（经济法学专业论文）房地产宏观调控中主体利益失衡问题的法律思考.pdf

硕士擘位论文 m a s t e r st h e s i s 内容摘要 自2 0 0 1 年开始，全国各大城市的房屋价格一路飙升，在房地产行业这个巨大 的利益链条中，地方政府、房地产开发商、银行、炒房投机者处于各自的利益需要， 直接或间接推高房价，从上涨的房价中获取政治、经济利益，使整个房地产市场出 现了利益失衡的状态。这种利益失衡状态主要表现是：地方政府从房地产行业获得 巨大的经济、政治利益，从而放松了房地产行业的监管，大肆出卖土地，损害中央 政府和普通购房者的利益；房地产开发商囤房、囤地、哄抬房价，损害普通购房者 的利益；银行业滥发贷款，间接推高房价、造成金融风险隐患、损害银行业的长远 利益、普通购房者和中央的利益；炒房投机者炒卖房产、哄抬房价、损害普通购房 者和中央的利益；而中央政府则要承担金融风险危机、国土资源浪费、政治信用损 失等不利后果；普通购房者承担高房价、成为房奴，利益收损；被征地农民享受土 地增值的权利被剥夺，生活陷入困境，成为这个利益链条中最大的受害者。 之所以出现这种利益失衡的状态，是因为我国房地产相关法律存在不完善的地 方，主要体现在以下几个方面：( 1 ) 我国规制政府卖地的法律不健全：9 4 年分税制 改革是地方政府热衷“土地经济 的诱因，“公共利益”界定上的缺陷、“农村土地 权属不明”这两个土地出让制度上的缺陷是地方政府热衷卖地的根本原因，现行土 地征用补偿制度不合理，补偿标准偏低，无法解决土地增值分配不合理的问题。( 2 ) 对房地产贷款的限制不严，导致银行滥发贷款。( 3 ) 房地产税收规制不当：房地产 税收存在明显的滞后性，耕地占用税税率过低，土地增值税税率设置不当，缺乏房 地产保有环节的税收。( 4 ) 价格法缺少对房地产买卖、转让价格的限制。( 5 ) 房地 产管理法制约开发商囤积土地的规定没有详细的标准。( 6 ) 城市商品房预售管理办 法关于房地产商合同备案的规定存在漏洞，导致开发商囤房、哄抬房价。 调节房地产失衡状态，要通过完善房地产相关法律来进行。主要有以下几个方 面：第一，完善房地产管理法：采用民主的方式确定“公共利益 的内涵；通过在 宪法中确立土地征用公正补偿的原则、提高土地补偿标准、建立国家失地农民保障 基金；增加地方政府事权的同时增强地方政府的财权，改变现有土地供应模式，促 进土地的可持续发展。第二，严格限制银行业发放房地产贷款，严格控制房地产开 发贷款管理、严格住房贷款管理，实行有保有压区别对待的房贷政策。第三，完善 房地产税收体系，开征房产增值税、提高耕地占用使用税税率、完善土地增值税税 率。第四，完善价格法，建立房地产信用档案，防止房价高涨的不当利益。第五， 硕士学位论文 m a s t e r 。st h e s t s 完善房地产管理法第二十五条的规定。第六，完善城市商品房预售管理办法，严打 囤房、哄抬房价行为，限制各方不当得利。 关键词：房地产利益主体、利益失衡、利益平衡、宏观调控法制 i i a b s t r a c t f r o m2 0 0 l ，w h o l ec o u n t 巧sh o u s ep r i c eo fe a c hb i gc i t ys o a r sa l lt h ew a y h lt h i s h u g eb e n e f i t s c h a i no ft h er e a le s t a t e p r o f e s s i o n ， l o c a lg o v e n 哪e n t ，r e a le s t a t e d e v e l o p m e n tc o m p 觚y ，b a l l l 【，f r ) ，b u i l d i n gs p e c u l a t o rt 0 b ep l a c e di nr e s p e c t i v e l yo f b e n e f i t sd e m a n d ，d i r e c t l yo ri n d i r e c t l yp u s hp d c e ，o b t a i np o l i t i c so re c o n o m yb e n e f i t s 知ms o a ro fm eb u i l d i n gp r i c e ，m a l 【et h ew h o l e 印p e a r a n c em a tt h er e a le s t a t em a r k e t a p p e a r e dab e n e f i t sd i s e q u i l i b r i a t h i sk i n do fb e n e f i t sd i s e q u i l i b r i at h ea p p e a r a n c eb e m a i np e 墒m 1 锄c eb e ：t h e1 0 c a lg o v e m m e n ta c q u i r eh u g ee c o n o m y p o l i t i c a lb e n e f i t s r o mt h er e a le s t a t ep r o f c s s i o l l ，r c l a x e dm ec h a 略eo fr e a le s t a t ep r o f e s s i o nt h u s ，s e l l1 a i l d ， 蛳u r ec e n t r a lg o v e m m e n t a n dt h eb e n e f i t so fc o m m o nb u y e r ；t h er e a le s t a t e d e v e l o p m e n tc o m p a l l ys t o r eb u i l d i n g ，s t o r eg r o u n da n dr i s eb u i l d i n gp r i c ea n di n j u r et h e b e n e f i t so fc o r m n o nb u y ；b a m ( i n go v e rh a i rl o 觚，i n d i r e c t l yp u s hp r i c ea n dr e s u l ti nt h e r i s ko ff i n 龃c e ，i i ! i u r eb a n k i n go f 栅s i 曲t e db e n e f i t s ，c o m m o nb u i e ra 1 1 dc e n t r a l g o v e m m e n t sb e n e f i t s ；f 巧b u i l d i n gs p e c u l a t o rt 0 丘yt os e l lh o u s ep r o p e r t y ，r i s eb u i l d i n g 研c e 锄d 删u r ec o n u n o nb u yb u i l d i n ga n dc e n t r a lg o v e n l i l l e i l t sb e n e f i t s ；b u tt h ec e n t r a l g o v e m m e n tt h e nh a v et ou n d e r t a l ( et h ef i n a i l c er j s kc r i s i s ，n a t i o n a lt e r r i t o 巧w a s t eo f r e s o u r c e s ，p 0 1 i t i c a lr 印u t a t i o nl o s s e t c d i s a d v a i l t a g e o u sr e s u l t ； 1 h ec o n 吼o nb u i e r l m d e r t a k ek g hp c ea n db e c o m eb u i l d i n g s a l a v e ，t h e i rb e n e f i t sw e r ei n j u r e d ；t h e f 锄l e r sd g ho fe n j o y i n gt h el a n d s i n c r e a u s i n gv a l u ew a sd 印r i v e do f ，t h el i f es i n ki n t o a p r e d i c 锄e n ta 1 1 db e c o m e t h eb i g g e s tv i c t i mi nt h i sb e n e f i t sc h a i n t h er e a s o nf o rt h ea p p e a r a l l c eo ft h i sl ( i n do fb e n e f i t s ，w h i c hi so u to fb a l a n c e ，i s l a tt h e r ea r ei m p e r f e c tl a we x i s t e n c eo fo u rr e a le s t a t en o w t h ef 0 1 1 0 w i n ga r eaf e w a s p e c t s ：t h eg o v e m m e n tg r o 吼d1 a wf o rs e l l e ro fo u rc 0 1 i n t d ，r u l e sa n dr e g u l a t i o n si s n f t s o u n d t h et a ) 【s y s t e mr e f o 咖i n19 9 4y e a ri sal o c a lg o v e m m e n ta c tb e n to nt h e i n d u c e m e n to f “l a n de c o n o m y ，a i l dt h e p u b l i cb e n e f i t s ”d e f i n e du po fb l e m i s hi sm e p o w e ri nt h ev i l l a g el a n dw h i c hi sn o tc l e a ri nt h i s 俩ol a i l d so 虢五n g t h es a l ef o r b l e m i s h i n gs y s t e mi sal o c a lg o v e m m e n tb e n to ns e l l 伊。吼da n dt h e r o o tr c a s o ni sm e c u r r e n t l a n dr e p a i r i n gs y s t e mi sn o tr e a s o n a b l ea 1 1 dc o m p e n s a t i n gs t a n d a r di sl o w ，w h i c h c a i l ts o l v eal a l l dt oi n c r e a s ei t sv a l u ea i l da na l l o 缸n e n ti sn o tar e a l s o n a b l ep r o b l e m t h e r e s t r i c t i o nt dr e a le s t a t el o a no fi sn o ts t r i c tw h i c hc a u s e sb a m 【o v e rh a i r1 0 a n r e a le s t a t e r e v e n u e 仔o mt a xa j l dt h em l e sa n dr e g u l a t i o n si sn o ta p p r 0 研a t e t h er e a le s t a t er e v e n u e l i i 硕士学位论文 m a s t e r st h e s l s 的mt a x se x i s t e n c ei so b v i o u so ft 1 1 a ts y s t e ma i l dt h e 陆m l a l l dta ：l 【i n gu pt a ) 【r a t ei st o o 1 0 w 锄dt h el a l l di n c r e m e n tt a ) ( r a t e sc o n s t i t u t i o ni sn o t 印p r 0 研a t ea n d1 a c k i n gr e a l e s t a t er e t e n t i o nl i m ( o fr e v e n u ef 配mt a x t h e r e 锄i en or e s t r i c t i o n s 疗d mt h ep r i c ei a wt 0 m e1 a n d sb u ) ，i n g 锄ds e l l i n ga n dl n a d st r 觚s f e r t h e r ea r en od e t a i l e ds t a n d a r df o rr e a l e s t a t em a l l a g e m 饥tl e g a ls y s t e mw h i c hi n v i t e sd e v e l 叩m e n tc o m p 觚yh o a r dt om a d e1 a n d p r o v i s i o n t h ec i t ym e r c h a n d i s eb u i l d i n gp r c p a r e st os e l lam a l l a g 锄e mw a yc o n c e m i n g t h er e a le s t a t ec o m p a n y sc o n t r a c tt ok e 印o nr e c o 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dj u d i c i a lp r o c e s ss o a st op e r f tv i l l a g el a n d s c o m p e n s a t e s t a l l d a r d m e a l l t i m e ， t h e1 0 c a l g o v e m m e n t sw e a l t l lp o w e rh a sg o t s t r e n g t l l e n e d 锄di t sm a t t e rp o w c ra l s o9 0 ti n c r e m e m e d s o ，i th a st oc h a n g ep r e s e n t l a l l d s u p p l ym o d e ，s p e e do l dc i t y a r e ar e f o n n a t i o n s e c o n d ，e n h e n c i n gr e s t r i c t i o no nt h e b a n l ( i n gi s s u ef o rr e a le s t a t e sl o a n ，i n s 嘣n gm e 觚i 曲t e db e n e 丘t so fb a n k ，s 倒k i n g c o n t r o lo nr e a le s t a t e s l o a i lm a i l a g e m e n t d e v e l o p m e n t ， s t r i k i n gh o u s i n g l o a l l m a i l a g e m e n t 锄dp r a c t i c i n gr e t e n t i o nt op r e s sd i f 王e r e n t i a l i o nt 0t r e a tm o n g a g ep o 】j c y t h i r d l y p e r f e c t i n gr e a le s t a t e sr e v e n u e 舶mt a 】【s y s t 锄，r c o p e n i n gt oa d v e n i s i i l gf o ra f i x e d 硒s e t si n 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a t ei n t e r e s t ，i n t e r e s ti m b a l a l l c e ，i n t e r e s tb a l a n c e ，a n d m a c r 0 一c o n t r o l l e g a ls y s t e m l v 硕士学位论文 i 睡a s 下e r 。s + 薹瓣l 三s l s 华中师范大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声暖：所里交的学位论文，是本人在导师指导下，独立进行研究工作 所取得的研究成果。除文中已经标明引用豹内容外，本论文不包含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在 文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 作者签名： 倚凯磊 日期：五谚年锄舾 学位论文版权旋壤授权誊 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留并向溪家有关部门或机构送交论文鲍复印髂和电子版，允许论文被查阅秘借 阅。本人授权华中师范大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进 行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。同时授权 中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库，并透 过踺络南社会公众提供信息服务。 作者签名： 窭瓤2 妒髫年箩月忿鸯 导师 驾期 硅笏 月善霹 本人已经认宾阅读“c 焘l 王s 高校学位论文全文数据痒发布章程 ，同意将本人的 学位论文提交“c a l i s 高校学位论文全文数据库”中全文发布，并可按“章程”中的 规定享受相关权益。园蠢逾塞握銮蜃进卮；旦坐釜i _ 旦二生l 旦三生蕉查： ， 作者签名： 日期：z p 略年箩月睑日 硕士学位论文 m a s t e r s 丁h e s t s 己l 吉 j 日 在当代中国，房地产既是一种产业，又是各类利益集团角逐的载体。从建立和谐 社会角度出发，在房地产市场，政府是政策的制定者、监督和执行者；银行是房地产 健康发展的推动者：开发商、投资者是政策的受动者；中低收入者应是依赖政策维 护公平和正义的弱势群体，各个主体之间应保持一种互惠互利的关系，地方政府、 开发商、银行、炒房投机者等市场强势群体的利益增进同时，中低收入者等弱势群 体的住房条件随之得到改善，房地产行业的几方主体利益应该处在一个相对平衡的 位置。 而在现实中出现的现象是：地方政府是利益主体，从房地产市场获得巨大的财 政收入以及政治利益；银行业提供巨额贷款给开发商发展房地产，同时提供住房贷 款给购房者、投资者，间接推高房价并从中获得巨大的经济利益；开发商主导市场， 获得房地产暴利：投资者和投机者跟随开发商一起追逐利润最大化，地方政府、银 行、开发商、投资者和投机者等强势群体都是房价上涨的受益者。而中央政府承担 金融风险、政治信用的缺失、国土资源的浪费，处于房地产利益链条最末端的广大 普通购房者、农民的财富被掠夺，利益被剥夺。 为了实现房地产行业的安全运行和健康发展，必须通过完善房地产相关法律形 成一个地方政府、银行、开发商、炒房投机者、中央政府、普通购房者、被征地农 民之间良性的、公正的、合理的利益分配机制。 笔者在就读研究生之前，在房地产公司建筑部门工作了三年，对房地产成本及 利润、房地产商囤积土地获取暴利都有着一定的了解，同时于2 0 0 7 年2 月份 2 0 0 8 年3 月年对武汉洪山区、武昌区大部分楼盘、中介都进行过实地走访，掌握大 量详实的数据，了解到开发商、房产中介、炒房投机者、银行各种规避法律来炒卖 房产、哄抬房价的具体做法，2 0 0 7 年在武汉流芳司法所参加法律援助时，对于土地 被征用农民进行过专题研究。笔者认为近年来的房地产价格始终高居不下，就是房 地产利益链条中的强势群体利用法律上的缺失、各种政治、经济优势来掠夺广大普 通购房者、被征地农民的利益、损害中央的利益所造成的。笔者从稳定我国房价、 促进房地产行业健康发展、维护广大普通购房者、农民的利益角度出发，通过对房 地产各利益主体的分析，研究我国现行房地产相关法制上的缺失，提出自己的观点。 一、房地产行业主体利益失衡现状 ( 一) 房地产行业利益主体 1 中央政府 中央政府一方面希望房遗产能够会理有序地发展，带动穗关产韭发展，维持经 济增长速度，而在另一方面，中央政府不仅要单独承受房地产所带来的金融风险、 国土资源浪费的成本，也要单独承受房地产所可能带来的诸如财富分配失衡等一系 列的隐性的政治信用成本。而地方政府、房地产商对此却可以不闻不问，高高挂起。 这种利益上的冲突，决定了中央政麝对房地产业最终采取严厉的调控政策。 2 地方政府 对于地方政府来说，地方政府对土地收益的高度依赖决定了他们不会希望房价 的大幅度下跌。地方政府是房地产市场的头号受益者，房地产膨胀得越大，地方政 府的收益就越大。房地产价格上涨不仅可以提高当地g d p 的数据，而且可以使地方 政府得到更多的土地出让金，搞更多的城市建设，使地方官员的升迁机会增加。而 与此丽时，缝方政府却没有付出任何经济上的成本。地的减少，银行的坏帐，资 源的衰竭几乎都与地方政府无关，都不是由地方政府来承担最终责任。正是这种成 本和收益的极端不对称性，使地方政府成为推动中国房地产业快速发展的动因。 国 3 房地产开发商 在中囡的房地产行业中，如果说地方政府是无本万利者，那么房地产商则是仅 次子地方政府的第二号受益者。在嚣发商眼里，主地只不过是获得财富和遥逐盈利 的手段，至于一亩地能产多少粮食，能养活多少入，无需他们考虑和关心：而房屋 价格上涨，有多少老百姓买不起房，更不是他们关心的事情。房地产企业占有土地 越多，从房地产行业获得的利润多，企业的竞争力就越强。 毋王乎：住房制度改革与政府职能，法学杂志2 0 0 7 年第4 期。 露建宏残诞按专踅瀵鹾缝：巍宏瘸诿控孛强纯砖宠善主缝金敲欢簸，金融跨擞2 0 0 8 年s 秀2 群。 2 4 银行 银行业和房地产业之间有着紧密联系，房地产业的发展离不歼金融的支持。一 个房地产项爱鲶舜发建设少煲| j 需要见百上千万元，多赠几亿、凡十亿元，懿果没有 金敲支持，企监缀容易嚣瓷金周转溺难陷入霜境。房地产酶消费需要金融支持，我 国购买房屋基本是通过银行按揭来实现的。房地产业的持续、快速发展是推动金融 业扩大业务、加速发展的匿大动力。芷因为银行业和房地产业存在这种利益共享的 是夏，银行娃麓大量资金注天房地产行监，在促进房地产韭发展熬嚣对，客麓上键 进房价上涨，从中获得巨大的经济利益。 5 房屋投机者 房屋投机者无疑是现在宏磊调控静重点。旱凝豹“溢翔炒房髓、“深参| | 炒房霞” 利用我国盒融制度的不宪善来炒做房屋、哄抬房价，其在获取巨大经济利益的同时， 带动了更多的房屋投机者、炒房者进入到这个行业，这些炒房投机者通过各种手段 囤积痔星，哄拾房输，造成房地产市场供不应求的虚瑕繁荣的局露，进面箍离痔屋 价格。 6 。普通购房屋者 广大普通赡房者是嚣痔债麴最终承受者，面对离涨豹房赞、缝予弱势缝馑熊赡 房者几乎没有选择的余地，只能被动地接受来自房地产利益链条备强势群体对他们 财富的掠夺，用一代人甚至几代人的时间来支付高房价带来的种种不利后果。 7 。失地农民 农民魑处于房地产行业利益链条的最末端，利益被合法剥夺的受害者。农民本 身是土地的真正主人，假是地方政府打着“公共利藏”的幌子，堂而皇之地低价征 收农村集体所有土逢，高价遗诖；开发商用穗对低价购买土地，开发蜃高徐出售给 城市居民。失地农民不仅无法享受土地增值带来的利益，相反内于失去土地使生活 陷入困境。 ( 二 房地产行业各主体利益的失衡 1 。地方政府从房地产行业获得巨大的剥益 逢方政府献地凄谜金戳及房地产褶关税收_ 申获褥蚕额财敢竣入，从房地产行 硕士学位论文 m a s t e r 。st h e s l s 业带来g d p 高速增长中获取巨大的政治利益，放松了对房地产业的监管、热衷“土 地财政”，间接抬高了房价，损害中央、广大普通购房者、农民的利益。 根据国家统计局的数据显示：1 9 9 8 年，国家土地出让金为6 7 亿元。而2 0 0 6 年， 据北京大学中国经济研究中心教授平新乔的调研的结果是：全国土地出让收入保守估 计超过1 万亿元，而2 0 0 7 年全年全国土地出让金收入约1 2 万亿元，再创历史新高。 如此巨款，属于非税收入，得以自由地游荡在政府财政管理体系之外。土地出让金 已经变成地方政府名副其实的第二财政。事实上，在许多地方，土地收入已经占到 地方财政收入的一半。地方政府在土地上的财政收益不仅表现在巨大的土地收益 上，也同样表现在房地产的交易过程中。根据国务院发展研究中心课题组最近做的 调查显示：在整个房地产建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价格 的将近3 0 一4 0 9 6 ，如果再加上占房地产价格2 0 4 0 的土地费用，地方政府在房地 产上的收入将近占到整个房地产价格的5 0 8 0 。 这些滚滚而来的财富大都流进 了地方政府以及房地产关联部门的口袋，如此诱人的暴利，难怪地方政府要对房地 产业趋之若骛。 房地产给地方政府带来的另外一个收益就是，它显著地带动了当地的经济增 长。在房地产最为炽热的上海，2 0 0 4 年房地产直接拉动的g d p 约为1 7 ，间接影 响建筑材料、家电等行业所带动的g d p 约为3 到7 ，合计共约2 0 。 这使得房 地产在上海支柱产业中的位置急剧上升。上海经济正在演变为地地道道的房地产经 济。这个判断，对中国其他大中城市几乎一体适用。g d p 增速作为一种潜在但非常 流行的政治激励机制，深刻地影响着地方政府官员行为。 对于地方政府来说，房地产不仅仅是房地产，而是繁荣，是政绩，是发展经济、 获得g d p 值的万能钥匙，可以说在中国房地产的长期牛市中，地产商与地方政府处 于利益共同体的位置，所以地方政府作为最大的受益者，在稳定房价上就无法坚定 地执行国家的一系列指令，对房价的上升或明或暗地起了包庇的作用，其具体表现 有一下几类：一是大搞形象工程，“造城运动 ，盲目扩大拆迁规模，人为制造需 求旺盛、拉动房价。二是炒卖地皮。一些地方政府低价征地，转手高价出让，卖地 越多，财政收入越多。甚至少数地方政府暗中操盘，唆使开发商哄抬地价。三是对 房价求高弃低。一些政府官员视房价高为经济发达的标志，把本地房价与其他地区 盲目攀比。一些城市政府对经济适用房、廉租房弃而不建，而把兴趣用于批建高档 住宅上，导致本地房价居高不下。四、纵容炒作：有的地方政府甚至组团到外地推 。吴睿鸫：万亿十地出让金用途虑向公众公开，中国青年报2 0 0 8 年4 月2 3 日。 汪洋：房价成压榨机透支百姓未来数十年的消费能力，经济参考报2 0 0 5 年1 2 ，了2 6 日 徐寿松、黄玫：新一轮楼市调控考验地方政府，半月谈2 0 0 6 年第l i 期。 4 硕士学位论文 m a s t e r st h e s t s 销房屋，或者吸引外地“炒房团 前来炒房，使得当地楼市炒作风越来越盛。 地方政府和开发商一样是近年来房价高涨的大赢家。当前中国各地楼市之所以 持续高烧难退，很大的一个原因就是某些地方政府已经和打着“改造城市”旗帜的 开发商走得太近，某些地方政府和主管部门没有处理好保护产业和关爱民生的平衡 关系，明显偏向开发商，将开发商的发展作为自己的责任和目标所在，而将民生放 在一边。 2 房地产开发商囤地、囤房、哄抬房价，来获取暴利 房地产商通过各种方法囤房、囤地、哄抬房价，损害中央、广大普通购房者的 利益。 ( 1 ) 房地产商囤积房屋哄抬房价 近几年来国内房价上涨迅速，同一项目新开楼盘一个月时间前后每平方米有时 甚至可以相差2 0 0 0 3 0 0 0 元。面对高涨的房价，不少开发商通过内部认购、分期销 售、捂盘惜售等办法来囤积房屋，人为去控制房地产市场的供应量，制造房源紧张 局面，刺激房价上涨，来获取暴利。在经过几个月囤房以后，开发商大幅度提高房 价，一般上升2 0 一3 0 ，最多可达6 7 。 笔者2 0 0 7 年4 月份曾对武汉市洪山区等楼盘进行走访，就深刻感受到开发商 囤积房屋获取暴利的现象。当时房屋均价大约在4 0 0 0 元m 2 左右，很多位置好的楼 盘都告知房子都卖光了，剩下的房子只剩下几套了。然而到了2 0 0 7 年1 2 月份左右， 当地房屋已经上涨到7 0 0 0 元m 2 的时候，随着国家宏观调控政策进一步加强，这些 楼盘不约而同、魔术般变出了上百套住宅。开发商囤积房屋半年，获取的利润净增 约为6 0 。笔者2 0 0 7 年4 月份在洪山区的南益巴黎豪庭、光谷坐标城、关山春晓 等楼盘走访时，得到的都是房屋即将售罄的信息，而售楼部的工作人员往往都向笔 者介绍她们的一些同事或者部分购房者已经预定了房屋，但是现在想出售，如果笔 者想购买，在交纳一定的费用之后，可以直接卖给笔者。具有戏剧性的是在这些楼 盘已经“售罄 一个月之后，笔者依然经常收到售楼人员的电话，称有内部房源可 以出售给笔者。 ( 2 ) 开发商囤积土地哄抬房价 在土地经营与土地资本暴利模式条件下，企业炒地可以获得囤积土地的资产增 收益，地方政府炒地可以提高相应的土地财政收入。这刺激了地方政府大面积征收 回王学江：稳定房价关键是规范地方政府行为，新华网2 0 0 5 年5 月1 3 日 h t t p ：，n c w s x i n h u 柚e t 脚m f b r n j n e 2 0 0 5 - 0 5 1 2 c t e n t - 2 9 5 0 8 1 2 h t f n 硕士学位论文 m a s t e r st i e s l s 集体土地的积极性，也强化了开发商以天价对国有土地进行争夺与囤积欲望。上海 苏宁环球集团以6 。7 万元m 2 楼面价、4 4 亿元天价拿下单价“地王 ：长沙北辰实业 与北京城市开发集团联合体以9 2 亿元夺得一块土地，楼面地价超过每平方米3 5 0 0 元：天津深圳振业集团以1 0 6 亿元拿下一块3 6 8 万平方米的地块，楼面地价每平 方米8 8 0 0 元。武汉金地集团以6 8 7 9 元m 2 楼面地价拿下武汉京汉大道地块，创全 市楼面地价新高。锄 2 0 0 5 年我国房地产企业平均新增土地储备3 6 2 万m 2 ，而2 0 0 6 年这一数字达到 5 1 - 1 1 万m 2 ，提高了4 1 1 8 。2 0 0 7 年，我国房地产企业平均土地储备总量为3 8 0 万 m 2 。随着国家土地和房地产金融调控政策的不断调整，房地产企业不断进行融资渠道 创新，资本规模急剧扩张，土地购置面积也越来越大。我国房地产企业的土地储备与 总资产规模之间呈同向变化趋势，中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告从地 产市场来提供的数据：到2 0 0 7 年底，房地产开发商囤地约为1 0 亿平方米。 中国房地产商人囤积土地获取暴利，最重要的原因是：他们中的绝大多数都不 是用自己的钱。根据国家统计局提供的数字，房地产开发中使用银行贷款利率达到 开发商资金来源的5 5 以上，固再加上施工过程中由施工单位、材料供应商垫付的 工程款、材料款，购房者提供的首付款等等，房地产开发商实际上只需要用少量自 有资金就可以推动一个房地产开发商项目，真正的“四两拨千金 。正因为如此， 房地产开发商可以肆无忌惮的囤积土地，造成供需紧张的局面，来哄抬房价，或者 直接炒卖地皮来获取暴利。 ( 3 ) 区域性“垄断模式”、房产商“价格合谋 抬高房价 新华社的记者在上海、北京、珠海等地调研发现，常常有很大的区域性地块被 政府卖给同一家开发商，从而形成“垄断性开发”。去年下半年，珠海市将市区六 七百亩的一个较大区域卖给号称“珠海地王”的开发商，地价高达十多亿元。这一 开发商的负责人对外宣称：自己储备的可供开发的土地至少够公司开发六七年。 中国社会科学院有关专家质疑说，房地产供应在垄断的情况下，价格不仅取决 于需求，同时还有开发商的垄断力量。成片的区域性开发，使开发商在房地产市场 上居于垄断地位，它有定价的能力。目前的房价就是由开发商的垄断地位形成的垄 断高价，即使把开发商的成本降为零，它仍然会索取垄断高价，房价也不可能降下 。苏华俊：地王频出地产泡沫越吹越大，人民网2 0 0 7 年9 月1 4 日。 h t t p ：胁o u s e p e o p i e 加mc n g b 9 8 3 8 4 9 9 1 5 5 仞l8 1 6 2 6 2 4 0 6 h t m l 国土地宏观调控专题调研组：存宏观调控中强化与完善土地金融政策，金融时报2 0 0 8 年8 月2 月。 固中国人民银行房地产金融分析小组：2 0 0 4 年中国房地产金融报告，中国人民银行网 h t t p ：w w 吡p b c g o v c t l 6 硕士学位论文 m a s t e r 。st h e s t s 来。 房地产的这一现象与经济学中的“价格合谋 概念十分相似。即一定区域内的 开发商会自觉采取“价格领袖制”的形式，由第一家开发商首先定价，后来者都跟 随定价。笔者对此也深有感触：在2 0 0 7 年3 月份2 0 0 7 年1 1 月份武汉市房价大 幅度上升期间，笔者曾对洪山区多家楼盘进行过走访，发现往往是相互临近的几处 楼盘竞相提价，比如临近的光谷座标城、光谷国际花园、万科城市花园互相参照彼 此价格提高房价，往往是一家楼盘提高3 0 0 元，另外两家楼盘在4 、5 天内迅速提 高到类似价格，这种相互对比提价的现象一直维持到2 0 0 7 年1 1 月份左右，最后的 结果是：光谷座标城由3 月份的4 2 0 0 m 2 上涨到1 1 月份的7 0 0 0 m 2 ，万科城市花园3 月份的4 3 0 0 m 2 上涨到1 1 月份的7 0 0 0 m 2 ，当代国际花园由3 月份的4 2 0 0 m 2 上涨到 1 1 月份的6 8 0 0 m 2 。笔者和几家售楼处的工作人员攀谈时，售楼小姐直言不讳：“我 们楼盘的价格主要参照周边房屋价格以及市场行情来定价，它们涨价，我们就涨 价。由于有效的价格监督机制，在一定区域内的房地产开发商处于共同利益的需 要，有意无意形成价格同盟，联手推高房价，来获得暴利。 3 银行业滥发贷款，在获取眼前利益的同时也可能形成不良资产 银行业滥发贷款，在获得短期经济利益的同时，形成不良资产，造成金融危机 的隐患，损害中央的利益。同时，银行业间接推高了房价，损害普通购房者的利益。 ( 1 ) 银行业是高房价的推动器 作为资金供应者的银行，在房地产业中它们提供了巨大的的资金，而且是买卖 双方一齐供应。其结果必然就是银行业和房地产业成为一个利益共同体。 根据国家统计局提供的数据：2 0 0 6 年房地产开发资金来源于银行的贷款，为 5 2 6 3 4 亿元，占全部资金来源的1 9 5 8 ，再加上为其他资金来源中购房者交纳的 定金、预付款，房地产开发资金来源于银行的贷款占全部资金来源的5 5 以上。2 0 0 7 年1 0 月末，全国商业性房地产贷款余额达4 6 9 万亿元，其中，个人住房贷款余额 2 6 万亿元。 银行业在房地产利益链条中的作用，笔者形象地把它比做庄家，一方面它给房 地产开发商提供贷款，让他们拿地盖房，另一方面又给购房者提供按揭贷款，让他 们购买房屋。银行既是供给的创造者，同时又是需求的创造者，房地产火爆，房价 飚升，就等于银行业业绩飘红，房地产被到打压，已经铺开的开发摊子不能为继， o 宋振远、陈芳、沈汝发：是谁扭曲了房地产的定价机制? ，新华网2 0 0 6 年5 月1 7 日。 h t t p ：n e 、v s x i n h u a n e t c o 胁e 、v m e d j 以0 0 6 0 5 1 7 c o n t e n t _ 4 5 6 1 3 5 7 h t m 。陈杰2 0 0 7 年中国房地产金融评点，中国虏地信息2 0 0 8 年第l 期。 硕士学位论文 m a s 丁e r st h e s ，s 房价下跌，就等于银行扔出去的钱不能如数返回。正是因为这种利益共同体的需 要，导致住房信贷政策失控，信贷发放“敞口化 ，银行贷款成为放大住房需求的 “变压器 。推动了购房者的购买欲望，同时也成为炒房者的“稳压器”，助长了 炒房者的欲望，房地产的需求在银行的支持下被无限放大。圆在房地产繁荣景象的 引导下，众多投资者将目标瞄准了房产市场。房价上涨的局面相继吸引了社会的投 资，投机资金、不断释放的房地产需求在持续支撑着房地产市场，大力吸纳房地产 市场的新增供应量，从而造成了房价一涨再涨的局面。大量投资需求挤占了商品房 供应，楼市的刚性需求得不到有效释放，形成恶性循环，房价步步走高。结果，房 价的不断上涨在为一部分人保值、增