第一章 城市建设规范总 则.doc

第一章 总 则第一条 为了加强本市城市建设规划管理，保证城市规划的实施，根据中华人民共和国城市规划法，国家相关法律、法规、规范、标准及淮南市城市规划管理条例，结合本市实际，制定本规定。第二条 本规定适用于本市城市规划区范围内各项建设工程的规划和管理。在本市城市规划区范围内进行各项建设，除应符合本规定的内容外，同时应符合国家现行的其他技术规范和标准。本市临时建设及城市规划建成区以外的农村建房，按有关规定执行。第三条 在城市规划区范围内进行的各项建设，应坚持规划先行的原则，都应编制控制性详细规划和修建性详细规划。各项建设工程的建设，应按批准的详细规划执行。第二章 建设用地分类第四条 本市建设用地分类按照城市用地分类与规划建设用地标准(GBJl37-90)分类如下：R居住用地 C公共设施用地 M工业用地 W仓储用地 T对外交通用地 S道路广场用地 U市政公用设施用地 G绿地 D特殊用地 E水域及其他用地第五条 各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则，按照批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的建设用地，可根据总体规划或分区规划规定，报市规划行政主管部门进行适建性划分，按法定程序批准后使用。第六条 建筑物使用性质的变更及建筑改建、扩建和新建后使用性质与所在地块的土地使用性质不符时，必须经规划主管部门核准，并符合“淮南市城市建设土地使用性质相容表”。第七条 新建、改建、扩建建设工程的建筑容量控制指标(含建筑容积率和建筑密度,下同) 应按本章的有关规定执行。成片开发地区的详细规划，应先确定建筑总容量控制指标，在不超过建筑总容量控制指标的前提下，成片开发的地区内各类建设基地的建筑容量控制指标可参照表3-1的规定执行。第八条 表31规定的指标为上限，适用于单一类型的建设基地，对混合类型的建设基地，其建筑容量控制指标应将建设基地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；难以分类执行的建设基地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。第九条 建筑容积率及建筑密度计算应包括规划用地范围内的规划建筑及保留建筑。第十条 对未列人表3-1的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业规定执行，但不应超过表3-1中相应居住建筑的控制指标。第十一条 建设基地未达下列最小面积的，不得单独建设：(一)低层建筑为500平方米；(二)多层建筑为1000平方米；(三)高层建筑为2000平方米。建设基地未达到上述规定的最小面积，但有下列情况之一，且确定不妨碍城市规划实施的，市规划行政主管部门可根据具体情况核准建设：(一)邻接土地已按规划完成建设或为既成道路、河流或有其他类似情况，确实无法调整、合并的；(二)因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的；(三)特殊设施除外。 第十二条 原有建筑的建筑容量控制指标已达到或超出规定值，除特定必需的公共配套设施外，不得在原有建设基地内扩建、加层。第十三条 建设项目在满足自身功能要求外，为社会公众提供开放空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下，可按表32的规定增加建筑面积，但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积(建筑基地面积乘以核定建筑容积率)的20%。开放空间是指建筑基地内为社会提供的广场、绿地、停车场 (库)等公共使用空间，开放空间必须同时符合下列条件：(一)沿城市道路广场设置； (二)在规划要求的后退范围外，任意方向不小于10米以上，使用面积不小于200平方米；(三)常年开放，且不改变使用性质。第十四条 建筑基地面积计算以城市规划部门正式划定的用地范围面积为准，城市道路规划红线和河道蓝线内的面积不得计人。第四章 建筑退让第十五条 沿建筑物基地边界和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线路保护区范围两侧的建筑物，其退让间距除必须符合消防、防洪和交通安全等方面的要求外，同时应符合本章规定。第十六条 沿城市新建、改建、扩建的任何建筑物及其地下基础、化粪池、地面台阶、坡道、空中悬挑部分等附属设施和构件不得占压和超过道路红线。第十七条 沿城市道路两侧新建、改建无大量人流、车流集散的多低层建筑(含高层建筑群房部分)其后退红线的距离为：主干道不小于10米，次干道不小于5米，支路不小于3米。第十八条 沿城市道路两侧新建大型商场、影剧院、游乐场等有大量人流、车流集散的大型公共建筑及高层建筑其后退红线的距离为：主干道不小于15米，次干道不小于10米，支路不小于8米。第十九条 沿基地边的建筑物其离界距离按以下规定控制，但离界距离小于消防间距时，按消防间距规定控制。(一)多层住宅山墙外不作为小区通道的，其离界距离不小于3米；(二)高层建筑离界距离不小于10米；(三)除满足以上条件外还应考虑光照要求，各自退让不得小于第五章有关距离规定要求的一半。第二十条 沿河道规划蓝线(市规划行政主管部门按防洪长期保留的河道)，其两侧新建的建筑物退河道规划蓝线距离除按有关规定执行外，并不得小于10米。第二十一条 沿铁路两侧兴建的建筑物应符合下列规定：(一)铁路干线两侧的建筑物与轨道中心距离不小于20米；(二)铁路支线、专用线两侧的建筑物与轨道中心距离不小于15米；(三)铁路两侧的围墙与轨道中心距离不小于10米，围墙高度不大于3米。(四)铁路两侧高层建筑、高大构筑物(水塔、烟囱等)与轨道中心距离小于其高度一倍时，以及危险品仓库、厂房等，须经铁路主管部门审核后确定。第二十二条 在电力线保护范围内，不得兴建建筑物。电力线保护范围规定如下：(一)架空电力线保护区，指导线、边线向外侧延伸所形成的两条平行线的区域；一般地区各级电压的架空电力线路，其每边向外侧延伸的距离：610千伏5米； 10-110千伏10米； 220千伏15米； 500千伏20米。(二)地下电缆保护区指地下电缆电力电缆线向外延伸所形成两条平行线的距离。每边向外延伸的距离不应小于075米。第二十三条 建筑退让的计算以建筑物最外轮廓线确定(不包括挑出的踏步、雨篷及挑檐等局部外伸部分)。第二十四条 本章所规定的建筑退让，不包括道路红线以外的绿化隔离带，有绿化隔离带的道路退让应按绿线边控制。第五章 建筑间距第二十五条 建筑间距确定应满足日照要求为标准，并充分考虑到消防、卫生、环保、抗震、工程管线敷设，以及居住的私密性要求。住宅、中小学校、托儿所、幼儿园、住院病房等应充分利用自然采光、通风，选择较好朝向。第二十六条 相邻两幢建筑物之间的夹角小于15度的按平行关系确定建筑间距，两幢建筑物之间的夹角在90度15度之间的，按垂直关系确定建筑物间距。第二十七条 多层条式住宅建筑南北朝向平行布置(与正南方向夹角小于15度，下同)其建筑间距新区不小于南侧建筑物高度的13倍；旧城改造不小于南侧建筑物高度的115倍。第二十八条 多层条式住宅建筑南北朝向布置偏角在15度60度之间的，可按表41不同方位间距折减换算，但其最小建筑间距不得小于12米。第二十九条 多层建筑垂直布置时，南侧多层建筑的山墙应小于或等于15米，其间距按点式建筑确定；大于15米时，其间距按平行布置的间距确定。第三十条 点式建筑的间距按照满足大寒日有效时间带(8 16时)内日照累计时间不少于两小时的时间确定。点式建筑一般是指主体建筑平面长宽比在12间，立面高宽比大于1的多层及以上建筑，带裙房的点式建筑应分别计算，并同时应满足间距要求。第三十一条 高于50米的高层建筑，间距可按点式建筑的标准计算确定，但不得小于建筑物高度的06倍。第三十二条 中小学、托儿所、幼儿园等教室及医院病房楼等南北向的建筑间距不得小于南侧建筑高度的15倍。第三十三条 多层条式住宅建筑山墙之间作为组团通道的其建筑间距不小于8米，作为小区通道其建筑间距不小于10米。 条式建筑山墙之间，作为相邻单位用地界线且不作为上述通道其建筑间距一般不得小于6米。第三十四条 高层建筑山墙与各种层数之间间距不宜小于13米，高层住宅、多层和高层点式住宅与侧面有窗的各层数住宅之间，还应考虑视角卫生因素，适当加大间距。第三十五条 旧城改造区南北朝向建筑间距与北侧朝向建筑按以下情况分别确定：(一)北侧现状建筑为按规划实施的永久性建筑，其建筑间距按上述有关规定执行；(二)北侧现状建筑为近期规划改造的建筑、危旧建筑、临时建筑、违法建筑等可不作为建筑间距退让的依据，但应满足消防等基本要求。上述确定建筑间距时，遇有地界问题，应按有关规定给予补偿。第三十六条 南北朝向平行布置的多层条式建筑，北侧建筑物为商住楼时，其建筑间距可按南侧建筑物高度只扣除北侧底部一层商店建筑高度，再乘以相应的间距系数确定。北侧为非居住性建筑时，其建筑间距不得小于12米。第三十七条 住宅、中小学、托儿所、幼儿园、住院病房等以外的南北朝向布置的民用建筑及工业仓储建筑，在满足消防安全间距要求和绿化景观要求后可比照上述标准适当降低。但建筑间距除特殊工艺要求以外，其间距一般不宜小于12米。第六章 道路和停车场第三十八条 城市道路系统规划应满足客货车流和人流的安全与畅通，反映城市风貌、历史和文化传统，为地上地下工程管线和其它市政公用设施提供空间，满足城市救灾避难和日照通风的要求。第三十九条 城市道路交通规划应符合人与车交通分行，机动车与非机动车交通分道的要求，并应考虑无障碍设计及必要的设施。第四十条 城市道路系统是由快速路、主干路、次干路、支路及交叉口和公共停车场组成。各类道路的红线宽度一般按下列规定控制：快速路：30米以上主干路：40米以上次干路：2540米支 路：1520米城市道路包括机动车道、非机动车道、人行道、分隔带组成，不包括红线外的绿化带。第四十一条 快速路是城市组团之间联系的重要交通干道，快速路两侧不应设置吸引大量车流和人流的公共建筑出入口，两侧建筑的出人口应加以控制。第四十二条 为满足各种管(杆)线敷设的需要，宜在城市道路用地范围内靠外侧设置各种管线的敷设带。第四十三条 为满足城市景观和环保要求，在主要道路红线外宜设置一定宽度的绿化带。第四十四条 公交汽车站距交叉口的布置距离主次干道非机动车外侧自缘石交叉点量起，一般不应小于60米。第四十五条 城市规划需要设置立交桥的交叉口，交叉路口改造时应根据立交桥的形状留出建造立交桥所需要的用地。第四十六条 城市公共停车场可分为外来货运机动车停车场、市内机动车和自行车公共停车场。外来货运机动车公共停车场，应设置在城市组团外围靠近城市组团人口干道附近地区，城市组团出人口的主干道附近；市内机动车和自行车公共停车场应设置位于城市中心区、商业、体育、娱乐中心及主要交通枢纽处。公共停车场的规划和修建，可与人防工程结合，充分利用地下空间。第四十七条 停车场的配建(一)商业购物中心、文化娱乐体育中心、宾馆、公园、写字办公楼、影剧院等，必须建设与之相配套的机动车停车场(库)和自行车停车场及供单位职工的自用停车场，停车场的基本规模可根据建筑性质、规模确定。(二)配建停车场(库)的建设应和公共建筑主体工程同时设计，同时施工和同时交付使用，其工程费用和用地计人所属单位工程之内；所交付的停车场不得改变使用性质，不得任意占用和出租，(三)配建停车场(库)的停车场应符合表61的规定。第七章 城市住宅区第四十八条 城市居住区的规划设计，应遵循下列基本原则：(一)符合城市总体规划和分区规划布局的要求，充分考虑社会、经济、环境的综合效益，统一规划、合理布局、因地制宜、分期开发、配套建设。(二)为便于居住区管理和综合服务，建筑基地面积小于10000平方米且与周围建筑功能不能配套，不得作为住宅区进行零星开发。(三)住宅区规划设计应综合考虑光照、通风、防灾和私密性及健身娱乐的要求。并适应居民的活动规律，创造舒适、优美的居住环境。第四十九条 城市居住区应根据城市现有或规划布局的公共服务设施的服务半径和承载容量的具体情况，按国家现行技术规范和标准应配建教育、医疗卫生、文化体育、商业和社区服务等公共服务设施，并应与住宅同步规划、同步建设和同时投入使用。第五十条 参与居住用地平衡的四项基本用地为住宅用地、公共服务设施用地、道路用地和公共绿地，其各项用地所占比例的平衡控制指标应符合表71的规定。第五十一条 建筑基地内有兼容布置的小区，其居住用地部分住宅建筑净密度的最大值，多层不应大于28，中高层不应大于25%，高层不应大于20%，混合层取两者指标作为控制指标的上下线。第五十二条 住宅区内绿地应包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地，绿地率不低于35%。第五十三条 居住区内公共绿地应根据居住区不同的布局形式，设置相应的中心绿地，以及老年人、儿童活动场地和其它的块状、带状公共绿地等，并应符合下列规定：(一)居住区级公园不小于10000平方米，小区内小游园不小于4000平方米，组团公共绿地不小于400平方米。(二)绿地四边最小宽度不小于10米，且最少应有一条与相邻级别的道路相邻。(三)绿化面积(含水面)不宜小于70%，并考虑便于居民游憩、散步和交往之用。(四)组团绿地面积应满足不少于1/3的绿地面积在标准的建筑日照阴影影响线范围之外。(五)公共绿地的位置和规模应根据城市级公共绿地的布局综合确定。第五十四条 居住区公共绿地的总指标应根据居住区总规模分别达到，组团不少于05平方米/人，小区(含组团)不少于1平方米人，居住区(含小区与组团)不少于15平方米。人，并应根据居住区规划布局形式统一安排、灵活使用。第五十五条 小区道路应避免过境车辆的穿行，道路通而不畅，避免往返迂回，并适用于消防、救护以及商业运输和垃圾清运等功能的需要。第五十六条 小区的道路可分居住区道路、小区路、组团路和宅间小路四级，其道路宽度应符合下列规定：(一)居住区道路宽度不宜小于20米；(二)小区路路面宽度6-10米，建筑控制线之间的宽度需敷设供热管线的不宜小于14米，无供热管线不宜小于10米；(三)组团路路面宽度4-6米，建筑控制线之间的宽度需敷设供热管线的不宜小于10米，无供热管线不宜小于8米；(四)宅间小路路面宽度不宜小于3米。第五十七条 居住区内道路设置应符合下列规定：(一)小区主要道路至少应有两个出入口，机动车车道对外出入口间距不应小于150米，且小区道路与城市道路相接不宜小于75度；(二)小区内尽端式道路长度不宜大于120米，并在尽端设置12乘12的回车场地；(三)小区内用地坡度大于8%时，应辅以梯步解决竖向交通，并以在梯步旁设置推自行车的坡道；(四)小区内并应考虑无障碍通道。第五十八条 小区内的道路应考虑给水、污水、雨水、电力管(杆)线、燃气、通讯的设置位置，在采暖供热区还应考虑设置供热管线位置，同时还要考虑电视智能化等管线的设置和预留埋设位置。第八章 城市景观和环境第五十九条 编制城市规划应重视创造良好的城市景观。城市景观要注重城市整体效果，提高城市整体环境质量，重视城市轮廓线，视角通廊和自然山水等景观要素的有机结合。第六十条 城市道路两侧的建筑应符合下列要求：(一)沿街建筑群体要形成错落有致的天际线，以及空间层次协调丰富的街道立面，沿街建筑在符合有关建筑退让和建筑高度规定的前提下，应结合建筑功能、交通、绿化等需要灵活设置，以丰富城市景观。 (二)城市重要地段道路两侧不宜建住宅楼和商住楼，确需建造时，其立面设计、装饰应与周边建筑环境协调。(三)严格控制沿城市主干道两侧设置小型商铺带。(四)沿街不得设置锅炉房、烟囱、垃圾道、污水池、化粪池等有碍景观、市容的附属设施。(五)沿街建筑立面需设置空调室外机时应结合建筑立面，统一隐蔽处理。(六)沿街建筑立面二次装修必须与周边建筑立面协调，且不得外扩，并按规定报市规划行政主管部门审定后方可实施。第六十一条 沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度，除经批准的详细规划另有规定外，沿路一般建筑的控制高度 (H)不宜超过道路规划红线宽度(W)加建筑后退红线距离 (S)之和的15倍。 第六十二条 建筑物的面宽，除经批准的详细规划另有规定外，一般应按以下规定执行：(一)建筑高度小于等于24米，其最大连续展开面宽的投影不大于90米。(二)建筑物高度大于24米，小于等于60米，其最大连续展开面宽的投影不大于75米。(三)建筑高度大于60米，其最大连续展开面宽的投影不大于60米。(四)不同建筑高度组成的连续建筑，其最大连续展开面宽的投影上限按较高建筑高度执行。第六十三条 住宅小区内多层住宅屋面一般要求为坡屋顶，并应考虑太阳能的统一安装，室外空调机应统一隐蔽设置，厨房、卫生间应设置抽排烟道及太阳能的上下水管道。第六十四条 以商业为主的道路两侧沿街建筑物前不得建筑各类围墙。沿城市干道两侧不得建设永久性实体围墙。第六十五条 沿山、滨水以及风景区、文物区、水源保护区周围的建筑应严格按有关保护规定及经批准的详细规划执行。第九章 建筑管理及其它第六十六条 建筑物的相互间距，以建筑物上起遮挡作用的最外主要轮廓线；建筑物的高度以最外主要轮廓线处的高度尺寸确定，相邻两栋建筑物地面的自然地坪高差在03米以下的，可不考虑高差影响。第六十七条 沿城市道路建设建筑物应满足消防要求，其两端消防通道的间距不宜超过160米。建筑的沿路长度超过150米或总长度超过220米时，均应设置穿过建筑物的消防通道。建筑物的门洞作为消防通道时，其净高和净宽不应小于4米；作为消防通道的门垛之间的净宽不应小于35米。第六十八条 在本市规划区域内，承接建设项目设计任务的单位必须具有与承担设计任务相应的设计资格。第六十九条 在建设用地规划方案报审时，必须使用城市规划行政主管部门认可的地形图，规划成果和设计深度应符合城市规划编制办法实施细则的要求，技术经济指标不得弄虚作假，并提供有关指标的计算资料。 第七十条 在建设工程方案报审时，沿城市主次干道建设项目上报方案不得少于三个，其它建设项目不少于两个。上报方案包括平面图、正立面图、背立面图、侧立面图、剖面图、透视效果图及电子文件。上报设计方案应有文字标明建筑立面的色彩及装饰材料，并附总平面布置图，并应反映出城市干道和周边用地的关系，注明基底标高，沿城市道路建筑物前场地，坡度应控制在03%-1%1以内。第七十一条 除城市规划确定的永久性空地外，紧接基地边界线的建筑不得向邻地界方向设洞口、门窗、阳台、挑檐、废气排出口及排泄雨水。第七十二条 在城市建成区内，需要对现有建筑加层的，除应出具原设计单位或同等资质以上的设计单位关于该建筑结构、消防、抗震可行性鉴定证明材料外，还应符合规划的有关要求。第七十三条 在本市规划区范围内，各项工程的建设应按批准的抗震设防区划要求进行抗震设防。第七十四条 十层及以上高层建筑、单栋建筑面积超过 7000平方米的公共建筑及总建筑面积超过50000平方米的住宅区必须按规定配建人防地下室。第七十五条 在本市范围内对历史文化街区和历史性建筑进行规划建设时，应按照划定的城市紫线有关规定执行。第七十六条 毗邻城市河道、道路两侧进行建设的项目，建设单位必须代征、代拆上述河道、道路中心线一侧内的用地和建筑(包括与河道、道路配套的绿化带)。第七十七条 取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后二年内未实施的，许可证自行作废；二年后继续实施的，应另行申请。第七十八条 经批准的建设工程竣工验收时，应有规划管理部门参加，查验其是否符合工程规划许可证规定的各项要求，签署是否准予验收的意见。第十章 附 则第七十九条 本规定是实施淮南市城市规划管理条例的技术标准，除经批准的详细规划另有规定外，应按本规定执行。违反本规定的，按淮南市城市规划管理条例的有关条款处理。第八十条 本规定由淮南市城市规划局负责解释。第八十一条 本规定自发布之日起施行。附录一：名词解释1、建筑容积率(容积率) 指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。2、建筑密度指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率(用百分比表示)。3、低层建筑指高度小于、等于10米的建筑，低层居住建筑为一层至三层。4、多层建筑指高度大于10米，小于、等于24米的建筑，多层居住建筑为四层至八层。5、高层建筑指高度大于24米的建筑，高层居住建筑为八层以上(不含八层)。6、公寓式办公建筑指单元式小空间划分，有独立卫生设备的办公建筑。7、办公建筑指非单元式小空间划分，按层设置卫生设备的办公建筑。8、商业建筑 指综合百货商店、商场、经营各类商品的专业零售和批发商店，以及饮食等服务业的建筑。9、商住综合楼指商业和居住混合的建筑。10、商办综合楼指商业和办公混合的建筑。11、裙房指与高层建筑紧密连接，组成一个整体的多、低层建筑。裙房的最大高度不超过24米，超过24米的，按高层建筑处理。12、公寓式酒店指按公寓式(单元式)分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。13、酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。附录二：计算规则1、建筑面积计算按国家有关建筑面积的计算规则计算。对高度在2：2米以下 (含22米)的设备层，可不计建筑面积，对设备层兼作避难层的，其高度可适当放宽。 2、建筑容积率计算(1)在计算容积率时，地下室的建筑面积不计；屋顶层建筑面积不超过标准层建筑面积1/8的不计；半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米的不计。(2)商住综合楼的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成，按规定的建筑密度指标执行。(3)高、多层民用建筑底层设架空层用作通道、停车、布置绿化小品、居民休闲设施等公共用途的，其建筑面积可不计人建筑容积率，但应计人总建筑面积。架空层不得围合封闭改作他用或出售、出租。3、建筑基地面积计算(1)建筑基地边界建筑基地应与控制性详细规划相衔接，限定在单个街坊范围以内。建筑基地四边界应以城市道路、河流等自然边界和相邻建筑基地为界限。街坊内建设用地性质不同类的，应在控制性详细规划中细分地块，