天津老城厢项目策划书

天津老城厢项目策划书 天津老城厢项目策划书目 录天津老城厢项目区域策划流程模块图1专题一老城厢与天津城市发展的关系91天津市国民经济和社会发展现状911天津市概况912发展趋势1013天津市近期发展战略1014天津国民经济与社会发展对老城厢的影响112天津市城市发展规划1321总体发展战略的主要思路13211发展目标13212海河两岸综合开发规划13213海河改造对天津市经济发展的影响15214滨海新区1722人口就业发展规划1723商贸流通业发展规划18231三区建设18232三调整19233六大市场20234对项目的影响2024交通系统发展规划21241城市道路21242轨道交通2125天津房地产业发展规划213老城厢历史与现状研究2231老城厢的发展历史2232老城厢的现状2233老城厢在天津人心目中的地位2334老城厢可持续发展的方面2335总结244老城厢与天津市总体发展的关系2541海河改造规划2542和平区规划2543南开区规划2644红桥区规划2745其它区域2746分析结论28专题二老城厢的发展定位291项目及周边情况分析2911地块概况2912老城厢SWOT分析3013周边商业业态分布32131购物中心33132批发市场33133商业街3414相邻主要商业区业态3515海河改造的影响3616周边发展状况总结372发展定位的前瞻性要求3921城市总体发展方向方面3922城市中心功能的转化方面3923人民生活水平的变化方面3924各相关行业发展趋势方面403发展策略4131区域发展配合整体规划4132打造城市形象创立区域品牌4133保留传统文化传承历史文明4134市场为导向建设新商业中心4135整合多种资源促进旅游业发展414区域战略地位定位4241定位依据4242战略定位4443定位描述4444实现方式4545效益评估455区域形象定位4751定位思路4752形象因素4753定位阐述476城市功能与产业设置原则4961区域特色原则4962适当多样化原则4963相对集中原则5064互补发展原则507区域城市功能与产业结构定位5171可发展的功能与产业51711城市功能设置51712产业设置5272功能与产业配置53721基础功能53722核心功能53723相关功能53专题三老城厢房地产开发研究551天津房地产业现状5511住宅市场状况5512商业物业市场状况5513写字楼市场状况572天津房地产业发展趋势5821住宅发展趋势5822商业物业发展趋势5823写字楼发展趋势583老城厢人口密度研究5931世界城市人口参照5932主要人口指标分析6033老城厢人口密度建议604房地产开发容量分析6141影响项目开发容量的因素6142老城厢房地产开发容量分析6243老城厢房地产开发的适宜规模64专题四老城厢开发模式及策略651发展条件及对比分析6511发展条件6512比较分析66121区域比较分析66122行业比较分析662旧城改造开发模式研究6921国外旧城改造模式研究6922国内旧城改造模式研究7223旧城改造开发分析研究7824旧城改造开发模式8025老城厢旧城改造建议823老城厢规划建议8331规划的前瞻性要求8332总体规划建议8333用地功能划分及比例8434各功能用地的相关指标建议8535经营性项目用地的产品定位864老城厢人口容量分析8941区域人口规模确定8942就业人口估算895老城厢开发策略9051开发应考虑的因素9052开发的策略9053开发的进度安排91专题五经济模型研究931项目地块地价估算9311天津市基准地价9312项目地块价格修正9413项目收入与投入952项目价差市场价与成本价973项目的风险974小结97专题六整体包装及推广策略981招商引资策略9811总体策略9812策略具体分解98121规划为本配套先行98122改善环境以地招商98123外引内联项目促建98124联动开发板块出世9913招商操作要点992整体包装策略10021总体形象策略10022历史文化概念包装建议10023商业概念包装建议10024现场包装建议10125项目宣传及推广1023招商引资模式设计10531招商项目设定10532招商方式设定105321传统招商引资方式105322现代主要招商引资方式106323本项目主要的招商方式10633招商政策措施设定10734招商形象展示设定10835招商引资计划108351招商客户目标锁定108352招商区域目标锁定108353招商引资步骤1094项目招商应注意的几大问题11041招商引资政府角色扮演的问题11042政策优惠不如诚信服务11043招商引资要有所选择11144关注引资新变化111天津老城厢项目区域策划流程模块图专题一老城厢与天津城市发展的关系天津市国民经济和社会发展现状天津市概况简介天津地处华北平原东北部市面积1平方公里全市辖18个区县市区和平区河东区河西区南开区河北区红桥区滨海区塘沽区汉沽区大港区新区西青区东丽区津南区北辰区武清市辖县静海县宁河县宝坻县蓟县2002年末全市常住人口100718万人项目单位2000年2001年2002年GDP亿元16394112182667125020226人均GDP美元21311160237812102666财政收入亿元244624403045184037581固定资产投资亿元60821580705115108116消费品零售总额亿元73663138327131094136进出口总值亿美元17157618186255022827外商投资额亿美元2562580322183806人均可支配收入元814110108958711609338恩格尔系数40137362人口万人100131004063100718 概述2002年天津国民经济增长快速国内生产总值20226亿元三次产业共同推动经济发展财政收入保持较快增长全市财政收入37581亿元所有制结构进一步调整非公有制经济发展加快固定资产投资总量创历史新高对外贸易规模进一步扩大经济和社会发展中存在的主要问题结构调整任务仍然市场物价持续走低供给结构与需求结构不完全适应就业再就业压力比较大生活水平不断提高工业对天津市经济的支撑作用进一步增强固定资产投资保持较高增幅外商投资额将持续增加天津市近期发展战略三步走战略2003年初天津市市委八届三次全会上提出了天津近期的三步走战略第一步到2003年底人均国内生产总值达到3000美元实现全面建设小康社会的重要经济指标第二步提前到年实现国内生产总值和城市人均可支配收入农民人均纯收入分别比2000年翻一番使经济总量和群众收入再上一个大台阶第三步到2010年人均国内生产总值达到6000美元在全面建设小康社会的基础上把天津建设成为现代化国际港口大都市和我国北方重要的经济中心建立比较完善的社会主义市场经济体制成为全国率先基本实现现代化的地区之一天津国民经济与社会发展对老城厢的影响国民经济持续攀升为老城厢改造带来经济上的支持人民生活水平的提高为老城厢改造后的城市定位提供了强大的消费力三大产业特别是第三产业的发展为老城厢改造提供了更多的商业机会固定资产投资的加大为老城厢的房地产业开发提供了坚实保证天津市城市发展规划总体发展战略的主要思路1997年底中央宣布对天津城市的定位环渤海地区的经济中心现代化港口城市和我国北方重要的经济中心发展目标到2010年努力把天津建设成为基本实现现代化的地区之一成为我国北方的商贸金融中心技术先进的综合性工业基地全方位开放的现代化国际港口大都市就是天津要努力成为我国北方的经济中心具体是建设好一个基地五个中心即工业基地和商贸中心金融中心科技开发和信息中心交通运输中心国际交流中心由三岔河口到外环线为海河的上游段主要体现亲水的国际化大都市形象建设以现代化公共设施为核心内容的滨河服务型经济带景观带和文化带 由外环线到二道闸为中游段规划为生态的海河风景旅游区和生态能源信息技术等新兴产业为主的田园式的研究发展区域由二道闸至入海口为下游段规划为以内河港口物流贸易加工区和滨海城市中心景观为内容的特色区域为重点主题目标按照海河综合开发改造的总体思路海河的改造规划将突出强化全局性战略性和综合性因此确定了规划的六个主体目标将把海河建成魅力之河动力之河标志之河自然之河凝聚之河活力之河上游两岸四个段落根据海河沿岸的历史发展沿革和建设情况海河两岸综合开发改造规划将海河上游两岸划分为四个段落分别是传统文化商贸区 CHD 都市消费娱乐区 CRD 中央金融商务区 CBD 智慧城 CSD 通过海河两岸开发改造形成一系列经济区为城市的经济发展提供了核心空间从而使景观环境的改造与经济发展有机的联系在一起海河沿线的开发可以通过这些核心区域进一步带动纵深地区的发展八个节点河北区中心广场和平区和平广场南开区古文化街红桥区文化公园河东南站中心商务区河西区小白楼中心商务区东丽区智慧城津南区柳林自然风景区十大工程绿化广场工程水体治理工程公共建筑工程整修置换工程灯光夜景工程道路交通工程桥梁工程通航工程堤岸改造工程环境建设工程滨河经济中心统筹规划运河文化旅游商贸区老城厢商贸区古文化街文化旅游商贸区南市商贸区中心商业区文化艺术中心旅游服务中心站前商贸区中心商务区CBD发展区天钢地区中心柳林风景区大沽南路商贸区海河改造对天津市经济发展的影响海河改造将对天津市的经济发展产生重大而深远的影响海河两岸综合开发改造工程无论从其涉及面之广还是从其带动性之强无论是从其影响力之大还是从其受益面之宽无疑都堪称事关天津长远发展和总体战略的新的标志性工程是充分体现新阶段新要求的创新之作据预测该地区将吸引经营性投资总额800亿元年实现利税30亿元解决就业人员15万人拉动全市GDP增长15个百分点今后五年城市基础设施建设将得到长足发展体现现代化水平的综合交通体系将基本建成房地产战略动力持续海河综合开发改造提供未来房地产业发展的广阔空间世纪危改创造了天津住宅市场的开发大军和需求主体使房地产业从无到有迅速壮大成为今天天津市国民经济的支柱产业危改之后特别是2002年商品房销售出现下滑房地产行业都在期盼新的增长点的出现海河改造工程出台满足了产业进一步发展的迫切要求通过整合海河资源提高再配置效率从源头到入海口滚动开发自岸边向深腹地递次推进支持开发海河两岸为房地产业的发展带来一个不亚于上世纪危改的历史机遇提供了五大支持力量一是经济基础治理海河是天津加快发展新局面到来的重要标志是实现天津更大发展的重大举措对全市经济发展必将产生重大而深远的影响经济发展会推动房地产业二是城市形象海河开发提高了都市品味改善了投资环境有利于招商引资扩大流入房地产的资本三是市场引力生态环境改善会增加观光旅游和会展活动提高物业需求刺激开发四是社会发展全局性历史性的海河改造将带动社会结构调整和进步引发更高级的房地产业态出现五是文化资产改造沿岸挖掘城市历史文化遗产营建京都大门景观带丰富地产建筑品质将出现18个热点商机六个地产概念包括亲水标志风貌商业边缘概念文化房地产六种物业需求包括流动需求商务需求公共需求工程需求产权式酒店物业需求影视教学需求六大开发商机包括河道改造商机物业开发商机工厂置换商机整修古建商机承建路桥场商机两岸物业管理商机海河两岸的综合开发改造将带动两岸的房地产业集聚金融保险业促进商贸交通旅游娱乐餐饮文化和中介服务业的发展有力地拉动市场吸引更多的人流物流资金流信息流也为有关区的发展创造良好的条件同时将加快两岸危陋平房的改造改善群众的居住环境创造更多的就业岗位安排更多的下岗职工从这个意义上说海河两岸的开发改造远远不是一般意义上的景观建设和形象工程对于推动社会和经济的发展提高人民的文化品位改善群众的生活水平具有重大的现实意义和深远的历史意义开发建设滨海新区是天津市为适应改革开放形势发展的需要更好地发挥港口城市对内陆地区辐射功能和服务作用在自身发展的同时带动环渤海地区和中国北方经济的振兴而做出的跨世纪发展的战略选择滨海新区建设的总体构想是以天津港开发区保税区为骨架以现代化工业为基础商贸金融旅游竞相发展形成一个以新兴产业外向型经济为主导以自由港为发展方向基础设施配套服务功能齐全面向21世纪的高度开放的现代化经济新区基本目标是要经过10年左右的开发建设使新区国内生产总值和出口创汇都占到天津市的40以上但实际上到2002年完成国内生产总值81270亿元增长201占全市比重402对全市经济增长贡献率达743提前一年实现十年基本建成滨海新区的阶段性目标2005年末总人口1052万人平均增长率01年均出生率098人口老龄化加剧2005年014岁人口比重将下降到14092005年1564岁人口比重将达到75812005年65岁及以上人口比重将达到1010外来人口将逐步增多上海和广州高度的城市开放性及高速发展的经济吸引了无数的外来人员其外来人口的比重分别为23和39而天津外的比重只有10随着天津城市建设及国民经济的快速增长以及天津市产业结构的逐步调整天津的外来人口将有所增长将逐渐接近上述城市的水平而外来人口的增涨将大大提高天津的整体消费力未来外来人口流向主要以高新工业经济区滨海新区和海河开发工程范围内为主就业形式十五期间天津市的就业形式呈有利条件和困难同在机遇与挑战并存的态势劳动力供大于求和结构性失业问题更加突出失业率将呈上升趋势劳动力市场机制尚不健全管理与服务尚待规范和完善劳动力整体素质偏低难以适应社会和经济发展以及产业结构调整和产业升级的需要从以上数据可以看出天津市人口增长在未来的增长不会过快城市常驻人口不会有大的增加在就业形势上看天津市的劳动力仍供大于求本项目的出现能在一定程度上解决城市的就业压力并且保证了未来项目的劳动力需求但也应注意的是劳动力整体素质偏低高素质劳动力的缺乏仍是本项目以及整个社会所面临的问题人口就业规划与老城厢的关系老城厢旧城改造后作为天津市的商贸居住区域将为天津提供大量的就业岗位能相对抒缓天津市日益严重的就业难问题创造一定的社会效应商贸流通业发展规划商贸流通业在十五期间的主要任务是抓好调整结构转变机制推进国有商贸业战略性调整形成布局合理层次分明功能配套渠道畅通的流通体系框架实现商业业态优化升级发展大市场三区建设包括中心商业区中心商务区国际经贸展示区中心商业区包括多伦道新华路锦州道南京路赤峰道营口道大沽北路区域的范围构成以滨江道和平路十字型为骨架的中心商业区中心商业区将突出滨江道步行街的精品风格和平路的综合经营特色以及集旅游购物餐饮娱乐休闲服务等行业配套齐全合理的功能中心商业区的发展采取市中心商业区和中山路西站天塔大直沽南楼五个市级商业中心共同建设中心商务区由六纬路张自忠路吉林路营口路大沽北路曲阜道南京路浦口道台儿庄路和十三经路构成的18平方公里以上区域内分为两步建设中心商务起步区小白楼地区中心商务区解放北路金融街和南京路范围国际经贸展示区以友谊路天津宾馆国展中心等设施为依托建设能承接国际会议的具有国际一流水平的国际会展中心和集汽车博览展示交易旅游等功能为一体的综合性汽车博览中心强化国际经贸展示功能进一步扩大商流物流人流信息流三调整包括业态布局所有制结构调整业态扩大开放适当控制新建传统大型百货商场零售业进行资源整合提升规模走强强联合连锁经营的新路重点发展大型综合购物中心超市专卖店等新业态形成连锁经营为主体多业态多经济形式和多经营方式并存的开放式市场结构加快餐饮业发展构建高档化特色化快餐化的大都市餐饮业模式和多层次多功能多风味的餐饮服务体系以大开放促进大商贸拓宽引进外资渠道最大限度的开拓国际市场吸引国内外知名大公司如沃尔玛麦德隆式的跨国连锁商业集团进入天津带动商业整体水平的提高鼓励和引导物资流通企业和仓储业向现代物流转变根据市场需要延伸服务功能积极参与市场竞争使天津物资流通仓储业的物流服务成为反应快速服务一流的体系扶持多种行业发展积极向展览旅游新兴服务业延伸促进信息咨询技术服务休闲保健等新兴服务业的发展坚持商旅结合发展假日经济形成多领域多样化的服务业格局使其成为商贸流通业发展的新的增长点调整布局结构优化城市功能布局结构以中心商业区大百货商场群为轴心向各区辐射发展区域特色商业和连锁店铺大型购物超市和物流配送中心要向城郊结合部或郊区县区区域发展逐步取消农贸市场除已有规模大市场外鼓励向市外发展调整所有制结构促进混合经济发展坚持多种经济成分并存促进经济投资主体多元化积极推动国有独资企业的改造实现多元化投资主体大力发展个体私营商业集体商业和外资商业支持与鼓励各种所有制商业相互融合促进混合经济的发展六大市场汽车市场 建材交易市场 石化交易市场小商品集散市场 农副产品交易市场 钢材交易市场对项目的影响本项目是连接滨江道和平路商圈与东北角商圈的纽带政府将上述区域以及一定的辐射区域规划为未来天津市的中心商业区使本项目商业物业的规划在政策上有了支持同时在项目的具体规划中应在市场认可得基础上按照商贸流通业的规划尽量减少传统大型百货市场布置大型综合购物中心和超市以及专卖店另外在保持老城厢传统文化的基础上在商业布局时吸引外国知名企业进驻使老城厢改造的起点更高交通系统发展规划本项主要阐述 十五期间天津市交通系统的规划包括城市道路和轨道交通城市道路继续完善层次网络化的城市道路交通布局建设东南半环快速路系统改变中心城区南部海河两岸长期阻断不通的历史建设快速路系统主要路口立交提高路口通行能力建设一批主次干道项目努力实现城市干道网规划十五期间城市道路长度达10932公里道路面积24826万平方米路网密度达到39公里平方公里道路面积率达到887人均道路面积达到577平方米轨道交通为加快市区立体化交通网络的建设天津制定了市区快速轨道交通系统规划规划建设七条轨道交通线路总长度为一百五十四公里地铁一号线等已于2002年下半年开始施工并且经过西马路沿线随着城市道路交通的完善将增加地块本身与外界的联系尤其轻轨地铁的建成将更有效带动房地产业商业等行业的发展促进城市的整体发展加快人群流动最终增加本项目的客流量天津房地产业发展规划天津市房地产业的十五计划提出加大房地产业的改革陆续进行危陋房的改造刺激房地产业的发展从根本上改善市民的居住水平最终改善天津市的整体环境对于本项目来说房地产业的十五计划为本项目提供了标准项目内规划的商品住宅应提前达到十五计划的建筑标准物业管理标准使产品具有区域领先性老城厢历史与现状研究老城厢的发展历史具有深厚文化底蕴的老城厢地区已有近六百年的历史明永乐二年1404修城在城厢东北角建文庙道署县署盐运署户部分司仓廒三义庙等为天津政治经济文化中心 始建于明朝弘治年间的天津鼓楼是当时津城的中心和制高点因而成为天津的标志性建筑至1953年鼓楼被拆除悠悠数百载鼓楼被视为津门胜景和象征总占地面积153公顷约有居民4万户11万人口产业及经济目前老城厢的主要产业是房地产旅游商业和服务业老城厢区域的经济目前呈现出整体经济水平发展不平衡结构松散产业形态较落后产业主要集中在零售业和松散的旅游业等方面鼓楼街定位是旅游休闲购物鼓楼北街曾经是文物古玩金银珠宝的集散地现在仍然保留了这一特色并增加了一些文化艺术店铺比如泥人张风筝魏等都突出了文化氛围南街则是集饮食休闲娱乐为一体里面有桂发祥之类的老字号也有水果吧咖啡屋女子沙龙等现代休闲设施与的鼓楼街文庙食品街旅馆街共同组成天津市商业旅游文化重点区域 周边正在进行建设和已经落成的房地产项目多为中档社区如新安花园儒园新文化花园等天津老城是天津河海交融的漕运文化的发祥地天津老城里有相当一批文物建筑其中国家文物保护单位一处广东会馆 现为天津戏剧博物馆 市级文物保护单位一处天津文庙区级文物30余处老城厢地区始建于年是天津旧城所在地历史上曾经非常繁荣有蓟北繁华第一城 砖雕是天津古老民居建筑的特有装饰 老城厢地区被认为是最原始最真实地保留了天津地域特色的地方之一老城厢内官宦富商较为集中金店首饰楼古玩玉器学馆笔墨庄饭馆云集于此鼓楼北面的同兴园东面的聚兴园东门里的双立园和德庆园菜系齐全门庭若市北门内有三阳正阳天祥等金店璀璨飞煌鼓楼北的金声园戏园每日可以说老城厢是天津市的发祥地具有深远的文化底蕴和历史渊源年天津市政府为配合老城厢改造促进天津旅游业发展重修鼓楼兴建鼓楼商业步行街天津也有着区别于别处的民俗文化除了文化旅游价值老城厢当中还蕴藏着巨大的商业价值这些价值同样是以老城的格局为依托可以在保留原建筑风貌的基础上把建筑的内部充分用现代文明科技改造好游客到这里来既能享受到与别处不同的民俗风貌文化又能体到现代文明给游客带来的方便和舒适这种方式已经被国内的其他地区如上海改造石库门和北京改造什刹海地区证明是行有效的 蕴藏着巨大的商业价值老城厢与天津市总体发展的关系老城厢地区位于天津市南开区是天津旧城所在地曾是天津政治经济文化中心作为最早具有城市规模的老城厢地区具有深远的文化底蕴和深厚的历史渊源该地区以鼓楼中心由东马路西马路南马路北马路围合而成蓟北繁华第一城老城厢地区被认为是最原始最真实地保留了天津地域特色的地方之一11个风貌建筑保护区天津市服装展销中心鼓楼文化旅游步行街充分体现浓郁的文化底蕴与附近的古文化街食品街服装街等众多全国知名商业街融为一体成为具有天津民俗文化特色及旅游观光商贸休闲功能的又一条繁华金街促进天津市的繁荣和发展进一步提高天津市整体旅游文化品位作为最早具有城市规模具有深远的文化底蕴和深厚的历史渊源天津市建设具有先进技术的综合性工业基地开放型多功能的经济中心和现代化的国际性港口城市以商业为主线以天津独有的东方的西方北方的南方的文化特色为灵魂的独具中国天津特色的中心商务区的总体思路制定吸引投资商的各项措施进行城郊各类市场的建设以及城内优秀商业特色街的改造优化将使整个天津市商贸服务水平提高服务设施逐渐完善为老城厢繁华商业街区的优化发展创造了新的契机天津市旅游业的蓬勃发展为老城厢带来了新的建设机遇天津市旅游商品市场还没有全面启动建设旅游街打造天津旅游商品集聚地完善老城厢旅游观光购物街的功能借鉴其它城市旅游经济发展的经验在天津老城厢发展富有特色的商贸经济挖掘其丰富的旅游内涵将商贸经济与旅游休闲观光购物相结合可以形成商贸与旅游相互促进一体发展的互动效应周边商业业态分布老城厢周边集中着天津市主要的几个商业活动区主要经营零售批发旅游服务等行业其中古文化街南市食品街最具当地特色而周边的购物中心大多是近年兴建的购物中心新世界广场新世界购物广场坐落于南开区东马路总建筑面积万平方米总建筑面积万平方米大型商业广场群体设施齐全功能有共享空间屋顶花园及大型停车场引进美国著名的普尔斯玛特集团经营食品超市东马路清修胡同总建筑面积万平方米all作一次升级推出了比Shopping Mall的内涵更广泛的国际领先的商业形态City Mall所谓City Mall即城市广场与Shopping Mall的结合不同的是City Mall并不限于购物以及配套的餐饮休闲娱乐等还将旅游餐饮休闲娱乐理念组建成动静相宜具备基本城市功能的联合体批发市场大胡同批发市场大胡同批发市场出现较早是天津市最大的批发市场近年万隆集团与大胡同集团投巨资对大胡同地区136公顷的危陋平房进行改造建设30万平方米的大型商城从而形成50万平方米的巨型商业航空母舰到目前大胡同商业中心已建成并开业8个新市场经营场地达10多万平方米服装街1987年9月开业位于南门外西侧为商业步行街长830米宽13米其中两侧人行道各宽3米总营业面积为38万平方米汇集了全市经营服装纺织品的名厂名店经营服装及各种面料鞋帽百货及食品烟酒等日客流量达10万人次年均营业额38亿元位于南开区东北隅东门外海河西岸长687米宽5米系商业步行街1985年重修天后宫将宫南大街和宫北大街一并改造成仿古文化街1989年正式定名古文化街出售泥人张作品的华宝斋杨柳青画店以及出售文房四宝名人字画戏装古玩的天一阁艺林阁古纺阁等店铺80余家1991年被选为天津市十大景观之一定名故里寻踪坐落在和平区南市商业区1985年元旦开业占地面积21万平方米建筑面积41万平方米营业面积28万平方米日客流量8万人年销售额17亿元是全国最大的以经营饮食名优食品为主的商业群体1989年与南市旅馆街联袂定名为双城醉月成为津门一景有天津三绝食品桂发祥麻花狗不理包子耳朵眼炸糕等回汉民间小吃140多种是一座集餐饮购物旅游为一体多功能的消费乐园南市旅馆街 位于和平区南市1987年5月开业一级旅馆是由南北两幢主楼和过街楼组成字形的仿清建筑群体占地21987平方米建筑面积41580平方米楼内有标准间476间高级套间29间共1400床位年营业额1350万元年客流量36万人次这些商业区是目前天津中心消费区的核心组成部分其商业态势和发展状况是本项目发展定位重要参考因素和依据和平路始建于1902年北起东南城角南至渤海大楼全长2100多米自开辟以来就以繁华著称20年代末期形成了中外巨商买办达官显贵聚集游乐的豪华区域建国后经过整顿的和平路成为天津市商业文化交通繁华中心和平路商业街有各种类型的商店200多家既有大型的综合性百货商场又有各类中小型的专业性商店百货文教饮食钟表眼镜电器家具等行业门类齐全街上有不少老商号2094米 20年代末这条街逐渐呈现繁华景象1860年天津开埠后现在的小白楼一带为美国租界这块总面积约131亩的弹丸之地近百年来不断发展逐渐繁荣形成今天为人们所熟悉的小白楼地区亚太大厦广达大厦万顺国际经济贸易中心泰达大厦金皇大厦凯旋门大厦国通大厦文华大厦外代大厦建行大厦和平广场区将全面启动海河两岸综合开发改造和平区段海河广场的建设工程海河广场将成为新世纪津门海河中心的标志性地区在这个区域内将在张自忠路与兴安路的狭长地段建设一组集多种消费娱乐服务功能的综合性商业建筑群总建筑面积将达到20至30万平方米未来的海河和平区段将成为集商业金融文化旅游为一体的都市消费娱乐区海河楼重建工程原有海河楼位于现在的通北路与张自忠路之间建于元代年间能从楼上看到渤海出海口这次重新建设海河楼将突出天津的传统民俗海河楼隔河与望海楼相对周边建设较大园林绿化广场总占地面积5000平方米左右这次重建将恢复海河楼主楼配亭轩廊牌坊诗碑廊等当年的盛景依托海河楼建设该区将规划建设商贸建筑群形成海河楼商贸区建筑将以明清建筑风格为主建筑面积预计10万平方米吸引反映天津民俗文化特色的精品店专卖店特色店发展旅游商贸等服务业另外商贸城还建设古代近代的茶楼戏楼等一系列文化娱乐设施使商贸区成为老百姓休闲娱乐购物的好去处大悲院商贸文化区该商贸区位于子牙河北岸是海河传统文化商贸区的重要节点规划用地面积4125公顷规划中的大悲院文化商贸区依托大悲院通过周围环境的整体改造形成以宗教旅游为特色的大型文化商贸区沿海河的建筑和商业区体现大悲院文化商贸区的特点并与对岸的三岔口地区有方便的交通和视线联系运河文化商贸区运河经济文化商贸区位于三岔河口由子牙河南运河河北大街西青道延长线围合而成占地4853公顷规划总用地面积6397公顷工程总建设面积达到200万平方米三岔河口地区是天津的发祥地是海河的起点规划为传统文化商贸区除表现传统文化外还将充分利用两面临水的优势围绕水做文章引入南运河水充分体现运河文化的地方特色将建成集商贸旅游餐饮娱乐休闲设施商务办公信息交流及精品住宅小区于一体的多功能多层次的经济文化商贸区同时将在该地区建设天津城市历史博物馆中国近代工业博物馆及码头都市消费娱乐区发展定位的前瞻性要求由于本案是一个城市中心区的区域性规划其发展规划会在今后较长的时间内直接影响天津市的城市形象及天津市中心发展格局其影响是较为深远的所以在考虑老城厢地区的发展定位时必须强调定位的战略前瞻性城市总体发展方向方面天津的发展目标是到2010年成为我国北方的商贸金融中心技术先进的综合性工业基地全方位开放的现代化国际港口大都市具体是建设好一个基地五个中心即工业基地和商贸中心金融中心科技开发和信息中心交通运输中心国际交流中心而且对消费场所的量和质的要求都有所提高而天津市民正处于这样的转变阶段各相关行业发展趋势方面随着时间的推移与本地块发展有关的如房地产业零售业服务业旅游业文化产业等行业由于行业的发展和人民消费需求的变化将与现时的状况产生很大的差异所以在作本项目相关行业的规划时应充分借鉴国际发达国家的发展经验而不仅是考虑目前的状况发展策略区域发展配合整体规划老城厢改造工程是天津市整体改造工程的一部分在城市功能和区域产业的规划上应与城市的整体规划相一致才能使城市改造工程按预定的方向进行达到预期的整体效果打造城市形象创立区域品牌在现代城市的运营中城市形象的地位已起着举足轻重的作用城市形象的好恶直接影响着当地的区域竞争力和经济发展的速度而老城厢位于天津市的有着悠久历史的中心区其良好的城市面貌和经济发展将对天津的城市形象起着重要的展示作用保留传统文化传承历史文明历史是老城厢最宝贵的资源之一老城厢在天津的发展史上占据着极重要的地位其中的鼓楼是天津市的标志任何一个城市的发展都不应割断历史为天津市的历史名城的形象得以延续就必须对有历史价值的区域加以保留市场为导向建设新商业中心老城厢位于天津的中央商业区具备发展大型商业设施的市场环境而近期大型购物中心的发展热点主要集中在本地块的东南角一带而现代商业发展的趋势是向室内化发展按此趋势未来的城市商业中心有可能向东南角转移本项目应该以市场发展为导向在老城厢发展各种大型专业零售商场将老城厢一带发展成天津新的商业中心整合多种资源促进旅游业发展历史文化民俗风情特色小吃等旅游资源是天津旅游项目的重头戏其实这些资源正是老城厢拥有的优势如果将旅游资源与老城厢及其周边的商业服务资源相整合的话将大大提高天津旅游业的吸引力和商业收益区域战略地位定位定位依据天津市城市发展规划根据海河两岸综合开发改造规划将海河上游两岸划分为四个段落分别是传统文化商贸区 CHD 都市消费娱乐区 CRD 中央金融商务区 CBD 智慧城 CSD 而本项目位于传统文化商贸区 CHD 和都市消费娱乐区 CRD 之间的地理位置上被规划为老城厢商贸区有充分的理由去发掘传统文化发展消费娱乐业但同时周边还将将规划一大批商业物业和标志性建筑所以本项目在规划自身的产业和功能时也应考虑是否会发生重复建设的失误天津市土地供求概况2002年天津中心市区土地出让总面积为2064万平方米其中居住用地为1374万平方米占665商业用地为238万平方米占115工业用地为452万平方米占22出让土地面积为历年之冠2002年出让地块主要集中在南开河西河北数量和总建筑规模分别占到了442519和354211 从在售项目样本分析市场上最主要的仍然是住宅类用地数量占到全体样本的77总建筑规模占到97在出让项目样本中住宅类数量占到52住宅类建筑规模占到61商业类数量占到31商业类建筑规模占到37工业类数量占到17工业类建筑规模占到2这表明了房地产业继续保持支柱产业的地位未来几年南开河西依然是天津市房地产开发的重点区域商业用地有明显的增加趋势这体现了政府对商业用地的支持已经起到了明显的作用房地产市场容量住宅在天津市的十五计划中2005年人均住宅面积为215平方米2002年天津市的人均住宅面积为166平方米人均还有近5平方米的上升空间目前离天津最近的大城市北京常住人口人均住房建筑面积为21平方米而发达国家的人均住房面积为3540平方米长远来看天津的住宅市场还有着巨大的发展空间2002年天津市的恩格尔系数已经为362按联合国的标准天津城镇居民生活水平已经逐步进入富裕型对住宅的需求将以改善居住环境为主中高档住宅的市场需求量将增大商业物业而按天津海河规划改造后的天津人均商业面积将突破1平方米按国际标准人均GDP为10000美元时人均商业面积为1平方米较为合理天津目前人均GDP尚未达到3000美元而在全国商业最发达的地区中北京人均07平方米上海人均平方米广州07平方米深圳1平方米而论城市经济总量及消费能力 CHD 和都市消费娱乐区 CRD 海河规划中周边已有较多市政形象工程不宜过度重复投资房地产开发仍是产业支柱商业物业开发量明显增加由于天津经济的持续增长人民生活水平不断提高所以希望改善居住条件市民的增多中高档住宅需求攀升周边第三产业发达单一行业的商业服务业市场空间有限天津市的各个商业区虽然相距不远但处于各自为战状态地块位于市中心同时拥有极高的历史文化价值和商业价值政府贷款建设面临资金回笼压力战略定位在对老城厢的历史与现状城市发展规划整体投资状况周边业态等相关因素的进行研究分析后我司发现该地块可发展多种第三产业如商业居住休闲旅游等等但同时也发现该地块也不宜只作某单一用途因为周边已存在着众多的体量庞大的各种产业以本项目的用地规模如果只是简单的选择任何单一的一两种产业都会面临较大的市场风险理想方案应是通过对本地块的综合开发实现对周边的各产业的资源和功能的整合在实现自身盈利的同时带动整个市中心商业的平衡发展在此前提之下我司建议老城厢开发的战略定位为城市中心功能资源整合区定位描述整合把各种不同的力量或资源通过自身的能力或优势汇聚在一起并相互发生作用而产生比各自独立时更强大的力量这里说的功能资源整合是指通过对项目区内的城市功能和第三产业结构的合理组合和分布实现以下目标对周边区域的城市功能实现互补从而实现城市中心消费娱乐区的功能分布合理减少重复投资建设对各种产业资源进行联合统筹使各产业的资源得以共享并且形成互相支持互为促进的共赢局面利用老城厢得天独厚的地理位置优势将天津的所有商业区连为一体形成名副其实的天津市区大商圈以复合产业相对集中资源的总体开发原则为指导减低项目的中期开发及后期经营的市场风险实现方式行业复合由于本项目及周边同时拥有零售业服务业休闲娱乐业旅游业等相关产业而这些产业的共性是都需要大量的人流且人群对这些产品服务的消费可能是同时的所以可通过位于中心地带的本项目对人流的合理引导对这些行业功能进行复合达到尽量利用客流和方便市民购物的目的如商业与旅游业的复合娱乐业与旅游业的复合等地域联接由于本项目位于天津各商业区的中间位置如本项目地块内也有针对性的开发一些与其他商业区功能相关连的商业物业可以令到天津的主要商业区连成一个整体以扩大增强其总体影响力并实现人流资源共享产业互补在对天津市中心商业区的商业业态进行彻底的深入研究后应发现其市场空缺并寻找潜在的市场需求而后针对市场空缺及潜在市场进行区内产业的设定以实现商业市场的发展和完善观念引导在研究市场的同时也应随时留意市场的变化并观察市场的总体走势并通过区内土地供应的类型和区内经营的行业的变化来对其他发展区域进行引导结构调整在天津市的商业发展格局失去平衡时可通过对区域内各产业的结构比例的调整从而实现对整体产业结构的一定程度的调节作用效益评估社会效益加快天津市的旧城改造进程促进天津旅游业的发展成就天津市区大商圈维持天津第三产业的健康发展增加社会就业机会经济效益土地转让金收益增加地方财政税收吸引跨地域投资土地通过发展升值对周边第三产业的正面影响区域形象定位定位思路前面提到的城市中心功能资源整合区是一个内部的专业定位为了在对外宣传和招商时在市场上能有一个直观的鲜明的市场形象就必须对项目地块作一个形象的归纳和提炼以适应市场化运作的需要这一形象定位的要求能体现项目的主要特征具有较好的识别性并且符合目标投资客户的价值观和文化品位形象因素传承历史天津有着区别于除了文化旅游价值其中的原动力体现了老城厢作为天津城市发祥地的历史文化地位财富新商机则强调了地块的现代商业价值而且突出了本地块的特殊之处既有历史文化价值也有现代商业价值一切融洽和谐相得益彰定位二都市心脏 历史繁荣的见证未来腾飞的起点这一形象定位同样是为了突出老城厢地块的特性历史文化和商业价值城市功能与产业设置原则区域特色原则发展定位无论是一个地域一个城市或城市的某一个区域必须有自己的特色挖掘自己的优势和潜力形成自己所特有的优势令别人无法模仿和抄袭更多地吸引投资在发展中保持领先老城厢的改造发展不能割断其与历史发展的联系老厢城六百多年的发展历史有着十分深厚的历史沉积无论在风俗人文政治还是商业贸易都具有十分鲜明的区域特色由于历史的原因老城厢的发展目前虽跟不上时代的需要确实有必要对其进行全面的开发改造但对其开发应是尊重其历史保留其特色的开发发展的特色可以保持原有的亦可以在发展过程中根据自己的特点和优势形成全新的更富有竞争力的区域特色有特色才有竞争力才能更好的发展适当多样化原则在老城厢600多年的发展中留给我们东西是多姿多彩既是传统的金银珠宝手饰文物古玩集散地也曾经是天津的经济文化中心直到到天津解放前期老城厢还一直是天津卫的名流权贵的聚居之地对于我们而言只要还有发展的潜力我们都应保留在天津市中心商业活动已进行了数百年各商圈也经历了长时间的发展各行各业无所不齐并不存在某一种巨大的市场空白而本项目的用地面积达94公顷所以必须要将土地资源合理的分配到多个行业中老城厢的改造开发不应仅专注某一方面分析研究老城厢及其周边的业态结构结合目前发展的机遇在寻求最具竞争力的发展行业的同时利用老城厢在历史中形成较具竞争力业态进行适当多样化的发展适当多样化的发展能更好的综合利用老城厢的边缘优势且多种业态的同时发展可以相互促进共同发展比发展单一产业更具优势相对集中原则相对集中的原则指把既有的资源集中投入某一区域或行业以求取得在大区域中或行业中取得比较优势和相对强的竞争力老城厢的改造开发在多样化发展的同时应注意集中资源优势形成自己有特色的主力产业确保主力行业在同业中的比较优势和领先的竞争力在未来的竞争中更强更大互补发展原则分析研究周边业态的结构寻找行业缺口或缺口行业利用自己的优势资源对周边较弱或不足行业的商业功能进行补充或者集中本区资源进行对其他区域相对较弱行业的竞争以获取更多的比较优势本案应结合老城厢区域的优势通过对周边行态形成互补在达到低成本发展的同时亦能与周边区域形成共同发展共同繁荣的双赢局面区域城市功能与产业结构定位可发展的功能与产业结合以上对本项目的地块状况周边业态及市政规划的各种相关因素的分析得出本地块不宜作单一功能单一产业的方案而应作综合功能复合产业的定位适合的功能和产业有城市功能设置城市形象功能结合海河规划地块的特性和在天津历史上的地位建议在区内强化老城厢的历史文化民俗风情产业结构城市功能和整体视觉的特点天津风情老街将城厢东路西路划为步行街整修或重建最具老天津地域特色的建筑并在街面进行传统的天津民间商业活动使之成为老天津历史的凝固缩影并与鼓楼商业街古文化街连为一体形成一个历史文化展示区犹如表现天津历史文化民俗风情的立体长卷城市服务功能地块位于中心消费娱乐区拥有成熟的商业环境把地块的主要功能定位在商业服务功能是十分合理的这也是土地市场化开发的保障手段主题购物中心指特色的或主题专营的大型购物场所它除了传统购物中心的优点如拥有良好的购物环境提供娱乐休闲等综合服务外还拥有独特之处或某一行业的绝对优势如体育用品商城等中心娱乐区天津市民比较钟情娱乐但目前天津还没有较为集中的供市民娱乐消费的街区由于本地块位于市中心市民来往方便可考虑建一中心娱乐区城市文化功能一个城市或地区的发展离不开文化教育的提高评价城市或地区的文明状况很大程度的取决于当地的群众文化设施和文化活动的多寡所以将文化功能设定本区域的功能之一高校论坛南开区素来是文化教育强区可考虑在本案范围内搭建一个学府的交流平台不定期举行在高校间开展的的各种非官方活动市民休闲图书馆与普通图书馆的区别在于富于休闲性馆内图书主要是一些生活类休闲类的杂志和书报馆内可提供简单饮料小食主要为附近或逛街的市民提供休息休闲场所产业设置房地产业商业物业开发及经营居住物业开发及管理多功能写字楼开发及管理服务业娱乐休闲旅游观光零售业购物中心特色商业街住宿及餐饮业旅店酒店餐厅金融业教育文化产业功能与产业配置基础功能商业功能本项目位于天津商业中心区有着良好的商业环境但同时也有着众多的竞争对手应以针对市场空缺发掘市场的潜在需求为指导科学的对项目的商业物业进行开发和经营本案并不在天津市所规划的CBD范围之内所以不宜大规模的兴建高档写字楼而应面对商业区内广大的零售业经营者开发一些小面积商住一体符合商业经营特点的多功能商住物业居住功能地块土地价值较高市政配套齐全又因周边住宅供应量不大而市场对高素质的住宅需求量较大所以建议区内规划一部分高尚住宅区核心功能商业服务功能本地块最大的价