房地产设计阶段成本优化管控及xx经验分享.ppt.ppt

房地产设计阶段成本优化管控及龙湖经验分享,第一部分（战略部分）：龙湖在企业战略上的成本控制,1、房地产市场的新格局新挑战,思考两个问题，求解一个答案龙湖思考两个问题1、在同样的政策环境下，为什么企业发展速度快慢差距很大？2、同等发展速度下，为什么企业的盈利能力差距很大？龙湖求解一个答案如何弯道超车，实现逆市突破；既能脱颖而出，还能优雅前行？,资金问题、进度问题、设计问题、销售问题、管理问题，企业所面临的问题有很多很多面对诸多问题，企业一定要有系统思维，善于运用方法论（DiscourseontheMethod），绘制出“问题树”，采取一体化解决方案，切勿“头痛医头脚痛医脚”。,龙湖根本之道：采取业务与管理一体化解决方案,龙湖清晰界定3个关系：1、授权关系2、边界关系3、接口关系其中，项目开发流程体系设计要全面兼顾三个主体：总部区域城市公司项目最终形成基于价值链的三级流程体系：一级：主干流程或核心流程二级：业务流程三级：操作流程,根本之道：采取业务与管理一体化解决方案,兰德中国房地产管理咨询的先驱与领导者,“龙湖的产品开发实施标准手册”龙湖产品线的项目开发实施标准：城市选择项目规模和项目选址项目获取模式、投资模式及风险控制项目目标体系和开发计划基准项目启动规划设计模式工程建设模式项目营销与招商模式物业运营与物业服务模式项目后评估,新挑战：如何确保把房子卖出去？！原先你只要获得土地，无论做出什么产品（房子），几乎都能卖出去，甚至客户要托关系才能买到！现在你不能保证把房子卖出去。如此，就是积压如果积压，就可能导致血本无归，甚至多年积累也会随之归零！所以最现实的挑战是：如何确保把房子卖出去！进而如何提高产品竞争力是重中之重！,-1-,2：房产新格局下的龙湖的设计产品怎么做？,-12-,1.房企，要以什么为导向？土地导向显然已经过时！资金导向是先导条件，属于企业战略层面营销导向营销导向是什么？是满足市场需求市场导向又是满足谁的需求？客户导向是满足客户的需求产品导向必须做出满足客户需求的产品所以，房地产企业的导向是：战略导向下的产品导向！,房地产产品进化论是什么引致了房地产产品发生了如此巨大的变化？首先是市场需求的变化。即使市场竞争不激烈，开发商也不会去开发毫无竞争优势的产品。其次是开发商所具有的作品观念和创新精神。促使房地产产品不断进化的另一个重要因素是科技进步，以及越来越深入人心的环保观念。第四，也是最主要的，人们对和谐人际关系的追求房地产市场的发展史，表现在产品上，就是一个不断升级换代的历史。确定无疑的是，这一趋势还将持续下去。,兰德中国房地产管理咨询的先驱与领导者,房地产的未来趋势市场：产业化、金融化、集中化企业：专业协同化，管治透明化，运营高效化产品：复合化、标准化、生态化、智能化,小,结,房地产企业导向：龙湖地产的模式-战略下的产品导向龙湖的目标：善于发现新的市场需求，并研发出新的产品如何在成本压越来越大的竞争环境下，将新产品转化为可获得利润优势的标准化产品线，是企业必须要解决的一大战略问题企业发展战略,产品战略产品线规划标准化连锁开发,标准化产品线构建步骤,3：龙湖产品规划,产品,战略,使命、愿景、目标,商业模式,开发模式,产业链价值链,市场战略,管控模式,职能战略,产品战略,组织保障（组织结构）,法人治理,内控体系风险控制,制度流程保障（制度建设）,资金保障计划运营,人力资源报纸（薪资考核等）,战略层面,策略层面,支撑、保障体系运营层面,发展模式,企业总体战略与产品战略的关系战略产品战略是企业核,心战略之一。在很大程度上，企业商业模式依附于产品,模式（如万达模式、恒大模式），市场战略、品牌战略,也都体现在产品战略上。经营策略,发展模式与产品模式的选择,企业发展模式的选择：规模增长模式,“算了再做”而不是“做了再算”,2.3龙湖实现目标成本的路径,1）采取传统工序前置:提前做好80%的准备工作,以“成本换时间”；虽然会由于最终没有获得土地而损失前期投入，但从总体上看认为值得。,2）采用工序并联作业：在保证时间周期的前提下，尽可能将各项作业交叉进行。,2.3龙湖实现目标成本的路径,3）采取规模复制模式：采取“拿来主义”，再适当调改。,2.3龙湖实现目标成本的路径,4）重视长期性工作：对市场的调查了解把握准确。计划管理是时间成本的保障流程优化可降低时间成本和因失误引发的成本增加,2.3龙湖实现目标成本的路径,指标控制和成本配置,2.4设计阶段的成本管理-用好两大工具,指标控制,结构指标,砼含量,钢筋含量,地下室方案,地下室层高,钢筋含量,停车效率,窗地比,景观软硬景比例,乔木、灌木、草皮比例,石材、砖材、木材、水景比例,地上住宅指标，无地下室时，补充基础指标,25,30,成本配置,外立面,外墙：石材、砖材、涂料的选择及比例,门窗：型材、玻璃、五金,栏杆：型材、式样,大堂、电梯厅的装修标准,景观,电梯配置,精装修,单元门、入户门,卖场、样板房：套数、标准,示范区：数量、范围、档次,管理思维作业过程的管理方法规划设计,采购执行,采购策划,方案优化,目标成本可控优化,创利优化,采购计划（事前可控）：季度、月度、周度采购计划清晰、可行,估算、概算：,供方资源,管理方法基础工作,预结算,基础工作,招标,进度控制,合理性,进度控制,准确性,总结分析,付款,额度控制,进度控制,签证变更,真实性,1、提高全员成本意识（1）部门间密切协作（2）各专业工程师尽职尽责,2.5龙湖成本控制的管理因素,2、加强市场与客户意识（1）加强对市场的了解，把握房地产市场的发展方向。（2）了解与分析客户需求，把握产品发展趋势。,2.5龙湖成本控制的管理因素,3、加强对设计公司的管理与协调（1）做好设计招标（2）做好合同管理（3）实行中期沟通、监督（4）落实奖惩措施,2.5龙湖成本控制的管理因素,4、建立管理程序与制度（1）完善甲方设计标准（2）坚持全程优化设计（3）专家会议评审制度（4）内部审核制度化项目的建安、运营成本中绝大多数决定于设计阶段最终成本效益最大化体现在哪里？项目的设计阶段对于产品的品质具有决定性的作用,2.5龙湖成本控制的管理因素,1、设计管理部门具备市场意识和策划能力-导演的能力。能准确把握项目市场意图，确定正确的产品设计方向。2、设计部门要严格执行成果标准;准确执行各阶段设计成果标准，3、减少人为增加的工作复杂度：户型种类适量为准。4、优化工作流程，将先后串行工作变为并行前置：将产品创新设计、部品工作前置，规划、建筑设计、结构、设备、与功能平面同步开展，使方案可高效实施；,2.6龙湖对设计管理人员11条素质的要求,5、提高决策效率；公司内部的决策机制项目公司、区域公司、集团三者的关系；完美、效率、风险之间找平衡6、选择优秀的设计服务商选择合适的人做合适的事可以事半功倍7、加强合作伙伴管理建立长期合作伙伴：设计单位、供应商、模型制作等各个涉及设计的单位；在设计过程中,持续定期的进行技术沟通和审核；力求合同约定清晰：含钢量、目标成本；,2.6龙湖对设计管理人员11条素质的要求,8、输入条件多一些约束和意识,少一些随意;市场定位;成本目标;政府要求;9、计划执行力,随时”拉警报”;10、标准化与创新,循环式上升;11、不断提高设计管理人员的专业水平和职业素养;,2.6龙湖对设计管理人员11条素质的要求,（三）实战篇,土地投资论证阶段完成土地投资论证阶段项目目标成本（土地版）项目启动阶段完成项目目标成本（启动版）方案设计阶段完成项目目标成本（方案版）初步设计阶段完成项目目标成本（执行版）如无初步设计，需在招标图纸完成后30个工作日内完成项目目标成本（执行版）,龙湖成本管理实施细则以及标准模块,工程实施阶段项目目标成本（执行版）编制完成后15个工作日内，由项目成本经理负责，组织项目团队成员及其他相关人员，参照集团合约规划体系对目标成本进行分解，形成项目目标成本分解及合约规划。项目竣工成本确认项目成本经理负责提供开发成本、营销费用的数据，计财部负责提供分摊到该项目的管理费用、财务费用和公司层面发生的营销费用。最后由项目成本经理汇总形成项目竣工成本。,龙湖成本管理实施细则以及标准模块,项目竣工结算项目竣工结算完成后30个工作日内，由项目成本经理负责，按规定格式形成项目成本总结和分析，并输入成本系统。,龙湖成本管理实施细则以及标准模块,设计阶段成本管理三大工具1、目标成本测算与分解2、投资分析模型,3、历史成本数据库,项目投资经济分析模型,模型内容包括项目基础资料,工程分期成本测算,建设进度计划付款计划,销售及回款,资金来源运用指标计算,模型是什么,模型就是模拟项目整个运作过程，通过数据之间的逻辑运算，得出项目的评价指标，从而衡量项目的优劣,可以通过模型进行项目的实时跟踪，从而了解项,目收益的动态变化情况。,编制模型的意义,为土地投资决策提供依据；,通过对项目参数的设置，可以控制项目实际运作,过程中的风险；,通过模型可以实现对项目收益情况的实时跟踪，,从而为项目运作过程中的决策提供依据；,将公司所有项目的模型进行叠加就可以了解公司,层面的现金流情况。,模型的基本结构,影响模型评价指标的主要因素,项目的总投资、总销售、投资支付时间和销售实现的时间构成了模型主要内容，模型由以下几个模块组成：基础数据表、项目分期情况、成本测算、项目进度及付款计划、销售及回款计划、资金来源及运用表和现金流量表。,模型中基本指标,净现值,指在项目计算期内，按行业基准折现率或其他设定折现率计算的各年净现金流量现值之和。净现值是一个绝对指标，项目的净现值越大越好。,内部收益率,是指项目投资实际可望达到的报酬率，也是使投资项目的净现值等于零时的折现率。内部收益率是一个相对指标，项目的内部收益率越高越好。,现金成本收益率,指投入1元的成本项目可以带来的现金收入，该指标不是衡量项目收益高低的指标，而是衡量项目现金收益情况的指标。,权益资本乘数,指项目的权益资本与项目总投资的比值，该指标反应的是1元的自有资金的投入可以驾驭多少元的总投资，该指标越大越好。,项目指标的衡量体系,评价项目优劣的指标系统包含有三个指标：项目的内部收益率；项目的现金成本收益率；项目的权益资本乘数。,从三个主要的方面衡量项目的优劣：,项目的内部收益率：从项目动态收益的角度；项目的现金成本收益率：从项目现金流的角度；项目的权益资本乘数：从权益资本使用效率的角,度。,nnnn,项目拿地阶段决策支持，风险控制项目研发阶段经济控制，设计优化项目建设阶段成本控制，销售控制项目竣工阶段对比分析，指导新项目,模型在项目运作各阶段的作用投资经济分析模型在项目运作各阶段所起的作用不同,成都龙湖项目精彩成本控制案例.ppt,节能措施,建筑体形系数建筑体形系数在0.35之内窗墙面积比窗墙比大于0.30的朝向应采用隔热断桥铝合金中空玻璃窗，玻璃为5+12+5中空玻璃。窗墙比小于0.30的朝向应采用隔热断桥铝合金中空玻璃窗，玻璃为5+6+5中空玻璃。外墙保温外墙采用200厚页岩空心砖外贴30厚ZL胶粉聚苯颗粒外墙外保温隔热材料。屋顶保温采用珍珠岩保温砖保温节能屋面。,户门保温户门采用双面金属门板加保温、隔热材料的隔层门，满足防火、保温、隔热、防盗的功能。给排水节能设计所有卫生洁具均采用符合国家标准的节水型材料，节约用水。暖通节能设计所有设备均采用节能产品。合理进行风管系统设计，降低管路阻力，从而降低设备功率。,成本敏感点分析,成本敏感点分析钢材占项目投资的14.3%.断桥铝合金占项目投资的10.64%.混凝土含量占项目投资的9.14%.外保温材料（聚苯颗粒）占投资的7.98%.,工程难点分析,工程难点,1、基坑护壁支护：基坑开挖临销售样板区（即正式工程的幼儿园）和临周边市政道路均较近，可能需要做垂直支护；2、地下室施工：大面积无变形缝地下室的大体积混凝土浇注存在较大的抗裂防水隐患，需要从设计和施工方面重视；3、施工场地管理：地下室占地面积较大，现场布置受较大局限，需要分期分阶段利用好现有场地；,设计管理重点措施,设计管控重点,户型面积及公摊率的控制成本与节能设计的控制建筑与景观的关系的细致设计地下室顶板设计与景观设计的配合商业的深入设计调研与设计人防设计（与建筑初步设计同步进行）对各种敏感点进一步研究,十三、美誉度分析,1、市中心超大中庭花园社区：通过精心规划，使小区中心形成25000多平方米的超大共享景观面积，楼间距短轴最长约100米，长轴方向间距250米，宽阔的视野，茂密的植物，创造出市中心稀缺的大型城市森林景观社区。2、双泳池配置：室外游泳池和室内恒温游泳馆的人性化设计，让不同需求的业主在不同的季节有其个性的选择。3、住宅超低公滩率，公共交通面积设计紧凑，使公滩率控制在16%以下，带给业主真正的实惠。4、入户大堂与地下车库挑空设计，配以自然景观的引入，和精致的装修，有效提升住宅的品质。5、6米挑高景观花园，给住户带来经济与使用的实惠。6、首层户型半下沉花园，送超大地下室，提高了首层户型的品质，增加了卖点。7、沿街二层（沿宏济路为三层）户型送底商屋顶花园，局部覆土300-500，可种植物，统一廊架，增加二层卖点。,本案的成本控制的几个亮点总结：1、没有采用结构转换层，而是把剪力墙全部作为划分铺面的分隔墙，同样保证铺面空间的完成和使用。2、节能计算，外墙的展开面积，使得窗墙比变小，进而使窗的等级变低。3、窗型本身的设计尤为重要，同时引发设计流程的调整。4、景观设计的动态成本增加（堆坡造景改变平地景观），但因为能够带来品质和销售价格的提升，而得到实施和采纳。5、会所面积严格控制，装修标准严格控制，装修面积严格控制。,lll,4、设计主要阶段的成本控制方案设计（概念设计）初步设计（扩初设计）施工图设计,概念,设计,施工/安装,使用,控制的阻力,控制的成本,控制的效果主要控制价值区,lll,总平规划阶段通过对设计方案的比较，本阶段投资控制的效果约为75%80%，控制投资的阻力最小，控制投资需要的成本最低深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比较，本阶段投资控制的效果约为15%20%施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对,施工方案的比较，本阶段投资控制效果约为5%以内，控制投资阻力较大，控制成本较高,4.1龙湖在总平规划设计阶段的成本控制,若项目研发阶段决定了项目总投资的90%，那么总图阶段就已决定了总投资的80%。若项目研发阶段已将成本控制了70%，那么总图阶段就已将成本控制了50%。总图决定了产品的形态和空间的品质。总图决定了景观的构架与格局。总图决定了物业管理成本的基础,加强预控。在控制成本低的阶段进行控制这是全程设计的效益和核心价值,4.1.1通过与政府的博弈，获得最有利的规划条件指标，获得最大的经济效益，从而降低开发成本。1、重庆龙湖北城天街，用地性质住宅由住宅变为商业。（大幅增加销售价值，节约成本）2、成都龙湖弗莱明戈首层车库，不计入容积率。（增加开发面积，节约成本）3、成都晶蓝半岛，不修人防，改为异地建设。（缩短开发周期，节约成本）,4.1.2用足建筑容积率和建筑密度，保证最大化效益从而控制成本。1、用足容积率和建筑密度1.1用足容积率影响容积率有几个客观因素：日照规范、间距要求、退红要求、限高要求等。也有几个人为操作因素：产品定位、不利地块的利用度、单体楼型选择等。1.2用足建筑密度建筑密度主要与首层建筑面积有关2、用足规划法规的边界,总用地面积：56640代征道路：6225代征绿地：1338消防站用地：2800建设用地：约49077容积率：3.8地上总建筑面积：176000公建面积占20%-40%住宅面积占60%-80%绿地率：30%集中绿地：6000建筑限高：80m,用地内另含公交场站一座，占地2500平方米，廉租房建筑面积：6000平米，不含在以上总建筑面积指标内,规划条件,规划难点：建筑限高从80米突破到90米；日照；,1.1案例：北京唐宁ONE,-好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。,1.2用足建筑密度,4.1.3不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，从而控制成本。不平衡使用容积率各业态市场分析总体规划业态配比,运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间，相应间接降低了低业态的成本。类联排别墅洋房案例,1.1不平衡使用容积率案例A-成都郫县项目,建设用地77.88亩,建设用地111.32亩,4.1.4尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积，相当于间接增加容积率，从而增大销售总价，进而控制成本。,效果图,凡是不能带来销售价值的用房尽量最小化，从而控制成本。晶蓝半岛的会所,4.1.5尽量保证非销售面积-配套用房最小化,会所室内泳池、乒乓球室均在地下一层网球场下沉，布置在地下室底板上底上沿街布置，一层为架空茶座、二楼为茶室、屋顶为竹林茶座。地上面积391平米,地下泳池,室内泳池、健身房、儿童游乐室、跳操房均布置在地下一层地上可作为临时售楼处和商业，沿街布置地上面积：400平米左右,1.将住宅周围的绿地尽可能的划给私家，从而减少公共景观面积，进而控制景观总的成本。2.规划在用足建筑密度的前提下，增加亲地户型的数量，增加销售总价。,4.1.6赠绿规划、底层挖掘，控制景观总成本,私家花园总计面积40900平方米,私家花园占住宅区景观面积65%,私家花园边界处理,私家花园相临小径方案,重庆睿城分绿案例,大面积中户型花园大于100平方米边户型花园大于250平方米,花园入户,重庆睿城分绿案例,在不占用容积率的前提下，尽量将车库抬到地上一层或采用停车桥优化车库柱网，控制车库面积，标准为：车库面积/车位数应小于35平米,4.1.7控制地下车库的面积，控制成本造价,1、将车库抬到地上一层案例,每增加一个出入口，就至少增加6个保安（三班倒），例如在成都，每个保安每月的费用至少在2000-3000元，每年将增加144000216000元.所有物业管理用房要考虑到便于今后物业的使用。,4.1.8减少小区入口，降低物业管理成本,架空地下车库,消防通道,社区主入口,车库出入口,减少入口，节约物业人力成本,底层架空，无坡道出入口,景观化车道、增加绿化面积,负二层地下车库,4.1.9规划阶段注意要提前做好初勘，避免高层设置在地质条件差的地段，增加基础处理的成本；,4.1.10规划阶段注意要提前了解市政基础条件，尽量争取靠近市政水电出口的设置节约管线，节约成本。,4.1.11有地势高差的场地，要精确计算土方挖方和填方的工程量，尽量保持土方的平衡，控制土方的成本，降低造价。,4.1.12人防工程与缴费另建的决策。,n,讨论,为什么在设计阶段控制成本效果最好，它有哪些控制重点,4.2方案设计阶段的成本管理,137,户型组合，产品的市场定位与功能定位,竖向标高的确定，土石方平衡方案，景观对原始地形的利用,公建及配套种类及规模分析，综合管网的初步布置，水电设备房的位置,交付标准，窗地比、平面周长、体型系数人防工程自建与缴费的决策,项目分部分项工程及部品部件的价值判断,138,重点关注：产品定位，主要设计选型，建筑平面，基础类型，结构形式，结构布置，建筑装饰交付标准，停车方式及比率，小区供配电方式,4.2.1户型组合和户型设计的管理。,在容积率指标控制面积，结合市场需求对不同业态建筑面积的合理配置，建多少高层、建多少多层、建多少商业、建多少别墅、建多少花园洋房；配置那些基础设施和配套设施，获得最大销售额和高额利润。,注意设计作品和产品的关系比较高层与小高层的成本,案例：,某项目指标如下，方案设计阶段没有充分利用建筑密度指标规划利润贡献大的产品，规划建8栋高层，4个18层、4个33层,高层与小高层、花园洋房的的成本比较,住宅户型设计要降低公摊，控制成本,对业态和户型的多方案设计，通过比较确定单体平面和户型；通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算，确定最合理户型和户型搭配从而获得最大得房率和销售面积。,n,影响公摊系数的因素,公摊系数公摊面积/套内面积公摊系数第一层次的影响因素是建筑业态超高层住宅高层公寓花园洋房叠拼别墅联排和独栋别墅公摊系数第二层次的影响因素是公摊面积,电梯住宅的公摊面积经济分析,n,公摊面积与可售面积之间在建筑面积受容积率限制,时，相互之间也存在此长彼消的关系，设计优化就是按价值大小进行资源调整,nnn,垂直通道：楼梯间、电梯井、垃圾道、通风井、管道井、提物井、室外楼梯；墙体面积：本幢楼各套与公共建筑之间的分隔墙和整幢房屋外墙水平投影面积总和的二分之一；设备用房和管理用房：幢内共同使用的设备用,房，辅助或管理用房，供本幢使用的其他共同使用的面积,nnnnn,开发商：花钱而不能直接变为销售收入，希望公摊小些好；业主：大堂、电梯间、公共走道等的空间大些，舒适度好和方便些，希望大些好。施工单位：管线安装时，希望管井大些好；物业公司：抄水电表读数、管道检修、垃圾临时存放、清洁用水处，希望大些好；政府：只要满足规范最低要求就好,nnn,第一，要明确规范的刚性要求；第二，根据项目档次定位和顾客价值敏感度，设定大堂、电梯间、公共走道的合理尺度；第三、从技术角度通过各公摊部位的相对位置的,调整、对单个公摊部位的局部优化降低公摊。,建筑业态,层数,面积类型建筑面积套内面积公摊面积公摊系数,高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓,113218292726151831183131,标准层标准层标准层标准层标准层标准层标准层标准层标准层标准层标准层标准层,410630603938586690626525720529785801,350539510741471570546453614459678693,609193197115120807210570107108,17%17%18%27%20%21%15%16%17%15%16%16%,建筑业态,层数,面积类型建筑面积套内面积公摊面积公摊系数,花园洋房,全部,90015,80905,9110,11%,花园洋房花园洋房花园洋房花园洋房花园洋房小商铺小商铺小商铺小商铺写字楼主力店,6565633265,单元单元单元单元单元栋标准层单元栋栋栋,5135351648741183163826646521370134263102945236,4736305342891043146124685751273118172244539949,3994635851391771967697160985855286,8%15%14%13%12%8%13%12%14%38%13%,4.2.2窗地比、平面周长、体型系数的控制,控制单体建筑的特徵指数，包括：外墙周长、面积系数，门窗面积系数窗墙比、窗地比指标、体型系数等对节能保温、消防、抗震设计标准的影响。,4.2.3外立面设计根据客户的敏感点进行设计，控制成本。,4.2.4门窗设计需单独进行详细的设计，以控制造价和成本。门窗的数量，结构形式，外观门窗的开启方式门窗的合理尺寸门窗的立面形式门窗的低窗防护,4.2.5交付标准的认真核定,4.2.6地下车库作为专题设计重点研究，控制成本,车位面积优化车位配比优化车库层高优化,龙湖地下车库控制成本方法和案例.ppt,结论：,1、覆土层结构高差，在满足绿地率计算规则的前提,下，最佳厚度为1.0米。,2、别墅集中车库，应尽量合理布置排烟井（口），,实现自然排烟通风。,3、车库必须做管线综合，避免出现最不利点。,4.2.7龙湖外立面成本控制和优化,4.3初步设计阶段的成本控制,4.3.1方法和原则：限额设计,确定限额设计控制指标,限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制，凡是能进行定量综合的设计内容，均要通过计算确定，要充分考虑施工的可能性和经济性。,4.3.2初步设计成本控制要点,建筑选材与各类构造做法,结构型式、基础型式、挡墙形式的选择外立面设计,电梯、空调等大型成套设备选型管线布置走向变配电系统道路断面,公摊面积与公摊系数优化精装修配置标准与成本钢筋、砼用量,门窗开启方式及分隔设计,建筑：根据初步设计图纸对规划建筑面积、销售建筑面,积、造价建筑面积进行计算比较，尽量减少公摊面积增大得房率。,nnnn,基础选型、埋深和布置应合理楼面恒、活荷载及梁的线荷载，梁、柱或墙的集中荷载取值合理，安全系数取值合理主体结构布置、结构体系选型合理，梁、柱、板钢筋配筋计算配置合理人防地下室结构选型应正确，设计荷载取值、结,结构设计方面,构计算与构造,参考指标,A类高层钢筋47.72千克、水泥86.69千克、预拌砼0.33立方,B类高层钢筋53.79千克、水泥75.73千克、预拌砼0.35立方,当窗墙比为0.28，体型系数为0.28时，主体结构,及粗装修部分的造价基数约为1,nnnnn,强电设计方面：主要电气负荷指标配置、供电范围、变压器台数合理进出线通道是否合理设备选择、出线回路计算电流、断路器容量和电缆截面配置合理发电机供电范围、容量和台数选择合理敷设方式和路径、出线回路、线缆型号截面经济,合理,强电设计方面,弱电各系统功能和设备选型合理各系统管线走向布置合理,弱电设计方面：,弱电设计方面,nnn,设计参数合理、计算指标经济；系统流程合理设备房设置位置及设备布置合理、使用及维护方便主要的设备材料选用经济合理,综合管网方面：包括道路工程、雨污水工程、雨污水处理、强弱电管网、给水管道工程等的走向作法进行造价分析比较，使布置、走向、作法更合理，挖沟的土石方量最小。,编制概算，对投资进行控制。,1、结构方案的选择可以对项目总成本进行较大优化（1）主体结构型式的确定（2）基础结构形式的确定,4.4施工图阶段结构成本优化的关键细节,2、结构计算数据的审核结构成本控制的重要环节是对技术指标的审核（1）输入信息的审核核对电算的基本信息如抗震分类、抗震的重要性类别、场地类别、设防烈度、本地震加速度、特征周期、基本风压、地面粗糙程度、各类荷载数值、荷载折减、梁端弯矩调幅系数、放大系数等等是否有误，有无刻意放大。（2）输出信息的审核检查输出信息中各项技术指标是否均衡，尽可能接近规范限值。,4.4施工图阶段结构成本优化的关键细节,3、细部做法的控制与审查对细部做法的要求及做法控制对造价的影响也非常大。（1）级钢的应用由于级钢强度高、延性好可以明显地降低含钢量，因此大量的在一些成本控制较好的项目中广泛采用（2）合理归并结构构件结构平面及构件分类太少含钢量会上升，但分类太多不利于施工控制。,4.4施工图阶段结构成本优化的关键细节,关注事项1、成本优化与设计合理周期的确定2、结构含钢量限额,4.4施工图阶段结构成本优化的关键细节,首先设立内外装修和安装的成本目标倡导在设计管理阶段，部品工作并行并前置；倡导在施工图结束前，完成主要部品定样定板；规模化生产模式,4.5材料设备选用的成本优化,4.6设计变更的控制,对施工图阶段设计成果质量的控制-减少由图纸和材料的失误和不完善而带来的额外费用的发生。设计变更原因设计变更签证率控制很多项目由设计失误所带来设计变更占总建造成本的3-10，其中重复性错误占相当比例。为降低设计变更签证率，建议采取的策略如下：1）建立施工图阶段的长期合作伙伴；2）给予合理的设计周期；3）完善标准化构造设计,4.7景观工程的成本控制,4.7.1景观工程主要成本构成场地整治费苗木栽植费苗木价水体、小品、硬铺铺装、庭院照明等景观效果调整苗木保活养护管理费,施工现场设计效果全程把控：在全程设计-施工过程中，景观设计单位需起到设计效果的总体把控作用。根据甲乙双方共同选择不同的关键节点进行效果检查，并提出意见。目标：.在施工过程中及时发现问题，确保设计意图完全实施，设计效果总体把控。,4.7.2景观工程设计,景观单方造价