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上海市中心城区商务办公区区位研究 摘 文章选取上海市中心城区为研究区域 商务办公区区位进行了实证研究。 要 根据上海实际情况，对上海市中心城区 论文共分五章。第一章阐述了商务办公区相关概念的内涵，简述研究意义和研 究所采用的方法和手段，对国内外相关研究成果进行了总结分析。 第二章对上海市中心城区商务办公区区位现状进行了研究。研究发现，上海市 中心城区己初步形成多个不同规模的商务办公区，且商务办公区呈等级分异；多个 商务办公区匿绕c b d 集聚分布；依托开发区形成特色商务办公区；中心城区外围 形成小规模办公集聚区。 第三章根据上海市中心城区商务办公区区位现状深入分析商务办公区形成机 制。认为城市社会经济发展水平、政府政策和作用、社会文化因素、交通通讯、城 市环境等是影响商务办公区形成的重要区位因子，并对这些因子在商务办公区形成 中的作用进行了论证，进一步总结出商务办公区的形成机制。 第四章探讨了上海市商务办公区存在的问题，预测了上海商务办公区的发展趋 势。研究发现上海市商务办公楼总量不足，尤其是高档商务办公楼总量不足；商务 办公楼结构性供需失衡；商务办公区的基础设施、环境建设落后；办公居住混合现 象较为突出。其次，根据上海市经济发展前景、上海市城市发展目标、城市空间布 局发展规划以及影响商务办公区发展的因子，认为上海商务办公集聚将不断加强， 高级别商务办公区中的高档商务办公横需求旺盛，c b d 办公空间分异日趋明显，上 海城市的发展目标和城市规划决定了五种办公潜力空间的存在。 第五章对上海商务办公区的进一步发展提出了相关的调控措施。建议市政府做 好统一规划，进行宏观调控；对商务办公区重点发展、错位经营：加强商务办公区 的环境建设。 关键词：上海市中心城区商务办公区区位 s t u d yo nt h el o c a t i o n s o fb u s i n e s so f f i c e d i s t r i c t si nd o w n t o w n s h a n g h a i a b s t r a c t 1 1 1 i st h e s i st a k e st h ed o w n t o w n o f s h a n g h a ic i t ya si t sr e s e a r c hf i e l da n d c a r r i e so u t ap o s i t i v es t u d yo ft h el o c a t i o n so fb u s i n e s so f f i c ed i s t r i c t si nd o w n t o w ns h a h g h a i b a s e du p o nt h er e a ll o c a t i o n so f t h ec i t y 、 t h ew h o l ep a p e ri sc o m p o s e do ff i v ec h a p t e r s t h ef i r s tc h a p t e ri n t r o d u c e st h e n o t i o no fb u s i n e s so f f i c ed i s t r i c ta n dt h er e l a t e dj d e a s i l l u s t r a t e st h es i g n i f i c a n c ea n d m e t h o d o l o g yo f t h ep r e s e n tr e s e a r c h ，a n dr e c a p i t u l a t e s t h es t a t u sq u oo f t h ef i e l do f s t u d y b o t hh o m ea n da b r o a d c h a p t e rt w oc e n t e r so nt h ea n a l y s i so f t h es t a t u sq u oo ft h el o c a t i o n so fb u s i n e s s o f f i c ed i s t r i c ti nd o w n t o w ns h a n g h a i t h r o u g ht h ea n a l y s i st h i sc h a p t e rr e v e a l st h a ti n d o w n t o w ns h a n g h a in o wa p p e a ri ni t sf o r m a t i v es t a g es e v e r a lb u s i n e s so f f i c ed i s t r i c t s o fw r i o u ss i z e si nh i e r a r c h y t h e s eb u s i n e s so f f i c ed i s t r i c t ss c a t t e ra r o u n dt h ec b d ， w i t ht h e d e v e l o p m e n t d i s t r i c t f e a t u r i n gs p e c i a l t y b u s i n e s s0 币c ed i s t r i c t sa n d s m a l l s i z e db u s i n e s so f f i c ed i s t r i c t sa r o u n dt h ee x t e r i o ro f d o w n t o w ns h a n g h a i 刃嚣t h i r dc h a p t e rf o c u s e so nt h em e c h a n i s r no ff o r m a t i o no ft h ep r e s e n tb u s i n e s s o f f i c ed i s t r i c t sj nd o w n t o 糊s h a n 曲a if r o mt h ev i e w p o i n to ft h ei o c a t i o n so ft h e b u s i n e s so 街c od i s t r i c t si nq u e s t i o n t h i sp a p e ra r g u e st h a tt h ei m p o r t a n tl o c a t i o n e l e m e n t si nt h ef o r m a t i o no f t h e p r e s e n t b u s i n e s so l f i i c ed i s t r i c t si n c l u d et h el e v e lo f t h e g e n e r a le c o n o m i cd e v e l o p m e n to f t h ec i t y ，g o v e r n m e n t p o l i c i e s , s o c i a l - c u l t u r a lf a c t o r s ， c o m m u n i c a t i o n sa n dt r a n s p o r t a t l o r 搀, a n dc i t y e 厕r o n m e n t m o i a g o v e r , t h i sc h a p t e r f u r t h e ra n a l y s e st h ed i f f e r e n tf u n c t i o n sa n de f f e c t se a c ho ft h e s ee l e m e n t s p 1 8 yu p o nt h e f i n a lf o r m a t i o no ft h eb u s i n e s so f f i c ed i s t r i c t sa n dt h e i rp o s s i b l ei n f l u e n c eu p o nt h e f o r m a t i v em e c h a n i s mo f t h eb u s i n e s so 硒c ed i s t r i c t s c h a p t e rf o u rd i s c u s s e st h ep r o b l e m so ft h ep r e s e n tb u s i n e s so 佑c ed i s t r i c t si n d o w n t o m s h a n g h a i a n d p r e d i c t s 也ef u t u r ed e v d o p m e n t o ft h eb u s i n e s so 琢c ed i s t r i c t s i ns h a n g h a i t h em a j o r p r o b l e m ss h a n g h a ii sn o w f a c e dw i t hl i ei nt h ef o l l o w i n g a s p e c t ： f i r s t ，t h et o t a ln u m b e ro fb u s i n e s sb u i l d i n g si sn o tg o o de n o u g h ，e s p e c i a l l yt h et o p b u s i n e s sb u i l d i n g s ；s e c o n d 。t h e r ei s 卸i m b a l a n c eo f s t r u e t u r a is u p p l y - d e m a n d c o n c e r n i n g t h e s eb u s i n e s sb u i l d i n g s ；t l 砷i n f r a s t r u c t u r e sa n de n v i r o n m e n td e v e l o p m e n tl a gf a r b e h i n dt h eb u s i n e s sd e v e l o p m e n t ；l a s t l y , t h em i x e du s eo fb u i l d i n g sa so m c e sa n d a p a r t m e n t si sv e r ys t r i k i n g a c c o r d i n g 幻t h eg e n e r a s i t u a t i o n so fs h a n g h a ie c o n o m y , i b e l i e v e 也a tt h ec e n t r i p e t a lf o r c eo f t h ec o n s t r u c t i o no f b u s i n e s so f f i c ed i s t r i c t sw i h 瓯n m o m e n t u m ，t h a tt h e r ew i l lb eas h a r pd e m a n do f t o pb u s i n e s sb u i l d i n g si nt o pb u s i n e s s o 街c ed i s t r i c t s ，t h a tt h ed i f f e r e n tr e q u i r e m e n t so f o f f i c es p a c e si nc b dw i l lb e c o m ee v e r m o r ea p p a r e n t - t h el a s t c h a p t e ro f f e r ss e v e r a lw a y o u t sf o rt h ed e v e l o p m e n to fb u s i n e s so 伍c e d i s t r i c t si n s h a n g h a i ，b a s e du p o nt h ea b o v ea n a l y s i s t h i sp a p e rs u g g e s t st h a t t h e m u n i c i p a lg o v e r n m e n ts h o u l dm a k eag o o da n dc a r e f u lo v e r a l ld e s i g nf o rt h ef o r m a t i o n o f t h eb u s i n e s so f f i c ed i s t r i c t s f u r t h e rs t r e n g t h e nt h ea c r o - c o n c i - o lo f t h ec o n s t r u c t i o no f b o t ht h eb u s i n e s so 硒c ed i s t r i c t sa n di t sr e l a t e de n v i r o n m e n t a n dd e t e r m i n et h ep r i o r i t y o f t h e d e v e l o p m e n t o f b u s i n e s so f f l c ed i s t r i c t si ns h a n g h a i k e yw o r d s ：s h a h g h a ic i t y ；d o w n t o w n ；b u s i n e s so f f i c ed i s t i l ；l o c a t i o n 旭f h 中心城陲商务办公区区位刊f 究第一章绪沦 第一章绪论 第一节商务办公区区位相关概念内涵 一、办公业 在西方有关办公活动的研究中，o f f i c e 一词主要有i 层含义，一是“空间” 的概念，指办公场所或办公建筑在地域上的分布；：是“企业单位”的概念，指 以办公形式存在的组织机构；三是“就业类型”的概念，指在这些办公场所和机 构中从事办公事务的人员，就业类型代表了办公活动的主要内容f l 】。 办公业作为一种行业，是通过人们在办公桌上完成所有t 作，包括独立的办 公机构以及所有其它只以办公为主的部门( 如，与工，、商店等场所分离出来的 单独办公管理机构) 是一种信息密集、劳动力投入较多而资本投入相对较少的产 业。广义上讲是包括企业的管理、营业部门以及银行、金融和保险公司、房地产 业和政府机构在内的部门。 一般而言，办公活动包括行政办公和商务办公两种类型。行政办公是指政府 部门依托办公楼而进行的各种组织管理活动。而商务办公的活动主体不仅包括金 融、保险、房地产、法律、会计、广告、信息咨询、研究设计等等第三产业中必 须依托办公楼为载体进行组织活动的行业，还包括第一、第二、第三产业的管理 服务机构( 这些管理服务机构也必须在办公室中完成其管理服务职能) 。 本研究所称的办公业特指办公服务业和第一二三产业企业的管理服务部门， 办公活动特指商务办公活动，不包括行政办公活动。 二、商务办公楼 当前房地产界对于办公活动所使用的楼宇叫法很多，有称作办公楼的，也有 叫做商务楼、写字楼的等等，其概念尚缺乏统一准确的界定。 本研究所指商务办公楼，是对办公楼、商务楼、写字楼等的统称，是指在划 拨用地和出让土地上兴建的主要用于商务办公的楼宇及配套设备、设旋、场地， 是以出租、出售、自用为目的的单元性房地产。其主要使用对象为商业类型的公 司、商社、财团、企业、办事处、联络处，如金融、保险、会计、律师、审计、 广告策划、信息、咨询、技术服务、管理、培训和房地产等办公服务及管理机构。 三、商务办公区 在工业社会向后工业社会发展过程中，随着制造业向城市外转移，社会需要 有相应的第1 = 三产业支撑，金融业、专业性服务业应运而生，而且迅速发展。这就 需要有相应的商业办公设施为其提供服务。城市在原有城市中心区的基础上，逐 史祝多伦多市战后办公业的发展1 j 分布特征固外城市规划，1 9 9 8 ，( 3 ) 3 8 + 4 3 第一章绢硷 步建设大量办公楼以及相关配套设旌。随着城市经济的飞速发展，商务活动频繁， 商务机构增多，许多城f b 的商务办公职能已在城市中心区内聚集，众多的商务办 公机构集聚在一起，这样就逐步地形成了地区性、甚至国际性的商务地区。 商务办公机构须以商务办公楼作为其活动的物质载体，因此从建筑景观特征 上来说，商务办公区是人量商务办公楼集聚的区域。 商务办公区是以商务办公功能为主要职能的地区，与c b d 概念有联系但又 有区别。商务办公区- 重以是c b d 的一个重要的组成部分，但也可以脱离c b d 而在城市其他区域形成。c b d 中除办公职能是其主要功能之一外，还需有商业、 娱乐、居住等功能，除了拥有大量的商务办公楼以外，还需要商店、娱乐场所、 住宅等设施；而商务办公区以商务办公功能为主要职能，以商务办公楼为主要设 施。 四、区位 “区位”最初来源于德语s t a n d o r t ，意为“站立之地”。在汉语中，有学者将 “区位”解释为“分布的地区或地点” 2 1 。某事物占据的场所也称区位，而占有 某一位置，或已经确定了区位的事物是“区位主体”，也就是说，区位即区位主 体占据的场所口j 。 这一概念自提出以来经过不少学者的诠释，现普遍认为需具有四个特征：空 间性，即事物占有的空间位置；结构性，即事物与周边事物的关系；环境性，即 这一位置的环境条件：文化性，即人类文化行为所选择的位置【”。 五、商务办公区区位 商务办公区区位是指商务办公区确定的位置以及商务办公活动落实到城市 地域空间上的位置。不是指单个零星办公机构、商务办公楼的区位，而是商务办 公机构、商务办公楼相对集聚的区位。 【2 】陆大道区位论1 ，区域研究方法科学出版礼，1 9 8 8 3 1 李景圈人文地理学中国人l ：】出版社，1 9 9 8i 【4 白光涧现代地理科学导论华东师火m 版t i | ，2 0 0 3 海i 仃中心蚴k 商务办i 川x 位叫究 第章绪论 第二节研究意义 、商务办公区是城市空间格局的重要因素 】9 3 0 年雅典宪章曾将城市的基本功能归结为展住、l ：作、游憩、交通 p q 种。在大城市中，最为活跃并对城市发展及空间格局变化产生重要影响的主要 有居住、商、峨办公q p 、工、i p 及高新技术产业等功能要素。随着产业结构的不断 升级，第二产、眦所占比重越来越大，逐渐占据城市产业的主要地位。与此同时， 随着城市化进程加快，居住、制造业工厂、商业出现郊区化，办公业在城市职能 中比重逐步力u 大，城市职能主要体现在办公上，即服务与管理。 随着城市经济不断发展，出现了办公功能集聚区域商务办公区。无论是 在功能构成、空间形象，还是在交通运转方式、设施配套等方面商务办公区都已 经演化为一个相当独立的地域，是城市重要的功能区之一，是城市空间结构非常 重要的组成部分，它的发展变化不断影响着城市空间格局的变化。 二、办公业是城市经济发展的重要内容 办公业是城市经济发展到一定阶段的产物，它是城市中心地职能的重要标 志。城市作为一个中心地为周边地区提供商品和各种服务，而高层次服务( 如金 融、专业性服务及决策调控管理活动) 便是办公业的主要内容。许多对经济产生 重大影响的决策、协调、调控指令均产生于管理服务机构，办公业具有对经济进 行支配、主导、控制的作用。随着技术进步的加速和市场竞争的日益剧烈，不断 扩张的跨国公司更多地以中小规模企业介入不同区域的市场，使公司构成愈发多 样化，职能不断分离，子机构在地域上不断分散，而管理则更加复杂，管理服务 机构独立出来，成为办公业的重要组成部分，跨国公司通过管理服务机构的监控 对全球化的经济状况做出反应。一个城市办公业中大型的公司机构越多，其服务 面越大、影响力越大，城市和区域、全球的经济联系越密切，越能体现城市的国 际化、全球化。 办公物业是城市经营的重要方面。许多城市都将房地产业作为城市的支柱产 业，房地产业对城市g d p 的贡献很大。虽然目前办公物业在城市房地产业中所 占比例远小于住宅业，但绝对产值较大。且目前我国各大城市的办公楼市场开始 呈现良好的发展势头，特别是象上海这样的国际化大都市，商务办公楼以其高投 资回报率已成为房地产界新的投资热点。办公物业还是土地增值效益的重要体 现，城市中心地段土地的高昂地价多由办公物业来承担，办公物业带来的高额地 租远非住宅物业所能比。 三、为上海城市发展、办公业的合理规划布局提供参考和建议 根据上海城市规划要求，到2 0 2 0 年要把上海初步建成国际经济、金融、贸 抑帝绪论 易、航运中心，这就需要大力发展与金融、贸易密切相关的办公服务业。上二海办 公服务、i k 未来的进步增长是城市产业结构升级与城市转变的必然要求。随着中 国加入w t o ，经济进步对外丌放，跨困公司大量涌入，纷纷在 二海设立自己 的区域总部或者相关的管理机构，对上海办公服务业的发展也起到极大地推动作 用。 l “于办公服务业、企业管理服务职能的发展必须以商务办公楼为载体，凭藉 商务办公机构的合理配置和空间优化来实现，而商务办公机构和商务办公楼必须 落实到城市地域空间结构上，以达到其功能体现。国外研究表明：从长期看，办 公楼空间使用的增长率和办公楼使用行业的就业增长率有很好的匹配关系1 5 】。对 上海市商务办公楼的集聚区商务办公区区位进行实证研究，分析商务办公区 区位特征、形成影响因素，合理预测商务办公区发展趋势是进行办公服务业合理 空间布局的基础，也是上海城市空间布局科学发展的需要。 对上海市商务办公区现状及发展对策的研究，可为上海市政府部门进行城市 发展规划，特别是商务办公空间的发展规划提供参考，使商务办公区的发展与城 市规划、城市空间结构相吻合，促进城市建设合理有序的发展。 5 】【美】丹尼斯。迪帕撕奄尔，威臁c 惠顿著城市经济学与房地产市场经济科学版社2 0 0 2 第一章绪论 第三节研究方法和手段 一、研究区域界定 研究区域为上海市中心城区，即包括黄浦区、卢湾区、徐汇区、长宁区、静 安区、普陀区、闸北区、虹门区、杨浦区以及浦东新区等卜个行政区。研究区域 的具体空间范围见图1 1 。 二、研究样本及数据采集 研究样本为上海市中心城区已建成( 截止时间为2 0 0 3 年1 月) 的商务办公 楼，既包括专门用于商务办公的纯商务办公楼，也包括主体部分用于商务办公的 综合性办公楼宇。政府部门、行政机关的办公楼，不在本文的研究范围之内。 笔者主要采用了四种方式进行数据采集：通过互联网、电子数据库、相关的 报刊杂志和统计资料搜集有关数据，特别查阅了城市通网站一上海站和图行天下 网站上海站提供的上海市商务办公楼的分布信息；通过r s 专业软件在2 0 0 3 年 初上海市中心城区的影像图上提取商务办公楼有关信息；实地调蠢、典型调查； 参阅了有关房地产咨询机构的内部调查统计数据。 三、研究方法 本研究运用城市地理学、地理信息系统科学、城市空间经济学、房地产经济 学等学科相关的理论和方法。研究前期，采用文献查阅和社会调查中典型调查方 式来收集有关资料，通过访谈、实地考察等具体方法来采集数据。研究中期主要 采用专业软件( e i a s ) 和分类计算、统计分析法对资料进行分析，以提取出 有关特征值。研究后期，采用专业软件( 地理信息系统绘图和分析软件，主要是 m a p l n f o ) 和通用软件( 统计分析软件，主要是e x c e l ) 对资料进行分析研究。 笔者根据图形天下网站一上海站、城市通网站上海站提供的商务办公楼区 位信息，参照2 0 0 3 年初上海市中心城区的影像图上提取的有关商务办公楼信息 以及几家房地产咨询公司提供的部分调查统计资料和笔者自己的实地调查情况， 运用m a p l n f o 软件将上海市中心城区商务办公楼定位到电子地图上，绘制出上海 市中心城区商务办公楼的相关图件。 圭查壹生：堂塑堕塑墨塑竺堕垦堡曼塞一墨二主j ! 坠 四、研究路线 圈日圈 l 对策建议 6 街市中心姓k 商务办公i x 化州宄帮章绪埝 第四节相关研究进展 一、幽外相关研究 ( + ) 静态的城市内部空问结构模式研究 自本世纪2 0 年代以来，许多学者从形态变化和结构特征方面针对城市空问 结构及其演变提出了多种学说，其中以三大古典模式最为著名。伯吉斯 ( e w b u r g e s s ，1 9 2 3 ) 提出了同心丽学说。他最早定义c b d 的职能包括办公机 构、百货批零商店、娱乐场所及公共建筑等活动的表现形式。他认为c b d 应位 于城市的相对中心，其中包括大商店、办公楼、剧院等，商业、批发业、娱乐业 和服务业相对环绕办公业发展，办公功能是c b d 的主要功能。霍伊特 ( h h o y t 1 9 3 9 ) 提出了扇形学说。哈里斯一乌尔曼( c d h a r i sa n de l u l l m a n ， 1 9 4 5 ) 提出了多核心学说。这些观点认为，城市中各类土地利用付租能力距离递 减曲线不同，零售业的经济地租曲线梯度晟大，服务业、轻工业和批发业的经济 地租曲线的梯度次之。在城市地价主导因子作用下，办公楼由于面对面联系的特 殊业务需要，必将高度聚集在城市的核心地段：办公业高度消化劳动力，科技含 量相对较高，附加值高，分布在城市核心区，有利于充分发挥城市土地级差效益。 城市各圈层功能由于内层新功能的替代而逐层向外发展，无论何种因素作用导致 城市结构变形，办公功能为主的c b d 始终将维持其核心地位，办公楼总体将分 布在城市的相对中心。 墨菲( m u r p h y ) 、万斯( v a n c e ) 和爱泼斯坦( e p s t e i n ) ( 1 9 5 5 ) 对c b d 内商务活动 的布局进行了研究，认为由于不同区位的便捷性不同，获得的产业利润相异，造 成c b d 中不同的商务活动空间分布呈一定的规律性。底层为金融业、高层为办 公机构的多层建筑集中分布在c b d 的第二圈层，第三圈层也以办公机构为主， 第一圈层多以商业机构为主。斯科特( s c o t t ，1 9 5 9 ) 认为c b d 内部可分为三大 功能圈，办公事务圈是其中的一个圈层，总在c b d 的一侧发展。 这些研究用静态的观点从地价角度阐述了城市空间结构中办公区分布，认为 办公区分布在城市的核心区域，位于核心区零售商业圈层的外围。这些结论在许 多国家城市化发展阶段得到了不同程度的证明。 ( 二) 城市空间动态发展演变研究 l 、办公区空间扩散研究 伯依斯( r r b o y c e ) 和霍伍德( e m h o r w o o d ) 1 9 5 9 年提出的c b d 内核 一外框( c o r e f r a m e ) 空间结构模型的理论假设。斯科特( s c o t t ) 、戴维斯 ( d h d a v i e s ) 1 9 6 0 年建立c b d 亚区功能簇群的理论。上述理论论证了核心区 办公功能向边缘地区过渡和扩散的过程。 办公就业的集聚与分散问题成为7 0 年代以来西方城市空问结构研究的一个 重点。盖德( g g a d ，1 9 7 9 ，1 9 8 5 ) 通过对多伦多市的研究认为，为使面对面的联 第一章绪论 系成本减少到最小，中心区位往往成为办公机关的f 要集聚地：只有在交通、人 u 拥挤的情况f ，些非中心区位才有可能成为新的集聚地。通讯技术的逐步发 展，某种程度l 町取代面对面的联系，尤其是较低等级的| = = | 常事务工作。 l a w r e n c el a iw a ic h u n g ( 1 9 9 6 ) 运用4 种时序法( t i m c 一- - s e r i e sm e t h o d s ) 及租金 主成分分析研究伦敦、纽约、香港、东京等国际性大都市，对这些城市的办公楼 分散化进行了评估，认为部分办公楼将逐步偏离c b d 布局：j g o t t m a n n 通过 对多伦多的研究认为，无论是在中心市或郊区，办公建筑空问分布表现出两个突 出特点：是沿地铁、轻轨、高速公路等交通干线或交汇点集聚；二是沿中高级 居住区分布较多。 k e e b o mn a h m ( 1 9 9 9 ) 认为汉城中心城的办公活动己经成为汉城经济发展的 核心因素，快速增长的大量办公楼已成为汉城中心城区土地利用的主要形式。汉 城主要的办公活动依然集聚于市中心，中心区的办公功能在不断加强，c b d 地 区仍然是办公活动最强的地区。这种情况一部分是受长期分布在c b d 周边的城 市工业和商业活动的影响，一部分是由于商务机构之间以及商务机构和政府部门 之间面对面交流的重要性。此外，还出现了部分办公活动分散到次中心的现象， 办公活动的集聚与分散现象并存。 k n u t a a r h u s ( 2 0 0 0 ) 以挪威五家大型公司办公选址为例，分析了挪威政府的政 策对办公活动的空间变化的影响。认为政府的土地政策、交通工具管理政策是影 响办公机构区位的一个非常重要的因素。由于政府对城市中心区土地使用的控 制、对城市中心区私人汽车通勤的控制导致办公郊区化，且办公机构区位倾向于 选择交通主干道及大众交通系统节点附近。 总之，这些观点认为随着城市的不断发展，城市功能区出现了空间替代，新 功能区具有的诸多优势在空问竞争中构成了对旧功能空间的威胁。此外，由于城 市中心区人口的膨胀、人居环境恶化，诸多城市问题产生，西方国家不少办公楼 已经或将逐步有选择地扩散外迁。这些研究将办公区作为一个独立的城市功能 区，而不是作为c b d 的附属物对待，论证了商务办公区与c b d 开始分离，逐 渐演化成独立的区域，纯办公区开始出现，并阐释了办公郊区化观象。 2 、城市发展进程中的办公区位演变研究 二十世纪七十年代，别尔格( v d b e r g ) 和霍尔( p h a l l ) 等通过对西方城市 发展过程的研究，将城市发展过程分为城市化( u r b a n i z a t i o n ) 、郊区化 ( s u b u r b a n i z a t i o n ) 、逆城市化( c o u t e r u r b a n i z a t i o n ) 和再城市化( d e u r b a n i z a t i o n ) 4 个不 断动态演化的阶段，办公区的发展和城市发展相互依托，不断进行更新演替。城 市化阶段，人口、办公业、商业、制造业等不断向城市中心区集聚，城市的办公 功能集中在中心区；郊区化阶段，由于城市中心区人口膨胀、城市生态环境恶化， 城市人口居住开始向郊区迁移，大城市中的制造业和零售商业也开始表现离心扩 向1 1 j 中心城区南务办公区l 二苎_ 位埘究 第章绪硷 散趋势，而办公服务业仍保持中心集聚的趋势，并且发展迅速；逆城市化阶段， 人厂】、商、i p 和制造业继续向城市边缘区转移，金融、保险等办公服务业随之逐步 兴起，郊区办公副巾心出现，中心区的办公区逐步衰退或萎缩，但组织和控制核 心l l 丁能仍集中在中心市区：再城市化阶段，由于中心区衰退带来系列社会政治、 经济和城市长远发展的问题，政府进行强有力的干预，强力推进中心区的复兴， 办公区再次走向繁荣。 森朴尔( s e m p l e ) 和菲普斯( p h i p p s ) ( 1 9 8 9 ) 归纳总结并预测西方国家公 司总部和管理中心空问演变经历的四个阶段： 第一阶段：1 9 5 0 年以前，单一的丰导中心承载办公与管理功能；第二阶段： 1 9 世纪5 0 年代至7 0 年代，单一的主导中心逐渐扩散至区域中心区；第三阶段： 1 9 世纪8 0 年代后，高新技术应用，区域中心活力增强，区域范围内成熟：第三 阶段：2 0 1 0 年后，不存在区域中心或国家中心的主导局面，但有待验证。 布朗( s m b r i a n ，1 9 8 9 ) 对香港办公区进行了发展分析和预测，认为香港 办公区空间发展与城市发展进程相类似，也将经历一个都市核心集聚、郊区转移 和都市核心c b d 再集中的演化趋势。 上述研究说明西方国家办公区位扩散与郊区化现象、商务办公区与c b d 的 分离和高度结合已非个别案例，而是一定程度上表现出普遍性。西方学者对办公 郊区化、办公区位周期性演变等现象和规律的研究，为我国办公区位的研究提供 了一定的借鉴。 二、国内相关研究 由于社会经济发展的不同阶段性，西方的研究一直处于该领域的前沿。二十 世纪八九十年代以前，我国由于长期以计划经济为主，各机构办公用房几乎都由 政府分配，办公活动空间选择自主权很小：经济发展水平较为低下，各城市第一、 二产业所占比重一直很大，第三产业尤其是现代服务业所占比重很小，办公业尚 没有得到发展。近年来，我国城市产业结构进行了一定调整，办公业发展较快， 尤其是大城市土地使用制度进行了一系列的改革，商务办公楼的使用面积不断扩 大。在这种情况下，开始出现了办公区位研究。部分专家学者分别从以下几个角 度就我国几个大城市的办公楼区位、办公活动空间分布等进行了研究。这些研究 对我国这样处于经济体制转型期的国家的办公业发展提供了很有价值的理论分 析。 ( 一) c b d 研究中关于办公区位的研究 汤建中( t 9 9 5 ) 对上海c b d 进行了范围界定，对c b d 内部职能机构进行 了分析，认为在各路段中，外滩全线、四川中路的南京东路至金陵东路路段，江 9 海i h 中心城【基商务办公区区位训f 究第一章绪论 西中路的南京东路至福州路路段，九江路、福州路和延安东路的河南中路至外滩 路段均以办公、行政管理为首位职能。凶此，河南中路、南京东路、外滩、延安 东路所包围的街区代表当时c b d 中的中央事务职能高度集中地区。将二十一世 纪的c b d 规划成【r 【i 大功能区：金融贸易区；贸易总部区；高级服务区；中心商 业区。 黄富厢等( 1 9 9 7 ) 认为c b d 办公楼的绝对数量和空旨率可以反映出c b d 的功能和活力，上海除规划确定的c b d 外，已形成若干副中心，认为在上海商 务功能的分散仍然要体现相对集中，形成主副中心。 严重敏等( 1 9 9 2 ) 、楚义芳( 1 9 9 2 ) 、李沛( 1 9 9 7 ) 、樊绯( 2 0 0 0 ) 、林向阳( 2 0 0 0 ) 、 谢芳( 2 0 0 0 ) 等分别介绍了c b d 的内涵、国外关于c b d 的有关理论，强调办 公是c b d 的主要功能之一，并在对我国c b d 建设的设想建议中不同程度的探 讨了办公功能的建设。 这些研究都将办公区位研究作为c b d 研究的附属项目，在有关国际化城市 的讨论和主要大都市中心商务区的规划与建设等研究中不同程度涉及到办公功 能的发展和空间布局。 ( 二) 生产服务业区位研究 宁越敏、侯学钢( 1 9 9 8 ，2 0 0 0 ) 等以上海市为例，分析转型时期城市生产服 务业和办公楼的分布特点，探讨了生产服务业、办公楼和城市空间结构三者联系。 依据上海市行政区划，界定了各行政区中办公区的大体空间位置，认为上海市中 心城区已初步形成了九个办公区，当时的办公楼建设存在着总量过剩、分布过散， 办公楼区位与生产服务业区位形成错位等问题。这些研究将办公楼区位与生产服 务业区位结合起来，在对生产服务业区位的研究中涉及到办公楼区位研究。 张文忠( 1 9 9 9 ) 对服务业区位特征及区位选择进行了研究。认为具有事务所 性质职能的服务业，主要在都心区布局：以企业( 或事务所) 为对象，提供企业( 也 包括机关、医院和教育部门等) 活动中产生的服务性需求的服务业在区位布局时， 接近消费者的区位因子并不重要，而各种事务所集中的都心区则是这类服务业的 最佳区位选择地。 这些研究将办公区位研究作为生产服务业区位研究的附属项目，从服务业区 位的角度涉及了办公服务业的区位特征及区位选择。 ( 三) 办公活动空间分布的研究。 阎小培( 2 0 0 0 ) 选择广州作为研究对象，在分析办公活动增长趋势的基础上， 对广州办公活动空间分布格局的变化特征进行了讨论。认为改革开放以来办公活 动整体集聚程度有所下降，但市中心的就业密度集聚上升。广州市办公活动空问 分布呈现出与西方国家大都市办公活动空间分布不同的特征，政策是形成广州办 公活动空间分布格局的关键因素。 洳市中心城区商务办公k k 化 ! | 究第一章绪论 ( 四) 办公物q k 研究 这主要是房地，n 业内针对商务办公楼已形成一定规模的大城市进行的专业 性分析。这些分析研究主要是一些房产咨询机构、房地产开发商进行的， = 要有 戴德粱行、世邦魏理仕、仲量联行、基强联行、第太平洋戴维斯等国内外专业 房地产咨询公司对现阶段及未来几年商务办公楼的价格、供需变化、租售情况、 空置率方面等进行分析，从城r 丁内商务办公楼销售、租售、空置率的情况透视办 公区位特征。各机构通过刘卜海市商务办公楼的分析认为，目前上海市商务办公 楼在市区内多处区域中已经形成了一定规模的集聚，甲级商务办公楼目前的销 售、租用状况怠好，需求旺盛，并成为投资的热点。 总之，由于国内办公业总体发展水平不高，各大城市近几年办公业才开始蓬 勃发展，故国内对商务办公区区位研究较少，尽管这些研究紧密结合我国国情， 又很重要的实际价值，但理论方面尚欠深入，较多的是实证研究。在对上海市办 公区位进行实证研究方面，由于国内统计资料绝大多数是以行政区为标准进行统 计的，学术界对上海市商务办公楼的实证研究采用的也是按各行政区进行调查统 计。以上海市行政区划为依据进行办公区的划分，难以确切反映出商务办公楼的 集聚状况。此外，这些研究对商务办公楼的空间分布特征、空间发展趋势等问题 没有进行过多研究。 南市z h 山城区曲务办公区区位究 舡一带 l 沁市中心城区商务办公区区位眦状研究 第二章上海市中心城区商务办公区区位现状研究 第一节上海市商务办公历史发展概况 一、半殖民地经济下商务办公畸形集聚阶段( 解放前) e 海自1 8 4 3 年1 1 月1 7 日开埠后，各帝国主义国家纷纷在上海设立租界， 各圈利用租界设置各自的商务办公机构，我国的一些民族工商企业，如商行、银 行和j i 厂等也纷纷于租界内建楼落户。此外，国民党政府仿效美国政治与经济中 心分离的做法，将中央银行等大批金融机构迁至上海，把全国经济金融中心设于 上海，重点扶植上海经济的发展，这对外滩金融办公区的形成起到很重要的作用， 各帝国主义国家商务机构也因此纷纷抢占上海滩。二十世纪三十年代，在河南路 至外滩这一方圆半平方公里的范围内集中了4 0 0 余家中外金融机构，成为全国金 融资本最集中的金融网络控制中一1 5 , ，逐步确立了远东国际金融中心的地位。至解 放前有3 7 幢大楼耸立在外滩，成为国内外金融机构、公司总部、大众传媒等机 构办公的集聚地。当时这一区域以汇丰银行大楼、海关大楼、沙逊大厦( 今和平 饭店) 与中国银行大楼为代表性建筑，成为高层建筑最密集地段。这一时期，外 滩一带成为上海市的商务办公区，也是远东晟大的商务中心。 此阶段，土地价格对商务办公来说已经失去了调控作用，帝国主义国家通过 签订不平等条约、协议等手段，强行、无偿取得土地的使用权。这一时期的外滩 商务办公集聚区是在我国没有经济主权情况下，商务活动不受国家约束、土地使 用不受地租规律制约的畸形集聚表现。尽管如此，上海商务办公区在当时还是对 亚洲、远东产生了巨大的辐射作用和经济影响，客观上推动了上海的繁荣。 二、计划经济体制下商务办公分散化、弱化阶段( 解放后改革开放前) 建国以后，国家进行社会主义改造，通过没收、收购等方式将帝国主义、资 本阶级的资产转归社会主义国家所有，国家亦明确规定城市土地归国家所有，外 滩的众多大楼收归国有。国家对上海实行工业化的政策，变商业城市、消费城市 为生产城市。 在计划经济体制下，各政府部门、企事业单位通过国家分配方式取得办公楼， 或由行政划拨取得土地，兴建自用的办公楼。外滩一带的外国资本退出，办公大 楼纷纷被国家的政府部门、企事业单位通过国家分配方式取得，土地的经济效应 没有得到体现。众多银行总部迁到北京，外资金融机构纷纷撤走，金融机构较以 前大为减少，上海失去了亚洲金融中心的地位；大量饭店、商店进驻外滩，外滩 商务办公中心行政化、商业化。 计划经济体制下，企业由国家行政机关管辖，企业的管理活动受控于行政管 理。现代服务业的一些内容，诸如会计、律师等专业服务活动由国家行政机关管 辖和操作，不需要专门的经济服务行业。因而，国内的商务办公活动相当不活跃， 辩市中心城【x 商务办公【x 区位训究 笫一章 l ：坶市咿c 、城1 x 向务办公区区位现状卅f 究 更没有外国商务办公机构进驻，商务办公，“重弱化。 此阶段，办公活动没有市场因素的驱动、不受土地成小的制约，完全在行政 指令下运行，办公机构在空问分布上呈现出分散化特征。商务办公分散化、弱化 的结果是外滩商务办公区衰落。 三、社会主义市场经济条件下商务办公市场化、集聚化、强化阶段( 改革开放 后现在) 我国自改革开放以后开始发展市场经济，在市场经济体制f ，土地效应丌始 发挥作用，大量商务机构在自由选择办公地点时纷纷选择能产生更大经济效益的 优势区位地段。特别是实行土地有偿使用制度以来，土地价值逐步得到认识。国 家亦开始重视办公业的发展，特别是邓小平同志南巡讲话之后，市场经济的内涵 更加明确化，经济体制改革的步伐加快，经济发展势头异常迅速，商务办公活动 逐步繁荣发展。在对外开放进程中，国家采取大量优惠政策吸引外国商务机构进 驻。特别是浦东开发开放以来，上海政府鼓励国外大型企业来沪投资，特别采取 大量优惠政策吸引跨国公司总部( 地区总部) 和专业职能机构进驻，陆家嘴金融 贸易区逐渐形成。与此同时，企业的管理活动逐渐与行政部门脱钩，企业的生产、 管理调控活动市场化，大中型企业的管理调控部门逐渐独立出来，为企业提供高 层次专业性服务的现代服务业也发展较为迅速，商务办公活动市场化。 商务办公楼是商务办公机构的物质载体，商务办公楼与商务办公机构的发展