（人文地理学专业论文）住宅需求与城市扩展互动研究.pdf

独创声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得( 注：如没有其他需要特别声 明的，本栏可空) 或其他教育机构的学位或证书使用过的材料。与我一同工作的同志对 本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名：元坛也 别性 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解堂撞有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并向 国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权堂 生l 可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印 或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名 张也 导师签 签字日期：2 0 0 f 年4 月日 签字日期：2 0 0f 年妒、月 山东师范大学硕士学位论立 摘要 城市化是中国经济社会发展不可逆转的趋势，将给住宅业发展产生深远的影 响，尤其是对住宅需求提出新的挑战。本论文着眼于城市化和住宅需求的关系， 分析了城市化给住宅的发展带来的发展空间，以及住宅需求对于城市化发展模式 的反作用。最后在研究中探讨在推进城市化的同时，住宅需求的变化及其应如何 积极面对城市化的挑战。全文共分5 部分： 第一部分：导言，介绍研究目的和意义，并通对当前城市化和郊区化、城市 经营和土地集约利用、区域经济和居住空问分异的概念和相关研究进行辨析和阐 述，简要概述了当前城市化相关研究的国内外动态。 第二部分：住宅需求的影响因素及其与城建的互动，通过社会、经济、政策 和区位因素的理论分析得出住宅建设用地与居民收入、消费水平，居民消费结构， 人口因素和城市化水平以及商品房平均价格的相关性极高。运用笔者在北京大学 访学期间参与相关课题研究所获资料，以北京市的数据实例计算论证了高级住宅 与普通住宅大致为1 ：9 的比例。并且阐述了住宅需求对城市的经济活动具有重 要的影响，尤其是对其上下游直接相关产业的发展有极大的推动作用。 第三部分：以北京市的数据为例阐述了人口城市化对住宅的需求和城市建设 对住宅需求的影响以及计算住宅需求量、住宅变化趋势的方法。得出不仅人口增 长对城市住宅用地有着直接迫切的需求，而且城市发展建设对住宅需求也有很大 影响。 第四部分：以济南市为例，分析了济南市的住宅发展现状，得出无论是城市 扩张要求住宅的增加，还是住宅的增长带动了城市范围的扩张，最终均将达到同 一结果，即住宅分布与城市扩展几乎同步发展的结论。并对未来济南市住宅需求 量作出了预测。 第五部分：结语，城市化中住宅发展趋势以及住宅变化对城市化的促动作用。 关键词 房地产，城市化，住宅需求，空间扩展 分类号 f 2 9 3 i h 东帅范人学坝1 学位论文 a b s t r a c t t h eu r b a n i z a t i o ni st h ei r r e v e r s i b l et r e n do fc h i n a ss o c l o 。e c o n o m i cd e v e l o p m e n ta n dt h e g u i d eo fs u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t i tw i l lh a v eaf a r - r e a c h i n gi m p a c to nt h ed e v e l o p m e n to ft h e h o u s ei n d u s t r y , a n de s p e c i a l l yi tw i l lc h a l l e n g et h ed e m a n do ft h eh o u s e r e s e a r c ht h i sf o c u so n t h er e l a t i o n s h i pw i t ht h eu r b a n i z a t i o na n dt h ed e m a n do ft h eh o u s e ，a n da n a l y s e st h es p a c eo ft h e d e v e l o p m e n tt h a tu r b a n i z a t i o nb r i n gt od e v e l o p m e n to ft h eh o u s e ，a n dt h er e a c t i o no ft h e u r b a n i z a t i o nd e v e l o p m e n tm o d e l o fh o u s ed e m a n d p r o b ei n t ou n d e rs t u d yf o ra c t i o nf i n a l l y ： w h i l ea d v a n c i n gu r b a n i z a t i o n t h ec h a n g eo ft h ed e m a n do ft h eh o u s ea n dw eh o wt of a c et h e c h a l l e n g eo f t h eu r b a n i z a t i o na c t i v e l y f u l lt e x td i v i d e si n t o5p a r t sa l t o g e t h e r f i r s t p a r t ：i n t r o d u c t i o n i n t r o d u c et h ep u r p o s ea n dt h em e a n i n go ft h er e s e a r c h ih a v e s u m m e du dt h ed o m e s t i ca n di n t e m a t i o n a lt r e n d so ft h er e l e v a n tr e s e a r c ho fp r e s e n tu r b a n i z a t i o n b r i e f l yb yt h ea n a l y s ea n dt h ee x p l a n a t i o nn o to n l yw i t ht h ec o n c e p tp r e s e n t l yb e t w e e n u r b a n i z a t i o na n ds u b u r b ，c i t yp o s i t i o na n dl a n dm a r k e t ，r e g i o n a le c o n o m yi n h a b i ta n ds p a c eo f d i f f e r e n t i a t i o n ，b u ta l s ow i t ht h er e l e v a n tr e s e a r c h s e c o n dp a r t ：t h ei n f l u e n c i n gf a c t o ro ft h er e s i d e n t i a ld e m a n da n dt h er e l a t i o n s h i po ft h e m o v i n gm u t u a l l yw i t ht h ec i t yb u i l d i n g b yt h et h e o r e t i c a la n a l y s i so f t h es o c i e t y , e c o n o m y , p o l i c y a n dt h ep o s i t i o nf a c t o r , im a k eac o n c l u s i o nt h a tt h ec o r r e l a t i o no f t h er e s i d e n t i a lc o n s t r u c t i o nl a n d a n dr e s i d e n ti n c o m e 、c o n s a m i p t i o nl e v e l 、r e s i d e n tc o n s u m e rs t r u c t u r e ，p o p u l a t i o nf a c t o ra n d u r b a n i s ml e v e la sw e l la st h ea v e r a g ep r i c eo ft h ec o m m e r c i a l h o u s ei se x t r e m e l yh i g h h a v e e x p o u n d e da n dp r o v e dt h ep r o p o r t i o no f t h eh i g h g r a d er e s i d e n t i a la n do r d i n a r yr e s i d e n c ei s1 ：9 a p p r o x i m a t e l y ，w i t h t h ed a t ae x a m p l ec a l c u l a t i o no f b e i j i n g a n dh a se x p l a i n e d t h ed e m a n do f t h e h o u s eh a ss u i t a b l ei n f l u e n c eo nt h ee c o n o m i ca c t i v i t yo ft h ec i t y , v i s i tt oi tr e l e v a n td e v e l o p m e n t o f i n d u s t r yt h e r ea r eg r e a ti m p e t u s e sd i r e c t l yf r o mh e a dt of o o te s p e c i a l l y t h ep a r to f3 t h ：w i t ht h ed a t ao fb e i j i n gc i t y ，le l a b o r a t et h ei n f l u e n c eo ft h ep o p u l a t i o n u r b a n i s mb u i l df o rc i t ya n dt h ed e m a n do fr e s i d e n c ef o rc a l c u l a t i o n ，a n dt h em e t h o do fr e s i d e n t i a l d e m a n da n dr e s i d e n t i a lc h a n g et e n d e n c y r e a c ht h a tn o to n l yp o p u l a t i o ni n c r e a s eh a sd i r e c tu r g e n t d e m a n df o rc i t yr e s i d e n t i a ll a n d ，a l s oc i t yd e v e l o pc o n s t r u c t i o nh a sg r e a ti n f l u e n c ef o rr e s i d e n t i a l d e m a n d t h ep a r to f4 t h ：ih a v ea n a l y s e dt h er e s i d e n c eo fj i n a nc i t yd e v e l o pp r e s e n ts i t u a t i o n 。r e a c h t h a tn om a t t e rt h ei n c r e a s eo fr e s i d e n c et h a tc i t ye x p a n s i o n i s ma s k e d ，o rt h es c o p eo ft h e e x p a n s i o n i s mo fc i t yt h a tt h ei n c r e a s eo fr e s i d e n c eh a v eb e e nd r i v e n ，l a s ti t w i l lr e a c ht h es a m e r e s u l tt h a tr e s i d e n t i a ld i s t r i b u t i o na n dc i t yd e v e l o p m e n tn e a r l yd e v e l o pa tt h es a m et i m e 1h a v e m a d ea f o r e c a s t o f t h er e s i d e n t i a l d e m a n d f o r j i n a n c i t y i n t h e f u t u r e t h ef i f t hp a r t ，s u m m a r y t h ed e v e l o p m e n tt r e n do ft h eh o u s ei n u r b a n i z a t i o na n dt h e m o t i v a t e df o a c t i o no nt h eu r b a n i z a t i o no fh o u s ec h a n g e k e y w o r d ：r e a le s t a t e ，u r b a n i z a t i o n ，t h ed e m a n do f t h eh o u s e ，t h es p a c ee x p a n d i n g c l a s s i f i c a t i o nn u m b e rf 2 9 3 4 山东师范大学硕士学位论文 1 导言 1 1 研究目的和意义 1 1 1 研究目的 2 1 世纪是城市的世纪，中国城市的飞速发展为世人所瞩目。2 0 0 1 年诺贝尔 经济学奖获得者之一斯蒂格列茨( j s t i g l i z ) 在北京大学演讲时将“中国的城市 化”列为2 l 世纪新时期对世界影响最大的事件之一。他认为，新世纪对中国有 三大挑战，居于首位的就是中国的城市化进程。我国现已进入城市化加速发展阶 段未来的几十年，城市化带来的经济社会的大变革大转型，将使中国从一个农 民为主体的社会演变成一个城市居民为主体的社会。 在我国“十五”发展规划中，城市化已被高度关注。城市的发展过程也是城 市内部各个产业的相互更替和协调的过程。房地产是城市化的载体，城市化进程 的加速，迫切需要发展住宅产业。住宅业在本世纪初的一项重要功能是为城市化 服务，承担着城市新居民的居住功能。城市化是住宅需求近期发展的直接动力和 未来持续发展的基础。城市化是中国经济社会发展不可逆转的趋势，将给住宅业 发展产生深远的影响，尤其是对住宅需求提出挑战。 城市化是中国经济社会发展不可逆转的趋势，将给住宅发展产生深远影响， 尤其是对住宅需求提出挑战。论文运用笔者在北京大学学习期间参与相关课题研 究所获资料，以及济南市调研的相关资料，着眼于城市化和住宅需求的关系，分 析城市化给住宅的发展带来的发展空间，以及住宅需求对于城市化发展模式的反 作用。最后希冀通过这一研究进一步分析城市与住宅需求、用地变化的内在关联 性，为促迸城市扩张和住宅需求相互协调、同步有序发展提供有益建议。 1 1 2 研究意义 住房需求是人类生存和发展的基本需求，城市化社会最基本表现就是人类一 种居住方式的改变。随着越来越多的人居住在城市，世界上最重要的政治、经济、 环境和社会问题都会集中在城市里显现，如何解决世界城市化所带来的种族、人 口、贫困、住房、交通、环境等社会经济问题，如何有效地管理城市，在城市化 发展同时协调好城市住宅问题，使城市更满足人类的生产生活需要，并实现城市 的可持续发展，是人类在2 l 世纪共同面临的紧迫课题。 本论文着重探讨住宅需求与城市化发展的互动关系并对住宅空间发展与城 l | | 东州j 范人学蛳l 学他论土 市地域结构的相互作用和影响，有一定的理论和应刖价值。 1 2 相关概念辨析 1 2 1 城市化和郊区化 迄今为止，我国学者对于城市郊区化的主要分歧在于是否涉及中心城市的变 化( 如停滞或衰退等) 。有的学者认为只要城市中心人口向城市郊区迁移，就叫 ( 人口) 郊区化，且提出只涉及人口在城市空间的变动而不考虑中心城市的变化 称为“广义城市化”，否则为“狭义城市化”。从理论上讲，所谓狭义城市化， 是指人1 3 和非农产业向城市集中的地域过程，而广义城市化则指在人口和非农产 业向城市集中过程( 又称物质的城市化) 中同时还包括城市文化等向农村地域的 扩散过程( 又称为精神的城市化) 。 城市化是社会生产力发展所引起的人类生产方式、生活方式、居住方式发生 变迁的自然历史过程，它包括：农业人口向非农业人口转移，城市人口规模扩张， 城镇数量增加，城市用地向农村扩展，城市人口规模扩张，城镇数量增加，城市 用地向农村扩展，城市生活方式向农村扩散等等因素。 促进城市发展的动力在城市空间变化上表现为“聚集效应”与“扩散效应” 这一对矛盾的运动过程。当两者处于动态平衡时。城市发展也处于相对稳定状态， 否则城市必然随其矛盾的运动而发生一系列的变化。城市发展的历史难是体现了 这对于矛盾平衡与不平衡交替演变、螺旋上升的规律，即：前城市化 ( p r e u r b a n i z a t i o n ) ；集中城市化( u r b a n i z a t i o n ) ；郊区化( s u b u r b a n i z a t i o n ) ；逆 城市化( c o n t e r - - u r b a n i z a t i o n ) ；再城市化( r e u r b a n i z a t i o n ) 。 集中城市化阶段是以“集聚”经济和追求规模效应为突出特征的。“集聚效 应”使得城市数量增加，城市规模扩大。郊区化是指集中城市化发展到相当程度， 出现城市发展“门槛”，以及“集聚不经济”现象。此时，“扩散”效应逐渐开始 居于矛盾的主要方面，出现中心城市人口、就业岗位、服务业向郊区迁移的一种 离心分散现象。扩散使得城市发展在地域上出现不连续性。 郊区化简单的说是人口、就业岗位和服务业从大城市中心向郊区迁移的一 种分散化过程。它是城市经济社会发展到一定阶段后才会出现的现象，是城市内 部“推力”和外部“拉力”共同作用的结果。城市内部“推力”主要包括：城 市发展“门槛”的出现。发展“门槛”标志着城市“集聚不经济”现象，继续追 加对城市的投资将出现经济学上“报酬递减规律”。此时应分散城市某些功能， 以保证城市的高效运转；人均收入水平的提高。人均收入水平标志着城市经济 6 山东师范人学颁 ：学位论义 发展的水平，标志人口向郊区扩散的能力。这是郊区化的必要条件。城市发展的 重要外部“拉力”是交通、通讯水平，是郊区化的前提条件，这种现象首先出现 在西方发达国家。本世纪5 0 年代，西方发达国家进入工业化后期，原有城市趋 于饱和并急遽蔓延。环境恶化、交通拥挤、地价上涨及犯罪率上升等因素使得居 住和工业用地到城外寻找空间，出现了城市空间形态的分散化发展。以美国为例， 郊区化主要表现为人口郊区化、制造业郊区化、零售业郊区化和办公就业的郊区 化，并使得中心城市出现了衰退现象。 1 2 2 城市经营和土地集约利用 区位理论是始于级差地租的研究，逐渐发展成为一种有关空间经济活动的 般性理论。德国经济学家杜能( j hv o nt h t m e n ) ，最早从区位地租出发得出农产 品类围绕市场呈环带分布的理想化模式，为距离衰减法则和空间相互作用原理的 出现作了准备。德国经济学家韦伯( a w e b e r ) 建立了工业区位论，提出了工业用 地区位指向性的原则。随着第三产业发展和城市化进程的加速，住宅区位理论和 商业用地、办公用地等区位理论逐步发展。区位理论主要分为两大派别，即过滤 论和互换论。 ( 1 ) 过滤论。这一理论最早是由伯吉斯( ewb u r g e s s ) 在2 0 年代初期提出来 的。该理论主要是从住宅区位格局的角度研究住宅空间分布特点，后经发展出现 “同中心地带论”、“扇形理论”和“多核心模式”等。 ( 21 互换论。其代表人物有温哥和阿隆索。温哥提出了居住区模型( p jq j = t x d m - t x d j ) 。该模型以假设条件为前提，表明城市中心的交通费用为零，但土地 租金最高，在城市的中间区位，其土地租金与交通费用之和等于到达城市边沿的 交通费或城市中心的土地租金。假定城市居民的收入和爱好相同，居民选择的住 宅越靠近市中心，租金越高，占地越小。形成居住高密度；而远离市中心，支付 的租金越低，相对前者占地面积则较大。 阿隆索提出区位平衡理论，认为一个家庭的固定收入将用于土地投资、交通 运输、购买商品等。其收入分配的模式 y = e zz + p ( t ) 酣【( t ) 】，说明合理的地价水 平需要以社会、个人的承受力为基础，否则过高的地价可能导致房地产业的崩溃。 这一点对现阶段我国城市的经营和房地产市场的启动和发育具有指导意义。 城市经营，就是从政府角度出发，运用市场经济手段，对城市的自然资源、 基础设施资源、人文资源等进行优化整合和市场化运营，实现资源合理配置和高 效使用，促进城市功能完善，提高城市素质。经营城市就是利用企业的行为和商 业的目的，对这个人口较集中，工商业、金融业、交通相对发达和处于经济、文 化、政治、科技中心的地方增值扩展，并为其创造条件更快发展，从而带动周边， 东帅范人学坝1 学位论文 使整个区域得到快速发展。 我国城市的数量在不断地增加，居民的生活水平也在显著地提高。但是，人 们在感受城市化所带来的丰富的物质和精神生活的同时，不得不面对r 益严峻的 生态环境，人口密集、交通拥挤、环境污染、绿地紧缺已成为城市可持续发展的 限制因素。因此，如何在保证经济高速发展，满足城市进步需求的同时促进城市 的生态建设，实现可持续发展是摆在我们面前的艰巨任务。 因此经营城市的理念被普遍重视起来。经营城市主要靠整合城市土地市场， 通过土地集约和科学的规划利用达到经济、生态、社会效益三赢的目的。其思路 是城市土地既然是商品，就要流通，就需盘活，以达到利用最优配最和收益最大 化。要在宏观调控的同时，引进市场机制，促进土地的高效利用，利用城市区位 理论原理和土地的集约利用提高土地利用效率和经济效益，实现城市持续发展。 通过城市土地利用，对存量土地的深度开发与利用， 提高城市内部土地的 利用效率、调整建设用地结构与利用方式、增加土地利用强度，在现有城市建设 用地的基础上，挖掘土地利用潜力，在土地绝对供应量不变的情况下增加城市建 设用地的产出效益，从而相对增加土地的经济供给量。 1 2 3 土地供求状况与城镇住宅需求 市场供求状况决定产品的均衡价格，这一西方经济学原理已为我国经济学界 广泛接受。出于土地空间位置的固定性及资源稀缺性，在一定条件下，土地的供 给是基本恒定的，现为供给曲线s s 为一垂直的直线，而需求曲线则是一条曲线， 并且可以上下移动。因此，在一定条件下，土地需求决定土地价格。供求理论是 房地产市场运行的核心理论，其作用机制，可以从单一的均衡市场和非均衡市场 两个方面加以分析。 单一的均衡市场假设土地现存量等于新建设的土地数量，土地质量是无差异 的，则房地产供求数量相等。由于供给价格法则与需求价格法则的相互作用，在 二元坐标体系中，供给曲线s s 为上扬的，需求曲线d d 为下降的。当供求量相 等时，得到均衡价格p 。假定由于城市人口增长和外来人口增多，以及政府发展 计划的刺激，使房地产的需求急遽递增，而房地产不能及时供给，因此价格上扬 也随之快速上扬，实现新的均衡。反之亦然。 房地产市场的均衡是相对的，非均衡才是绝对的。由于房地产资源的稀缺性 及其配置的随意性，房地产供给时滞性和需求敏感性，房地产存量与新增量的差 异以及不可预期性，房地产空问位置的固定性和异质性等，现实的房地产市场一 般都是非均衡的，即出现供给量闲置或过度需求现象。当房地产出现闲置或过度 需求的非均衡状况时，市场可通过价格运动对其进行调节。当市场价格高于均衡 山东师范大学顸上学位论文 价格时，市场就通过价格下降调节到均衡；当市场价格低于均衡价格时，就通过 价格上涨调节至均衡。当房地产价格上升时需求超过供给，实际的交易数量在供 给曲线上。反之，如果价格下降，供给超过需求，交易量则位于需求衄线上。 房地产市场是不完全竞争的市场，市场交易须通过交易信息和其他服务的经 纪人来实现，因此中介服务在房地产市场中具有重要作用。同时，房地产市场的 非均衡性表明了房地产投资的高风险性以及房地产投机的不可避免性。房地产业 具有较强的地域性特点，其发展必然遵循一定的空间规律。 所谓城镇住宅是指城市和建制镇行政管理范围内的住宅，我国住宅建设的计 划、统计及其他相关的管理工作体制，均采用这种分类方法，而与城镇住宅相对 应的城镇人口统计口径，则采用城镇行政区域内的非农和农业人口之和的办法。 需求与人们对于产品和服务的期望和要求相关联，它是指人们需要并愿意购 买的商品及其数量。住宅需求主要是指人们在一切生活过程中对住宅的需求和消 费量。区别潜在需求( p o t e n t i a ld e m a n d ) 和有效需求( e f f e c t i v ed e m a n d ) 对商 品住宅用地供给研究很有意义。潜在需求是指根据某一地区或城市的社会经济发 展和人口增长变化情况，所估算的该地区或该城市现在或未来某一时期内的商品 住宅用地需求量。潜在需求主要市由社会经济和人口因素所决定。而有效需求则 要求人们不仅具有潜在需求的意识，更具有将需求的愿望付诸现实的能力。 1 3 国内外相关研究述评 综上国内外当前的相关理论描述，关于城市化发展和城市经营已形成较为系 统的理论，对于城市的不断扩展的形式也进行了较为深入的探讨。在城市发展方 向上虽然仍存在争议，但是现在已基本形成共识的一点即，城市作为一个容纳人 类活动的复杂单位，不宜过大，而作为一种生存形式的载体，其规模还远远不够。 城市向郊区扩张是必然的，但是实践证明以“摊大饼”的被动形式发展会带 来诸多弊端，组团式或卫星城镇的发展应当成为我国城市化进一步发展的重点。 中外的城市郊区化，国外城市郊区化以中心城市入口外迁为标志，而中国当前的 城市郊区化并没有体现这一特点，一般大都市郊区聚居的多以外来人口为主，而 真正的中心城市人口自主迁出现象较少。也成为中国城市化的特色之一。 在我国土地制度是国家所有的前提下，土地的宏观经营管理就显得相对易于 执行，同时宏观决策也就显得更为关键。通过城市经营、城市管理，实现城市区 域经济一体化，城市发展要求在建立市场经济体系的过程中，不同的城市区域内 部需要各个地方发挥自身的优势，形成有效的产业分工体系，从而加快城市空间 优化的过程，以达到整体生产效益最优，就显得更为重要。 中国城市郊区化实际上主要是靠开发建设带动的，新区开发等项目建设促迸 山东帅范人学坝i 。学位论文 了城市郊区向城市的转变，并影响着城i t i j 。、i k 的空间布局分异。在城市区位原理 和土地市场等多种原因影响下，这种城市经营发展也必然引起居住空叫的分异变 化。 美国的丹尼斯逋帕斯奎尔( d e n i s ed i p a s q u a l e ) 和威廉c 惠顿 ( w i l l i a mcw h e a t o n ) 著的城市经济学与房地产市场一书对城市地租和房 地产价格等方面作出了相当的研究，书中指出住宅的需求与住宅价格、区位关联 密切，住宅价格受土地租金的影响。总的来说，住宅距工作地点的距离、交通费 用和住宅的密度大小是影响不同区位住宅价格差异的主要因素。 关于住宅需求预测的研究在我国始于七十年代未期，当时中国建筑科学研 究院为了配台我国八十年代科技发展十年规划编制工作的需要，以十年规划中 住宅建造量的预测方法为题进行研究，成果发表于中国社会科学研究院的杂志 技术经济研究l9 8 0 年第2 期，其所用的预测方法是传统的手工计算方法。 1 9 9 0 年，建设部政策研究中心进行了城镇住宅“八五”( 1 9 9 1 1 9 9 5 年) 和十 年( 1 9 9 1 - - 2 0 0 0 ) 发展预测的研究，采用了定量与定性分析相结合的方法，在 典型调查的基础上，运用灰色预测理论建立了数学模型，首次使用电脑运算。 日本对于住宅需求的预测提出“f _ l 本住宅建设五年计划的累积方法”，日本 的住宅建设五年计划是以详细的统计资料为基础的，其中包括：五年一次的国 势调查中住宅存量状况的普查统计、五年一次的人口调查统计、每年的住宅建造 量统计等。实际调查详细到人口及家庭数量、家庭增加量或分户量、住宅建设年 代、结构类型、空嚣房状况、拆除意向等内容。在此基础上确定的累计方法公式 如下： 住宅需求量= 针对住宅需求的家庭增加量+ 别墅贿置量+ 更新需求量+ 调查统计工作需要有长期的积累，其普查工作需要有全面而深入的覆盖面。 由于我国住宅统计工作开始较晚且不够详细，地域广阔且经济差别大，目前尚 不能采用日本的方法，但应朝这个方向努力。 总而言之，关于城市发展或住宅用地需求在国内外均已有较系统的论述和研 究，但是真f 把二者视为一体结合互动思考的思路尚不多见。 2 住宅需求的影响因素及其与城建的互动 2 1 住宅需求影响因素分析 经济学认为，消费者愿意购买某种产品称为需要，而有能力购买才能称之为 需求( 或有效需求) 。为把握住宅用地需求的规模和发展趋势必须从市场出发， 山东师范= 学硕上学位论文 对住宅用地需求的影响因素进行分析。 影响住宅用地需求的因素可以分为两大类：经济因素和非经济因素。经济因 素包括居民收入水平，居民消费水平和消费结构，房价水平，城市化水平，财政 余融状况；而非经济因素包括政策因素，人口因素，城市计划和规划，交通建设， 社会心理因素等。从住宅用地需求预测和住房商品货币化进程的角度出发，影响 住宅用地需求的主要因素。 ( 1 ) 居民收入水平 居民收入水平是决定居民住房购买力的主要因素，人均可支配收入的逐步增 加，才会使得居民对住房的需要成为需求。目前普通工薪阶层购房“需要”很大， 但购买能力很小，这与工薪阶层收入水平的相对低下不无关系。 ( 2 ) 居民的消费支出水平和消费结构 居民的消费水平和消费结构是影响房地产市场需求的关键因素。恩格尔系数 的高低，反映出地区居民的消费水平，也在很大程度上决定着居民对居住消费的 需求。居民消费结构中的居住消费的比重至关重要，它是反应居民购房能力和购 房水平的重要指标。 ( 3 ) 人口因素和城市化水平 宏观上，房地产的需求量最终都与人口的数量、年龄结构、分布以及人口增 长率等因素有关。本地人口的自然增长，外来人口的机械增加，城市化水平的提 高，必然带来非农人口的增加，从而在宏观上影响住宅需求。家庭结构也会影响 住房需求的结构。如：小家庭、结婚年龄降低或离婚率提高，造成家庭户数增加 时，必将提高对房屋的需求量。 ( 4 ) 房地产价格 房地产市场中，住宅需求量( q ) 与房地产价格( p ) 、消费者收入( i ) 、人 口数量和结构( n ) 、政策及消费者预期( e ) 等因素有关。用函数表示如下： q = f ( p ，i ，n ，e ，w ) 若简化函数，对房地产需求影响最大的因素之一是价格。根据供求规律，当 房价下降时，需求量就会增加，而价格上升时，需求量就会下降。 目前中国大部分大中城市的房地产市场都存在泡沫现象，房价收入比远高于 与当前中国的经济状况和居民消费水平相适应的水平。房价收入比的过商，必然 造成居民的住房需要不能完全转化为有效的住房需求。 北京市社科院2 0 0 3 年初公布的通向2 0 0 8 年的北京形象的调研课题的结 果显示：目前主要有两大原因制约着北京人购房，一是支付能力低，无法购房者 占5 8 ，二是找不到称心的商品房者，约占3 1 。因此，房价收入比的不合理 严重影响了北京市居民的住房需求。北京市平均工资水平和g d p 都居国内城市的 山东】f j 弛人学倾f 学位论文 前列，但由于房价过高其房地产l i 场仍会受到支付能力的巨人限制。 2 2 住宅市场与城市化过程的互动 2 2 1 城市化给住宅市场带来巨大的发展空间 在城市化进程中，大批人口从农村进入城市，城市人口大幅增加。由于城市 集聚效应和规模效应递增规律的作用，城市化将促使我国工业持续、健康、快速 发展并迅速提高第三产业在国民经济中比重。城市经济的发展，以及城市人口的 增加，将会带来办公楼、商业营业用房、工业用房、仓库等巨大需求。加之城市 化引起的住宅需求，整个房地产业发展前景十分广阔。 城市是人类社会经济发展的产物，城市化是生产力提高和社会进步的必然结 果。随着科学技术和工业化社会的迅速发展，城市人口规模不断扩大，城市用地 不断扩展，生产和生活高度集中，城市也必将得到迅速发展。城市化进程加快是 房地产业发展的内在动力。 2 2 2 住宅市场发展是城市化必不可少的服务因子 首先，在城市化进程中住宅产业的发展为市民提供大量的居住空间和城市生 活配套设施。改革开放以来，我国城镇土地开始实施有偿和有期限使用，职工住 房分配转向货币化，住宅产业有了适宜的体制环境，获得快速发展，为城镇建设 和改善市民居住条件做出了巨大贡献。 第二，住宅被认为是现阶段首选大型消费品之一。由于其产业关联度较大， 被我国政府作为国民经济的新增长点。住宅产业的发展，促进了城市经济繁荣， 产生更多的就机会，有助于提高城市化水平。 第三，居住影响了人们的生活意识。城市化是从农村集居模式向城市集居模 式转变，城市的生活方式代替乡村生活方式。不同的居住条件，不同的建筑形式， 对生活意识、状态都将有很大的影响。在某种意义上，房地产的产品是一种生活 方式，房地产的本质是生活方式的营造。 第四，住宅产业的良性发展促进城市化进程。随着城市土地和住宅市场的完 善，以及人们对生活居住质量要求的变化，住宅产业在不断向城市郊区渗透。这 种住宅业的良性发展使得大批郊区人口从村镇走向城市，并进而加快了现有城市 交通、通讯、电力、信息和市政基础设施的建设，进一步完善了城市教育、卫生、 文化、体育等公共事业的功能，提高了城市的品位和对外的吸引力，促进了当地 山东师范人学硕士学位论文 土地市场的良性发展。 应当注意的一个问题是，住宅产业发展的根本是要为城市化服务，主要是解 决城市新居民的住房问题。针对不同的需求人群，其对居住条件的要求也不尽相 同。每年由农村进入城市的人口，有不少一部分是农村的私营企业主，其定居城 市的目的主要是为了圆自己做城里人的梦，并且使子女从小受到良好的教育。由 于大多自身具有较高的经济实力所以往往会选择高档住宅。但大部分刚进入城市 的新居民，收入不高，家庭积累的财富不多，对住房的消费能力有限。整体而言， 由于农村人口的收入水平低于城市居民，由农村人口转变而来的城市新居民对住 房的要求和承受能力会比城市原有居民低。要真正做到使城市新居民能够在城市 “安居”，必须要先认清住房需求量和需求层次，切实找准开发定位。 2 3 普通住宅与高级住宅用地需求 把全国的住宅市场中，普遍存在着巨大的住宅需求潜力和大批空置房并存的 现象。而这种空置现象产生的主要原因就在于对住宅市场定位不准确，开发商为 了追求高额利润使得开发定位偏高于购房意向者的支付能力，使得有效需求不 足。对普通住宅和高级住宅需求应建立一个正确的认识，以指导开发商的项目论 证和政府的决策行为。所以为探讨未来对普通住宅和高级住宅的实际需求，应先 求证两者问未来的需求比。 考虑到两种住宅小区规划差异较大和数据收集的问题，以下将从普通住宅和 高级住宅的建筑面积需求量之比和容积率之比着手探讨。由于北京市在我国的经 济发展水平、城市建设水平上均具有一定的先进性，而且其发展建设过程比较规 范，在我国大中城市中具有较强的代表性，因此将以北京市为例探讨。 在市场经济的指引下，城市中对高档住宅的需求比例应当是有规律可循的， ( 此处以城市统计年鉴中对高级住宅的统计为准) 根据收集到的数据也显示， 1 9 9 5 年以来北京市住宅的需求结构也相对稳定( 见表2 1 ) ，因此采用历年来比 例的平均值在一定程度上也反映出未来对普通住宅与高级住宅结构的比例。 袁2 - - i 北京市1 9 9 5 - - 2 0 0 2 年普通住宅与高级住宅所占的比例( ) f i i 琦= 帅范人学顺i 学位论义 资料米源：北京l 仃统| 十年筘( 1 9 9 6 2 0 0 3 ) 由表2 1 叮知，1 9 9 5 2 0 0 2 年住宅施工面积、竣工面积、销售面积中普通 住宅和高级住宅所占的比例历年基本平稳，特别是施工面积中普通住宅和高级住 宅所占比例的波动小。作者认为，在相当居民对普通住宅和高级住宅的需求结构 也大致保持这一水平( 如图2 一l 2 3 ) 。 根据数据均值处理，得出1 9 9 5 - - 2 0 0 2 年8 年间普通住宅和高级住宅在施工、 竣工、销售面积中所占的建筑面积比例的平均值( 见表2 2 ) 。 表2 2 北京市2 0 0 4 - - 2 0 0 5 年住宅开发销售中普通住宅与高级住宅所占比例的均值( ) 根据北京市1 9 9 5 - - 2 0 0 2 年历年新增住宅建筑面积和施工面积、竣工面积、 销售面积的绝对值( 表2 5 ) ，考察住宅施工、竣工和销售面积与新增住宅建筑 面积的关系，可以发现住宅施工、竣工和销售面积与新增住宅建筑面积的相关性 均较大。通过相关性分析，得出住宅施工面积与新增住宅建筑面积的相关系数为 0 9 5 6 ，住宅竣工面积与新增住宅建筑面积的相关系数为0 9 9 1 ，住宅销售面积 与新增住宅建筑面积的相关系数为0 9 2 1 。也就是说，住宅施工、竣工和销售面 积均与新增住宅建筑面积呈现强正线性相关。 表2 - - 3 北京市1 9 9 5 - - 2 0 0 2 年历年新增住宅建筑面积和房地产开发销售情况 ( 单位：万叩方米) 资料来源：北京市统计年鉴、北京市房地产统计年鉴 由于施工面积、竣工面积、销售面积与新增住宅建筑面积的相关系数均在 0 9 以上，相关性相当显著，据此，利用普通住宅和高级住宅在施工、竣工、销 售面积三者中所占比例的平均值作为2 0 0 4 - - 2 0 0 5 年普通住宅和高级住宅所占比 例的综合预测值，得出普通住宅为8 9 2 9 o ，高级住宅为1 0 7 4 ，可见北京市 的普通住宅与高级住宅的比大体稳定在9 ：1 上下浮动。由此推出，在城市发展 山东师范大学硕l 二学位论文 的住宅建设中，应控制好高级住宅的比例，高级住宅的建设所占比例应限制在 1 0 以内的范围，才有利于住宅市场更加和谐稳定的发展。 3 城市化发展对城市住宅的需求分析 城市化和房地产被称作“一对孪生兄弟”，其所以如此，主要是因为住宅既 是城市的功能要素，同时又是城市市民必不可少的、最昂贵的生活资料，二者关 系密切，相互促进。城市化的发展必然导致大量的人口由农村进入城市，城市的 规模不断扩大、数量不断增加。 加快中国的城市化步伐是发挥城市中心作用、提高经济效率的必由之路，也 是消除二元结构、实现社会公平、实现全面建设小康社会的奋斗目标。中国城市 化已经成为推动我国区域经济增长的火车头，成为激发新一轮财富充分涌流的载 体。城市化的实质就是变农业人口为城市人口。这是一个随着生产力的发展， 在一定的制度条件下，使从事农业生产的人口由乡村逐渐转移到城市从事非农 生产，并逐步接受与先进生产方式相适应的生活方式和思想文化观念的历史过 程。 从经济学角度，人口向城市的集中是第二、三产业发展的内在需求的结果。 因此城市化的过程是由于科学技术进步带来的人口从第一产业向第二、三产业转 移的过程，这种职业的转移伴随着空间上的进一步集聚，由分散的乡村居住地向 城市或城镇集中，以及随之而来的居民生活方式的不断发展变化的客观过程。城 市化通常与一个国家的经济发展水平相联系。从社会学角度分析，城市化是人们 所经历的文化转变和行为转变的过程，更强调生活方式的转变。从社会结构形态 上看，城市化使传统的乡村社会向现代的工业社会转变，不仅是人们生活、居住 方式的变化，也是整个社会结构的变迁过程。可见城市化具有多维的特征，其主 要的标志包括：数量上，农业人口转变为城市人口，城市人口占总人口的比重增 加；空间上，城市的数量和规模增大；经济上，第二、三产业经济的比重增大； 社会上，居民生活方式现代化。 根据论文研究主题，本部分着重从人口增长和城市建设变化两方面探讨城市 化对住宅需求产生的影响。 3 1 人口城市化对住宅需求的影响 城市入口的增长必然导致人口对住宅需求的增加，因此可利用入口增长预测 住宅需求考虑城市化水平和人均住宅建筑面积。但应当看到，这种预测结果稍 嫌保守，因为虽然非农人口的增长和人均住宅建筑面积的增加都综合了社会经济 山东师旭人学悯。卜学位论文 的备种因素，能够较全面的反映了居民居住水甲的发展，但是对外来人口和流动 人口的购房考虑则不够。 3 1 1 人口城市化预测及趋势展望 到2 0 0 0 年底，我国城市化水平达3 6 0 9 ，比19 9 0 年提高9 8 6 个百分点， 平均每年提高一个百分点，2 0 0 2 年城市化水平为3 9 6 。假设从2 0 0 0 2 0 1 0 年 平均每年提高一个百分点，2 0 1 0 年我国城市化水平将达到4 6 。本文采用中 华人民共和国人类住区发展报告。”的预测：到2 0 1 0 年，城市化水平将达4 5 ， 2 0 2 0 年达到5 8 左右。 中国21 世纪人口与发展o ”中指出，中国人口与发展的目标是：到2 0 0 5 年，全国人口总数控制在1 3 3 亿以内( 不含香港、澳门特别行政区和台湾省) ， 人口年平均自然增长率不超过9 ：2 0 1 0 年，全国人口总数控制在1 4 亿以内；