旧住宅外立面改造技术措施与案例借鉴.doc

既有建筑综合改造关键技术研究与示范项目交流会 旧住宅外立面改造技术措施与案例借鉴 胡纹，徐华伟 （重庆大学建筑城规学院，重庆） 【摘要】本文主要是对已有的旧住宅外立面改造方式进行总结和归类，并借鉴各个城市目前实施的系列改造案例，既包括具体的改造方法，也包括一些政策规定，为建立完善的旧住宅外立面改造技术体系提供一定经验基础。 【关键词】旧住宅；立面改造；案例 研究背景及目的 粗放式的大拆大建城市建设模式既造成了巨大的资源浪费，也激化了社会矛盾，受到了社会各方的质疑和批评，所以寻找一种新的建设模式势在必行。 本文希望归纳出一套针对不同模式下的旧住宅区整体环境风貌的改造技术方法，为各类改造活动提供技术支撑和技术标准。同时在公众参与、政府引导、市场手段等方面进行适当借鉴，为整体环境风貌改造的规范与落实提供保障。 国内旧住宅外立面改造进程我国旧住宅外立面改造的历史进程 年我国首次颁布城乡住宅建设技术政策，明确提出加速住宅改造的政策并投资几十亿元对北方地震影响区域内旧住宅（区）进行了我国建筑史上首次大规模加固改造活动。 世纪末，在政府的主导下，各城市相继完成了一批旧住宅（区）更新改造示范工程。如年底上海市浦东新区率先在国内提出对城市重要景观道路及城市主要千道两侧的旧住宅进行改造的构想，提出。平改坡立面整治”方案，对上海浦东新区带有景观性质的城市主要干道世纪大道两侧的旧住宅首先进行改造设计。 重庆为迎接年亚太城市市长峰会，进一步提升城市形象，进行大面积的旧建筑风貌改造工程。年哈尔滨市政府已投入一期启动资金余万元，用于机场路栋建筑“平改坡”综合改造工程试点。正在进行的旧住宅改造项目： “重外轻内”、“重近轻远”的旧住宅区改造模式，造成巨大的社会资源浪费，社会民众戏称之为“面子工程”、“刷城运动”。近年来，在社会各界质疑和批评之下，部分城市开始不满足于这种单一改造方式，提出了内涵更多的综合改造措施，将我国旧住宅区更新改造带入了新的转折和探索阶段。 上海：为迎接年世博会，上海市房屋土地资源管理局提出了全面的旧住宅改造措施。主要包括两个方面：一个方面是对于各类多层的旧住宅要进行综合保障，另外一方面是对作者简介胡纹（），男，浙江人，教授，硕士，系主任，城市设计， 唯； 徐华伟（），男，安徽人，博士研究生。城市设计。 既有建筑综合改造关键技术研究与示范项目交流会年以前各类旧的高层住宅外立面进行综合整治。总面积约达到万平方米。 重庆：按照“完善基本功能、配套基础设施、美化基础环境、规范小区管理、提升城市品质、建设宜居重庆”的总体目标，年，计划用四年时间完成主城区范围内亿平方米居住区综合整治工作。 杭州：力争到年年末，杭州市区（包括上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区，以下简称五城区）实施庭院改善和危旧房改善后的住宅小区共约幢房屋，建筑面积约万平方米，涉及住户约万户。 旧住宅外立面改造技术要点 在归纳已有各种改造措施的基础上探讨“美学、功能、生态、文脉”等多位一体的改造技术，为各类改造活动提供技术支撑和参考。外部形式的改造技术 综合考虑影响建筑立面的各种要素，在满足审美要求的前提下，对现有元素进行综合整治与更新。 原建筑外观梳理 小区管理体制不健全等诸多原因，造成旧小区违章建筑多。改造过程中需要根据竣工图等对比现状，拆除小区规划用地范围内的违法建设和逾期临建。清理房屋立面的破旧搭建物、广告牌，清除楼间、楼道内杂物。重庆目前正在对住宅小区内部的违章搭建进行强制拆除，为全面的旧住宅区立面风貌提供了改造基础。 外墙立面的更新技术 原有建筑立面由于瓷砖、水泥敷面由于年代久远频频掉落，危及公共安全。如上海静安区房管局在旧住宅外墙整治前，委托有专业资质的检测单位对建筑外立面面砖或马赛克的空鼓情况进行红外线检测，分析空鼓程度，划分危险等级，出具检测报告。在制定外墙修缮技术方案前邀请检测机构和专业技术部门召开技术咨询会，为设计单位、施工单位、监理单位释疑解惑，提供案例和建议，以形成一套操作性强、安全系数高、科学合理的技术修缮方案。 单元素的改造对策 旧住宅由于设计原因，没有设置空调外机位或者空调机位规格较小，致使安放参差不齐，往往会看到住宅外墙上的压缩机星罗棋布。在改造中需要根据现实需求和业主商量，明确统一的安装规范，提出新增空调外机位的具体施工方法。 另外旧住宅区所装防盗网的材料大多为铁，使用一定年限后就会生锈，锈水也逐渐腐蚀外墙。并且这些防盗网在发生火灾时很难打开。目前较好处理方式为，建议业主将防盗网拆除，统一采用新型的防盗网，比如微细钢丝型防盗网，视觉效果好，能保留原有建筑风格，有隐形防盗网之称。同时可连接报警系统，小偷把钢丝剪断后便会自动触发报警系统。新功能体的融合技术 旧住宅的外立面改造不可避免会遇到一些新的功能需求。改造中必须注重对新功能体的类型进行归纳分类，采用相对应的融入改造方式，在具体设计中注重新老元素的协调、融合。 “采用在外墙贴建和在屋顶上加建两种方式给每户增加居住面积，这种改造方式简单易行，不变更房屋产权，不必临时搬迁，对居民生活影响小，投资不太大便能使住区内所有住户的住房要求得到普遍改善，因此加建是目前多层住宅最适宜的改造模式。】 增加电梯等公共设施 既有建筑综合改造关键技术研究与示范项目交流会 广东省建设厅关于旧住宅增设电梯若干指导意见中提出年月日以前设计的城镇七层及以上旧住宅或住户入口层楼面距室外设计地面高度超过米以上的旧住宅，没有安装电梯的，若具备有关条件，建议增设电梯，并提出具体措施。 年上海市就诞生了第一处加装电梯的老式公房建于上世纪八十年代的闸北区陆丰小区号楼。其费用按照“政府出一部分，居民出一部分”的模式，再利用六层加一层变七层，底楼居民搬住七楼，底楼出售给街道做老年活动中心、助老服务站等所得费用三部分凑在一起，完成了整幢楼房的综合改造。 另外旧住宅立面中需要增加的公共设施还包括单元门禁系统、信报箱等设施。 住宅内部设施的更新 部分旧住宅由于建造年代久远，仍是几户人家合用一个卫生间，合用一个厨房。改造中需要将里面的居民独立成套，统一建造独立厨房和卫生间等。 如上世纪年代末湖南大学“在兴建新住宅同时，又拨资改建了一批质量较好的旧住宅。在改建过程中，得到了住户的积极配合”。改造中将两户合用厨厕改建为独门独户住宅，巧妙地应用厚砖墙插砌形楼梯构件的装配式悬臂楼梯构造，不仅施工简便，并且造价较低。节能措施的运用 在我国既有的城乡建筑中，为高能耗建筑，单位建筑面积采暖能耗是气候条件相近的发达国家的倍左右；外墙的热传导系数是国外的倍，外窗是国外的倍，屋面为国外的倍。因此，在国家大力推行节能减排战略的形势下，旧住宅的节能改造势在必行。 法国政府曾制订了“法令”，技术上主要改造项目是对住宅的屋顶和外墙进行隔热处理、安装高性能的锅炉等取暖设备、更换旧有窗户、利用可再生能源供热、供电、烧热水等等。并且在政策上对那些低收入家庭节能改造予以补贴，设立了“可再生热力基金”，对集体住宅通过地热、沼气、地热、太阳能等等能源供热提供资金支持。 国内目前关于旧住宅的节能改造主要包括以下几个方面： 围护结构的节能措施 在中德合作北京朝阳区惠新西街号楼节能改造示范项目中：由于原外墙为陶粒混凝土没有其他的节能措施，保温效果较差。改造过程中就“采用了德国公司的外保温技术，保温材料为厚聚苯板，计算传热系数为（对），外饰面为装饰砂浆加有机硅自洁涂料”【】，可以有效改善外墙结露发霉现象。 太阳能源利用措施 可以通过太阳能的热利用和光利用减少采暖、空调和照明所使用的常规能耗。杭州市建委科技处专门做一个既有多层居住建筑平改坡太阳能热水器一体研究的课题，并且在建于年的江城路号试行改造，以期在杭州推广使用太阳能热水器系统。 单项设施的节能措旌 提高门窗等材料的保温性能，比如可以采用新型断桥铝合金外窗，采用的中空双层玻璃。既符合现行节能标准要求，而且美观、耐久和环保。 自然通风节能措施 比如在改造中可以引进住宅同步新风系统，可以在有效改善室内空气品质保证人体健 既有建筑综合改造关键技术研究与示范项目交流会康舒适的同时减少室内能量损失，达到节能环保健康的目的。主要方法是在每个房间的窗口旁安装迸风口，在卫生间安装负压排风机，其独特设计可以根据需要调节进入的新风量，并可隔绝外界的噪声和灰尘。旧住宅外立面搿文化元一的构建 千城一面、风貌特色的丧失是当前住宅区建设中的重大问题，在城市旧住宅区更新改造中，如何体现其风貌特色也是本项目研究的重要内容。 地域特色要素的提炼 当地的自然、社会文化等因素造就了这个区域所特有的建筑形式和风格，人们常说地区主义建筑的发展应该是以传统民居为基础的，因此传统民居是地方主义建筑的“根”。所以我们需要根据地方特色，重拾历史记忆、地方符号，让文脉依托居住建筑得以延续。 旧住宅外立面改造中“文化元”的融入 比如成都市新都区老城建筑风貌改造，由于改造项目的特殊区位，临近历史街区，所以在改造中加入了多样化的传统要素，用现代建造方式诠释了川西传统建筑形式，形成新都特有的具有时代气息的传统风貌。具体改造手法有：立面设计上墙面总体以白色为主，局部采用灰色或青砖饰面；构架、窗扇采用棕色系仿木质材料，采用灰色青瓦等。 同时近年来在部分民族地区的旧住宅改造项目中，尤其是在一些彝族建筑的改造中，出现了彩绘、浮雕等多样化的装饰施工措施，将地方文化元素通过此类方式较好地表达在建筑立面上，使得传统文化积淀得以延续。旧住宅整体风貌的协调技术 旧住宅区内建筑年代不一、形态各异，构成复杂。改造过程中需要针对不同的建筑，综合考虑新材料、节能设施等因素，形成和谐统一的城市风貌。 比如上海世博会旧住宅外立面综合整治过程中对颜色进行了非常认真深入专业研究，制定上海城市建筑色彩总谱，对改造过程中色彩的运用基本形成了一个技术导则，在一定程度上保证的改造效果的总体和谐。相关政策机制的确立 对于旧住宅区的整体环境改造不仅仅是物质层面的改造，更要涉及到项目组织、社区管理、公众参与等社会、经济范畴。建立一套符合社会经济发展需要的政策机制，则是本研究的又一重点。政府引导 团地再生的涵义就是“对功能、设施已经严重落后的集体住宅进行翻新，以及对所在区域进行改造，使居住质量得到提高、价值得以提升的一种城市规划活动?薄荆础俊皇羌虻囟跃山屑庸谭拢峭笮偷淖酆细脑欤纬梢司拥男滦妥?在日本，目前已经形成了一整套完整的法规和技术，建筑学科也有专门的“团地再生”课程，包括社区服务、公共电视系统、电信网络系统、环境保护、增加建筑单体的功能、安全防范系统、延长建筑使用寿命、改变建筑外观、定制化设计等多项内容。 在香港，年为了解决日益严重的社区老化问题，还专门成立了市区重建局，专门进行业主立案法团主导下的“楼宇复修”计划。 丹麦住房部规定，凡政府建造和改造后的住房在交工时必须附有维修计划，每年严格实施，并建立了组织严密的全国住房维修分级管理执行系统。 既有建筑综合改造关键技术研究与示范项目交流会 近年来国内部分大城市也出台了一些相关措施，将旧住宅区的物业管理提上议程，一定程度上促进了旧住宅的全面改造。 比如，杭州政府出台杭州市区老旧住宅小区物业管理改善工程实施方案，在整治完善老旧住宅小区硬件配套设施的基础上，建立物业管理机制，争取实现“八个有”，即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理。市场机制 随着社会的发展，人们居住要求的不断提高，旧住宅不再满足人们的要求，经过经济上的核算，拆迁重建的收益为负，或者由于种种原因不能拆迁。因此，由社区组织主导，利用开发商对原有住宅进行改建、翻新，使旧住宅增值，租金收入提高，开发商和居民共同获利。这种建造活动，在日本叫“团地再生”，在香港叫“楼宇改造”。 比如前几年北京金丰易居公司以多万元、合多元，平方米的便宜价格拍得北京钻石公寓。拿出七八百万元启动“旧楼翻新”工程。对钻石公寓的大堂、外立面等进行改造，并把房子进行精装修，提高其居住品质后再进行销售，虽价格低于同区域其他公寓，却仍有相当利润。关注“楼宇翻新”问题，制定相关法规，引导开发商把注意力从新建商品房转移到“旧住宅改造”上来。公众参与 瑞典政府从年代后期开始将住房建设重点转为对旧房的更新改造，使其达到现代化的居住标准，具体方法有“通过立法提高居住标准。瑞典政府于年通过了住宅更新法，强迫房产主改善不符合最低标准的住宅，国家给予贷款和补助，支持促进旧住宅现代化。维修更新有保存价值的旧住房时，保留原有外貌。政府给予贷款或补助。年代瑞典建筑业的首要任务是对现有旧房进行更新改造和维修。旧房更新改造的资金来源与新建住房相同，有银行抵押贷款和国家贴息贷款”【】。 鼓励社区居民积极参与项目管理 匈牙利、波兰等东欧国家在全面推行住宅商品化同时，改革维修管理体制，鼓励居民自愿组织住房维修合作社。年代匈牙利共有个住房维修合作社负责维修管理万套旧有合作住宅。 加强旧房改造专业培训 如加拿大常设全国性“住房修复技术培训课程”，面向社区和居民。培训对象有房产业主，改造承包商和经营者，房产质量检查评估员，修复项目管理人，拟改造住房的居民等。 将改造方案公示 需要随时将改造方案向社区居民公示，由当地居民及社区组织评选和提出修改意见，让居民有组织地参与旧住宅改造方式决策和提出居住改善需求，可以保证改造后的功能能够满足居民需求，从而避免外立面的再次破坏。小结 面对复杂的旧住宅立面改造工程，我们必须要充分借鉴已有优秀案例，以“美学、功能、生态