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论业主大会与业主委员会的法律地位 yb622主i 对外经济贸易大掌 法律硕士 ejm 学位论文 论文题目：论业主大会与业主委员会的法律地位 主题词：业主大会业t委员会建筑物区分所有权 研究生姓名：凌砾 导师姓名：梅夏英教授 写作时1可：2005年2月一2005年10月 内容提要 随着城镇住房制度改革的深化，物业管理伴随房地产业的发展逐渐兴起。 2003年6月8日国务院公布物业管理条例，它的颁布标志着我国的物业管理 的发展和保护人民群众的住房消费权益已经纳入了法制化的轨道。 本文首先阐述了业主自治和物业管理的相关概念，说明了业主自治的法律基 础。 其次，着重阐述业主大会和业主委员会的法律地位。我国物业管理法律对业 主自治机构法律地位的规定比较模糊，没有解决业主自治机构的民事主体资格问 题，在立法中并没有明确确立业主大会和业主委员会的法律地位。 我认为业主大会有自己的活动宗旨、代表人、组织机构、配套的规章制度和 自己的财产，是非法人团体。业主委员会是业主大会的常设执行机构，不是独立 的民事主体。业主大会民事权利能力的范围应仅仅局限在小区物业管理事项，不 能扩大到其他事项。 最后对物权法和物业管理条例提出一些建议。随着物权法的 正式出台，区分所有权理论在我国的法律中将更加明确。对业主正确地行使自己 的权利，业主大会和业主委员会制度在理论上的完善，将发挥重大的作用。为了 完善业主大会制度，?还应该细化物业管理条例相关规定。 关键词：业主大会、业主委员会、建筑物区分所有权 abstract the riseswiththe the propertymanagement of gradually deepening reformationintown andthe ofthereal estate housingsystem development on june statecouncil 8th2003，the promulgated ，which onthe of legalizationdevelopmentproperty andthe of in management the andinterests protectionpeoplesrights housing inour consumptioncountry at firstthearticle the related totheownerself- expounds concepts and the the government basisof propertymanagementexplaininglegal owner self-government andthenit describesthe oflawofthe emphatically position house。ownerconventionandcommitteethelaw ofpropertym嗍ement inour isindistinctin the oflawofthe country regulatingposition houseowner civil is institution，which self-govement subjectqualification not the the defined，without oflawof houseowner establishingposition conventionandcommitteeinits legislation thehouse-owner anunartificialwith convention，ithink，is person imown aimof rulesand property the committeeisits executive an standing institution，not being civil civil ofthehouse-ownerconvention independentsubjectthe fights islimitedtothe in only property managementaspect，notbeingapplied other aspects 2 some on lawand lastly proposalsproperty propertymanagement rre statute forwardwiththeformal of put law,the promulgationproperty on condominiumof becomesmoreclearand theory ownershipbuilding a rolein the onthe definite，playingveryimportantperfectingtheory house?owner and conventioncommitteeandinthehouse-owners system their statuteshallbe exercisingrightscorrectlythepropertymanagement detailedinorderto thehouseownerconvention perfect system words：house?ownerconventionhouse-ownercommittee key condominiumof ownershipbuilding 前言 中国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无期限使 用为特点的实物福利性住房制度。这种住房制度存在着一系列严重弊端，其根本 问题在于房改前的住房分成三部分：直管公房一国家投资兴建的住房、自管公房一 企业投资兴建的住房、私房。作为市场主体的公司、国有企业是在国家宏观调控 下，按照市场需求自主组织生产经营以提高经济效益、劳动生产率和实现资产 保值增值为目的，追求的最终目的是利润的最大化，没有承担解决住房问题的义 务1。原有的住房制度强行将解决职工住房闽题的任务加在企业身上，效益好的 企业还有可能在住房上多投入些资金，效益不好的企业根本没有能力在兴建住房 方面投资。单靠企业从自己的利润中拿出钱来投资建房。严重影响企业后续发展。 依靠国家、企业投资兴建房屋，导致建房资金来源不足，不能有效的满足城镇居 民的住房要求。不适应社会主义商品经济的要求。 实行低租金出租的办法，维修房屋的费用也得不到保障。不管是直管公房还 是自管公房的租金都定的很低，平均一元左右，不足以补偿房屋的修缮费用。个 人住房属于固定资产，使用期可达七、八十年。延长使用期的关键是房屋有了损 坏要及时维修。修缮费用的不足，导致的一个直接结果就是房管部门对于管辖区 内的房屋损坏，只能优先维修损坏严重的房屋，对其他小修d,：ff能拖就拖。这样 做的结果是缩短了房屋的使用寿命。既便如此，国家和企业还要再拿出大笔的资 会用于补贴住房的维修和管理费用。改善住房条件成了国家、企业的沉重负担。 因此1978年邓小平同志提出了住房制度改革的问题。 从1979年开始实行向居民全价售房的试点，到1994年国务院下发了国务 院关于深化城镇住房制度改革的决定，标志着城镇住房制度改革进入深化和全面 实施阶段2。1998年底，在京中央和国家机关停止住房实物分配，逐步实行住房 分配货币化。职工在个人合理负担的基础上，通过使用住房公积金、住房补贴和 住房贷款购买住房。经历了20多年的改革，大量商品房的出售以及公房的出售， 出现了众多拥有房屋产权的业主。业主从维护自身利益的角度，自行组织起来召 开业主大会，并在此基础上成立业主委员会。 另一方面物业管理伴随房地产业的发展逐渐兴起。物业管理是指业主通过选 聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套 的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩 序的活动。在物业管理中业主委员会和物业公司是相互配合的关系。2003年6月 参见扰建忠：房地产基本制度与政簧巾国建筑工业出版杜200,1年版第173页 参见沈建忠：房地产基本制度与政策中国建筑工业出版社2004年版第t75而 8日国务院公布物业管理条例，它的颁布标志着我国的物业管理的发展和保护 人民群众的住房消费权益已经纳入了法制化的轨道。但物业管理条例对业主 大会和业主委员会的法律地位问题的规定还不具体，导致现实中出现了诸多闯题， 对业主自治机构的法律地位的不周理解，将直接导致不同的法律关系的产生和不 同的法律后果。本文试图就业主大会和业主委员会的法律地位进行初步的探讨和 分析，并就完善业主自治制度提出一些建议。 2 一、业主自治与物业管理 一 业主自治组织的构成 l、业主 什么样的人可以称为业主，法律界的理解不尽相同。例如。根据上海市加 强业主委员会管理若干规定：参加大会的业主身份认定，以产权证登记的人员为 准。业主代表大会 相当于业主大会 成员由全体业主小组成员组成，业主小组 成员人数超过100人的由业主小组推选代表组成。公房业主和开发商业主按拥有 的物业建筑面积比例产生业主代表大会成员数，但最多不得超过全体成员的l2。 而广州市物业管理办法规定：业主是指 1 物业的所有权人。 2 已办理商 品房预售合同登记且所购房屋已入住使用的单位和个人。 3 持有空置物业的建 设单位3。 总结上述地方性规定，业主在上述法规中被认定为下列三类人： 1 房屋的所有权人。这类人已经取得房屋所有权证书或房地产所有权证书， 他们既可能是自然人，也可能是法人或其他的社会组织。 2 已办理商品房预售合同登记且所购房屋己入住使用的单位和个人。这类 人成为业主大会成员必须具备两个条件：己办理商品房预售合同登记、所购房屋 己入住使用。 3 持有空置物业的建设单位。一般是指未售出物业的房地产开发企业。 物业管理条例规定“房屋的所有权人为业主”。由于我国对不动产的产权 采取登记要件主义，中华人民共和国城市房地产管理法规定：房屋产权登记是 取得房地产所有权的形式要件。因此，房屋的所有权人是购买了房屋并在房地产 管理局办理了产权登记的人。 但在现实的房地产市场，把业主简单的理解为“购买了房屋并在房地产管理 局办理了产权登记的人”有一个明显的漏洞：在商品房预售中普遍存在着开发商 在将房屋交付给购房人后两三年了，因为没有交纳足够的土地出让金、综合验收 不合格、欠缴契税等原因而无法提供完整的办理产权证的资料，导致购房人迟迟 办不了产权登记4。而且开发商办理竣工验收和契税是整栋楼统一进行的，导致许 多购房人不能办理产权登记手续。如果这些购房人不能认定为业主，按照物业 管理条例规定，这些人就不能参与业主大会，甚至因业主人数长期达不到法律 规定的人数，导致业主大会长期无法召开，购房人的利益得不到落实。 我认为对物业管理条例中的“业主”应理解为上述的前两类人，即房屋 的所有权人和已办理商品房预售合同登记且所购房屋已入住使用的单位和个人。 3参见王红卫：物此管理涪敷程法律出版挂2003年版。第264页 1参见王雨奉：物业管理的纠纷与解决中国社台出版桂2005年版蒋2d页。 理由是商品房预售合同登记使购房人取得了一个未来的物权。只要房屋买卖双方 在将来不发生违约的情况，购房人将来就会是办理该房屋产权登记的人。而且入 住房屋是房屋的实际交付。购房人虽然此时还没有办理该房屋产权登记，但实际 上使用房屋和房屋的附属设备，享受物业管理公司的服务，他们理应成为业主。 第三种人“持有空置物业的建设单位”，一般是指末售出物业的房地产开发企 业，作为业主也存在问题5。因为房屋未售出时，该房屋的所有权人是房地产开发 企业，但房地产开发企业也不向物业公司交纳物业管理费，不是物业服务的对象， 房屋预售后，又变为办理预售合同登记的购房人成为未来的业主，而房地产开发 企业无论是否“持有空置物业”也丧失了所有权人的地位。因此，广州市物业管 理办法把“持有空置物业的建设单位”视为业主是不妥的。 2、业主大会 业主大会即为建筑物区分所有权人大会，由全体建筑物区分所有权人组成。 一个物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会是代表和维护物业管理区 域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，行使业主对物业管理的自治权的业 主自治机构6。在台湾，把业主大会称为区分所有权人会议。台湾公寓大厦管理 条例第3条规定“区分所有权人会议指区分所有权人为共同事务涉及权利义务 之有关事项，召集全体区分所有权人所举行之会议。”业主大会在充分民主的基础 上集中全体业主的基同意志和利益要求，行使本物业管理区域内的物业管理自治 规约制定权和决定属于自治范围的公共事务和物业管理公益事业中的其他重大问 题。 业主大会的成员是物业管理区域内的业主，物业的承租人和其他实际使用人， -与,kjen住的亲属都不能成为业主大会的成员7。般而言，业主大会可以邀请使 用人代表列席，但不享有实质的权利，也不承担实质的义务，使用人在业主大会 上没有表决权。在经过业主的书面授权后，业主的亲属或使用人可以接受委托， 代表业主参加业主大会，享有发言权，投票权等业主的部分权利，但不享有业主 的被选举权，不能成为业主委员会的委员。 3、业主委员会 业主委员会是是业主大会的执行机构，是由业主大会选举产生并经房地产行 政主管部门登记备案，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织， 具体负责执行业主大会作出的决定8。 与业主大会相比，业主委员会是常设的机构，业主委员会委员人数一般是几 5参见广州市榜业管理办法第5条第2戢2002年7月1日宴旌。 参见吴建平：t物业管理洼规法悼出版杜2004年版，第124页 7参见撼明、张勇敏：t房地产法 浙江大学出版社2004年版第308甄? 8参见王虹卫； 物业管理法救程，；壹律出版社200：，竿版t第270更 人到十几人，由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主 委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会应当依照法律、 业主公约，业主委员会规章履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从 事与物业管理无关的活动。 根据物业管理条例对业主委员会的职责规定，业主委员会主要负责 1 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 2 代表业主与业主大会选聘的 物业管理企业签订物业服务合同； 3 及时了解业主、物业使用人的意见和建议， 监督和协助物业管理企业履行物业服务合同： 4 监督业主公约的实施； 5 业 主大会赋予的其他职责。 二 业主自治的法律基础一建筑物区分所有权 1、建筑物区分所有权的概念 建筑物区分所有权是一项重要的不动产所有权、其名称各国立法中不尽相同。 在法国称“住宅分层所有权”；德国、奥地利称为“住宅所有权”：意大利、英国 称为“公寓所有权”；在美国有称“公寓所有权”，也有称为“单位所有权”或“水 平所有权”；瑞士称“楼层所有权”；在日本和我国台湾称为“区分所有权”9中 华人民共和国物权法 草案 也采用了“建筑物区分所有权”这一称谓。 它是指数个权利主体区分拥有一栋建筑物时，各个主体所享有的对建筑物的 专有部分的专有所有权、共有所有权和因建筑物区分所有权人之间的共同关系所 产生的成员权的总称。 建筑物区分所有权理论的产生是随着高层建筑的增多而发展的”。幢房屋， 特别是楼房，按其本身结构区分为各个独立单元，每一单元均构成一个相对独立 的所有权客体，?由此在一幢房屋上成立了两个以上的所有权。但是由于这些区分 为各个单元的房屋，仍然构成了一个整体，而且每一单元房及其使用都离不开整 个房屋共用设施的支撑，因此建筑物的区分具有相对性，建筑物区分所有权理论 既承认房屋作为一种整体存在的事实，又承认这个整体中可以划分为相互独立的 部分，各个部分上成立相对独立的所有权。由此形成独特的对独立的单元享有独 立所有权、对共有部分享有的共有所有权和因共同关系所生成的成员权所共同构 成的特别所有权。 2、建筑物区分所有权的内容 建筑物区分所有权的内容包括三部分权利和义务。 1 专有所有权的内容 。参见游劝吝：锡权祛比较研究民法院出版仕2003年版，第65茛 ”参见沈建忠：房地产基本制度与政蕺中国建筑工业出版社2004年版第18： 页 专有所有权的内容是指建筑物区分所有人对专有部分的权利和义务。具体包 括：业主对专有部分享有单独的所有权、按照建筑物本来的用途和目的使用的义 务、维护建筑物安全和外观美观的义务、独立承担其维修责任和费用的义务、不 得随意变更通过专有部分的水管、电线、电话线、煤气等维持建筑物正常使用的 各种管线、尊重维护环境卫生和安宁以及所在地的善良风俗的义务。 2 共有所有权的内容 对共有部分的利用是业主权利的重要组成部分，业主对共有部分的权利主要 是占有权、使尉、收益权；业主对共有部分的义务主要是：依共用部分的本来用 途使用的义务；有维护共用部分完整和保持良好的义务：分担共同的费用和负担 的义务。 3 成员权的内容 物业小区的业主拥有成员权，这种成员权是财产权的延伸，是建筑物区分所 有人基于栋建筑物的构造、权利归属和使用上的密切关系而形成的，对全体建 筑物区分所有权人的共同事务享有的权利和承担的义务。它不是单纯的财产关系， 其中很大部分是管理关系11。 成员权是建筑物区分所有权的组成部分，成员权的内容是与业主自治关系最 为紧密的权利、义务。 建筑物区分所有权人成员权的内容，包括权利和义务两个方面： 建筑物区分所有权人作为成员权人享受的权利包括： a、表决权。即建筑物区分所有人参加管理业主大会，就大会讨论的事项享 有的表决权。 b、参与订立规约权。即建筑物区分所有人参加业主大会，参与订立规约的 权利。 c、选举与解任管理人的权利。德国住宅所有权法第26条规定：“住宅 所有权人以多数决定管理人的选任与解任。”日本建筑物区分所有权法第2s 条规定：区分所有人原则上得依集会决议。选任或解任管理人。瑞士民法典第 712条规定：区分所有人大会无法委托管理人时，每个区分所有人得请求法官任 命管理人。 d、请求权。即建筑物区分所有人对公共管理事项及共同收益中应得的份额 享有的请求权。 建筑物区分所有权人作为成员权人承担的义务包括： a、执行建筑物区分所有权人管理团体 业主大会 会议所作出的决议的义 务。此为建筑物区分所有人的基本义务。 b、遵守管理规约的义务。 参见段启武： 建筑物区分所有投制度之研究法棒出版社2003年版，第321页 6 c、接受管理人管理的义务。 建筑物区分所有权理论，特别是其中成员权的理论是成立业主大会的法律基 础，业主大会的设立是业主彳亍使成员权的重要途径。 三 业主自治在物业管理中的地位 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业 服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维 护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。 业主是物业的所有者，也是物业服务的消费者，业主有权利选择他们需要的 物业公司，但是物业服务消费与日常生活中的一般消费不同，日常生活中的消费 一般为个人行为，具有个人选择、个人付费，个人消费的特点，而一个居住小区 中的物业管理服务则是一种集体消费的行为，物业管理条例规定，“一个物业 管理区域由一个物业管理企业实施物业管理”。每个业主评判物业公司好坏的 标准不同，对物业管理的期望往往有这样那样的不同要求，例如，家中有婴幼儿 的，希望小区里有师资良好的幼儿园、小学校：但对于年老的业主，他们买房的 目的是颐养天年，这些业主不会去关一cod,区里是否育幼儿园、小学校，反而会关 心小区内是否有完善的医疗设施。对于买房纯粹是为了满足自己的居住要求的业 主，他会考虑社区的公共环境和房屋的设备能否得到及时的维护，对于物业费只 要在合理的范围内，这些业主不会多做考虑：对于买房纯粹为了出租投资的业主， 他们考虑更多的是房屋是否容易出租，物业费是否便宜。因此业主在选择物业管 理公司时，心目中理想的物业公司千差万别。对于如此复杂的关系，要想统一全 体业主的意思无疑很困难。为了协调彼此的争纷，维护共同的利益，就需要个 凌驾于单个业主之上的团体组织业主大会，订立管理规约、处理共同事务，签定 物业管理合同。 在物业管理企业管理的模式下，业主委员会作为全体业主的代表，依照业主 大会的决议选聘物业管理企业，并与其签定物业管理合同。物业管理合同是业主 委员会代表全体业主与物业管理企业之间签定的委托物业管理企业对物业进行综 合管理的法律文件，是物业管理法律关系产生的主要依据。 2参见捐明、张勇敏：房地产浩浙江大学出版杜2004年皈第295页 ”参见 物业管理拳萌j第34蕾2003年9月1日实施 二、业主大会的法律地位 我国目前的法律规定 物业管理条例规定，业主大会履行的职责包括：制定、修改业主公约和业 主大会议事规则；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作：选聘、 解聘物业管理企业；决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施：制定、修 改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的 维护等方面的规章制度等h。可见，我国物业管理法律承认了业主大会作为业主 行使业主自治权的最高权利机关的地位。为全体业主行使成员权提供了制度保障。 为保证业主大会决定的执行，法律还同时设置了业主委员会，作为业主大会 的执行机构，业主委员会履行闩常管理职责，监督业主公约的实施。但是，我国 物业管理法律对业主自治机构法律地位的规定比较模糊，没有解决业主自治机构 的民事主体资格问题，有回避之嫌。 物业管理条例并没有对业主大会的主体资格问题作出明确的规定。从对物 业管理条例的条文分析可以看出，业主大会已不仅仅是全体业主的一个议事方 式和议事机关，事实上已经是全体业主组成的一个团体，具有一定范围的权利能 力。根据物业管理条例的规定，业主大会“有权选聘、解聘物业管理企业”， 这表明业主大会已经可以作为个民事主体，与其他主体进行商务活动，签定合 同。物业管理企业的选聘、解聘不是基于单个业主的意愿或全体业主的成员的合 意，而是根据议事规则形成的团体意志。业主大会规程还规定业主大会可以按 照规定刻制、使用印耄，使业主大会又具有组织的特征”。 从体例的设置上看，物业管理条例并没有设立“业主大会权利”章节，而 是以“业主大会履行的职责”替代，回避了业主大会的权利主体地位：其次，物 业管理条例一方面称由业主大会“选聘、解聘物业管理企业”，在第23条同时 又规定业主委员会“代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签定物业服务合 同”，而回避实际上是代表业主大会与物业管理企业签定物业服务合同的事实。总 体上看来，我国物业管理立法并没有确立业主大会的团体地位，没有赋予其独立 民事主体地位，只是将业主大会作为结构松散的业主自治组织。 f二 外国立法中的不同规定 按照业主大会是否具有法人的资格为标准，各国关于业主大会的立法大致可 以分为四种： 1、德国立法模式。认为是不具有法人资格的团体。以德国为代表。依德国 参见物业管理条例 薷11蚕2003年9月1日_耍施 5参见业主大会规程第36条，建设部颁布，二00三年六月二十六日实施 住宅所有权法，全体业主形成的共同体是没有权利能力的团体，不具有权利能力， 因此不具有法人人格。权利义务的主体不是全体业主形成的群体，而是单个的业 主个人。发生诉讼时，不是全体业主形成的共同体而是单个的业主成为当事人。 我国台湾地区“管理委员会”采用德国法同样的规定，性质是不具备法人资格的 团体，其对外行为均由管理委员会以其自身的名义直接实施。管理委员会具有当事 人能力。 2、法国立法模式，承认这个全体业主构成的团体具备法人资格。法国、新加 坡和香港地区属于该模式。以法国现行住宅分层所有权法和新加坡现行土 地权属法为代表。依此模式，不分情形的不同，一律承认业主团体具有法人资 格。 法国住宅分层所有权法规定：如果由名义上拥有建筑物不同部分的建筑物 区分所有者，就应存在建筑物区分所有权人管理团体。该2名以上建筑物区分所 有权人全体在法律关系中当然构成团体，并各自成为该管理团体的机构成员。该 团体性质上属于具有法人资格的团体，其与公司相同，有法律上的行为能力，能 实施法律行为，能进行诉讼活动。 新加坡现行土地权属法规定建筑物区分所有权人管理团体在登记机关 的“建筑物区分所有权一览书”上登记的同时就自动设立，该管理团体性质上属 于具有法人资格的实体，具有永续性，该管理团体可以缔结任何契约，或就有关 涉及共同所有财产的任何问题，承担诉讼的原告和被告16。 香港建筑物管理条例规定，管理委员会须在获委任后28天内向地注勰 处处长申请将各业主根据本条例，注册为法团。管理委员会有当事人能力。管理 委员会为原告或被告时，应将诉讼事件要旨速告建筑物区分所有权人。业主权利 由法团行使，业主所具有的与建筑物公用部分有关权利、权力、特权、职责，须 由法团而非业主行使及执行：而业主所负有的与建筑物公用部分有关的法律责任， 除本条例条文另有规定外亦须针对法团而非针对业主执行；据此关乎建筑物公 用部分的任何通知，命令及其他文件，均可按照注册办事处送达法团；有关建筑 物公用部分的任何在审裁处提起及进行的法律程序，可由法团提起及进行，或针 对法团而进行。 3、日本立法模式，当业主群体具备法定条件后即承认其法人资格。依日本现 行建筑物区分所有权法，由30人以下的建筑物区分所有权人所构成的管理团 体无权利能力；但建筑物区分所有权人为30人以上，且“由建筑物区分所有权人 及决议各以34以上的多数的集会决议，决定成立法人、规定名称和办公处所， 并在主要办公地所在地进行登记的即成为拥有法人资格的管理团体法人”。” “参见尹田：t民事主体理论与立法研究，往律出版杜2003年版，第150甄 17参见尹田民事主体理论与立法研究，法i簟出版社2003年皈第152更 9 4、美国立法模式，不承认这个全体业主构成的团体具有法人资格，只是判例 中承认其法人资格。美国传统法律理论及现行法并不承认业主团体具有法人资格， 但近年来通过判例业主团体的法人资格在美国判例实务中获得普遍认可。 需要特别强调的是，在承认业主团体为法人的法律模式中，业主对业主团体 的债务按比例承担无限责任18。香港建筑物管理条例规定，管理委员会是二一 永久持续的法入团体。法团根据第33条清盘时，业主须负共同及个别的法律责任， 各按其拥有的份数出资，使法团资产的数额足以清偿其债项及债务。同样，日本 建筑物区分所有权法对此作出规定，管理团体法人的财产不足以清偿其债务 时，建筑物区分所有人负依第14条所定比例清偿债务的责任。这样的规定表明， 在这些国家中，即使承认了业主团体的法人地位，业主团体的法人的债权债务也 有可能转嫁到业主个体上，这样的业主团体的法人在民事责任能力上是有限制的。 业主团体近年来有日渐法人化的趋势。独立承担民事责任是法人具有独立的 组织和独立财产的必然结果，法人具有独立的组织和独立的财产，就可以以自己 的名义进行活动，独立享有民事权利和承担民事义务。如果法人违反民事义务， 造成他人损害，由法入独立承担民事责任，法人的财产不足以清偿债务时，法人 的出资者不承担责任”。独立责任是法人制度的突出优点，也是法人的重要特征。 而即使在规定业主团体为法人的国家法律规定中，业主也要对业主团体的债务按 比例承担无限责任。这与一般关于法人的规定有很大区别，这也就失去了法人制 度的优点。 三 业主大会的法律地位的构想 1、业主大会的法律地位的分析 我国物业管理立法并没有确立业主大会的团体地位，没有赋予其独立民事主 体地位，只是将业主大会作为结构松散的业主自治组织。实际上业主大会与居民 委员会比较起来有较大的差别。 社区自治是以社区自治组织为主体管理社区公共事务的活动，现阶段我国城 市社区自治主要有两种类型，一种是居委会自治，它是在政府主导下被纳入城市 社区建设中的以居民委员会自治组织为主体的居民自治；一种是在居住小区中以 业主大会、业主委员会为自治主体的业主自治。这两种自治在产生依据、自治组 织的自治性等方面都有很大的差别。 城市居民委员会组织法明确规定：居民委员会是居民自我管理、自我教育、 自我服务的基层群众性自治组织。是以地方行政组织为依托的地域管理，即市 街道一一居民委员会逐级管理，具有较强的行政色彩。居民委员会是以法律授予 “参见尹田：民事主体理-电与立法研究法律出版桂2003年版第】js页。 ”参见魏振囊：民法北京大学出版社、高等教育出版社2000年版，第82页 o 的社会事务自治权为基础组建，承担的中心任务是政治性和社会保障性工作，即 协助政府做好社会稳定、民政、计划生育等工作和调解一般民事纠纷、办理公益 事业、开展精神文明建设活动，正因为如此，居民委员会得到政府的财政支持， 城市居民委员会组织法规定，居民委员会的工作经费和来源、居民委员会成 员的生活补贴费的范围、标准和来源，由不设区的市、市辖区的人民政府或者上 级人民政府规定并拨付；居民委员会的办公用房由当地人民政府统筹解决20。居 民委员会与政府的关系具有经济上和行政上的一定程度的隶属关系。 业主大会自治是以建筑物区分所有权为基础，在财产关系上建立起来的引。 自治的规则和职责的履行都是由业主大会制定和通过投票决议实施，体现全体业 主的团体意志。业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动 中的合法权益，行使业主对物业管理，承担的主要是经济任务，促进物业的保值 增值和创造有利于业主居住的公共环境。经费的来源可以由业主支付，也可以在 物业管理用虏的收益或公共维修基金的利息中支取。业主大会自治更多的体现了 业主的意思自治，对政府一般没有隶属关系。其核一心是业主之间的财产关系n。 我认为，业主大会不是结构松散的业主自治组织。应将业主大会作为一个非 法人组织。 中华人民共和国民事诉讼法第49条规定了“其他组织”可以成为民事诉 讼的当事人。最高人民法院关于适用 民事诉讼法 若干问题的意见第40条 的规定，“其他组织”是指“合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法 人资格的组织”。 民政部关于 社会团体登记管理条例 有关问题的通知第 五条把这种“其他组织”明确为“非法人团体”。 有学者指出了非法人组织的要件，认为非法人组织必须是由多数人组成的人 合组织体，设有代表人或管理人，有自己的名称，组织机构和组织规则，有进行 业务活动的场所，并阻团体的名义实施法律行为；同时，非法入组织与法人一样， 应具有自己的目的即活动宗旨：此外，非法人组织还应有自己的财产或经费，只 不过其财产或经费仅需团体可以独立支配即可，不需要必须与其成员的财产截然 分开而由团体享有所有权”。业主大会具备了非法人组织的一些特征。 首先，业主大会有自己的活动宗旨，物业管理条例第8条规定了业主大会 成立的目的是“代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权 益”“；其次，业主大会设有业主委员会主任作为代表人，主任在业主委员会委 7景19 9 20参见城市居民叠员会组织法第1 o年1月l目起施行 “参见王燕燕；社区自泊与政府职能转变中国杜会出版社2005年版第78页 ”参见王燕燕：杜区自治与政府职能转变，中嗣社会出版社ood5年版，第88页 “参见粱慧星：民法总论政法大学出版杜2002年散端137页 “参见物业管理条例第b条，2003年9月】13实施 员中推选产生”：第三，有组织机构：业主大会和业主委员会，业主委员会是业 主大会的执行机构拍；第四， 乍为非法人组织还需要有自己的财产或经费。可以 在业主公约中约定经费的提取办法，业主大会和业主委员会开展工作的经费由全