（金融学专业论文）我国商业银行个人住房贷款风险控制研究.pdf

我 日商业银行个人住房贷款风舱拧制研究 独创声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究 成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已 经发表或撰写过的研究成果，也不包含未获得或其他教育机构的学位或证书使用过 的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说 明并表示谢意。 i 学位论文作者签名： 习p 签字日期：y 9 年月砖日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并向 国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权 学校可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、 缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。( 保密的学位论文在解密后适用本授权 书) 学位论文作者签名波 导师签字 签字日期：j n 7 年r 月砖日 签字日期：年月日 嚣主茹举确蝴删工作单位砷回狠心部聊簖4 蝴私生| 1 通讯地址：出蝴篆出邑幽 墓彳f j 7 墨 j 电话：， ，印o ，占7 邮编) 伽专 我国商业银行个人住房贷款胤险控研究 我国商业银行个人住房贷款风险控制研究 摘要 我国的个人住房贷款起步晚、发展快。虽然现阶段个人住房不良贷款额远远低 于其他贷款种类，个人住房贷款被银行普遍认为是优质的资产，拖欠贷款的比例较 低。然而“优质”只是一个相对的概念。个人住房贷款潜在信贷风险同样不容忽视， 尤其是在目前房地产业快速发展和居民购房意愿持续趋强的情况下，银行普遍注重 个人住房贷款的扩张，对其风险缺乏足够的分析和评价，而个人住房贷款业务的特 点就是期限长，不确定眭多，其风险通常都要在数年后才显现出来。因此，银行必 须加强对个人住房贷款的风险研究。 本文以理论分析为主，结合一定的实证分析，一方面从理论分析我国个人住房 贷款存在的各种风险以及管理的必要性，另一方面用实证分析，通过借鉴国际上个 人住房贷款管理的成功经验，结合我国实际，研究我国商业银行个人住房贷款的风 险控制措施。力图对我国商业银行提高风险管理水平，增强其竞争力有一定的指导 意义。 虽然在风险管理上，我国采用了个人信用评估、住房置业担保、住房抵押贷款 保险等措施但是还是存在着如f 的问题：1 风险承担主体之间风险收益不对等加 大了风险隐患。2 缺乏有效的个人信用体系。3 ，配套法规、制度不健全使个人住房 贷款风险防范手段弱化。4 部分担保公司的担保能力和资信水平较低。5 缺乏对担 保公司的有效监管。6 担保业务操作规程不统一，担保公司运作不规范。7 区域性 风险的防范问题得不到有效解决。8 定量化分析技术急需建立和提高。9 电子化建 设没有受到充分的重视。 我们可以汲取国外的先进管理经验，为我所用。我国商业银行解决目前现状的 措施有：1 加强个人住房贷款各个环节的管理。对于已发生风险的贷款，应积极采 取保全措施。2 改善个人信用风险的识别与评估环境，建立完善的个人信用体系。 核心是个人信用制度。3 实行利率市场化以及多样化的金融品种。对高风险的客户 提供相对较高的利率，以实现贷款风险收益的最大化。4 推行住房抵押贷款证券化， 我国商业银行个人住房贷款风险控制研究 分两步进行。重要的是推行住房抵押贷款二级市场的建立6 促进多方介入，分散个 人住房贷款的风险。加大与知名品牌房产经纪公司的合作，增加银行对大型品牌中 介的授信额度审批，通过大型品牌经纪公司为借款人提供担保，降低个人房贷的风 险。 关键词：住房贷款：金融风险；风险控制 我国商业银行个人住房贷款风险拧制研究 t h er i s kc o n t r o lr e s e a r o ho fin divid u ai h o u s i n gl o a n i n c o m m e r c i a lb a n ko fc h i n a a b s t r a c t i nc h i n a ，i n d i v i d u a lh o u s i n gl o a nb e 西n sl a t e ，d e v e l o p sq u i c k l y c u r r e n t l y , l n d i v i d u a lh o u s i n gl o a ni sc o n s i d e r e dt ob ep r i o r i t ya s s e t s ，b a da m o u n to fl o a na b o u t i n d i v i d u a lh o u s i n gl o a ni sl e s st h a no t h e rl o a n t h ep r o p o r t i o ni nd e f a u l to nal o a ni sa f e wl o w e r m e a n w h i l e ”h i g hq u a l i t y ”i sar e l a t i v ec o n c e p t ，b a n kp a ym u c ha t t e n t i o nt o e x p a n di n d i v i d u a lh o u s i n gl o a na n db es h o r t a g eo fa n a l y s i sa n da p p r a i s et h er i s ks ot h e c r e d i ir i s ko fi n d i v i d u a ih o u s i n gl o a ns h o u l dn o tb eh e m e c t e d ，e s p e c i a l l yr u a le s t a l e d e v e l o p sf a s t e ra n dt h eh a b i t a n td e s i r ef o rp u r c h a s i n gh o u s ei sh i g h e r , a l s ot h ec h a r a c t e r o fi n d i v i d u a lh o u s i n gl o a ni sl o n gt e r ma n dm o r eu n c e r t a i n t y , t h er i s kw i l lb ed i s p l a y e d f e wy e a r sl a t e r 8 0b a n km u s ts t r e n g t h e nr e s e a r c ht h er i s kr e f e r st oi n d i v i d u a lh o u s i n g l o a n t h i sa r t i c l es h o u l db ea n a l y 蹿df r o mt w os i d e s ，o nt h eo n eh a n dm a i n l yf r o m t h e o r e t i c a la n a l y s i s 1 e d i v i d u a lh o u s i n gl o a no fo u rc o u n t r ye x i s t sk i n d so fr i s ka n d m a r i a 西m e n tn e c e s s i t y , 0 1 1t h eo t h e rh a n dw i t ht h ep r a c t i c a la n a l y s i s ，r e s e a r c h m e a s u r e m e n to fr i s kc o n t r o lo fi n d i v i d u a lh o u s i n gl o a ni nc o m m e r c i a lb a n kb ym e a n s o fj n t e r n a t i o n a ls u s s f u le x p e r i e n c ea n dl i n kt oo u rc o u n t r yr e a l i t y , t r i e st or a i s er i s k m a n n g e m e n tl e v e lo fc o n u n e r c i a lb a n k , s t r e n g t h e n si t sc o m p e t i t i v e i nt h er i s km a n a g e m e n t ，o u rc o u n t r yu s e di n d i v i d u a lc r e d i ta p p r a i s a l ，h o u s i n g g u a r a n t ya n ds oo n ，b u ti ts t i l le x i s t st h ef o l l o w i n gp r o b l e m ： 1 t h er i s ki u 0 0 m ei sn o tg o o df o rr i s kt a k e rw h i c hw i l lb ee i l l a r g ct h er i s k t r o u b l e 2i 且c k st h ee f f e c t i r ei n d i v i d n a lc r e d i ts y s t e r n 3 s h o r t a g eo ft h en e c e s s a r yl a w sa n dr e g u l a t i o n sw h i c h w i l lw e a k e nr i s kc o n t r o l ， 4 l o w e ra b i l i t yo fs o m eg u a r a n t yc o m p a n ya n dl o w e rc r e d i ta b i l i t yo fg u a r a n t y c o m p a n y 5 l a c k se f f e c t i v e l ys u p e r v i s eo fg u a r a n t yc o m p a ny 6 t h ea n u u i f i e dw o r k i n gi n s t r u c t i o no fg u a r a n t yb u s i n e s s ，u n r e g u a l l yo p e r a t i o n o fg u a r a n t yc o m p a n y 7 n o n - e f f i c i e n ts o l m i o na b o u tt h et e r r i t o r i a lr i s k p r o t e c t 8 i m p r o v i n gr a t i n ga n a l y s i st e c h u i c a l 9 n o tf u l l ya t t u n t i o nt h ee l e u t r o uc o n s t r u c t i o n w es h o u l da b s o r bi nf o r e i g na d v a n c e dm a n a g e m e n te x p e r i e n c ew h i c hs h o u l db e u s e db yo u r s e l v e s t h es o l u t i o nf o rc u r r e n ts t a t u sf r o mo u rc o m m e r c i a lb a n k f o l l o w i n g s ： l ，s t r e n g t h e nm a n a g e m e n to fe a c hs t e pa b o u ti n d i v i d u a lh o u s i n gl o a n t a k e s p r o t e c t i v em e a s u r ef o re x i s tr i s k 2 i m p r o v ei d e n t i f y i n si n d i v i d n a lc r e d i tr i s ka n da p p r a i s e de n v i r o n m e n t ，e s t a b l i s h e s t h ep e r f e c ti n d i v i d u a lc r e d i ts y s t e m t h ec o r ei si n d i v i d u a ic r e d i tr e g u l a t i o n s 3 i m p l e m e n ti n t c r e s tr a t em a r k e t i n ga sw e l la sd i v e r s ef i n a n c i a lv a r i e t y p r o v i d e s 6 我国商业银行个人住房贷款风险控镕研究 t h er e l a t i v e l yh i g h e ri n t e r e s tr a t et ot h eh i g hr i s kc u s t o m e r , r e a l i z e st h e1 0 a nr i s ki n c o m e m a x i m i z a t i o n ， 4 c a r r yo u tt h eh o u s i n gm o r t g a g el o a l lo fn e g o t i a b l es e c u r i t i e sa n dd i v i d et w os t e p f o rd o i n gm o r ei m p o r t a n ti st oe s t a b l i s hs e c o n dm a r k e to f t h eh o u s i n gm o r t g a g ei o a l l 5 p r o m o t ei n v o l v e si nk i n d sw a v d i s p e r s et h er i s ko fi n d i v i d u a ih o u s i n gl o a n e x p a n dc o o p e m r i o nw i t ht h ew e l l - k n o w nr e a je s t a t eb r o k e rc o m p a n y , i n c r e a s et h ea n d i t a m o u n tf o rl a r g e - s c a l ea g e n c yf r o mt h eb a n k , p r o v i d et h eg u a r a n t e et h r o u g hl a r g e s c a l e a n dw e l lk n o w nb r o k e r , r e d u c e st h er i s ko fi n d i v i d u a ll o a n 7 我国商业银行个人住房贷款风聆控制研究 u 刖吾 o 1 问题的提出 我国的个人住房贷款起步于1 9 9 8 年，真正发展是2 0 0 0 年之后。近几年，该种贷款 成为我国商业银行重点发展的贷款投向，并且每年以6 0 左右的速度在增长。个人房 贷的超常规发展速度，一是源于个人住房需求的快速膨胀和消费观念的迅速改变。 二是源于银行普遍把个人住房贷款看成优良资产而不遗余力地发展。但事实上，由 于我国个人信用征信体系尚不健全，个人破产法还没有出台，银行自身对个人住房 信贷的风险管理水平较低，个人住房信贷存在很大风险，实际的贷款违约率很高。 尤其是，用于风险分析的不良贷款率指标在特定的条件下( 如贷款高速增长) ，滞后 性非常明显，掩盖了信用风险的实际情况。根据2 0 0 6 年7 y j 2 0 日，上海银监局发布的 统计数据显示，0 6 年上半年，上海个人住房三良贷款增加了1 1 亿元，个人住房贷款 整体质量呈下降趋势。据上海银监局公布的数据，按“五级”分类口径统计。6 月末 全市银行业金融机构不良贷款余额4 9 0 6 亿元，比年初减少1 4 6 亿元；不良贷款率 2 7 5 ，比年初下降0 3 2 个百分点，不良贷款余额与比率继续“双降”。在整体贷款 质量提升的同时，个人住房贷款却呈现出完全相反的走向。截至6 月末，中资商业银 行个人住房不良贷款余额1 6 6 亿元，比年初增加1 1 亿元，不良贷款率0 6 7 r 比年 初增a d o 0 9 个百分点，个人住房贷款质量总体呈下降趋势。“一叶落而知天下秋”。 何况上海房地产市场在中国楼市具有标杆意义该市场的个人住房不良贷款增加了 1 1 亿元，引发了各界的关注。 按照国际惯例，个人住房贷款的风险暴露期通常为3 8 年。这也就意味着国内 银行个人住房贷款已经步入了违约高风险期应该引起足够的重视。没有风险的贷 款，就是不发放贷款，就是放弃赢利的机会。贷款承担了一定风险，才能收获利息。 这就是说，任何一种贷款都会产牛双重效果。个人住房贷款的贷款风险是天然的， 也是后天的，虽然都不可回避，但可以规避。对个人住房贷款的风险管理正是风险 与收益博弈的结果。加强个人住房信贷风险研究和风险防范，提高风险管理水平， 具有十分重要的现实意义。 梳理文献发现由于国外房地产市场的成熟和对个人住房贷款管理的日趋完善， 我国商业银行个人住房贷款风险拧制研究 不论是实际操作方还是理论研究界，都对个人住房贷款的风险形成了比较深刻的认 识。他们对个人住房抵押贷款一级市场风险研究丰要集中在如下一些领域：1 个人 住房抵押贷款风险与l t v ( 1 0 a n - t o - v a l u e ，贷款价值比) 关系研究。2 不同个人住房 抵押贷款工具的风险比较研究。3 ，应 j 期权理论研究个人住房抵押贷款违约风险。 4 个人住房抵押贷款违约风险与信息不对称、道德风险。5 个人住房抵押贷款违约 风险微观因素研究。形成的理论有：个人住房抵押贷款违约风险期权理论：个人住房 抵押贷歙风险分析的理论违约的权益假说：个人住房抵押贷款违约的还款能力假说 和个人住房抵押贷款风险管理再协商理论。 对于风险防范的措施，因为各国实际情况的差异，各有不同。美国专家主张以 个人住房贷款的证券化转嫁贷款人的风险。英国专家在美国的证券化理论基础上提 倡按揭两全保险计划( m o r t g a g ee n d o w m e n tp l a a ) ，购房人可以将贷款本金和利息 分开偿还，按浮动贷款利率向银行支付利息，同时向保险公司购买保险，利用满期 保险金来支付贷款本金。 而我国目前对于个人住房贷款的风险认识，正如开篇所提到的那样，风险几乎 被忽视。他们只是在理论上将住房贷款项下产生的风险进行了分析，没有对风险进 行深入的量化的解析；对于风险的防范措拖，没有引起高度的重视，更谈不 成功 的经验。 0 2 文章采用的方法 本文以理论分析为主，结合一定的实证分析，一方哑从理论分析我国个人住房 贷款存在的各种风险以及管理的必要性，另一方面用实证分析，通过借鉴国际上个 人住房贷款管理的成功经验，结合我国实际，研究我国商业银行个人住房贷款的风 险控制措施。 0 3 本文的结构安排 本文主体分为四个部分： 第一部分为个人住房贷款的风险分析。从个人住房贷款的产品特征入手，表明 住房贷款因其贷款期限欧、客户数量多等特点而具有风险隐藏期长的特性，因而导 致商业银行风险监管难度加大。引用了近年来发牛的两个较为典犁案例，进行了实 我国商业铌行个人住房贷款风险控4 研究 证分析。并在其后对个人住房贷款的风险因素逐一进行理论分析。 第二部分阐述了我国商业银行个人住房贷款风险管理的现状以及存在的问题。 虽然在风险管理上，我国采用了个人信用评估、住房置业担保、住房抵押贷款保险 等措施，但是还是存在着如下的问题：1 风险承担主体之间风险收益不对等加大了 风险隐患。2 缺乏有效的个人信用体系。3 配套法规、制度不健全使个人住房贷款 风险防范手段弱化。4 部分担保公司的担保能力和资信水平较低。5 缺乏对担保公 司的有效监管。6 担保业务操作规程不统一，担保公司运作不规范。7 区域性风险 的防范问题得不到有效解决。8 定量化分析技术急需建立和提高。9 电子化建设没 有受到充分的重视。 第三部分介绍了国外个人住房贷款风险分析的理论和风险管理的经验。重点阐 述了个人住房抵押贷款违约风险期权理论和个人住房抵押贷款风险管理再协商理论 两种理论。在风险管理措施中凼美国的房地产金融风险管理模式很有代表性，所以 单独对美国的房地产金融风险管理模式进行了介绍。 第四部分为我国商业银行加强住房贷款风险管理的思考。提出我国商业银行要： 加强个人住房贷款贷前、贷中、贷后各个环节的管理，对于已发生风险的贷款，应 积极采取保全措施；改善个人信用风险的识别与评估环境；重点开发风险低、潜力 大的客户群体；将提前还款罚息制落到实处；实行利率市场化；推行住房抵押贷款 证券化；加大与知名品牌房产经纪公司的合作，促进多方介入，分散化个人住房贷 款的风险；把个人消费贷款与保险结合起来；加大定量化分析技术的投入。 0 4 本文的创新点和不足 本文的创新之处在于分析个人住房贷款风险因素时将分期付款诉讼时效认定风 险、法律程序风险和执行风险考虑在内。提出了商业银行加大与知名品牌房产经纪 公司的合作力度，增加银行对大型品牌中介的授信额度审批，通过大型品牌经纪公 司为借款人提供担保，降低个人房贷的风险。 住房信贷风险是个时效性强、涉及面广的综合性问题，作者限于资料来源的 获取和学识的不足，未能从更多的角度进行更深入的分析希望能在以后的工作和 研究中进一步展开研究。 我1 日商业银行个人住房贷款风险控制研究 1 个人住房贷款的风险分析 1 1 个人住房贷款的产品特征 1 1 1 ，对象是具有完全民事行为能力的自然人 根据中国人民银行颁布的个人住房贷款管理办法规定：个人住房贷款的贷 款对象是具有完全民事行为能力的自然人，同时对自然人借款应具备的条件作了明 确规定。在考虑还款来源时，借款人未来稳定的收入成为第一还款来源。但借款人 未来收入客观上具有一定的不稳定性。因此，商业银行往往要求借款人在借款时提 供担保。 1 1 2 贷款期限长，风险有一个暴露的过程 贷款通则中规定，商业银行的自营贷款期限最长不超过1 0 年，超过1 0 年要 报中国人民银行备案。而个人住房贷款期限一般在1 0 年以上，最长可达l j 3 0 年，且 不需要逐笔报人民银行备案。银行在发放贷款时，只能了解借款人目前的财务状况， 并以此推测借款人在未来的收支状况，而借款人的还款期限通常要持续2 0 一3 0 年左 右。由于未来不确定目i i 素太多，在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性， 正因为期限长的特点，个人住房贷款产牛的风险一般不会在贷款之初就显现它的 风险暴露有一个过程。商业银行为控制风险除了要求提供担保外在还款方式上采 取了月供方式还款，加快资金回流。 1 1 3 用途的确定性 个人住房贷款是为了配合我国住房制度改革，拉动内需，支持城镇居民购买自 用普通房，其用途只能用于支付所购买住房的房款，不能挪做他用。一手房贷款中 贷款资金要划入借款合同中确定的开发商专用账户中。 1 1 4 客户数量多，风险监管难度大 对象是个人的特点，决定了个人住房贷款客户面广、单笔业务金额小、户数多 的特点。商业银行开办此项业务必然要投入比批发贷款业务多得多的人力、物力和 网点。因此贷款要达到一定规模后，其规模效益才能得以展示。况且客户的高度分 散导致风险不易监控，一旦形成不良贷款，催收成本也很高。 1 1 5 业务发展速度快 “ 我国商业银行个人住房贷款风险控制研究 根据2 0 0 6 年4 月2 5 日，由中国社会科学院城市发展与环境研究中心编撰、社会科 学文献出版社出版的2 0 0 6 年房地产蓝皮书介绍，近年来我国个人住房贷款呈现 高速增长态势，2 0 0 2 2 0 0 4 年，全国个人住房贷款余额分别达到：8 2 5 8 亿元、11 7 7 9 亿元、1 5 9 2 2 亿元。2 0 0 6 年0 8 月0 7 日，中国财经信息网也提到：全国个人住房贷款余 额由1 9 9 8 年的4 2 5 1 6 亿元增长n 2 0 0 5 年底的1 8 4 万亿元，8 年问个人住房贷款余额增 眨了近4 3 倍，平均年增长率达到6 0 0 2 。个人住房贷款在过去8 年里获得了快速的发 展，但同时也隐藏了巨大的风险。 1 1 6 贷款审查难 因为个人住房贷款的对象都是个人，在做贷前调查时，借款人的信用和还款能 力成为首要考虑的因素。由于个人信用制度建立不完善，个人收入隐蔽性较强，无 法对借款人的信用记录等情况进行核查。因此，贷款保证程度的可靠性很难量化。 1 2 个人住房贷款的分类 个人住房贷款分为普通个人住房贷款和住房公积金贷款两种。普通个人住房贷 款又可分为个人住房按揭贷款和个人再交易住房贷款( 即二手房贷款) 。普通个人住 房贷款和住房公积金贷款在贷款对象、适用的利率等方面都有不同。住房公积金贷 款是商业银行受公积金管理部门的委托，以公积金存款为资金来源，按规定要求向 购买普通住房的个人发放的贷款。连续一年以上缴纳住房公积金的个人才具有贷款 的资格，利率与普通个人住房贷款的利率相比较低。因其利用的资金是公积金存款， 而非银行资金，银行不会承担因借款人信用问题、利率问题等产牛的风险。本文讨 论的个人住房贷款风险管理只从商业银行角度出发，所蛆不包括对住房公积金贷款 风险的管理。 1 3 实证分析 1 3 1 案例 【森豪骗贷案】 “森豪公寓”位于北京市朝阳门桥往西1 0 0 多米，东二环以内，是个i j 土寸金的 地方。从2 0 0 0 年1 2 月至2 0 0 2 年6 月，北京华运达房地产开发有限公司借开发“森豪公 寓”之名，与中国银行北京市分行签订了楼宇按揭贷款合作协议，后虚构销售“森 我国商业银行个人仲房货款h 险扮制研究 豪公寓”事实，借用他人身份证，提供虚假收入证明以及酋付证明，从中行北京分 行申请按揭贷款1 9 9 笔，涉及公寓2 7 3 套，形成风险敞n 6 4 亿元。 他们是这样骗贷的：庞某是森豪公寓2 5 7 名“买房人”中的一员，他在接受调查 时说，2 0 0 1 年5 月，刚从狱中假释的姐夫余建三说，他们公司已在银行抵押了一栋楼， 正筹集人假扮业主购房，然后找银行做按揭贷款，想借庞某的身份证贷款。庞某当 即表示，他自己并不想买房。余建三劝说，房子并不归庞某所有，只是借其名义向 银行申请贷款，日后这笔贷款也由华运达公司来偿还，庞某不会担任何风险。禁不 住余建三的再三劝说，庞某最终借出自己的身份证。因为可以从中获得好处费，他 还答应找更多的朋友。随后，庞某又将几个朋友拉进来。 一年半内，华运达房地产公司就通过手下员工的关系网召集到了2 5 7 名“购房 者”。这2 5 7 名“购房者”均非百万富翁，很多是下岗工人和收入不高的年轻人。就 这样，搜集到大量身份证后，北京华运达房地产公司开始伪造购房按揭申请材料， 这些材料均由该公司办公室工作人员填写盖章后封装。 按规定银行发放房贷首先要通过律师的资信审查。森豪骗贷案中，中国银行北 京分行委托了孔卫东和战军两名律师负责对购房按揭申请材料进行审核，但他们“并 未发现”数百名借款人的资料均是伪造，便出具了1 6 1 份法律意见书，证明贷款申请 人均具备偿还贷款的能力，符合中请贷款的条件。这些内容失实的意见书后来成了 他们成为被告的最有力证据。 接到孔、战二人出具的法律意见节后，中圆银行内部再次对这些申请资料进行 了审核，但也未发现问题。 在正式发放贷款前，银行还要与业主当面核对购房按揭合同的细节。2 0 0 1 年8 月，庞某与朋友一道被通知来到华运达公司办公室，在开发商的安排下，排练即将 到银行进行的面签过程。“我们每个人都领到一张小纸条，公司让我们尽快将上面所 写的内容背熟悉，”庞某称。小纸条上写着他们所“购买”房屋的门牌号、总价以及 首付款金额，还有为购房者提供假收入证明的公司名称。在庞某的纸条上，他变成 北京祥亨商贸有限公司高管，月收入3 万多元。“我纯粹是在为余建三工作，他承诺 给我2 0 0 0 元好处费。” 熟记小纸条上的信息后，庞某和朋友被华运达公司用车分批送到中行北京分行。 我国商业银行个人住房贷款风脸控制研究 在一间办公室里回答了银行工作人员的问话，他们通过了最后一关银行的审查， 接着庞某在购房按揭合同上签字，工薪收入的他在中国银行贷到了数百万的房贷。 在同行的“购房者”中，庞某注意到一位叫刘建军的申请材料的造假程度比他还邪 乎，在材料上，刘建军是一名医药公司销售经理，月收入高达6 万多元，而其真实身 份却是一名身患残疾的无业人员，每月靠领取城市低保金维持生活。 就这样，一年半内华运达房地产公司通过手下员工的关系网召集n 2 5 7 名收入不 高甚至没有收入“购房者”。中国银行北京分行委托的两名律师“并未发现”数百名借 款人的资料均是伪造，还出具了法律意见书。中国银行内部再次对这些申请资料进 行了审核，也来发现问题。在正式发放贷款前，银行与业主当而核对购房按揭合同 的细节时，银行相关业务人员也没有注意到任何问题。 其实，假按揭在地产圈已经是一个潜规则。银行或多或少也知道这个事情，但 看到开发商出具的交了首付的发票，银行依然会把钱贷出去，也就是把剩余的钱打 入开发商的户头，很多的开发商就是靠这样的手段在进行资金的周转。而银行的贷 款，在很长一段时间内，则是由开发商自己承担的。这个过程中，如果有人真的要 买房子了，那开发商就会告诉真正的购房者，他们和以前买房子的人已经解除了合 同，这个房子现在是可以出售的。房子理所当然就会卖给真正的购房者，按揭也就 开始由真正的购房者来承担，这个“洞”自然而然就会被堵住，但如果一直没有合适 的购房者出现，那洞就会越来越大，最后导致开发商也无法将其掩盖住了。华运达 房地产公司正是这样才露出了马脚。 【盛鑫嘉园骗贷案】 北京盛鑫嘉园骗贷案“骗套”贷款六千万。2 0 0 6 年】o 月1 1 日、l o 月1 2 e l 在丰台 区法院，盛鑫嘉园建行假按揭案第一批、第二批开庭。据中盛鑫公司总经理陈德宝 介绍，盛鑫嘉园假按揭涉及工行、建行、北京银行3 家银行，套取贷款总计6 2 ，1 8 0 ，0 0 0 元；涉及人员4 7 名，涉及房犀1 0 6 套，其中7 套房产被双重按揭，这些房产均未按相 关法律规定以假按揭人员的名义到房地局办理抵押登记于续，还作为未售房屋进行 出售，因此造成了一房两卖、甚至一房三卖的情况。 2 0 0 6 年1 月1 1 日，工行对3 1 名假按揭当事人在西城法院提起诉讼，第一被告是 按揭购房当事人，第二被告为中盛鑫公司。2 0 0 6 年7 月3 日，西城法院对工行假按揭 1 7 我国断业银行个人住房贷款风险控制研究 案第一批1 6 个案件做出解除贷款合同，由当事人承担还款责任，巾盛鑫承担连带责 任的一审判决。9 月1 2 日。西城法院对第二批1 1 个案件做出同样判决。 与北京市公开的第一桩森豪公寓“假按揭”案最终以“金融诈骗”罪名提起刑事 诉讼，骗贷的开发商和银行内奸包括涉嫌其中的律师均受审不同的是，在盛鑫嘉园 住房虚假按揭案中，银行以民事诉讼向馈款人”个人追缴贷款，法律上有相对充分 的依据，因为大部分贷款合同上部落有。主款人”的真实签名。在工行诉盛鑫嘉园贷 款人”案中，原告最后胜诉，案中的数十位“贷款人”于懵懂中成了背负数十万元巨额 债务的债务人。 1 3 2 对案例的分析： 华运达集团( 香港) 有限公司的董事长邹庆曾是在北京房地产界和银行界呼风 唤雨的人物：旗下在北京、上海持有2 6 个黄金地段的房地产项目。如果不是因森豪 骗贷案而被推上被告席，邹庆或许至今仍是银行的宠儿。邹庆被控以“诈骗罪”之 时，北京市朝阳门内大街南侧，开工1 3 年的森豪公寓项目依旧烂尾。这里是邹庆的 发家地，也是他的滑铁卢。 检察机关指控，邹庆在开发森豪项目之时，以2 5 7 份虚假的个人资料，从中国银 行非法获取个人住房贷款7 5 亿元巨款。然而，这只是邹庆漫长的贷款链条上的一环a 除中行之外，华运达公一j 还欠原北京城市合作银行贷款本金8 9 亿元，欠建设银行贷 款本金1 5 亿元，另涉至少两笔金额总计黯0 万美元以上的湖北中行信用证贷款。上 述贷款本息合计，总额至少在2 0 亿元以上。 近来接踵曝光的多起房地产贷款案件，从上海的“姚康达”案和。曲沪平”案， 到北京的同泰房地产公司和森豪国际公寓项目案，与森豪案脉络不无相似之处。邹 庆将此道发挥到登峰造极。一手制造“烂尾楼虚高房价一假按揭”模式，还食髓 知昧，试图将此模式循环运作。森豪公寓项目的来龙去脉，暴露了房地产金融黑幕 中最黑暗的一幂。 迄今为止，无论是法律还是舆论，似乎均把此类行为定性为“恶意骗贷” 从而把银行置于无辜受害者的地位。然而，如果仅仅足“骗贷”的话，这些案例可 能根本就无从发生。 无一例外的，这些案例显示以下兰个共同点： 1 8 我崮商业银行个 住臌贷款风险控制研究 第一，此类个案的真实背景是锟行与企业的共谋； 第二，银行与企业至少在短期内具有利益上的一致性：对企业而言，贷款意味 着生命线，其重要性自不必多言：就银行而言房价如果被企业炒高，则必然意味 着抵押品价值的提高，贷款风险因而可以暂时不计； 第三，企业操纵房价的前提是银行信贷资金进场，房地产价格只有在大量银行 贷款的注入下，才可能制造房产销售火爆和稀缺的假象：- - n 可以进一步提价销售 以套利，二则可以依靠所谓更高市价的房产价值评估，以进一步套取银行贷款实现 资金和地产滚动发展。 在银企共谋和企业依赖银行贷款实现房价操纵的格局下，房地产价格上涨因“银 行一企业利益同盟”的存在而几乎不可能被遏制，否则必然出现银行不良资产的大 幅度积累。在“没有不会破裂的泡沫”铁律下，企业的毁灭和市场的萎缩仅仅是时 间问题；但更为严重的是，银行在房地产市场泥足深陷，将导致下一轮资产价格危 机和银行危机。因此，住房贷款的风险不可忽视。 1 4 住房贷款风险的具体分析 虽然现阶段个人住房不良贷款额远远低于其他贷款种类，个人住房贷款被银行 普遍认为是优质的资产，拖欠贷款的比例较低。然而“优质”只是一个相对的概念。 个人住房贷款潜在信贷风险同样不容忽视，尤其是在目前房地产业快速发展和居民 购房意愿持续趋强的情况下，银行普遍注重个人住房贷款的扩张，对其风险缺乏足 够的分析和评价，而个人住房贷款业务的特点就是期限长，不确定性多，其风险通 常都要在数年后才显现出来。因此，银行必须加强对个人住房贷款的风险研究 1 4 1 信用风险 信用风险是个人住房贷款面临的最主要的风险。信用风险主要来自两个方面： 一是借款人的信用风险，丰要反映为借款人拖欠贷款本息；二是丌发商的信用风险， 容易导致“假按揭”现象。 1 4 il 借款人的信用风险 借款入的信用风险是指因借款人或担保人韵信用问题，使贷款银行到期不能收 回贷款本金和利息，从而给银行带来的损失。根据具体情况，借款人的信用风险又 i 9 我国断业银行个人住房贷款m 险控制研究 分为被迫违约风险、理性违约风险和恶意违约风险。 被迫违约风险是指由于借款人发生财务团难，而导致无法按时偿还贷款本息所 带来的风险。个人住房贷款属于中长期信贷，银行在发放贷款时，只能了解借款人 目前的财务状况，并以此推测借款人在未来的收支状况，而借款人的还款期限通常 要持续2 0 一3 0 年左右。由于未来不确定因素太多，在这段时间中个人资信状况面临 着巨大的不确定性，个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为银行 的贷款风险。 理性违约风险是指不是由于借款人财务困难引起，而是由于房地产价格变动等 因素引起借款人主动违约行为所带来的风险。 恶意违约风险包括两种情况：在实际操作中大量存在的是借款人不具有按月还 本付息的能力，但是按照银行的贷款要求“填”出相应的收入证明。因为收入证明 的出具方为贷款人所在的单位，在法律上讲此单位只承担证明不实的法律责任，并 不具有担保责任。因此很多单位在考虑到职工住房的切身利益时就睁一只眼闭一只 眼了。更有一些借款人自己伪造单位的公章，任意填写收入证明。甚至一些已经宣 布破产的企业职工也能“开”出收入金额可观的收入证明。另一种是借款人本来具 有按月还本付息的能力，但在主观上故意违约，或者采取欺诈手段，利用房地产抵 押贷款来骗取银行资金所带来的风险。 1 4 1 2 开发商的信用风险 开发商的信用风险是指开发商以骗取银行信贷资金为e i 的，在借款人没有真实 购房意愿的情况下，采取各种手段，以借款人名义申请并取得住房贷款的行为。根 据实施目的的不同，又可分为融资型假按揭和诈骗型假按揭。 融资型假按揭是指房地产开发商以虚假借款人的名义申请个人按揭贷款，将款 项用于解决自有资金不足的团难。在住房按揭中，由于开发商自有开发资金不足或 暂未到位，同时由于银行信贷制度的严格要求或本身资质等原因无法取得开发类贷 款，于是通过假按揭的方式套取银行的信贷资金以弥补项目开发的资金缺e l 。该类 假按揭般有两种结果：一是开发商在项目完工并取得预期销售目标后，将回笼的 售楼收入用于偿还“假按揭”，取回房产产权并作进一步的销售。二是开发商将通过 假按揭获取的银行贷款用于项目开发后仍无法完工或无法取得预期销售目标，项目 我国商业银行个人住房贷款m 硷控制研究 开发和销售陷于停滞，开发商资金运营逐步陷入困境而无法偿还银行按揭贷款。特 别是开发商获取假按揭贷款后无法完成项目开发并陷入团境。虽然其套取银行贷款 的目的是继续投入项目开发，但因结果不佳而给银行资金造成了极大的风险。 诈骗型假按揭是指房地产开发商以虚假借款人的名义申请个人住房贷款按揭贷 款，将款项挪作他用、挥霍一空或携款潜逃。根据其表现形式又可进一步分为携款 潜逃型和挪用资金型两种类型。其中携款潜逃型主要表现为开发商因自身开发的房 产缺乏市场竞争力、销售欠佳，在通过假按揭骗取银行信贷资金后，开发商即将该 部分资金抽离公司并转到个人名下，从而将其经营项目在房地产市场上的风险直接 转嫁给银行：另一种即挪用资金型，它主要表现为开发商将获取的假按揭信贷资金挪 用到其他项目作开发资金，将抵押房产在房地产市场上的风险直接转嫁给银行。挪 用资金犁与融资型假按揭的区别是，开发商套取银行资金后将其用于别的房产项目 上或干脆挪作他用，而融资型假按揭中的开发商则将套取的资金仍然用于银行贷款 原本指向的同一房产项目，并不挪作他用。 “假按揭”通常出现在一个楼盘刚开盘和销售后期，楼盘销售初期开发商急于回 笼资金，楼盘销售后期是因为开发商急于漓盘，但相对来说，楼盘销售后期发生“假 按揭”的可能性小，因为那时候开发商的资金已经差不多收回。 1 4 2 抵押物的风险 个人住房贷款均要求提供担保，一般采用本房抵押担保的形式，如果抵押物存 在问题，那么个人住房贷款的风险无疑会加大。个人住房贷款抵押物的风险主要为 项目风险、抵押物处置风险和权属风险等。 1 4 2 1 项目风险 主要包括房屋延期交付和质量风险。个人住房贷款的抵押人是未来的房屋所有 人，在其贷款时，房屋还未交到抵押人手中，他可以保证按期归还贷款本息，但是 房地产开发商延期交付房产和交付后出现了房屋质量问题，购房人与开发商发生矛 盾并久拖未决时，往律会造成借款人拒绝归还贷款本息，使预期的还本付息资金不 能按期收回。这时银行要花费一定的人力物力去催收，甚至调解开发商与购房人之 间的矛盾。如果开发商无力完工，未完工的房产价值可能会低于所剩的贷款本息， 从而形成贷款风险。 我 j 商业银行个人住房贷款风险拧制研究 1 4 2 2 抵押物处置风险 个人住房贷款抵押物的处置风险是当借款人违约后，处置其抵押物时所产生的 风险，主要是抵押物的价格风险。 抵押物的价格风险包括抵押物价格市场风险平u 抵押物价格人为风险。( 1 ) 抵押 物价格市场风险是指作为抵押物的房地产价值随经济环境、房地产市场波动以及房 屋自然磨损导致价格下降所产生的风险。房屋的价格是计算贷款额的基础，从这个 意义上来讲贷款时房屋的价格越高贷款的风险也就越高。价格风险来源于两方面： 一方面是房地产市场的系统风险，即整个市场的涨与落，供求的旺与淡，楼盘价格 必然随大势沉浮，在房地产市场处于高峰阶段，价格的系统风险就达到最高。( 2 ) 抵押物价格人为风险包括对抵押物人为损坏风险及抵押物估价风险。抵押物人为损 坏风险是因为抵押人在其抵押期限内对房屋的损坏造成抵押物价值下降而产生的。 抵押人在抵押期限内，对房屋的处分权受到限制，抵押人未经抵押权人同意不得擅 自改变房屋结构，不得损坏列入房屋估价的配套设施。但因抵押权人不可能对抵押 房屋使用情况进行全面有效监督，也存在一些抵押物被人为损坏的现象。抵押物估 价风险是由于估价人员因其过失或故意过高估价抵押物而产生的风险。一是估价人 员不具各房地产价格评估资格，没有足够的估价技能和估价经验，所评估出的价值 未经有关部门审查，与实际价值相差甚远。二是估价人员不遵守估价规程和职业道 德，满足抵押人的要求，为获取更多的贷款，有意过高评估房屋价值。这些都给抵 押权人带来了风险。 1 4 2 3 抵押物权属风险 抵押物权属风险是指抵押物产权不明晰，如在房改房产权手续转移未了结和夫 妻财产的约定分割不明上等。 1 4 2 4 抵押办理行为不真实 抵押登记制度混乱，对多头抵押、假证抵押。贷款人事前无法控制，事后追究 困难。 1 4 3 银行内部管理风险 目前银行的个人住房贷款业务是通过内部分工协作进行运作和管理的，其中任 何一个环节管理不善都可能使潜在的风险变为现实。 我国商业银行个人住房贷款m 险控制研究 1 4 3 1 贷款审查风险 贷款审查是个人住房贷款业务的重要环节，它包括对按揭贷款项目的审查和对 借款人的审查。对开发商的贷前资信审查、项目的审查把关不严，这是产生“假按揭” 的重要原因之一。一般来说，开发商如果资金实力雄厚、楼盘销售