江西省赣州市保障性住房建设融资困境与模式探讨.pdf

分类号：密级： 学号：6120100301单位代码：10407 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 论文题目:江西省赣州市保障性住房建设 融资困境与模式探讨 2013 年 6 月 6 日 江西赣州 研究方向工程造价 专业名称管理科学与工程 研 究 生 姓 名曾云琳 导师姓名、职称邹坦 教授 摘摘 要要 当前，随着经济社会的迅速发展，我国的经济总量已跃居世界第二，人民群众的温 饱问题基本都得到解决，而实现“住有所居”，成为了眼下改善民生的最重要任务。随着 近几年来我国商品房价格的高速度增长， 中低收入阶层仅依靠自身的经济能力更加难以 解决住房问题。在这种情况下，中低收入家庭的居住问题使得国家更加关心注重，因此 加大力度建设扩大保障性住房变得尤为紧迫。 江西省赣州市属经济欠发达地区，财力不强，在建设保障性住房上完全依赖政府的 投资和单一的融资模式，是无法承担如此庞大的建设资金的需求，如何适应赣州市当前 阶段的发展要求，解决当地政府难以满足的资金缺口，积极探索运用新的融资模式， 通 过创新融资模式引进广泛的民间资本，从而满足赣州市保障性住房建设的资金需求， 这 是本课题进行研究的主要方向。本文根据江西赣州市保障性住房的发展与融资资金分 析， 提出能适应赣州市保障性住房建设融资的 ppp 融资模式， 运用 swot 分析法对 ppp 模式做出可行性分析研究，通过分析 ppp 融资模式的优势、劣势、机会和威胁，分析 ppp 融资模式在赣州市保障性住房中的运用可行性； 根据分析 ppp 融资模式的运作渠道 及运作流程， 结合江西省政策规定及赣州市当地发展情况创建新型的适应于赣州市保障 性住房项目建设融资的一套运作模式， 将 ppp 融资模式在赣州市保障住房中的具体运用 详细分化；同时通过主成分分析法的综合分析方法，对赣州市保障性住房的融资问题中 的各项因素做出打分，然后进行分类并科学分析，从而为赣州市新的融资模式中涉及的 问题提出创新见解。 并依据赣州市当前发展特点重点分析 ppp 融资模式应用与赣州市保 障性住房项目中出现的五项问题， 为赣州市保障住房的顺利实施和发展提供了详细的借 鉴。 关键词：关键词：保障性住房；赣州；融资模式；ppp abstract currently, with the rapid development of social economic, chinese economic aggregate has risen the second in the world. people have solved the problem of basic food and clothing. now, housing has become the most important task right to improve peoples livelihood. but the growth of chinese commercial housing prices is too fast, the low-and middle-income class is difficult to solve the housing problem only relying on their own economic capacity. in this case, the government needs to pay more attention to the low-and middle-income families housing problem and expanding the construction of affordable housing has become particularly urgent. ganzhou city is economically underdeveloped areas with not strong financially. the construction of affordable housing completely depends on the investment of government financing and a single financing model. the government can not afford such a huge demand for construction funds. therefore, the local government needs to find a way to adapt to the current development stage and meet the funding gap. and also needs to explore a new mode of financing in order to introduction a wide range of private capital. this researchs main direction is innovativing financing models to meet the demand for funds for the construction of affordable housing in ganzhou. according to the development of jiangxi ganzhou city affordable housing and financing analysis, put forward to adapt to the construction of ganzhou city affordable housing financing of ppp financing model, swot analysis method to the ppp model feasibility analysis research, through the analysis of ppp financing pattern of strengths, weaknesses, opportunities and threats, analyzing the application of ppp financing model in ganzhou city affordable housing feasibility; according to the analysis of ppp financing model operation channel and processes, combined with the policy and ganzhou city in jiangxi province local adaptation in ganzhou city development to create new affordable housing project construction a set of operation pattern of financing, the ppp financing model in ganzhou city affordable housing concrete application of detailed differentiation; through the comprehensive analysis of the principal component analysis (pca) method at the same time, the financing problems of ganzhou city affordable housing of each grade factors, then classify and scientific analysis, to ganzhou city new financing mode of the problems involved in innovation ideas are put forward. and ganzhou city based on the current development characteristics analyzed ppp financing model application and the five questions in ganzhou city affordable housing project, for the smooth implementation and development of ganzhou city affordable housing provides a detailed reference. key words:affordable housing; ganzhou; financing models; ppp 目目录录 第一章绪论.1 1.1 研究背景.1 1.2 研究目的.1 1.3 研究内容框架及研究意义.2 1.3.1 研究内容框架.2 1.3.2 研究意义.2 1.4 国内外研究综述.3 1.4.1 国外研究现状.3 1.4.2 国内研究现状.5 1.5 研究方法.5 1.6 本文的创新点.6 第二章我国保障性住房建设发展概况.7 2.1 保障性住房的概念.7 2.2 我国保障性住房资金的供应渠道及特点.7 2.2.1 保障性住房资金的供应渠道.7 2.2.2 保障住房建设融资特点.9 2.2.3 保障住房建设融资表现出的不足.9 第三章赣州保障性住房的现状，发展问题与情况分析.11 3.1 江西省及各市保障性住房的新形势. 11 3.2 赣州市保障性住房实施现状与发展目标. 11 3.2.1 赣州市保障性住房实施现状.11 3.2.2 赣州市保障性住房资金供需分析.12 3.3 赣州市保障性住房建设筹资过程中出现的主要问题.14 第四章赣州市保障性住房 ppp 模式的可行性分析.15 4.1 ppp 模式概述.15 4.1.1 ppp 模式概况.15 4.1.2 ppp 融资模式的优点.15 4.2 赣州市保障性住房项目引入 ppp 模式的 swot 分析.15 4.2.1 赣州市保障性住房项目引入 ppp 模式的优势（strength）分析.16 4.2.2 赣州市保障性住房项目引入 ppp 模式的劣势（weakness）分析.17 4.2.3 赣州市保障性住房项目引入 ppp 模式的机会（opportunity）分析.18 4.2.4 赣州市保障性住房项目引入 ppp 模式的威胁（threat）分析.18 4.2.5 赣州市保障性住房项目引入 ppp 模式的 swot 矩阵模式.19 4.3 赣州保障性住房项目引入 ppp 模式的可行性和必要性分析.20 4.3.1 可行性分析.20 4.3.2 必要性分析.21 第五章 赣州市保障性住房 ppp 模式运作方式.23 5.1 保障性住房 ppp 项目的运作目标层次分析.23 5.2 赣州市保障性住房 ppp 模式下的运作模式.23 5.2.1 运作流程的整体设计.23 5.2.2 赣州市保障性住房 ppp 模式的应用渠道. 25 5.2.3ppp 项目中公、私部门介入项目的方式与程度关系.27 5.2.4 创新赣州市保障性住房建设项目 ppp 融资模式.27 5.3 ppp 融资在保障性住房建设中的影响因素评价.29 5.3.1 主成分分析法理论介绍.29 5.3.2 影响因素的构建.31 5.3.3 对 ppp 模式在保障房建设中影响因素的主成分分析.33 5.3.4 优化 ppp 融资模式应用的建议.35 第六章 ppp 模式应用于赣州市保障性住房中存在的问题及解决建议.37 6.1 保障性住房的选址.37 6.2 私人机构资金回收退出机制.38 6.3 风险分担机制.38 6.4 保障性住房出售及售价确定问题.39 6.5 基于 ppp 模式下赣州市保障性住房各系统的职能分配.39 6.5.1 政府层面.40 6.5.2 融资平台层面.40 6.5.3 保障性住房项目层面.41 第七章 赣州市保障性住房 ppp 项目的运行保障.42 7.1 政策法规层面.42 7.2 行政管理层面.42 7.3 操作实施层面.43 第八章 结论与展望.44 8.1 结论.44 8.2 不足与展望.44 参考文献.46 1 第一章第一章绪论绪论 1.1 研究背景研究背景 随着当今我国经济的高速增长与房地产产业的快速发展， 我国的住房情况呈现市场 化、商品化。近年来,由于城市住房价格快速上涨和趋于高价位的趋势,早已超出了中低 收入者的购买能力， 中低收入群体住房问题随着房价的持续攀升而日益显著,在一些特大 城市和大城市更是如此。 由于中低收入群体的购买住房能力和市场房价之间的差距呈逐 步扩大之势,大量中低收入家庭如今很难通过市场购买住房来解决住房问题,随之而来的 社会不稳定因素的增多， 各种社会矛盾不断加剧； 随着房价上涨越快,住房保障的矛盾越 突出, 反映住房问题的现象的如“蜗居” 、 “蚁族” 、 “房奴” 、 “夹心层”等层出不穷。由 国家政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定价格、限定标准、或指定租金的住房称 为保障性住房，一般是由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房等构成。保障性住 房的建设是关系国计民生的大事，妥善解决处理好中低收入家庭的住房困难，直接关系 到百姓生活质量的改善和生活水平的提高，根据国家“十二五”规划， “十二五”期间 我国将建设城镇保障性安居工程 3600 万套，届时保障性住房覆盖率将达到 20%，这一 措施是加快城市化进程和保持经济可持续增长的重要保障， 是包容性发展理念的一个重 要体现1。保障住房建设项目耗资大，周期长，但能惠及千家万户，由于如今资金不足、 融资模式单一等原因，导致保障性住房的建设资金问题成为“瓶颈” ，不仅制约了保障 性住房建设的推进速度，也无法及早实现中低阶层群众“住有所居”的目标。因此， 引 进多元化融资模式，拓展保障性住房建设资金来源渠道成为当下一个迫切解决的课题。 1.2 研究目的研究目的 保障型住房项目于1995年由中央政府进行推广，到目前为止，廉租房、经济适用房 已经成为了我国保障性住房项目最主要的两个支撑部分， 而公共租赁住房也成为了保障 性住房中重要的辅助部分，我国住房保障框架逐步形成。 江西省于2012年实施了“三房合一”的新政策，政策规定，江西省各市、县将停止 新建经济适用房和限价商品房，廉租房、经适房与公租房保障对象将统一纳入公共租赁 住房保障范围， 在廉租房对象应保尽保的基础上， 公租房保障对象将覆盖城镇常住人口， 包括农村进城务工、创业人员，申请条件不受户籍限制，这一举措被概括为保障房“三 房合一” 2。江西省通过实施该新政策，一方面有助于集中受限的保障性住房建设资金， 能够扩大保障人群，让更多有需求的低收入家庭“居有其所” ；另一方面，由于保障性 住房产权的特殊性，该政策更有助于规范保障性住房规划、建设、管理等一系列流程， 提高土地的利用率和建设资金的使用率。然而，由于经济发展相对缓慢、统计信息基础 较差等原因，赣州市保障性住房的建设还存在筹资压力较大、结构性矛盾比较突出等融 资发展问题，因此，对于保障性住房的融资问题需要进一步的优化与完善。 2 1.3 研究内容框架及研究意义研究内容框架及研究意义 1.3.1 研究内容框架 本文内容共分为八章，主要内容概括如下： 第一章，绪论。主要介绍本文的研究背景，目的及研究意义，阐述国内外研究现状 以及论文的研究方法和本文的创新点。 第二章，我国保障性住房建设发展概况。阐述了保障性住房的概念，并结合我国保 障性住房的供应渠道及特点，分析出存在的不足和当前融资困境。 第三章，赣州住房的现状，发展问题与情况分析。运用充分的数据调查，解析赣州 市保障性住房建设的融资状况， 根据调查分析得出赣州市保障性住房融资过程中的明显 问题，提出需要引入新的融资模式并为下一章节做铺垫。 第四章，赣州市保障性住房 ppp 模式的可行性分析。提出 ppp 融资模式，并运用 swot 分析法分析该模式在赣州市保障性住房中的可行性， 同时根据赣州市融资特点分 析引入 ppp 模式对保障住房融资的可行性及必要性。 第五章，赣州市保障性住房 ppp 模式的运作方式。通过对 ppp 模式在保障住房中 的运作目标、运作流程的确定继而提出了赣州市保障性住房在 ppp 模式下应用渠道。 并 运用主成分分析法对 ppp 融资模式中的影响因素评价，并给出相关建议。 第六章，赣州市保障性住房 ppp 模式应用中存在的问题及解决建议。分析赣州市 保障性住房在 ppp 融资模式下需要面对的具体问题，从保障住房的选址，私人部门退出 机制，风险分担，住房售价，职能分配五个方面提出相应对策和创新建议以促进赣州市 保障性住房在 ppp 融资模式下的顺利发展。 第七章，赣州市保障性住房 ppp 项目的运行保障。从政策层面，管理层面，操作层 面对赣州市保障性住房在 ppp 融资模式下的运行提出需要改进和采取的相应措施。 第八章，结论与展望。总体概括文章的主要内容和研究结果，提出还需改进和继续 研究的部分。 1.3.2 研究意义 保障性住房建设关乎民生问题及社会问题， 大力支持和推进保障住房的建设对维持 社会稳定促进房地产产业的平稳发展有积极作用， 通过多元化的保障性住房融资改善保 障性住房建设瓶颈，解决政府资金难题同时带动其它相关产业发展具有重要意义。 1、现实意义： (1).保障性住房建设首先解决的是住房问题，通过多元化融资模式的运用解决保障 性住房资金来源问题有助于促进我国住房市场体系的进一步完善， 从而有效的重点解决 低收入群体住房困难的问题，满足中低收入阶层的住房需求。 (2).保障性住房建设的同时可以解决社会问题。如今，较多不满情绪随着城市房价 的普遍升高，很多中低收入者购买住房能力下降而大量产生，这使得当今社会矛盾更加 的凸显。因此充分运用政府公共服务的职能增加政府对保障性住房的投入，调节好建设 3 中的收入分配关系， 并通过大规模的实施保障性安居工程建设增加保障性住房的供应数 量，从而最大限度的满足中低收入阶层的消费需求，解决中低收入家庭的住房困难， 更 有利于化解社会矛盾，促进社会和谐稳定的发展。 (3). 通过多元化的保障性住房融资改善保障性住房建设瓶颈。在国际经济仍未走 出低谷、外需不旺的大背景下，为防止全国房地产市场持续低迷同时稳定房地产业对国 民经济的拉动作用，防止相关行业景气大幅下滑，加大保障性住房的开发建设显得尤为 重要。作为国民经济支持产业，房地产行业相关联的上下游其它产业多达几十家，产业 带动作用极其明显， 通过大规模开展保障性住房建设， 可以借助房地产业链条长的作用， 带动大量社会资金投入住房建设，从而带动钢铁、水泥等相关产业发展3；同时，由于 保障性住房建设上下游各种产业加在一起，能有相当可观的就业机会的形成，从而吸引 各类生产要素集聚，能大力解决低收入群体集居现象，改善城市环境和形象，有利于当 地经济转型4。 (4). 通过对保障性住房建设的多元化融资， 可以运用 ppp 融资模式引入民间资本同 时引入更多的社会闲散资金。通过新型的融资模式集合各方资金，一方面可以打破长期 以来由政府单一筹资建设的融资局面，有效弥补政府财政资金的不足；另一方面能够有 效的筹集社会上的闲散资金，最大化利用于保障性住房建设，从而取得“双赢”的有利 效果。当前，内加大保障性住房在在全国范围内住房供应总量中的比重，形成以保障性 住房为主体的供应结构，使保障性住房能让中低收入群体租用或者购买，而少数富裕阶 层群体相应的购买商品住房，这样的结构自然有利于房地产市场持续健康发展。 2、理论意义：本课题的研究有助于对保障性住房建设现状与发展中出现的问题进 一步认识， 通过对赣州市保障性住房发展中的融资问题分析有助于帮助赣州市保障性住 房建设的加快进行， 根据赣州市保障性住房建设的融资模式的仔细研究分析亦可作为其 它城市住房保障建设问题分析与解决的借鉴。 1.4 国内外研究综述国内外研究综述 保障性住房理论的研究一直都是学者们关注的热点， 在保障性住房理论研究方面国 外有较为深入的研究，有很多关于住房保障的研究成果，主要涉及到保障性住房的政策 和其融资模式等方面。 1.4.1 国外研究现状 1、国外住房保障政策的研究 当尼逊（1967）最早提出比较房屋政策理论，它是根据经济发展的不同阶段，政府 需要在保障政策方面扮演不同的角色，根绝角色的不同可分为起步型、社会支持型和全 面责任型。与起步型保障政策不同的是，目前大部分发展中国家对住房保障问题只能采 用项目式的解决措施，由政府解决一部分资金，它的保障政策缺乏系统性，资金支持也 缺乏力度。相对而言，美国、英国等一部分发达国家是以社会公民的需求为出发点， 按 照政府与个人按比例共同承担资金等需求，完成社会支持型政策的实施。在另一些发达 4 国家比如德国和新加坡，国家全方位介入和控制住房市场，他们采取的是全面责任型的 住房政策5。 巴尔和哈罗 （1992） 提出了社会排斥理论， 他认为， 不同的社会都存在着自己的 “住 房供给结构” ，每种结构都存在着不同程度的社会排斥性。政府公共住房和商品房之间 社会排斥的倾向性不同，一部分居民没有居住场所，因为他们交不起房租，也不够资格 申请公共住房，所以说，想居住社会公共住房是需要等待和需要一定途径的；而商品房 的购买又是需要一定的收入和财富的。从某种意义上来说，商品房的排斥性高于公共住 房，公共住房仅会排斥那些率高于最低生活保障标准的人群。关于住房排斥性的研究说 明，在住房保障政策的设计时，需要充分考虑到排斥效应的负面影响6。 在住房保障政策方面还有一个过滤理论。它是由 burgess 在 1925 年提出来的，在 20 世纪 60 年代，lowry 对他进行了补充，给出了一个较为权威的定义：过滤的主体是 住房，而不是每个收入阶层的，主要受住房市场价值的影响7。sweeney（1974）从厂 商角度更进一步的完善了住房过滤模型，分析了住房需求和收入等级之间的关系，得出 了二者之间的作用机理，随之也被广泛应用于住房保障政策中8。 sweeney（1974）提出住房梯度消费理论，它是从区域经济学中延伸来的，住房的 梯度消费尤为明显，与其他商品不同，住房具有价格高、折旧期长、选择多等特点， 这 与梯度消费理论相吻合。因此，国家需要为底层消费者提供基本的住房保障，需要在制 定政策时考虑到梯度消费理念，不仅如此，国家也要进一步规范市场，建立起梯度消费 基本的市场秩序9。 迈克e米勒斯（2003）通过研究了政府鼓励保障性住房建设方面所使用的公共 政策10；阿列克斯施瓦茨（2008）描述和分析了美国政府在解决住房问题所采取的主 要政策，借鉴了其中的一些项目的经验11。 从国际上保障性住房的实践经验来看，美国应是建立保障性住房制度最早的国家， 它由美国联邦住房统一管理，保证美国社会低收入人群的住房权力，主要包含以下三条 办法：一是联邦住房局为承担保障性住房的开发商提供贷款担保；二是联邦住房局每年 拿出资金为低收入人群家庭提供租房补贴；三是实施税收优惠。通过这三个措施，鼓励 市场资金进入保障住房市场12。新加坡的住房保障制度算比较全完善，主要的特点以下 有： （1）政府主动住房保障制度； （2）政府会拿出专门的资金支持公共房屋建设； （3） 组建了循环发展中央公积金保障系统； （4）满足家庭基本住房需求，体现以人为本； （5） 以收入状况为基础实施保障政策； （6）制定公共住房交易准则，杜绝炒卖行为； （7） 制 定科学合理的长远住房建设发展规划13。 韩国的保障性住房政策着重房屋供给体系和供 给管理两方面，主要采取多种住房供给模式，实行保障房预申请制度，设立专门的统筹 管理机构，使得韩国较好的应对了 2008 年金融危机给韩国带来的冲击14。 2、国外保障性住房融资的研究 国外保障性住房融资体系已经比较成熟，20 世纪 70 年代在美国掀起了一股金融浪 5 潮，为保障性住房的融资模式提供了机会，新兴金融工具的出现拓宽了保障性住房的融 资渠道。在全球范围内得到迅速推广的主要有：投资信托基金（reits） 、公私合作关系 （ppp） 、房地产资产证券化（abs） 、新型的 bt(build-transer)模式、各种金融机构贷 款、住房公积金等方式。其中 ppp、bt、reits 模式为人们所推崇，发展最为迅速。 1.4.2 国内研究现状 国内对保障性住房的研究起步相对较晚，但是发展迅速，国内学者们针对我国国情 进行了大量研究，涌现出了许多研究成果。 1、保障性住房相关研究 我国关于保障性住房的研究主要是借鉴国外先进经验和总结我国保障性住房建设 经验两方面。何元斌（2010）在研究中指出，住房与民生有着紧密联系，指出解决低收 入家庭住房问题的迫切性，在借鉴国内外经验的基础上，提出了我国构建多层次保障性 住房体系的模式和基本框架15。阙小虎（2011）指出了中国保障新住房建设中需要着重 解决的四个问题：资金、土地、建设和管理16。李欣然（2011）指出了政府在保障性住 房建设中的重要性，政府应该从完善法律法规、增强责任感和创新融资模式等几方面着 手，提升保障性住房建设的效率17。 2、保障性住房融资相关研究 巴曙松（2006）在研究中指出，保障性住房的关键问题就是融资问题，目前政府的 财政支持缺乏完善的制度和管理模式，并强调融资模式创新的必要性18。陈杰（2010） 总结分析了我国住房保障融资的渠道和范围，因为保障性住房的福利性等特点，制约了 保障性住房向市场进行融资，从而需要开辟新的融资模式 19。李晶（2010）指出，当 前保障性住房建设主要面临地方政府激励不当和融资不足两个问题， 可以通过新的融资 协议逐步解决，提了建设移交协议、房地产投资信托（reits）等融资模式20。祁伟 等（2010）针对城中村的改造项目的资金问题，从不同安置情况下的建设主体和融资主 体进行分析，指出有利于城中村改造项目的融资模式21。王凤姣（2011）指出持续的资 金来源关系着我国保障性住房的顺利建设，尝试通过房地产信托投资基金（reits）搭 建融资平台，解决建设资金问题22。郭前明（2011）指出，政府解决市场失灵和保障居 民最基本居住需要的一个重要手段就是住房保障政策， 通过分析近几年保障性住房的融 资问题，为今后保障性住房的发展提出了建议23。罗仁泽（2012）提出了解决城市低收 入人群住房问题的迫切性，通过分析城市保障性住房建设的融资现状及问题，对完善我 国保障性住房融资模式提出了建议24。 1.5 研究方法研究方法 1、文献阅读、报刊检索 根据所确定的研究方向和对象，大量阅读涉及各类中外住房保障现状、制度、发展 问题的书籍、期刊、杂志以及优秀硕、博士论文等，了解现阶段的研究动态，获取相关 的理论成果，为课题研究寻求理论依据。 6 2、演绎分析与归纳分析结合 本文参阅国外和国内的保障住房相关资料， 为确立我国住房的保障范围、 融资模式、 退出机制等方面提供了参考价值， 而通过国内已经开展的保障住房理论和实践探索的分 析。 3、数据收集解析法 每一项有力的调查都要从具体数据开始，具体数据具体分析，从而分析出准确的经 济走向与住房发展。通过对赣州市保障性住房的深入调查和数据收集，本文的所有数据 与结论都是基于对论文所涉及的相关方向机构进行调查后形成的。 4、运用 swot 分析法做出可行性分析 在对 ppp 模式在赣州市保障性住房融资运用方面，本文运用 swot 分析法对 ppp 模式做出可行性分析研究。通过分析 ppp 融资模式的优势、劣势、机会和威胁，从中找 出对赣州市融资有利的因素，同时发现一部分还需注意和改进的因素，从而分析出 ppp 模式在赣州保障性住房中存在的问题及解决方法，明确可改进的发展方向。 5、定性分析与定量分析相结合运用主成分分析法 由于保障性住房融资具有不确定性，它的特征难以抽象成具体参数进行数量分析， 因此本文在研究采用主成分分析法的综合分析方法， 对赣州市保障性住房的融资问题中 的各项因素做出打分分类并科学分析， 从而为赣州市新的融资模式中涉及的问题提出创 新见解。 1.6 本文的创新点本文的创新点 通过对江西省赣州市目前保障型住房的现状和发展状况做出精确分析， 提出在赣州 市保障型住房的建设和发展中存在及有待解决的问题， 同时提出赣州市保障型住房建设 的筹资难题，指出解决融资问题的必要性和关键性，并结合深入的数据调查和国内外相 关融资模式研究， 通过对赣州市赣州保障性住房融资特点和保障性住房的资金需求分析 以及供给分析，提出 ppp 模式对赣州市保障性住房融资的建议，并以 swot 分析法做 出可行性分析研究。 再对于 ppp 融资模式在赣州市保障性住房融资方面的研究提出运行 具体方案，并分析其在运用中涉及到的各种影响因素，从而提出相关意见完善赣州市保 障性住房的融资问题。 7 第二章第二章我国保障性住房建设发展概况我国保障性住房建设发展概况 2.1 保障性住房的概念保障性住房的概念 保障性住房的概念与商品性住房相对， 是指政府为中低收入住房困群众所提供的限 定标准、限定价格或租金的住房，主要由廉租房、经济适用房和政策性租赁房构成。 廉 租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式， 向符合城镇居民最低生活保障标准且住房 困难的家庭提供的社会保障性住房;经济适用房是指由政府组织房地产开发商或者集资 建房单位建造， 以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房， 具有经济性和适用性的特点; 政策性租赁房主要由以下几种：双限房即限户型、限房价，是政府为增加中低价房供应 而制定的一项新政策，即在土地出让时，写入限房价、限户型、限地价等条款;公共租赁 住房是在廉租房和经济适用房模式的基础上的一种政策性的、保障性的住房，在其中由 政府主导一部分房源，将这些房屋以低于市场价的形式租给需要的人群，以解决特定人 群的需求25。 2.2 我国保障性住房资金的供应渠道及特点我国保障性住房资金的供应渠道及特点 保障性住房建设是关系国计民生乃至社会稳定的重大民生工程。从目前的形式看， 投入资金不足、融资渠道狭窄成为影响我国保障性住房发展的主要障碍，如何拓宽融资 渠道，增加保障性住房的资金支持成为保障性住房发展过程中的重点与难点。 2.2.1 保障性住房资金的供应渠道 保障房建设的资金来源分为政府融资与社会融资两个方面。其中，政府的筹资来源 包括：财政拨款；地方土地出让金净收益；住房公积金增值收益；社会融资； 企业、个人自筹；其他渠道安排资金 （1）财政拨款 由于保障性住房的公益性和正外部性等的特点， 导致了私营企业和部门对保障性住 房的投资动力不足。还由于目前我国的融资工具和手段相对缺乏，导致财政拨款依然是 保障性住房建设中的主要资金来源，在国内一些经济发达地区（例如深圳）的情况也是 如此。 保障性住房的建设资金是由各级政府通过财政预算来安排用于保障性住房建设的 资金限额，主要有以下两个方面： 公共预算资金，指各级政府安排公共预算用于保障性住房建设的资金数额，包括 中央补助、省级补助、市县公共预算和地方政府债券安排资金26； 政府性基金预算资金， 指地方政府安排政府性基金预算用于保障性住房建设的资 金数额，包括土地出让收益和住房公积金增值收益。 （2）土地出让金净收益 目前土地出让金净收益是我国保障性住房的重要资金来源。据统计，2010 年全国 国土地有偿出让收入是 29397 亿元，同比上年增长 106.2%，国务院关于解决城市低 8 收入家庭住房困难的若干意见规定：土地出让净收益用于保障性住房保障资金的比例 不得低于 10%27。如果各级政府按照国务院的要求将有近 3000 亿元投入到保障性住房 建设中，能够使资金紧张的问题得到一定程度的解决，但是情况仍不容乐观。 （3）住房公积金增值收益 国务院 1994 年在关于深化房改的 43 号文件中提出住房公积金制度， 保障对象是缴 存住房公积金的个人，属于个人自我保障制度，2009 年住房和城乡建设部等七部门联 合发出关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见 ，要求将 部分住房公积金