2011年11月合肥房地产市场报告.doc

20112011 年年 1111 月合肥房地产市月合肥房地产市 场报告场报告 涉密市场数据，仅供客户参考，请勿外传 目录目录 contentscontents 第一篇第一篇 市场资讯市场资讯.1 一、政策法规.1 二、经济动态.5 三、城市规划.8 第二篇第二篇 土地市场土地市场.10 一、市场综述.10 二、成交分析.10 第三篇第三篇 房地产市场分析房地产市场分析.12 一、市场成交情况.12 二、销售情况分析.14 三、项目销售排行榜.18 第四篇第四篇 楼盘营销楼盘营销.19 一、媒体监测市场萧条 宣传乏力.19 二、重点楼盘营销活动.22 和声机构市场数据-11 月合肥报告 2 第一篇第一篇 市场资讯市场资讯 一、一、政策法规政策法规 国土部：建设用地矛盾突出将力保耕地国土部：建设用地矛盾突出将力保耕地 国土资源部耕地保护司司长严之尧 17 日表示，当前和未来一段时间，要全力坚持和完善最严 格的耕地保护制度。落实划定永久基本农田工作，力争在“十二五”期间再建成四亿亩高标准基本 农田。 严之尧认为，当前我国耕地减少压力仍然很大。“十二五”期间我国面临建设用地需求集中 释放的压力，建设用地供需矛盾更加突出。国土部将指导各地根据新一轮县乡土地利用总体规划划 定的基本农田，确保 15.6 亿亩基本农田落地到户、上图入库。为解决部分省份耕地后备资源枯竭 的实际困难，正在积极研究国家重点建设项目补充耕地国家统筹的可行性，并起草相关配套管理办 法。 房地产市场需求结构将变改善型加速上升房地产市场需求结构将变改善型加速上升 今年以来，在政府严厉的调控政策下，房地产市场成交量大幅萎缩、地产商现金流日益紧张， 房地产价格持续上涨的势头得到明显遏制，一些重点城市房价开始出现局部松动迹象。对于国内房 地产市场未来的发展，笔者认为,未来中国房地产市场需求仍将较快增长，但需求结构将迎来趋势 性转变。满足基本自住需求的中低端住宅市场需求将进入稳定增长期，能同时满足改善性和投资性 需求的中高端住宅市场需求将进入高速增长期。 从居民购买住宅的次数分类，可以将房地产购买需求分为首次购房需求和再次购房需求。其 中，首次购房需求对应着居民的基本自住需求，再次购房需求包括两种主要的类型：居民改善性住 宅需求和居民投资性住宅需求。不同的住宅需求，会受不同的因素驱动。 中央重申巩固调控政策，微调不代表楼市松动中央重申巩固调控政策，微调不代表楼市松动 房价的松动引发了地方政府对放松调控政策的诉求，业内人士表示，无论是企业还是地方政府， 都到了难以支撑的阶段，都有放松调控的诉求。这段时间也被认为是房价的“拐点”期。 据记者了解，上海、杭州等地房地产项目降价导致的业主“维权”事件仍在继续，龙湖、中海 等资金链宽松的企业卷入其中，被认为将引发更大范围的降价。 与之相应的是，广东佛山曾在 10 月中旬发布了文件，拟放宽对 4 类情况的房屋限购，成为首 个公开放松楼市限购政策的城市，但是当晚便被紧急叫停。 和声机构市场数据-11 月合肥报告 3 业内人士表示，无论是企业还是地方政府，都到了难以支撑的阶段，都有放松调控的诉求。这 段时间也被认为是房价的“拐点”期。 房地产市场走向与信贷政策密不可分。温家宝总理在国务院常务会议上指出，“保持货币信贷 总量合理增长”，这被认为是货币政策微调的一个重要信号。但这并不意味着楼市调控政策也会松 动。 国务院棒喝国务院棒喝“调控杂音调控杂音”，价格拐点有望加速确立，价格拐点有望加速确立 “铜九铁十”让计划大捞一把的开发商尤为失望，“跌”字无疑已经成了今年 9 月、10 月楼 市的主旋律，龙头房企率先开启了降价潮。温家宝总理在国务院常务会议上明确指出，坚定房地产 调控信心不动摇。专家指出，在房价天平正处于反转向下的关头，楼市下跌的节奏势必会加速，市 场调整将不可避免。 10 月 29 日，国务院总理温家宝在国务院常务会议上明确提出，“坚定房地产调控信心不动摇， 继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。”陈国强表示，这对于近期泛滥的各种杂音无异于当头 棒喝，等于告诉市场，房地产调控仍会继续，限购限贷等政策并不会退出，必将加速房价的下降趋 势。 据了解，由于楼市量跌价松，全国土地市场也逐步趋冷，卖地难导致一些地方在调控上犹豫不 决。陈国强同时表示，其实 10 月 29 日的国务院常务会议还有一个亮点，即强调要增加商品住房用 地，促进房价合理调整，以往很少单独提到这一点，这更加体现出调控的针对性，即对一些地方捂 地等行为予以警示，有利于调控的推进。 而就在 11 月 1 日，广东珠海市开始积极执行限购限价的双限政策：本地居民、缴纳一年以上 社保或纳税证明的外地人在香洲主城区只能新购一套房；新申请预售楼盘价格不得超过 11285 元/ 平方米。分析人士指出，这表明调控仍在持续，短期内并没有松动的可能。 国税总局十二五期间或将坚决推行房地产税国税总局十二五期间或将坚决推行房地产税 据媒体报道，有接近国税总局的消息人士透露，国税总局正会同相关部门研究结构性减税的具 体内容。但与此同时，“十二五”期间将重点推出房地产税的全面实施，做为未来地方上的主要税 务来源，无论楼市走势如何，国税总局都会坚决推出房产税。 据悉，目前国税总局正会同相关部门研究相对应结构性减税的具体内容，主要方向有三个： 1、“十二五”期间国家重点鼓励发展的行业，如战略新兴产业、服务业等；2、增值税赋较重的产 业，比如建筑业、一些没有抵扣的农产品加工业等；3、鼓励企业将减税部分做研发投入，确保研 发投入占销售收入不低于一定比例。 和声机构市场数据-11 月合肥报告 4 十一届全国人大常委会第二十三次会议 27 日举行联组会议，对国务院关于城镇保障性住房建 设和管理工作情况的报告进行专题询问。财政部部长助理王保安表示，将加快推进房产税的实施。 住建部部长姜伟新表示，“十二五”末以后，住房保障将逐步转向货币补贴为主。待相关信息系统 建立后，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。 全国住房信息系统联网，温州成首批试点城市全国住房信息系统联网，温州成首批试点城市 住房和城乡建设部部长姜伟新此前表示，如能建立全国联网的个人住房信息系统，限购令就能 取消。据悉，房产投资一向活跃的温州也被纳入首批全国住房信息系统联网的试点城市之一。住房 和城乡建设部部长姜伟新此前表示，如能建立全国联网的个人住房信息系统，限购令就能取消。据 悉，房产投资一向活跃的温州也被纳入首批全国住房信息系统联网的试点城市之一。 都市快报援引浙江省住房和城乡建设厅人士消息称，杭州、宁波、温州的个人住房信息已 经递交国家住建部，接下来的两个月，住建部将建起一个数据库，把 40 座城市的个人住房信息囊 括其中，这个数据库也将被 40 座城市的房管部门共享。 住建部：房屋征收评估新政，保护被拆迁户利益住建部：房屋征收评估新政，保护被拆迁户利益 媒体频频报道房地产拆迁的种种乱象，其中，由于对拆迁补偿标准存在争议导致拆迁搁置甚至 出现所谓“钉子户大战拆迁队”的新闻更是容易成为焦点。近日，住建部发布了国有土地上房屋 征收评估办法(以下简称办法)，首次明确：负责房地产价格评估的机构由被征收人协商选定； 征收房屋的价值也将完全按照市场价格，而不再综合政府定期公布的房价。 国土部修改闲置土地处理办法，囤地空间将遭挤压国土部修改闲置土地处理办法，囤地空间将遭挤压 据权威人士透露，国土资源部正在对一个已经施行 12 年的法规闲置土地处置办法， 进行较大程度的修改，目前已征求了地方意见，正进一步完善。力图在闲置土地的认定、查处等环 节上更趋规范，而这将直接影响到开发商的囤地行为。 一位权威人士透露，国土部正在对闲置土地处置办法(下称办法)进行修改，力图在闲 置土地的认定、查处等环节更加趋于规范，更具有可操作性。目前，国土部已经征求了地方意见， 正在进一步完善。 确权登记完成逾确权登记完成逾 70%70%，小产权房严禁登记发证，小产权房严禁登记发证 11 月 9 日，国土资源部召开通气会表示，将力争在明年年底前基本完成全国农村集体土地的 确权登记发证工作，并明确指出，小产权房不得登记发证。目前，农村集体土地的确权登记已完成 70%-80%。日前发布的关于农村集体土地确权登记发证的若干意见中，明确了相关工作的重大 政策问题。 和声机构市场数据-11 月合肥报告 5 意见提出，要严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违 法用地未经依法处理就登记发证。 意见明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过村改居等方式非经法定征收程序 将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇 居民在农村购置宅基地、农民住宅或小产权房等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进 行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。 二、二、经济动态经济动态 四大行信贷十月开始发力，年底前或更宽松四大行信贷十月开始发力，年底前或更宽松 十月下旬，据数据显示，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行四大行的信贷闸门突现松 动迹象。业内人士认为，信贷开始发力，四季度信贷政策有望保持相对宽松。目前，银行存款流出 压力大，预计全年贷款或达 7.5 万亿。 银行业人士 11 月 1 日向记者透露，截至 10 月 27 日，工商银行、农业银行、中国银行、建设 银行 10 月新增贷款规模约为 1400 多亿元。从 10 月下旬四大行信贷投放情况看，10 月 21 日至 27 日 5 个工作日，新增信贷猛增 600 多亿元，信贷闸门突现松动迹象。业内人士认为，在货币政策微 调的背景下，预计全年新增贷款将在 7.5 万亿元左右。这意味着，四季度信贷政策有望保持相对宽 松。 正回购操作暂停，存款准备金率下调预期再起正回购操作暂停，存款准备金率下调预期再起 10 月份以来，关于央行或将调整存款准备金率的声音一直未减。11 月份，央行近一个月来首 次暂停超短期正回购，业内分析稳定资金面意图明显。因此，关于存款准备金率下调的预期持续高 涨。 11 月 1 日，央行在公开市场发行 100 亿元一年期央票，发行量较上周减少近 5 成，与此同时， 央行昨天未进行正回购操作，这是超短期正回购近一个月来首次暂停。在经济增速放缓迹象继续明 显之时，央行的货币政策走向面临拐点。 数据显示，11 月到期资金量为 3250 亿元，较上月减少三分之一，回笼压力有所减轻。本周到 期资金量为 1070 亿元，为月内次高，但央行并未加紧收缩流动性。央行昨天减量发行 1 年期央票， 中标利率与上期持平，同时暂停正回购操作。 和声机构市场数据-11 月合肥报告 6 11 月 1 日公布的 10 月份制造业 pmi 指数从 9 月的 51.2 降至 50.4，反映出未来经济仍有下调 可能。“在 1 年期央票一二级市场利差倒挂消除的情况下，央行也并未加大对于深度冻结工具的使 用力度，由此显示央行维持市场资金面相对稳定的用意。”银行交易员表示。 银行业不良贷款明年或反弹，坏账压力源自房贷银行业不良贷款明年或反弹，坏账压力源自房贷 刚刚公布的中国银行业第三季度财报显示，各家银行普遍出现不良贷款率持续下滑的局面。近 年来中国银行业总体资产质量得以持续改善主要得益于存量不良贷款的大力清收和消化，但是对于 未来中国银行业，已经做好中短期内不良贷款反弹的准备，良贷款“双降”恐难继续。银行的坏账 压力主要来自平台贷和房贷。 日前，中外合资信用评级机构中诚信国际发布2011-2012 年中国银行业展望报告指出，未 来中国银行业不良贷款“双降”的趋势难以继续，中短期内银行将面临不良贷款反弹的压力。 “目前，房地产开发商仍在硬撑，而年内资金链断裂的可能性也不大。但是，一旦政府对房地 产调控的政策始终维持不变或进一步收紧，不少业内人士都认为到明年下半年将会出现一波房地产 企业资金链断裂的情况。只要形成规模并造成更坏的预期，那么银行的压力将会不断增大”。 部分银行被允许适当放松信贷投放，全面放开难现部分银行被允许适当放松信贷投放，全面放开难现 业内人士认为，信贷开始发力，四季度信贷政策有望保持相对宽松。记者再次获悉，部分银行 接到宏观调控部门暗示，可在合理范围内适当放松信贷投放。部分银行接到宏观调控部门暗示，允 许其在监管指标合格的基础上，在合理范围内适当放松信贷投放。但是，这仅仅是差异化的放松， 并非所有的银行全面放开，全年的信贷仍是在稳健货币政策指导下的平稳适度增长。这意味着货币 政策局部的微调，并非货币政策转向。 一上市银行人士介绍，在今年的货币政策之下，银行放贷受限有两方面的可能。其一是有的银 行尚有信贷额度，但是受存贷比等监管指标约束；其二是银行的监管指标满足要求，但是年初央行 批准其的信贷额度用光。记者从某全国性股份制银行获悉，该行从 10 月份开始，全年的信贷额度 就已经用光。 银行逐笔收回到期贷款，负债房企不再受青睐银行逐笔收回到期贷款，负债房企不再受青睐 银根紧缩，负债率高企的开发商，不再受银行青睐。多家股份制银行称，“单一性”的房地产 企业几乎无法从银行获得新贷款。所谓“单一性”，说的是房企的业务单一，除了房地产，少有其 他业务。 和声机构市场数据-11 月合肥报告 7 定价方面，股份制银行普遍对开发贷利率上浮 30%50%。一部分精明的开发商年初都通过信 托产品储备了资金。一家中部地区的开发商接受早报记者采访时称，从银行获得开发贷的融资成本， 比信托公司的融资成本要高。 第三季度房地产新增信托资金环比下降第三季度房地产新增信托资金环比下降 16.66%16.66% 近日，中国信托业协会公布数据显示，截至 9 月 30 日，中国信托业资产规模达到 40977.73 亿 元。前三季度，投向房地产领域的新增信托资金达 3216.67 亿元。由此前数据计算，第三季度投向 房地产领域的新增信托资金为 1139.01 亿元，同第二季度的 1366.68 亿元，环比下降 16.66%。 数据显示，资金来源方面，集合信托余额为 11495.92 亿元，单一信托余额为 27923.35 亿元， 管理财产信托余额为 1558.50 亿元，分别占比 28.05%、68.14%和 3.8%。 资金信托达到 39419.27 亿元，其中，从资金投向来看，投向基础产业的资金规模占比最大， 余额为 9771.42 亿元，占比 24.79%，其次为工商企业和其他类，分别占比 20.81%和 19.42%，投向 房地产领域的资金余额为 6797.69 亿元，占比为 17.24%。 一年期央票利率下调，货币政策放松意图已显现一年期央票利率下调，货币政策放松意图已显现 11 月 8 日，央行在公开市场发行 100 亿元一年期央票，发行价格为 96.55 元，发行利率较前 一期下行 1.07 个基点至 3.5733%。这是央行 28 个月来首次下调一年期央票利率，超出了市场普遍 预期。各方猜测，货币政策放松的意图已经显现，局部宽松已成为现实，流动性拐点即将到来。 同时，央行再次启动了暂停一周的 28 天期正回购操作，交易量为 300 亿元，中标利率持平于 2.8%。 “此次一年期央票发行利率下调超出了市场的普遍预期。”国泰君安首席宏观债券研究员姜超 认为，“从三年期、一年期央票利率的下调来看，货币政策放松的信号日益明确。央行可能在明年 初就会采取更加明确的价格工具降息。” 统计局：前统计局：前 1010 月全国房地产开发投资同比增长月全国房地产开发投资同比增长 31.1%31.1% 11 月 9 日上午，国家统计局发布了 10 月份相关数据数据。数据显示，1-10 月，全国房地产 开发投资 4.99 万亿元，同比增长 31.1%。其中，住宅投资 3.58 万亿元，增长 34.3%。全国商品房 销售面积 7.96 亿平方米，增长 10%。其中，住宅销售面积增长 9%。 国家统计局 11 月 9 日发布的数据显示，1-10 月，全国房地产开发投资 4.99 万亿元，同比增 长 31.1%。其中，住宅投资 3.58 万亿元，增长 34.3%。全国商品房销售面积 7.96 亿平方米，增长 10%。其中，住宅销售面积增长 9%。 和声机构市场数据-11 月合肥报告 8 房地产开发企业本年资金来源 6.84 万亿元，同比增长 20.2%。10 月份，全国房地产开发景气 指数为 100.27。 多家外资银行上调房贷利率，最高超基准利率多家外资银行上调房贷利率，最高超基准利率 1010 倍倍 临近年底，市场资金压力大的影响正日益蔓延。在此背景下，多家外资银行近期悄然上调存 量以及新增房贷的利率。在另一方面，外资银行还打响了揽储大战，纷纷推出外币定期存款优惠利 率，其标准有的甚至高过普通定存利率 10 倍。 近日大多数银行已上调存量外币房贷利率。渣打银行目前新增港元房贷年利率为 7%，美元房 贷年利率最高达 8%，而存量外币房贷利率则上调幅度不一。汇丰美元房贷基准利率为 4%，港元房 贷基准利率为 5.5%，根据客户资质，会出现不同比例的上浮。花旗银行称，该行目前已经暂停新 增外币房贷业务，近期还对外币存量房贷利率进行上调。 此外，部分外资行人民币房贷利率也较基准利率开始上浮。南洋商业银行一位客户经理称， 现在首套房贷利率要在基准利率基础上上浮 5%以上，二套房贷利率则要上浮 15%以上。 与此同时，花旗、汇丰、渣打等几家主要外资银行都不约而同地在其官方网站的显眼位置推 出了年末最新促销活动外币定期存款优惠利率。其中，渣打银行的促销力度最大，该行 3 个月期的 港币普通定存利率为 0.15%，而这次的优惠利率则高达 2.375%，相当于前者的近 16 倍。汇丰银行 的几款外币优惠定存利率几乎都相当于普通定期存款利率的约三四倍。相比渣打与汇丰有多款外币， 花旗银行这次只推出了美元优惠利率，其 3 个月、6 个月和 370 天的美元特惠年利率相当于普通定 期存款利率的 1.75 至 4.4 倍。 上述 3 家银行均特别强调，凡是能享受到优惠利率的存款，必须是新增加的资金，原有的存 量存款不享受此优惠。同时，在存入时点和金额上，各家银行也有明确要求。 三、三、城市规划城市规划 安徽规划跑马圈芜安徽规划跑马圈芜 合肥城建受益飙升合肥城建受益飙升 由安徽省政府编制的安徽省城镇体系规划（20112030）征求意见稿12 月 4 日出炉，提 出加快合肥、芜（湖）马（鞍山）两大核心经济圈建设带动全省发展。安徽本次规划将工业化、城 镇化作为全省发展的两大驱动力，着力增强中心城市带动能力，形成与长三角全面对接、辐射中西 部的空间开发新格局。 合肥将添徽派主题公园目前规划正在拟定，公园核心区复制皖南徽派风格合肥将添徽派主题公园目前规划正在拟定，公园核心区复制皖南徽派风格 和声机构市场数据-11 月合肥报告 9 从蜀山区招商部门了解到，一个新的徽派主题公园规划正在拟定，公园占地 2000 亩，就在 董铺水库的万亩林地旁边，过几年可能就要跟市民见面。“规划占地是 2000 亩左右，位于董铺水 库万亩林地旁边，以井岗镇现代农业示范园为基础，形成一个生态旅游长廊。”相关工作人员介绍， 这个公园是开放式的，周边有山有水，自然景观资源丰富。“我们将对现有的资源进行整合，搭建 基础设施，同时进行进一步的引导规划。”其实，光有自然风光还不是主题公园的重点。据介绍， 规划中的一日游徽派主题公园，最重要的关键词是“徽派风格”。 合肥滨湖将现穿湖大道合肥滨湖将现穿湖大道 万科保利携手进入万科保利携手进入 9 日在滨湖新区举行的项目集中开工、签约仪式上获悉，滨湖新区即将出现一条下穿道路， 未来将直接从方兴湖水下穿过。 9 日上午方兴大道和环湖北路东向建设同步开工。按照设计，方 兴大道规划红线 80 米，本次开工包河大道至福建路段，全长约 1800 米，工程总投资 3.9 亿元，其 中下穿方兴湖水面段为双向八车道，长度为 820 米。 万科地产和保利地产携手在滨湖开启居住新时代。其中，万科地产项目位于武汉路与四川路 交口西南角，占地 160.83 亩，总建筑面积约 37 万平方米，总投资额约 22 亿元。保利地产项目位 于杭州路与四川路交口西南角，占地 171.45 亩，总建筑面积地上约 40 万平方米，地下约 10 万平 方米，总投资额约 29 亿元。以上两项目都将按照居住项目绿色建筑一星级标准，预计 2014 年建成。 截至 9 日，工、农、中、建、邮储、浦发、信达、长城、华融共 10 家金融企业成功落户合肥国际 金融后台服务基地，为滨湖新区产业集聚、发展现代服务业打开突破口。 合肥郎溪路建立交桥合肥郎溪路建立交桥 新东二环规划跃然纸上新东二环规划跃然纸上 日前，记者了解到，郎溪路（包公大道-长江东路）工程初步设计方案已获合肥市发展和改革 委批复同意，其中包括郎溪路立交桥工程，该立交位于包公大道与郎溪路交口。按照此前规划部门 透露的“东二环有望东扩至郎溪路”的计划来看，该立交建成后，无疑将成为未来“新东二环”的 一个重要节点。 从最新地图来看，目前的北二环（汴河路段）继续往东就接上了包公大道。而此前，合肥市 规划局曾在“合肥政民直通车”上透露：规划将北、西、南三段现状二环路与郎溪路衔接形成新的 二环路。也就是说，郎溪路有望成为合肥畅通二环的组成部分，成为合肥的“新东二环”。这样一 来，这座郎溪路立交就将是“新东二环”在东北角率先打好的重要一角。 随着新站区和肥东县的经济开发，郎溪路和包公大道已成为合肥东城区交通主干道，车流量日 益增多，两条道路的交口已经成为重要交通节点。根据合肥城市道路总体规划，远期的郎溪路将被 和声机构市场数据-11 月合肥报告 10 建设成为一条重要的南北向快速通道。目前，长江东路至裕溪路段前期已按主干道标准建设完成， 后期即将建设长江东路至包公大道段。该立交桥的建成，对于打通郎溪路快速路有着重要意义。 此外，郎溪路南段（裕溪路-南二环），也于近日被列入 2012 年的大建设计划。初步设计显示， 郎溪路往南延伸的过程中将向西拐，在马鞍山路与东流路的交口处与南二环衔接。 合肥蜀山开建皖河路等合肥蜀山开建皖河路等 3 3 支路支路 明年明年 2 2 月底通车月底通车 今年合肥蜀山区的 3 条大建设支路网项目已于日前全面开工，预计明年 2 月底前全部完工通车。 这 3 条道路分别是皖河路、小庙路和洪岗路。其中皖河路位于石台路至岳西路段，全长 1137 米，宽 24 米，双向四车道；小庙路位于高刘路至史河路段，全长 535 米，宽 15 米，双向双车道； 洪岗路位于东至路至华阳路段，全长 177 米，宽 18 米，双向双车道。所有道路均为沥青混凝土路 面，总投资约为 6000 万元。 合肥老铁道有望跑有轨电车合肥老铁道有望跑有轨电车 多年前，合肥就有意建有轨电车，虽然最终“地铁”建设的付诸实施让有轨电车一度淡出人们 的视线，但近日从规划部门传出的消息显示，下一步，合肥市区的部分老铁路线有可能会被改造成 “有轨电车”或老式小火车形式的公共交通。到时候，这种个性化的公共交通既能分流交通，也将 成为市区的一道独特风景线。 目前，合肥市区既有铁路包括十八公里专用线和老淮南铁路线，目前仅有沿线少许企业在用。 随着合肥北货场的建成和骆岗机场的搬迁，老淮南线和机场货运线即将失去原有的货运功能，面临 去留问题。而机场货运线沿途有火车西站、政务区、南七商圈等人流密集区，老淮南线沿途有胜利 路商圈和东门板块，都是人流量较大的区域。 近日，合肥市规划局向合肥市规委会汇报了合肥市既有铁路改造利用规划方案，十八公里 专用线和老淮南铁路线未来有望改造成有轨电车或老式小火车形式的公共交通。而在今年 7 月 5 日， 合肥市政民直通车上一位市民就曾提出，随着合肥老淮南线和机场货运线“退休”，这些历史痕迹 如果被现代文明“全部替换”实在太可惜，建议让有轨电车跑上这两条货运铁路线，把老火车站的 老站台建成铁路公园，给合肥人留下城市记忆。 合肥合肥 4 4 条道路方案通过规划局审查条道路方案通过规划局审查 不久将开建不久将开建 市规划局 2011-11-10 上午发布消息，银屏路、金孔路、炉桥路、琅琊山路等四条道路方案已 经通过审查，不久即将开建。据了解，银屏路道路等级为支路，本次工程起止点为明光路至琅琊山 路，长约 481 米，规划红线宽度 18 米，本次实施宽度 18 米；金孔路道路等级为支路，本次工程起 止点为明光路至琅琊山路，长约 515 米，规划红线宽度 18 米，本次实施宽度 18 米；炉桥路道路等 和声机构市场数据-11 月合肥报告 11 级为次干路，本次工程起止点为明光路至琅琊山路，长约 624 米，规划红线宽度为 30 米，本次实 施宽度 30 米；琅琊山路道路等级为支路，本次工程起止点为胜利路至北一环路，长约 1021 米，规 划红线宽度为 18 米，本次实施宽度 18 米。 第二篇第二篇 土地市场土地市场 一、一、市场综述市场综述 11 月份合肥土地市场意外多，延拍、拍卖改挂牌成家常便饭，11 月 10 日肥西商住小地块因无 人报名取消供应，11 月 18 日 9 块地拍卖 4 块地变挂牌，11 月 30 日 5 宗地出让 3 宗地延期，合肥 土地市场“不走寻常路”。自进入 11 月以来，随着各地不断爆出楼盘大幅降价的消息，楼市下跌 预期增加，众多开发商缺乏拿地信心。 二、二、成交成交分析分析 20112011 年年 1111 月合肥土地公告成交情况月合肥土地公告成交情况 出让出让 方式方式 时间时间地块编号地块编号土地座落土地座落 面积面积(亩亩)规划规划 用途用途 出让出让 年限年限 容积率容积率 建筑建筑 密度密度 绿地绿地(化化) 率率 成交价成交价 (万元万元/亩亩) 成交总价成交总价 (万元万元) 受让人受让人 拍卖 11 月 18 日 kf4-13 高新区石莲 路以东、皖 水路以北 15.93 商业 居住 居住 70 年 商业 40 年 4.0,且 1.0 45%30% 355(不含契 税、印花税) 5655.15 晨帝置业投 资（合肥） 有限公司、 安徽天福混 凝土有限公 司联合 挂牌 11 月 24 日 新站区 xzqtd110 新站区天水 路以北、兴 淮西路以西 42.95 商业 （公租 房配套）40 年 3.035%20% 122(不含契 税、印花税) 5239.9 合肥鑫城国 有资产经营 有限公司 拍卖 11 月 30 日 合国土资公 告201138 号 经开区始 信路以东、 卧云路以 南 51 居住 70 年 商业 40 年 居住 70 年 商业 40 年 3.035% 240(不含 契税、印 花税) 12342 升辉投资发 展（安徽） 有限责任公 司 拍卖 11 月 30 日 合国土资公 告201138 号 瑶海区铜 陵北路以 西、北二 环路以北 15.31 商业、 办公 40 年 商业、 办公 40 年 4.030% 333(不含 契税、印 花税) 5098.23 安徽万资商 业经营管理 有限公司 和声机构市场数据-11 月合肥报告 12 挂牌 11 月 30 日 合国土资公 告201135 号 包河工业 区乌鲁木 齐路 6.4 油气合 建站 40 年 油气 合建 站 40 年 0.5- 260(不含 契税、印 花税) 1664 合肥中石油 昆仑燃气有 限公司、中 国石油天然 气股份有限 公司 挂牌 11 月 30 日 合国土资公 告201135 号 包河区宿 松路以东、 武警合肥 市支队新 基地以北 45 居住 70 年 商业 40 年 居住 70 年 商业 40 年 2.8,且 1.0 30% 350(不含 契税、印 花税) 16020 滁州市华冶 房地产开发 有限责任公 司、华东冶 金地质勘查 局 挂牌 11 月 30 日 合国土资公 告201135 号 高新区燕 子河路以 南、浮山 路以西 140.18居住70 年 1.1,且 1.0 40% 245(不含 契税、印 花税) 34344.1 中海宏洋地 产集团、安 徽新华房地 产联合竞买 挂牌 11 月 30 日 合国土资公 告201135 号 滨湖新区 玉龙路以 东 计价面 积 8.13 发证面 积 5.77 商业、 办公 40 年4.020% 248(不含 契税、印 花税) 2016.24 合肥市映谷 餐饮娱乐投 资管理有限 公司 成交分析：成交分析： 购房者青睐低价房，抢购特价房的事情已是稀松平常，市场不景气的情况下，开发商为缩减拿 地成本也开始好这口，二级市场的趋势很快传递到一级市场。 11 月份以来，10、18、30 日共成交 8 块土地，挂牌和拍卖的比例各占一半，成交土地溢价率最高 18%，最低 0%，2%以下的有 6 块。 “低成本拿地，低价格卖房已经成为绝大数开发商希望看到的最好的情况，调控让市场受到打击， 但也在一定程度上促进了它更为健康的发展。”一位业内人士如是说。 30 日瑶海区 e1104、瑶海区 e1105、蜀山区 w1103 地块因竞买人数不足延期实是开发商资金 链紧张的又一佐证，政府也在寻求一种双方都能够接受的方式卖出这些土地。10 月份以来，商业 小地块出现了短暂的虚热，可依然不是开发商青睐的方式，11 月份延期有 5 块地为商业，或许将 拍卖改为挂牌，低价出让是最好的办法！（从以上表格中可以看出，合肥本月共成交 8 宗地块，其 中加油站用地 1 宗，公租房用地 1 宗，商服、住宅用地 4 宗，商办 2 宗；本月成交土地除高新区地 块 141 亩，均为较小地块。） 另，本月的地块成交中，我们也有趣的发现；外来大腭与本地地产商的结盟，那就是中还集团 与新华地产的联手。中海地产，1979 年成立于香港，公司于 1992 年在香港联交所上市，是国内地 产界翘首；新华地产自 1995 年成立以来，在合肥等地累计开发住宅、办公、商业和校园等面积达 和声机构市场数据-11 月合肥报告 13 200 多万平米，其开发建设的“新华学府花园”、“新华学府春天”、 “新华学府星座”、 “新华优阁”、“新华阳光国际”等高端住宅小区，以及 “新华国际广场”在合肥西门的影响 力可以说是举足轻重的。这二则的联手也揭示了地产行业的发展趋势“强者更强、弱者更弱”。 第三篇第三篇 房地产市场分析房地产市场分析 一、一、全市总体销售情况全市总体销售情况 11 份合肥市新增住宅类商品房3568 套，11 月份合肥市销售了住宅类商品房2968 套， 供销比达 120.22%。11 月份期间合肥住宅的销售量较之10 月份出现了大幅度的下跌，全 市的销售量再次下跌到了3000 套以下，这也是自4 月份后的单月销售量再次下跌到了 3000 套以下的情况。 11 月份期间合肥住宅的新增量也出现了大幅度的减少，11 月份期 间的新增量也是自7 月份以来的新增量最低的一月，新增量和销售量均出现了大幅度下跌是 本月期间合肥住宅市场最为明显的特点。 11 月份合肥市住宅的备案均价达6303.94 元/，较之 10 月份期间的 6639.55 元/ 下跌了 335.62 元/，跌幅达 5.05%。 10 月份11 月份 新增（套） 91393568 销售量（套） 41792968 供销比（%） 218.69%120.22% 11 月份全市住宅类商品房供销比及环比情况一览表 11 月份合肥市住宅类商品房供销状况变化图（套数） 和声机构市场数据-11 月合肥报告 14 2011 年 1-11 月份合肥住宅单月供销情况一览图 11 月份合肥市住宅类商品房销售套数为2968 套。11 月份期间的销售量较之10 月份 出现了大幅度的下跌，销售量共下跌了1211 套，跌幅达 28.98%。11 月份期间的销售量 出现了大幅度的下跌的现象，其中同比的跌幅更是高达五成，在11 月份期间的单日销售 中可以看到， 11 月份期间的单日销售量较之10 月份期间有明显的减少，而且11 月份期 间的后三个月的单日销售量呈下滑走势，单周销售量均未超过800 套，且这三周期间的 周末两天累计销售量均未超过百套。 11 月份合肥市住宅类商品房的成交均价为6303.94 元/，无论是环比还是同比均出 现了下跌的现象 。在项目的销售中，本月期间有大量的集资房备案，其备案价格很低拉低了 全市的商品房均价。 11 月份期间住宅商品房的销售在扣除集资房影响后的备案均价达到了 6630.15 元/，而 10 月份期间扣除集资房备案后的均价为6718.05 元/，可以看到 11 月份的商品房的价格实际上还是较之10 月份出现了下跌的现象，这其中主要是由于本月期 间的低价格商品房的大量备案拉低了全市商品房的销售均价，如本月期间恒大城 项目的 备案均价为 4826.25 元/，恒盛皇家花园 项目的备案均价为5267.35 元/，这类项目 的销售量的提升使得本月期间的住宅销售均价出现了明显幅度的下跌的现象。 套数（套）均价（元/） 2011 年 11 月份 29686303.94 2011 年 10 月份 41796639.55 环比变化情况 -28.98%-5.05% 2011 年 11 月份 29686303.94 2010 年 11 月份 59866432.03 和声机构市场数据-11 月合肥报告 15 同比变化情况 -50.42%-1.99% 2011 年 11 月全市住宅销售情况环比及同比变化一览表 合肥市住宅类商品房单月销售销售量走势图 二二、区属销售情况分析区属销售情况分析 区属供应情况区属供应情况 2011 年 11 月份的片区供销中，高新区和滨湖区的新增量为 0，而其他各区的新增 量中蜀山区和瑶海区的新增量仍有大幅度的上涨，其中蜀山区的新增量达 1258 套，是 区属新增量最高的区域，而瑶海区的新增量也高达 1053 套排名区属新增量第二位，这 两个区域也是 11 月份期间新增量超过千套的两个区域。本月期间的新增量较之 10 月 份期间出现了大幅度的下滑的现象，其中 11 月份期间的新增项目较之 10 月份有大幅 度的减少是本月新增量大幅度减少的主要原因。 新增套数销售套数供销比 蜀山区 1258582216.15% 庐阳区 33349866.87% 包河区 22738958.35% 瑶海区 1053625168.48% 高新区 0300.00% 经开区 127114111.40% 政务区 35352866.86% 新站区 217128169.53% 滨湖区 0740.00% 11 月份全市住宅分区供销情况一览表 和声机构市场数据-11 月合肥报告 16 11 月份全市住宅分区供销套数一览表 区属销售情况分析区属销售情况分析 2011 年 11 月份的片区中，瑶海区以 625 套的销售业绩排 9 区销售之首，占到了全 市销售比例的 21%；蜀山区以 582 套的销售量排名第二，占到了全市销售比例的 20%； 排名第三的政务区的销售量为 528 套，其占全市比例为 18%；庐阳区的销售为 498 套， 排名第四，其占全市比例为 17%；包河区的销售为 389 套，其占全市比例为 13%；新站 区的销售为 128 套，其占全市比例为 4%；经开区的销售为 114 套，其占全市比例为 4%；滨湖区的销售为 74 套，其占全市比例为 2%；高新区的销售为 30 套，占全市比例 为 1%。 排名区属销售套数 1 瑶海区 625 2 蜀山区 582 3 政务区 528 4 庐阳区 498 5 包河区 389 6 新站区 128 7 经开区 114 8 滨湖区 74 9 高新区 30 11 月份全市区属住宅销售套数排行榜 和声机构市场数据-11 月合肥报告 17 11 月份各区属住宅销售套数一览图 11 月份各区属销售占全市比例一览图 在 2011 年 11 月份的区属住宅销售与 10 月份的区属销售量比较中可以看到，11 月 份期间的区属销售只有庐阳区和包河区的销售量是较之 10 月份出现了小幅上涨的现象， 其他七区的销售量均是出现了明显的下跌。其中瑶海区的销售量下跌幅度最大，其较 之 10 月份期间的销售量下跌了 338 套。在区属上涨的两个区域，包河区的水丽坊和庐 阳区的恒盛皇家花园、碧水兰庭小区项目的销售量较高是使得这两区销量上涨的主要 原因，而且这三个项目的销售量均排名全市销量前五名之内，对区属的销量影响很高。 和声机构市场数据-11 月合肥报告 18 在区属下跌的区域中，除了高新区和政务区的销售量下跌幅度较小外，其他六区 的销售量均下跌幅度较大，其中滨湖区的销售量是近三个月来首次下跌到了 100 套以 下，其跌幅高达 72.39%，是区属下跌幅度最大的区域。蜀山区、瑶海区、经开区、新 站区和滨湖区的平均下跌超过 200 套，其中只有滨湖区环比下跌了 194 套，而其他四 区的均下跌套数超过 200 套。 区属9 月份10 月份11 月份 蜀山区 632784582 庐阳区 502419498 包河区 270354389 瑶海区 741963625 高新区 1957630 经开区 480412114 政务区 364546528 新站区 248357128 滨湖区 29526874 11 月份区属住宅销售量及环比变化表 合肥 11 月份住宅区属销售及环比变化情况图 在 2011 年 11 月份的区属住宅销售均价中，只有蜀山区和滨湖区的销售均价是较 之上月出现了上涨的现象，而其他七区的销售均价均较之上月出现了不同程度的下跌 的现象。蜀山区的销售均价上涨是由于金色名郡和金大地公馆项目本月期间的销售量 占区属比例较高，区属的销售均价受到其价格较高的影响程度较大，故而出现了明显 的上涨的现象；而滨湖区的销售均价上涨除了上月期间有少量的集资房备案影响，本 和声机构市场数据-11 月合肥报告 19 月期间商品房销售量的大幅下跌使得区属内价格较高项目对区属的均价影响程度较大， 区属均价故而出现了较高的上涨幅度。 在区属均价下跌的区域中，除了瑶海区的销售均价较之上月下跌幅度较小外，其 他六区的销售均价均较之上月出现了超过 10%的跌幅。在项目的销售中可以看到，近两 个月的新增项目的销售价格较低而这类项目销售量的提升是拉动价格下跌的主要原因， 其中单个区属内的集资房的备案也是拉低均价的一个原因。 区属10 月份11 月份涨跌情况 蜀山区 7614.027917.663.99% 庐阳区 6409.035389.32-15.91% 包河区 8494.846834.14-19.55% 瑶海区 5752.545612.66-2.43% 高新区 7505.306342.40-15.49% 经开区 7108.876374.47-10.33% 政务区 6239.475593.43-10.35% 新站区 6236.615585.84-10.43% 滨湖区 7720.798073.874.57% 全市 6639.556303.94-5.05% 2011 年 11 月份合肥住宅区属销售均价及环比变化情况一览表 2011 年 11 月份合肥住宅区属销售均价及环比变化情况一览图 三三、项目销售排行榜项目销售排行榜 1111 月份合肥市住宅类商品房销售套数排行榜月份合肥市住宅类商品房销售套数排行榜 排名区属项目套数（套） 1 政务区湖东景园 301 2 包河区水丽坊 198 和声机构市场数据-11 月合肥报告 20 3 瑶海区恒大城 192 4 庐阳区恒盛皇家花园 151 5 庐阳区碧水兰庭小区 150 6 瑶海区万成华府 109 7 蜀山区金色名郡 99 8 政务区天骏花园 71 9 政务区天鹅湖购物中心 64 10 庐阳区德园 64 11 蜀山区金大地公馆 62 12 蜀山区学府名都 58 13 瑶海区圣地雅阁 51 14 包河区万达广场 37 15 滨湖区书香门第二期 37 16 蜀山区山水间花园 35 17 蜀山区西城山水居 35 18 新站区乐富公寓 31 19 瑶海区万和新城广场 29