r yf o rd o m e s t i ce c o n o m y , a n di s t h en e c e s s a r ym a t e r i a lc o n d i t i o nf o ra l lt h es o c i a ld e p a r t m e n t s t h e r ei s t h ec l o s er e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h ed e v e l o p m e n t so fr e a l e s t a t ea n d d o m e s t i ce c o n o m y t h ed e v e l o p m e n t so fd o m e s t i ce c o n o m ya n dt h er e a l e s t a t ec a np r o m o t ee a c ho t h e r i ft h er e a l e s t a t eh a sag o o dr u n ，h i g h e f f i c i e n c y , n o r m a l t r e n d ，i t w o u l ds t r o n g l y p r o g r e s s t h ed o m e s t i c e c o n o m y t h e r ea r eb o t hi n v e s t m e n tn e e da n dc o n s u m p t i o nn e e dm t h e n e e do ft h er e a le s t a t e ，s ot h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n tc o u l dd r i v et h e g e n e r a ls o c i a ln e e d s ，a n dt h e nh a v ea l li m p o r t a n te f f e c to n t h ei n c r e a s eo f d o m e s t i ci n c o m e h o w e v e r , t h er e a le s t a t ei sa l s oa “d o u b l e e d g e ds w o r d ”， i tc o u l da l s oh a v ed e s t r u c t i v ee f f e c tt ot h ee c o n o m yd e v e l o p m e n t i t h a s p r a c t i c a ls i g n i f i c a n c e t or e s e a r c ht h ec o n d i t i o no ft h er e a l e s t a t e d e v e l o p m e n ti nc h a n g c h u n t h r o u g ht h e r e s e a r c ho ft h er e a le s t a t e ，i t c o u l dh a v eb ear e f e r e n c et ot h er e a l e s t a t ee n t e r p r i s e sg r o w t h ，t h e i n d u s t r yd e v e l o p m e n t ，a n dt h eg o v e m m e n tp o l i c y k e yw o r d s ：r e g i o n a le c o n o m y r e v i v a l r e a le s t a t ei n d u s t r y r e g i o n a le c o n o m i ci n c r e a s e c o u n t e r l a n h 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文足本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究 成果。掘我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经 发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得东北师范大学或其他教育机构的学位或证 书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了 明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名： 馏，：塑么日期： 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解东北师范大学有关保留、使用学位论文的规定，即：东 北师范大学有权保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的复印件和磁盘，允许论 文被查阅和借阅。本人授权东北师范大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关 数掘库进行检索，可以采用影印、缩印或其它复制手段保存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名酶。鱼丕 日 期：& 卿：丝：皇岁 学位论文作者毕业后去向： 工作单位： 通讯地址： 指导教师签名： 日期： 电话：也喧亟) 邮编：经! ! 生 引言 房地产业是凼民经济的一个匝要产业，房地产业的发展- j i 圈民经济的发展紧 密相关，充分认识它的地位与作用，对研究房地产业经济运行的规律性和促进房 地产业在新世纪更好地发展具有重要意义。 历史上，房地产只是作为人们生产、居住的活动场所而存在。但随着生产力 进步和社会发展，房地产在社会经济生活中的地位曰益突出。尤其是在人类社会 进人工业化发展阶段以后，在人的经济活动向城市集约化发展进程中，房地产已 不再只具有作为人们生产、居住的活动场所的意义，或者说只作为社会生产与生 活的基本载体的意义，而是逐步成为现代社会经济大系统的有机组成部分，直接 影响着社会消费、就业以及金融、信息和多种相关产业发展等社会经济活动。从 事房地产经营开发的企业单位，也形成了一个完整、独立的产业，在经济增长、 社会发展进程中发挥着重要的作用。 ( 一) 选题原因与意义 房地产是国民经济的基础性产业和支柱产业，是社会一切部门不可缺少的物 质条件。无论是工业、农业，还是商业、服务业、金融业等各行各业都需要房屋 和与其经济活动相适应的场地和交通用地作为基本活动场所。房地产业发展的规 模、水平、速度，都将直接决定并影响各行业的规模、布局和发展水平。同时， 房地产业也是城市经济建设和发展的重要物质基础。 房地产业的发展和国民经济的发展之间，存在着紧密的联系。国民经济的发 展能带动房地产业的发展，同时，房地产业的发展也能对国民经济的发展起到促 进作用。如果房地产业运行状况良好、经济效率高、发展势头正常，就会对国民 经济起到强有力的促迸作用。房地产需求中既有投资需求又有消费需求，因此房 地产业的发展会带动整个社会的总需求，从而对增加国民收入起到重要作用。 但房地产业也是把“双刃剑”，在对经济发展起到推动作用的同时，也可能 产生破坏作用。如果房地产业发展规模失控，市场炒作严重，交易不规范而引起 房地产价格超常规上涨甚至出现泡沫，就会对国民经济的稳定增长构成威胁。目 前为止，国际上因为房地产泡沫破灭对经济造成摧毁性打击的事实应该引起注 意，不可重蹈覆辙。因此，研究如何发挥房地产业对国民经济的积极作用，避免 其消极作用，具有非常重要的理论和实践意义。 t 国内关于房地产业的研究主要针对房地产业比较发达的城市或直接针对全 国的房地产业，有关长春市房地产发展的研究并不多，因此，对长春市的房地产 发展现状及存在问题加以研究具有重要现实意义。通过对长春市房地产发展的研 究，可以为长春市房地产企业成长、房地产行业发展及政府的政策调控提供一些 参考。 ( 二) 文章研究方法 本文采用实证分析和规范分析相接合，理论分析同实践经验相接合，静态分 析同动态分析相结合的研究方法。 ( 三) 文章的重点、难点和创新 文章的重点主要体现在对长春市房地产业发展的历史和现状进行详细分析， 运用计量经济学知识对长春市房地产业的发展和长春市总体经济的发展做实证 分析，运用翔实的数据和严谨的统计方法，推断出长春市的经济发展和房地产业 之间的相关关系，即对结论给予实证的支持。 房地产业是一个十分复杂的行业，想理清其发展脉络或预期其发展趋势，需 要综合考虑宏观和微观因素，其中存在的各种可能的变动都可能使预测产生偏 差。另外，文章在写作过程中，遇到的最大难点是数据的获取困难，因为越是小 的区域，其数据的可得性越难，可信性也易受怀疑；而数据的质量直接决定了实 证研究的可靠性。本文的创新在于试图运用第一手资料研究长春市的地区经济发 展和房地产业的关系，从市域范围的角度分析对实际更具可操作性，有重要的现 实意义。 ( 四) 文章的基本框架 文章除引言外分为三个部分： 1 房地产业与经济发展的关系 2 长春市房地产业发展的现状、问题及成因 3 搞好长春市房地产业推动地区经济发展的对策建议 一、房地产业与经济发展的关系 房地产业与经济发展之f 训的关系应该从两个方面来谈。首先，从国民经济对 房地产业的影响来讲，因为房地产业是整个国民经济的重要组成部分，因此，国 民经济的健康发展能带动房地产业的发展。若社会总供求发展平衡，通货稳定， 结构协调，国民经济的持续健康发展，必然为房地产业提供良好的宏观和微观环 境。当然，如果经济发展过程中出现不协调现象，政府也可能主动采取措施抑制 房地产业的发展速度，以此达到整个国民经济的协调发展。另外，房地产业的发 展也对国民经济的发展有促进或牵制作用。房地产业是国民经济的重要产业部 门，具有先导性，是一个基础产业，与其它行业的相关程度很大。因此，房地产 业的健康发展对整个国民经济、城市经济的发展都可以起到积极的推动作用。反 之，如果房地产业发展规模失控，市场交易不规范，炒作行为导致房地产价格超 常规飞涨，则会对国民经济产生牵制作用，甚至是致命性的打击。 下面从房地产业对经济发展的作用角度，具体分析其对经济发展的正负面效 应。 ( 一) 房地产业对经济发展的正效应 房地产是国民经济的基础性产业和支柱产业，是构成各种经济实体的基本物 质要素。具体地说： 1 房地产业是与社会生产和生活密切相关的基础性产业 社会的生产和生活，诸如工业、商业、文教、卫生、居住等都需要有房屋与 开发好的可使用的土地作为基本活动场所。因此，房地产的开发和经营同社会生 产和生活密不可分，是一个极重要基础化产业，在国民经济中起着重要的作用。 从投入的角度看，房地产商品的生产、流通、消费过程，需要投入大量的人、 财、物等生产要素。因此，房地产业的发展和兴旺，可以带动、促进、刺激一大 批产业的发展。首先带动的就是建筑业的繁荣。房地产业与建筑业是共生共荣、 同长同消的。其次，直接或间接地带动了建材工业、建筑机械工业、冶金、化工、 家具、电器、邮电、商业、服务等第三产业、民用工业以及能源等基础材料行业 的发展。再次，房地产业直接促进金融业的兴盛。房地产业投资量大，投资效益 高，其发展一开始就成为金融业中最具有吸引力的大客户。另外从购房者的角度 考虑，目前普遍流行的贷款买房也促进了金融业的发展和房地产市场的繁荣。房 地产业为劳动者提供了生活的必要条件，是劳动力再生产必不可少的前提。 2 房地产业是繁荣城市经济重要的动力性产业 房地产业是一种城市形态的产业。房地产的兴起、发展都离不开城市地域。 它是在人群聚居的城市地区中，随着工业化、城市化发展而发展，并形成独立的 产业。房地产业在社会经济实践活动的重要作用也主要是在城市形态中体现出来 的。随着社会经济的不断发展，房地产业推动、促进城市经济发展的重要作用会 更加突出；而且，由于城市经济相对于农村经济在各国国民经济中逐步占据主导 地位因而它实际上会起到直接推动整个国民经济蓬勃发展的重要作用。 ( 1 ) 房地产业可以为城市提供大量的财政收入，为城市经济发展开辟稳定的 资金来源。 房地产业具有经济效益可靠的特点，是国民财富的重要源泉。例如：日本在 1 9 8 3 年房地产业的附加值高达8 7 0 0 0 亿日元，占全国g n p 总额的3 ；1 9 8 4 年房 地产业的销售额占全国总额的2 ，超过钢铁业的1 7 ；1 9 8 5 年房地产业的净产 值占全国的8 ，高于建筑业的7 、运输机械制造业的2 、金融保险业的5 6 。 房地产业能够提供巨大的积累。如香港1 9 8 1 年房地产业向港府提供的积累高达 1 7 0 亿港元，占当年财政收入的4 8 。房地产业与旅游、外贸、金融、制造构成 香港五大支柱产业。香港房地产业为香港自2 0 世纪6 0 年代以来经济的腾飞及城 区的翻新开发起了重大的作用。 ( 2 ) 房地产业能够促进和带动相关产业的兴起和繁荣，有利于解决城市就业 问题。房地产业中，既有资金密集与技术密集的专业经济活动，也有劳动力密集 的专业经济活动，如房屋建造、维修、装饰、管理等。因此，房地产业自身就业 容量较大，可以直接或间接地大容量地解决就业问题。 ( 3 ) 房地产业可以促进城市范围内土地生产要素的合理配置和重组，从而提 高土地利用效益，使之发挥应有的作用，取得巨大的经济收益。 3 房地产业的发展有利于促进整个国民经济产业结构的高级化 世界经济发展的历史表明：随着生产力水平与富裕程度的提高，第一产业的 4 比重逐渐下降；第二产业的比重先是上升，上升到一定程度后丌始下降；第三产 业的比重则越来越大。房地产业属于第三产业，因此房地产业的发展势必成为产 业结构，；i 级化过程中不可或缺的部分；又山于房地产业与其它各行各业都有紧密 的联系，因此，房地产业的良性发展必然有利于促进整个国民经济产业结构的升 级。 4 房地产对全社会消费影响巨大 国家城镇住房制度改革的进一步深化，银行个人购房按揭贷款业务的大力推 出等一系列政策变化激发了长期被压抑的购房需求，使住房消费爆发性的释放； 工业化和城镇化发展，城镇人口持续增加，房地产需求不断加强；大规模城市改 造和居民拆迁，使住房销售市场的被动需求也被放大；而且目前普遍存在着个人 购房支付能力增强，加上对房地产市场行情的看好，以及投机动机等共同作用， 房地产市场需求旺盛，价格逐年快速攀升。住房消费的增加也使得相应的管理费、 水电燃料费增加，还带动了建筑装饰用品、耐用消费品等的消费。 ( 二) 房地产业对经济发展的负效应 认识到房地产业对经济发展的重要作用的同时，应该注意到，房地产业也是 把“双刃剑”，在对经济发展起到推动作用的同时，也可能产生破坏作用。房地 产业是一个风险高、市场供给弹性弱的产业，如果房地产在较长的时间内发展失 控，就可能引发严重的泡沫经济，对国民经济造成重大的危害。 1 房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身不属于虚拟经济 从房地产业的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产 资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券( 包括股 票、债券) 仅仅是收益权利证书相比，存在实质性的区别，它本身并不是虚拟经 济。 但目前，房地产业的发展呈股份化的发展趋势。随着经济的发展，中国房地 产业必将与股市更好地融合，走股份化的道路。实力强大的房地产企业以最佳组 建方式经营唯有股份制；另外，外资涉足中国房地产业也是中国房地产业股份化 的一大推动力。而走股份化道路势必使房地产业与虚拟经济联系的更紧密。房地 产股作为虚拟经济的一部分，较实物经济更容易出现泡沫成分。 2 房地产业发展中可能含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着 发展成为泡沫经济的危险性 应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在： ( 1 ) 地产价格泡沫。土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用及 其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。 ( 2 ) 房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求、 超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品 房空置率达1 0 以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供 给过剩，就可能形成泡沫经济；一旦泡沫成分过大，就可能导致投资者的盲目投 资，当广大投资者都意识到房地产业内泡沫成分很大，即房屋价格严重偏离其基 础价值时，基于风险和收益对比，就会尽快抽离资金，结果将导致房价猛跌，开 发商遭受巨大损失甚至破产倒闭。而以房屋为抵押为开发商提供贷款的银行就会 出现大量的呆帐，导致银行业不良资产上升，进而可能引发金融危机。另外，企 业倒闭，会使失业率上升，严重的还会导致经济混乱、社会动荡。上个世纪9 0 年代初日本的泡沫经济中，房地产价格的超常规上涨对泡沫经济的形成起了推波 助澜的作用，而且日本在其泡沫经济破灭后，“失去的十年”给闷本经济造成的 严重打击值得我们严肃对待。 ( 3 ) 房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率 相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产 投资增长率略大于消费增长率，形成供给略大于需求的市场局面，对促进房地产 业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞 销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1 9 9 7 年东南 亚金融危机中的泰国就是一例。 ( 4 ) 房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。 此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房 价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。 可见，房地产业的不良发展存在着使经济发展出现经济泡沫，进而演变成为 泡沫经济的可能性。 6 3 房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于将其控制在适度的范围内， 避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡 适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地，“，r 发投 资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经 济、促进竞争、推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济样， 没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁 荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济， 带来严重危害。国内外学者都试图能够比较准确地计算出“适度”泡沫的大小或 某个适度区域，但目前此问题仍是难题，没有被很好的解决。 4 房地产周期比较长，不具有流动性，且受整个宏观经济、利率水平、 物价水平和其它金融资本及固定资产价格起伏的影响 银行和房地产项目的融资或者给居民按揭贷款都是较长期的，易造成高度 的流动性风险。流向房地产的信贷过多可能会危机银行体系的健康和稳定，对整 个社会信用支付系统形成很大冲击。 7 二、长春市房地产业发展的现状、存在问题及其成因 近年来，在国家房地产宏观调控政策的引导下，长春市的房地产市场呈现健 康发展的态势。商品房市场供求两旺，可售房源充足，总量供大于求，商品房价 格稳中略升。随着住房制度改革的继续推进，二手房交易市场日趋活跃，特别是 解决弱势群体和贫困群体住房问题受到空前的重视，保障性住房工作取得新的进 展。房地产市场交易量、交易额均创历史新高；房屋成交价格指数全线继续攀升： 商品房合同备案旺盛；商品房市场供应充足；房地产市场的发展，拉动了其它几 十个相关行业的迅速发展，既盘活了存量社会闲散资金，又积极促进了劳动力市 场的发育、扩大了就业岗位、安置了大量下岗人员，解决了政府、社会、家庭 的难点和热点问题，对提高社会经济贡献率起到了重要的作用。同时，长春市房 地产业也存在一些不容忽视的问题。 ( 一) 长春市房地产业发展现状 1 基本环境 截止2 0 0 7 年6 月，长春市城区居住人口2 3 5 6 万人，总户数7 4 8 万户。居 民消费价格总指数为1 0 4 1 ，同比上升4 1 。城市恩格尔系数为3 9 5 ，村镇 恩格尔系数为4 7 6 。 长春市虽然属于中型欠发达城市，但在吉林省具有绝对的领导性优势，是吉 林省的核心城市。长春市房地产行业起步较晚，从2 0 世纪9 0 年代末期才正式起 步，但发展速度较快，作为后发展的城市成功借鉴了发达地区的房地产发展经验， 新的产品理念形成较快，本地开发企业迅速成长，加之外来地产巨鳄纷纷看好长 春市的发展前景，从整体上带动了整个房地产产业的发展，房地产投资始终保持 2 0 左右的稳步增长。 2 2 0 0 7 年长春市房地产业发展概况 今年以来，我市房地产市场从总体上看，基本保持着平稳较快的发展态势。 其主要特点是：一是g d p 高速增长，房地产业增加值增速最快；二是城市居民收 入稳步增长，物价水平保持较低增速，人民生活水平不断提高；三是房地产开发 投资持续高位运行、投资规模不断扩大：四足土地利用水平不断提高；五足房地 产市场供销朗旺：六足房地产市场交易保持旺盛势头：七是商品房、二手房价格 指数，f ! 稳步攀丁f 之势；八足房地，“信贷力度适中，公积会贷款增长较快；九足房 地产交易税增收七成之多。 ( 1 ) g d p 高速增长，房地产业增加值增速最快。上半年，我市实现g d p 为8 4 8 9 亿元，按可比价格计算比上年同期增长1 7 1 。其中：第三产业实现增加值3 8 6 7 亿元，比上年同期增长1 3 7 。在第三产业中，房地产业的增速最快，房地产业 增加值为3 0 亿元，比上年同期增长1 9 3 。 ( 2 ) 居民收入稳步增长，物价水平保持较低增速，人民生活水平不断提高。 上半年，城市居民人均可支配收入为6 2 9 8 元，比上年同期增长1 5 2 。居民人均 消费性支出4 9 1 5 元，比上年同期增长1 4 2 。居民收入和消费水平有了显著提 高。居民消费价格总指数仍控制在1 0 2 2 的较低增长水平，但仍比上年同期提 高0 6 个百分点。 ( 3 ) 土地利用水平不断提高。1 7 月，我市建设用地面积供应面积为1 5 3 8 万平方米，同比降低1 9 5 。其中：房地产开发用地面积4 8 3 4 万平方米。房地 产开发用地中，9 0 平方米以下普通商品住房1 7 0 9 7 万平方米，棚改回迁房1 2 0 万平方米，新建廉租房1 7 万平方米。 在土地供应总量中：拍、挂出让为4 4 1 1 万平方米，占土地供应总量的2 8 7 。 协议出让为5 2 6 2 万平方米，占土地供应总量的3 4 2 。划拨土地5 6 4 8 万平方 米，占土地供应总量的3 6 7 。 在土地供应总量中，住宅用地为6 7 6 4 万平方米，占土地供应总量的4 4 。其 中：普通商品住宅用地为3 6 5 4 万平方米，占土地供应总量的2 3 7 。经济适用房 用地为1 9 3 8 万平方米，占土地供应总量的1 2 6 。商服用地为2 1 3 4 万平方米， 占土地供应总量的1 3 9 。 土地相当储备充足，大大地加快了我市住房建设的步伐。同时也为满足我市 居民的住房需求提供了供地保障。 从我市近几年供地方式可以看出：划拨方式的供地量逐年减少，招标拍卖挂 牌和协议出让等有偿方式的供地量快速增长，土地市场同趋成熟，市场化水平不 断提高。 ( 4 ) 房地产开发投资持续高位运行、投资规模不断扩大。1 7 月份，完成 q 房地产开发投资1 2 5 7 亿元，同比增长1 0 0 。其中：商品住宅投资8 4 9 亿元， 同比增长7 6 1 。经济适用住房投资6 4 亿元，同比增长3 倍。房地产开发施工 面积1 2 8 2 1 万平方米，同比增长7 3 1 。其中：商品住宅9 4 6 8 万平方米，同比增 长5 8 9 。9 0 平方米以下商品住宅结构比例为2 6 5 。经济适用房7 7 2 万平方 米，同比增长3 7 倍。9 0 平方米以下商品住宅结构比例为3 4 。随着房地产业的 快速发展，支柱产业的地位基本确立，对我市经济发展产生了积极影响。 ( 5 ) 房地产市场供求两旺。一是商品房供应量同比略增。l 8 月份，我市 商品房批准预售面积为3 4 5 4 万平方米，同比增长1 9 。其中：住宅2 8 4 8 万平 方米，同比增长2 。 表12 0 0 7 年卜8 月份批准预售新建商品房面积 1 月份2 月份j 月伤4 月份5 月份6 月份7 月份8 月份合计 批准预售面积 5 41 2 19 72 3 43 8 2 5 5 4l o o5 2 23 4 5 4 本年 其中：住宅 4 2 27 87 91 6 93 5 14 9 1 8 4 2 4 1 62 8 4 8 注：资料出自于长眷市厉地产管理局统计报表 按不同套型新建商品住房供应结构分析：9 0 平方米以下中小户型占总量的 2 4 2 ，环比下降0 2 个百分点，同比提高3 2 个百分点：9 0 1 4 4 平方米中户型占 总量的5 3 8 ，环比下降0 4 个百分点，同比降低1 个百分点：而1 4 4 平方米以上 的大户型占总量的2 2 1 ，环比提高0 6 个百分点，同比降低2 2 个百分点。统 计数据显示：在我市新建商品住房批准预售的面积中，9 0 平方米以下的小户型住 房逐月增大。 按不同价位新建商品住房供应结构分析：房价在2 0 0 0 元平方米以下的住 宅占总量的1 0 1 ，环比下降1 3 个百分点，同比下降1 9 5 个百分点：2 0 0 0 3 0 0 0 元平方米的住宅占总量的4 6 5 ，环比下降3 9 个百分点，同比下降2 6 个百分 点；3 0 0 0 5 0 0 0 元平方米的住宅占总量的3 8 8 ，环比提高4 9 个百分点，同比 提高2 2 3 个百分点；而在5 0 0 0 元平方米以上的住宅占总量的4 6 ，环比提高 0 3 个百分点，同比提高2 6 个百分点。说明中、高价位住房比重在逐月增大，批 准预售商品住房的平均价格为3 2 6 5 1 元平方米。批准预售商品住房的价格仍有 较大上升空间。 二是可售房源储备量十分充足。截至8 月末，我市累计可售商品房5 6 9 2 万 1 0 平方米，同比增长3 2 8 ，其中：住宅3 7 3 ) j - 平方米，同比增长2 2 7 。 表22 f ) 0 7 年卜8 7 术累计可俄新建商品房而积 1 月份2 j 份3 h 份4 月份5 j 份6 j 份7 月份 8 月份 累计可售面积5 0 8 4 5 1 7 15 0 6 75 1 3 15 2 7 2 4 7 7 75 7 6 7 5 6 9 2 本年 其中：住宅3 5 9 2 3 5 8 13 4 3 93 3 5 13 4 8 7 3 0 4 63 8 5 83 7 3 累计可售面积2 3 3 7 2 4 5 52 4 82 4 8 92 8 22 7 33 6 0 34 2 8 7 去年 其中：住宅2 0 5 4 2 0 3 71 9 5 8 1 8 7 6 2 0 92 4 5 1 2 7 2 83 0 4 注：资料i u 自于长眷市虏地产管理局统计摧表 在累计可售商品住宅中：9 0 平方米以下中小户型占总量的1 4 ：9 0 - 1 4 4 平 方米中户型占总量的4 9 6 ：而1 4 4 平方米以上的大户型占总量的3 6 4 。小户型 可售房源在减少，较为紧俏大户型可售房源在增大，略呈滞销迹象。 在累计可售商品住宅中：房价在2 0 0 0 元平方米以下的住宅占总量的 2 4 1 ：2 0 0 0 3 0 0 0 元平方米的住宅占总量的3 9 3 ：3 0 0 0 5 0 0 0 元平方米的住宅 占总量的2 8 6 ：而在5 0 0 0 元平方米以上的住宅占总量的8 。说明中、低价位 房源比重有所下降，高价位房源比重略有上升。 三是商品房预售量骤增，购房者需求旺盛。1 8 月份，我市商品房预售套 数为3 4 2 1 4 套；预售面积为3 5 0 6 5 万平方米，同比增长5 6 。预售金额为1 0 3 4 5 亿元，同比增长7 3 6 。平均成交价格为2 9 5 0 2 元平方米，同比增长1 1 3 。 其中：住宅预售套数为2 9 6 9 7 套；预售面积为3 0 9 1 2 万平方米，同比增长1 5 8 ( 其 中：8 2 为期房，1 8 为现房) ；预售金额为8 6 5 4 亿元，同比增长1 2 8 3 。平均 成交价格为2 7 9 9 6 元平方米，同比增长1 3 。 今年我市商品住宅需求旺盛。l 一8 月份，我市商品住宅供求比为l ：1 0 9 。供 略小于求。但累计可售房源十分充足，使商品住宅总体上仍呈供大于求的局面。 表32 0 0 7 年1 - 8 月份预售新建商品房面积 1 月份 2 月份 3 月份4 月份5 月份6 月份7 月份8 月份合计 预售面积4 1 2 3 2 6 6 63 2 7 93 6 8 83 6 6 84 8 3 14 9 1 57 8 9 53 5 0 6 5 本年其中：住宅 3 5 5 8 2 1 3 l3 0 2 i3 0 7 73 2 8 54 2 6 54 1 5 3 7 4 2 23 0 9 1 2 预售金额 1 4 6 59 5 22 3 9 92 6 5 82 2 27 1 4 41 9 0 23 7 82 2 5 2 去年其中：住宅 1 3 1 28 7 11 9 3 72 1 8 31 9 9 52 0 3 51 6 4 73 3 11 5 2 9 注：资料出自于长春市房地产管理局统计报表 表42 0 0 7 年卜8 月份预售新建商品房金额 1 月份 2 月份3 月伤4 月份 5 月份 6 月份 7 月份 8 月份 合计 预售面积 1 0 9 66 99 5 1 1 1 3 1 1 51 4 9 8 1 5 2 3 2 3 0 71 0 3 4 5 本年 其中：住宅 8 7 1 5 3 38 4 68 29 61 2 7 21 2 3 l2 1 28 6 5 3 预售金额 3 4 8 2 5 2 5 9 2 6 9 4 5 9 81 9 9 25 0 8 9 7 55 9 5 9 去年 其中：住宅 2 9 3 2 0 5 4 6 7 5 3 4 5 2 15 3 64 0 3 8 3 43 7 9 3 注：资料出自于长春市房地产管理局统计报表 表52 0 0 7 年卜8 月份预售新建商品房均价 1 月份 2 月份 3 月份4 月份5 月份6 月份 7 月份8 月份 预售均价2 6 6 2 3 2 5 9 4 82 9 0 6 73 0 7 8 83 1 4 2 43 1 0 0 83 0 9 9 32 9 2 1 4 本年 其中：住宅 2 4 5 1 8 2 5 1 8 92 8 0 6 32 6 7 7 32 9 3 42 9 8 02 9 6 4 72 8 5 7 2 预售均价 2 3 7 5 42 6 4 7 12 4 6 7 72 6 1 1 2 6 9 3 72 7 8 8 42 6 7 0 92 6 5 1 1 去年 其中：住宅2 2 3 3 2 2 3 5 3 6 2 4 1 0 92 4 4 6 22 6 1 1 52 6 3 3 92 4 4 6 9 2 4 7 7 5 注：资料出自于长春市房地产管理局统计报表 由此可见，今年以来我市新建商品房价格呈加速上涨态势。其主要原因：一 是土地价格自然上涨和土地出让实行招拍挂致使土地成本增大；二是居民购房需 求旺盛，三是商品房自身综合品质也在不断提升。 1 2 从以下方面分析商品住宅预信星： 从部! 售价格的区问看：价格在2 0 0 0 元米2 以下价位的预售而积占总量的 2 6 2 ，环比提f ：50 4 个卣分点，| 【j ：】比降低2 2 7 个卣分点：在2 0 0 0 3 0 0 0 元米2 价 位区间的预售面积占总量的3 8 4 ，环比降低1 个百分点，同比提高8 1 个百分点： 在3 0 0 0 5 0 0 0 元米2 价位区间的预售面积占总量的3 1 ，环比提高1 4 个百分点，同 比提高1 2 4 个百分点：在5 0 0 0 元米2 以上价位区间的预售面积则占总量的4 4 ， 环比持平，同比提高2 3 个百分点。我市预售的商品住房平均价格仍呈小幅上升 之势。预售的商品住房价格指数同比上升1 3 个百分点。 从预售户型看：9 0 m 2 以下户型的预售面积占总量的2 6 3 ，环比提高0 6 个百 分点，同比下降0 8 个百分点：9 0 1 4 4 m 2 的户型的预售面积占总量的4 9 1 ，环比提 高0 2 个百分点，同比提高3 5 个百分点：。1 4 4 m 2 以上的预售面积占总量的2 4 6 ， 环比下降0 8 个百分点，同比下降2 7 个百分点。普通商品住房占总量的七成半多。 从商品住房购买对象看：本市( 五) 城区居民购买的预售面积占总量的8 4 8 ， 本市其他区域居民购买的预售面积占总量的2 9 ，本省其他地区的居民购买的预售 面积占总量的8 4 ，而外省市的居民购买商品住房的预售面积占总量的3 7 ，境外 居民购买商品住房的预售面积占总量的0 2 ，说明我市居民仍是购买商品住房的主 体，已占总量近九成。 ( 6 ) 房地产市场交易保持旺盛势头。1 8 月份，房地产买卖成交4 1 6 6 9 套，成交 面积为4 4 9 平方米，同比上升3 7 3 ，成交金额为9 6 9 万元，同比上升5 4 4 。其中： 住宅成交3 7 7 5 5 套：成交面积为3 6 2 。2 万平方米，同比上升3 0 。6 ；成交金额为7 5 8 亿元，同比上升4 9 6 。 其中： 增量房屋交易 1 8 月份，增量房屋成交套数为2 6 8 3 5 套：成交面积为2 7 9 5 万平方米，同比 增加8 1 4 万平方米，同比上升4 1 1 ；成交金额为7 0 5 亿元，同比增加2 6 2 亿元， 同比增长5 9 。3 。其中：住宅成交套数为2 4 0 3 9 套：成交面积为2 5 5 7 万平方米，同 比增加7 5 8 万平方米，同比增长4 2 2 ；成交金额为6 2 亿元，同比增加2 4 亿元， 同比增长6 2 7 。 二手房屋交易 1 8 月份，二手房成交套数为1 4 8 3 4 套；成交面积为1 6 9 5 万平方米，同比增 加4 0 5 万平方米，同比增长3 1 3 ；成交金额为2 6 3 亿元，同比增加7 8 亿元，同 比增长4 2 6 。其中：住宅成交套数为1 3 7 1 6 套；成交面积为1 0 6 5 万平方米，同比 增加9 万平方米，同比增长9 2 ；成交金额为1 3 8 亿元，同比增加1 2 亿元，同比 增长9 9 。 1 4 ( 7 ) 商品房价格指数、二手房价格指数稳中有歼。l 一8 月份，商品房、商品住 房( 合同备案) 价格指数同比、爿：比都呈小幅攀升之势，而二手房、二手住房价格指 数同比也稳中有升，但环比略有下降。 商品房登记备案价格为2 9 5 0 3 元平方米。与上年同比上升1 1 3 个百分点，与 上期环比下降0 3 个百分点。商品住宅登记备案价格为2 7 9 9 6 元平方米。同比上 升1 3 个百分点，与上期环比上升0 7 个百分点。我市商品房价格上涨属品质提升和 需求拉动的自然上涨，仍在房地产市场理性的上涨区间范畴内。 二手房成交价格为1 5 5 3 6 元平方米。同比上升8 6 个百分点，与上期环比上升 2 9 个百分点。二手住宅成交价格为1 2 9 5 3 元平方米，同比上升0 6 个百分点，与上 期环比持平。 ( 8 ) 房地产信贷力度适中，公积金贷款增长较快。一是商业性房地产贷款增速 逐月加快，商业性个人购房贷款投放速度趋缓。截至2 0 0 7 年7 月末，全市金融机 构的各项商业性房地产贷款余额为1 7 9 2 8 亿元，比年初增加2 6 7 2 亿元，比同期 增加5 1 1 5 亿元。其中，房产开发贷款7 月末余额为9 0 7 亿元，比年初增加1 3 5 7 亿元，比同期增加3 2 0 1 亿元；购房贷款7 月末余额为8 8 5 8 亿元，比年初增加 1 3 1 5 亿元，比同期增加1 9 1 4 亿元。二是个人住房公积金住房贷款持续稳定增长。 截止7 月份末，我市住房公积金缴存额总额达1 0 4 7 亿元。个人住房累计发贷户 数2 9 7 万户，累计贷款总额3 9 5 亿元。今年以来，全市人住房公积金贷款业务继 续呈稳定增长态势，截止到2 0 0 7 年7 月末余额为3 0 4 2 亿元，比年初增加1 6 1 亿元，比同期增加5 5 5 亿元。由于公积金房贷有利率上的优惠，再加上近年来公 积金中心大力简化贷款手续，导致公积会住房贷款增长迅猛。三是信贷资产整体 质量进一步好转。近年来，全市房地产信贷资产质量不断改善，2 0 0 7 年6 月末各 项房地产贷款不良率为8 9 ，比年初下降3 7 个百分点。其中：个人住房公积金 贷款质量最好，不良率仅为1 ；商业性个贷不良率为5 ；住房开发贷款不良率 1 0 6 ，比年初下降2 个百分点，比一季度下降2 2 个百分点。 ( 9 ) 房地产交易税增收七成多。l 一8 月份，房地产交易税收缴2 7 7 亿元，同 比增收7 3 1 。其中：契税收缴2 2 5 亿元、营业税0 3 9 亿元、营业税及附加费0 4 2 亿元。 从2 0 0 7 年长春市房地产市场的统计情况看，房地产业的发展是明显的，各方 面均呈现上升势头。 ( 二) 长春市房地产业发展存在的问题 近年来，随着长春市城市化进程加快，房地产业得到了快速的发展，其建设 规模、投资总量都有明显增长，对于拉动国民经济起到了重要作用。但是，在行 业整体趋好的情况下，也存在一些问题，制约了房地产业的进一步发展。 截至2 0 0 7 年4 月，长春市共有资质等级四级以上的房地产企业1 4 5 家。其中， 资质等级达n - - 级的企业1 2 家，资质等级达到三级的企业1 1 3 家，资质等级为四 级的企业2 0 家，1 4 5 户房地产企业今年卜4 月份完成房地产开发投资7 6 亿元， 同比增长4 4 。其中商品房住宅投资4 6 亿元，同比增长3 5 。共完成房地产施工 面积为3 3 4 万平方米，同比增长1 1 3 ，其中住宅面积为2 7 6 ，1 万平方米，同比增 长3 2 。房屋竣工面积为2 2 6 8 8 万平方米，同比增长4 8 9 。销售也较上年有了明 显增长，商品房销售建筑面积为5 1 3 1 万平方米，同比增长7 8 ：其中住宅3 3 5 万 平方米，同比增长7 8 ，成交金额3 9 ，3 2 亿元，同比上升7 6 8 ，房地产行业在保 持快速发展的同时，也暴露出一些问题，值得关注。 1 房地产开发效率不高，企业投资意愿不强烈 从反映房地产投入与产出的效益指标来看，2 0 0 5 年，全市商品房销售额为 1 3 7 9 亿元，房地产开发投资额为1 6 1 6 亿元，商品房销售投资比为8 5 3 3 ；2 0 0 6 年，商品房销售额为1 8 7 5 亿元，房地产开发投资额为2 0 5 3 亿元，商品房销售 投资比为9 1 3 3 ，同比上升6 个百分点。尽管比值有了一定幅度的上升，但是， 比值仍然小于1 ，这说明房地产开发的效率总体不高，存在较大比重的空置，这 将会打击企业投资的信心，并对今后的房地产投资规模和开、竣工面积造成负面 影响。 从反映投资结构是否合理的基础性指标房地产开发投资额占全社会固定资 产投资额的比例来看，2 0 0 5 年，长春市房地产开发投资额为9 0 4 亿元，全社会 固定资产投资额为4 5 9 7 亿元，占固定资产投资比重为1 9 6 ；2 0 0 6 年，房地产 开发投资额为1 0 6 6 亿元，全社会固定资产投资额为6 5