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租房时的那些法律事儿2015-03-21我的律师网作者李双庆 北京市东城区人民法院来源审判研究导读：现实中与租房一事相关的群体较多，法官、律师和法学院学生等法律人也不例外，由租房引发纠纷并诉至法院的也不在少数。那么，从法律角度看租房，应当注意哪些细节呢？流动人口数量的增长和房价的高涨，推动着北京房屋租赁市场持续升温，无力购房或短期内无法购买到合适房屋的外来务工人员尤其是年轻人不得不选择租房居住。据北京市团市委、市政协社法委青少年工作小组联合开展的北京市青年人才住房状况调研的报告显示，52.2%的青年人租房居住，平均每7.2个月更换一次住所。高房价已迫使不少年轻人像候鸟一样，难以逃避一年一度的换巢而居。如果将自己微薄收入中的三成、五成交给房东或中介公司，自己就能安安稳稳在租来的巢穴里努力奋斗一年，倒也罢了。但是，找到一间合适的房子安稳居住并非一件容易的事。司法实践中不少案件都是因为在租房过程中产生纠纷，诉至法院，结果往往都是因为法律意识不强，闹得腾房赔钱，有苦难言。作为一个曾经的租房客，结合日常审理此类案件中常见的问题，给奋斗着的年轻人提醒一、二，望他们能够把更多的时间和精力都用于快乐的生活和工作中，而不是花在和房东、中介的诉讼、扯皮上。租赁房屋要确认房屋可以合法出租想租房居住，要确认你看中的房屋是可以合法出租的。比如北京，当然也还有其他一些城市，一样都存在着很多类型的房屋，如经济适用房、两限房、公租房、标租房、央产房、军产房等等，还有一些自建房屋都在对外出租。应当注意到，有些类型的房屋法律是不允许出租的。如自建房屋一般都是未获得规划许可的违章建筑，出租人不可能取得房屋的产权手续，即使与出租人签订了租赁合同也是无效的。无效合同不受法律保护，出租人可能随时要求承租人腾房。即使诉讼到法院，法院也会确认此类合同无效，判令承租人腾退房屋。另外还有公租房，因公租房本身就是不允许转租的，对外出租公租房属于无处分权人处分他人财产，租赁公租房的租赁合同也是无效的合同，不受法律保护。还有其他一些政策上不允许出租或在一定时间段内不允许出租的房屋，如经济适用房等，在寻找房源时，应避免租赁上述房屋，以免产生纠纷，引发不必要的诉讼。如果不知道房屋是什么性质的房屋，就应要求出租人提供产权证，违法建筑不可能办理产权证，公租房只有公有住宅租赁合同，合同中也会明确约定房屋不允许转租，租房时应当注意。确认出租人有权出租房屋与出租人商谈租房事宜时，要确认出租人与房屋的关系。如果是房屋产权人直接出租，签合同之前应查看房屋产权证和业主的身份证件，看一下房产证上产权人和提供的有效身份证明是否一致，是否和与你签合同的是同一个人，以免被骗；如果产权证在办理过程中，那么可以要求出租人出示与原产权人签署的商品房买卖合同、完税发票等材料，避免不必要的风险。如果出租人也是承租人，也就是日常说的二房东，这种情况应当谨慎对待。二房东与承租人签订的合同效力受其与房东签订的租赁合同的效力制约，如房东不允许二房东转租，那么你与二房东签订的租赁合同可能因二房东没有转租权而无效。另外，即使二房东有转租权，也要仔细审核二房东与房东之间合同的租赁期限，承租人与二房东的租期不能超过二房东与房主的租赁合同的期限。最重要的一点就是租赁二房东的房屋，不要图便宜或省事，一次性向二房东交太多的租金或押金。现实中有不少二房东收了租金和押金后不向房东交纳租金或者直接就消失了，房东要收回房屋，把租客赶走的案例，因此租用二房东的房屋，一定要谨慎再三，尤其不能一次性交纳太多的费用，避免人房两空。如果是通过房产中介公司租房，不能因为是中介公司介入就放松警惕。实践中通过中介公司租房有两种形式，一种是通过中介公司介绍房源，由承租人与房东签订合同的情况。此时承租方与中介公司之间是一种居间合同关系，中介公司为承租方提供的是一种中介服务。中介公司为你提供房源信息，进行初步的房产信息和出租人信息核实，由出租方或者承租方向中介公司缴纳中介费，之后由承租方和出租方签订租赁合同。此时，仍要注意上述两点，核实清楚房屋信息和房主信息。实践中，有不少唯利是图的中介公司为了促成业务，收取中介费，往往隐瞒双方的一些信息和房屋信息。为保护好自己的权益，租房人在租房时还是要尽可能亲自核实信息。另一种常见的形式是中介公司租赁了房东的房子，然后自己再对外出租，由承租人和中介公司签订合同的情况。现实生活中，中介公司做得都比较隐秘，在形式上和出租人、承租人签订的还是委托代理合同，合同上载明的出租人也是房东的名字。实际上租房时承租人是只见中介不见房东，租金也是向中介公司缴纳，此时，承租人与中介公司之间是租赁合同关系。这种情况下，租房应选择有良好口碑的正规房屋中介，审核房主给中介公司房屋产权证明和房主的委托书、委托代理合同，租赁期限一定要在中介公司的代理期内。如有可能，与房东见面沟通一下，确认其同意中介公司代为出租。另外在这种情况下，也尽量避免一次性交纳过多租金和押金，很多较小的中介公司会发生人店两空的情况。大额租金交给中介后，如果中介跑路，房主没有收到租金必然要来收房，承租人就会遭受较大的损失。签订较为详细的书面租赁合同合同法规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。如果是不定期租赁合同，双方都有权随时提出解除租赁合同，如果希望长期稳定居住，还是要求订立书面合同方为妥当。签订合同时，合同中容易引起纠纷的条款要细。哪些是容易引起纠纷的条款呢？根据日常审理的经验，以居住为目的房屋租赁合同，产生争议主要集中在租金交纳的时间，水、电、煤气费的起止点，房屋及其设施的维修费用负担，房屋内的物品损坏因谁而起和押金的退还等问题。在签订合同时，除了房屋的坐落位置、租赁的期限、租金的标准等需要明确外，对于租金交纳的时间、押金退还的条件和时间、入住时水、电、煤气表的度数、各种杂费、维修费的承担以及房屋内的大件、贵重物品的情况尽量要写清楚，入住时都要做好清点记录，双方签字确认后，作为合同的附件，以避免将来产生纠纷。保存好自己履行义务的证据租赁合同中，承租人主要履行以下三种义务，即交纳租金、合理使用房屋及将房屋交还出租人。与履行上述义务相关的证据资料，应当注意保存。在签订合同时，如果交纳租金不方便，可以在合同中约定向出租人账号直接转账来支付租金、押金和其他费用，因为银行转账都有记录，避免不经意间丢失一些缴费票据，导致纠纷产生。如果是向房东或中介公司直接交纳租金、押金，应要求其出具收据，收据上要写清楚押金和租金的数额、租金的起至日，中介公司的要加盖其公司的印章，并要保存好这些交费的收据，以备万一。合同期满要求退租时，有些房东和中介也经常会以房屋设施损坏或者其他借口作为条件来克扣租房者押金。首先要明确承租房屋及房屋内的家具、设施正常使用中的磨损、老化不是扣押金的理由。合同法第二百一十八条规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。为保护自己的合法权益，入住时和退房时尽量通过拍照、录像等留存一些证据。交还房屋时，也要和入住房屋时一样，办理交接手续，注明房屋收回时的情况，让出租人签字。如果无争议最好，如果有争议，可以对争议的物品和设施进行录像或拍照，保存证据已备解决纠纷之需。当然承租人承租房屋后，也应当合理使用房屋，爱护房屋内的设施。合同法第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。如果在使用中确实对房屋的设施、物品造成不当的损坏，尽可能通过协商解决，如果分歧较大，可以通过诉讼的方式，由法院裁决。另外需要注意的是，如果确实因退还押金产生争议，想通过诉讼途径解决，那么就不要犹豫不决来回摇摆。实践中常见一些承租人，在出租人刁难的情况下，收取了退还的部分押金后，为出租人出具了模棱两可的说明或收据，然后又来法院起诉，结果往往是被驳回。注意履行自己的义务租赁他人房屋，签订租赁合同后，除了应注意保护自己的权利外，还应按照合同的约定履行自己及时足额的交纳租金和及时交还房屋的义务。一般的房屋租赁合同都约定了明确的租赁交纳时间以及不及时交纳租金的违约金、滞纳金和解约条款。如果不及时交纳租金，可能要承担另行支付违约金的后果，严重的可能导致合同解除。交还房屋是在合同解除或届满后，承租人应将房屋交还出租人。尤其在向出租人交纳押金的情况下，一般合同约定的是先交房，后退押金。即使没有约定，一般也按照这个程序履行。切记，尽量不要采取不退押金不退房的措施来逼迫出租人退还押金，如果不腾退房屋，在占用房屋期间的房屋占用费是要由房屋占用人来承担和支付的。即使你不使用房屋，不与房屋出租人办理交接手续，仍是由承