【精品】ch03土地管理法律制度43084.ppt

2019/12/19,1,第三章土地管理法律制度,2019/12/19,2,土地是一切生产和一切生活的源泉。马克思,2019/12/19,3,第一节土地管理法概述,一、土地的概念与特征1、土地的概念地理学经济学政治学法学,能够为人们所控制和利用的、有一定四至的陆地表层与地表上下一定空间之和,2019/12/19,4,第一节土地管理法概述,一、土地的概念与特征2、土地分类农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等未利用土地是指农用地和建设用地以外的土地,2019/12/19,5,第一节土地管理法概述,一、土地的概念与特征3、土地的特征土地位置的固定性土地面积的有限性土地利用的永久性,2019/12/19,6,第一节土地管理法概述,二、土地管理法与土地管理1、土地管理法的概念土地管理法是调整人们在开发、利用、管理和保护土地过程中所形成的权利、义务关系的法律规范的总称广义和狭义,2019/12/19,7,第一节土地管理法概述,二、土地管理法与土地管理2、土地管理法的立法目的维护土地的社会主义公有制加强土地管理保护、开发土地资源，合理利用土地切实保护耕地促进社会经济的可持续发展,2019/12/19,8,当前土地管理存在的主要问题,2019/12/19,9,当前土地管理存在的主要问题,2019/12/19,10,第一节土地管理法概述,二、土地管理法与土地管理3、土地管理法的调整对象土地民事法律关系主要是指平等主体之间的就土地的开发、利用、交易所发生的财产性的社会关系土地行政法律关系是指国家土地行政管理部门依法履行土地管理监督管理职责时与个人、组织之间发生的社会关系,2019/12/19,11,第一节土地管理法概述,二、土地管理法与土地管理4、土地管理法的发展历程土地管理法初步形成时期中华人民共和国土地改革法（1950）土地管理法发展完善时期宪法（1988）中华人民共和国土地管理法（1986）土地管理法体系建立时期土地管理法（1998,2004）物权法（2007）,2019/12/19,12,第一节土地管理法概述,二、土地管理法与土地管理5、土地管理地籍管理土地利用管理建设用地管理土地市场管理耕地保护管理土地法制管理,2019/12/19,13,案例分析某市甲房地产开发总公司与乙公司签订了一份土地使用权转让合同，乙公司将其拥有使用权的一块土地转让给甲公司，甲公司支付了转让费。不久，在甲公司正式开工之前，乙公司就同一块土地与丙公司签订了土地使用权转让合同，并协助丙公司办理了土地使用权过户登记手续。现在甲公司与丙公司对土地使用权归属发生争议，双方诉至法院。问：（1）本案中，谁拥有这块土地的使用权？说明理由。（2）乙公司在本案中是否承担责任？承担何种责任？若不承担责任，请说明理由。（3）人民法院应怎样处理？,2019/12/19,14,我国土地属于谁？关于土地有哪些权属？土地权属如何认定？单位、个人怎么处置土地？,2019/12/19,15,第二节土地的权属制度,一、土地的所有权国家或者农民集体依法对其所有的土地行使占有、使用、收益和处分的权利特征主体的特定性交易的禁止性权属的稳固性内容的可分离性,2019/12/19,16,第二节土地的权属制度,一、土地的所有权1、国家土地所有权国家代表全体人民对国有土地依法占有、使用、收益和处分的权利,2019/12/19,17,第二节土地的权属制度,一、土地的所有权1、国家土地所有权范围：（1）城市市区（通说为城市建成区）的土地；（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（3）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂以及其他土地；（4）国家依法征用的土地；,2019/12/19,18,第二节土地的权属制度,一、土地的所有权1、国家土地所有权范围（续）（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地；（7）土地所有权有争议，不能依法证明争议的土地属于农民集体所有的，属于国家。,2019/12/19,19,第二节土地的权属制度,一、土地的所有权2、集体土地所有权集体土地所有权是指农民集体全体成员依法对其所有的土地进行占有、使用、收益、处分的权利农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理,2019/12/19,20,第二节土地的权属制度,一、土地的所有权2、集体土地所有权农民集体所有权的土地范围（1）除由法律规定属于国家所有以外的农村和城市郊区的土地；（2）农村村民的宅基地和自留地、自留山；（3）土地改革时期分给农民并颁发了土地的所有权证，现在仍由村或乡农民集体经济组织或其成员使用的；（4）不具上述情形，但农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满20年的，或者虽然未满20年但经县级以上人民政府根据具体情况确认其所有权的,2019/12/19,21,第二节土地的权属制度,一、土地的所有权2、集体土地所有权集体土地所有权的主体农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理,2019/12/19,22,土地所有二元制结构产生的问题城中村,2019/12/19,23,第二节土地的权属制度,二、土地的使用权土地使用权是指土地使用人（法人、自然人、非法人组织）根据法律规定或合同的约定，依法对国家或集体所有的土地所享有的占有、使用、收益的权利。土地使用权是一项独立的财产权,2019/12/19,24,第二节土地的权属制度,二、土地的使用权特征派生性独立性土地管理法规定，国家依法实行国有土地有偿使用制度；国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用,2019/12/19,25,第二节土地的权属制度,二、土地的使用权1、国有土地使用权国有土地使用权是指土地使用人依法对国有土地进行占有、使用、收益的权利土地管理法第2条规定，“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”,2019/12/19,26,第二节土地的权属制度,二、土地的使用权1、国有土地使用权有偿取得土地使用权划拨土地使用权,2019/12/19,27,第二节土地的权属制度,二、土地的使用权2、集体土地使用权集体土地使用权是指农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人依法对集体所有的土地享有占有、使用、收益的权利农地使用权土地承包经营权农村建设用地使用权,2019/12/19,28,第二节土地的权属制度,二、土地的使用权3、土地承包经营权土地承包经营权是指承包人在法律规定和承包合同约定的范围内，对于集体所有的或国家所有但由集体长期使用的土地所享有的占有、使用、收益的权利2002年公布的农村土地承包法进一步具体规定了土地承包经营权的内容，赋予了农民长期而有保障的物权性质的土地使用权，奠定了新时期农村经济发展的法制基础,2019/12/19,29,2019/12/19,30,第二节土地的权属制度,二、土地的使用权3、土地承包经营权主要内容（1）农村集体经济组织成员有权依法承包本集体经济组织发包的土地，任何组织和个人不得剥夺或者非法限制其承包土地的权利。国家保护承包方的土地承包经营权（2）要求县级以上地方人民政府向承包方颁发土地承包经营权证、林权证等证书，并登记造册，确认承包方的土地承包经营权,2019/12/19,31,第二节土地的权属制度,二、土地的使用权3、土地承包经营权（3）在承包合同生效后，发包方不得因承办人或者负责人的变动而变更、解除承包合同，也不得因集体经济组织的分立、合并而变更、解除合同。国家机关及其工作人员不得利用职权变更、解除承包合同（4）国家保护承包方依法、自愿、有偿地采取转包、出租、互换、转让、入股等方式，进行土地承包经营权流转（5）侵害土地承包经营权的侵权行为人，应当按照法律规定的侵害物权的方式承担民事责任,2019/12/19,32,第二节土地的权属制度,三、土地权属的确认和确定农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认其使用权未确定使用权的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，负责保护管理,2019/12/19,33,案例分析某市甲房地产开发总公司与乙公司签订了一份土地使用权转让合同，乙公司将其拥有使用权的一块土地转让给甲公司，甲公司支付了转让费。不久，在甲公司正式开工之前，乙公司就同一块土地与丙公司签订了土地使用权转让合同，并协助丙公司办理了土地使用权过户登记手续。现在甲公司与丙公司对土地使用权归属发生争议，双方诉至法院。问：（1）本案中，谁拥有这块土地的使用权？说明理由。（2）乙公司在本案中是否承担责任？承担何种责任？若不承担责任，请说明理由。（3）人民法院应怎样处理？,2019/12/19,34,1）丙公司应当拥有这块土地的使用权。土地管理法第10条规定：“依法改变土地的所有权或者使用权的，必须办理土地权属变更登记手续，更换证书”。可见，土地使用权的转移，只有经过规定办理过户登记，才发生法律效力。本案中，甲公司和乙公司虽然签订土地使用权转让合同在先，并支付了转让费，但由于未依法办理登记手续，故甲公司不能取得该块土地的使用权。,2019/12/19,35,2）土地管理法第2条规定：“国有土地和集体所有的土地使用权可以依法转让”“国家依法实行国有土地有偿使用制度。”土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权转移的行为，包括出售、交换、赠与。所以，乙公司转让土地使用权是受法律保护的乙公司在与甲公司依法签订土地转让合同后，即负有将土地使用权转让给甲公司并协助办理登记的义务。因此，甲公司有权依合同法规定，要求乙公司承担违约责任。,2019/12/19,36,第三节土地的利用和保护,一、土地利用总体规划制度1、概念土地利用总体规划是在一定区域内，综合考虑社会、经济发展需要、国土整治和资源与环境保护要求、土地使用现状及实际供给能力等各项因素，对土地的开发、利用、治理和保护所作出的时间上和空间上的总体安排和设计方案,2019/12/19,37,2019/12/19,38,2019/12/19,39,2019/12/19,40,第三节土地的利用和保护,一、土地利用总体规划制度土地利用总体规划的内容土地资源和土地利用现状分析土地供需预测确定土地利用的目标和方针划分土地利用区域或土地利用分区编制规划方案实施规划措施,2019/12/19,41,第三节土地的利用和保护,一、土地利用总体规划制度2、土地利用总体规划的编制土地利用总体规划的编制的总体要求下级土地利用总体规划应当依据上一级土地利用总体规划编制土地利用总体规划应当将土地划分为农用地、建设用地和未利用地,2019/12/19,42,第三节土地的利用和保护,一、土地利用总体规划制度2、土地利用总体规划的编制土地利用总体规划的编制的依据国民经济和社会发展规划国土整治和资源环境保护要求土地供给能力各项建设对土地的需求上一级的土地利用总体规划,2019/12/19,43,第三节土地的利用和保护,一、土地利用总体规划制度2、土地利用总体规划的编制土地利用总体规划的编制的原则严格保护基本农田，控制非农田建设占用农用地提高土地利用率统筹安排各类、各区域用地保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用占用耕地和开发复垦耕地相平衡,2019/12/19,44,第三节土地的利用和保护,一、土地利用总体规划制度2、土地利用总体规划的编制土地利用总体规划的编制的审批全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制，报国务院批准省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，由省、自治区、直辖市人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，报国务院批准省、自治区人民政府所在地的市、人口在100万以上的城市以及国务院指定城市的土地利用总体规划，由各该市人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准其他土地利用总体规划，由有关人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准,2019/12/19,45,第三节土地的利用和保护,一、土地利用总体规划制度2、土地利用总体规划的编制土地利用总体规划的修改经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途上一级土地利用总体规划修改后，涉及修改下一级土地利用总体规划的，由上一级人民政府通知下一级人民政府作出相应修改，并报原批准机关备案,2019/12/19,46,第三节土地的利用和保护,一、土地利用总体规划制度2、土地利用总体规划的编制土地利用总体规划与其他相关规划的协调与城市总体规划、村庄和集镇规划的协调与江河、湖泊综合治理与开发利用规划的协调注意：土地利用总体规划、城市总体规划、国民经济与社会发展规划的区别和联系,2019/12/19,47,第三节土地的利用和保护,一、土地利用总体规划制度3、土地利用年度计划“各级人民政府应当加强土地利用计划管理，实行建设用地总量控制。土地利用年度计划，根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制。土地利用年度计划的编制审批程序与土地利用总体规划的编制审批程序相同，一经审批下达，必须严格执行。”(土地管理法第24条)土地利用年度计划管理办法(1999)农用地（含耕地）转用计划指标耕地保有量计划指标土地开发整理计划指标,2019/12/19,48,第三节土地的利用和保护,一、土地利用总体规划制度4、相关制度（1）土地调查制度对土地权属、土地利用现状、土地条件，包括土地数量、质量、分布等方面的情况通过了解查询、勘验、检查等方法进行的调查工作内容土地利用现状调查土地条件调查土地权属调查,2019/12/19,49,第三节土地的利用和保护,一、土地利用总体规划制度4、相关制度（2）土地等级评定国家有关部门根据土地调查成果，规划土地用途和国家制定的统一标准，按照土地的自然属性和经济属性，经综合评定后确定的土地质量和价值的活动,2019/12/19,50,第三节土地的利用和保护,一、土地利用总体规划制度4、相关制度（3）土地统计国家对土地的数量、质量、分布、利用状况和权属状况进行调查、汇总、统计分析，为土地管理提供统计资料，并通过统计监督对土地利用状况进行检查的制度,2019/12/19,51,第三节土地的利用和保护,一、土地利用总体规划制度4、相关制度（4）土地利用状况动态监测制度国家运用遥感技术、电子计算机技术和其他现代化手段，对全国及国家确定的重点地区的土地利用变化情况，特别是城镇建设用地和耕地变化情况进行连续监测，为决策提供及时准确的各类土地的数据,桂林地区卫星遥感图片,2019/12/19,53,第三节土地的利用和保护,二、耕地保护制度1、耕地与耕地保护耕地：用于种植农作物的土地“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策,2019/12/19,54,第三节土地的利用和保护,二、耕地保护制度2、耕地总量动态平衡制度严格控制耕地转为非耕地占有耕地补偿平衡建设占用耕地的耕作层利用省级人民政府在耕地总量动态平衡中的责任,2019/12/19,55,第三节土地的利用和保护,二、耕地保护制度3、基本农田保护制度基本农田：按照一定时期人口和国民经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地为对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和依照法定程序确定特定保护区域,2019/12/19,56,第三节土地的利用和保护,二、耕地保护制度3、基本农田保护制度（1）基本农田保护区的划定经国务院有关主管部门或者县级以上人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田蔬菜生产基地农业科研、教学试验田国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。,2019/12/19,57,第三节土地的利用和保护,二、耕地保护制度3、基本农田保护制度（2）基本农田保护数量保护地方各级人民政府应当采取措施，确保土地利用总体规划确定的本行政区域内基本农田的数量不减少基本农田保护区经依法划定后，任何单位和个人不得改变或者占用非农业建设必须节约使用土地禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田基本农田的质量保护,2019/12/19,58,案例分析,某工厂为扩大生产规模，拟投资80万元建一个分厂，向某县级人民政府申请用地2亩(以出让方式取得土地使用权)，经县人民政府批准使用城市规划区内属于a村集体所有的土地(非耕地)2亩。为保证按时使用土地，该工厂与a村签订了土地使用权出让合同。该合同规定由a村向工厂出让土地2亩，土地使用权出让金30万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限为50年。有关合同的其他内容均参照国家出让土地使用权的标准合同写明该土地使用权出让合同是否有效？为什么？按照有关法律规定，该工厂应该怎样取得土地使用权？,2019/12/19,59,第四节建设用地,一、建设用地的概念建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等从广义上讲，建设用地是指一切非农建设和农业建设用地,2019/12/19,60,第四节建设用地,二、国有建设用地国家进行各项经济、文化、国防建设以及举办社会公共事业所需要使用的土地城镇居民住宅用地和公共设施用地工矿区用地交通用地水利建设用地旅游区用地军事设施用地其他有特殊要求地用地,2019/12/19,61,第四节建设用地,二、国有建设用地1、国有建设用地使用权的取得有偿使用的方式出让、租赁、作价或者入股划拨方式国家机关用地和军事用地城市基础设施用地和公益事业用地国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地法律、行政法规规定的其他用地,2019/12/19,62,第四节建设用地,二、国有建设用地（1）土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为,招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定中华人民共和国国土资源部令第39号，2007年9月,2019/12/19,63,第四节建设用地,土地使用权出让的特征土地使用权出让是民事法律行为作为土地所有者，国家与土地使用权受让人的法律地位平等，双方应遵循民法上的平等、自愿、有偿原则土地使用权出让是一种有偿行为土地使用者取得一定年限内的国有土地使用权，须向国家支付土地使用权出让金土地使用权出让是一种附有特殊限制的行为土地使用权出让的有期性土地使用者应对土地负有管理、保护和合理利用的义务土地使用权的客体仅及于土地,2019/12/19,64,第四节建设用地,土地使用权出让的方式1)协议出让的方式出让方与受让方（土地使用者）通过谈判、协商，最终达成出让土地使用权一致意见的一种方式“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”且“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”。城市房地产管理法第12条,2019/12/19,65,第四节建设用地,第一例协议出让1987年，9月9日，深圳市以市政府的名义采用协议方式，把一块编号为b2111，面积5321平方米、规划建筑密度38、建筑容积率26、楼高8层、用途为单身职工宿舍、使用年限为50年的土地有偿出让给中国航空进出口公司深圳工贸中心，通过双方多次协商，最后以总价106万元，每平方米200元出让金成交,2019/12/19,66,第四节建设用地,土地使用权出让方式2)招标出让出让人发布招标公告或投标邀请书，邀请特定或者不特定的单位或个人在规定的期限以内参加土地使用权书面投标，由招标方根据招投标结果择优确定土地使用者的方式,2019/12/19,67,第四节建设用地,招标出让的程序招标投标定标签约履约,2019/12/19,68,第四节建设用地,第一例招标出让1987年11月25日，深圳经济特区推出一块面积为46355平方米的商品住宅基地进行招标。该地块编号为h11811，位于罗湖区深南东路南侧，土地使用年限为50年，建筑密度20，容积率为1.3，共有9家企业参与了投标，经验明9个标都有效，其中出标价最高的是1891.284万元，即每平方米出价408元，最低价是1500万元，即每平方米地价332元。深华工程公司的中标价为1705.88万元，每平方米地价368元，而每平方米建筑面积分摊的地价则只有280元,2019/12/19,69,第四节建设用地,土地使用权出让方式3)拍卖出让指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点，利用公开场合，就所出让土地使用权的地块公开叫价竞投，按“价高者得”的原则，确定土地使用权受让者的一种方式,2019/12/19,70,第四节建设用地,第一例拍卖出让深圳市1987年12月1日首次公开拍卖方式出让土地使用权。拍卖地块编号为ht4094，位于罗湖区布心路萃园新村西侧，紧靠风景秀丽的深圳水库，该地块面积为8588平方米，用途为住房，可自用也可建成商品房，土地使用年限为50年。深圳市政府提前2个月在深圳特区报刊登深圳市土地竞投公告，共有63家企业索取了深圳经济特区土地使用合同书和土地使用规则等资料。拍卖前三天正式领取编号牌子，准备参加竞投的企业有44家，其中外商投资企业9家拍卖主持人宣布拍卖底价为20o万人民币，每口报价为5万元人民币。竞投结果是深圳市房地产公司叫价525万元,2019/12/19,71,第四节建设用地,4)挂牌出让出让人发布挂牌公告，按照公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截至时的出价结果确定土地使用者的方式,2019/12/19,72,第四节建设用地,5)土地使用权出让的年限国家许可土地使用者可以使用国有土地的期限国家法律规定的最高年限合同具体约定的实际出让年限土地使用权出让最高年限居住用地70年工业用地50年教育科技、文化、卫生、体育50年商业、旅游娱乐用地40年综合或其他用地50年,2019/12/19,73,第四节建设用地,（2）土地使用权划拨县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为,2019/12/19,74,划拨土地使用权和出让土地使用权的区别,20