广州市南沙区loft公寓设计开题报告.ppt

,南沙公寓设计开题报告,2013级建筑二班陈文丽,NanShaapartmentDesign,GuidingDesignPrinciples,目录索引,THELANDSCAPEANALYSIS,RESERCHABOUTTHESITE,CONTENTS,NanShaapartmentDesign,THELANDSCAPEANALYSIS,1.1场地区位1.2场地周边资源1.3交通流线分析1.4场地视野分析1.5周边配套分析1.6相关政策,NanShaapartmentDesign,1,场地分析,1.1场地区位,NanShaapartmentDesign,1,场地分析,1.2场地现状,本项目位于广东省广州市南沙开发区金洲版块地段，2015NJY-2地段。规划用地位于上隆岭路南北两侧，总面积为23831平方米，该用地东侧分别为真功夫总部大楼及香江国际中心，北侧为裕兴涌，南侧为时代云图居住区。,旧居民区,真功夫公寓,上隆岭路,时代云图,NanShaapartmentDesign,1,场地分析,1.2场地周边交通分析,本案位于南沙蕉门板块，离地铁金洲站大约20分钟的步行路程，毗邻商业主干道金隆路，步行路程大约3分钟。地铁4号线沿线将延长金洲站至南沙客运港站，预计未来17年完成。从广州市区到本案需要大约3小时。,距离最近公交站（金岭北路站）约15分钟步行路程，距离较近的公交车站有珠光御景站，碧桂园豪庭站，板头市场站等。,NanShaapartmentDesign,本案周边有多个楼盘中海联南沙国贸中心、真功夫启航金港、香江国际金融中心、翡翠公馆等,1,场地分析,1.2场地周边环境,中海联南沙国贸中心,翡翠公馆,真功夫启航金港,时代云图,香江国际金融中心,NanShaapartmentDesign,金隆路,1,场地分析,1.3交通流线分析,上隆岭路,碧桂园豪庭站,往南沙湾,往南沙儿童公园,公交站,主要车流,主要人流,次要人流,真功夫,香江国际中心,NanShaapartmentDesign,1,场地分析,1.4视野分析,视线受阻,视线开阔,ConceptualCampusDesign,项目位于蕉门中心区域拥有10分钟商圈10分钟车程到达医院、市场、超市、公园、酒店等一系列公共配套设施消费人群为南沙本地居民与新生投资创业者,1,场地分析,1.5周边配套分析,NanShaapartmentDesign,1,相关政策,1.6项目优势,南沙自贸区的面积为60平方公里，分为七大板块，包括蕉门河中心区、明月湾起步区、万顷沙区块、庆盛板块、海港板块。蕉门河中心区块则是政府重点打造的企业总部基地，被定位为：境外综合投资服务区。临近香港、澳门、深圳、珠海等国际一线城市，为新生商贸的投资地与海港、地铁相邻，并存有跨境电商、多个商贸中心等一系列商业枢纽点,NanShaapartmentDesign,金融15条、科技创新19条、先进制造业12条、教育培训13条、创业投资18条、港澳12条等政策优惠,高新技术产业只收15%税收节能产业免税教育、创业以及港澳人士等较高创业补贴以及税收减免,1,相关政策,1.6项目所利政策,NanShaapartmentDesign,1,相关调研,1.6项目所利政策（附录）,一、广州市创业小额免息贷款本市户籍劳动力自主创业并领取个体工商或合伙经营营业执照的，给予个人10万元、合伙最高40万元的最长2年的贴息贷款，其中城镇户籍大龄失业人员参加创业培训班取得结业证书的可免除反担保。二、广州市自主创业社保补贴本市户籍劳动力自主创业并领取了营业执照的，给予累计不超过3年的养老、失业、工伤、医疗和生育保险补贴（2009年7月31日起执行，开业一年内提出申请）。三、一次性创业扶持补贴广州市：本市户籍劳动力领取工商营业执照开业经营的，给予1000元的一次性资助（开业一年内提出申请）。南沙区：本区户籍大龄城乡失业人员、低保人员、特困失业人员、“零就业家庭”失业人员、随军家属、残疾劳动者、高校毕业生、复退转业军人在区内注册和领取营业执照，稳定经营三个月或以上，办理就业登记并参加社会保险的，按5000元标准给予创业者一次性扶持补贴。四、南沙区创业项目征集补贴创业项目经专家评审团评估，纳入广州市创业项目资源库的（连锁加盟类除外），按每个项目2000元标准给予申报者一次性补贴。五、创业带动就业扶持补贴广州市：广州市户籍失业人员自主创业后吸纳本市城镇失业人员和农村劳动力，并与其签订1年以上劳动合同且稳定就业1年以上的，给予一次性创业带动就业扶持补贴：吸纳3-5人1000元/户，5-10人2000元/户，10人以上3000元/户。南沙区：在本区创业及注册的用人单位（法人代表为本区户籍劳动力）当年吸纳本区户籍劳动力就业，与其签订1年或以上劳动合同，并按规定为其办理就业登记、参加社会保险的，给予用人单位一次性扶持补贴：吸纳2-5人的补贴1000元/户，6-10人的补贴2000元/户，11-20人的补贴4000元/户，21人以上的补贴5000元/户。补贴六、南沙区创业基地（创业示范点）建设扶持补贴符合区自主创业基地、劳动力创业示范点标准并经区审核认定的申请单位，按每个创业基地（创业示范点）不高于5万元的标准给予一次性扶持补贴。符合市自主创业基地标准的给予10万元的一次性奖励。七、广州市创业（孵化）基地场租补贴（一）2009年1月1日后经市认定并为进驻创业人员提供场租减免等优惠的市级创业（孵化）基地（下简称“基地”），按以下标准给予场租补贴：1、门面型、市场型、楼宇型的基地给予一次性2万元场租补贴；2、园区型的基地给予一次性5万元的场租补贴。（二）由本市户籍人员创立的，2010年1月1日后入驻基地并正常经营满一年，且准时支付场地租金的法人或其他组织。（由该组织的法定代表人、负责人或其代理人申领，以下简称“创业组织”），按以下标准给予场租补贴：实际租赁面积为100及以下的，给予每户1000元/年；101500的，给予每户3000元/年；501及以上的，给予每户5000元/年。创业组织的场租补贴最长期限不超过2年。,NanShaapartmentDesign,1,相关调研,1.6地区项目,2017年广州各区一手房楼价,南沙二手房估价,NanShaapartmentDesign,RESERCHABOUTTHESITE,2.1公寓与住宅2.2关于公寓2.3公寓目标消费者特征2.4loft与soho,NanShaapartmentDesign,2,相关调研,2.1公寓和住宅的区别,公寓,住宅,类别,土地使用性质,土地使用年限,建筑类型,使用人员,使用功能,配套设施,日照,商业用地、综合性用地,住宅用地,40年或50年,70年,公共建筑,居住建筑,较为复杂，流动性相对较大,单一，通常为固定家庭,居住、办公，无具体房间设置要求,满足居住功能，必须设置起居室、卧室、厨房、卫生间、阳台等功能,提供商务类配套要求,按城市居住区配套要求设置配套设施,无日照要求,需满足日照要求,NanShaapartmentDesign,2,相关调研,2.2关于公寓,公寓为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地区称为单位，指的是一种生活设施齐备，但只占建筑一部分的居住形态。一般分为住宅公寓、服务式公寓，服务式公寓主要以酒店式公寓、商务公寓、青年公寓、老年公寓、青年SOHO、loft公寓等多种业态存在。,NanShaapartmentDesign,2,相关调研,2.2关于公寓,是繁华闹市区的首选外观采用时尚现代型建筑采用精装修标准有酒店的管理模式,超大容积率，超小绿化率借用周边生活配套,自身配套优势缺乏无景观资源客群复杂户型格局单一,优点,缺点,NanShaapartmentDesign,2,相关调研,2.2关于公寓,NanShaapartmentDesign,2,相关调研,2.3公寓目标消费者特征,人群1、常驻机构的商务人员、管理人员、技术人员。人群特征：（1）居住需求工作几年就要轮换，只租房而不会买房；（2）经济能力住房补贴高，会租住品质好的高档公寓；（3）物业要求他们对物业的要求很高，渴求生活高品质，秘密性更强，活动空间更自由；较高的租金价格与出租经营回报率所吸引。,NanShaapartmentDesign,2,相关调研,2.3公寓目标消费者特征,人群2、频繁商务往来的商务人员，以方便居住和办公。人群特征：（1）居住需求频繁往来当地，公寓方便居住和办公；（2）经济能力住房补贴高，会租住品质好的高档公寓；（3）物业要求渴求生活高品质，秘密性更强，活动空间更自由；较高的租金价格与出租经营回报率所吸引。,NanShaapartmentDesign,2,相关调研,2.3公寓目标消费者特征,人群3、广大中小投资者，占较高比例。人群特征：（1）投资需求受较高的租金价格与出租经营回报率所吸引；（2）经济能力热衷于购买房屋用于投资，经济基础实力较强；（3）物业要求一般选择地段好、户型面积小、总价低、升值潜力大的物业；,NanShaapartmentDesign,2,相关调研,2.2公寓目标消费者特征,人群4、城市中小企业主和SOHO族人群特征：（1）居住需求少数盈利能力强的小企业会购买或租用商务公寓，用于办公、休息及接待客户。同时公寓兼具居住和办公两种功能，适合SOHO族在家办公。（2）经济能力中小企业主和创业者具较强的经济购买力和消费力（3）物业要求体现高品质企业形象和物业服务，具备较高的升值潜力。,NanShaapartmentDesign,2,相关调研,2.4loft与SOHO,SOHO是smallofficehomeoffice的英文缩写，简单译为家居办公，它更指一种新的工作方式或生活方式，部分人群摆脱了按时点卯的办公室，在家里通过电脑与互联网等方式赚取收入。而SOHO公寓则是满足这类型人才办公与居住需求的特殊场所。,LOFT直译为工厂或仓库的楼层，起源于六七十年代美国纽约的建筑，指没有内墙间断的开敞式的室内格局，吸引了艺术家创作行为艺术、画展、雕塑展，因此LOFT与艺术结下了不解之缘。现今，LOFT慢慢进入人们的生活视野，成为一种追求个性、向往自由的生活方式。,Loft,SOHO,NanShaapartmentDesign,3.1真功夫启航金港3.2中海联南沙国贸中心3.3时代云图,NanShaapartmentDesign,3,案例分析,3.1真功夫启航金港,此项目位于本案东侧，是为最近的同类项目之一，与真功夫总部大楼相连，以似回字形形成自我商业主体。集办公、公寓、商业为一体的多用途建筑,NanShaapartmentDesign,3,案例分析,3.1真功夫启航金港,此项目卖点为loft公寓，以单层价格享受双层面积。下沉式大型商业主体，满足办公与居住人群的需求,NanShaapartmentDesign,3,案例分析,3.1真功夫启航金港,建筑模型,下沉式商业区,实际照片,NanShaapartmentDesign,此项目分A、B、C、D区域，A区域为真功夫办公大楼，B区域为酒店,3,案例分析,3.1真功夫启航金港,NanShaapartmentDesign,共同可借鉴之处：与本项目处于相同地理位置。设计loft公寓并以其为卖点，贴近南沙发展需求设置大面积商业布局。其余需考虑之处：建筑以回字形大面积包围中心，下沉式商业考虑人流，建筑风格与周围略显违和感,3,案例分析,3.1真功夫启航金港,NanShaapartmentDesign,3,案例分析,3.2中海联南沙国贸中心,此项目与本案相隔金隆路，是以两栋建筑为主体，底层设置3大商业主体，分别是日韩馆、欧美馆、东南亚馆。,两大建筑体量庞大且相似，以大面积玻璃幕墙为外表面，是集办公、酒店、公寓、商业、饮食为一体的大体量建筑,NanShaapartmentDesign,3,案例分析,3.2中海联南沙国贸中心,NanShaapartmentDesign,3,案例分析,3.2中海联南沙国贸中心,3种户型,NanShaapartmentDesign,3,案例分析,3.2中海联南沙国贸中心,NanShaapartmentDesign,可借鉴之处：与本项目处于相同地理位置。设计loft公寓并以其为卖点，贴近南沙发展需求设置专门办公大楼并在9楼设置酒店，方便商务往来人群。其余需考虑之处：建筑以栋大体量建筑为主体，缺乏联系，体量过大过于沉闷地下商业分区过于明细，三馆略缺联系,3,案例分析,3.2中海联南沙国贸中心,NanShaapartmentDesign,3,案例分析,3.3时代云图,时代云图与前两个项目不同的是，它并非公寓建筑，而是住宅。坐落在本地块以南地方。有11栋建筑为居住主体，并配有幼儿园、游泳池、康乐设施等成熟小区配套,NanShaapartmentDesign,3,案例分析,3.3时代云图,建筑以深褐色和米黄色为主，底层为大面积商业店铺（此次并没看见店铺入驻），拥有大面积露天停车位，小区绿化成熟,NanShaapartmentDesign,3,案例分析,3.3时代云图,NanShaapartmentDesign,3,案例分析,3.3时代云图,NanShaapartmentDesign,4.1公寓定位4.2初步构思,NanShaapartmentDesign,4,方案实施计划,4.1公寓定位,公寓分类有老年公寓、青年公寓、loft公寓、soho公寓等南沙地区为新生商业国贸交流枢纽，个人觉得建设老年公寓