（政治经济学专业论文）我国商品住宅价格的宏观调控研究.pdf

我国商品住宅价格的宏观调控研究 政治经济学专业硕士研究生苏莉 指导教师朱泽山教授 摘要 商品住宅价格不仅关系着人民的安居乐业，还关系着整个国家的经济发展，房价的波 动对经济有很大的影响。合理的商品住宅价格能促进房地产业的健康发展，从而带动相关产 业的发展，推动整个国民经济良好的运行；过高的房价不仅会提高房屋空置率，占用大量资 金而且还制约相关产业的发展，影响宏观经济的运行。另一方面，我国地产业起步较晚， 整个房地产市场体系发展不够健全。因此，国家的宏观调控对房地产业的管理有其必要性。 本文从商品住宅与商品住宅价格概念入手，介绍了商品住宅价格的特征、构成和影响因 素，较为详细的分析了当前商品住宅价格的现状及存在的问题，认为当前我国商品住宅价格 的最主要问题是价格过高，涨幅过大。过高的房价超过了大多数普通消费者的承受能力，在 一定程度上影响到人民住房条件的进一步改善，政府针对当前的一些问题出台了政策，以期 稳定房价，规范房地产市场，2 0 0 5 年是晟近几年宏观调控最为密集和晟严厉的一年，国家 采取了宏观措施力图稳定房价，促进房地产市场的健康运行。2 0 0 5 年的宏观调控措施在一 定程度上稳定了房价，涨幅得到回落，但是在某些城市房价还没有得到控制，仍在大幅度上 涨，因此我国商品住宅价格还存在某些问题，宏观调控对住宅价格的某些方面的问题还没有 得到彻底解决于是本文在分析研究的基础上结合本国实际，提出了进一步完善宏观调控措 施的建议。 关键词：商品住宅商品住宅价格宏观调控 r e s e a r c ho n m a c r o r e g u l a t o no f c o m m o d i t yh o u s i n gp r i c e i no u rc o u n t r y m a s t e rg r a d u a t eo fp o l i t i c a le c o n o m i c s ：s ul i s u p e r v i s o r ：p r o f e s s o rz h uz e s h a n a b s t r a c t t h ep r i c eo fc o m m o d i t yh o u s en o to n l yr e l a t e st op e o p l e se n j o y i n gag o o da n dp r o s p e r o u s l i f e ，b u ta l s or e l a t e st ot h ee c o n o m i cd e v e l o p m e n to ft h ew h o l en a t i o n t h eu n d u l a l j o no f h o u s e p r i c eh a sg r e a ti n f l u 自a c e e c o n o m y o nt h eo n eh a n d r e a s o n a b l ep r i c ec a l lp r o m o t et h eh e a l t h y d e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t e 面西l n 珥c o n s e q u o n f l y , t h er e l e v a n ti n d u s t r i e sc a nh a v eag o o d d e v e l o p m e n ta n dt h en a t i o n se c o n o m yc 孤g oo nw e l lt h eh o u s ev a e a n c yr a t e , t h ei m p m p r i a t e u s eo fag r e a td e a lo ff u n d ，t h er e s t r i c t i o n so fr e l e v a n ti n d u s t r i e sa n dt h eb a di n f l u e n c e so n m a c r c e c o n o m i cc a nb et h er e s u l to fo v e r - h i g hh o u s ep r i c 黾o nt h eo t h e rh a n d ，t h ew h o l er e a l e s t a t em a r k e ts y s 把i ni sn o tp c i f ；e c tb e c a u s eo fi t sl a t eb e g m i n n g t h e r e f o r e ，i ti sn e c 氆唧f o rt h e g o v e r n m e n t sm a c r o - r e g x d a t i o no v a t h er , m le 暑 m t e t h i sp a p e ri n t r o d u c e st h ec m - 讲o ft h ep 血eo fc o m m o d i t yh o u s e ，t h ec b a r a e t e r i s t e so f c o m m o d i t yh o u s ep d 钾，f o r m a t i o n 缸一t h ef a c t o r st h a t 啪i n f l u e n c et h eh o u s ep r i c e t h e n ，i t a n a l y z e st h ec o n d i t i o na n dp r o b l e m so ft h el 竹e s e mc o m m o d i t yh o u s ep r i c e , c o n s i d e r i n gt h em o s t i m p o r t a n ti s s u e so ft h ec u r r e n tc o m m o d i t yp r i c e si st h et o oh i g hp r i c ea n dt h et o of a s tr i s i n g t h e c o n s u m e rc a nn o te n d u r ei t i ta l s oa f f e c t st h ef u r t h e ri m p r o v e m e n to f p e o p l e sl i v i n gc o n d i t i o n si n s o m ew a y sa n dh a sb a di n f l u e n c eo nt h ef j o l l l i 址d e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t e a sar e s u l t ，t h e g o v e r n m e n tc o m e s s o r f tp o l i c i e s s oa st os t a b i l i z et h eh o u s ep r i c ea n ds t a n d a r dt h er e a le s t a t e m a r k e t 2 0 0 5i st h ey e a rw h e nm a c r o - r e g u l a t i o ni st h em o s t 自= v 黜a n dt h em o s tm t e u s i v ei nr e c e n t y e a r s t h eg o v e r n m e n tt r i e st os t a b i l i z et h eh o u s ep n c ea n dp r o m o t et h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to f t h er e a le s t a t em a r k e tb ya d o p t i n gr n a g r om e u r e s t h em a c r o - r e g u l a t i o ns t a b i l i z e dt h eh o u s i n g p r i c ei ns o m ew a y s ，b u ti n m ec i 6 e st h eh o u s i n gp r i c ei sf a s tr i s i n g ，s 0t h em a c r o - r e g u l a t i o nh a s s o m ep r o b l e m sn o tt ob es o l v e d c o u s e q u e n t l y , o nt h ef o u n d a t i o no ft h ea n a l y s i sa n dr e s e a r c h ，t h i s p a p e ro f f e r ss u g g e s t i o n st oc o n s u m m a t en m c r o - r e g u l a t i o n k e yw o r d s ：c o m m o d i t yh o u s e ；c o m m o d l t yh o u s i n gp r i c 、e ；h o u s i n gp r i c em a c r o - r e g u l a t i o n 【i 独创性声明 i , - - 9 0 2 0 3 7 学位论文题目： 堂毯匿直蠡焦宝盆整塞塑鲻控盟珏巍整 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工 作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地 方外，沦文中不包含其他入已经发表或撰写过的研究成果，也不包含 为获得疆南大学或其他教育机构的学位或证书两使用过的材料。与我 一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的 说明并表示谢意。 、j ；厶 学位论文作者：，刀、釉签字日期：2a 口占年弘月彩日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解西南大学有关保留、使用学位论文豹规 定，有权保留并向圈家有关部门或机构送交论文的复印什和磁柱，允 许论文被套阔和借阅。本人授权西南大学研究生院可以将学位沦文的 全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可阻采用影印、缩印或扫 描等复制手段保存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书，本论文：口不保密， i 缳密期限至年月j b 。) 学位论文作者签名：苏葡导师签名：学位论文作者签名：力刊导师签名： 签字日期：2 印岛年月五b 目签字日期： 学位论文作者毕业后去向： 工作举位： 通讯地址： j 瓿甚 拶。刀彩年中月日 电话：(2 邮编：一二一 文献综述 一、国外对住宅价格理论研究的理论文献 国外有关住宅价格方面的研究就比较全面、深入和成熟，主要集中在以下几 个方面： 1 对住宅价格构成方面的研究 马克思认为，商品的价值及其货币表现的价格可以用c + v + m 的公式表示。 运用到住宅商品价格中就是，c 表示住宅生产过程中所耗费的物化劳动的消耗， 和流通过程中部分所消耗的生产资料等物化劳动；v 表示劳动者在生产过程中 为自己创造的价值和流通过程中创造的价值；m 表示劳动者劳动为社会新创造 的价值。马克思还认为，地租是直接生产者在生产中所仓q 造的剩余价值生产物 被土地所有者占有的部分，是土地所有权在经济上的实现形式。马克思认为土 地虽然不是劳动产品，但有使用价值，并存在价格，土地价格是地租的资本化。 西方还有一种主流的观点，即在市场经济条件下，住宅流通中价格的实际形 成是由供求的相互关系决定的，而生产者通常有自己的价格定位。在生产者的价 格定位中，对于成本费用的补偿十分强烈，同时对于利润的追求会考虑到市场的 制约。从生产者的要求来看，住宅价格构成的基本内容是住宅成本和利润两部分。 2 对住宅价格构成因素影响住宅价格方面的研究 房地产税费会对地价、房价造成如何的影响? e l y 和m o r e h o u s e ( 1 9 2 4 ) 通 过对美国政府向土地征税的分析，认为不合理的税收会导致土地利用效率的降低 和地价的不正常变化回；m i c h a e lg o l d b e r g 和p e t e rc h i m o y ( 1 9 8 4 ) 认为不适当 的税收政策会影响土地价格增大，从而影响了消费者的购房决策。；c h a r l e s 和 s u s a n n e ( 1 9 9 4 ) 系统分析了美国不动产税收的体制和运行效果，认为针对开发 商收税会使其将增加的成本转移到租户或者购房者身上 。工程造价和利润也会 对房价产生一定的影响。p y r l r r 和c o o p e r ( 1 9 8 2 ) 指出房地产开发商进行投资 。张泓铭住宅经济学 m 上海：上海财经大学出版社1 9 9 8 ：1 4 5 1 4 9 o 马柄权论社会主义地租与地价 岫北京：中国农业科技出版社。1 9 9 1 ：2 0 1 2 1 1 o 毕宝德，土地经济学 m 北京：中国人民大学出版社，1 9 9 8 ：1 3 8 1 4 3 o r i c h a r dt e l y , e d w a r dw m o r e h o u s ee l e m e n to f l a n de c o n o m i c s m n c w y o r k ：m a c m i l l a n c o m p a n 1 9 2 4 ：1 8 5 - 2 0 1 o m i “a e l g o l d b e r g , p e t e r c h i r n o y u r b a n l a n de c o n o m i c s m n e w y o r k ：j o h n w i l l e y s o n s ，l n c ，1 9 8 4 ：3 5 6 - 4 1 o c h a r l e s h m i k eea n ds u s a n n e e m o d e m r e a le s t a t e m n e w y o r k ：j o h n w i l l e y s o n s ，i n c ，1 9 9 4 ：5 6 3 - 6 1 2 时一定要选择合适的利润，否则房价将难以被消费者接受，最终会影响到自身的 投资效果。b a l c h i n 和k i e v e ( 1 9 8 5 ) 认为住宅价格与建设成本存在一个正相关的 关系，原材料价格和劳动者工资的上涨以及贷款利率的增加都对住宅成本有向上 推动作用圆。m i c h a e lb a l ( 2 0 0 3 ) 通过对西方主要发达国家住宅业发展历史的比 较，认为房地产开发企业通过规模经济来降低投资成本和提高利润从而占领市场 是一条切实可行的成功之路。 3 对住宅价格影响因素的研究 国外学术界在研究这方面问题时一般都喜欢采取定性和定量分析相结合的 方法。d i a n ak a s p a r o v a 和m i c h a e lw h i t e ( 2 0 0 1 ) 选择欧盟部分国家进行宏观因 素( 如货币政策) 对各国住宅价格的影响研究，分析每个国家的价格和g d p 之 间的因果关系并建立了简化式供给需求模型来量化住宅价格。m a r c o i a c o v i e l l o ( 2 0 0 2 ) 通过建立一个v a r 计量模型来分析宏观因素对住宅价格的影 响，研究发现货币政策变化和住宅需求变动是住宅价格短期波动的影响主要因素 。b a r o t 和y a n g ( 2 0 0 2 ) 运用e c m 分析瑞典和英国两国住宅价格受相同因素影 响后的反应情况。 4 政府对住宅价格宏观调控方面研究 h i r s c h ( 1 9 8 4 ) 对美国政府为改善城市住房质量和调控房价所采取的措施进 行了分析o 。b a l c h i n 等( 2 0 0 1 ) 从整个世界范围来探讨住房、房地产开发和投 资等问题，对各国政府的房价管理情况进行了综合介绍。s t e p h e nm a l p e z z i 和 g w e n d o l y n b a l l ( 1 9 9 3 ) 通过对政府房屋租金管制政策的分析，得出政府行为可能影 响房价的结果。c h i m a l lh u i 和s z e m l mh o ( 2 0 0 3 ) 实证分析了香港特区政府 ”s t e p h e na p y h r rj a m e sr c o o p e r r e a le s t a t ei n v e s t m e n t m n e wy o r k ：j o h n w i l l e y s o n s ，l n c ，1 9 8 2 ：4 2 9 - 4 4 3 9 p a u ln b a l c h i n ，j e f f r e yl k i e v e u r b 蚍l a n de c o n o m i e s m l o n d o n ：m a c m i l l a np r e s s 。1 9 8 5 ：3 4 1 3 6 8 9 m i e h a e ib a l l m a r k e t sm a dt h es h u c t o r eo f t h eh o u s eb u i l d i n gi n d u s t r y ：a ni n t e r n a t i o n a lp e r s p e c t i v e j u r b a n s t u d i e s 4 0 ( 5 ) 2 0 0 3 ：8 9 7 9 1 6 。d i r n ak a s p a r o v a , m i c h a e lw h i r e n er e s p o n s i v e n e s so f h o u s ep r i c e st or n a c r o e c o n o m i cf o r c e s ：ac r o s s - c o u n l y c o m p a r i s o n 册e u r o p e a n l o u m a l o f h o u s i n gp o l i c y , 2 0 0 l ，i ( 3 ) ：3 8 5 - 4 1 7 。m a t t e o l a e o v i e l m h o u s e p r i c e sa n d b u s i n e s s c y c l e s i n e u r o p e ：a 眦a n a l y s i s e b o l h t t p ：f m w w w b e e d 帆o p ，w p 5 4 0p d 2 0 0 3 11 0 3 9b a r o t ，b ，y a n g ，z h o u s ep r i c e sa n dh o u s i n gi n v e s t m e n ti ns w e d e na n dt h e u k ：e c o n o m e t r i ca n a l y s i sf o rt h e p e r i o d l 9 7 0 1 9 9 8 p r e v i e w o f u r b a n r e g i o n a l d e v e l o p m e n t s t u d i e s , 2 0 0 2 ，1 4 1 ( 2 ) ：1 8 9 - 2 1 7 w e r n e rzh i r s e hu r b a ne c o n o m i c s m l o n d o n ：m a c m i l l a np r e s s 1 9 8 4 ：3 1 6 - 3 2 5 9d a n ln b a l c h i n ，d a v i di s a a c ，j e a nc h e n u r b a nc c o n o m i e s ：a g l o b a lp e r s p e c t i v e m n e wy o r k ：p a l g r a v e p u b l i s h e r s l t d 2 0 0 1 ：2 2 4 - 2 3 i 9 s t e p h m a l p e z z i ，g w e n d o l y n b a l l m e a s u r i n g t h eu r b a np o l i c y e n v i r o n m e n t ：a ne x p l o r a t o r y a n a l y s i su s i n g r tc o n t r o l s j h a b i t a ti n t e r n a t i o n a l ，1 9 9 3 ，17 ( 2 ) ：3 9 - 5 2 2 采取土地管理制度对房价的影响情况 。a b r a h a m 和h c n d c r s h o t t ( 1 9 9 6 ) 二者认 为没有明显的经验证据表明政府管制的政策会引起房价交化 。 二、国内对住宅价格理论研究的理论文献 1 对住宅价格构成的研究 温桂芳( 1 9 9 8 ) 在对我国住房价格的一点看法中认为，商品住房价格构 成包括成本、利润和税金三部分，其中住房成本包括土地费、建筑安装工程费、 相应的基础设施建设费和其他税费四项 ；李红云( 2 0 0 0 ) 在我国住宅价格过 高的成因分析及对策建议中指出房地产投资由地价、税费、建筑工程费用和其 他费用组成 ；包宗华( 2 0 0 2 ) 在住宅与房地产一书中认为，商品住宅的价 格可以分成生产成本、流通费用、利润和税金四个部分：刘福垣( 2 0 0 3 ) 在我 国房地产业结构失衡的根源及对策中认为，现行商品住宅价格由租、税( 费) 、 价三个部分组成 。曹振良( 2 0 0 3 ) 在房地产经济学通论一书中，认为住房 价格由生产过程的费用和流通过程的费用两部分组成，生产过程的费用包括土地 价格或土地出让金与住房建造价格这两部份，流通过程的费用则包括住房销售成 本及利润。这些观点丰富了我们对我国商品住宅价格实际构成的认识。 2 对住宅价格影响因素的研究 国内学者认为影响商品住宅价格的因素主要包括物理、行政、环境、经济、 人口、社会、心理和国际因素等，通过这些因素影响供给与需求，从而作用于住 宅价格。具体到是哪些因素怎样影响住宅价格时，一些学者从定性或定量的角度 进行了分析。如王金明和高铁梅( 2 0 0 4 ) 在对我国房地产市场需求和供给函数 的动态分析利用可变参数模型对我国房地产市场需求、供给进行了动态的定量 分析，分析表明在影响房屋需求的诸因素中，收入弹性最大，其次是价格、利率 弹性；在影响供给的因素中，价格和利率弹性都较大 。一些专家认为，政策因 素对住宅价格也具有重大的影响，如谢家瑾( 2 0 0 1 ) 在采取有效措施控制商品 ”e d d i ec h i - m a nh u i ，v i v i a ns z c - m u nh o d o e st h ep l a n n i n gs y s t e ma f f e c th o u s i n gp r i c e s 叮h e o r ya n dw i t h e v i d e n c ef r o mh o n gk o n g j h a b i t a ti n t e r n a t i o n a l ，2 0 0 3 2 7 ( 3 ) ：3 9 3 5 9 。a b r a h a n t j m ，h e n d e r s h o t t ，p hb u b b l e s i n m e t r o p o l i t a n h o u s i n g m a r k e t s j 一j o u r n a lo f h o u s i n gr c s ， 1 9 9 7 ，7 ( 2 ) ：1 9 1 - 2 0 8 o 温桂芳对我国住房价格的一点看法【j 】价格理论与实践，1 9 9 8 ，( 2 ) ：2 8 3 1 。李红云我国住宅价格过高的成因分析及对策建议【_ l 】中国房地产金融，2 0 0 0 ，( 10 ) ：1 3 1 6 o 刘福垣我国房地产业结构失衡的根源及对策明计划与市场探索，2 0 0 3 ，( 6 ) ：1 - 4 。王金明，高铁梅对我国房地产市场需求和供给函数的动态分析【j 】冲国软科学, 2 0 0 4 , ( 4 ) ：6 9 - 7 4 3 住宅中指出，不少城市推行土地公开拍卖、招标制度对于规范土地市场、避免 土地收益流失起到了积极作用，但由于实行土地市场竟价，在一定程度上提高了 住房用地价格，从而也带动了住房价格的上涨。不过，也有学者持反对意见， 蔡兵备等( 2 0 0 1 ) 土地招标拍卖出让与杭州市房地产价格上涨关系研究中认 为，实施土地招标拍卖出让政策并没有真正推动地价的上涨，而只是土地市场价 格的外在表现；地价的上涨不存在推动房地产价格上涨的内在机制，房地产市场 价格上涨的根本原因在于社会经济的发展引起了房地产市场供求关系的变化。： 邹晓云( 2 0 0 2 ) 认为地价不是影响房价的决定性因素，市场条件是房价变动的决 定因素 。部分学者对住宅两级市场的关系也做了定性研究。李铁岗和郑清芬 ( 2 0 0 1 ) 在论房地产存量市场与流量市场均衡一文中，利用房地产存量 流量均衡机制的模型定性分析了存量市场均衡价格与流量市场均衡价格不等时 对存量市场与流量市场的相互影响。 3 对我国住宅价格宏观调控政策的研究 主流观点认为目前我国房价高与现行的一些政策及政府的管理不无关系，因 此在降低房价方面，政府应发挥其职能，调控房地产价格，稳定房价，促进房地 产市场健康发展。王菊仙( 1 9 9 8 ) 在房地产价格与评估一书中认为，商品住 宅价格分别实行国家定价、国家指导价和市场调节价三种管理形式。张永岳，陈 伯庚( 1 9 9 8 ) 在新编房地产经济学一书中指出，政府调控是优化资源配置的 需要，住房的特性决定了政府必须对其宏观管理，作者在书中主张采取货币政策， 财政政策，产业政策等经济手段，法律手段，行政手段等对住房价格加以宏观调 控。后来有些学者对住房价格的宏观管理作了更为细致的研究，如温桂芳( 2 0 0 0 ) 认为，政府应该改变土地出让金收取办法，完善土地有偿制度，合理规范土地取 得费用。政府应该实行单一的税收管理，下决心取消房地产业中的各种不合理税 费( 张化中，2 0 0 0 ) 。政府应该加强房地产市场的法规建设，避免因为现行法律、 法规上的不健全原因造成管理方大量地向被管理方转嫁许多不合理税费( 林海、 江虹，2 0 0 3 ) 。政府应该加强住房市场价格的管理，把住宅价格控制在合理水平 。谢家瑾采取有效措施控制商品住宅明中国房地产0 0 0 l ，( 9 ) ：4 - 5 。蔡兵各，欧阳安蛟，陈立定土地招标拍卖出让与杭州市房地产价格上涨关系研究 j 】中国土地科 学，2 0 0 1 ，1 5 ( 6 ) ：2 4 - 2 8 。邹晓云地价：房价偏高的原因? 朋粤港澳价格，2 0 0 2 ，( 3 ) ：1 8 - 1 9 。李铁岗，郑清芬论房地产存量市场与流量市场均衡【j 山东大学学报( 哲社版) 2 0 0 1 ，( 2 ) ：7 3 - 7 7 4 上( 谢家瑾，2 0 0 1 ) 。政府有关部门应该加大对房地产企业的经营活动监管力度， 确保房地产开发商之间的公平竞争( 黄平，1 9 9 8 ) 。央行应改善和强化金融手段 的调控作用，例如可以提高首期付款比例，以扼制投机性需求，稳定住宅价格( 王 建华，2 0 0 6 ) 。此外，还有很多专家学者对住宅价格的宏观调控作了研究。 综上所述，我国理论界对住宅价格进行了广泛深入的研究，但是由于我国住 宅市场比国外起步得晚，某些法律法规，统计资料等都不是很完善，因此，我国 对住宅价格方面的研究与国外相比还是存在一定的差距。另外，我国学者在研究 住宅价格问题时较多的还是采用定性分析的方法，定量分析的方法以及对住宅价 格宏观调控政策方面的研究还有待进一步的深入。 ( 一) 研究背景 前言 近几年，我国房地产业发展迅速，商品住宅价格持续上升，尤其是2 0 0 4 年 以来，住宅价格更是迅猛上涨，在上海，北京等个别城市住宅价格更是高得惊人， 购买者抱怨满腹。我国属于发展中国家，房价收入比在3 6 倍属于合理范围， 可是我国现下房价收入比高达1 0 一2 0 倍。为了稳定房价，抑制房地产投资过热， 保持房地产市场健康发展，我国政府针对房地产市场出现的问题，实施了宏观调 控，特别是2 0 0 5 年，宏观调控措施密集，被喻为房地产调控年。在政府的宏观 调控管理下，房地产市场逐步走向正轨，商品住宅价格涨幅开始回落，宏观调控 措施有了明显的成效。本文将通过分析影响房价波动的因素以及国家对调控我国 商品住宅价格政策的基础上，来研究我国当前商品住宅价格还存在的问题以及完 善调控的对策。 ( 二) 研究意义 商品住宅是房地产业的一个重要品种，对房地产业的发展，从而对宏观经济 运行态势有着紧密关系，要使国民经济保持良好的运行状态，就必须注重商品住 宅市场的健康发展。1 9 9 8 年以来，我国开始实行货币化分房，居民对商品住宅 的需求日益增大，带来了房地产业迅速发展。然而，在迅速发展中又出现了有房 无市，商品住宅空置率较高，居民有强烈的购买欲望，但购买力不足的问题。这 些问题困扰着住宅市场的发展，而且影响着人民生活质量的改善。造成这样的矛 盾，主要原因在于房价过高。在某些地方房价甚至超过实际价值以及实际消费能 力的支撑，这种高房价与低收入的矛盾导致了有效需求不足。这种状况影响了房 地产业的正常发展，影响人民居住质量的改善，甚至会影响整个宏观经济的协调 发展。因此，政府的宏观调控职能在这时候就具有更加突出的作用。政府宏观调 控是社会主义市场经济体制条件下政府的基本职能，对住宅市场的宏观调控是房 地产资源优化配置的需要。市场经济体制的基本要求是，社会资源以市场配置为 基础，但市场配置资源也有它的自发性和盲目性等缺陷。那么要克服市场经济的 弱点，保持其健康运行，政府就必须对市场经济进行干预和调控。近几年，我国 6 商品住宅价格节节攀升，并且上涨幅度也不断增大，商品住宅价格的偏商对社会 经济产生许多不利的影响，因此，要解决我国商品住宅价格存在的问题，还得需 要政府出面调控商品住宅市场，稳定商品住宅价格，引导商品住宅市场健康发展。 因此，在2 0 0 5 年，为了稳定房价，保持房地产价格的健康发展，我国政府针对 当时存在的问题，采取了一系列的宏观调控措施，那么，这些宏观调控措施到底 对我国商品住宅价格会有怎样的影响? 会产生怎样的一些效应? 能否解决商品 住宅价格存在的一些问题? 这些都需要我们进一步的去分析和研究。因此，本文 对商品住宅价格以及对其的宏观调控措施进行深入的探讨和研究有着重大的意 义。 ( 三) 研究内容 1 商品住宅价格的构成 2 影响商品住宅价格的影响因素分析 3 我国当前商品住宅价格的存在的问题以及价格偏高的原因 4 针对当前住宅价格偏高，我国政府采取的宏观调控政策总结 5 进一步完善我国商品住宅价格宏观调控的建议 ( 四) 研究方法 1 历史分析法 回顾我国房地产市场宏观调控的历史，以此来发现我国房地产宏观调控的不 足，以史为鉴来完善我国房地产宏观调控体系。 2 比较分析法 在研究过程中，通过对比国内外对房地产宏观调控的政策分析比较，希望能 借鉴先进的经验找到适合我国住宅市场发展的对策。 7 一、商品住宅与商品住宅价格 ( 一) 商品住宅的概念及其特征 1 商品住宅的基本概念 商品住宅，一般是指具有经营资格的房地产开发公司，按照市场经济的规则， 以赢利为目的所开发经营的住宅。商品住宅的销售由市场决定其价格，它包括土 地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分和附带的各种权益。由于我 国长期以来在住宅体制上实行的是福利形式的实物供给制，所以真正意义上的商 品住宅是上世纪8 0 年代以后才出现的。目前我国住房供应体系主要有两个：一 个是以低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房、廉租住房供应体 系；一个是以中高收入家庭为对象的商品住房供应体系。经济适用住房是经济转 型期的主要住房供给方式，由于它具有一定的社会保障性质，因此服务对象有限 制，解决的是低收入家庭住房困难户，是由政府扶持并受政府调控的有限制的市 场运作( 包括规模和价格) 。而商品住宅则是完全的市场行为，是房地产开发商 以赢利为目的的市场行为，面向社会所有人。这将是我国今后住房供给的主要方 式，也是本文研究的对象。 2 商品住宅的特征 ( 1 ) 位置固定性 所有商品住宅在自然地理位置上都是固定的，不可移动。房地产商品和其他 处在流通中的商品相比一个重要的区别在于，一般商品在商品交换过程中要产生 物理运动，而商品住宅产品在产权和使用权发生转移时却不发生物理运动。因此， 房地产开发商在市场上让渡商品住宅的产权和使用权，即附着于商品住宅商品上 的各种权利。 ( 2 ) 异质性 由于不同区位商品住宅所处的自然、社会、经济条件各不相同，以及房屋的 式样、装饰、设备等千差万别，加上商品住宅的不可移动性，形成了商品住宅的 异质性。这种特性使消费者十分注意商品住宅产品区位的选择，诸如环境、交通、 购物、文化教育设施等条件能否得到满足。因此，我们很难找到两宗完全相同的 商品住宅，即使两个建筑物的外观和内部构造完全相同，由于其所处的周围环境 不同，这两宗商品住宅的实质亦不相同，因此，其价格也往往相差甚远。 ( 3 ) 高资本价值特性 建造与购买商品住宅都需要支付大量的货币。对于房地产开发商来说，其投 资额就相当可观，少则数百万元，多则上亿元；对于消费者来说，住房价格一般 相当于家庭年收入的5 倍左右。价格的昂贵性使商品住宅的开发与购买高度依赖 于金融业。 ( 4 ) 耐久使用性 一般的商品在使用过程中会较快的磨损、消耗，但是商品住宅是相当耐久的 资产，商品住宅的使用具有长期性，其自然寿命期限一般可达几十年至上百年。 ( 5 ) 投资与消费的双重性 商品住宅不仅可用作生活消费，作为消费资料，而且由于其具有保值增值性， 也可作为一种投资要素。即使商品住宅的变现能力较弱，流动性较低，投资房地 产还是要比投资其他资产更具有保值功能。 ( 6 ) 相互影响性 商品住宅价值的高低不仅受自身价值及使用价值的影响，还受周围环境的影 响，称为相互影响性、溢出效应或外部性。如周围经济环境得以改善，交通便利， 购物方便以及政府在某商品住宅周围增加了公共设施方面的投资等，都能显著增 加该商品住宅的价值。另一方面，商品住宅商品更多地受到政府政策的影响。 ( 二) 商品住宅价格的概念及其特征 1 商品住宅价格的概念 商品住宅价格是房产价格和地产价格的统一。商品住宅价格和一般商品价格 有不同之处，在具体计算时，房产价值除包括房屋本身建造的价值外，还应包括 房屋建造地段的土地征用补偿费、动拆迁安置费、基础设施配套费等等。 2 商品住宅价格的特征 ( 1 ) 双重性 商品住宅是以土地和固着于土地上的房屋及附属设施为主要物质形态的财 产及其权属关系。这一概念规定了商品住宅价格在其内涵上具有双重实体价格的 性质，其中一部分来源于土地开发和房屋建筑安装活动所形成的价值，另一部分 9 则来源于土地使用权价格。这种双重性是商品住宅价格最重要的特征。 ( 2 ) 权益性 由于商品住宅在交易中不能发生自然地理位置的转移，交易过程中所转移的 是有关该商品住宅的所有权、使用权及其它权属利益，如所有权、使用权、收益 权、抵押权等，所以商品住宅价格实质上是这些无形权益的价格。同一宗房地产， 转移的权属利益不同，就有相应不同的价格。 ( 3 ) 区域性 由于房地产品由于具有不可移动性和异质性等特性，房地产价格受房地产所 处地理位置的影响很大，所以在不同地区房地产表现出不同的价格，即使在同一 城市内，使用性质完全相同的房屋，价格也不相同。商品住宅价格也呈现这种区 域性的特征，主要反映在不同城市区域之间的商品住宅差价。一般来说，同质房 屋，沿海城市的价格要高于内地城市的价格，大城市房价要高于中小城市房价， 经济发达地区城市价格高于发展中城市价格。同时，即使在同一城市，商品住宅 价格也有明显的地区差别，地处市区繁华地段的房屋价格要比偏僻地段的房屋价 格高。 ( 4 ) 调控性 土地是国家的重要资产，房屋直接关系着国民居住生活的质量。房屋和土地 在整个社会经济中具有重要意义。因此，政府必然要对商品住宅价格实行有效的 调控与管理。例如，政府对土地使用权价格的调控，对经济适用房的政策性限价 等，都集中表明商品住宅价格在较大程度上受到国家政策法规的制约。由于商品 住宅在整个社会经济生活中的重要地位，从而使得各国政府都须从整个国家，整 个社会的角度对其价格加以调控。 ( 三) 商品住宅价格的构成 目前我国商品住宅价格主要由土地和建安成本、税金、开发商的利润、各种 规费和代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。其中土地和建 安成本又包含六个方面：( 1 ) 征地费及拆迁安置补偿费，( 2 ) 勘察设计及前期工程 费，( 3 ) 住宅建筑、安装工程费，( 4 ) 配套费，包括住宅基础设施和非营业性配套 公共建筑建设费，( 5 ) 管理费，( 6 ) 贷款利息。 l o 具体来说，商品住宅价格的构成因素包括： 1 成本 ( 1 ) 征地费及拆迁安置补偿费 我国目前从事房地产开发的土地取得途径有两条：一是通过征用农村地区 的，另一个是在城市中进行房屋拆迁取得。土地征用拆迁补偿费主要包括土地征 用费、耕地占用税、劳动力安置补助费、地上附着物及青苗补偿费等。凡征用土 地，按照其年产值的3 6 倍支付补偿费：征用宅基地，按邻近土地标准补偿：对 征用土地的每一个需要安置的农业人口给以安置补助费用；对征用耕地的，要按 一定的标准向国家交纳耕地占用税：征用城市近郊的菜地，按有关规定支付新菜 地开发建设基金；对被征用土地上的建筑物、构筑物、坟地、水电线路，按市场 价格酌情给与拆迁补偿费。 ( 2 ) 勘察设计及前期工程费 即为建设商品住宅做准备所发生的费用。具体包括：总体规划设计费，主要 指为了解决总体开发方案和建设的总体部署等重大问题而进行的规划设计所发 生的各种费用；可行性研究费，指对商品住宅进行技术先进性、经济合理性和开 发可能性进行科学论证所发生的各种费用；水文、地质勘查和测绘费；三通一平 费，指建设商品住宅所需要的临时道路、水、电接通至生产建设现场和场地所发 生的各种费用。 ( 3 ) 基础设施费 指商品住宅建设生产所必需的基础费用，具体包括道路、供水、供电、供气、 排水、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设旄等发生的费用。 ( 4 ) 建安工程费 指建造房屋主体及附属工程所发生的土建费和安装费。具体包括工程直接 费、工程间接费、设备价值等。工程直接费是指直接用在建筑及设备安装工程上 的人工费、材料费、施工机械使用费和其他直接费用等：工程间接费，是指建设 安装企业在组织与管理商品住宅生产、为商品住宅生产服务过程中使用的人、财、 物的相应费用；设备价值，通常是指安装在商品住宅中的设备的价值。 ( 5 ) 管理费 指建设过程中支付的各种管理费用，如房地产开发企业职工工资、工资附加 费、办公费、交通差旅费、固定资产使用费、产品销售费、财产保险费、科技费、 检验试验费以及合同、契约的鉴证和公证费等。管理费用以l 到4 项之和为基数 的1 3 计算。 ( 6 ) 贷款利息 指为工程建设而向银行贷款的利息。购房者的预收款利息按实扣除。自有资 金也可视同贷款，应计利息。计入成本的贷款的利息，根据当地建设银行提供的 本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具体 情况确定。 2 利润 指房地产开发商的毛利润，及商品住宅销售额扣除全部成本，缴纳所得税前 的利润。一般商品住宅的利润率是参照房地产市场上通行的社会平均利润率，由 房地产开发商结合本身的营销策略制定的。以成本1 4 项之和为基数核定。利 润率由省、自治区、直辖市人民政府确定。重庆市房地产业利润规定如下：微利 房、解危解困房、安居房以成本各项之和为基础，按6 以内掌握核定；普通商 品住宅以成本各项为基础，以同一地区同类商品住宅的平均利润率确定( 平均利 润率由市物价局会同市建委测算后公布) ；其他商品住宅由开发经营企业根据供 求和国家政策要求自行确定。 3 税金 我国商品住宅价格中的税金，一般来讲，包括两部分，即进入商品住宅成本 的税金和商品住宅销售过程中的税金。进入商品住宅成本的税金是房地产开发企 业为了商品住宅建设而使用地产、车船、合同以及征用土地等必须向国家缴纳的 税金，它包括耕地占用税、房产税、车船使用牌照税、印花税、土地使用税。这 部分税金在商品住宅建设时期向国家缴纳、待住宅销售后收回垫付的税金。商品 住宅销售过程中的税金是房地产开发企业在商品住宅销售过程中，随着收入的实 现，按销售的实际收入向国家缴纳的，它包括营业税、城市维护建设税、教育费 附加、固定资产投资方向调节税、土地增值税。 4 地段差价 地段差价征收办法由省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关规定制定。 地段差价收入存入建设银行。重庆市地段差价征收办法由市物价局会同市建委 ( 开发办) 、市财政局根据商品住宅所处地段核定。由市建委( 开发办) 收取， 纳入城市建设综合开发资金专户管理，5 0 用于城市建设综合开发，5 0 用于商 品住宅价格调节基金。 那么，商品住宅的基本作价公式为： 商品住宅销售价格= 成本x ( 1 + 利润率) + 税金+ 地段差价 ( 四) 商品住宅价格的影响因素 商品住宅因为其特殊属性，其价格受诸多因素的影响和制约，从总