（中国近现代史专业论文）上海房客团体研究19211937.pdf

硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 中文摘要 上海开埠以来，房地产市场逐渐走向近代化，其最敏感、最活跃的部分当属租 赁市场。每当遇到战争或经济危机等非常态因素刺激，上海房屋租金即呈现上下剧 烈波动之势。1 9 2 1 年至1 9 3 7 年，上海地区加租与减租风潮不断，房东与房客之间 房屋租赁纠纷几乎达到不可调和的程度。为与房东展开交涉，房客联合会等一批房 客团体迅速出现于上海的里弄、街区之中。本文即是对1 9 2 0 - 3 0 年代上海房客团体 在解决房屋租赁纠纷的过程中所扮演的角色进行分析。 房地产业作为一种新兴的行业在近代上海逐渐兴旺发达起来，与此同时，里弄 民居的大量兴建，能够满足不同居住对象的要求。房客群体的形成，正是上海房地 产租赁市场兴起与里弄住宅不断兴建的产物。 房客团体在组织形式上采取颇具现代性质的理事制和科层制，其领导层大多拥 有中下等商人的背景以及在其他社会团体中担任职务，经费筹集以领导层的垫付为 主，导致其常常面临经费短缺的窘境。概而言之，房客团体是中下层商人领导，以 上海市民为主体，在组织形式上采取理事制和科层制，自主筹集经费的具有现代社 团性质的社会团体。 房客团体成立后的首要任务即为解决房屋租赁纠纷，维护房客群体的正当权益。 其面对的主要问题有：房屋加租纠纷、房屋减租纠纷、战区免租问题、阳历收租问 题、不合理的房租的取缔问题。房客团体为调和纠纷，解决矛盾，做出了很大的努 力，取得一定的成绩。但在解决房租纠纷的过程中所采取的措施也有值得商榷之处， 使得其活动的效果大打折扣。 房客团体在运转的过程中，外部联系也是影响其功能正常发挥的重要因素。房 客团体在与中外当局的交往中充当着多重角色，它们既要得到中外当局的承认，又 要在解决房租纠纷的过程中依赖它们制定相关的政策，甚至不知不觉中陷入几方的 纷争中。房客团体处理与其他社会团体的关系之时，采取种种方式希望得到他们的 支持，一旦出现反对的声音，房客团体也会予以反驳，维护房客的正当权益。 在房客团体的评价问题上，本文认为我们既要看到房客团体取得的成绩，又要 看到房客团体本身的局限性，还要顾及房客团体面临的巨大困难。同时本文还认为 房客团体及其下属的房客联合会是典型的城市基层社会自治组织，在加强邻里关 系，加速“上海人”的融合方面起到不容忽视的作用。 关键词：上海；房客团体；房屋租赁纠纷 ： 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s a b s t r a c t s i n c es h a n g h a io p e n e dt h ep o r t ，t h er e a le s t a t em a r k e tm o v e dt o w a r dm o d e r n i z i n g g r a d u a l l y , o fw h i c ht h em o s ts e n s i t i v ea n da c t i v ep a r tw a st h el e a s i n gm a r k e t t h e s h a n g h a ih o u s er e n te m e r g e dt h eh i g ha n dl o wf l u c t u a t i o nt e n d e n c y , w h e n e v e ri tm e tt h e a b n o r m a lf a c t o r s ，f o re x a m p l e ，t h ew a ro rt h ee c o n o m i cc r i s i sa n ds oo n t h eh o u s i n g r e n t a ld i s p u t ea l m o s tr e a c h e dt h ei r r e c o n c i l a b l ec o n t r a d i c t i o n sb e t w e e nt h el a n d l o r d sa n d t h el o d g e r si ns h a n g h a ia r e ad u r i n g19 21a n d19 37 ，b e c a u s et h er e n ti n c r e a s e do rr e d u c e d i no r d e rt o n e g o t i a t ew i t h t h el a n d l o r d s ，o n eg r o u po fl o d g e ra s s o c i a t i o n s r a p i d l y a p p e a r e di ns h a n g h a i sn e i g h b o r h o o da n db l o c k ，f o re x a m p l et h el o d g e rf e d e r a t i o n sa n d s oo n t h i sa r t i c l ea n a l y z e st h er o l ew h i c ht h es h a n g h a il o d g e ra s s o c i a t i o na c t e di nt h e p r o c e s so fs o l v i n gt h eh o u s ed i s p u t ed u r i n g19 2 0 sa n d19 30 s a st h ee m e r g i n gi n d u s t r y , t h er e a le s t a t eg r a d u a l l yf l o u r i s h e di ns h a n g h a i a tt h e s a m et i m e ，t h en u m b e ro ft h en e i g h b o r h o o dr e s i d e n t i a lw a sb u i l t ，w h i c hs a t i s f i e dt h e d i f f e r e n tt y p eo fr e s i d e n t s t h ef o r m a t i o no ft h el o d g e rg r o u p sw a st h ep r o d u c tt h a tw a s p r o d u c e di nt h ep r o c e s so fw h i c ht h er e n tm a r k e to ft h er e a le s t a t ew a sr i s i n ga n dt h e n u m b e ro ft h en e i g h b o r h o o dr e s i d e n t i a lw a sc o n t i n u o u s l yb e e nb u i l d i n g t h el o d g e ra s s o c i a t i o na d o p t e dt h eg o v e r n i n gs y s t e ma n dt h eb u r e a u c r a c yt h a th a st h e m o d e mc h a r a c t e ri nt h eo r g a n i z a t i o n a lf o r m ，w h o s el e a d e r s h i pm o s t l yh a st h ei n f e r i o r m e r c h a n t sb a c k g r o u n da sw e l la st h ep o s ti no t h e rs o c i a lg r o u p b e c a u s et h ef u n d s c o l l e c t i o nw a sp r i m a r i l yp a i db yt h el e a d e r s h i p ，i tf r e q u e n t l yc a u s e dt h ep r e d i c a m e n to f t h es h o r t a g eo ff u n d s i nb r i e f , t h el o d g e ra s s o c i a t i o nw a st h em o d e m g r o u pt h a tw a s l e a d b yt h em i d d l ea n dl o w e rm e r c h a n t ；w h o s em a i nb o d yw a st h es h a n g h a ir e s i d e n t s ；w h i c h a d o p t e dt h eg o v e r n i n gs y s t e ma n dt h eb u r e a u c r a c yi nt h eo r g a n i z a t i o nf o r m ；w h o s ef u n d s w a si n d e p e n d e n t l yc o l l e c t e d t h em o s ti m p o r t a n tt a s ko ft h el o d g e ra s s o c i a t i o nw a st os o l v et h ed i s p u t eo ft h e h o u s er e n ta n dm a i n t a i nt h el o d g e rg r o u p s l e g i t i m a t er i g h t sa n di n t e r e s t sa f t e ri tw a s e s t a b l i s h e d t h es u b j e c tm a t t e rt h a tw a sf a c e di n c l u d e dt h e d i s p u t eo ft h eh o u s e i n c r e a s i n gr e n t ，t h ed i s p u t eo ft h eh o u s er e d u c i n gr e n t ，t h eq u e s t i o no ft h er e n t f r e ei nt h e w a rz o n e ，t h eq u e s t i o no fc o l l e c t i n gr e n ti nt h es o l a rc a l e n d a r , t h eq u e s t i o no fb a n n i n gt h e u n r e a s o n a b l eh o u s er e n t i no r d e rt or e c o n c i l et h ed i s p u t ea n ds o l v et h ec o n t r a d i c t i o n t h e i i 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s = 一 mmm 一q mt w li = = = = l o d g e ra s s o c i a t i o nd i s b u r s e dt h eg r e a te f f o r t sa n do b t a i n e dc e r t a i np r o g r e s s b u tt h e m e a s u r ew h i c ha d o p t e di nt h ep r o c e s so fs o l v i n gt h eh o u s er e n td i s p u t ea l s oh a dw o r t ho f d i s c u s s i n g ，w h i c hc a u s e dt h ed e f e c t i v ee f f e c t 砀ee x t e r n a lc o n n e c t i o no ft h el o d g e ra s s o c i a t i o nw a st h ei m p o r t a n ta t t r i b u t ew h i c h a f f e c t e di t sf u n c t i o ni nt h eo p e r a t i o np r o c e s s t h el o d g e ra s s o c i a t i o nw a sp l a y i n gt h e m u l t i p l er o l e si nt h ea s s o c i a t i o n 、j r i t l lt h ec h i n e s ea n df o r e i g na u t h o r i t i e s w h i c hm u s t o b t a i n e dt h ec h i n e s ea n df o r e i g na u t h o r i t i e s a c k n o w l e d g m e n ta n dr e l yo np o l i c yi nt h e s o l u t i o np r o c e s so fh o u s er e n td i s p u t e ，e v e nu n c o n s c i o u sf a l l e ni n t os e v e r a ls i d e si nt h e d i s p u t e s 1 1 1 el o d g e ra s s o c i a t i o na d o p t e da l ls o r t so fw a y st oh o p et h a th a dt h e i rs u p p o r t w h e nt h e yp r o c e s s e dw i t ho t h e rs o c i a lg r o u p sr e l a t i o n s o n c et h e r eh a dt h es o u n do ft h e o p p o s i t i o n ，t h el o d g e ra s s o c i a t i o nc a na l s og a v et or e f u t e ，t om a i n t a i nb o a r d e r sl e g i t i m a t e r i g h t sa n di n t e r e s t s a b o u tt h ea p p r a i s a lo ft h el o d g e ra s s o c i a t i o n , t h i sa r t i c l er e v e a l st h a tw en e e dt os e e t h er e s u l tt h a tt h el o d g e ra s s o c i a t i o no b t a i n e da n dt h el i m i t a t i o no ft h el o d g e ra s s o c i a t i o n , a n dm u s tt a k ei n t oc o n s i d e r a t i o nt h eh u g ed i f f i c u l t yw h i c ht h el o d g e ra s s o c i a t i o nf a c e d a tt h es a m et i m et h i sa r t i c l e - a l s ot h o u g h tt h a tt h el o d g e ra s s o c i a t i o na n ds u b o r d i n a t e s b o a r d e rf e d e r a t i o nw e r et h et y p i c a lu r b a nb a s i cu n i ts o c i e t ya u t o n o m o u so r g a n i z a t i o n s ， w h i c hp l a y e dt h en o t - i g n o r e dr o l ei n s t r e n g t h e n i n gt h en e i g h b o r h o o dr e l a t i o n sa n d a c c e l e r a t i n gt h ei n t e g r a t i o no f t h es h a n g h a i n e s e ” k e yw o r d ：s h a n g h a i ；l o d g e ra s s o c i a t i o n ；t h eh o u s er e n t s d i s p u t e i i i 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 华中师范大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，独立进行研究工作 所取得的研究成果。除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在 文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 作者签名： 日期枷7 年妨砺 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借 阅。本人授权华中师范大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进 行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。同意华中 师范大学可以用不同方式在不同媒体上发表、传播学位论文的全部或部分内容。 作者签名：酬 日期砂p 夕月形日 本人已经认真阅读“c a l i s 高校学位论文全文数据库发布章程”，同意将本人的 学位论文提交“c a l i s 高校学位论文全文数据库中全文发布，并可按“章程”中的 规定享受相关权益。回重途塞握童后进卮! 旦圭生；旦二生i 旦三生筮查! 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 一、选题的缘起及意义 绪论 衣食住行是人类生存最基本的需求，居住情况是其中重要的一环。住房是人类 立足之地、栖身之所，良好而稳定的居住环境，为人类承担着安养生息、遮风避雨、 养育后代、休息娱乐、接待亲友等一系列的功能。近代上海开埠以后，现代意义上 的房地产业开始兴起，上海普通市民解决居住问题的最重要方式即为租赁，房地产 租赁市场成为上海房地产市场中最敏感的部分，房租成为人们日常生活中一项最重 要的开支。2 0 世纪3 0 年代出版的c i = 海地产大全曾言：“市上最大债主，首推房 东，债务之严重，又无过于房租，吾人日常生活费中，第一项开支即房租是，其经 济困难之房客类多厌恶房东 。由房屋租赁而引发的纠纷，也就不断地涌现。房 租对于近代上海的重要性是不言而喻的，涉及到多方面的利益，对政府当局来说， 在房租基础上征收的房捐，是租界与华界当局财政收入的大宗，是当局进行市政建 设的主要支撑；对房东来说，房租是其经营房地产业的主要收入；对房客来说，房 租是市民日常生活中的一项重要开支。本课题即是探讨在应对如此错综复杂的房屋 租赁纠纷中，房客是如何集结团体，如何维护自己的利益，争取更广的生存空间。 2 0 世纪8 0 年代以来，社会群体、社会团体史研究越来越受到学术界的重视， 取得了一系列的研究成果，目前，已成为学术界研究的热点话题。探究以往的研究 成果，近代社会群体、团体史研究存在着两种明显的倾向：或将研究视野定位于上 层的社会群体，或将研究视野转向下层社会群体。前者以商会、同业公会、自由职 业者、留学生、知识分子，政府官员等群体的研究为代表，尤其是商会的研究，取 得了丰硕的研究成果；后者的研究范围则包括了妓女、乞丐、帮会、人力车夫、码 头工人、女佣等群体，也取得了一大批令人信服的成果。近代社会群体、团体史研 究极大地丰富了近现代史研究的范围，开阔了研究者的视野。令人稍感遗憾的是， 在城市社会群体、团体的研究过程中，数量最多、也最具代表性的普通市民群体的 研究却明显不足。普通市民是城市社会的主体，是城市文化的代表，他们理应成为 研究者关注的主要对象。以近代上海为例，最能代表上海普通市民的马路商联会、 。陈炎林著：上海地产大全，上海地产研究所1 9 3 3 年版，第3 2 7 3 2 8 页。 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 市民联合会、房客联合会等团体，研究现状明显不够。本课题即是选取房客联合 会这样一个普通市民群体所组织而成的社会团体作为研究的对象，以期完善和加强 社会团体史的研究。 二、研究现状 1 、本课题既是以上海房屋租赁纠纷中的房客团体为研究对象，有关上海房地产 业史的研究，应该成为本研究关注的重点。目前，上海房地产业史的研究所取得的 成果并不是很多，还未见到以此作为研究对象的专著出现。2 0 世纪3 0 年代陈炎林 曾出版上海地产大全一书，对当时上海房地产业的发展状况进行了描述，内容 相当丰富。上海文史资料委员会曾编著旧上海的房地产经营一书，陆文达在 序言中对旧上海的房地产业进行综述，该书其他内容多是时人的回忆，大多可作资 料对待。赵津在中国城市房地产业史论( 1 8 4 0 - - 1 9 4 9 ) 一书中，以专节探讨了 上海房地产业在一百多年内的大致发展轨迹，在探讨城市房地产业的经营方式、住 宅租赁、金融渗透、政府干预等问题时，也大多以上海的情况作为立论依据。此 外，赵津发表的中国近代房地产业史的相关论文，也大多包含上海的情况。 张仲 礼主编的近代上海城市研究和熊月之主编的上海通史一民国经济卷，也 以专章的形式论述了上海房地产业发展状况。张忠民在近代上海城市发展与城 市综合竞争力一书中，从城市土地的开发与利用和上海城市房地产业作为特殊的 消费市场的视角探讨了近代上海城市房地产业在上海城市发展过程中的重要地位。 。张仲礼、陈曾年所著沙逊集团在旧中国以专章探讨了沙逊集团的房地产经营。 沈祖炜在上海租界房地产业的兴起一文中，论述了上海房地产业兴起原由、 有关商联会的研究主要有：郭太风迈向现代化的沉重步履，学林出版社2 0 0 4 年版，第1 0 8 - 1 1 7 页；彭南 生民初上海马路商界联合会简论，浙江学刊2 0 0 5 年第6 期；张生j ：海南京路商界联合会简论 ( 1 9 1 9 1 9 4 9 ) ，社会科学，2 0 0 8 年第2 期。有关市民联合会的研究成果还未见到。有关房客团体的研究成果 见本文第- 二部分的研究现状。 陈炎林著：c k 海地产大全，一h 海地产研究所1 9 3 3 年版。 中国人民政治协商会议上海市委员会文史资料委员会编：旧上海的房地产经营，上海人民出版社1 9 8 9 年 版。 赵津著：中国城市房地产业史论( 1 8 4 0 一- 1 9 4 9 ) ，南开大学出版社1 9 9 4 年版。 赵津主要论文有：l 【1 中国房地产业的从业人员与经营方式，南开经济研究1 9 9 2 年第6 期；中国房地产 业史回溯，中国房地产1 9 9 4 年第7 期：中国房地产业史同溯( 二) ，中国房地产1 9 9 4 年第8 期；中 国房地产业史回溯( 三) ，中国房地产1 9 9 4 年第9 期；“大一h 海计划”与近代中国城市规划，城市1 9 9 9 年第1 期；不动产走向市场论近代中国房地产商品化的历史前提，中国经济史研究2 0 0 5 年第4 期。 张仲礼主编：近代j ：海城市研究，上海人民出版社1 9 9 0 年版；熊月之主编：上海通史第8 卷一民国 经济卷，上海人民出版社1 9 9 9 年版。 张忠民主编：近代上海城市发展与城市综合竞争力，上海社会科学院出版社2 0 0 5 年版。 张仲礼、陈曾年著：沙逊集团在旧中国，人民出版社1 9 8 5 年版。 2 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 主要经营方式和对上海经济近代化发生的积极影响。张伟在租界与近代上海房 地产一文中认为上海租界初期随着人口的高速增加，获得了巨大的发展，其中房地 产的发展就是非常重要的内容。许多外国人或富有的华人在其发展中获得了巨大的 收益，同时，这种房地产的发展也对近代上海城市的发展在相当的历史时期内产生 了巨大的影响。张伟在另外一篇文章近代上海租界房地产开发略述中，论述了 近代上海租界房地产业开发的大致情况。圆 2 、上海里弄，或称石库门，是上海普通市民主要的居住形式，甚至可以说，只 有居住在里弄中的上海市民才可以称得上是房客。学术界有关上海里弄的研究甚为 丰富，但大多从建筑史和文化史的角度出发。有关近代上海建筑史的论著主要有： 陈从周、章明的上海近代建筑史稿、王绍周著上海近代城市建筑、上海建筑 施工志编委会编写办公室主编东方“巴黎”一近代上海建筑史话、伍江编著 的上海百年建筑史( 1 8 4 0 1 9 4 9 ) 、沈福煦、沈燮癸的透视近代上海建筑。 上述研究著作中，都包含有关上海里弄的内容，对上海里弄的大致沿革、建筑风格、 主要特点等都有说明。直接有关里弄建筑的研究主要有：罗小未、伍江著上海弄 堂、上海市房产管理局编著的c k 海里弄民居、王绍周、陈志敏的里弄建筑、 张济顺的论上海里弄，这几部著作同样对上海里弄的大致状况进行了说明。鲫近 年来，上海里弄作为上海代表性的民居样式，吸引了多位学者从文化学的角度立论， 阐释以上海里弄及其生活于其中的居民所形成的海派文化。忻平在其代表著从上 海发现历史一一现代化进程中的上海及其社会生活( 1 9 2 7 - - 1 9 3 7 ) 一书中，以专 节里弄一一石库门背后的文脉来讨论上海里弄在特定的时空背景和历史文脉中， 对形成特定的上海市民文化的影响。 罗苏文在这方面的研究已经形成自己的体系， 有石库门一一寻常人家和近代上海都市社会与生活两部专著出版，并发表 相关论文：路、里、楼一近代上海商业空间的拓展，她认为石库门是近代上海市 民生息繁衍的空间，是今天上海人认识自己的起点，是近代上海都市生活的钥匙。 沈祖炜：上海租界房地产业的兴起，上海研究论从第2 辑，上海社会科学院b 版社1 9 8 9 年版。 张伟：租界与近代上海房地产，西南交通大学学报( 社会科学版) 2 0 0 2 年第3 期；近代上海租界房地产 开发略述，文史杂志2 0 0 4 年第2 期。 固陈从周、章明著：上海近代建筑史稿，三联书店一 ：海分店1 9 8 8 年版；王绍周著上海近代城市建筑，江 苏科学技术 版社1 9 8 9 年版；上海建筑施工志编委会编写办公室主编：东方“巴黎”近代上海建筑史话， 上海文化版社1 9 9 1 年版；伍江编著：上海百年建筑史( 1 8 4 0 - - 1 9 4 9 ) ，同济大学出版社1 9 9 7 年版；沈福 煦、沈燮癸著透视近代上海建筑，上海古籍出版社2 0 0 4 年版。 罗小未、伍江著：上海弄堂，上海人民美术i j 版社1 9 9 1 年版；上海市房产管理局编著：上海里弄民居， 中国建筑- t 业出版社1 9 9 3 年版；王绍周、陈志敏：里弄建筑，上海科学技术d ：版社1 9 8 7 年版：张济顺著： 论上海里弄， ：海研究论丛第9 辑，一卜海社会科学院出版社1 9 9 3 年版。 忻平著：从上海发现历史现代化进程中的上海及其社会生活( 1 9 2 7 - - 1 9 3 7 ) ，上海人民出版社1 9 9 6 年 版。 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 张伟群的上海弄堂元气一根据壹千零壹件档册与文书复现的四明别墅历史 收集了与四明别墅密切相关的丰富而珍贵的资料，包括民间文献、户籍档案、口述 材料、自传文字等一千多件，记述了四明别墅这一新式里弄居民的历史。圆 3 、房客群体的形成是在房屋租赁已成为最主要的房地产经营形式的基础上出现 的，房客之所以通过各种形式集结形成房客联合会、减租分支会等团体，是由于房 租在他们的生活中成为主要的开支，房租之高已严重影响到他们的正常生活，在房 屋租赁纠纷中感到独木难支。因此，对上海房租的研究，有助于我们更好的理解房 客团体的行为。目前学术界对上海房租的研究并不是很多，已有的研究也大多从 经济学的角度予以分析。最早对上海房租展开研究的应该是王尉祖上海房租之 研究。 杜恂诚在收入、游资与近代上海房地产价格认为近代上海房地产消 费结构的最大特点，是租房消费为主，房租迅速上涨，导致上海居民居住条件出现 两极化现象。此外，在上述研究上海房地产业的成果中，房租是其中重要的一个 方面。 4 、直接有关房客团体的研究现状。卢汉超在霓虹灯外一2 0 世纪初日常生 活中的上海一书中，认为上海人并未形成以“里弄”或“社区”为基础的认同概 念，在房租纠纷中，房客也曾推选出联合会等组织与房东进行磋商，但是这种联合 会是松散的，具有临时性，其代表也不是选举产生的，而是自愿为大家服务的。但 他认为1 9 3 4 年爆发的全市性的减租运动稍有例外，在由中等商人发起并领导的“上 海市减低房租委员会”的带领下，形成了颇具规模的声势，但是仍无法促使人们形 成一个持久的“社区”概念。孙慧敏以“民国时期房屋租赁法治的变迁”作为目 前的研究计划，已有相关研究成果公开发表，在上海房屋减租运动中的房客联合 会( 1 9 2 1 1 9 3 7 ) ) ) 一文中主要讨论三个问题，一是房客联合会这样一种结社形式， 何以盛行于1 9 2 0 - 3 0 年代的上海；一是房客群体的内在差异与内部矛盾，如何影响 房客联合会的成员结构，乃至房客联合会的诉求与活动；一是房客联合会与上海华 界、公共租界及法租界政府之间错综复杂的互动关系。 熊月之主编的上海通 罗苏文著：石库门一寻常人家，上海人民出版社1 9 9 1 年版：近代上海都市社会与生活中华书局2 0 0 6 年版；路、里、楼一近代上海商业卒问的拓展，史林1 9 9 7 年第2 期。 张伟群著：上海弄堂元气一根据壹千零壹件档册与文书复现的四明别墅历史，上海人民出版社2 0 0 7 年5 月版。 四乇尉祖著：上海房租之研究，台北成文h ：版公司1 9 7 7 年重印版。 杜恂诚：收入、游资与近代上海房地产价格，财经研究2 0 0 6 年第9 期。 卢汉超著：霓虹灯外一- - - 2 0 世纪初日常生活中的上海，上海古籍出版社2 0 0 4 年版。 孙慧敏的主要研究成果有：一卜海居，大不易：淞沪战役后上海的房屋租赁纠纷( 1 9 3 7 一- 1 9 3 8 ) ，“战争与日 常生活”学术研讨会，台北中研院近代史研究所，2 0 0 5 年1 2 月1 7 1 8 日；城市发展中的规范危机：1 9 2 7 年 上海的房屋减租运动，城市史研究工作坊，中正大学，2 0 0 6 年2 月2 4 日；h 海房屋减租运动中的房客联 合会( 1 9 2 1 一- 1 9 3 7 ) ，“从城市看中国的现代性”国际学术讨论会，2 0 0 7 年6 月2 8 至2 9 日；近代中国房屋租 4 硕士学位论文 m a s t e r st t l e s l 8 史第九卷一民国社会第四章都市社会调适中，也提到近代上海市民居住 空间极为紧张，房租奇高，市民几度形成颇具规模的减租运动，并成立房客联合会， 对1 9 3 4 年市民减租运动也有一定的描述。安克强在其研究上海市政的著作中，认 为，减租运动及减租运动委员会是由上海市党部操纵，对抗市政府的工具，并且认 为，市政当局对减租运动的干预可能是决定性的”。 三、研究框架及内容 本课题在已有研究的基础上进行的。探究以往的研究成果，对房客团体的研究 还是相当的薄弱，处于起步阶段：除孙慧敏的研究直接以房客联合会作为研究对象， 卢汉超、安克强等学者的研究是在其他研究课题中附带的。从研究内容来看，孙慧 敏更多是从法制变迁的视角展开研究，而其他几位学者更多的是一笔带过，仅有语 焉不详的描述。因此，本文拟在已有研究的基础上，首先对房客团体出现的背景， 尤其是房屋租赁纠纷的状况进行简要的分析，然后依据结构与功能理论对房客团体 的组织结构和主要的社会功能展开分析，最后将对房客团体在处理房屋租赁纠纷 中，如何处理当局与社会之间错综复杂的关系。下面就将本文的主要框架和内容进 行简要的阐述。 除绪言和结论两部分外，本文拟分四章展开论述： 第一章，房屋租赁纠纷：房客团体形成的背景分析。本章主要论述1 9 2 1 到1 9 3 7 年间的上海房地产市场尤其是房地产租赁市场的状况，以1 9 3 2 年“一二八事件” 为分水岭，在这之前，上海房地产市场达到发展的黄金时期，之后，日军对上海闸 北等地区进行狂轰乱炸，严重打击了上海的房地产业，此后，世界经济危机的影响 波及到上海，上海房地产业陷入严重危机，房地产租赁市场同样经历了这样的涨落 过程。里弄是上海特有的住宅建筑形式，里弄住宅的沿革与上海的地理条件、经济 发展水平等密切联系，能够满足不同居住对象的要求。房客群体的形成，正是在上 海房地产租赁市场兴起与里弄住宅的适应性的基础上出现的，由于里弄能够满足不 同居住对象的要求，房客群体的构成也具有多样性几乎囊括了上海主要的中下层群 体。 第二章，现代社团：房客团体的结构分析。房客团体的组织形式、领导人物、 赁规范的法制化，台北中研院近代史研究所讨论会，2 0 0 8 年1 月2 4 日。 熊月之主编：j ：海通史第九卷一民国社会，上海人民出版社1 9 9 9 年版。 口 法 安克强著： 1 9 2 7 1 9 3 7 年的上海一市政权、地方性和现代化，上海古籍出版社2 0 0 4 年版。 硕士学位论丈 m a s t e r st h e s i s 设立宗旨、经费问题。本章首先将简要叙述房客团体产生及发展状况。早在1 9 0 1 年，租界受北方义和团事件影响，居民外迁，市面萧条，房屋空关，店主联名公禀 求减房租，但未集结团体。稍后1 9 1 0 年受橡皮股票风潮影响，减租风潮又起，曾 成立减租事务所，是最早见到的房客团体。到了1 9 2 1 年因沪市成立大批交易所， 到处挖租营业用房，引发加租风潮，1 0 月2 3 日上海房客联合会总会成立，各分支 会也纷纷成立。此后，每遇上海房租有重大的波动，房客集结团体，维护自身利益， 成为其首要选择。1 9 2 7 年到1 9 3 7 年这一时期的房客团体从数量上来看是很多的， 主要有代表全市性的总会和由街区、里弄等为单位组成的分支会。总会的组织制度 相当正规，一般采用委员制，具有明显的现代性。而分支会的组织相当简单，具有 明显的临时性和传统性。从其领导人物来看，大多是中下等商人，当然也包括其他 一些社会人士，如中小学学校校长、部分自由职业者，他们大多拥有相当丰富的组 织团体经验，这有助于他们在房客团体中担任领袖职务。从经费问题来看，房客团 体大多采取领导人物认捐和向社会募捐的方式解决，很多房客团体在成立之初，就 明确表示不会向所属会员征收经费。当然也有明确表示征收会费，或向所属会员进 行摊派，但效果都不甚理想。经费的短缺就不可避免，一定程度上影响了房客团体 功能的发挥。 第三章，减租免租：房客团体的功能分析。解决房屋租赁纠纷是房客团体最主 要的社会功能。这一时期，房屋租赁纠纷的方式有多种，其中最具代表性，引起各 方关注的房屋租赁纠纷主要有：房屋加租纠纷、房屋减租纠纷、战区免租问题、阳 历收租问题、小租押租顶费等不合理的房租的取缔问题。房客团体为解决上述问题， 提出了自己的解决办法，与房东展开交涉，向国家机关和法院请愿，向其他有影响 之社会团体如商会等请求援助，积极发挥作用。 第四章，当局与社会：房客团体的外部联系。租界与华界之间，论述房客团体 在租界当局与华界当局之间错综复杂的关系，公共租界、法租界与上海市政府三者 之间形成三个不同的权力中心，面对房屋租赁纠纷，三者并未采取步调一致的行动， 房客团体无奈在三者之间奔走呼号，一定程度上加剧了解决问题的困难。市政府与 市党部之间，阐述房客团体在党政之间的博弈，市政府与市党部之间存在矛盾，利 用房屋租赁纠纷，来控制房客团体，作为争夺权力的工具。与其他社会团体之间的 关系，主要是与市民联合会、马路商联会、同业公会等团体之间的关系，从整体上 来看，房客团体与其他社会团体保持两种关系：冲突与合作。由于房客团体与上述 团体某种程度上存在着组织基础重叠的现象，合作是主流，大部分情况下的冲突， 也只是与少数团体在利益之争下的冲突。 6 硕士学位论丈 m a s t e r st h e s i s 最后一部分为本文的结论部分，对房客团体的整体认识与评价。通过上述三章 对房客团体结构、功能、外部联系三部分的分析，我们认为作为普通上海市民代表 的房客团体，在争取和维护市民居住权，处理房客与房东之间的租赁纠纷，保证房 租维持在普通市民能够接受的水平上，做出了很大的努力，基本上履行了其作为房 客代言人的责任与义务。但是，我们也应该看到，房客团体在组织和运行的过程中， 存在着很大的局限性，一定程度上影响了其作用的发挥，如组织混乱、重叠现象严 重，内部争斗十分激烈；经费短缺相当严重；暂时性，抑或寿命很短；与国民党上 海市党部的关系过于紧密等。 结论部分的第二部分是对上海市民认同的认识。上海是一个移民城市，虽然上 海人口数量庞大，但频繁的人口流动，高昂的生活费用，尤其是高昂的房租，使得 许多移民居无定所，移民对上海的认同程度，与他们在上海居住的稳定程度有直接 关系。长久居住，认同感强烈，短期居住，认同感即薄弱。房屋租赁纠纷的出现， 即是上海人争取稳定居住权的诉求，而为调解纠纷，上海市民又发起组织房客团体， 上海市民在这一方面取得了认同的基础，这表明上海市民已经表现出一定的认同 感。 四、研究方法、资料来源 近代社会群体、团体史研究，以商会史研究所取得的成果最为丰富，一定程度 上带动了近代史其他领域的研究。商会史研究的主要方法一定程度上代表了社会群 体、团体史研究的最高水平。本课题的研究一定程度上借用商会史研究的主要方 法，如结构与功能理论的运用，有助于厘清房客团体的主要的组织结构和社会功能； 从国家与社会研究的视角出发，我们可以认清房客团体在租界与华界之间、党部与 政府之间错综复杂的关系。当然，本文主要是在论述房客团体的历史，历史学研究 的方法必然是本文主要遵循研究方法。 本课题的资料来源有三个，其中，最主要的资料来源是申报。申报对房 客团体及其主要的活动如反对加租、主动减租和其他租赁纠纷都予以极大地关注， 相关内容极为丰富，对影响极大的几次房屋租赁纠纷，如1 9 2 7 年的房租减半运动、 有关最近几年商会史研究的主要状况请参阅：冯筱才中国商会史研究之同顾与反思，历史研究2 0 0 1 年第5 期；应莉雅近十年来国内商会史研究的突破和反思，中国社会经济史研究2 0 0 4 年第3 期；朱 英商会史研究需要新突破，华中师范大学学报( 人文社会科学版) 2 0 0 5 年第5 期；冯筱才最近商会 史研究之刍见，华中师范大学学报( 人文社会科学版) 2 0 0 6 年第5 期；王永进商会研究范式的【旦j 顾 与反思，兰州学刊2 0 0 6 年第1 i 期。 7 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 1 9 3 2 年的战区免租运动、1 9 3 4 年开始一直持续到1 9 3 6 年的房屋减租运动，申报 都进行了跟踪式的报道。本文另外一个主要资料来源为有关近现代时期的上海的资 料汇编。近代上海史研究地域广阔，研究人员众多，研究课题几乎囊括了上海的方 方面面。经过几代史学工作者努力，有关上海历史的资料收集、出版取得了重大进 展，大批的资料集和资料汇编问世，如上海房地产志、旧上海的房地产经营、 上海轶事等，都给予我很大的帮助和方便。此外，近代房地产业在上海经济 中所居的支配性地位，房租在上海普通市民日常生活中的重要性，引起那个时代的 学者的关注。时人有关的著作，从另外的视角促使我们去思考，同时他们的成果， 我们也可以以史料来对待，如1 9 3 3 年出版的陈炎林所著的上海地产大全。 总之，本文通过这几方面对房客团体进行考察，试图厘清在房屋租赁纠纷中出 现的房客团体基本状况，并试图描绘出房客团体在这之中所扮演的角色。 陆文达主编：上海房地产志，上海社会科学院出版社1 9 9 9 年版；中国人民政治协商会议上海市委员会文 史资料委员会编：i f l 上海的房地产经营，上海人民出版社1 9 8 9 年版；汤伟康、朱大路、杜黎编：上海轶 事，上海文化出版社1 9 8 7 年版。 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 第一章房屋租赁：房客团体的背景分析 1 9 2 0 3 0 年代的上海，房客群体与房东之间的房屋租赁纠纷越发不可调和，为 此房客逐渐密切结合组成团体与房东展开交涉。尽管各房客团体的名称不一，但为 何其在这时普遍出现于上海? 本章从2 0 世纪2 0 - 3 0 年代上海房地产租赁市场的状 况、里弄住宅的流行以及房客群体的形成三个方面，分析房客团体在这一时期兴盛 的背景因素。 第一节2 0 世纪2 0 3 0 年代上海房地产租赁市场 开埠以前的上海，尽管存在着房地产的买卖与租赁行为，但是并未摆脱封建经 济结构的制约，不是独立的行业，并不具备现代资本主义的特征。开埠以后，随着 资本主义商品经济的输入，租界的设立，人口的迅速增长，经济的快速发展，近代 意义上的房地产业开始出现