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通过国有企业改制投资开发郑州市面粉厂所有土地的投资价值分析报告二五年五月二十八日通过国有企业改制投资开发郑州市面粉厂所有土地的投资价值分析报告一、郑州市2004年1月至2005年4月房地产交易状况据公布的资料表明，郑州市2004年的整体房地产交易情况统计如下：2005年1月份，郑州市全市投放项目22个，较去年12月减少了22个，较去年同期增加了3个；投放面积60.74平方米，较上月下降了26.77，同比增长113.42。共计销售商品房4194套，较去年同期增长了215.34。销售面积为51.21万平方米，较上月下降了9.6，同比增长了214.94%。销售均价为2526元/平方米，较上月下降了13.7，较去年同期有1.37的小幅下降。总体来说：新年伊始，郑州房地产市场较上月的投放和销售高潮过后有大幅回落。但与去年同期相比，投放和销售大幅度增长；尤其是销售套数和销售面积，分别是去年同期的3.2倍和3.15倍。从住宅市场销售情况来看，销售3901套，较上月增长216套，较去年同期增加了216.38；销售面积达48.07万平方米，较上月减少了3.04万平方米，降幅不大。均价2301元/平方米，较上月每平方米下降了233元。其中，多层物业仍然是住宅销售的亮点所在：销售2430套，面积达26.87万平方米，占整个住宅销售面积的55.9，均价为2074元/平方米。高层（包括小高层）在经历上月的占住宅45.43高额销售比例之后，销售面积有一定程度的回落：共销售848套，销售面积13.15万/平方米，是上月销售面积的56.63。而均价2966元/平方米，较上月有3.85的上涨。小高层作为日益受到消费者青睐的物业类型，本月销售460套，销售面积6.78万平方米，均价为2688元/平方米。2005年2月，全市批预售项目共计8个，比上月减少了14 个。投放面积12.42万平方米，较上月减少了 79.6% 。本月销售各类商品房1716套，比上月减少了2478套，较去年同期减少了847套；销售面积21.04万平方米，比上月下降了58.9%；本月销售均价为2676元/平方米，较上月却上升了5.9%，较去年同期上升了24.6%。由此可见，二月份楼市显得有点“疲软”。楼市和其它商品不同，其它商品春节期间火爆销售，而楼市可能受过春节的影响，销售量反而明显减少。本月住宅类商品房销售1586套，销售面积19.12万平方米。较上月分别下降了59.3%、60.2%，均价为2324元/平方米，较上月上涨了0.09%。从行政区域销售分析。金水区销售884套，销售面积10.42万/平方米，雄居第一，分别占总量的55.7%、54.5%，占总量的一半还多。中原区销售278套，销售面积3.37万/平方米，占居第二。二七区、管城区分别销售177套、165套，基本持平。惠济区销售相对较少，仅销售82套，占总量的5.2%。从物业类型销售上看，多层物业销售988套占总量的57.6%，多层住宅一直以得天独厚的优势一直受到消费者所喜欢，成为购房置业的首选。本月多层物业中三室二厅的户型销售成为亮点，销售461套，占总量46.7%。本月小户型销售套数占比11，小户型一经上市，火爆销售场面有目共睹，小户型总价低、首付低、设计科学、实用。小户型已成为户型类别中不可缺少的“一分子”，随着地价房价不断上涨，小户型更显示其优越性，越来越受到低收入者、单身贵族等广大消费者所喜欢。2005年3月，突如其来的房贷加息和购房首付的提高以及对90年代以前，70平方米以下的二手房停止或控制贷款的举动，使全国房地产行业掀起轩然大波，一系列举动足以看出国家对抑制炒房，控制房价的决心之大，这一切对于刚刚蓬勃发展的郑州楼市来说同样波澜阵阵，持币观望者有之，延期购房者有之，一时间使大家心神惶惶，不知所措。但通过以下数据的分析，可以看出政策的突然出台，对我市房地产行业短时间内的影响并不大。2005年三月份，投放项目11个，较上月和去年同期增加了3个；投放面积18.04万平方米，较上月增加了45，比去年同期减少36%。共计销售商品房4373套，较上月增加了155%，较去年同期增长了14。销售面积为54.2万平方米，较上月增加158%，比去年同期增长了17%。销售均价为2599元/平方米，较去年同期上涨了9，但较上月出现了少有的下降，降幅为3，究竟价格下降只是偶然，还是政府的措施立竿见影，我们还需继续观望。从住宅市场销售情况来看，销售4137套，较上月增长2551套，较去年同期增加了14；销售面积达51.03万平方米，较上月增长了31.91万平方米，增幅167%。均价2426元/平方米，较上月每平方米增加105元。其中，多层物业仍然是住宅销售的主力：销售2940套，面积达33.3万平方米，占整个住宅销售面积的65，均价为2159元/平方米。高层销售为7万平方米，共销售453套，占住宅15，均价3254元/平方米，较上月上涨4。小高层作为日益受到消费者青睐的物业类型，本月销售559套，销售面积8.3万平方米，均价达2856元/平方米。2005年的房地产市场是敏感的，上月商品房房价3小幅下降，虽然住宅物业的价格并未降低但还是引起不少售楼处人流量的下降。临近五一黄金周不少公司加大了广告的投放力度并给出了较大的让利优惠活动，却仍然激不起人们的购房热情，不少准购房者选择了持币观望。2005年4月，共计批预售28个项目，较上月增加了17个；预售面积为52.5万平方米，较上月增加了191，较去年同期减少了25.4；共计销售商品房3422套，较上月减少了951套，较去年同期增加了8%；销售面积为41.72万平方米，较上月下降了23，较去年同期上涨了3.5；销售价格为2638元/平方米，较上月有1.5的上扬，较去年同期上涨了4.6；从以上大的数字上看，销售量受到了国家宏观调控的影响而下降，价格涨幅明显降低，但购房者期望的房价持续下降的现象并未出现。从销售情况看，本月住宅共计销售3230套，较上月减少了907套；面积为38.83万平方米，较上月下降了24，较去年同期增加了5；均价为2431元/平方米，与上月基本持平，较去年同期上涨了5.4。住宅物业中多层销售锐减，较上月销售面积减少了37，高层和小高层的销售量较为稳定，1月、3月和4月份两者之和都在14万平方米左右。从本月住宅物业的销售价格上看，多层均价为2165元/平方米，较上月微有上涨，较去年同期上涨了14.2；经济适用房价格与上月持平，别墅、高层和小高层的价格分别较上月下降了22.9、8和4。二、郑州市面粉厂所有土地位置状况郑州市面粉厂所有土地主要地处郑州市正中心区沙口路1号，位于城中心主干道金水路与穿城中心而过的京广铁路交叉口处，距离郑州火车站及郑州火车货物编组站均只有约五分钟的车程，属于郑州市中心“黄金地段”（见附件1：郑州市交通地图电子扫描文件，图中心两个铁路站之间划圈处为郑州市面粉厂所在地）。周边属于成熟工商业及住宅社区。该部分土地合计总面积约为176亩，其中约76亩已经建成职工宿舍，10亩已经建成面粉加工车间，另约90亩主要为两个建成年代较久的仓库和空地，该90亩地可以改变成住宅用地，基本为净地（见附件2：郑州市面粉厂本部所有土地初步房地产开发设计图，为目前大量其他郑州市本地有购买意向之地产商根据土地红线图设计，图中虚线所框部分土地及标有“用地界线”四个字所在部分土地为将可以用于房地产开发的90亩地所在地）。另外在近郊区还有一块约50亩的仓库用地，该土地将需要继续用于工业用途以解决职工就业。三、郑州市面粉厂现况介绍（根据企业提供给上级主管部门的资料显示）郑州市面粉厂是1953年建厂的国有企业，隶属于郑州市粮食局。主要经营面粉、方便面、挂面。在计划经济的几十年中，取得了很好的社会效益和经济效益，其“少林”牌产品多次获得部优、省优称号，深受用户欢迎。1994年粮食市场开放以后，由于体制和历史包袱沉重等原因，企业连年亏损，到2001年7月，终于资金枯竭停止生产，大部分员工下岗进入再就业中心。郑州市面粉厂曾于1994年与香港屈臣氏光华食品有限公司合资组建了郑州华光制粉有限公司（郑州市面粉厂占股45%）及郑州华光食品有限公司（郑州市面粉厂占股40%），但效益较差。2000年10月，上述两公司被置换外方股东为布姆太平洋有限公司（英属），并改名为郑州布姆雪燕制粉有限公司（郑州市面粉厂占股45%，目前已经被承包给他人经营）和郑州布姆雪燕食品有限公司（郑州市面粉厂占股40%，公司已经完全停产）。截止2004年6月底，郑州市面粉厂有在职员工809人，其中全民固定员工610人，合同制工人199人，有582人下岗进入再就业中心。离退休职工266人，其中离休干部15人，退休职工251人。郑州市面粉厂下属劳动服务公司有在职员工114人，其中全民固定员工87人，合同制工人27人，退休职工66人。截止2004年6月底，郑州市面粉厂帐面资产12601万元，负债10625万元，所有者权益1976万元，潜亏6473万元，净资产为负4497万元，负债率135.7%。负债部分有7026万元是过去工业、商业合在一起的共同负债，1999年经八部委计划划归面粉厂，其中5641万元在工商银行挂帐，1385万元在粮食局结算中心挂帐。潜亏因素主要包括面粉厂对两个合资公司的投资4000余万元因公司严重亏损而无法收回。四、郑州市面粉厂改制方案按照郑州市国企改革的有关政策，经测算，郑州市面粉厂改制中职工身份置换费、离退休人员医药费、企业内债等各项费用需要约5377万元。本次改制将由政府配合采用承债式零资产收购，但需要参与收购的企业承担上述职工买断及安置费用，同时要求再投入部分资金处理资产及加强面粉厂的经营（主要为完成政府要求的解决就业问题）。合计需要投入资金约8000万元。由于国有企业改制的相关缘故，实际上郑州市面粉厂目前的资产和负债情况要远远优于表面所体现的状况，郑州布姆雪燕制粉有限公司（郑州市面粉厂占股45%）目前每年也有约2亿元的销售额，相关负债也还可以进行技术处理，对两个合资公司的投资实质上也是有利润的。（具体情况将可以约定见面详细介绍）。五、参与郑州市面粉厂改制及获得土地的投资方案本次郑州市面粉厂改制将由第三方原股东（可以约定见面详谈合作方案）配合投资方参与，将由投资方先将第三方（已经新注册的壳公司，未经营、无任何负债）100%控股，再由投资方出资由第三方原股东与政府签订收购郑州市面粉厂收购协议，在支付第一期约3000万元收购资金后，将郑州市面粉厂100%股权过户到第三方名下，再由第三方原股东协助将90亩目标土地该变用途成住宅用地，完成土地用途变更后，以一元的价格将除本90亩地以外的全部资产和负债（合计帐面净资产为负数）转让给第三方原股东的另外一个公司（可以规避地产再过户，无需额外税费），这样完全将余下的资产及全部负债全部交给第三方原股东，同时投资方向第三方原股东的另外一个公司支付完毕余下的离退休人员医药费、企业内债等各项费用、处理资产及加强面粉厂经营的资金约5000万元。上述方案之所以由第三方原股东共同参与，主要是基于以下原因：1、第三方原股东熟悉郑州市面粉厂原来所有的情况，完全可以配合在收购后的资产处置。2、第三方原股东完全可以疏通改制过程的执行及配合。3、第三方原股东完全可以配合土地用途的变更，并在购买郑州市面粉厂过程中可以安排投资方以最小的资金投入获得变更用途后的土地（主要通过购买前土地评估价格及相关公关工作来实现）。如果未能协助完成变更工作，第三方将完全为投资方出力，而不会有任何回报。4、第三方原股东对郑州市面粉厂面粉加工业务熟悉并有信心经营好。5、第三方原股东有能力对债务进行进一步处理。同时也由于第三方的存在，使投资方减小了被追索债务的风险。五、通过国有企业改制投资开发郑州市面粉厂所有土地的投资价值分析通过国有企业改制投资开发郑州市面粉厂所有土地的实质是在目前郑州市城市中心区基本已经没有近100亩可开发成片土地的情况下，投资方以低于市场的价格获得郑州市面粉厂所在的约90亩净地。在第三方原股东做到半年内协助投资方批准到容积率2.5（含2.5）以上住宅用地的前提下（目标由双方另行协商），第三方原股东期望投资方以约90万元/亩的价格获得上述可以进行房地产开发的约90亩（具体面积以到时候实际测量的为准，按90万元/亩的价格计算）净地；在第三方原股东做到半年内协助投资方批准到容积率2.5以下住宅用地的前提下，第三方原股东期望投资方以约80万元/亩的价格获得上述可以进行房地产开发的约90亩（具体面积以到时候实际测量的为准）净地。目前在郑州市面粉厂所在地段往西并离主干道较远的地方（靠近郑州火车货物编组站的铁路旁）正由河南鑫苑置业有限公司开发“鑫苑都市领地”的楼盘（占地约80亩，7层高多层楼房），据实地调查，其销售均价为2800元/平方米。郑州市面粉厂所在地位置、交通均明显由于上述楼盘，我们将在郑州市面粉厂建好地产的平均销售价格暂定为2700元/平方米是安全的。按以上容积率2.5测算，将可以获得约3.2亿元的销售收入，目前郑州市多层房地产建筑成本在800元/平方米以下，因而利润应该在1亿元以上，在有代资建设的情况下，投资回报率是很高的。六、通过国有企业改制投资开发郑州