《房地产经纪与实务》电子教案.ppt

第一章房地产经纪概述,学习目标1掌握房地产经纪的概念和类型。2理解房地产经纪的特点及其存在的社会意义。3了解中国房地产经纪行业发展历史、现状及趋势。4了解西方房地产经纪行业发展概况。,第一节房地产经纪的概念和类型,一、房地产经纪的有关概念（一）房地产中介服务的概念目前我国的房地产中介服务有广义和狭义之分。狭义的房地产中介服务是城市房地产管理法中所称的房地产中介服务，仅包括房地产经纪、房地产估价和房地产咨询三种经营活动。广义的房地产中介服务是指涵盖房地产商品的生产、流通、消费各个环节，包括房地产投资、土地开发、项目建设、租售、售后服务等环节中所涉及的各项服务经营活动的总和。,综合来讲，房地产中介服务是指房地产中介企业在房地产投资、土地开发、项目建设、租售、售后服务等环节中向委托人提供的房地产经纪、房地产咨询、房地产估价、房地产金融、物业管理等各项服务经营活动。从目前我国房地产市场运作情况看，可以根据房地产中介服务经营活动的内容不同，将房地产中介服务分为房地产经纪服务、房地产咨询服务、房地产估价服务、房地产金融服务和物业管理服务五种类型。,（二）房地产经纪的概念,房地产经纪，是指房地产经纪机构和经纪人员以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而提供居间或者代理等专业服务的行为。在上述定义中，应把握三个核心概念，即佣金、居间、代理。1居间居间是指经纪机构和经纪人员向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的商业行为。2代理代理是指经纪机构和经纪人员在授权范围内，以委托人名义与第三方进行交易，由委托人直接承担相应的法律责任，并收取委托人佣金的商业行为。3佣金佣金是经纪机构完成受委托事项后，由委托人向其支付的报酬。,二、房地产经纪服务的类型,房地产经纪服务的基本类型有两种：房地产居间、房地产代理。（一）房地产居间房地产居间是指房地产经纪机构和经纪人员向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。（二）房地产代理房地产代理是指房地产经纪机构和经纪人员以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取佣金的行为。,（三）房地产居间与房地产代理的区别房地产居间与房地产代理之间的区别主要体现在如下三个方面：第一，从交易的名义上看，房地产居间是房地产经纪机构和经纪人员以自己的名义向其他人提供交易信息与机会；房地产代理是房地产经纪机构和经纪人员以委托人的名义与第三方洽谈。第二，从交易活动的法律责任上看，房地产居间是买卖双方、中介方各自承担相应的法律责任；房地产代理是由委托人承担法律责任。第三，从经纪机构与委托人的关系上看，在房地产居间活动中，经纪机构与委托人相互之间是非连续性关系；在房地产代理活动中，经纪机构与委托人相互之间有较长期的合作关系。,第二节房地产经纪的特点及其存在的社会意义,一、房地产经纪的特点房地产经纪作为一种房地产领域的中介服务活动，具有以下特点：（一）房地产经纪的服务性房地产经纪活动是一种服务性的活动，房地产经纪业属于服务性行业。服务具有三个特点：一是非实物性。二是生产与消费的同时性。三是不可储存性。,（二）房地产经纪的专业性房地产经纪是一项专业性极强的活动。在商品体系中，房地产是一种极为特殊的商品。要把握其价格，房地产经纪人员需要有一定的房屋建筑、房地产市场、房地产价格评估、金融知识、人文知识、房地产产权制度、房地产相关法律法规等方面的专业知识和从业经验。（三）房地产经纪的地域性房地产的空间固定性使房地产经纪活动具有很强的地域性。受各种条件的限制，某一地区的房地产经纪人员常常只能掌握该地区的房地产商品和市场信息，一般仅在该地区范围从事房地产经纪活动。对于跨地域的房地产经纪机构，以及在不同地域的经纪业务，一般只能由在当地的经纪人员来具体操作。由于房地产政策也有地方性特点，在房地产法律和国家宏观经济政策和房地产产业政策的指导下，不同省份、不同城市都制定了不同的地方性法规与政策。因此，房地产经纪人员必须了解这些地方性房地产法规与政策，才能适应不同地区房地产经纪活动的要求。,（四）房地产经纪的委托性房地产经纪企业提供服务的前提是接受从事房地产各种经济活动的当事人的委托，与当事人签订委托协议，明确委托事项和要求及双方的权利义务关系之后，才开始提供客户所要求的特殊服务。（五）房地产经纪的有偿性房地产经纪企业从事经营活动，其目的是为了取得报酬、获得利润。“服务”虽然是无形的，但它也是一种商品，需要按商品交换的原则进行交换。房地产经纪服务的报酬和利润，表现为“房地产经纪服务”的价格，即法律上讲的“佣金”。它是经纪服务活动完成后，由委托人按照事先签订的委托协议确定的支付金额。（六）房地产经纪的特定性房地产经纪服务的质量主要取决于服务人员的专业水平和职业道德素质，因而提供服务的人员必须是特定的专业人员。他们需要经过一定的培训、教育和训练，取得相应的资格证书，并且还需注册生效，方可从事房地产经纪业务活动。,二、房地产经纪存在的社会意义,（一）促成房地产交易，繁荣房地产市场（二）增进交易安全、保障交易公平（三）缩短交易时间、降低交易成本（四）提供广泛服务，提高人民群众的居住水平（五）充当投资者的良师，促进社会资源的合理配置（六）规范市场行为，加速房地产业的发展,第三节中国房地产经纪行业发展历史、现状及趋势,一、我国房地产经纪业的发展简史（一）元、明、清时期我国房地产经纪业是一个古老的行业，其产生和发展经历了漫长的历史演变过程。我国房地产经纪人的出现可以追溯到元代，那时从事经纪活动的人就已经大量存在。（二）民国时期民国时期，我国房地产经纪人大量出现，尤其是20世纪2030年代之间的十余年中，国内外的一些大房地产投资商大规模兴建高层大厦，以图出租获利，使我国房地产业发展出现高潮，相应的房地产经纪活动也十分活跃，出现了一大批专门从事房地产经纪活动的人员。,（三）建国初至改革开放以前建国初期，各大中城市的房地产交易量一度猛增，民间的房地产经纪活动仍较为活跃。北京当时专业的和兼职的房纤约有5000人左右。由于社会上对房屋需求量较大，使一部分不法房纤乘机利用欺诈、威胁等手段，对房东、房客或房屋的买主、卖主进行敲诈，索取高额纤费，哄抬房价。当时，整个房地产经纪活动比较混乱。（四）改革开放至今1978年改革开放以来，随着城市土地使用制度和住房制度的改革，我国房地产业得到了迅猛发展，房地产市场逐步建立和活跃起来，房地产经纪人顺应房地产市场发展的要求，也如雨后春笋般发展起来。,二、我国房地产经纪业的现状,从目前来看，我国房地产经纪业呈现以下特点：（一）房地产经纪机构规模小、数量大，吸收了大量的年轻人就业（二）出现了一些按现代企业制度运作的品牌企业（三）建立了房地产经纪人员职业资格制度，从业人员素质提高（四）政府对房地产经纪机构和经纪人员的管理进一步加强（五）成立了房地产经纪业组织，行业自律得到强化,三、我国房地产经纪业的发展趋势,根据发达国家和地区房地产经纪业发展现状，结合目前我国房地产经纪业的实践，我国房地产经纪业的发展趋势将会体现在如下几个方面。（一）房地产经纪企业的规模化（二）房地产经纪服务的专业化（三）房地产经纪业务的规范化（四）房地产经纪业的信息网络化与共享化（五）房地产经纪企业服务的品牌化（六）政府、行业组织、经纪企业、消费者相互关系明晰化,第四节西方房地产经纪行业发展情况概述,一、美国房地产经纪业的概况美国的房地产经纪业起步于20世纪初，经过一百多年的发展，形成了一个成熟的房地产经纪服务业，在美国的房地产市场中起着主导作用。目前，美国房地产经纪行业规模庞大，从业人员大约在120万至150万人，行业运作十分规范，房地产经纪人具有较高的社会地位。,（一）美国房地产经纪业的立法美国房地产经纪业发达，对房地产经纪人的监管也较严格。规范房地产经纪业的法律有：1一般代理法。2契约法。3各州的不动产执照法。4各州相关法律。5联邦法。6职业伦理规范。在这些法律中，不动产执照法是所有规范房地产经纪业的法律法规中最为严密的法令。,（二）美国房地产经纪行业的监管机构在美国，对房地产经纪业实施监管的主体有两个：一个是各州的房地产局或房地产委员会，另一个是房地产经纪人协会。1各州的房地产委员会各州房地产局或房地产委员会是执行经纪人员组织管理法的权力机构，该委员会通常通过三种方式来执行该法：一是拒发执照。二是扣留执照。三是吊销执照。2房地产经纪人协会美国的房地产经纪行业实行民间行会组织自律管理。其中较著名的全国性行业组织有两个：一个是全国房地产师协会（nar），成立于1908年，其会员为有执照的房地产经纪人房地产师。另一个协会是全国房地产经纪人协会，成立于1947年，最初主要从事黑人房地产经纪业务。其会员是有执照的销售员房地产士。,（三）美国房地产经纪业的执业资格美国的房地产经纪人员有销售员和经纪人之分，相应地分为销售员执照和经纪人执照两种。销售员相当于我国房地产经纪人协理的角色。持照销售员在房地产经纪人的指导下，以机构的名义协助开展房地产经纪业务，不得发起设立房地产经纪机构；只能执行经纪人指定的任务，无权签订契约和收取佣金；只能以经纪人的名义对外洽谈业务，只能经纪人负责。销售员的报酬由其与经纪人协商确定。持照经纪人的主要职责是管理销售员和房地产经纪机构，是经营者、管理者或者对外承担责任的人，可以发起设立自己的房地产经纪机构，也可以加入其他房地产经纪机构，并以该机构的名义开展房地产经纪业务,（四）美国房地产经纪佣金在美国，房地产经纪业务的佣金率通常根据总销售额、销售房地产的种类和房地产经纪契约的类型而定。一般来说，对未开发土地的转让销售佣金率为6%10%，独户住宅的佣金率为3%8%，大型商用房地产的佣金率为3%6%。若是房屋租赁，经纪人一般收取年租金的6%左右作为佣金。房地产经纪人完成经纪业务后，由经纪机构收取佣金。房地产经纪人可以得到佣金的50%90%，具体比例由房地产经纪机构的拥有者或其授权者确定。一般，在经纪机构中资历越深、成交业绩越突出的经纪人，分得的佣金比例就越高，而且在机构内部自己有独立的办公室。根据美国反托拉斯法案的规定，房地产经纪机构负责人之间不能互相交流其与经纪人的分成比例及收取客户佣金的数额，防止形成垄断。,（五）美国不动产复原基金为了弥补因某一持照房地产经纪人的不良行为给社会大众造成的损失，美国各州都设立了房地产复原基金，该基金是由领照人在申请注册时缴纳的特别规费或由执照持有人每年缴纳一定的金额形成。该基金用于经纪人因过错而造成不能赔偿的损失，当需要房地产经纪人进行赔偿时，则被告经纪人的执照会被暂时搁置，直到它偿还所赔款项及附带罚金、利息等。如果基金不足以赔偿所有的受害人，则每个受害人都将按一定的比例获得补偿。,（六）美国房地产经纪纠纷处理消费者投诉房地产经纪人的渠道有两个：一是房地产经纪人协会；二是房地产局或房地产委员会下属的房地产仲裁委员会。两个组织都可以调处纠纷，并做出处罚决定。但两者不同的是，房地产仲裁委员会经政府授权，依法律规定行事，可以做出吊销执照的处罚决定。而房地产经纪人协会，除依法律进行行业自律外，还从规范行业的需要出发对会员提出高于法律的要求，协会可以对会员进行罚款或劝其退会。协会虽无权吊销经纪人执照，但由于协会在行业中的影响力，受其处罚的人很难再在经纪行业中立足，因此消费者一般会选择到房地产经纪人协会进行投诉。房地产经纪机构与经纪人之间的佣金分配争议也可由协会进行裁决。,（七）美国房地产经纪业务的运作方式美国房地产经纪业务的运作方式主要有以下六种：1独家销售2开放式销售3独家代理4报底价销售5联网销售6优先购买,二、日本房地产经纪业的概况,（一）日本房地产经纪业的立法日本关于规范房地产经纪业的法规主要是1952年制定的不动产交易法，该法的主要内容有：就房地产经纪人的设置、考试、资格认定，执照的核发、更新、取消等作了详细的规定；对经纪业务内容、广告方式与内容、交易类型、订金金额限制、损害赔偿的预定等事项也作了具体规定。（二）日本房地产经纪业的执业资格日本房地产经纪人制度中的专业人员称作“交易主任”。申请人须高中毕业，修满一定时数的房地产专业课程，具有实践经验，通过资格考试，才能取得“交易主任证”，该证的有效期为三年，三年期满，应申请换发新证书。,（三）日本房地产经纪业佣金日本房地产经纪业务的报酬在法律上有明确规定：在交易完成和契约订立之后，由经纪人向委托的一方或双方收取。一般来说，交易金额小于200万日元的，收费上限为5%；200400万日元的，收费上限为4%；400万日元以上的，收费上限为3%。同时规定，租赁业务的报酬最高不超过1个月的租金。（四）日本房地产经纪营业保证金为了使一般社会公众因持有牌照的房地产经纪人的不当行为导致财务损失时能够得到赔偿，日本也设置了房地产经纪营业保证金。（五）日本房地产经纪业的运作日本房地产经纪业几乎全部以连锁方式经营，其组织方式分为三种形态：特许加盟连锁式、直营连锁式、加盟直营混合式。,三、我国香港地区房地产经纪业的概况,（一）香港地区房地产经纪业的立法1997年5月香港立法局通过了地产代理条例，同年11月成立相应的执行机构地产代理监管局，由专家、学者、社会人士为代表组成。1999年1月1日正式推行地产代理条例。1999年6月立法会通过地产代理常规（一般责任及香港住宅物业）规例及地产代理（裁定佣金争议）规例，于1999年11月1日起正式实施。,（二）香港地区房地产经纪业的执业资格地产代理发牌制度于1999年1月1日实施后，所有房地产经纪机构均须取得牌照方可营业。地产代理监管局发出的牌照分为三类：1营业员牌照签发给受雇替地产代理工作的人士。持牌营业员不能独立经营房地产中介代理业务，只能以雇员身份，受雇于地产代理，并在其监督下从事地产代理工作，其雇主须对他的工作负责。营业员牌照是地产代理公司从业人员最起码的从业条件。2地产代理（个人）牌照签发给独资经营者、合伙人、实际管理公司业务的董事，或地产代理业务经理等身份从事代理工作的人士。3地产代理（公司）牌照签发给经营地产代理业务的公司，不论其是否为有限公司。制度并无规限一个代理人可持有多少间地产代理公司的牌照，但某一持有地产代理牌照的个人，同一时间只可担任一间公司的经理。,（三）香港地区房地产经纪佣金香港一般佣金的收费为楼价的1%，地产代理人和营业员应当在交易前与买卖双方商定佣金收费，以减少发生争执的可能性。香港房地产经纪佣金比例与其他国家相比相对较低，因此，实践中常出现地产代理人未经雇主同意私自收取佣金，或不按照规定的佣金收费率或数额收取，以及没有按照有关法律规定，适时报告银行、保险公司或律师行所给予的额外佣金或回扣。为避免违规现象发生，一般要求地产代理人和营业员必须明示为客户提供服务所应收取的佣金，商定的佣金收费率或数额必须在地产代理协议中说明。,（四）香港地区房地产经纪纠纷处理根据地产代理条例规定，在地产代理活动中出现的纠纷主要由监管局负责处理。监管局有权在收到投诉以后主动对涉嫌触犯有关法规、条例的行为进行调查，对触犯条例的人采取相应的制裁。佣金方面的争议也主要由监管局做出裁定。监管局的裁决可以在地方法院登记，经登记后的裁决在法律意义上相当于法庭的裁决。此外，消费者委员会、警方及廉政公署也可处理在购买或租赁物业过程中出现的纠纷。情节比较严重的纠纷，也可直接诉诸法律。,（五）香港地区房地产经纪信誉及风险赔偿为提高行业信誉，香港房地产经纪业已基本建立了告知制度，规定地产代理人有义务提供以下资料：权属及登记文件，物业的建筑面积、使用面积、允许用途、落成年份、权利及业主声明等。此外，地产代理机构在发布广告时，需要在广告中说明代理机构的认可名称、牌照号码及地址等。一般而言，无论是地产代理机构还是地产代理个人，在从事代理业务时一旦声誉受损，就很难在本行业中立足。对于风险赔偿，一般是根据双方已经签订的地产代理协议书，通过法律途径解决。,（六）香港地区房地产经纪业运作模式及运作程序1香港房地产经纪业运作模式其运作模式大体上可分为四种：（1）以房地产投资决策服务为重点的顾问型专业性中介代理模式此类代理机构以仲量行为代表。（2）以租售代理为重点的实业型专业性中介代理模式此类机构以中原地产代理有限公司为代表。（3）全面发展的综合性房地产中介代理模式此类机构以置业国际有限公司为代表。（4）管理型房地产中介代理模式此类机构以会德丰属下的夏利文地产有限公司为代表。,2香港房地产经纪业的运作程序（1）受托。即经纪人接受委托，代理买方（或卖方）购买（或出售）物业。（2）寻找。即经纪人通过各种渠道协助买方或卖方选择合适的对象。（3）商议。即经纪人接受有兴趣的买家咨询并引导其察看有关物业。同时协助买卖双方议定价格及其他条件，签订临时合约或意向书，交换代表律师姓名，买家交付临时定金。（4）审查。由卖方律师将有关物业的地契文件送交买方律师阅，确认卖方的产权清楚无误。买方查验有关物业，确保情况满意。（5）订约。即由经纪人联络双方律师，签订合约。（6）成交。买方付足余款，卖方将物业及有关地契资料按正式买卖合约交予买方，双方签署产权转户契约。（7）注册。产权转户后，由买方律师将有关产权转户契约在田土厅注册。,四、我国台湾地区房地产经纪业的概况,（一）台湾地区的房地产经纪业立法1999年2月，台湾最高立法机构审议通过了不动产经纪业管理条例。此后，主管机关相继发布的主要法律法规有：1不动产经纪业管理条例施行细则；2不动产经纪业营业保证金缴存或提供担保办法；3不动产经纪业营业保证金管理委员会组织及基金管理办法；4不动产经纪营业员测定办法；5不动产经纪人专业训练机构团体及课程认可办法；6不动产说明书应记载及不得记载事项；7不动产经纪业或经纪人员奖励办法；8不动产经纪人员奖惩委员会组织规程。,（二）台湾地区的房地产经纪佣金台湾不动产经纪业管理条例指出，经营中介业务者，应依据实际成交价金或租金按主管机关规定的报酬标准计收，并由“内政部”规定：“不动产经纪业或经纪人员经营中介业务者，其向买卖或租赁之一方或双方收取报酬之总额合计不得超过该不动产实际成交价金6%或一个半月之租金。”同时指出这一报酬标准为收费的最高上限，并非主管机关规定的固定收费比率，经纪业或经纪人员仍应本着公平竞争原则个别订立明确的收费标准，并在业务操作中将收费标准及收取一方或双方的比率记入销售或租赁委托契约，不得有联合垄断或显失公平的行为。,台湾房地产经纪机构收取报酬的方式较多，主要有四种：1固定费率，不赚超价，如太平洋房屋，其佣金费为成交价的4%。2固定费率，超价部分由卖方和经纪人对分，固定费率约为2%3%。3不付佣金，完全赚取超价。4固定费率，超价归经纪人。而对于租赁介绍，如果介绍成功，则由出租人支付一个月或半个月租金额给经纪人作为介绍费。,（三）台湾地区的房地产经纪营业保证金该制度的主要内容有：1房地产经纪机构必须按规定缴纳营业保证金才能依法执业。2若房地产经纪机构与消费者发生交易纠纷，经仲裁委员会或基金管理委员会裁决房地产经纪机构应当赔偿，则由营业保证金在机构缴存的额度内代为赔偿，并通知经纪机构补足保证金额度。3房地产经纪机构解散并注销了房地产经纪服务业务，在办理了注销营业证明一年后，可以向基金管理委员会申请退还保证金。4营业保证金以定期方式存于银行，其孳息用于同业公会会议、办理教育培训等有益于房地产经纪行业发展的活动。,（四）台湾地区的房地产经纪纠纷处理台湾房地产经纪业的主管机关与经纪机构普遍设置投诉电话，受理消费者的投诉。交易过程中发生的纠纷通常由经纪机构调查处理，主管机关接受的投诉一般委托同业公会或经纪机构进行调查处理。台湾于1996年底成立了“不动产纠纷仲裁委员会”，凡对房地产经纪纠纷调解不成者，可由当事人向纠纷仲裁委员会申请仲裁。此外，受理消费者申诉不动产纠纷案件的民间团体有消基会、仲裁协会，政府单位则有公平会、消保会等。,（五）台湾地区的房地产经纪业务1对买方的服务内容（1）提供市场分析，充当投资置业顾问。（2）帮助买主对房地产进行估价。（3）帮助买主弄清房屋的产权问题。（4）提供资金运用与计划的资料。（5）提供购买房地产有关税费与其他知识的介绍。（6）房屋物件展示与促销活动。（7）带领现场看屋。（8）代办银行贷款。（9）提供房屋整修服务。（10）提供搬家服务。（11）提供换屋计划服务。（12）售后服务。,2对卖方的服务内容（1）接受卖方委托销售房地产。（2）提供市场调查与分析咨询。（3）提供销售房屋及税费须知。（4）销售前房屋的检修。（5）估价与鉴价服务。（6）提供广告宣传、促销与代理销售等服务。（7）提供由签订买卖契约至收完价金的一系列服务。（8）提供换屋计划与安排。（9）提供搬家服务。（10）售后服务。,复习思考题,1房地产经纪服务的基本类型有哪几种？2房地产居间与房地产代理有何区别？3房地产经纪的特点有哪些？4房地产经纪存在的社会意义体现在哪些方面？5目前我国房地产经纪业有哪些特点？6试述我国房地产经纪业的发展趋势。,实践与训练,调查你所在城市的房地产经纪业的历史、现状及发展趋势，并形成一份调查报告。收集资料的途径包括上网（当地政府房地产主管部门网、当地主要房地产经纪公司网）、报纸、杂志等。,案例分析,思考题：1你如何评价大学毕业生到房地产经纪业就业的前景？2有人认为房地产经纪企业应该把“做大做强”作为追求的目标，你如何看待这种做法？,第二章房地产经纪行业管理,学习目标1掌握房地产经纪行业管理的涵义和作用。2理解房地产经纪行业管理的基本模式以及选择。3掌握房地产经纪行业管理的内容。4了解房地产经纪行业协会的职责及运作。,第一节房地产经纪行业管理的涵义、作用与依据,一、房地产经纪行业管理的涵义房地产经纪行业管理是指由有关政府主管部门、房地产经纪行业组织对房地产经纪活动的主体、运作方式等实施的管理，其目的在于规范房地产经纪活动，并协调房地产经纪活动中所涉及的各类当事人(如房地产经纪机构、房地产经纪人员、房地产经纪活动服务对象)之间的关系。,二、房地产经纪行业管理的作用,首先，房地产经纪行业管理是社会事务管理的一个组成部分，因此它的基本作用就是维护社会整体利益，即通过管理使房地产经纪活动能符合社会整体规范，并能最大限度地增进社会福利。其次，房地产经纪行业管理作为一种行业管理，可以协调行业内部各类主体之间以及行业与社会其他主体之间的关系，促进行业整体的高效运作和持续发展，维护和提高行业的整体利益。,三、房地产经纪行业管理的依据,（一）全国性的法律法规和行业规则1中华人民共和国城市房地产管理法（国家法律，1995年1月1日实施）；2城市房地产中介服务管理规定（建设部法规，1996年2月1日实施）；3经纪人管理办法（国家工商局法规，1995年10月26日实施）；4中国房地产经纪执业规则（中国房地产估价师与房地产经纪人学会制订，2007年1月1日实施）。,（二）地方性法规和行业规范各地方及各大中城市都制订有当地房地产经纪行业管理方面的法规和行业规范，如：1广州市房地产中介服务管理条例（广州市人大颁布，2003年1月1日实施）；2深圳市房地产经纪行业从业规范（深圳市房地产经纪行业协会制订，2008年1月16日实施）,第二节房地产经纪行业管理的基本模式与选择,一、房地产经纪行业管理的基本模式所谓管理模式即由管理主体、管理手段和机制所组成的动态系统，不同管理模式之间在系统组成要素（如管理主体、管理手段）、系统结构、运作流程上存在着差异。房地产经纪行业管理主要有以下三种基本模式：,（一）行政主管模式在这种模式下，政府行政主管部门承担了房地产经纪行业管理的绝大部分职能，管理手段以行政手段为主，如进行执业资格认证、登记备案与年检、制定收费标准和示范合同、行政监督等。中国香港地区的地产代理监管局是专门管理房地产经纪行业的政府机构，主要负责颁发牌照和行政管理工作。它是根据地产代理条例成立的一个财政独立的法定机构，其使命是提高地产代理业的服务水准，加强对消费者权益的保护，并鼓励公开、公正、诚实的物业交易。我国的主要城市中很多都是这种完全的政府主导模式，例如广州市。,（二）行业自治模式这种模式中房地产经纪行业的直接管理主体是房地产经纪行业协会。行业协会不仅实施自律性管理职能，还受政府职能部门甚至立法机构的委托，行使对房地产经纪业的行政管理职能。在这种模式下，管理手段相对较为丰富，法律、行政、经济和自律等手段都有所运用。目前中国台湾地区就是采取这种模式。中国台湾地区房地产经纪业的“同业公会”受政府行政主管部门委托，直接从事房地产经纪业的各项具体事务管理，而主管部门只是对其实行指导和间接管理。,（三）行政与行业自律并行管理模式在这种模式中，政府行政主管部门和房地产经纪行业协会都是强有力的管理主体，但两者管理职能有所分工。美国房地产经纪业的行业管理即是这种模式。美国各州政府多数都设有专门机构对房地产经纪行业进行管理，主要职责是制定有关管理规则、管理房地产经纪机构的设立、房地产经纪人与销售员执业资格牌照发放、审定执业资格考试及教育训练的内容、审批从事执业课程教育的学校的资格、处理房地产交易客户的投诉等。各州政府还设有调查机构和专门的监察机构负责调查和处理违规执业案例。,二、房地产经纪行业管理模式的选择,我国的房地产经纪行业管理模式，现阶段宜采取行政与行业自律并行的新型管理模式，通过今后相当长一个时期的实践，争取在条件具备时向行业自治模式过渡。在这种模式中，政府行政管理部门、房地产经纪行业协会、房地产经纪从业人员和房地产经纪机构这几方面都具有可操作性。因此，在规范化管理我国房地产经纪业的问题上，就可以按照政府监管、行业协会自律管理、从业人员和经纪机构自我约束相结合的模式来进行。,第三节房地产经纪行业管理的主要内容,我国内地现行房地产经纪行业管理的主要内容包括以下几方面：一、房地产经纪行业年检与验证管理房地产经纪主管部门（一般是房地产行政管理部门）会同工商行政主管部门定期对房地产经纪机构及经纪人员进行年检和验证工作。概括地说，年检与验证管理是一种制度化的，兼备确认、检查、处罚及综合考察、评价等功能的监督管理，是行业管理体系中的重要组成部分。年检主要是检查房地产经纪组织经营业务范围、注册地点、注册资金、持证从业人员是否有变动，以及在房地产经纪活动中是否遵纪守法，是否接受注册、备案管理。,二、房地产经纪纠纷规避及投诉受理,从现实经济生活看，房地产经纪活动中常见的纠纷类型主要有：1缔约过失造成的纠纷。2合同不规范造成的纠纷。3服务标准与收取佣金标准差异造成的纠纷。房地产经纪纠纷是房地产经纪行业运行中的社会成本。目前，我国房地产经纪行业主管部门主要可以通过以下手段来规避房地产经纪纠纷：1制订示范合同文本。2制订服务标准，明确服务要求和内容。3加强对房地产经纪合同的监督管理。,三、房地产经纪收费管理,房地产经纪服务收费实行明码标价制度，房地产经纪机构依照合同约定向委托人收取服务费，并开具发票。因此，对房地产经纪服务收费的管理主要是从是否符合收费标准和是否明码标价两个方面进行管理。,四、房地产经纪行业信用管理,目前，房地产经纪行业的信用管理是纳入房地产全行业信用管理体系中实施的。2002年8月，建设部决定在全国范围内建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统（建办住房函20021521号。房地产开发企业、房地产中介服务机构、物业管理企业和房地产估价师、房地产经纪人、房地产经纪人协理等专业人员。通过此信用信息管理系统的建设，可以为各级政府部门和社会公众监督房地产企业市场行为提供依据，为社会公众查询企业和个人信用信息提供服务，为社会公众投诉房地产领域违法违纪行为提供途径。,五、行政执法检查,政府行政机关依据有关法律法规对房地产经纪机构、从业人员进行执业过程中的工作检查，工商行政管理机关、国土房管管理机关、税务机关、公安机关（包括治安、交通、消防等）等机关都可以依据相关法律对房地产经纪机构、个人执业过程中的职业行为和相关行为、环境进行行政执法检查，对于违法行为予以处罚，以改善公共、社会环境质量等。常见的工商行政管理部门、规划主管部门、城市管理部门对户外广告的管理、公安交通部门对经纪门店外交通的整治等等一般性的日常执法以外，针对房地产经纪业的具体情况，对于执业行为进行检查也是行业主管机关（国土房管部门）、工商主管机关的执法检查范围。,第四节房地产经纪行业协会,一、房地产经纪行业协会的性质和组织形式房地产经纪行业协会是在政府房地产主管部门指导下，从事房地产经纪活动的企业和从业人员自愿组成的社会团体。它是经纪企业、客户与政府之间沟通的桥梁。房地产经纪行业协会是房地产经纪人员的自律性组织，是社团法人。房地产经纪行业协会可以制订章程来确定自己的管理职责范围，并以此约束行业内房地产经纪机构和房地产经纪人员的执业行为。,房地产经纪行业协会不是行政机构，因此它不是按照国家的行政区域和行政级别来设立的，它的设立主要是遵循按需设立的原则。全国可以建立全国性的房地产经纪行业组织，省、自治区、直辖市及设区的市可根据需要设立各地方的房地产经纪人自律组织。全国和地方及地方之间的房地产经纪行业协会之间并不是上下级的隶属关系，而是各自独立进行管理，当然各房地产经纪行业组织之间可以进行协作和交流。房地产经纪人员一经取得房地产经纪人协理从业资格或房地产经纪人执业资格并经申请执业，即可申请成为行业组织会员，享有章程赋予的权利，履行章程规定的义务。,二、房地产经纪行业协会的管理职责,1.制订房地产经纪行业规范、行为准则和道德标准。2.组织房地产经纪服务人员的职业培训。3.制订房地产经纪行业的行业检查和评比制度，建立行业自我监督机制。4.处理房地产经纪业中的投诉，组织调查，并向有关部门提出相应的处理意见。5.向政府主管部门反映房地产经纪人员的意见和要求，维护房地产经纪机构和经纪人员的合法权益。6.调节房地产经纪业内部的争议。7.组织房地产经纪机构之间的业务交流与信息交流。8.按照协会章程规定对经纪人员给予奖励或处分。9.办理主管部门委托的其他事项。,三、房地产经纪行业规则,强制自律性的行业规则是房地产经纪行业协会实施行业管理的重要手段。行业规则是公约，而不是国家法律法规和规章条例，是行业协会根据业内人士的共同意志和行业管理的需要签订的，它是平等民事主体之间一种约定，它的产生履行了一定的程序，具有广泛的群众性和民主性，集中体现了业内人士的共同意志。行业规则具有约束力，是因为它符合法律法规，而法律法规对公民、法人有普遍的约束力；若违反行业规则，一要受到行政管理部门的依法处罚，二要受到行业协会的通报批评、开除会籍等处理。,四、国内主要房地产经纪行业组织简介,（一）全国性房地产经纪行业组织中国房地产估价师与房地产经纪人学会（官方网站：）的前身是成立于1994年8月的中国房地产估价师学会。2004年，经建设部同意，民政部批准更为现名。中国房地产估价师与房地产经纪人学会是由从事房地产估价或房地产经纪活动的专业人士、机构及有关单位自愿组成的全国性行业组织，也是在房地产估价、房地产经纪领域惟一的全国性行业组织，依法接受中华人民共和国建设部的业务指导，中华人民共和国民政部的监督管理。学会下设考试注册专业委员会、教育培训专业委员会、学术专业委员会、国际交流专业委员会、标准专业委员会。,（二）地方房地产经纪行业组织1北京房地产中介行业协会（官方网站）北京房地产中介行业协会由北京市具有从业资格的房地产经纪、咨询机构、经纪人自愿联合发起成立，经北京市社会团体登记机关核准登记的非盈利性社团法人。协会接受北京市建设委员会、北京市民政局的业务指导和监督管理。凡承认协会章程并承担会员义务，自愿遵守行业自律规则，热心行业协会工作，从事房地产经纪、咨询活动的单位和个人及相关行业的单位、个人，均可提出入会申请，经协会批准后成为会员。,2上海市房地产经纪行业协会（官方网站：）上海市房地产经纪行业协会成立于1996年12月(前身为上海市房地产经纪人协会，2004年10月，经会员大会决定，更名为“上海市房地产经纪行业协会”)，是上海市房地产居间介绍、代理营销、咨询策划及相关企事业单位依法自愿组成的全市性行业组织。截止2008年12月底，协会有单位会员400余家（所属分支机构4000余家），基本涵盖全市有一定规模、良好品牌的房地产经纪骨干企业。还有持有中华人民共和国房地产经纪人注册证书的个人会员509人。更名后的上海市房地产经纪行业协会，进一步明确了其性质、职能和行业定位，更加适应行业发展的需要。协会以此为契机，实现其地位和作用的战略性转变；积极构建服务平台，改进和优化工作运行机制；调整充实秘书处成员，改组秘书处设置，加强了组织建设。,3深圳市房地产经纪行业协会（官方网站：）深圳市房地产经纪行业协会,英文名称:shenzhenrealestatebrokertradeassociation(缩写srba)。协会成立于2008年1月16日，登记证号：社证字第00678号。会员主要由在深圳从事房地产居间、代理、咨询的企事业单位及从事房地产市场研究的专业机构自愿发起成立的非营利性的行业组织，现共有会员单位132家。,复习思考题,一、单项选择题：1、房地产经纪行业管理的基本作用是（）。a.维护房地产经纪机构的利益b.维护社会整体利益c.提高居民住宅消费的总体质量水平d.提高房地产开发效益2、房地产经纪行业的自律性管理，应当由（）组织实施。a.房地产行政主管部门b.司法机关c.行业协会d.城市人民政府,复习思考题,二、多项选择题：1、房地产经纪行业管理的目的是协调房地产经纪活动中所涉及的各类当事人（）之间的关系。a.房地产经纪机构b.房地产经纪人员c.房地产经纪活动服务对象d.房地产估价人员e.律师2、由房地产经纪行业协会制定的行业规则具有（）。a.公约性质b.对行业的约束力c.一定的法律约束力d.依据法律制定的特点e.规范该行业从业人员职业道德的作用,实践与训练,请通过广州市国土房管局网站，了解办理“广州市房地产中介服务人员执业证年检”的程序。,案例分析,思考题：请问针对目前二手房市场发展现状，如何能尽快解决二手房交易资金安全问题，消除老百姓对中介公司的顾虑之心？,第三章房地产经纪机构的设立与管理,学习目标1了解房地产经纪机构的设立条件与资质管理。2掌握房地产经纪机构的经营模式。3理解房地产经纪机构内部组织与岗位设置。4了解房地产经纪机构内部的人员管理。,第一节房地产经纪机构的设立与资质管理,一、房地产经纪机构的设立（一）房地产经纪机构的内涵和设立条件房地产经纪机构，是指依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案，从事房地产经纪活动的公司、合伙企业、个人独资企业等经济组织。房地产经纪机构的设立应符合以下条件：1.有自己的名称、组织机构2有固定的经营场所3有符合规定的注册资本4经纪人、经纪人协理数量要达到规定要求,（二）房地产经纪机构设立的程序、资质审批1.房地产经纪机构设立的程序设立房地产经纪机构，应当首先由当地房地产行政管理部门对其人员条件进行前置审查，经审查合格后，再向当地工商行政管理部门申请办理工商登记。需要跨省、自治区、直辖市从事房地产经纪业务的机构应报国务院建设行政主管部门审查，经审查合格后，再行办理工商登记。房地产经纪机构在领取工商营业执照后一个月内，应当持营业执照、章程、机构人员情况的书面材料到登记机关所在地房地产行政管理部门或其委托的机构备案。,申请设立房地产经纪机构应遵循如下流程：（1）向所在地房地产管理部门申请核定房地产经纪机构成立的必备条件；（2）向所在地工商行政管理部门申办名称核准手续；（3）向会计事务所办理验资证明；（4）向所在地工商行政管理部门申办营业执照；（5）向所在地税务部门办理税务登记；（6）向所在地物价部门申办收费许可证；（7）在领取工商营业执照之日起30日内，持营业执照、章程、机构人员情况的书面材料到登记机关所在地县级以上房地产管理部门或其委托机构备案。,2.房地产经纪机构的资质审批设立房地产经纪机构，应当在领取营业执照之日起30日内，向所在地县级以上房地产管理部门申请办理资质登记，领取资质证书后方可经营。房地产经纪机构资质等级及具体标准由各地市根据当地具体情况制定，一般要求符合下列条件。（1）填写房地产经纪机构资质审查登记表、递交房地产经纪机构资质申请书。申请内容包括申请单位名称、申办房地产经纪机构资质理由；（2）有房地产经纪服务范围的营业执照；（3）有企业章程；（4）与其机构类型相适应的房地产经纪执业人员；（5）与其机构类型相适应的注册资本或资金数额；（6）符合法律、法规规定的其他条件。,3.房地产经纪机构的注销房地产经纪机构的注销，标志着其主体资格的终止。注销后的房地产经纪机构不再有资格从事房地产经纪业务，注销时尚未完成的房地产经纪业务应与委托当事人协商处理，可以转由他人代为完成，可以终止合同并赔偿损失，在符合法律规定的前提下，经当事人约定也可以用其他办法。房地产经纪机构的备案证书被撤销后，应当在规定的期限内向所在地工商行政管理部门办理注销登记。房地产经纪机构歇业或因其他原因终止经纪活动的，应当在向工商行政管理部门办理注销登记后的规定期限内向原办理登记备案手续的房地产管理部门办理注销。,二、房地产经纪机构的权利和义务,（一）房地产经纪机构的权利1.享有工商行政管理部门核准的业务范围内的经营权利，依法开展各项经营活动，并按规定标准收取佣金；2按照国家有关规定制定各项规章制度，并以此约束在本机构中执业经纪人员的执业行为；3委托人隐瞒与委托业务有关的重要事项、提供不实信息或者要求提供违法服务的，房地产经纪机构有权中止经纪业务；4由于委托人的原因，造成房地产经纪机构或者房地产经纪人员经济损失的，有权向委托人提出赔偿要求；5可向房地产管理部门提出实施专业培训的要求和建议；6法律、法规和规章规定的其他权利。,（二）房地产经纪机构的义务房地产经纪机构必须履行下列义务：1.遵守有关的法律、法规和政策；2.遵守自愿、公平、诚实信用的原则；3.按照核准的业务范围从事经营活动；4.按规定标准收取费用；5.依法交纳税费；6.接受行业主管部门及其它有关部门的指导、监督和检查。,三、房地产经纪机构的基本类型,（一）根据企业的性质划分按企业性质不同，房地产经纪机构可以分为房地产经纪公司、合伙制房地产经纪机构、个人独资房地产经纪机构、房地产经纪机构设立的分支机构四种类型。1.房地产经纪公司房地产经纪公司是指依照公司法和有关房地产经纪管理的部门规章，在中国境内设立的经营房地产经纪业务的有限责任公司和股份有限公司。2.合伙制房地产经纪机构合伙制房地产经纪机构是指依照中华人民共和国合伙企业法和有关房地产经纪管理部门规章在中国境内设立的由各合伙人订立合伙协议，共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险，并对合伙机构债务承担无限连带责任的从事房地产经纪活动的营利性组织。,3.个人独资房地产经纪机构个人独资房地产经纪机构是指依照中华人民共和国个人独资企业法和有关房地产经纪管理部门规章在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对机构债务承担无限责任的从事房地产经纪活动的经营实体。4.房地产经纪机构设立的分支机构在中华人民共和国境内设立的房地产经纪机构，国外房地产经纪机构，经拟设立的分支机构所在地主管部门审批，都可以在中华人民共和国境内设立分支机构。分支机构能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格。,（二）根据业务类型划分,从业务类型来看，房地产经纪机构大体上分为以下几种：1.实业型实业型房地产经纪机构是指以租售代理居间为重点的实业型房地产经纪机构。目前绝大多数房地产经纪机构都是该类型机构。2.顾问型顾问型房地产经纪机构是指以房地产营销策划、投资咨询为重点的顾问型房地产经纪机构。此类房地产经纪机构的主要业务包括：为参与房地产活动的各类企业或相关人员提供有关的房地产法律法规、政策、土地价值评估、房地产市场信息、可行性研究、市场调研及市场定位、项目战略定位与形象定位、整合营销传播推广策划、投资咨询、业务培训等方面服务。,3.管理型管理型房地产经纪机构主要通过提供管理专业经验和技能，陪伴企业成长，协助开发商、委托业主进行商业模式的调整、内部成本削减以及有效的员工激励等活动，为客户设计切实可行的管理方案并解决经营管理中的实际问题的方式工作。4.全面型全面发展的综合性房地产经纪机构是以上三种业务都涉猎的房地产经纪公司。这类机构在英国和中国香港地区较多，也是目前中国内地大型房地产经纪机构的发展方向。,（三）按专业内容划分,按专业内容可划分为房地产居间机构、房地产代理机构、房地产行纪机构。1.房地产居间机构房地产居间机构只负责向委托人提供订立房地产交易的机会或提供订立交易合同的服务并收取佣金，业务内容包括房地产买卖居间、房地产租赁居间、房地产抵押居间、房地产投资居间等。2.房地产代理机构房地产代理机构在委托人授权范围内，以委托的名义进行房地产交易活动并按照事先约定标准，收取委托人佣金，主要业务有商品房销售代理、二手房销售代理、房屋置换代理、房地产租赁代理、房地产开发项目策划全程代理等活动。3.房地产行纪机构房地产行纪机构主要业务特点是对开发企业和业主的房地产在支付全额房款，但未办理产权过户的情况下，以自己的名义进行销售和其他房地产经纪活动。,（四）根据客体对象划分,按经纪业务客体对象可划分为专营住宅地产代理经纪机构、专营商业地产机构、专营其他房地产代理机构。1.专营住宅地产经纪机构主要从事新建住宅销售、租赁、贷款、全案策划；存量商品住宅、房改房等的销售、租赁、置换、贷款等活动。2.专营商业地产经纪机构主要从事商业房地产销售、招商、租赁、行纪等活动。3.专营其他房地产经纪机构主要从事工业房地产开发招商、租赁、贷款，农场和土地经纪等活动。,（五）根据经营规模的划分,房地产经纪机构资质等级的评定没有统一的标准，各地根据当地实际情况从注册资金、从业人员、办公面积、经营业务范围等方面制定了不同的房地产经纪机构资质等级的评定标准。现阶段一般将房地产经纪机构分为一级、二级、三级，也有的城市按a、b、c划分房地产经纪机构资质等级。,第二节房地产经纪机构经营模式,一、房地产经纪机构的经营模式房地产经纪机构的经营模式是指房地产经纪机构承接及开展业务的渠道及其外在表现形式。房地产经纪机构经营管理的首要任务就是选择恰当的经营模式。房地产经纪机构选择经营模式时主要考虑三个方面：是否有店铺、企业规模、规模化经营的方式。房地产经纪机构是否开设店铺主要是根据其所面向的客户类型决定的。,二、房地产经纪机构经营模式的类型,（一）无店铺经营模式无店铺经营模式不等于无办公地点或销售场所，它是指采用无店铺模式的房地产经纪机构并不依靠店铺承揽业务，而是主要靠业务人员乃至机构高层直接与潜在客户接洽业务。这类机构通常有两种：一种是以个人独资形式设立的房地产经纪机构；另一种是面向机构客户和大宗房地产业主的房地产经纪机构，如专营新建商品房