抵押物拍卖.doc

文章来源：中顾法律网 免费法律咨询3分钟100%回复上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题 /souask/抵押物拍卖抵押物拍卖是指以公开的竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。合法抵押物拍卖的背后甘肃省兰州市金和集团资不抵债，被兰州市城关区人民法院(以下简称城关法院)宣布破产还债，本是市场经济条件下一件正常的事情。然而，今年3月以来，城关法院连续两次将兰州市城关区供销社(以下简称城关供销社)为金和集团借款提供担保的抵押物作为破产财产进行拍卖，不仅招致债权单位的强烈不满，也引起省内众多工商企业界人士的关注。被城关法院拍卖的是一座名为金和商厦的大楼。中国长城资产管理公司(以下简称长城公司)负责人告诉记者：城关供销社为给金和集团贷款提供担保，将金和商厦以5300多万元的价格抵押给中国农业银行兰州市分行城关支行，并于1998年10月在兰州市工商行政管理局城关分局办理了优先受偿抵押登记。2000年3月，长城公司接收了农行拥有的对金和集团的贷款债权。2000年8月8日，金和集团倒闭，长城公司理应优先获得作为担保抵押物的金和商厦的受偿权。出乎意料的是，城关法院以抵押登记无效为由，驳回了长城公司优先受偿金和商厦的请求，并函告区政府和房地产管理部门，将金和商厦的产权单位变为金和集团，对其进行拍卖。那么，作为金和商厦的产权单位，城关供销社为何对自己的财产被转移和拍卖无动于衷?城关法院裁定金和商厦抵押登记无效的根据是什么?城关供销社对自己的财产被拍卖没有任何异议，原因即城关供销社与金和集团的法定代表人是一个人。在破产过程中，金和商厦产权变更，一方面可以免去城关供销社的担保责任，可以使金和集团破产案的相关利益方得到利益保证。但是，在各方利益得到照顾的同时，唯独国家金融部门的利益被“忽视”。长城公司5000余万元的金融资产因此打了水漂。而资产管理公司接受商业银行的债权为国家财政拨款，破产企业通过各种手段逃废金融债务，最终受损的是国家利益。专司银行不良资产管理与处置的长城公司，得知金和商厦被法院拍卖，立即通过法律程序提出质疑。城关法院根据甘肃省建设委员会、甘肃省高级人民法院1997年联合下发的关于城市房地产管理和房地产案件审理中有关问题的意见中，关于“进行房地产抵押，应依法向房地产管理部门办理抵押登记，申领房地产抵押他项权利证书”的规定，认为工商行政管理部门不具有对房地产进行抵押登记的职能，城关供销社与农行之间的抵押关系不能成立，抵押合同无效，驳回长城公司关于对金和商厦优先受偿的申请。那么，兰州市工商行政管理部门到底具不具备办理房产抵押登记的职能呢?甘肃省人民政府有关人员的答复是：工商行政管理部门是唯一得到省政府授权的办理不动产登记的部门。记者在采访中了解到，我国担保法第四十二条和房地产管理法第六十一条均规定：以城市房地产或者乡(镇)村企业的厂房等建筑物抵押的，办理房地产抵押登记的部门，为县级以上人民政府规定的部门。1996年3月14日和4月3日，甘肃省人民政府和兰州市人民政府分别作出规定，授权省工商局和市工商局对房地产及乡(镇)村企业的厂房等建筑物办理抵押登记。甘肃省人民政府有关负责人说：“甘肃省政府授权工商行政管理部门办理不动产抵押登记，依据的是担保法的授权。在省政府没有做出新的授权之前，原有的授权仍具有法律效力。”前不久，长城公司以城关区供销社违背抵押担保贷款协议、恶意串通债务人逃废金融债务等为由，向甘肃省高级人民法院提起诉讼，请求法院判令原抵押关系合法有效。据甘肃省工商局的负责人介绍，截至2000年底，在全省各级工商行政管理部门办理的不动产抵押登记价值近500亿元。这也正是此案引起全省上下工商企业关注金和集团破产案的原因。金和集团破产后，原本不属于破产企业财产的金和商厦变成了破产财产，而金融机构的债权却被“悬空”。近几年，企业逃废债务已经成为金融资产运行中的突出问题，不仅扰乱了经济秩序，损害了市场信用，也危及到金融资产的安全。今年以来，打击逃废金融债务成为金融系统的工作重点之一，最高人民法院于8月发出紧急通知，要求人民法院在审理企业破产和改制案件中最大限度地保护债权人和其它当事人的合法权益，切实防止债务人逃废债务。兰州金和商厦能不能作为破产财产被拍卖，不仅关系到国家金融资产的安全，也关系甘肃省巨额抵押债权的安全，希望有关方面依法处理。抵押物拍卖后如何收租2003年9月，王某将其自有房产一套出租，租期3年。2004年1月，王某以该房产为抵押向银行贷款。2005年8月，王某因无法偿还该笔贷款被银行起诉，法院判决王某偿还本息。2006年1月，法院在执行过程中对王某房产进行拍卖，由陈某竞得。2006年4月，房管部门办理了该房产的过户手续并向陈某颁发新房产证。陈某以拍卖后租赁合同对其没有约束力为由，要求租户迁出遭拒。后陈某要求租户向其交纳自拍卖成交时即2006年1月起的租金。租户称其已将2006年1月至3月的租金交给原业主王某，陈某自办证之时即2006年4月起才有收租权。本案租赁合同对陈某是否有约束力?陈某收租应从何时算起?一、租赁合同效力。最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第65条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定(下称拍卖、变卖规定)第31条第2款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。该房在抵押前已经出租，银行以拍卖方式实现抵押权时该房的租赁合同未到期，故租赁合同对竞买人陈某继续有效。二、租金从何时起算。拍卖、变卖规定第29条第2款规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”2006年1月该房拍卖成交，其所有权于拍卖成交时即归竞买人陈某所有，故陈某从2006年1月起可以要求租户交租。三、租金返还处理。该房所有权于2006年1月转移，此后原业主王某继续收租构成不当得利，租户可以要求其返还相应部分的租金。但租户不得以原业主王某已收该部分租金为由拒绝向新业主交租，即其仍应交纳2006年1月至3月租金。抵押物评估难 典当风险大典当行以其业务办理周期短、手续简单,为急需资金的中小企业提供了方便快捷的融资渠道,但是记者日前在对筑城典当行的采访中发现,该项业务的开展却不甚理想。新华路一家业内知名的典当行经营者告诉记者,受理的中小企业典当业务,历来量都不大。同在一条街上的另一家典当行负责人也称在受理的各种典当业务中,主要还是以个人业务为主,中小企业典当业务较为少见。旭东路一家开办时间较早的典当行经营者告诉记者,至今尚有多起早已办理的中小企业典当未收回放出的上百万当金。2000年,该典当行贷给一毛衣编织厂80万元,对方以上千台编织机作抵押。去年,该厂在市场形势看好的情况下却停止运转整整一年。典当行负责人称:“对于典当行而言,由于不能收回当金,势必将影响该项业务的开展。若是将抵押物拍卖,由于没有销售渠道,寻求市场对我们这种非专业人员而言,困难较大。”为了使该企业能重新运作,他们甚至作了帮对方安排新的投资伙伴实地考察等“份外”事。采访中,典当行经营人士告诉记者,限制中小企业典当业务开展的原因主要来自对中小企业抵押物评估难,有的企业将资产重复抵押,造成风险增大。对此,省经贸委中小企业处负责人认为,典当行归经贸委管理,也是希望更好地为中小企业融资提供更多的服务环境。省里将出台典当管理实施细则,典当行本身是高风险的行业,在开展具体业务时,要注意按照新的典当行管理办法操作规程来办,将可能出现的风险降至可控制的范围。拍卖抵押物应重视善意第三人的权利保护【案情】梁炳清用其公园路14、15号国有土地使用权为陆江向大化信用社借款作抵押担保，并于2001年6月26日由大化县国土局办理了抵押登记。因陆江未按约定还款，信用社向大化法院起诉，法院判令陆江偿还信用社借款本息，在陆江不能偿还债务时，由梁炳清在公园路14、15号国有土地使用权价值范围内承担抵押担保责任。判决生效后，两人均未能还款，大化信用社遂于2007年11月5日向法院申请执行。因梁炳清、陆江下落不明，法院只能通过拍卖该抵押土地使用权以清偿债务。在评估、委托拍卖公司拍卖该抵押土地使用权后，案外人韦艳葵以梁炳清已将该宅基地转让给案外人，并已办理了相关转户手续，拍卖中的14号地使用权现属于案外人而非被执行人，要求法院停止拍卖。另查，梁炳清在抵押登记后，以更换规划证为由，将原抵押在信用社的建设用地规划许可证拿出，私自分别将该地的14、15号转让给案外人韦艳葵、覃建豪，其中，韦艳葵已办理了转户登记并取得了大化县2003国用字第267号用地批准书(自2003年4月17日-2005年4月期间有效)，覃建豪已办理了建设用地规划许可证，正在国土局办理土地使用权变更登记手续，因法院执行停止。【分歧】针对本案的处理，有两种不同意见：意见一：案外人韦艳葵的异议不成立，直接驳回异议，继续拍卖该抵押土地使用权以清偿债务。意见二：对案外人韦艳葵的异议不能简单一驳了之，应征询异议人韦艳葵及买受人覃建豪意见，看其是否愿意代替债务人清偿债务再决定是否驳回。【评析】抵押是指债务人或第三人以财产作为债权担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以抵押财产折价可以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。根据中华人民共和国担保法第四十九条之规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况，未通知或未告知的，转让行为无效。被执行人梁炳清用其大化县(2001)地证字第239号国有土地使用证为被执行人陆江向信用社借款作抵押担保，并办理了抵押登记，但私自将抵押物转让，虽已办理了变更登记或己获准办理登记手续，但基于一个无效的转让行为及己过期的用地批准书，显然不能证明案外人为争议土地使用权的合法所有者，另，抵押物经登记，得以对抗第三人，抵押权人仍可行使抵押权，第三人关于欲拍卖的土地使用权己转移，要求停止拍卖的异议显然不能成立。诚然，拍卖该抵押土地使用权可以直接清偿债务而结案，但执结此案的社会效果并不好，按此意见执行，必将引起一系列不良的连锁反应。梁炳清虽为恶意转让，但异议人韦艳葵及买受人覃建豪却是善意取得，在有可能的情况下应尽量对其利益予以保护。在被执行人下落不明又无其他财产可供执行时，又将抵押物转让并己办理了变更登记的情况下，简单停止拍卖抵押物，又势必会损害抵押权人的利益。最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第六十七条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人可告知受让人，