房地产项目工程管理策划书_secret.doc

目目 录录 第一章：工程概况及项目总平面图第一章：工程概况及项目总平面图 .1 1.1 项目概况.1 1.2 项目总平面图.6 1.3 项目工程管理的特点和难点.6 第二章：项目的组织架构与岗位职责第二章：项目的组织架构与岗位职责 .8 2.1 项目部组织架构及岗位职责.8 2.2 项目工程部对总包单位及监理单位的管理原则.15 第三章：项目的范围划分第三章：项目的范围划分 .17 3.1 项目总平面图.17 3.2 总承包商施工范围划分.17 3.2.1 施工范围划分原则.17 3.2.2 施工范围划分方案.17 3.2 总承包商、分包商的工作范围.17 3.3 专业分包工程、甲购材料设备及甲定乙购材料设备清单.18 第四章：工程进度管理第四章：工程进度管理 .20 4.1 项目总体开发计划.20 4.2 工程施工进度节点计划.20 4.3 工程进度计划的特点.20 4.4 工程进度控制措施.21 4.4.1 总包施工进度计划审核.21 4.4.2 施工过程中施工进度计划审核.21 4.4.3 总包施工协调管理.21 4.4.4 奖惩机制.22 4.4.5 甲方分包工程施工进度计划控制.22 4.4.6 工程部内部计划协调.22 4.4.7 现场交通情况.23 4.4.8 民扰情况.23 4.4.9 对外协调工作.23 第五章：工程质量及安全文明管理第五章：工程质量及安全文明管理 .23 5.1 工程质量与安全管理目标.23 5.1.1 工程质量管理目标.23 5.1.2 安全文明施工管理目标.23 5.1.3 质量与安全管理奖罚措施.24 5.2 质量与安全管理指导思想.24 5.2.1 优选队伍，杜绝多层转包.24 5.2.2 强化过程监督.24 5.2.3 利用监理的力量，强化质量及安全控制.24 5.2.4 沟通与支持.25 5.3 工程质量管理措施.25 5.3.1 图纸审查制度.25 5.3.2 施工单位质量保证体系.28 5.3.3 设备材料进场验收制度.28 5.3.4 战前培训制度.29 5.3.5 样板验收制度.31 5.3.6 项目质量管理要点.33 5.3.7 技术方案先行制度.33 5.3.8 质量通病处理.34 5.3.9 日常质量管理.34 5.3.10 设计协调问题.35 5.3.11 质量事故处理.35 5.3.12 分户验收把握竣工验收最后防线.35 5.3.13 入住前质量检查和维修.35 5.3.13 成品保护措施.35 5.4 安全文明施工管理.37 5.4.1 安全文明施工控制要点.37 5.4.2 安全文明施工检查制度.38 第六章：工程成本管理第六章：工程成本管理 .39 6.1 项目成本控制目标.39 6.2 项目成本控制措施.39 6.2.1 招投标及材料采购方式.39 6.2.2 推行限额设计.40 6.2.3 设计奖罚制度.40 6.2.4 部品部件调查研究.40 6.2.5 图纸审查.40 6.2.6 变更签证管理.40 6.2.7 进度款支付.40 第七章：采购与招标管理第七章：采购与招标管理 .41 7.1 监理招标 .41 7.1.1 入围资格.41 7.1.2 监理人员的资质审查.41 7.1.3 检查现场办公设备.41 7.2 总包招标.42 7.2.1 入围资格.42 7.3 分包管理与甲供材料协调.42 7.3.1 总包管理工作包括：.42 7.3.2 总包配合工作.43 7.3.3 甲供、甲定乙购材料管理.43 7.4 配套专业分包工程招标.44 第八章：项目的沟通管理第八章：项目的沟通管理 .44 8.1 进场知会.44 8.2 周例会.45 8.3 工程月报.45 8.4 里程碑形象进度.45 8.5 文件的收发、传阅.45 8.6 文件的归档.45 第九章：项目的风险与对策第九章：项目的风险与对策 .46 9.1 进度控制风险与对策.46 9.2 质量控制风险与对策.46 9.3 成本控制风险与对策.49 9.4 其它.51 第一章：工程概况及项目总平面图第一章：工程概况及项目总平面图 1.1 项目概况项目概况 本项目于佛山市南海区大沥镇横岗村（杨柳岗）地段（中心地理坐标：23 0550N，1130321E） ，投资 65000 万元新建“金棕榈园”项目。该项目规划总用地面积 59266.84 平方米，总建筑面积 189775.69 平方米，容积率为 2.50，绿地率为 30%。规划总居住户 数 1609 户，居住人口 4800 人。该项目以住宅为主，拟建 10 栋 11-13 层住宅楼，并配套普通商业、 停车场、物业管理和垃圾收集站等设施，共分二期建设。一期建设内容为地块西面 5 栋住宅楼 （1#、2#、7#、9#、10#） 、商铺 A、商铺 B 及垃圾收集站，建筑面积 94720.03 平方米；二期建设 内容为地块东面 5 栋住宅楼（3#、4#、5#、6#、8#） ，建筑面积 95055.66 平方米。 项目基本情况 项目名称：金棕榈园 建设单位：佛山市南海劲嘉房地产开发有限公司 设计单位：广东南海国际建筑设计有限公司 总包单位：广东华典建设集团有限公司佛山百粤分公司 监理单位：广东鼎耀工程顾问有限公司 勘察单位：佛山市南海城乡建筑设计有限公司岩土工程勘察分公司 项目投资：约 65000 万元人民币 项目地址 建设地点：项目选址于佛山市南海区大沥镇横岗村（杨柳岗）地段，其中心地理坐标：23 0550N，1130321E。 本项目周围的四置情况为：东面部分为空地，部分为和佳工业园内金属加工厂厂房；南面为 和佳工业园内金属加工厂房；西面为长岗南路，隔路为厂房；北面为广东粤剧学校。 建设规模及内容 本项目规划总用地面积为 59266.84 平方米，总建筑面积为 189775.69 平方米，容积率为 2.50，绿地率为 30%。规划总居住户数 1609 户，居住人口 4800 人。本项目地块用地性质为城镇 混合住宅用地，项目以住宅为主，拟建 10 栋 11-13 层住宅楼，并配套普通商业、停车场、物业管 理和垃圾收集站等设施。 基础、主体工程建设内容 本项目以住宅为主，框剪结构，单层整体高低跨地下室，其地下建筑面积为36438.8m2。拟建 10栋11-13层住宅楼，并配套普通商业、停车场、物业管理和垃圾收集站等设施。 1、住宅楼 拟建10栋住宅楼，包括西区5栋11-13层住宅楼（1#、2#、7#、9#、10#） ，东区5栋11-12层住 宅楼（3#、4#、5#、6#、8#） ，分二期建设。 2、普通商业区 本项目拟在西区西面设两处普通商业区，分别为商铺A及商铺B，均为三层，商铺A建筑面积 1600.28，商铺B建筑面积1179.03，商铺总建筑面积2279.31。 3、物业管理 本项目拟设两处物业管理用房，分别位于1#住宅楼首、二层的西部及10#住宅楼首、二层的西 部，物业管理用房面积共为314。 4、垃圾收集站 本项目拟在地块西南角，南侧地面停车场西面设1座1层垃圾收集站，垃圾收集站面积约21， 仅用作临时堆放本项目产生的生活垃圾，不设垃圾压缩功能。 5、停车场 本项目共设1185个机动车停车位，其中地上停车位175个（含28个商业停车位） ，地下停车位 1010个。 6、消防控制室 本项目设1处消防控制室，位于4#住宅楼首层北部，面积约33。 本项目技术经济指标一览表见下表。 总技术经济指标一览表总技术经济指标一览表 项目一期二期合计 规划用地面积59266.84 规划总建筑面积189775.69 计容总建筑面积148017.41 其中住宅建筑面积150134.44 其 中 不计容总建筑面积41758.28 容积率2.50 建筑基底总面积15351.16 建筑密度25.9% 规划绿地总面积17780 绿地率30% 住宅户(套)数1609 户 套型90 平方米商品住宅建筑面积123081.01 套型90 平方米商品住宅所占比例84.87% 最大层数（0.000 计）13 层 最高建筑总高度（0.000 计）40.5m 机动车停车位数1185 个 地面停车场175 个其 中地下车库1010 个 辅助公用配套工程 （1） 供电系统 依据供配电系统设计规范 、 高层民用建筑设计防火规范 ，本项目小区属城镇混合住宅用 地。其中消防控制室、消防水泵、消防电梯、应急照明等消防设施用电负荷等级均为一级负荷； 生活水泵等用电负荷属二级负荷，其余负荷为三级负荷。 本小区的日常供电采用市电系统，为防止电力检修及其它的事故故障，拟在4#楼首层北部的 发电机房内设1台600kW的柴油发电机供项目停电时备用，发电机房面积约66。 项目设 2 处配电房，分别位于 1#楼首层东北角和 4#楼首层西北角。 （2）给排水系统 给水 本项目全部用水均来自市政自来水管网，主要包生活用水、普通商业区用水、垃圾收集站冲 洗用水、绿化洒水等。 水泵房设于地下 1 层西北角，面积约 114。 排水 本项目排水系统采用雨、污水分流系统，项目内雨水经雨水管网排入市政雨水管道。 项目粪便污水（包括居民和普通商业区的粪便污水）先经三级化粪池处理，垃圾收集站冲洗 污水分别经沉淀池处理后，与其它生活污水一起进入城西污水厂进行综合处理，最终排入机场涌。 （3）通风设施 本项目配电房采取自然通风。发电机房设强制通排风把发电机燃料废气抽到内置烟井引到楼 顶排放，发电机的内置烟井不能与其他公建设施共用，并需做好隔热措施。本项目住宅区产生的 油烟经吸排油烟机处理后，排入预留的专用室内排烟管引至各栋住宅楼楼顶排放。地下停车场主 要采用机械排风，把汽车尾气抽至地面排放。 （4）消防系统 本项目的消防控制室设于 4#住宅楼首层北部，面积约 33。小区内的消防车道围绕地块内的 花园绿化设置，能覆盖每一栋建筑物，组团内部在紧急情况下，消防车可以到达。 消防系统根据不同的功能区，设置多个消防分区，消防系统包括消防栓、给水系统、自动喷 水灭火给水系统、水幕给水系统、室外消防栓给水系统、消防水池、消防排水和气体灭火系统。 （5）燃气工程 本项目使用天然气供气，采用燃气低压管在小区内形成环网供气，引入户后形成技网供气。 （6）垃圾收集系统 本项目拟在地块西南角，南侧地面停车场西面设 1 座 1 层垃圾收集站，面积约 21，仅用作 临时堆放本项目产生的生活垃圾，不设垃圾压缩功能。项目产生垃圾临时堆放在垃圾收集站，定 时由环卫部门收集外运处理。 （7）空调系统 本项目商业及住宅均不设中央空调系统，均采用家庭式空调。本项目未设冷却塔。 （8）人防系统 本项目设 6 处人防防护单元，分布在 1#、2#、3#、10#住宅楼的地下 1 层。防护单元平时作 为地下车库用，战时作为人员及设备掩蔽所，每套单元内均设置染毒集水井、多级防毒通道、扩 散室、脱衣间、淋浴室、检查穿衣室、隔音间、战时风机房、滤毒室、集气室、除尘室、吸水坑、 人防水池等设施。 项目分期建设情况 本项目拟分两期建设。一期建设内容为地块西面5栋住宅楼（1#、2#、7#、9#、10#） 、商铺 A、商铺B及垃圾收集站，建筑面积为94720.03平方米，施工期为2012年6月至2013年10月；二期建 设内容为地块东面的5栋住宅楼（3#、4#、5#、6#、8#） ，建筑面积为95055.66平方米，施工期为 2012年08月至2013年12月。分期建设情况详见下表。 分期建设情况一览表分期建设情况一览表 施工分期位置建筑层数 建筑面积 （m2） 施工期 1#、2#、7#、9#、10#住宅楼11-13 层91919.72 商铺 A3 层1600.28 商铺 B3 层1179.03 一期 地块 西区 垃圾收集站1 层21.00 2012.6-2013.10 二期 地块 东区 3#、4#、5#、6#、8#住宅楼11-12 层95055.662012.8-2013.12 各栋建设情况 1 栋2 栋3 栋4 栋5 栋6 栋7 栋8 栋9 栋10 栋 全高42.139.8539.8539.139.139.8539.8539.8539.8542.1 0 高程9.412.612.612.612.612.612.612.612.69.4 层数13111112121111111113 户数2241721722062108484105126226 面积1974214988150031822318226114371143796751161319744 梯数3443344563 户数91212812445611 面积150813611370150715101041104191110961510 首 层 层高3.63.63.63.63.63.63.63.63.63.6 户数181616181888101218 面积151713521352151715171033103386810421517 标 准 层 层高3333333333 销售批次 预售时间 1.21.2 项目总平面图项目总平面图 本项目地块为规则长方形，南北较短、东西较长，边界较为规整。小区整体设计依顺地块走 向，总体呈东西向布置，地势东高西低，用地红线挡土墙完成后的小区内高程与周边地势高差约 到 5 米多。地块西面的 5 栋住宅楼、普通商业区、垃圾收集站作为第一期建设，地块东面的 5 栋 住宅楼作为第二期建设。两期建筑物之间无明显分界，地下室贯通，两者充分融合，建筑立面及 园林设计风格选用现代东南亚风格。 项目西侧靠近道路部分设置 2 处普通商业区，3 层（部分 2F） ，首层层高 6 米。 项目地块四周设置 5 米宽绿化带，形成绿树成荫的休闲带；小区内部设有大面积的花园绿地， 彰显了项目的生态居住价值，从整体上营造一个都市时尚、健康舒适的居住社区。南北向建筑物 外边线到界址线（规划用地红线）最大距离 17 米，最小距离 9 米。 项目营销要求，样板房将在 1 栋、2 栋、7 栋、9 栋、10 栋中选取，为满足销售展示路线，其 一期（含商业）主入口、小区围合内综合管网、景观及营销布置须于主体施工完成前提前完成。 结合上述项目地理条件、规划设计条件及营销条件等情况，现拟定按基础施工阶段、主体施 工阶段、装修施工阶段进行三阶段总平施工布置。其： 基础施工阶段“施工总平面布置图”见附图 1， 主体施工阶段“施工总平面布置图”见附图 2， 装修阶段施工总平布置图待进入砌体施工时根据实际情况确定。 注：总平面布置原则： 1. 根据设计要求及房屋构造特点合理安排布置； 2. 根据现场实际地形，最大限度利用施工场地； 3. 与总包单位协调，确保机械摆放、材料堆放及材料加工厂位置满足施工要求，同时不阻碍 施工通道，不影响销售展示； 4. 现场办公室区域应与施工区域有一定的隔离； 5. 水电接口应靠近施工区域，合理布置水电管线，采用较短路线，同时应尽量避免管线交叉； 6. 应满足文明施工及消防要求。 1.31.3 项目工程管理的特点和难点项目工程管理的特点和难点 根据设计文件、前述项目地理、工程规模等概况信息