二手房“零首付”操作法.doc

二手房“零首付”操作法市民感兴趣 2009-3-24 9:11:54 信息报 进入论坛二手房“零首付”死灰复燃 为了严格控制风险，央行对于“零首付”个人住房贷款一直以来都视为严厉查处的对象。然而，近期，昆明某商业银行一位信贷工作人员却向记者详细介绍了目前昆明二手房市场依然存在常用的变相“零首付”的操作法，并且这种现象似呈泛滥之势。 这位工作人员告诉记者，由于银行不可能对每套住房都上门查看，往往只对相关资料、评估报告、公证书等材料进行审核，“零首付”由此而往往可以得以实现，并且这种情况多发生在交易双方串通抬高交易价格进行骗贷或超贷，这种行为加大了银行的信贷风险，尤其是如今房价依然处于下行趋势的情况下，银行不良资产风险陡增。1、零首付为何死灰复燃 “以一套用20万元成交的二手房为例，买房者若想申请银行贷款，按规定须首付6万，贷款七成。但是，如果买房者能够虚抬价格，以28.6万的房价向银行申请到贷款，他就可以实现零首付了。”某商业银行信贷员表示，这种情况多发生在交易双方串通抬高交易价格进行骗贷或超贷。 “我们会请专门的评估公司对二手房进行评估。如果买房者出示的价格和评估价有较大出入的话，我们是不会提供贷款的。”中国银行云南省分行一信贷人员向记者介绍。 “评估价也只是个参考而已。”交通银行云南省分行的信贷人员介绍，现在评估公司主要是采取区域性评估方法。但这里有个问题，因为即使是同一小区的房子，其价格也会因为不同楼层、不同朝向而异。而且，现在房价波动也较大。“因此在实际操作的过程中，我们更多的还是根据经验来判断，一般消费者很难骗过银行。” 在采访中记者得知， “零首付”的现象实际在2003、2004年就已出现，但当时的银行对虚抬房价导致的“零首付”风险并没有给予太多关注。“这主要是和当年一直在上涨的房价有关。”一信贷人员认为，“即使买房者2003年将原本单价1000元的房子提到2000元，但很可能2005年房价就会涨到2500元，当时房价不断上涨一定程度上化解了银行的风险。” 不过该人士认为，现在银行信贷人员为了完成计划贷款任务，把多年前的老办法拿出来“炒冷饭”是很愚蠢的行为，因为2009年不比前两年，现在的房价应该还处于一个下行通道，如果一旦出现断供现象，那银行就十分被动了。 与此同时，在如今一手房市场竞争空间不断缩小的时期，二手房按揭市场却很大，这块市场自然会引起银行之间的比拼。“为了争夺贷款客户、为了完成任务，有些银行对骗贷的行为也是睁只眼闭只眼。”一业内人士分析。2、“零首付”的操作手法 “如果您现在急需一大笔钱进行周转，但是又不愿意采用住房抵押贷款获得融资（该贷款还款期为15年），那您就可以采用按揭贷款的方式来贷，贷款时既可以享受最高贷款80%（普通抵押贷款最高只能做到70%），而且利率还可以打折优惠。”记者在某商业银行询问时，一信贷人员表示。 记者了解后得知，此贷款方式主要操作手法是： 首先，贷款人把房子出售给另一个人（出售对象一般是自己的子女或兄弟姐妹，以及信得过的人），后者再向银行申请按揭贷款，要是申请人为首套住房者，还可以享受利率7折优惠。 举个例子：杨先生有一套价值100万元的房产，现在要贷款70万元作为商业流动资金，但由于觉得抵押贷款还款时间紧，压力太大，这时他就可以选用此方式首先将房子做评估及公证，然后出售给自己的表弟（此人一定是杨先生十分信任的人），之后由表弟去向银行申请房贷，由于表弟没有住房，所以贷款70万、30年按揭利率还获得下浮利率优惠。 此交易完成后，表面看房产归杨先生表弟持有，但实际拥有人依然是杨先生本人，还款也由杨先生完成。但经过此次操作，杨先生不仅获得了急需的70万流动资金，还获得了30年较长的还款期限，利率也低于央行基准利率。 此外，该人士还向记者介绍，如果贷款时需要用同一个抵押品贷到更多的款，也可以选择此招，“如果一个客户有一套100万的住房，如果要贷款80万的话，按照常规方式不可能做到。但通过这样的方式，他就可以让买房者选择20%首付、80%按揭贷款。” 据了解，这一现象目前时有发生，部分银行似乎也乐于而为之。“这样的贷款方式，我们银行不仅可以获得更多的利息收入，还完成了任务，何乐而不为呢？”一商业银行信贷负责人称。但“这样的行为实际上就是客户在利用手段骗取银行的贷款，该行为存在一定的违规操作。”一业内人士表示。3、市民：对此方式很感兴趣 据记者调查，在如今股市价位比较低、融资困难的前提下，许多消费者特别希望获得“零首付”或“假按揭”的贷款方式。 “今年生意特别难做，融资渠道又少，流动资金很重要啊。”王先生一直做茶叶生意，自从2008年以后，生意是一天不如一天。他告诉记者，现在家里还囤积了几十万的货，要是改行，那些货就得贱价卖出，“原来1万多元买的，现在只能卖到1500元，实在是太亏了。” 但他表示，他现在有一套价值60多万的房产，按揭已清，去银行问了，说是抵押贷款可以贷到40来万，但3年就必须还清。所以他对于通过“假按揭”的方式来获得30年按揭贷款充满兴趣，“要是这个办法可行，我明天就去办，不仅解决了我的资金周转，还可以慢慢还银行贷款，30年，每月还利息1500元左右，很划算。” 另一位在外企工作的小刘也有意如此而为，一方面想利用闲钱炒炒股，一方面想尽快买房结婚。4、评估和公证的漏洞 在实现“零首付”的过程中，有两个环节值得注意：评估公司和公证处。“只要这两个环节被打通，向银行申请贷款基本就有把握。”一业内人士表示。 据了解，现在银行在住房贷款方面认定价格主要有三种途径：第一，只看房产最终交易价格；第二，只看公正价格或评估价格；第三，以上方式全部综合，取最低价格。 从上述两个环节看，都有漏洞所在： 首先是“阴阳公证书” “有一部分银行以公证书价格来确认房屋价格，最后实施贷款，这样就孕育而生了阴阳公证书的行为，此方法既减少了税赋支出，又可获得零首付按揭贷款。”一位业内人士透露。据其介绍，具体操作是这样的：有两个人要交易一套30万的房产，甲方要卖乙方要买，彼此还挺熟悉，乙方在买房时想省去一部分税款，降低成本，就和甲方商量，首先到A公证处做一次房产公证，通过“努力”，价格公证为20万元，这样一来，他们到房地产交易中心交易时，就可以少上10万元的税款了；接下来，乙方要到银行办理按揭贷款付清甲方的30万元，这时，乙方就和甲方商量，再到B公证处做一次房产公证，这时乙方通过再次“努力”，将该套房产公证书做为43万，这时向银行申请按揭贷款，以首付30%，按揭贷款70%计算，乙方就可以无需首付住进新居，再之后的时间里，慢慢还贷就可以了，而甲方，通过此方式也顺利获得出售住房全部钱款。 “像这样类似的情况以前还是很多的，不过现在很多银行都已发现其中的奥妙，所以在审核定价方面，一般很难让这部分人群有机可乘。但现在我国经济、房市处于非常时期，银行信贷人员要是出现道德风险，为了完成任务或是帮朋友等情况的出现，那就很难防范了。”一位银行业内人士指出。 其次是评估公司 据了解，评估公司的主要流程为：实地看房、根据看房结果做评估、向银行递交评估函、银行根据评估函确认房屋价格、评估公司出示评估报告、银行给客户贷款、客户向评估公司缴纳评估费用。 一业内人士透露：“在评估贷款的整个过程，最容易出问题的地方往往就在于实地看房评估这一过程。”以一套50万的房子为例，评估价在4060万都是正常的，所以评估高与低一般取决于评估公司，但评估公司为了和银行长期相处，一般评估的价格还是很中肯的，不会过高让银行为难，但也不会过低从而失去来评估的客户。“不过由于个人道德风险的存在，评估高价很难杜绝，因为评估价越高，最后评估公司收取的评估费就越高。”理财师解析首付少8万利息多14万 对于二手房“零首付”交易，理财师也提出了自己的看法，从事多年信贷业务的一AFP理财师通过计算表示，以这种方式购买房产，对于银行对于买家风险都很高。 据他透露，目前一些小中介公司通过“零首付”招揽买家。以一套40万的二手房成交价为例，按照正常的成交途径，首次置业的买家首付二成，即8万元。但如果中介公司和银行内部人员沟通，将该套房的评估价定为50万，首付二成是10万，但因为银行放贷是40万，刚好抵消了原来的合同价(40万)。也就是说，买家不用给首付就可拥有这套二手房。 “但捡了芝麻，却丢了西瓜。”该理财师认为，买家在甩掉了首付的同时，由于房子评估价格高出了10万，买家不仅要付出更多相关的税费，更需要多付出大笔的利息。同样以上面那套二手房为例