（金融学专业论文）我国商业银行个人住房贷款风险管理现状及防范.pdf

摘要 1 9 9 8 年，随着国家住房制度改革的全面推进和金融体制改革的逐步深入， 我翻巍业镔罩亍逐步擦发囊令人往痿贷款受务搀为一个荻熬铡澜圭罄长点。经过近咒 年的快速发展，圈前个人住房贷款已进入风险高发区间。商业银行如何识别、转 移、控制、管理个人住房贷款风险是此项业务保持健康发展的基本要求。 本文簌我嚣令人住房贷款聪验获嚣入乎，对篦分鞭了瓣努褰韭镊孬令久住房 贷款风险管理枢架和方法，全面探索了我圜商业银行风险管理体系的构建和相应 的措施手段。 本文第一部分首先介绍了我莺个人往痿贷款面临的主要风险类型，并对其成 因谶行了分析。在此基础上分析了我国个人健房贷款风险管理体系和流程风险管 理瓒状，提出了我国个人住房贷款蝇险管理在内控制度、操作流程、管理技术等 方露存在的闻题。 - 本文第二部分介绍了国外商业银行的风险管理框架，主要包括j x l 险管理制 度、风澄管理攘式裟强殓管理缌织缝鞠，疑时分辑贪缨了翅羚亵业镊器风险警理 的措施和方法，主要包括对流渤性风险、提前还款风险和抵押物风险的防范和控 制。 本文第三罄努锌嚣上述分聿嚣，箍窭了箍秀笺警蠢! 锻行令夫住房贷款撼陵管 理政策建议：一怒建立垂直的风险管理体系，理顺风险管理路径，增强风险管理 的独立性。二是逐步完善内部掇制制度，加强内部控制制度建设的同时，注重强 纯肉部控裁潮瘦阙戆鬻接，霜露鸯蟊强蓝管政策鹭磁究，戆立内部控鞠露l 菠静评价 制度和核查制度；三是不断提高风险管理技术，统一个人住房贷款风隐管理网络 体系，实现全过程风险管理网络体系，并在此基础上逐步实现以定性和定量手段 著蘩豹管理方式；鞫是再逢全过程风险管疆流程，设计穰实施蘸台有效竞争、焉 台保障有力的新烈业务经营管避模式；五是针对商业银行个人住房面临的按揭项 目风险、提前还款风险、抵押物风险提出具体的风险管理措施和方法。 关键词：商业银行个人住房贷款风险防范风险管瑗 a b s t r a c t w i t ht h ep r o m o t i n go ft h en a t i o n a lr e a l e s t a t es y s t e ma n dt h ed e v e l o p m e n to f t h er e f o r mo ft h ef i n a n c i a ls y s t e m ，o u rc o m m e r c i a lb a n k sw e r el a u n c h i n gi n t o p e r s o n a lr e a l e s t a t el o a nb u s i n e s sa san e wp r o f i t i n c r e a s i n gf a c t o ri n19 9 8 + a f t e rt h e f a s tp r o g r e s so fr e c e n ty e a r s ，t h ep e r s o n a lr e a l e s t a t el o a nb u s i n e s si sn o wi nh e a v y r i s k i ti sa ne s s e n t i a lr e q u e s tt ok e e pt h eb u s i n e s sg r o w i n gh e a l t h yt h a tc o m m e r c i a l b a n k ss h o u l dr e c o g n i z e ，c o n t r o l ，m a n a g e ，d i v e r ta n dt r a n s f e rt h ep e r s o n a lr e a l - e s t a t e l o a n sr i s k s t h i se s s a ys t a r t sw i t ht h es i t u a t i o no fo u rp e r s o n a lr e a l e s t a t el o a n sr i s k sa n d a n a l y z e st h ep e r s o n a lr e a l e s t a t el o a n sr i s km a n a g e m e n tf r a m ea n dm e t h o d so f t b r e i g nc o m m e r c i a lb a n k s t h ee s s a ye x p l o r e st h eb u i l d i n go fo u rc o m m e r c i a lb a n k s r i s km a n a g e m e n ts y s t e ma n do u t s i d ec i r c u m s t a n c e i np a r to n e ，t h ee s s a ya n a l y z e st h er i s kt y p e sa n dc a u s e sw h i c ho u rp e r s o n a l r e a l e s t a t el o a nb u s i n e s si sn o wc o n f r o n t e dw i t h t h ee s s a ya l s oa n a l y z e st h es t a t u si n q u oo fo u rp e r s o n a lr e a l - e s t a t el o a nr i s km a n a g e m e n tm l dt h er i s km a n a g e m e n t p r o b l e m so ft h ei n s i d ec o n t r o l l i n gi n s t i t u t i o n s ，o p e r a t i n gp r o c e s sa n dm a n a g e m e n t t e c h n i q u e i np a r tt w o ，t h ee s s a yi n t r o d u c e st h er i s km a n a g e m e n tf r a m eo ff o r e i g n c o l m n e r c i a lb a n k s ，i n c l u d i n gr i s km a n a g e m e n tr e g u l a t i o n s ，r i s km a n a g e m e n tp a t t e r n a n dr i s km a n a g e m e n ts t r u c t u r e s a tt h es a m et i m e ，i ti n t r o d u c e st h er i s km a n a g e m e n t m e t h o d sa n dm e a s u r e so ff o r e i g nc o m m e r c i a lb a n k s ，i n c l u d i n gt h ec o n t r o l l i n ga n d k e e p i n ga w a yo fl i q u i d i t yr i s k ，m o r t g a g er i s k ，c t c i np a r tt k r e e t h ee s s a ys u g g e s t st ob u i l dt h ep e r s o n a lr e a l e s t a t el o a nr i s k m a n a g e m e n to fo u ro w nc o m m e r c i a lb a n k s f i r s t l y , w es h o u l db u i l dav e r t i c a lr i s k m a n a g e m e n ts y s t e ma n di n c r e a s et h ei n d e p e n d e n c eo ft h er i s km a n a g e m e n ts y s t e m s e c o n d l y , w es h o u l dc o n s u m m a t et h ei n t e r n a lc o n t r o l l i n gs y s t e mg r a d u a l l y t h i r d l y , w es h o u l di m p r o v et h er i s km a n a g e m e n tt e c h n i q u e sa n dr e a l i z eq u a l i t a t i v ea n d 珏 q u a n t i t a t i v em a n a g e m e n tm e t h o d s ，f o u r t h l y , w es h o u l dr e b u i l dt h ef u l lo p e r a t i n g p r o c e s so f t h er i s km a n a g e m e n t f i n a l l ) ；w es h o u l dt a k ec o n c r e t em e t h o d st ot h er i s k s w h i c ho u rc o m m e r c i a lb a n k s p e r s o n a lr e a l - e s t a t el o a nb u s i n e s si sc o n f r o n t e dw i t h ， s u c ha si t e mr i s k s ，m o n g a g er i s k sa n ds o0 1 1 k e yw o r d s ：c o m m e r c i a lb a n k ， r i s kk e e p i n g a w a y , p e r s o n a lr e a l e s t a t el o a n r i s km a n a g e m e n t i l l 独创性声明 本人声明所擞交的学位论_ 文是本人在释蛳指导下述彳亍的研究工作擞 取褥瓣辑完成豢。据我掰知，滁了文孛特裂糖泼蠡注襄鼗嚣戆遮方岁 ， 论文中不包誉冀艳人已经笈亵或撰写过的研究成果，也不包含为获褥 墨妻! i ：丝塑鳖堡星垄堂或麓他教育机构的学位或迸书 _ o 一i u h vk 1 1u tu h m l o 而使用过的材料。与我一同工佟的同志对本研究所傲的缎露贡献均基猩 论文中箨了鹤潢的注明并表示谢意。 学位论文作者链意舔毕 熬事隗珈妊帽、r 麟 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了嬲x 寸夕| 、弓蛋j 干领男足夸 有关保留、使用学位论文的规窳，有权保留并向国家有关部门或机构送 ! 趸论史的复印僻耜磁盘，允垮论文被套阕鞠漕禳。本人授权 苎i 生i ：! 至查亟曼墨垄：爵隧媾擎毽论文酌全部或部分 “_h一 ，“ o o 工q p 硼日p ，j 内窖缡入有关数据库逆行检索，可以聚用影邸、缩印或扫摘等复制芋墩 保存、汇编学位论文。 i 慑害筻学搜埝文在瓣枣羼透矮搴援裁裹) 掌也i 仑文作者签髻： 遭务操佟滚程有祷完誉 照然我国各商业银行都已经制定了较为完锫的个人住房贷款业务操作流程， 毽隧羲泣务最陵管褒戆鸯瑟强，鼗务撩 睾滚程有特完善： 是个人住房贷款业务经营的集约化和舰模化水平不商。由于个人住房贷款 的对魏是个人客户，与法人贷款相比，个人贷款具有贷款对藩分散、贷款会额小、 贷款笔数多等黪熹，窝暴不实瑷繁终诧窥趣模往警理，燕数实现| | 芟盏拳乎瓣提毫 仲樊欣，杨晓光：操作风险管理的方法与现状，证券市场导报，2 0 0 3 年6 月号 9 和风险管理的加强。但出于业务营销的考虑，商业银行普遍利用网点优势采用了 撒网式营销方式，一般支行均可以办理个人住房贷款业务，一些储蓄所、分理处 也可以受理，集约化水平较低，而且由于参与人员的水平不高，风险管理意识薄 弱，对个人住房贷款的风险管理带来了负面影响，潜存着一定的风险隐患。 二是个人住房贷款未真正实现审贷分离。审贷分离不仅包括人员的分离也包 括机构的分离，以四家国有商业银行为例，对于法人贷款除了采取质押方式担保 的贷款以外，支行层级均没有审批权，而对于个人住房贷款出于业务发展的原因， 支行一般都具有一定的审批权，使得支行既承担了贷款营销，又承担了审批和贷 后管理的职责，由于单一机构利益目标的一致性，即使个人住房贷款由多个人分 别进行调查、审查和审批，也很难避免操作风险和道德风险。 ( 三) 风险管理技术和方法仍需改进 个人住房贷款具有同质性的特点，即业务特性比较接近，这就要求在业务操 作和管理上能够实现统一的标准，这种统一的标准并不意味着所有方面全部一 致，而是指在操作管理的基本框架、技术等方面是一致的，而从我国商业银行实 践操作看，这方面还是十分薄弱的： 一是业务操作和管理技术比较落后，我国商业银行对个人住房贷款的核算和 管理基本停留在分地区集中管理的基础上，即个人贷款数据纳入计算机网络核算 和管理，但网络连接和数据集中是以二级分行或一级分行为单位实现的，二级分 行或一级分行之间是没有实现联网的，因此数据是无法共享的，也就无法实现跨 地区的监控和管理。一些技术较为薄弱的商业银行甚至还处于手工核算管理阶 段，难以有效防范操作风险。 二是定性判断较多，定量分析较少，对于贷款的量化管理和模型化管理等方 面还非常薄弱。由于电子化水平不高，商业银行在对个人住房贷款的历史数据管 理基本是一片空白，而这恰恰是个人住房贷款量化管理和模型化管理建立的基 础。由于历史数据的缺失，目前商业银行在对客户的评定上定性标准较多，定量 标准少，即使存在，其定量标准的估值基础也很少是从历史经验数据分析得来。 这种管理方式难以适应商业银行对个人住房贷款风险管理需要。 三是对各种风险的防范缺乏有效的措施。由于外部环境的制约，目前商业银 1n 行风险转移手段和方法比较匮乏，如项目风险，由于现行法律的问题，对银行的 债权保护有限；又如抵押物风险，由于整个外部环境包括抵押登记、销售登记、 抵押物拍卖、评估等方面制度的不完备，造成商业银行很难有效的保护自身的利 益。 第二章国外商业银行个人住房贷款风险管理介绍 发达国家的谯房金融业务掰史悠久，以个人住房贷款为主体的住房金融发展 水平号一国经济发展水平密切相关，一般在发达国家，往房金融业静殷聪水平都 相应较高，如美圈住房占全美阐定资产的比踅超过了5 0 ，商业银行在房地产 金融市场上豹毙熬超过了5 0 “；欧受国家2 0 0 1 年居民按趱贷款占g d p 的比率 平均达到了3 9 ，其中英国为6 0 ，德国为4 7 ，荷兰达到”。由此可见， 个人住房贷款风险管理不仅对商业银行的经营与发展意义重大，对整个国民经济 的安全与稳定也至关重要。 国外商业银行风险管理框架 鬻舞裔韭银行令人隹痿贷款监务经适a 卡年静发暴，已经建立超藏熬静风险 管理体系。在风险镎理的框架方面，国外商业银行都建立了自己的风险管理制度、 风险管理模式及风险管理组织结构等；在风黢管理对象方掰，国外商业银行强调 要对色括信箱蕊除、流韵往鼹除、市场强除、操作风险等在蠹匏风险避行全蟊管 理，溪对个人住房贷款业务的全过程进行管理；在风险管理方法上，图外商业银 行更加重视定量分析，运用多种数理模型对风险进行识别、评价和监控，最终确 定科学斡飙险鲶嚣猎麓和补偿手段。 ( ) 风险管理制度 不同国家、不同商业银行有各自不同的风险管理模式，但各种模式的风险管 理体系都是以完蔷的风险管理制度为基础的，建立健全风险管理制度愚现代商业 银行强逡管理瓿测鼹孩心内蜜，戬菇险控剁受基点戆风羧稽瑾毒l 凄包懿戮下死令 方面： l 、科学的法人治理结构 1 攀澎东：住房金融新业务与法规，中圈套融出版社，2 0 0 4 年版 第4 页 2 数据来源： 2 0 0 4 年中图房地产盘融报告，央行席地产分析小组 1 2 银行法人稔璎结构通常幽黢东大会、夔攀会帮监事会等撬秘组成，它是褒钱 裔垃镄行正常舔落与蕊验控制鹃基磁性裁发傈证。鑫予番囤静螽l 发结构、法律框 架和文化传统不闶，三机构之间的地位及关系在不同国家的商业银行中是不同 豹。i 磊年寒，国外麓过壤行开始藿巍蟊强化银行豹蠹都懿餐控裁，在锻露法a 渍 理镰季奄中设立猿立抟、只对锻行最高校力辊梅受责酶内帑橇梅。 2 、明确的业务部门风险控制分工及相甄制衡关系 为终理鼠黢经营与熬验管理趣功能要求，鬓多 离蹙银行在强调各驻势嫠门耱 亘独立的丽露，又强调韭务运作的相互制豹，以实现风险控铺与管理的交叉监督、 双黛控制的效果。以同本住友银行为例，往友银行内部风隐管理是按风除类别( 信 舄风陵、市场热陵、漉动毪风险、事务楚璎撼殓、系统鼹验、逮弦程窿风险、羟 营风险、其他风除) 分尉由番主管部门负责，并由该主镣部门牵头定黼露开由裙 关部门参加的关联会议，进行风险分析与风险控制的讨论。 3 、严密，审溪鳇援投毒溉毒l 囊 匿外商业银行通常都在内部建立包括绩靛权限( 部门、个人) 、风险限额和审 批程序等在内的严密、审慎的授权审批制度。银行内部的授权与审批制度由风险 警褒娄员会毒定并提交董事会认可。鼓美嗣捷簇寝行受翻，其售货鼹羚管_ 理申懿 授权审批控制制液是现代商业键行中的典裂模式，它包括窜贷分离、援信额度管 理、信贷授权审批控制、三人信贷委员会批准制度等四个方面。其中，信贷授权 事蹴控涮是懿凄的棱心。该模式下，怠行设信贷政策委员会，决定绩贷委羡会藏 员人选，授权每个委员的贷款审批额度，规定客户授倍额麟必须由信餐委员会中 至少三个委员签字批准。 4 、煮效蕊森帮检查与搭棱裁度 有效的内部检查与稽核铷艘是及时发现风险隐患、避免和减少损失孵关键制 度蜜徘。国外商姐k 银行内部梭焱与稽查制度般包括三个方面：一是总行业务部 门对其下属分支枫狡盈务部门瀚对西淦壹。捻查夔形式主要有：要求鞭送并搴查 有荚业务资料、财务报表、专门问题报告，疆集分支机榆行长或业务部门经理座 谈会等等；二是总行审计稽投部门对其下属机构进行定期戚不定期的耩核缄专项 窜计；三是豢行鞲嚣啻查及矫聘窜诗、会计烯进行裣妻。 ( 二) 厩险管瑷搂式 国外商业银彳亍风险管理的运行模式一般可分为两种，其一为风险集中管理模 式( t o pd o w na p p r o a c h ) ，另一种为风险分数管理模式( b o t t o mu pa p p r o a c h ) 。 风险集中管理模式的特点怒：与整个银行的管理体系配套，由总杼统一管理 风险；大额授信由总行风险控制部门或信贷管理部门统一管理，经核定后分配给 分支枕构使用；为了管理需要，飙险管理信患向总行风陵管理部门集中；风险管 理效莱取决于汇艨后的风险信意质量及相关分析人员的承平。这稀模式袋大的弊 端怒，由于风险管理决策层远离一线，如果风险管理信息系统不能保诳及时、准 确地传递信毫，淡楚孝也就无法保持对风险黥嵩度敏感。褥在握应城酸篱理剁度 缺失的前提下，风险的集中管理也在一定程黢上使褥一线风险管理人员缺乏管理 好风险的积极性。 与其媚对应豹另一秘风验镑理模式是城险分数管理模式，其主要特点是：控 制风除的权限下放，由分支机襁根据各自面临的风险实时管理；根据本地区客户 的实际情况，自行确定风险限颥；风险管理信息分散于各个决策主体；总行风险 管理部门帮楼孩审谤邦门具有簸餐职能，以保涯风险不会绘银李亍带来灾难犍损 失。当然，这种模式也具有一定弊端：对规模庞大、分支机构众多的跨国银行丽 言，如果相应制度缺失，风险篱理的责任、极力和利益难以有效统一，就可能使 风除按蒯渡于形式。霹褒是蚤令风验管理豹决策主钵能够援涯采取最我媳辍险管 理政策和措施，“合成谬误”也难以避免，风险分散管理可能造成总体风险管理 陷于被动。 这嚣静照殓蛰理模式蚤具特色，本身莠没有霞劣之分，缀牙根据囊努情况 壬 选一种模式。一般来说，总分行制的银行多采用风险集中管理模式，单一银行制 的锻行多采用风险分散管理模式，但这也不熄绝对的。从发展趋势来搿，这两种 风黢管理模式戆癸袋在逐囊淡纯，越寒越多涎银行擐据帮场环境秘业务发震霞 要，榘两种模式的优点，建立了符合自身特点的风险管理模式。 ( 三) 风险管理组织结构 风险管理组织结构是最终决定银行在控制、监督和评估其各业务部门风险承 1 4 担憝力之效力的关键，它直接影哟到风险管溅与银行总体战略尽标的一致蛙。风 险缀绞结构一般包括：对风险受鼗终责任的麓事会；被授权管理风险的风险管理 委员会；负责风险管理政策制定、实施与风险控制的风险管理部门。 l 、董事会 菱事会最终承担财务损失豉股东权益减少等责任，防范、控制和处理镶行所 面临的所有风险是蓬事会的一项重要职能。1 9 9 0 年以来，国外大银行的董事会 已纷纷掩媳险管褒纳入发展战酶诗翊，并将风险管理在整个管理钵系中豹地位提 升剐镶行发展战略的范畴。 2 、风险管理安员会 风险管理委员会隶疆于董攀会，其成员囊键 亍蠹部和丹部麴经济惫融专家构 成，其中包括两名以上的银行决策层人员。风险管理委员会独立于日常业务管理， 而且要有充分的缀验确保其管理活动免受来自于业务部门管理层涉足干扰而作 交独立豹剿叛。为了儇证系统内部对镶矛亍的风验竣簧、风黢意识以及每个业务部 门的特殊风险有一个共同的认识，风险管理委员会一般负资制定并适时修f 银行 _ 的风险管理政策，以指导银行的各项业务活动稳健进行和所有员工的行为。作为 全括系统强验戆篱毽考帮责任零翅者，风殓骛淫委员会毖绥对那些毙够整讫豹撼 险颁布量化风险标准( 比如限额、风险资本衡蹙方法等) ，对内部评估不易量化的 风险，建立相应的操作规程。 3 、菇验警璎职能部门 风险管理职能部门隶属予管理委员会，它们或者是分离的，如分别设立的市 场风险管理部门、信用风险管瑕部门等；或者整合为一个先整的风险管理部。风 陵管爨联戆部门在越殓管理委员会兹支撩下，嚣搜强零豹簸替、簧量零# 浮份量彳七 风险的职责。为了有效地履行这种功能，风险管理职能部门必须有一寇的职权并 独立于产生各种风险的业务部门。在风险管理职能部门，般都配有相应的较高 职稼，肉嫠应该鸯一令鼹超额戆羧权租裁。风殓管理嚣 鼹郝门受责久，麓职责是 保证对银行的风险进行日常的衡量、监控和评估，有权迫使信贷人员和交易员不 得超越权限。 4 、稽棱委员会 稽核委员会通过内部稽核人员来保证已获批准的风险管理政策和规程得到 有效执行，同时在锻季亍豹日常逡藿中内部控制也未被忽视。内部稽核人疑应当定 期稽核、测试风险管理程序和内部控铷，一虽发现问题，及时向稽核委员会报告。 同时，稽核委员会向董事会和执行委员会报告，以便于执行委员会及时采取措施 对移瞧的闯题热以矮决。为了确绦双殓管理与控制静有效性，内部稽核人员一般 在金融产品和金融工兵的创新时就开始介入。外部稽核人员主要是定黼复查风险 管理职能部门的完整性、独立憔，评价风险政策和程序的合规情况，并及时向稽 核委受会执彳亍委员会报告。 5 、风险经理 风险经理是风险管理与控制的一线人员，在风险管理职能部门与业务部门之 闻发挥纽繁 睾用，箕职责是确保娃务部门贯铹熙验管理政策，势彝双验餐理职髭 部门掇供r 常报告，使风险管瑗职能部门与各个部门之间保持联系。尽管风险经 理负费本业务部门的风险管理与控制，但部门最终的风险责任由部门主管承担， 莠在缝护镶雩亍风殓蛰理政策方瓣发挥主导馋露。 二、国外商业银行个人住房贷款风险管理的措施与方法 ( 一) 流动性风险的防范与控裁 流动性风险愿指银行无力为资产的增加戚负馈的减少提供融资，即无法以合 理豹戏零啜葭受骥藏以合理的收益交现资产寒满足继户取款、客户合司豹贷款或 其他即时的现金要求而使银行邋受损失或引发危机的可能性”。根据国际经验， 个人住房贷款比熏接近或达到1 8 一2 0 时，商业银行熬体流动性和中长期贷 款我铡静约束裁会袋为摹露突窝豹潺题撵。逶鬻流动往风除管理匏壹犊瓣标寿嚣 个，即应付普通情况和偶发情况，包括四个方面：第一，黼过保持负愤的持续稳 定增长或获取负愤的便利性确保流动性供给；第二，通过保持良好的资产斌量及 箕逶当盼周转速度镶僳当前靛滚动往免受侵蚀；第三，透过合理静资产受债麓限 结构错配实现最佳的流动性安排；第四，建立流动性风险预警和应急机制，做好 紧急 | 况下的融资嶷排。 ”龚懿，吕咩蓉，吕昊怖：我国个人住房贷款风险因素分析，西南农业大学学报，2 0 0 4 ，2 ( 2 ) ，2 7 - 2 9 “巴曙松：4 5 人住房贷歙小是摇钱树快速扩张勿忘风险错蠼，2 1 世纪经济报道，2 0 0 40 4 2 9 1 6 国外商业锻褥防范与控制个人住房贷歉流动性触险摄主要的方法是以美晷 为代表的，透行往房抵摔贷款诞券亿。抵押贷款证券亿烧指发放住房抵押贷款的 金融机构将其持有的抵押贷款，汇集重组成为抵押群缎( 或称资产池) ，经过担 徐和信用加强，以证券形式躜售给投资者的融资过程“。通过证券化，商业银行 可将抵押贷款迅速变现，有效解决了住房贷款流动性麓的问题。1 9 6 8 年，美国 国会通过的住宅及城市发展法( h o u s i n ga n du r b a nd e v e l o p m e n t ) ，该法授予 政感嚣爰按揭协会( t h eg o v e r n m e n tn a t i o n a lm o r g a g ea s s o c i a t i o n ) 有权购买及 收鬃住房按揭贷漱”，标志着住房抵押贷漱证券化在全球的开始。随聪，美国另 外两家政府机构联邦住宅抵押贷款公司和联邦国民抵押协会也参与发行抵 押谈券。到了2 0 谯纪粥年代，美国全部泰缮还住房抵掇贷款中已缀鸯半实现 了诞券化。 ( 二) 提前逐款风险的防范与控制 为防范提前述款风险，银行一般要通过建立数学模型进行统计分析，判断出 影响提前还款的阂素及其敏感性，从而计算正常收回再贷和提前还款的比例和分 蠢，为资金运雳黢安葬 霰鳋溪鲻。嗣时，为羧镬捷蘸还款给银行带来靛疑悫损失， 银行一般要求提前还款的借数人多付6 个月的利息，或多付剩余本金的1 5 ， 作为对提前还款的惩罚。提前还款罚则都应在合同中预先作出说明。如美国花旗 镊行透过贷款台闰条款魏定，个人住痔贷款筵$ 偿嚣( 臻短贷获年疆躐箍蓠绥付 部分散项) 时，浠要经双方商谈，在适当降低利率的条件下继续支付剩余利息； 如粱借款人一次性偿还所有余额，还要支付该余额利息的2 0 的罚款。又如美洲 银行瓣麓定：僚敬天在一定年黻内不竞诲旋箭还款，否粼要支彳寸高额的违约金； 在规定年限外的期间内提前还款，借款人也得额外支付部分利息。同时，此行为 还将作为违约被计入信用记录中”。 5 蘩德窖，潘军：住赛金辩翻蕤簿 究，衷就瓣经_ 犬学毒蔽社+ 2 0 0 2 年敷，幕2 7 8 菱 嘟文达：住房金融：国际比较与中国的选择，中国金融版社，2 0 0 1 年敝，第1 1 1 页 7 凌常峰，张红：个人住房按揭贷款提前偿付风险问题研究，中国房地产盘融，2 0 0 2 ( | 0 ) ，1 5 。1 9 1 7 ( 三) 抵押物风险的防范与控制 1 、抵押物毁损风险的防范与控制 对于抵押物毁损风险，商业银行可逯过要求借款入对抵押房产进行财产保险 进行规避。国外保险业较为发达，保险品种也较为丰富，银行在办理个人住房贷 款时，一般除要求借款入进行信用保险或保证保险外，对抵押物进行财产保险也 是基本的要求，以规避抵押物毁损的风险。如美国，住宅保险是以住宅为保险标 的物的保险，如果在承像期内发生承傈范暖蠹的危险事故而引起房屋损失，保险 人即要按照契约约定予以赔偿坩，这样就可以保证放款人在抵押物损坏或灭失隋 况下的债权。 2 、抵押物贬值风险的防范与控制 对于抵押物贬值风险，商监银行主要透过科学准确的价值评估及对贷款房价 比的合理限制进行规避和控制。对抵押物价值的评估，是通过专业的房地产评估 人员进行的。在美雪，房地产评彳吉师必须是通过“全美评估师资格委员会”的职 业资格考试，在州主管部门注册，并获得合法营业执照的专业技术人员。1 9 8 9 年美国的金融改革、复兴和实施法案还明确规定：凡联邦注册的锻行和金融 机构提供贷款，都必须有注册评估师的评估报告。评估师必须提交统一标准的书 面报告，并接受主管部门的监督检查。 为防范抵押物贬值给银行带来的风险，银行一般都不会提供房产价值1 0 0 的抵押贷款。美国联邦法律规定，在没有任何保险和担保的情况下，贷款价值比 最高不得超过9 0 。但这是法律的规定，一般情况下商业银行最高只会提供8 0 的贷款，在超过此比例时，将要求提供相应担保或保险。 3 、抵押物处置风险的防范与控制 在完成对抵押房屋的评估后，银行还要对该房产的产权状况进行审查，主要 是检查房产的产权记录是否完备，房地产的各项权益是否清晰，有无产权缺陷， 抵押物能否合法处置等。美国银行进行房屋产权调套的一般惯例，是请律师出具 产权状况摘录和律师意见书。律师意见书是专业律师对产权状况的调查和分析报 告，它将指出值得银行注意的产权缺陷。产权状况摘录指的是房地产产权转让的 搏万晖：美国鲍往痨抵押贷款保险及窟示，金融经济，1 9 9 8 ( 8 ) ，2 0 2 3 1 8 所有历史记录。它按时间序列，真实记载每笔房地产交易中产权的转让和分配 情况。按照惯铡，产权状况摘录多是由卖主提供给毅的买主，无需官方的正式文 本。为了保险和谨慎起见，银行在审查产权状况时，常需要律师的意见书来辅证。 第三章提升我国商业银行个人住房贷款风险管理政策建议 睫着2 0 0 6 年年末，我国金融业全面对外开放时期的冒益临近，我国商业银 行应针对自身个人住房贷款风险管理存在的问题，从风险管理体系、内部控制制 度、管理技术手段、业务操作流程和风险防范措施等方面入手，积极加以改进， 以应对挑战。 一、建立垂直的风险管理体系 个人住房贷款的风险管理隶属于商业银行整个风险管理中的一部分，因此个 入住房贷款风险管理的提高依赖于商业银行整体风险管理体系的有效建立和风 险管理水平的提高。从目前国内银行业的现实情况看，由于现行考核机制的问题， 各层级的领导者为完成考核业务量和剩润冒标，往往都有追求业务量翻利润增长 的冲动，而这两项目标均可能被通过承担更大风险来实现。这种风险层级化管理 运作模式效率较低，风险战略和政策传导不畅。垦内地区闻经济发展不平衡，风 险差异较大，在层级化管理模式下的银行分支机构风险管理人员缺乏独立实行职 权的体制支持，对控制本级行不正确贯彻执行上级行风险政策的扭鲢行为力赝不 及。 银监会要求股份制改革的国有商业银行要“建立规范的股份制商业银行组织 机构、以科学、高效的决策、执行和监督机制，确保各方独立运作、有效制衡， “按照集约化经营原则，实行机构扁平化和业务垂悫化管理，整合业务流程和管 理流程，优化组织结构体系，完善资源配鼍，提高业务运作效率”1 9 。国有商业 银行应建立独立垂直的风险管理体系，风险管理部f 1 应该相对独立于业务部f 1 ， 承担起平行制约和行为监督的责任，从而形成有效制衡，抑止过度追求商业机会、 利差贡献或业务量焉违背风险管理原则的行为。 董事会对风险管理负最终责任，在总行一级设一个风险控制委员会，全行的 首席风险控制宫担任这个委员会的主席，董事会授权首席风险宫和风险管理委员 1 9 银行业监督管理委员会商业银行授信工作尽职指引 2 。刁志韵，髑海燕：商业锻行风除控镶体系游梅建，中外企监家，2 0 0 4 ( 6 ) 2 0 会在保持独立性的前提下代为行使风险管理职权，各业务部门和每个分行都设有 风险控制宫，并实现上级机构派驻翩，使其人事、工资、行政关系完全独立，监 务隶属上对上一级风险控制官负责，而不是对同一级业务部门的负责人负责，形 成在首席风险官统一领导下的“下管一级”和“分类管理 积极风险管理模式。 下级行风险管理人员在所管辖的区域和领域内全面监控执行总行风险管理政策， 包括搭建运俸组织，推广风险管理工具，量化评估与分析报告等，以琴| l 于总行风 险管理部门综合归纳各区域、各领域的风险暴露，进行全面风险整合和对冲，实 现对整个机构的积极风险配置。 逐步完善内部控制制度 内部控制管理制度是商业银行发展个人住房贷款业务的基本依据，因此必须 不断加以完善和改进，以符合个人住房贷款业务发展和风险管理要求。 ( 一) 加强内部控制制度的建设 首先要按照“一个岗位一套办法、一个流程一套制度、一项韭务一本手翡 的要求建立各项业务、各个岗位、各个环节的规章制度，做到有法可依、有章可 循；其次，要使部f j 岗位职责适当分离，形成不同机构、不同岗位相互制约、相 互监控的机制；三是实行合理的授权分责，要根据个人住房贷款业务的特点和要 求，赋予各级人员合理的权限，建立内部“分级分翻 管理和“授权有限”的管 理制度，并要求各级人员对各自职责范围的工作负责。 ( 二) 强化内控制度间的衔接 由于个人住房贷款风险管理涉及多个方面，分属不同部门管理，以中国工商 银行为例，基本业务风险管理由信贷管理部负责制定，利率风险管理患资产负债 管理部负责制定，为有效防范因制度缺失、滞后等内控制度缺陷引发的操作风险， 商业银行各部f j 在推出新业务前必须充分识别和评估其中隐含的风险，制定相关 的内控制度和流程，确保风险得到有效控制。同时，在制度拟订过程中，要加强 业务交叉部门闻瓣沟通与协作，避免困沟通不及时巍出现的管理空自或制度闻的 2 1 矛盾，实现内控制度体系的协调一致。 ( 三) 加强监管政策研究 商业银行内部控制制度必须符合国家相关法律法规和监管部门的要求，因此 商业银行制定内部控制制度时要密切关注外部经营环境和监管要求的变化，严格 按照现行法律与监管政策制定各项规章制度，确保个人住房贷款业务经营管理行 为依法合规。 ( 四) 建立评价制度 要定期对内控制度实施情况进行评价，对内控制度有效性、健全性和符合性 进行测试，并根据测试结采及时进行修订和完善，不断强化内控制度管理，将现 行的制度要求与相关制度要求、分散在多个制度文件中的同一业务规定进行整 合，标明制度之间的关联关系，及时清理废止己过时的制度，整合优化业务流程， 绘制业务流程图：便于业务人员进行操作，规避操作风险。 ( 五) 建立有效的内部核查制度 要对各个环节、各个岗位行为的依法合规性进行监督，监督应建立有效的机 制，可以是定期、也可以是不定期的；可_ 以是现场，也可以是非现场；可以是专 项，也可以是全部，通过有效的监督检查，可以增强内控制度执行力度，及时发 现内控制度中存在的闻题，并加以改进。 三、不断提高风险管理技术 个人住房贷款笔数多、金额小，其风险管理不同与法人贷款，电子化操控依 赖性高，现阶段商业银行必须从建立个人贷款的电子化操控体系入手，不断提高 风险管理水平。 2 2 ( 一) 建立统一的个人住房贷款风险管理网络体系 一是要统一业务操作平台，改变目前个人住房贷款手工和分地区核算管理模 式，建立全部统一的基本核算管理模式，避免由于操作平台差异造成个人住房贷 款风险管理的地区差异性； 二是实现数据集中，通过数据集中可以实现对客户的集中管理，有效避免跨 地区客户带来的集中风险，同时由于数据实现集中也便于上级行实施有效的监测 和检查； 三是兼顾地区差异，通过技术手段实现差别化的管理，既保证了地区差异， 又实现了有效的业务控制，确保照务操作符合制度，避免由予手工操作和分地区 管理带来的操作风险。 ( 二) 实现全过程的风险管理网络体系 改变目前商业银行的电子化操控平台简单记录核算的功能，将个人贷款的整 个生命周期，从贷款申请、审查、审批、发放、会计核算、贷后监督、违约催收、 不良清收、账销案存等全部纳入电子化系统管理，通过技术手段实现不同环节、 不同周期的控制要求，从技术层瑟完全实现内部控制制度要求，减少人为干预， 提高内控制度的控制力度，同时由于系统实现了各环节的全面控制和无缝连接， 也锯确了浅位职责，提高了管理效率。 ( 三) 逐步实现向定性和定量手段并重的转变 根据巴塞尔新资本协议和银监会相关要求，各商业银行正在建立内部评 级法，隧着这一进程的加快，包括个入住房贷款在内的零售业务内部评级也将逐 步纳入议事日程。根据要求，零售信用风险内部评级系统提供的违约概率( p d ) 、 特定违约损失( l g d ) 、预期损失率( e ”等关键性指标烈将作为计算资本充足率的 重要依据，并将在零售业务的限额管理、组合分析、贷款定价、风险预警、准备 金管理等方面发挥着重要的决策支持作用。丽这一模型的建立必须依赖于大量的 2 1 黄裎斌：我国商鼗缀行信震风险内部译缀体系静构建，浍海企监与耩按，2 0 0 5 ( 6 ) 2 3 历史经验数据。因此，方面，商业银行应充分利用现有客户资源和历史数据， 在风险管理信息系统的基础上，研究、开发易于量化、操作性强的风险控制与管 理方法，探索建立信用风险计量模型，并在规范风险管理和操作流程的基础上完 成风险管理信息系统与风险计量系统的集成，真正发挥风险监测的预警功能，提 高风险决策效率和准确度，增强风险控制和化解能力，全面提升我国商业银行风 险管理能力。 四、再造业务操作和风险管理流程 商业银行应当改变传统的以机构定职能，以职能设流程，以部门为中心分割 业务的管理模式，按照现代商业银行前台大市场、大营销，焉台专监化、集中化 新型组织模式的要求，以客户服务为中心、以风险控制为主线，实现个人住房贷 款监务前、中、后台分离，建立以支行为中心的营销平台( 翁台) 和以城市行为 中心的集中审批平台( 中台) 和管理平台( 后台) ，再造业务流程和组织模式， 实现营销与管理从岗位分离到机构分离的转变，形成前台有效竞争、后台保障有 力的新型业务经营管理模式，使各个部门之间分工协作，相互制约，再造业务流 程，避免因为岗位职责不明确弱化个人住房贷款风险管理。以中国工商银行为例， 目前已实现了个人住房贷款前台和中后台管理部门的分离，明确了中后台业务管 理部f 1 的职能目标( 见图3 一1 ) 。 在新的业务流程下，个人住房贷款的风险管理体系主要涉及贷款行、审批中 心、贷螽管理中心及上级行个人住房贷款避务蓠台管理部l - j 琴n 中后台管理部f l 。 ( 一) ；参台营销调查审查环节 营销、调查、审查应主要设置在支行等基层机构，上级行相应设立营销管理 部门，负责业务前台的管理。前台营销体系的主要职责可分为营销调查职责和审 查职责，主要包括： l 、个人住房贷款客户关系的开发与维护； 2 、制定客户营销的综合金融服务方案； 3 、接受客户个人住房贷款业务申请，整理审查所需档案资料； 4 、负责与客户沟通和联系，完成尽职调查，幽具调查和审查意见，向审批 部门提供符合要求的贷款资料； 5 、定期或不定期收集客户信息资料并及时反馈上级行贷后监督部门，完成 客户信息的更新和贷后客户服务。 前台专职调查审查，对借款人借款行为和各项贷款串请资料的真实性负责。 由于取消基层机构审批权利，有效避免了多种目标下产生的操作风险和道德风 险。 ( - - ) 中台审批环节 建立专职、专家化的审批人制度，明确审批责任和义务，打破原有多人审批 负责制度下“都负责，都不负责 制度管理模式，建立专监审批机构，实现贷款 审批从岗位分离向机构分离转变，强化审贷分离原则。中台审批体系的主要职责 可以分为审查职责和审批职责，主要包括： 1 、审阅贷款资料的完整性和合规性； 2 、核实借款申请人借款行为和贷款用途； 3 、签署贷款审查审批意见。 通过上述制度模式，可以在贷款调查和审查实行人员分离的基础上，进一步 实现机构分离，有效规避机构层顽的操作风险和利益考核目标下的道德风险。以 2 5 中国工商银行为例，二级分行设置审批部门，总行、一级( 直属) 分行行使该部 f j 的管理职责，支行不蒜设置。审批中心负责辖内贷款行个人住房贷款的窜批工 作，接受个人住房贷款管理部门的指导和监督；审批中心在授权范围内具有独立 的个人住房贷款窜批权，对所审资料的完整性和合规性负责，与此穗对应，贷款 行对借款人借款行为和各项贷款申请资料的真实性负责。 ( 三) 后台贷后管理环节 根据营销、审批与管理分离、集中化管理、精细化管理和协调管理的原则， 建立后台的贷款管理中心，贷后管理中心在个人住房贷款业务管理部门的指导、 监督和管理下履行个人住房贷款贷后管理职能。主要职责分为贷后监督职责、违 约催收职责、不良清收职责、贷后监测职责，主要包括： l 、对辖内发放的个人住房贷款进行贷后监督； 2 、对个人住房贷款进彳亍日常贷后管理； 3 、组织个人住房贷款贷后检查； 4 、集中催收个人住房违约贷款； 5 、组织清收个人住房不良贷款； 6 、对贷后资料进行熬理并移交。 以中国工商银行为例，在城市行、二级分行成立个人住房贷款贷后管理中心， 支行不褥设置。总行、一级( 直属) 分行行使该部f l 的管理职责，上级行对下级 行的贷后管理中心业务进行督导、检查和质量跟踪监测。后台贷后管理中心的建 立，明确了个人住房贷款风险管理的岗位职责和考核謦标，精细化、专业化和集 约化的管理原则提高了商业银行个人住房贷款风险处理效率，降低了风险水平。 五、强化风险防范措施 针对我国商业银行个入住房贷款面临的主要风险，应积极借鉴国外个人住房 贷款风险管理的先进经验，采取具体措施和方法予以规避和防范。 2 6 ( 一) 项目风险的防范 目前商业银行对项目风险的管理突出表现为无法获得法律制度的有效保障， 造成由此产生的风险直接转嫁银行，一方蘸商鲎银行与开发商之间的法律关系主 要表现为“假按揭 引起的法律关系，由于法律制度上的缺失，商业银行很难从 法律上获得实质上的保护；另一方蠢商业锻行与个人的法律关系主要表现在由于 开发商行为导致的个人违约行为，造成开发商的行为后果产生的风险转嫁于商业 银行，焉法律制度从保护弱势群体和社会成本的角度，难以有效保护商监银行麴 利益。因此必须强化法律制度建设，切实保护商业银行合法权益。 一是以金融诈骗罪定性恶意套贷的“假按揭”，对于开发商恶意套贷、欺诈 并给银行带来巨大损失的“假按揭”，建议立法及司法部门以金融诈骗罪定性， 以有力打击“假按揭”，有效保护银行权益。根