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浙江大学硕十学位论文深圳地铁对周边住宅房价影响的实证研究 摘要 地铁是一种重要的城市交通工具，随着我国城市化进程的加速，在经济 飞速发展的情况下，地铁逐渐进入到千家万户的视野。地铁对其周边房地产 特别是住宅房地产价格的影响有多大，如何利用地铁引导城市结构的发展， 是很多购房者、开发商、政府部门关心和研究的问题。 深圳市是一座在改革开放的春风中迅速崛起的城市，是联系香港和中国 大陆经贸往来的重要纽带，目前深圳市的经济总量排在全国第四。深圳的地 铁发展在中国大陆仅晚于北京、上海、广州，并且目前正在进行大量的地铁 建设，深圳的房地产可谓是全国发展最成熟的地方之一，这为研究地铁影响 住房价格提供了良好的环境。 本文从微观角度，考察了深圳市地铁影响住宅房价的因素，研究了地铁 影响房价的机制。在大量阅读国内外的相关研究文献比较后，本文采用了国 外被广泛用于分析房地产物业价格的特征价格理论，分别以住房单价和住房 租金为被解释变量，反映住房价格受地铁影响的距离、位置、铺设方式等其 他微观特征为解释变量，建立深圳住宅的特征价格模型。按照三种方式把深 圳住宅市场细分，分别研究对比各细分市场和总体市场下代表地铁因素的微 观特征的隐含价格。建立了总体市场下考虑地铁因素影响的深圳市住宅价格 模型。着重定量化分析了总体市场、关内和关外市场下，地铁因素对住房价 格的影响程度。定性化分析了存量市场和增量市场、销售市场和租赁市场下 地铁对周边住房价格的影响。 本文的研究结论可为政府部门的交通和城市用地规划，住宅开发商的投 资、开发、运营决策以及消费者的消费决策提供依据。 关键字：地铁；细分市场；特征价格模型；住宅房价 浙江大学硕士学位论文深圳地铁对周边住宅房价影响的实证研究 a bs t r a c t m t ri sa ni m p o r t a n tu r b a nt r a n s p o r t a sc h i n a su r b a n i z a t i o np r o c e s s a c c e l e r a t e di nt h er a p i de c o n o m i cd e v e l o p m e n t ，t h em t ri se n t e r i n gt h ef i e l do f v i s i o nt om i l l i o n so fh o u s e h o l d s m t ri t ss u r r o u n d i n gp r o p e r t yi sr e s i d e n t i a lr e a l e s t a t ep r i c e si np a r t i c u l a rt h ee x t e n to fi m p a c t ，h o wt ou s et h em t rt og u i d et h e d e v e l o p m e n to fu r b a ns t r u c t u r e ，i st h ei s s u e st h a tm a n yb u y e r s ，d e v e l o p e r s ， g o v e r n m e n td e p a r t m e n t sa r ec o n c e r n e da b o u t s h e n z h e ni so n ei nt h es p r i n gb r e e z eo fr e f o r ma n do p e n i n g u pi nt h er a p i d r i s eo ft h ec i t y , i st h ei m p o r t a n tl i n ko fe c o n o m i ca n dt r a d ee x c h a n g e sb e t w e e n h o n gk o n ga n dm a i n l a n dc h i n a a tp r e s e n t ，s h e n z h e n se c o n o m i ca g g r e g a t e r a n k e df o u r t hi nt h ec o u n t r y s h e n z h e n ss u b w a yd e v e l o p m e n ti nm a i n l a n dc h i n a o n l yf a l l sb e h i n di nb e i j i n g , s h a n g h a i ，g u a n g z b o u ，a n dt h el a r g en u m b e ro f s u b w a yc o n s t r u c t i o n sa r eg o i n go n ，s h e n z h e n sr e a le s t a t ed e v e l o p m e n ti so n eo f t h em o s td e v e l o p e dp l a c e s ，w h i c hw i l lp r o v i d e9 0 0 dh o u s i n gp r i c e se n v i r o n m e n t t os t u d yi m p a c to ft h em t r c t h i sa r t i c l ef r o mt h em i c r op e r s p e c t i v e ，i n s p e c t e dt h ef a c t o r st h a tt h e s u b w a yi ns h e n z h e nc i t ya f f e c t sd o m e s t i cp r i c e sa n dp r i c em e c h a n i s mo nt h e s u b w a ys y s t e m t h ep a p e ra d o p t e dt h eh e d o n i cp r i c et h e o r yw h i c h i sw i d e l yu s e d a b r o a dt oa n a l y z et h ep r o p e r t yp d c e sw i t hh o u s i n gp r i c e s ，h o u s i n gr e n t s ，t h e d i s t a n c eb e t w e e nm e t r o ，l o c a t i o n ，t h ep a v i n gw a y sa n dt hco t h e rm i c r o c h a r a c t e r i s t i c sr e f l e c t i n gt h ei m p a c to fh o u s i n gp d c e sb e c a u s eo ft h em t r 弱 e x p l a n a t o r yv a r i a b l e sr e s p e c t i v e l yt oe s t a b l i s ht h eh e d o n i ep r i c em o d e lo ft h e r e s i d e n t i a lh o u s e si ns h e n z h e n a c c r o d i n gt ot h er e s e a r c ho ft h es h e n z h e n r e s i d e n t i a lh o u s e sm a r k e t ，i ti ss e g m e n t e db yt h et h r e ew a y s ，r e s p e c t i v e l yt o r e s e a r c ht h ei m p l i c i tp r i c eo nb e h a l fo ft h em i c r o s c o p i cc h a r a c t e r i s t i c so ft h e m t rf a c t o r sa f t e rt h es t u d yo ft h ed o m e s t i cs e g m e n t sm a r k e ta n dt h eo v e r a l l m a r k e t s i nt h ep a p e rt h es h e n z h e nc i t yh o u s i n gp r i c em o d e li se s t a b l i s h e d f o c u so nq u a n t i t a t i v ea n a l y s i so ft h eo v e r a l lm a r k e t ，c u s t o m sc l e a r a n c e ，a n d w i t h i nt h em a r k e t ，t h em t r co nt h ee x t e n to ft h ei m p a c to fh o u s i n gp r i c e s q u a l i t a t i v ea n a l y s i so ft h em a r k e ti nt h es p e c i a le c o n o m i cz o n e sa n dt h em a r k e t o u to ft h es p e c i a le c o n o m i cz o n e s ，s a l e sm a r k e ta n dl e a s i n gm a r k e tu n d e rt h e m e t r os u r r o u n d i n gt h ei m p a c to fh o u s i n gp r i c e s i nt h i sp a p e r , t h ec o n c l u s i o no ft h es t u d yw i l lb e a d o p t e df o r t h e g o v e r n m e n t st r a n s p o r ts e c t o ra n du r b a nl a n d u s ep l a n n i n g , a n dw i l lp r o v i d ea 浙江入学硕士学位论文 深圳地铁对周边住宅房价影响的实证研究 b a s i sf o rd e c i s i o n m a k i n gf o rd e v e l o p e r so fr e s i d e n t i a li n v e s t m e n t ，d e v e l o p m e n t ， o p e r a t i o nd e c i s i o n m a k i n ga n dc o n s u m e rs p e n d i n g k e y w o r d ：m t r ；m a r k e ts e g m e n t s ；h e d o n i cp r i c em o d e l ；r e s i d e n t i a lh o u s i n g p l a c e s m 浙江大学硕士学位论文深圳地铁对周边住宅房价影响的实证研究 表目录 表1 12 0 0 7 年度中国城市竞争力排名：综合及单项前十名城市3 表2 1 轨道交通对住宅价格的影响1l 表2 2 香港地铁对周边土地价值的影响1 7 表4 1 轨道网络方案线路一览5 5 表4 2 在建轨道项目计划工期表5 7 表4 3 收集的主要特征变量5 9 表4 4 问卷调查确定的变量6 0 表4 5 拟选入的特征变量6 l 表4 6 线性形式方程和对数线性形式方程试算结果和模型统计表6 9 表5 1k m o 测度和b a r t l e t t s 检验7 3 表5 2 总方差分解表7 3 表5 3 因子得分系数矩阵7 4 表5 4 距离变量系数分析表7 6 表5 5 总体市场线性模型概要7 7 表5 6 总体市场线性模型系数表7 7 表5 7 总体市场线性模型方差分析表7 8 表5 8 总体市场对数线性模型概要8 1 表5 9 总体市场对数线性模型系数表8 l 表5 1 0 总体市场对数线性模型方差分析表8 2 表5 1 l 关内外影响系数对比表( 单价) 8 5 表5 1 2 关内外影响系数对比表( l n 单价) 8 7 表5 1 3 增量市场和存量市场影响系数对比表( 单价) 8 8 表5 1 4 销售市场和租赁市场影响系数对比表( 单价) 8 9 浙江大学硕士学位论文深圳地铁对周边住宅房价影响的实证研究 图目录 图1 1 研究的技术路线9 图2 1 冯杜能模型扩展2 8 图2 2a l o n s o 的竞标地租模型3 3 图2 3 多中心城市地价曲线3 4 图3 1 土地价格构成模型4 2 图3 2 产品特征价格曲线4 7 图3 3 特征隐含价格曲线4 7 图3 4 特征的市场均衡分析4 9 图4 1 已通车线路示意图5 4 图4 2 深圳市轨道交通规划路线图5 6 图4 3 深圳市轨道网近期建设线路站点命名方案图5 8 图5 1 碎石图7 4 图5 2 总体市场线性模型因变量标准化预测值与标准残差散点图7 8 图5 3 总体市场线性模型残差直方图7 9 图5 4 总体市场线性模型残差累计概率图7 9 图5 5 总体市场线性模型不同距离范围的隐含价格8 0 图5 6 总体市场对数线性模型因变量标准化预测值与标准残差散点图8 2 图5 7 总体市场对数线性模型残差直方图8 3 图5 8 总体市场对数线性模型残差累计概率图8 3 图5 9 总体市场对数线性模型不同距离范围的特征价格与房价比8 4 图5 1 0 关内外与总体市场的不同地铁站距离隐含价格对比8 6 图5 1 1 关内外与总体的不同地铁站距离特征价格之比的对比8 7 图5 1 2 增量市场与总体的不同地铁站距离特征价格对比8 8 图5 1 3 售价与租金变化关系对比8 9 i x 浙江大学硕十学位论文深圳地铁对周边住宅房价影响的实证研究 1 绪论 1 1 研究背景及研究意义 城市轨道交通的发展在世界上已有1 0 0 多年的历史，在我国，自1 9 6 9 年北京建成第一条地铁以来，至今已有了飞速的发展。特别是随着近些年我 国城市化速度的加快，目前已建成地铁的城市有北京、上海、广州、深圳、 南京，正在建设地铁的城市有武汉、哈尔滨、沈阳、大连、杭州、成都、西 安等城市。 国外很多学者早就将城市交通和土地利用一起研究，城市交通与土地资 源综合开发策略在国际上也已经有非常成功的实践经验。我国城市轨道交通 与土地综合开发却是刚刚起步，在理论研究和实践应用上还有待深入，尤其 是对城市轨道交通与周边房地产价值关系的研究。随着越来越多的中国城市 开通地铁，可作为研究的地铁和房地产价格关系的数据越来越多，在这个背 景下，本文关注并研究地铁交通对周边房地产价格的影响。 1 1 1 研究背景 纵观世界各国城市发展历程可以发现，城市化正成为当今世界发展的 重要趋势。在这种城市化进程加快的背景下，城市轨道交通系统应运而生， 它的主要特点是运载量大、输送速度快，从而成为解决城市内交通的重要手 段。它尤其适合于由市中心至郊区间的干线运输和城市区域内各交通副中心 的环流运输。 地铁是一个国家综合国力的重要标志，其反映了城市化发展水水平。在 发达国家，每年城市的轨道交通承担了城市旅客运输量的6 0 至8 7 ，目 前，世界约4 0 多个国家和地区的1 3 2 个城市建成5 , 0 0 0 千米地铁和3 0 0 0 多 公里轻轨铁路，每年运送旅客达2 6 0 亿人次之多。 1 1 1 1 两个热点：中国的地铁建设热潮和中国火热的房地产市场 回顾中国地铁产业半个世纪的发展历程，大致上可分为两个阶段第 一阶段，1 9 5 6 年，北京地铁就在领袖人物的政治考虑和革命豪情之下应运 而生。第二阶段，由上个世纪9 0 年代初至今，改革开放以来，随着各地经 济的高速发展与人口、机动车的急剧增长，中国各大城市，相继出现了严重 的“城市病 - 一大塞车等现象。继上海和广州之后，“地铁热”升温，中国3 4 个人口数量过1 0 0 万的城市中，有2 0 个城市提出修建地铁的计划。 现代化的发展使得农村人口急速流向城镇，使得大中城市的交通拥挤情 浙江大学硕十学位论文深圳地铁对周边住宅房价影响的实证研究 况日趋严重。城市轨道交通，特别是地铁运输，在运力、环保、经济、舒适 和空间科用等方面有着其他交通手段无可替代的优势。国家有关部门已经规 定人口在3 0 0 万以上、g d p 值在1 0 0 0 亿以上、年财政收入在1 0 0 亿以上的 城市可以建地铁，实际上达到或接近这个标准的城市已有十五、六个之多， 地铁和轨道交通规划总长度已超过3 0 0 0 k m 。计划在2 0 1 0 年前建成的地铁线 路长度超过1 2 0 0 k m 。截至2 0 0 6 年年底，北京、上海、广州、天津、大连等 国内2 0 多个城市在建或准备建设和规戈i j 中新的轨道交通线，线路总长超过 了4 0 0 0 公里，预计到2 0 5 0 年中国城市轨道交通线路总长将超过4 5 0 0 公里。 其他大中城市的扩张趋势也相当惊人，公共交通需求急剧上升，修建地铁和 轻轨已是各大城市基础建设的必要趋势。可以预测，未来5 到1 0 年将是中 国城市地铁大发展的黄金时期。 随着中国宏观经济增长和居民消费水平的提高，在中国房地产制度改革 的前提条件下，城市化进程加速导致了国内城镇住宅市场保持着强劲的刚性 需求。房地产的开发热潮一浪高过一浪，以较为典型的经济特区深圳，1 9 9 8 年深圳的全社会住宅竣工面积为7 2 9 4 8 万m 2 ，2 0 0 4 年为1 0 0 9 2 5 万m 2 ， 而且增速是逐年递增的走势( ( 2 0 0 6 深圳房地产年鉴) 。现在目前老百姓最 关心的两件事莫过于房市和股市。国家及地方对于房地产的调控措施也是层 出不穷。在这种背景下研究地铁交通和周边房地产尤其是住宅价格的关系显 得很有现实和时代意义。在本文中主要把地铁交通作为一个区位因素来单向 研究其对住宅房地产价格的影响。 1 1 1 2 深圳的地铁建设和房地产 深圳是中国改革开发最成功的城市之一，2 0 0 7 年深圳市生产总值 6 7 6 5 4 1 亿元，比上年增长1 4 7 。其中，第一次产业增加值6 2 3 亿元，下 降1 7 3 ；第二次产业增加值3 4 4 4 7 4 亿元，增长1 4 5 ，；第三次产业增 加值3 3 1 4 4 4 亿元，增长1 5 0 。三次产业结构由上年的0 1 ：5 2 5 ：4 7 4 发 展为0 1 ：5 0 9 ：4 9 0 ，第三次产业所占比重提高了1 6 个百分点，产业结构 更为合理。人均g d p 为7 9 2 2 1 元，按国家外管局公布的供计划统计用的人 民币对美元折算率计算，人均g d p 为1 0 6 2 8 美元，全市首次跃上人均1 万 美元的新台阶。于2 0 0 8 年3 月2 8 日在北京发布2 0 0 8 年中国城市竞争力 蓝皮书：中国城市竞争力报告的综合竞争力排名中，深圳排上海、北京之 前，仅次于香港，排在第二位。而在宜居单项指标中，排第一。 浙江大学硕士学位论文深圳地铁对周边住宅房价影响的实证研究 表1 12 0 0 7 年度中国城市竞争力排名：综合及单项前十名城市 排序 综合品牌旅游宜居t 人才科技环境 资本 营商 l 香港北京北京深圳香港北京 威海上海j 上海： 2深圳上海上海北京台北上海无锡北京广州， 3上海深圳i 宋圳厦门北京台北青岛香港北京 4 北京广州广州上海上海深圳苏州深圳深圳 5 ：广州杭州杭j , t l杭州高雄香港绍兴台北：杭州； 5 台北苏州苏州苏州广州高雄昆明广州无锡i t 无锡厦门南京。昆明新竹台中烟台天津苏州 8 ：苏州。宁波成郡大连，台中天津香港台中：宁波 g ；佛山 天津、宁波 宁波武汉基隆厦门t 高雄 厦门： ： 1 0 澳门，南京 西安绍兴 台南西安扬州南京扬州 臣里燮叠叠l 二二二二二二二二二二二二二二二 深圳地铁一期工程与1 9 9 8 年5 月份获国务院批准立项，1 9 9 9 年1 0 月 工程初步设计通过评审，2 0 0 2 年4 月，地铁一期延长段通过初步设计评审。 2 0 0 4 年1 2 月2 8 日，地铁一号线和4 号线一期于正式开通，标志着深圳交 通和城市建设迈入了一个崭新时期。 j 。 在城市交通规划方面，深圳市2 0 0 1 年底编制完成的深圳市综合交通 与轨道交通规划以深圳市城市总体规划( 1 9 9 6 - , 2 0 1 0 ) ) ) 为依据，提出了 由1 5 条线路组成，总长为3 6 5 2 公里的深圳市远景轨道交通线网方案。在， 此基础上，2 0 0 3 年编制的深圳市城市轨道交通建设规划( 2 0 0 5 - - - 2 0 1 0 年) 通过了国家发改委和建设部的评估，作为二期工程建设的规划依据。目前深 圳市地铁一期工程已建成通车。二期工程中1 号线续建工程、2 号线、3 号 线、4 号线续建工程已经开工建设，5 号线、2 号线东延段、3 号线西延正在 进行工程可行性研究。二期工程线路将于2 0 1 1 年7 月大运会召开前全部建 成通车，届时，深圳市将形成约1 7 8 公里左右的轨道交通网络。 2 0 0 3 年，全国房地产开始升温，在这次房地产热潮中，上海，江浙一 带房地产最早过热，2 0 0 3 , - - - 2 0 0 4 年，深圳房地产市场还保持平稳的运行态 势。但2 0 0 5 年下半年以来，深圳房价出现快速上涨。2 0 0 5 年、2 0 0 6 年、2 0 0 7 年三年，房价分别为7 0 4 0 元平方米、9 2 3 0 元平方米、1 3 3 7 0 元平方米， 三年时间房价几乎翻了一倍，房价上涨势头较为迅猛。关外宝安、龙岗等区 的房价在2 0 0 7 年上涨幅度最快，其中不少是炒作地铁物业的概念，有些楼 盘借着地铁规划的利好消息，提前透支楼盘的升值潜力；甚至有些楼盘，离 地铁还有一两公里，也说是地铁物业。地铁是否可以给房地产市场带来正面 效应，地铁对周边房地产的影响范围有多大等等关于地铁和城市轨道交通与 房地产价值关系的研究是一直都是国内外学者的研究热点。 深圳市相对于大陆其他城市而言，房地产市场发展较早，目前的房地产 浙江大学硕士学位论文深圳地铁对周边住宅房价影响的实证研究 市场也更为成熟，从而为房地产的研究提供了更好的条件。 1 1 2 研究意义 地铁对周边住宅房地产价格的影响有多大是政府和开发商及购房者都 非常关注的问题，此为研究的实践意义： 研究地铁对周边房地产价值的影响，可以为政府进行城市和交通规划、 用地规划、制定相关政策时提供参考：评价地铁项目的成本和带来的效应， 研究项目的可行性；科学客观的评价土地价值；制定房地产税收政策，改革 房地产税收体系等。 对于开发商来说，在新建或待建轨道交通沿线购买土地、制定开发策略 或者对商品房进行定价的时候，需要对轨道交通线对周边房地产价格的影响 进行评估，作为定价或其它策略的参考。 购房者主要有投资和自住两种目的。对于待价而沽的投资者来说，购房 后房价能否上升自然成为衡量是否值得投资的最重要指标；对于购房出租的 投资者，租金的定价也和周边住宅的售价有紧密的联系；而自住的购房者也 会关心住宅升值的潜力。正因为购房者对轨道交通项目对周边住宅价格的影 响如此关注，很多位于运营中的、正在施工的甚至规划中的轨道交通线旁、 甚至更远的住宅项目都以轨道交通线作为宣传的重点。如深圳项目：“和雅 苑 的一句广告语：“地铁：规赳中特区管理线将梅林外移，拟建中的地铁4 号线经过社区 。 理论意义： ( 1 ) 完善房地产经济学理论。影响房地产的因素很多，在不同的条件 下，其影响房地产的程度也不同。分析各因素对房地产价值的影响程度有着 很重要的理论和实践意义。现有的研究大多是定性的，定量分析的方法相对 较少。本文的研究结论可以进一步完善此研究体系，增加更多的研究思路。 ( 2 ) 研究城市轨道交通对局边住宅价格的影响是城市经济学和城市地 理学研究的重要内容。城市住房市场与城市轨道交通都是区域经济学与城市 经济学研究的重点内容之一，而二者之间的关系也一直是相关研究领域的前 沿课题之一。城市轨道交通的发展，对城市空间形态、城市土地的布局、利 用与开发、以及城市的发展都会产生显著的影响，有利于城市新区建设和旧 城改造，引导城市轴向发展。同时，也使城市各区域可通达性和便利性得到 提高，拓展了城市空间，提升了土地价值，优化了城市结构，促进了城市新 的经济增长点的形成，推动了区域经济与城市经济发展。 因此，研究城市轨道交通对周边住宅价格的影响，对于指导我国城市轨 道交通沿线土地的开发，优化城市空间结构，调整区域产业结构，促进城市 浙江大学硕十学位论文深圳地铁对周边住宅房价影响的实证研究 化的健康持续发展具有重要的理论意义。 1 2 相关概念 一、房地产价值和房地产价格 房地产包括土地( 地产) 和土地上的附着物( 房产) 。房地产具有自然 特性人文特性和区位性等三方面的特性。自然特性一般分为空间固定性、不 变性、不增性和异质性；人文特性是房地产与人类发生某种关系才会表现出 来的特性可分为用途的多样性、合并及分割的可能性、社会及经济位置的可 变性等( 林彦英，2 0 0 0 p 1 6 2 ) 根据马克思主义政治经济学原理，价格是价值的货币表现，价格形成的 基础是价值。价值的本质是商品中凝结的一定量的社会必要劳动( 包括社会 必要的活劳动消耗和物化劳动消耗两部分) 。与此相适应，商品价值也分解 为两部分：一是已消耗的并转移到商品中的生产资料的价值c ；二是活劳动 新创造的价值v + m 。新创造的价值部分，又可以分解为必要劳动创造的价值 v 和剩余劳动创造的价值i 1 1 。因此，商品的价值= c + v + m ，商品的价格就是 以上三部分价值的货币表现。( 蔡一，1 9 9 2 ，e 2 3 3 2 5 6 ) 西方经济学认为，商品的价格是由商品的供求关系决定的。当商品的需 求价格和供给价格一致时就形成了商品的均衡价格。瓦尔拉斯的一般均衡论 和马歇尔的均衡价格论进一步认为，一种商品的价格不仅取决它本身的供给 和需求状况，而且还要受其他商品的价格和供求的影响，因而一种商品的价 格和供求的均衡，只有在其他所有商品的价格和供求都达到均衡时才能决 定。( 平狄克，鲁宾费尔德微观经济学( 张军，罗汉，尹翔硕，等) ，1 9 9 6 ，p 1 2 4 7 ) 房地产的价值是价格形成的基础，房地产的价格是价值的货币表现形 式，一般以交易价或租金的形式来表示。房地产的价格也是房地产权利利益 的价格。房地产的价格还受供求关系影响，围绕价值上下波动。我们研究房 地产的价值变化是通过研究其价格的变化来实现的，因此房地产价格的影响 因素也就是房地产价值的影响因素。 二、住宅房地产 按照物业类型分类：房地产市场可以分为住宅市场、商业物业市场、写 字楼市场、工业物业市场、特殊物业市场等。住宅是人类生存和发展必要的 物质条件，住宅的发展状况不仅是居民个人，也是各国政府普遍关心的问题。 住宅市场的理论的发展与经济地理学、生产布局学和区位论的发展密切相 关。 三、特征价格 特征价格( h e d o n i c ) - - 词起源于希腊单词，简单地说就是“快乐”( p l e a s u r e ) 浙江大学硕士学位论文深圳地铁对周边住宅房价影响的实证研究 的意思。特征价格指的是由于对产品或服务的消费而得到的效用或者满足。 由于住宅产品的特点，特征价格理论认为消费者对住宅的需求，并不是基于 产品本身而是因为产品所内含的特征。每个住宅特征对应着一个特征价格， 由于该价格无法在市场上直接观察，所以本文有时又把特征价格称为特征的 隐含价格。以往研究中往往把住宅的特征分为建筑特征、邻里特征以及区位 特征三大类。 四、细分市场 市场细分概念是由美国学者w e n d e l lrs m i t h 在1 9 5 6 年发表的一篇文章 “市场营销战略中的产品差异化与市场细分 中首次提出来的。他认为市场 是由一定数量的消费者所组成，由于消费者在某一方面或在许多方面有着不 同的要求，在需求与欲望上千差万别，如果不加区别是难以满足如此众多的 差异需求( 张大亮范晓屏戚译，2 0 0 3 e 1 3 3 ) s t r a s z h e i m 在1 9 7 4 年使用特征价格模型进行城市住宅价格评估时，第 一次提出住宅市场细分的问题。他认为，城市住宅市场可能由一系列细分市 场组成，各自对应着不同的特征价格函数。从理论上来说，只要合理地进 行市场的细分，我们可以确定不同细分市场相应的特征价格函数。虽然在细 分市场之间这些函数是不同的，但它们仍然能够准确地反映每个细分市场的 特征( 温海珍，2 0 0 4 ) 五、城市轨道交通及地铁 城市轨道交通是一个集合概念，是在城市及都市圈范围内运行的一种以 电力为牵引动力，采用轨道作为车辆导向，以列车编组方式快速高密度运行 的大、中运量快速客运方式的总称。( 郑明远，2 0 0 6 e 1 ) ，城市轨道交通包括 地铁、轻轨、区域快速铁路( 区域快线) 等几种交通方式。 地铁( s u b w a y ，又统称m e t r o ) ，是大容量的快速客运系统，单方向运 量为3 - - 7 万人次l l ，平均运行速度为3 0 - 4 0 k m h 。地铁适应于人口密集的 地区，主要承担城市核心区中长距离的出行。地铁一般埋与地下，也可以在 地面或高架运行，与其他地面交通完全隔离。 1 3 研究目的和内容 1 3 1 研究目的 本文的研究目的为： ( 1 ) 分析总结国内外地铁对周边房地产价格影响的研究成果，为今后 的研究提供借鉴经验。 ( 2 ) 以深圳地铁已经开通的一期和正在建设的二期线路为例，通过建 浙江大学硕士学位论文深圳地铁对周边住宅房价影响的实证研究 立与地铁因素有关的住宅特征价格模型，对地铁影响深圳市住宅价格进行实 证研究。建立适合推广的地铁住宅细分市场分类及其价格模型分析方法。 ( 3 ) 通过建立数据模型，进行定量分析，找出地铁影响周边住宅价格 的空间和时间效应的数量关系，为政府制定政策、开发商制定开发策略以及 消费者购房提供更为准确的参考依据。 1 3 2 研究内容 本文的研究内容主要包括以下几个方面： ( 1 ) 综述国内外研究现状。通过广泛查阅文献，了解国内外学者关于 地铁影响周边地产的研究实践和理论并作归纳总结，着重关注特征价格理论 在城市地铁交通和房地产价格关系方面的研究。 ( 2 ) 特征价格模型变量的选择和量化。根据研究现状、问卷调查和需 要，根据住宅房地产市场的特征，着重考察地铁因素作为变量对住宅市场价 格的影响。 ( 3 ) 对住宅市场进行细分。按照三种模式划分，一是按照关内关外房 地产市场来划分( 深圳特有的一种模式) ，二是按照增量市场( - - 级市场) 和存量市场( 三级市场) 来划分，三是按照销售市场和租赁市场来划分。对 其分别建立特征价格模型，并用s p s s 软件对其进行因子分析和回归分析， 考察细分市场后地铁因素对其不同细分市场价格的影响。 1 4 研究方法和技术路线 1 4 1 研究思路与研究方法 在本研究的过程中，注重理论结合实际的研究方法，以理论分析为基础， 实证分析为重点；定性分析和定量分析相结合，定量分析为主，定性分析为 辅。在理论分析和实证分析过程中，始终坚持以经济学理论为指导，运用统 计模型，力求理论、方法和数据的统一。用实证分析对实际数据进行分析， 验证模型的适用性；用理论来解释实际数据。 ( 1 ) 规范分析，阅读相关理论的文献资料，并对其总结；分析地铁交 通对周边房地产价格的影响机理，对特征价格( h e d o n i c ) 模型形式和变量 进行选择。 ( 2 ) 实证分析，阅读关于实证研究的数据；通过实地调查和借助中介 机构收集地铁沿线住房实际成交价格，结合网上房地产市场的挂牌数据并进 行分类总结和分析；利用g i s 系统获取房地产区位关系和空间距离的数据； ( 3 ) 数据分析方法：用因子分析方法缩减次要变量，用回归统计分析 浙江大学硕士学位论文深圳地铁对周边住宅房价影响的实证研究 方法对特征价格模型进行回归。 1 4 2 文章技术路线 本篇论文的文章结构和技术路线如下：如图1 1 8 浙江大学硕士学位论文 深圳地铁对周边住宅房价影响的实证研究 文献查阅 国内外学者对轨道交通与房地 产价格关系的实证研究 国内外学者对轨道交通与房地 产价格关系的研究理论 空间效应 实证研究 时间效应 实证研究 影响瓣 价值的因素 地产价格 形成理论 城市7 伤鳓滤娥 = = = = = = = = = = = = = 区位理论 城市地价空间结构 研究 轨道交通对房地产价值的影响机制 地铁交通因素与房地产价值的关系 对不同的城市交通对地产价值模型比较，选定特 征价格模型( h e d o n i cp r i c em o d e l ) 来进行研究 细 分 市 场 销售总体市场 关内市场 关外市场 增量市场 存量市场 租赁市场 不同 市场 地铁 因素 比较 分析 分析及结论 论文总结 图1 1 研究的技术路线 9 浙江大学硕士学位论文深圳地铁对周边住宅房价影响的实证研究 1 4 3 论文的创新之处 1 、细分市场来考察地铁对房地产价格的影响程度。把深圳市的市场分 为关内市场、关外市场；增量市场、存量市场；销售市场、租赁市场。 2 、不光是设置了表示离站点不同距离的虚拟变量，而且还设置了地铁 条数、站点在深南路旁、地上地下等其他表示地铁特性的变量来考察地铁对 住房价格的影响，对以后研究地铁因素提供了一些选取变量的参考。 3 、研究了深圳市关内外因素对住房价格的影响程度。设置了农民房等 在深圳比较关注的变量，虽然没有单独讨论它们对房地产价格的影响，但是 其影响已经在做因子分析的时候得到了提取。 1 0 浙江大学硕士学位论文深圳地铁对周边住宅房价影响的实证研究 2 文献综述 为了研究地铁和周边住宅价格的关系，作者查阅了大量国内外关于城市 交通和房地产价格关系、城市区位发展理论、轨道交通及其地铁对房地产价 格影响等方面的文献。 2 1 国内外学者对轨道交通与房地产价格关系的实证研究 国外学者对轨道交通和地铁对房地产影响的研究做的比较多。如表2 1 ： 表2 i 轨道交通对住宅价格的影响 研究区轨道交通 研究者时间主要结论 域类型 电车( 投 l a n d i s ，e t 圣迭戈入使用远离车站的独立住宅总价下降2 7 2 美元m a 1 ，1 9 9 4 前) c e r v e r o ，d u n c a n 圣迭戈 电车、勤 电车车站0 2 5 - 一0 5 英里( o 4 o 8 k m ) 的环 内：环内的酒店式公寓总价上涨2 6 ，普通 ，2 0 0 0铁道 公寓总价上涨 a 1 - m o s a i n d ，e t 波特兰 m a ) 【轻轨、到车站距离5 0 0 m 内的独立式住宅总价上涨 a 1 ，1 9 9 3东线 1 0 6 轻轨车站2 5 0 0 5 2 8 0 英尺( 7 6 0 - - 1 6 0 0 m ) 半 l e w isw o r k m a n ， 波特兰 m a x 轻轨、径内的住宅，到车站距离每减少1 0 0 英尺 b r o d ，1 9 9 7东线( 3 0 m ) ，平均价格上涨7 5 美元，约2 4 6 美 元m c h e n ，e t 波特兰 m a x 轻轨、 轻轨车站1 0 0 m 以外，远离车站的独立式住宅 总价下降3 2 2 0 美元m ，车站距离的正面影响 a 1 ，1 9 9 8东线 大于轨道线的负面影响 l a n d i s ，e t 圣克拉 拉一圣何轻轨远离车站的独立式住宅总价下降1 9 7 美元m a 1 ，1 9 9 4 塞 l a n d i s ，e t萨克拉 轻轨没有显著影响效果 a 1 ，1 9 9 4曼多 两条轻到车站距离0 2 5 - 一0 5 英里( 0 4 0 8 k m ) 的 c e r v e r o ， 洛杉矶轨：蓝线、环内，独立式住宅、普通公寓总价上涨1 d u n c a n ，2 0 0 2 绿线 3 5 ；酒店式公寓( 蓝线附近) 下降6 c e r v e r o ， 洛杉矶 地铁( 红 到车站距离0 2 5 o 5 英里( o 4 o 8 k i n ) 的 环内，地铁轨道附近酒店式公寓总价下降1 7 ： d u n c a n ，2 0 0 2 线) 独立式住宅总价下降 阿拉米达县( a l a m e d ac o u n t y ) ，远离车站的 l a n d i s ，e t 旧金山 湾区捷运 独立式住宅总价下降2 2 9 美元m ；康特拉科 a 1 ，1 9 9 4 系统 斯塔县( c o n t r ac o s t ac o u n t y ) ，下降1 9 6 美元m 浙江大学硕士学位论文深圳地铁对周边住宅房价影响的实证研究 续表2 1 轨道交通对住宅价格的影响 l a n d i s ，e t 圣马提奥县( s a nm e t e oc o u n t y ) ，到车站的 a 1 ，1 9 9 4 旧金山 通勤轨道距离对住宅价格没有显著影响；距离轨道线 3 0 0 m 以内独立住宅总价下降1 5 独立式住宅，市区到车站距离o 2 5 1 英里 湾区捷运( o 4 - i 6 1 m ) 的总价上涨5 7 0 0 - 4 9 0 0 0 美元， c a m b r i d g e ，1 9 8 8 旧金山 系统郊区上涨5 0 0 0 - - - 9 0 0 0 美元；公寓只有在1 3 0 0 英尺( 3 9 5 m ) 内的租金上涨5 0 美元月 华盛顿地铁( 通到车站距离每减少l o o m 独立式住宅总价上涨 d a me ta l ，1 9 8 0 特区车前后)6 - - 1 3 ，有可能是政府推行的t o d 的影响 华盛顿 到车站距离1 英里( 1 6 k m ) 内的独立式住宅 p e t t e ( 2 0 0 2 )地铁总价下降6 1 2 ，1 6 6 英里( 1 6 - - - 1 0 6 k m ) 特区 上涨1 3 5 b e n j a m i n ，华盛顿到车站距离每增加o 1 英里( 0 1 6 k i n ) 公寓租 s i r m a n s ，1 9 9 6特区 地铁 金下降2 4 - - - 2 6 ) g a t zl a f f ， 迈阿密地铁 对高价独立式住宅有微弱影响；低价独立式住 s m i t h ，1 9 9 3 宅影响不明显 低收入住宅区，到车站距离每减少1 0 0 英尺 n e l s o n ，亚特兰 ( 3 0 r e ) 总价上涨1 0 4 5 美元，约3 4 - 2 6 美元 m c c l e s k y ，1 9 9 2大 通勤轨道m , 高收入住宅区，到轨道线距离每增加1 0 0 英尺( 3 0 m ) ，总价下降9 6 5 美元，约3 1 - 6 4 美元m b o w e s ，i h l a n f e l亚特兰 到车站距离为0 2 5 - - - 0 5 英里( o 4 - - 0 8 k m ) d t ，2 0 0 1 大 通勤轨道的环内有正面影响，太近 轨道交通对土地价值的影响区域戈l j 分 3 部分：( 1 ) 在地铁站影响最主要的区域( 小于2 0 0 m 范围内) 土地价格上升9 1 0 倍；( 2 ) 在地铁站影响第二重要的区域( 2 0 0 - - 5 0 0 m ) i z 地价格上升1 1 - - 1 2 倍；( 3 ) 在地铁站间接影响的区域( 5 0 0 - - - 1 0 0 0 m ) - 1 - _ 地价格上升9 - 2 8 倍。 2 1 1 6 增值效益 英国土地政策研究中心的r i l e yd o n ( 2 0 0 1 ) 根据区位与土地价值的理 论，对伦敦地铁j u b i l e e 延长线周边土地价值进行了研究。结果表明：该项 目总投资3 5 亿英镑，给周边土地带来的增值效益达到1 3 亿英镑。 日本学者m 一y p i o r ( 2 0 0 1 ) 运用g i s 技术，结合特征价格模型和线性 支出系统模型，研究了东京j o b a n 新干线对周边土地价值的影响。j o b a n 新 干线建于2 0 世纪9 0 年代，总投资约7 万亿日元，给周边6 9 3 3 2 8 0h a 土地 带来的增值达到了1 7 7 7 2 4 5 9 万亿日元 2 4 1 。 我国学者何宁( 1 9 9 8