（人文地理学专业论文）上海宝山区土地二次开发研究.pdf

摘要 土地是人类一切活动的物质基础，从古至今土地开发一直是区域发展的永恒 主题。国内外众多学者从不同学科关注城市土地集约利用问题。经济地理学从城 市土地空间优化配置出发，研究区位与产业布局之间的内在机理，试图厘清土地 规模、布局与区域经济发展之间的关系。笔者从经济地理学的角度出发，以城市 土地集约高效利用、城市产业升级和功能转型为主线，探讨了城市土地再开发的 理论与实践。 在市场经济体制不断完善、经济飞速发展的今天，城市土地作为城市持续发 展的支撑要素地位日益突显。土地价值越发重要，为城市土地空间利用变革创造 了条件。然而，由于历史的原因，原有土地利用呈现低效、无序的状态，无法体 现地租、地价在城市用地优化配置中的作用。因此，推动土地二次开发成为提高 城市土地利用重要一环，也是深入挖掘土地潜力、发挥土地对经济调控能力的重 要手段。本文通过分析上海宝山区经济发展与土地利用的关系，试图解决增量土 地资源不足与存量土地利用低效的矛盾。 土地二次开发直接影响城市产业升级、城市功能转型、产业空间布局等，也 能从相当大程度上解决了城市土地低效利用问题。土地二次开发对于丰富经济地 理学研究内容、指导城市现代化建设具有重要的理论意义与应用价值。 通过文献综述、实地调研、案例剖析，笔者对宝山区土地二次开发的动力、 开发历程、开发模式、开发效果、存在问题及对策措施进行了综合分析。笔者认 为，我国土地使用制度不完善在相当大程度上影响了宝山区土地二次开发进程， 而宝山区处在上海近郊区的区位决定了宝山区土地二次开发是以政府为主导的 开发模式。同时，由于宝山区南北增量土地数量的差异以及开发机制不完善，宝 山区土地二次开发在空间上呈现“点”状开发态势。鉴于宝山区土地二次开发特 点，笔者认为，要深入推动宝山区土地二次开发，必须将其与产业升级相结合， 实现开发效果的最大化。 关键词：土地二次开发；宝山区：产业升级 a b s t r a c t t h el a n di st h eb a s i cf a c t o ro fh u m a na c t i v i t i e sa n di t se x p l o i t a t i o ni sa ni s s u co f t h er e g i o n a ld e v e l o p m e n ti n a l la g e s m a n ys u b j e c t sb e t w e e nd o m e s t i ca n da b r o a d r e s e a r c ho nt h ei n t e n s i v el a n du s eo fu r b a nf r o md i f f e r e n ta n g l e e c o n o m i cg e o g r a p h y s u b j e c tf o c u s e so nt h es p a t i a lo p t i m i z a t i o no fu r b a nl a n du s ea n dr e s e a r c h e so nt h e m e c h a n i s mb e t w e e nt h el o c a t i o na n di n d u s t r yl a y o u t ，i no r d e rt oe s t a b l i s ht h er e l a t i o n b r i d g ea m o n gt h ea m o u n t ，s c a l e ，l a y o u ta n dt h ee c o n o m i cd e v e l o p m e n t ，w h i c hc a nb e u s e dt o e x p l m nt h ec i t ys p a c es t r u c t u r e ，t h e t r e n do fe c o n o m i c ，t h e c i t y e n v i r o n m e n t ，s o c i a lo r g a n i z a t i o na n ds oo n c o n c e n t r a t i n go nt h et h ei n t e n s i v eu r b a n l a n du s ea n dd e p e n d i n go nt h eu r b a ni n d u s t r ys t r u c t u r eu p g r a d i n g ，t h ea u t h o rf r o mt h e v i e w p o i n t so fe c o n o m i cg e o g r a p h yw a n t st od i s c u s st h et h e o r ya n dp r a c t i c e so ft h e r e d e v e l o p m e n ti nt h ec i t yl o c a t i o na n de n r i c ht h er e s e a r c ho nt h ec i t yl a n du s eo f e c o n o m i cg e o g r a p h y t h ec i t yl a n dp l a y sai m p o r t a n tr o l ei nt h eu r b a ns u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t a st h e d e v e l o p m e n to fm a r k e te c o n o m i ca n dr e c o n g n i z et h el a n dv a l u ei nd i f f e r e n t l o c a t i o n ，t h el a n dv a l u eb e c o m e sm o r ea n dm o r ei m p o r t a n t ，w h i c hc l e a tc o n d i t i o nf o r t h el a n d - u s er e f o r m t h e r e f o r e ，a c c e l e r a t i n gd e v e l o p m e n to ft h es e c o n de x p l o i t a t i o no f l a n d sb e c o m e sa n i m p o r t a n t l i n ki n i m p r o v i n gt h es c i e n t i f i c ea n ds u s t a i n a b l e l a n d - u s e b a s e do nt h er e l a t i o nb e t w e e ne c o n o m i cd e v e l o p m e n ta n dl a n d u s e ，t h e a u t h o rt r i e st or e s e a r c ht h ep r a c t i c eo ft h es e c o n de x p l o i t a t i o no fl a n d si nb a o s h a n ，i n o r d e rt ob r e a kt h es i t u a t i o no fi n e f f i c i e n tl o c kl a n d sa n di n s u f f i c i e n ti n c r e m e n t a l l a n d s t h ea u t h o rm a k e sc l e a rt h ep r o c e s so ft h es e c o n de x p l o i t a t i o no fl a n d si n c l u d i n g m o m e n t u m ，p a t t e r n ，e f f e c t ，p r o b l e ma n ds u g g e s t i o nb yt h e o r e t i c sa n a l y s ，c a s es t u d ya n d f i e l dr e s e a r c h ，e s p e c i a l l yt h ep r a c t i c ei nb a o s h a nd i s t r i c t , w h i c hn o to n l yg i v eu sa c a s e ，b u ta l s op r o v i d ee x p e r i e n c ef o ro t h e rs i m i l a rp l a c e si nc h i n a k e y w o r d s ：t h es e c o n dl a n de x p l o i t a t i o n ；b a o s h a n ；i n d u s t r i a lu p g r a d i n g 图表目录 图1 本文研究基本框架5 图2 土地利用的圈层结构图1 5 图3 同心圆城市地域结构1 7 图4 扇形城市地域结构1 7 图5 多核心城市地域结构1 8 图62 0 0 7 年宝山区区位图2 0 图72 0 0 6 - - 2 0 1 0 年宝山区增加值预测变化图2 2 图82 0 0 5 年上海中心城区土地产出水平比较图。2 4 图92 0 0 5 年宝山区各镇单位土地产出比较图2 5 图1 02 0 0 4 年宝山区重大设施分布示意图3 0 图1 12 0 0 6 年宝山区污染劣势企业空问分布图4 2 图1 2 宝山区提升仓储业能级空间分布图4 3 图1 32 0 0 7 年宝山区产业空间分布图4 6 表1 产业结构与城市用地的关系1 0 表2 宝山区经济发展与耕地面积变化图一2 1 表3 土地利用整体效益演变情况表。2 3 表4 19 9 7 - 2 0 0 4 年宝山区新增建设用地面积。2 6 表5 宝山区工业项目低效用地情况表一2 7 表6 宝山区市部属企业用地分布2 7 表7 宝山区闲置低效土地情况表2 9 表82 0 0 1 2 0 0 6 年国家土地政策表3 3 表92 0 0 1 - - 2 0 0 5 年国家土地政策表( 续) 3 4 表1 02 0 0 2 - - 2 0 0 5 年宝山区有关土地二次开发的政策及方案3 4 表1 1 宝山区顾村镇2 0 0 6 年提高容积率内容表3 5 表1 2 宝山区罗店镇2 0 0 6 年租赁、转让闲置厂房内容表3 5 表1 3 宝山区杨行镇2 0 0 6 年盘活闲置低效土地内容表3 6 表1 4 宝山区大场镇2 0 0 6 年部分淘汰劣势企业内容表3 6 表1 5 高境镇土地二次开发已进展项目表3 7 表1 62 0 0 6 年宝山区提高容积率表。4 0 表1 72 0 0 6 年宝山区租赁、转让闲置厂房表。4 0 表1 82 0 0 6 年宝山区盘活闲置低效土地情况表。4 0 表1 92 0 0 6 年宝山区淘汰劣势企业计划表4 1 表2 0 大场镇土地二次开发的企业入驻情况表一4 9 学位论文独创性声明 本人所呈交的学位论文是我在导师的指导下进行的研究工作及取得的研究成果 据我所知，除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含其他个人已经发表或撰写过 的研究成果对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中作了明确说明并 表示谢意 作者签名： 日期：刎：厶： 学位论文授权使用声明 本人完全了解华东师范大学有关保留、使用学位论文的规定，学 校有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电 子版和纸质版有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论 文进入学校图书馆被查阅有权将学位论文的内容编入有关数据库进 行检索。有权将学位论文的标题和摘要汇编出版保密的学位论文在 解密后适用本规定 学位论黼张确争 日期：迎璺：厶15日期：迎姿：厶! 三 导师签名：( 阳1 ) 日期：塑受；：r 2 0 0 8 年人文地理学硕士毕业论文 1b 吉 工寸口 随着经济的快速发展与城市化进程的加快，城市建设用土地日益减少，土地 资源匮乏与经济快速发展的矛盾日益突显，提高城市建设用地效率，开展土地二 次开发也就成为实现城市经济可持续发展的重要战略选择之一。 1 1 研究的目的和意义 从学科研究角度来说，土地二次开发为不同学科背景的学者提供了一个研究 城市土地变革的重要议题，城市土地空间是城市生存和发展的物质前提，是城市 社会、经济运行的物质载体，是城市社会经济活动不可或缺的重要资源。人类经 济、社会的各种活动都是以土地为载体而进行的。城市土地具有空间位置固定性、 稀缺性、永续利用性和不可替代性等特征。就要求不断提高土地的利用效能，挖 掘土地潜能。区域经济学的地租和地价理论分析了土地的区位与地租、地价费用 关系，但由于我国没有实行完全自由市场经济制度，加上土地管理的多样化，特 别是受非市场因素的影响，地租、地价经常失灵。因此，必须建立新的能指导我 国目前土地二次开发的理论体系。 从实践角度来说，经济的发展和企业规模的扩张均受用地空间的深刻影响。 随着城市空间扩张，增量土地供应规模r 益缩小，城市经济发展对土地的迫切需 要与增量土地供应不足的矛盾r 益突出，而另一方面，由于传统的产业布局和制 度管理缺陷，用地退出机制不完善，土地利用率很低，土地升值困难制约了城市 功能提升和城市经济的发展。通过土地二次开发，可以有效地盘活存量土地，提 升产业能级，实现区域的可持续发展。 1 2 研究现状及评析 土地二次开发并不是一个新概念，国内外不少城市管理者和相关学者已经开 展一系列的研究。 1 2 1 国外相关研究综述 在国外城市发展过程中，国外同行学者积累了较为丰富的土地二次开发实践 经验，并取得了一批理论研究成果。p a t r i c ks m a r t ( 1 9 9 9 ) 研究了苏格兰格拉斯哥 传统工业衰退及其引发的工业用地置换。这种工业用地的置换使得城市发展增加 了活力，加快了城市由制造业中心向服务业中心的转变。r o b i nb o y l e ( 1 9 9 9 ) 在其 研究报告中指出美国底特律通过城市转型与土地置换，带来了城市经济发展活 2 0 0 8 年人文地理学硕士毕业论文 力。b r o o k s 和y o u n g ( 1 9 9 3 ) 研究了美国石化工业城市新奥尔良在1 9 7 0 - 1 9 9 0 年间经历的产业结构转型及土地利用形态变迁。p a t r a l e k h ac h a t t e r j e e 研究了印度 城市经济结构调整与工业用地置换。r a i n e rm u l l e r - j o k e l ( 2 0 0 3 ) 则将德国提供建 设供地分为中间购买模式、私人投资以及土地调整三种类型，并着重分析了土地 调整方式对于城市土地经营、开发的作用。w i l l a mh w i l s o n ( 1 9 9 4 ) 探讨了纽约 早期的城市“美化运动 及旧城改建方式，其主要办法就是大规模城市土地置换 行动。e r i c hw e i8 和贾生华( 1 9 9 8 ) 则专门分析了用地整理( 即土地调整) 的具 体操作方式，包括用地整理的法律依据和原则、组织形式、法律程序、地产分配 和补偿方法，论述用地整理过程中协商的重要性，强调必须保护被调整者的利益， 保证用地调整过程中的公开、公正和公平。德国鲁尔工业区在土地二次开发，提 高土地利用效率，提升城市综合竞争力等方面积累了丰富的经验。 国外土地二次开发的成功经验给我们提供了有益的启示。首先是强调土地使 用者( 所有者) 利益的保护，对于利益受到损害的相关权利人进行补偿，以保证 土地建设开发过程中的公平性。其次是规划工作的广泛参与性。与国内的规划程 序不同，许多国家在制定土地规划时注意广泛吸收各界人士参加，听取各方的意 见，以求能够制定一个符合各方利益的规划方案。最后是完善的法律保障体系。 国外土地二次开发的成功离不开完善的法律体系的支撑，相关制度保证了土地二 次开发沿着“高效化、集约化、节能型”的轨道前进。当然，国外土地二次开发 也存在着理论研究不足的问题。 1 2 2 国内相关研究综述 国内从事土地二次开发研究的学者较少，而且多从城市的视角来开展研究。 吴红兵( 2 0 0 6 ) 在基础研究报告中指出了株洲市石峰区核心区的工业用地置 换的必要性、迫切性，对并工业用地置换模式进行初步探讨。他认为土地置换的 核心内容包括：置换工作的组织有序，置换资金的筹措和运作得力，被置换单位 的利益补偿合理，置换土地的再开发得当。彭清平( 2 0 0 7 ) 对高校土地置换的模 式与政策进行了初步分析，梳理出高校土地置换中值得注意的几个关键问题，并 提出高校土地置换中应注意的具体问题。李进( 2 0 0 7 ) 分析了各地高校合并后的 老校区土地置换的背景、途径与方式，包括土地置换后的规划调整、置换方式、 置换收益返还等问题。上述研究仅涉及到土地二次开发的宏观战略层次，对城市 土地二次开发的具体指导作用不甚明显。 部分学者还研究了土地开发与城市产业结构调整之间的关系。刘俊、于代松 ( 2 0 0 6 ) 对成都市东郊城市老工业区进行研究后指出，因为土地再开发没有完善 2 2 0 0 8 年人文地理学硕士毕业论文 的保障机制，出了许多问题，直接影响了城市产业结构的调整。张谦益( 1 9 9 7 ) 以济南市为例，阐明了土地置换可以推动城市产业置换、促进城市功能更新、优 化城市用地结构、提高城市环境质量、改善城市整体形象。 在土地开发内涵的界定方面：李志明等( 2 0 0 2 ) 对城市土地置换的条件、原 则、程序等进行探讨，提出了开展土地置换的政策保障。田洁等( 2 0 | o o ) 阐述城 市用地置换对土地利用效率的影响，并对城市用地置换特点、存在问题及相应对 策进行了分析。 在具体案例剖析方面，陶小马、何芳( 2 0 0 0 ) 对上海杨浦大桥与南浦大桥之 间的黄浦江沿岸地区的土地再开发进行了研究，提出了置换工作的组织、资金的 筹措和运作、置换单位的补偿和土地再开发政策等。卢伟民( 1 9 9 9 ) 以上海宝山 区罗店中心镇建设为例，说明了土地催化机制在中心镇建设中的意义，论述了土 地置换的动力、原因、操作方法等。 在土地再开发过程中利益协调方面：莫俊文等( 2 0 0 4 ) 研究了城市土地置换 过程中收益的构成和收益方式以及可能采取的分配方式。作者认为城市土地置换 开发可使土地产生投资性增值和用途增值，而这些增值收益在各利益相关方之间 进行分配，进而提出了建立分享制度的设想。王文革( 2 0 0 5 ) 运用博弈论对城市 土地所有者与使用者之间的利益博弈进行分析后指出，应通过不同利益博弈的管 制来解决利益主体的竞争，应明确利益构成、分配、方案以及收益流动方向。 国内不少学者对国外土地节约集约利用理论实践做了引进介绍。王洪涛 ( 2 0 0 3 ) 在对德国的土地与开放空间政策进了评价。他指出，基于可持续发展的 理念，需要优先利用原有住区土地资源，减少土地资源的浪费，建立土地资源和 生态资源的平衡和补偿机制；对闲置土地的恢复利用问题，需要一个相应的市场 化的闲置土地管理模式，并以德国“北一威州土地发展组织”为例，介绍了规划、 建设、生态、经济等联合进行闲置土地的购买、清理和建设的现实意义和可操作 性措施。赵涛( 2 0 0 0 ) 总结了各级政府在解决鲁尔区大工业衰落、寻找替代产业 方面所发挥的积极作用，介绍了如何将鲁尔区产业结构升级与土地整治相结合， 以及政府部门在资金资助、利用原有工业用地设立技术园区、土地环境整治方面 的作用和经验。有关城市土地利用规划对于提高土地利用效率、集约利用土地的 作用，国外也有大量的经验可供借鉴。宁艳杰( 2 0 0 5 ) 介绍了国外城镇规划制度。 并以美国和英国的实践为例，介绍了国外的分区规划模式，及其在控制城市用地 的无序扩张、促进分区边界内土地的高效利用、保护区外的农场和林地的作用。 汪秀莲、张建平( 2 0 0 1 ) 则对于各国土地用途分区管制进行了比较，并归纳了国 外土地用途分区管制的目的、所遵循的原则以及具体实施的保障措施。 3 2 0 0 8 年人文地理学硕士毕业论文 国内对于土地再开发的研究多集中于土地置换与土地经济意义的探讨，在土 地集约利用和土地再开发等方面积累了一些局部经验，但仍然缺乏系统的理论与 实证研究。 综上所述，国外土地二次开发多集中于对旧城市改造方面研究，重视中心城 区的土地再开发与产业结构调整的研究。国内研究多集中于对工业园区和中心城 区土地再开发研究。而对于类似于宝山区这种近郊型的土地二次开发研究较少。 对如何实现从以工业为主向以现代服务业业为主的转变也缺乏系统可行的方案。 本文试图通过对宝山区土地二次开发研究来揭示此类区域土地二次开发的一般 原理，而为其他城市类似区域开展土地二次开发提供借鉴。 1 3 研究方法、框架与内容 1 3 1 研究的方法 笔者运用文献检索、实地调研、系统分析、统计归纳、理论与实证分析相结 合的方法，对土地二次开发进行了系统的研究。主要采用的方法有： ( 1 ) 实地调研法 通过实地调研走访，深入宝山区各个镇，摸清了各个镇的区位特点、经济发 展状况以及低效用地的情况。在实地调研基础上，通过企业访谈、专家走访、座 谈会等形式，了解了社会各界对土地二次开发的认识。 ( 2 ) 系统分析法 笔者将土地二次开发作为一个整体的系统进行研究，将不同因素方面的相关 理论引入到研究中，在具体研究中，力争全面系统地关注土地二次开发的各个方 面。 ( 3 ) 统计归纳法 结合实地调研获取的相关数据，利用统计方法分析影响土地二次开发的主要 因素。分析中采用数据主要包括有：土地二次开发的土地面积、企业数量、企业 类型等。 1 3 2 本文研究框架 本文由五个部分构成。 4 2 0 0 8 年人文地理学硕士毕业论文 第一章，导言。介绍本文的研究目的，意义和国内外研究综述及论文的思路 框架。 第二章，相关理论支撑。梳理与土地二次开发有关的理论，为实证研究提供 支撑。 第三章，上海宝山区土地二次开发实证研究。对上海宝山区土地二次开发原 因、过程、模式、开发后效果等相关内容进行综合分析，试图摸清土地二次开发 的内在机理。 问题的提出 一 ：工：二：二：二：二：二：二二：二二 土地二次开发问题与对策 上 结论与研究展望 图1 本文研究基本框架 5 - l i - i - - i i i _ - i l i i i ，-i-ii-ii-i-i -；-_-；i-；i；i-；i- 2 0 0 8 年人文地理学硕士毕业论文 第四章，存在问题与对策。剖析宝山土地二次开发过程中存在问题及其原因， 并提出了推进土地二次开发水平的对策建议。 论文最后一部分为结论与讨论，总结本文的一些重要观点，对土地二次开发 的深化研究进行了展望。 6 2 0 0 8 年人文地理学硕士毕业论文 2 相关概念界定及基础理论 土地二次开发是新形势下推动城市土地集约利用的新途径，是有效缓解城市 土地资源不足的重要手段，所以有必要对其概念进行界定并分析其特点。 2 1 土地二次开发概念 土地二次开发相对于土地初次开发而言，是土地效能进一步提高的过程。它 是在土地目前产出水平基础上，结合产业发展前景和城市功能转型要求，而进行 的新一轮土地优化配置与集约利用。 笔者认为，土地二次开发依据土地价值规律变化，不仅是对增量土地的科学 规划，更是通过多种方式来盘活低效存量土地，淘汰劣势企业，转换城市土地使 用功能，实现城市土地空间合理配置和产业发展相吻合，达到提升产业能级与提 高土地产出率的一种计划与市场共同作用的过程。其实质在于深入挖掘土地潜 力，实现城市土地的集约高效利用。与土地二次开发相类似的概念有土地置换， 它是指按照城市产业结构调整的要求，依据城市土地价值规律，以城市持续发展 为目标，将地处黄金地段、效益差，对居民和环境影响大的工业企业逐步迁出， 用来发展第三产业，改善城市环境，更新城市空间，提高经济效益、社会效益和 环境效益的一种城市可持续发展策略。土地二次开发和土地置换具有一定的共 同之处，都是以实现区域发展为目标的土地再开发利用过程。而不同之处在于， 土地二次开发不仅强调了存量土地的盘活利用，也强调增量土地的合理利用，并 且强调土地再开发方法和手段的多样化；而土地置换则仅以置换企业的方式来实 现土地的集约利用。 2 2 土地二次开发的特点 2 2 1 动态性和长期性 土地利用本身就是一个动态发展的过程，从农业社会到工业社会甚至未来的 服务社会，利用土地的方式不断的在发生变化。特别是对城市土地而言，高度聚 集的人口与企业不断地推动土地转换。土地的流转频率加快、使用方式不断变化， 土地本身的动态变化决定了土地二次开发过程也具有动态性的特征。另一方面， 经济飞速发展，城市功能提升也是一个动态的发展过程，城市经济由原来的“以 二产为主、以人口高度聚集”为特征，不断向“以服务经济和和谐城市发展 为 特征的方向推进。在这个过程中，城市地块不断更新与重新利用，产业结构也不 7 2 0 0 8 年人文地理学硕士毕业论文 断发生变化，必然带来土地利用方式的不断变化。因此经济发展的动态性决定了 土地二次开发过程的持续不断变化性。 土地二次开发的动态性也决定了二次开发过程是一个长期不断推进的过程。 由于城市中不断进行着产业结构调整，土地二次开发并不仅仅是第二次开发，而 是不断地依托城市经济发展，紧跟城市发展步伐，适时调整土地利用方式和空间 结构，更希望土地利用具有一定的超前性。因此，土地利用方式的不断变化决定 了土地二次开发是一个长期过程，需要建立一个长效机制。 2 2 2 迫切性与复杂性 目前，我国经济快速发展导致对土地的迫切需求与城市可供土地不足之间的 矛盾日益突出，如果无法进一步挖掘土地潜能和推动土地高效利用，那就会制约 城市经济发展，甚至影响城市未来的发展定位。城市产业更新要求土地资源有效 供给，城市可持续发展也需要改变现有的土地粗放经营模式，实现土地集约利用。 因此产业结构转型的迫切性决定了对存量土地再开发利用的迫切性，也决定了土 地二次开发的紧迫性。 现有土地基础上的各个主体，已经形成了自身的利益格局。既得利益集团为 维护自身利益会阻碍土地二次开发的开展，维护自身利益最大化；土地产权制度 和使用制度发展的滞后也会影响n - 次开发过程；土地使用方式变化与城市规划 的冲突也会制约二次开发的顺利开展。这一切决定了土地二次开发过程是一个复 杂的过程，需要权衡各方利益。 2 3 相关理论 土地二次开发是将产业结构调整与土地资源高效利用融合的过程。因而，城 市产业结构优化理论、土地经济学理论，为土地二次开发的进展研究提供了有效 的理论支持。 2 3 1 产业结构优化理论下的土地再利用 产业结构是指国民经济中产业的构成及其相互关系。产业结构既是社会生产 行业分工的产物，又是在劳动地域分工规律和区位条件的作用下，国民经济各部 门的比例关系与组合形式。任何区域的产业结构，都是该区域诸条件地域组合的 综合反映。它归根到底是人类经济活动在地域空间长期分化的结果，是由区域经 济发展过程的内在机制决定的。 8 2 0 0 8 年人文地理学硕士毕业论文 产业结构是随着经济增长而不断变动。它的演变构成了区域经济发展和国民 经济发展的重要内容。因此，产业结构是影响经济增长质量的关键因素，是一个 区域经济发展水平的重要标志。区域产业结构演变决定着区域工业化、现代化的 进程。合理、高效的区域产业结构是区域经济大发展的必备条件。 ( 1 ) 不同产业发展阶段的土地利用特点 库兹涅茨在经济增长与产业结构关系方面进行了研究。他通过对产业结构变 动的实证分析发现发达国家在进入现代经济增长阶段以后，产业结构会出现新的 变化：第一产业在国民收入中的比重不断下降；第二产业实现的国民收入或国民 生产总值，随经济的发展略有上升，而劳动力占全部劳动力的比重却是大体不变 或略有上升，即工业对经济增长的贡献越来越大；第三产业实现的国民收入和国 民生产总值，随经济的发展略有上升但不是始终如一的上升，而劳动力占全部劳 动力的比重却呈明显上升趋势( 蒋昭侠，2 0 0 5 ) 。城市经济的发展过程就是产业结 构不断优化升级过程，是城市内各个产业不断交替升级的过程。能承担较高租金 的产业处在城市中心区域，而其他产业随着租金水平不同在城市中呈现不同的土 地利用结构特征。 前工业化时期，经济活动以第一产业为主，生产力水平低下，社会分工和商 品生产不发达，尚未形成相对成熟的城市发展规模。其它产业发展迟缓，城市用 地规模小，用地布局零乱，与农业块状发展相适应，无法真正体现城市经济发展 特点。 工业社会时期，随着城市化进程的加快，城市由农业社会向工业社会不断转 型，第一产业比重日益减少，第二产业占比逐步上升，各种要素不断向城市集聚， 使城市成为区域的发展中心。以工业发展为特征的城市经济在城市空间布局上呈 现不同的用地特征。一方面，一些工业由于历史沿革长期占据城市某一位置，不 断发展进而占据城市用地的一定区位；另一方面，由于工业的不断发展，服务工 业领域的相关配套要素在企业周边不断聚集，实现了资本与劳动的分离、居住与 工作的分离，进而在城市用地类型上出现了不同的用地模式。但是由于工业时期 经济的飞速发展，在城市用地理论上并没有一套成熟的理论为依托，而城市管理 者对经济的关注大于对城市用地合理化的关注，使得城市用地结构没有相关法律 约束。 工业化中期，第三产业呈上升趋势，生产方式以资本密集型为主，大城市和 巨型城市开始出现。城市不仅关注经济的发展速度，而且更加注重产业布局与空 间结构优化，不断强化城市功能，发挥城市的集聚作用。 随着全球科技的发展，以科技引领区域发展的特征日趋突显，发达地区产业 结构从传统的以工业为主型向高技术和服务业为主方向转变，一些城市进入后工 9 2 0 0 8 年人文地理学硕士毕业论文 业化时期。特别的以现代服务业为标志现代城市经济开始形成，工业化时期集聚 经济的弱点开始显露，集聚不经济有所表现。城市空间范围不断扩张，城市规模 不断扩大。人们需求层次提高，城市中各种生产要素的重新组合，一些新的产业 业态不断涌现，为城市经济注入活力。各种产业类型对用地区位的要求推动着城 市工业不断向外拓展，一方面，传统制造业部门由于无法适应城市发展要求，向 郊区发展，而城市中心则保留适合城市要求的高能级产业；另一方面，制造业向 郊区扩散，推动要素资源向郊区延伸，在郊区形成了不同的用地类型。同时，随 着对城市环境的重视程度提高，一些绿地、广场、休闲娱乐场所等的出现，又丰 富了城市用地类型，美化了城市环境，推动城市用地结构的不断变动。 表1 产业结构与城市用地的关系 弋期 前工业时期 工业化时期工业化中期 后工业化时期 项目 生产方式资源密集型劳动密集型资本密集型技术密集型 产业结构第一产业土导 第二产业主导第三产业卜升第三产业主导 速度、结构、效益 城市发展特征 数量增长型数量、速度增长型可持续发展型 型 规模与环境容量平 城市用地规模 规模小规模迅速扩大 大城市、巨型城市 衡 城市布局与结布局散乱、结构布局失衡、现代城市结布局趋向平衡、结 构简单构形成构趋向合理 布局集约、结构紧凑 城市用地功能功能简单功能趋向健全功能强化功能完整 资料来源：王磊，2 0 0 1 ( 2 ) 产业结构优化与城市土地再利用 产业结构优化是指通过产业调整，使各产业实现协调发展，满足社会不断增 长需要的过程。产业结构优化是一个相对过程，是产业之间的经济技术联系包括 数量比例关系由不协调不断走向协调的合理化过程，是产业结构由低层次不断向 高层次演进的高度化过程( 龚仰军，2 0 0 2 ) 。产业结构优化包括产业结构的合理 化、产业结构的高度化、产业的均衡发展和产业的效率四个方面内容。产业合理 化是指产业之间的经济技术联系和数量比例关系趋向协调平衡的过程，以达到产 业部门之间数量比例合理、产业结构与需求结构相适应、产业结构与资源结构相 协调的目的。产业结构高度化是指随着科学技术的发展和社会分工的深化，区域 性中心城市的产业结构不断向高附加值化和深加工度发展。资源配置和再配置 ( 资源在产业间的转移) 效率不断提高，区域性中心城市的产业结构整体功能不 断优化，从而更好地满足社会需要的一种趋势( 苗建军，2 0 0 4 ) 。产业结构高度 化表现为高加工度化、高附加值化、技术集约化、知识化和服务化。产业的均衡 发展要求产业部门的协调发展和产业发展稳定性，以实现不同部门的协调推进。 产业发展的效率要求各产业在发展过程中要做到速度、质量、效益统一，以追求 1 0 2 0 0 8 年人文地理学硕士毕业论文 各产业的高效益。 霍夫曼对工业结构演变的规律进行研究，总结出产业高度化的一般过程，他 把工业化的过程分为四个阶段：工业化的第一阶段，消费资料工业的生产占据统 治地位，而资本资料工业的生产不发达，霍夫曼系数约在5 附近；第二阶段，虽 然消费资料工业生产的规模仍远远大于资本资料工业，但资本资料工业开始获得 更快的速度，此时霍夫曼系数大约在2 5 左右；工业化的第三阶段，资本工业达 到了与消费资料工业基本相当的规模，霍夫曼系数达到1 附近；到了第四阶段， 资本资料工业的规模开始真正超过消费资料工业，霍夫曼系数降到1 以下。不同 发展阶段的产业类型不同，在城市内部空间用地结构上呈现出不同的用地特征， 也不断动土地利用的重新整合，实现土地的再开发与再利用。 美国经济学家罗斯托根据技术标准把经济成长阶段分为为传统社会、为起飞 创造前提、起飞、成熟、高额群众消费、追求生活质量六个阶段，这六阶段，也 即产业发展不断高度化的过程。罗斯托在研究六个阶段的过程中，列出了未来的 主导产业部门综合体系，包括为起飞做前提的主导部门体系( 主要指食品、饮料、 烟草、水泥等) 、替代进口产品的消费品制造业结合体系，主要是非耐用消费品 的生产、重型工业和制造业体系( 钢铁、煤炭、电力肥料等) 、汽车工业体系、 生活质量部门体系( 服务、建筑部门等) 。随着主导产业部门不断形成，城市用 地不断配合着产业发展要求，实现产业结构升级与土地利用结构的不断优化，实 现土地再开发。 从产业生命周期来看，产业结构与土地利用结构之间存在密切的联系。在产 业的形成、成长、成熟和衰退四个阶段，产业发展与土地利用不断发生变化。在 产业的形成阶段，迫于要素和交通成本的压力，为推动产业较快发展，往往将厂 址选择在适宜的区域范围，以减少交通费用等对行业发展的影响。随着产业迈入 成长期，各类要素不断涌入行业内部，使得企业规模不断扩张。企业发展对要素 资源控制力增加，围绕企业的周边区域不断集聚各类要素，推动区域用地的进一 步变化。在成熟期，企业不断追求对技术和市场的占有，会通过分离各个部门， 分布在城市不同区位，形成一个企业网络。而各个不同区位的功能差异导致土地 利用结构差异。随着企业不断走向衰落，企业为降低成本，不得不调整企业部门 的布局。由于企业利润不足以让企业在一定区位条件下维持运作，再加上新兴产 业对区位的竞争，产业不得不从一个区位向另一个区位转移，从而导致产业更替 下的土地利用结构不断变化，产业空间转移与土地动态利用得以结合，实现产业 优化。 产业结构优化土地资源配置效率提高，促使城市经济结构的调整与用地结构 的调整相结合、协调进行。单位用地产出率高的产业和行业，如第三产业，特别 2 0 0 8 年人文地理学硕士毕业论文 是金融业，可集中于交通条件好，居民集中的中心区，而单位用地产出率低的产 业和行业需要适当向边缘地区扩散。面积对城市土地所起的限制较大，土地位置 不同意味着运输成本不同，商品流转到消费者手中的时间不同，交通运输条件可 以促使消费者迅速密集或疏散。产业结构优化使得那些与城市最佳功能布局相违 背的行业与部门迁出或合并，压缩其用地规模，运用土地杠杆为经济效益较高的 行业获得更多的土地资源创造机会。同时，产业结构优化提高城市土地资源的产 出效率。产业结构优化可以使得产业关联度增加，经济结构的关联度增加使得技 术创新在经济增长的作用更加不容忽视。技术创新可以引进新产品，开发新生产 方法，开辟新市场，获取新原料或半成品。最终结果是城市经济效益得到提高。 由于技术密集产业增加了投入，城市经济增长逐步从外延扩张型变为内涵型提 高，城市土地资源得到充分利用，单位土地的产出效率得到提高，实现城市土地 资源集约利用的目的( 徐霞，2 0 0 6 ) 。 产业结构的高变换率会导致经济总量的高增长率，而经济总量的高增长率也 会导致产业结构的高变换率。随着技术水平的进一步提高，这两者间的内在联系 日益紧密。随着社会分工越来越细，产业部门逐渐增多，部门与部门间的资本流 动、劳动力流动、商品流动也越来越复杂。按照经济学的原理，城市不断进行着 产业的更替，推动城市产业结构的不断优化。产业结构优化是城市产业结构演进 的主要规律。以金融、贸易、信息、保险等为特色的现代服务业日益成为城市产 业的未来( 刘艳军，2 0 0 6 ) 。产业结构调整带动了土地利用形态，结构的变化。 随着中心城区产业结构的调整与优化，中心商业区商务功能将会放大，推动城市 不断转移出低端产业。产业结构优化的过程，实质上就是较低层次的产业形态经 历了繁荣之后逐渐走向衰落，较高层次的产业形态在新生的基础上不断成长的过 程。在这一过程中，伴随着飞跃式的技术变动，大量新兴产业得到发展，各类产 业选址的区位倾向也不断发生变化。由于成熟的产业，具有相对成熟的生产技术 和组织结构，以及较为稳定的交易网络，所以减少了“面对面”的交流，以及聚 集经济的其他方面的需求；而较高层次的产业由于新生阶段在生产技术和交易网 络等方面的不成熟和不稳定，对聚集经济的要求较高。因此，就会出现新生产业 驱逐成熟产业的现象，造成成熟产业的空间转移( 徐萍，2 0 0 4 ) 。 ( 3 ) 城市空间结构与产业结构 土地是产业发展的物质载体，城市的空间结构是城市产业结构在城市地域的 空间投影，产业结构与用地结构密切相关。城市规模扩展和结构优化是城市经济 实力增强的重要体现，也是适应城市产业发展要求的用地表象。产业结构体现在 城市用地上，就是要求产业布局与城市空间结构相吻合。 产业结构决定土地利用结构，进而影响城市空间结构变化。不同产业对区位 1 2 2 0 0 8 年人文地理学硕士毕业论文 选址要求不一样，进而对所在区域土地投入的要素程度不同，从而塑造着城市空 间结构特征。城市产业的空间特征在很大程度上影响并作用于区域中心城市的经 济功能和生产效率，推动城市空间结构变动。方面，以产业结构不断变化为特 点的城市经济，要求城市内部不断进行土地的重组与开发，产业结构每一次变动 都会带来土地利用结构的变动，进而实现土地再次利用，以适应产业变化的要求。 特别是那些位于城市中心区域土地，成为区域变动的活跃区。如上所述，产业结 构优化的过程就是不断淘汰劣势企业引入新兴企业过程，使得城市内部不断集聚 高能级产业，推动城市用地结构与产业类型相吻合。另一方面，城市功能定位的 明确，主导产业的明确，也会推动土地不断开发利用。一个城市功能定位明确， 必然要求产业类型与城市功能定位相符合，那些与城市发展要求不相适应的企业 会不断搬迁，进而推动土地置换。而城市主导产业不同，围绕主导产业配套的辅 助产业区位选址也就不同，使得城市不断进行土地再利用与土地置换，进而实现 区域产业升级。 土地使用机制是联结城市产业结构和空间结构的基本纽带。区域性中心城市 的土地利用是一个牵涉到其生产力布局与城市发展的根本性问题。在计划经济体 制下，片面强调城市，特别是中心城市要转变为工业基地，而忽略了其他组织功 能对区域经济的影响。城市用地结构中工业、仓储等生产性用地比例居高不下， 而道路、绿地、广场等生活性用地比例较低。这种用地结构不合理的现象使得土 地价值被低估。因此，在市场经济条件下，提高区域中心土地产出效率，从而使 区域中心城市的产业结构与空间结构得以协调并合理化( 苗建军，2 0 0 4 年) 。土 地再利用可以通过置换将效益差的产业不断转移，促使效益高的产业进入。并且 土地再利用促进城市功能更新，不断推动服务功能在城市的重组与集聚，实现城 市功能由制造向服务转化，释放城市经济活力。而经营城市理念的深入人心，使 城市不断要求对经营城市的对象土地进行研究，以市场化的运作手段，实现土地 增值。同时，经营城市以城市转型为目标，以土地二次开发为手段，不断提升城 市经济功能、政治功能和文化功能。 2 3 2 城市土地经济学理论与土地再开发 城市是区域经济发展的核心，是各种经济要素集聚的区域。城市通过不同要 素的重新组合，实现自身经济的快速发展。而城市土地作为城市经济活动的物质 载体，受到经济要素与土地自然要素的影响，不断变更土地利用方式。城市土地 结构的不断变化发展，成为土地再开发的重要组成部分。 ( 1 ) 地租地价指导下的土地利用方式空间差异 1 3 2 0 0 8 年人文地理学硕士毕业论文 以威廉配第、亚当斯密、大卫李嘉图为代表的古典地租理论和以克拉 克、马歇尔、马克思为代表的新古典政治经济的地租理论，从土地的自然属性出 发，研究地租的产生条件和背景。并以土地区位为基础，以对土地追加投资的研 究为重点，对城市的级差地租进行探索，初步建立了土地利用与地租之间的关系。 地价理论在地租理论基础上加以深化，认为地价是地租的资本化，即通过地 租还原而得到的。同时，地价理论的各分支由于对土地价格的形成机制、变