空中商铺专题.pptx

空中商铺专题,立业地产服务机构高价值地产营销专家,2012年，商铺从楼下走入楼上，空中商铺全新商铺概念正式被重庆各个开发商营销利用。,香港尖沙咀大型综合商厦theone,29层银座式大厦。楼高145米，为全港最高的纯零售商厦，突破性的”1”字型造型，提供了“独一无二”的创新购物环境,重庆观音桥的茂业百货、沙坪坝华宇广场中的楼中店，早已被成为白领及年轻潮人所接受。,空中商铺发展,案例分享,借鉴意义,空中商铺概念,空中商铺：是商务公寓开发的一种新功能，空中商铺往往位于具大量人流支撑的中心地段，以投入少、低成本、空间灵活取得一些小型商家和投资客的热捧。关键词：商务公寓、人流支撑、成本低,概念,表现形式,表现形式,loft：两层办公、楼上办公+楼下展示,楼上办公+楼下展示,loft和普通平层两种表现形式,表现形式,小型茶餐厅,商务酒店,私家餐厅,普通平层：商务便捷酒店、小型茶餐厅、理发店、精品店、淘宝屋等,表现形式,产生背景,产生背景,随着经济的快速发展，大量小商家涌入市场，土地越来越稀缺，商圈土地更是寸土寸金，而底层商铺租金太贵，迫使小型商家把店开到楼上去。,关键词：土地稀缺,区域消费者构成及趋势,3000美金,6000美金,10000美金,衣食住行/大宗商品,音乐会/演奏会/文化艺术类展会/特色的文化酒吧,房地产投资成为常态,房地产投资趋热,房地产仅为居住品,别墅豪宅时代洋房及别墅市场迅速发展,普通商品房时代豪宅萌芽,商业快增，商业形式多样化，复合商业形态,消费诉求分众化、个性化,人均gdp达到1万美金，商业呈多样化发展，房地产投资成为常态，人们消费形式分众化、个性化,收入,中低等收入国家,中上等收入国家,高收入国家,投资理财,房地产投资,股市、基金,保险,教育黄金奢侈品,投资理财成多元化发展,消费诉求,房地产市场,人均gdp达到一万美金，消费诉求分众化、个性化，商业呈多样化发展，房地产投资成为常态,3000美金与空中商铺发展,随着经济的发展，逐渐走向成熟，空中商铺需求快速增长，衍生市场机会,雏形阶段（人均gdp10000以下）,成长阶段(人均gdp:10000-20000),成熟阶段（人均gdp预估：20000以上）,代表项目：朗晴广场、茂业百货、万达广场、时代豪园,代表项目：时代天街、龙湖sopo、金科so铺,自发性、楼中店,由开发商主导、以概念营销为主，将商务公寓贯以商铺之名,商场化、高端化，配套与服务与传统商场一致,代表项目：香港theone,2012年以前，朗晴广场、茂业百货等楼中店大量出现，空中商铺是自发性质的，空中商铺处于雏形阶段。2012年，人均gdp达到1万美金，龙湖、金科先后推出空中商铺，空中商铺被运用到商务公寓营销上,进入成长阶段根据香港等先进市场发展规律，空中商铺进入发展期一般要经历5年时间进入成熟期，预计到2017年，重庆空中商铺走向成熟，空中商铺将真正发挥其商业价值，走向高端化、商场化。,小结,空中商铺是商务公寓开发的一种新功能，大多位于人流量比较大的中心地段，以低成本赢得投资客和小商家的认可,空中商铺分为loft和平层两种表现形式，可以供各个小型商家及办公使用,人均gdp达到一万美金，空中商铺作为商务公寓营销概念正式成长起来，随着经济的发展，逐渐走向成熟，空中商铺需求快速增长，衍生较大市场机会,空中商铺产生背景是由于土地稀缺性，底层商铺太贵，迫使小商家搬到楼上营业,空中商铺发展,案例分享,借鉴意义,先进市场案例-theone,重庆案例,theone,基本概况：年轻时尚一站式消费天地,年轻时尚集休闲、娱乐、购物为一体的全新一站式消费天地,theone,项目区位：位于香港繁华的闹市区尖沙咀,theone坐落于尖沙咀闹市中，紧接九龙主要干道弥敦道以及人流密集的购物区加连威老道及加纳芬道，港帖尖沙咀站与项目相连。,theone,建筑特色：香港最高的纯零售商厦，造型、风格独特，具有较强的昭示性,theone“唯一”：全港最高的商场造型垂直向上的升势伸向高空，从形成独树一帜的“1”字造型，地标特征明显。建筑风格“multimetrics”。展现几何形交织的独特外立面,香港最高的纯零售商厦,theone,业态分布：主力业态以时装和美食为主，业态规划和一般商场楼层布置相似，只租不售经营模式为统一经营管理提供力条件,业态规划,只租不售商铺经营模式为统一业态分布、商场统一经营提供了条件。,theone,服务设施：服务设施配备齐全，服务周到，提升商场档次,服务设施,theone,活动：商场每月都会举办各种活动，提升人气,活动,theone,租售情况：租金较高，租赁情况良好,最大租户著名连锁时装集团i.t（1.2万方）第二大租户百老汇戏院（0.4万方）其他著名品牌：法国的军靴品牌palladium，首次登陆香港的journalstandard、beamsbeauty&youthunitedarrows三个著名日本时装品牌、景福珠宝、名人饭堂harlans等主力租金：1000元/平米/月租期：2-7年入住率：98%备注：香港一般商场主力租金为600-1200元/平米/月,theone,商场图片展示,小结,香港theone位于香港最繁华的地段尖沙咀，人流量大,theone整体定位高端，外立面、商场配置、业态分布都按照中高档商场标准打造,开发商统一管理，设施齐全，服务周到，举办各种商场活动吸引人气,租金较高，且租赁情况较好，已经达到中高档商场水平,空中商铺以真正商场的形式呈现，香港空中商铺已经非常成熟,先进市场案例theone,重庆案例,雏形阶段茂业东方时代,成长阶段龙湖、金科,茂业东方时代项目区位,茂业东方时代位于观音桥核心商圈位置，周边商业氛围浓厚，人流量大,观音桥：观音桥是江北区政治、经济、文化中心和重庆北部商贸中心。区域发展成熟，商务氛围浓郁。茂业百货：位于观音桥商圈中心，紧临协信星光68和北城天街商业，自身也有大体量商业配套，交通便利，周边商务氛围浓郁。,茂业东方时代,茂业东方时代基本信息,茂业东方时代依托观音桥商圈有利地位和自身大体量商业配套，商业氛围浓厚，且自身配置较高，带动商务公寓自发形成楼中店。,茂业东方时代含8层茂业百货和29层商务公寓,茂业时代周边和自身商业氛围浓厚，带动空中商铺自发形成,茂业东方时代配套设施,茂业时代拥有较高的电梯和过道配置，给企业和商家预留广告墙，为空中商铺的形成提供了条件,8部高速电梯、5米宽电梯过道,具有商务氛围公共过道,独户门旁商家及企业广告墙,茂业东方时代业态分布,主力商家以婚庆、小型工作室、服装精品、企业办公为主；楼层越低商业氛围越浓,东方时代分楼层各业态个数分布,东方时代商务公寓业种分布占比,从项目业态来看：项目主要分布以婚庆、小型工作室及事务所、服装精品以及企业办公为主。从楼层来看:楼层越低，越接近商场部分，商家越多，商业氛围约浓厚,21-36层，主力用户以个人工作室和企业办公为主,9-20层，主力用户以婚庆、美容美发、服装精品商家为主,茂业东方时代租售信息,茂业时代租金和二手房均价较周边同物业高，且入住率高达95%。,茂业时代商务公寓由于其较浓的商业氛围，二手房均价和租赁单价均高于周边普通商务公寓。且入住率较高。,茂业东方时代图片展示,豆浆机淘宝网店,特色服装店,美容美体店,精品店,婚纱摄影,淘宝器材,手机专卖,小型办公,小结,茂业东方时代位于观音桥商圈核心位置，依托周边和自身良好的商业氛围，人流量大，加上自身高品质配套，为空中商铺的形成提供了条件,项目主要分布以婚庆、小型工作室及事务所、服装精品以及企业办公为主。楼层越低商业氛围越浓,项目由于良好的商业氛围，租金和二手房售价均高于同区域同产品。,茂业东方时代无统一规划管理和商业运营，空中商铺处于自发形成楼中店的雏形阶段。,雏形阶段茂业东方时代,成长阶段龙湖、金科,龙湖时代天街项目区位,龙湖时代天街位于大坪核心商圈位置，交通便利，配套完善,大坪商圈：大坪作为主城五大商圈的几何中心，交通发达，轻轨1、2号线交汇处。龙湖、万科、协信、恒大、英利等品牌开发商云集，商圈升值潜力巨大。“两个中心”和“两个高地”将被打造渝中区西部的商贸中心、电信数据传输信息中心、医疗卫生和基础教育高地。龙湖时代天街：项目位于大坪商圈核心位置，交通便利，周边配套相对完善,协信阿卡迪亚,龙湖时代天街基本信息,项目依托大体量商业打造大型城市综合体，商业配套完善。首次提出空中商铺概念,品牌+60万方商业配套+地段,相关配套：60万方商业、地铁1、2号,龙湖时代天街推盘情况,空中商铺体量大、面积小、总价低，受投资者热捧,空中商铺共5栋，体量大主力面积较小，30-50平米为主总价以50万左右为主，总价较低开盘平均去化率高达90%，受投资者热捧,16#：跃层户型性价比高，更受投资者热捧，但loft会给开发商带来自身利润损失,户型配比,龙湖时代天街户型配比,户型分析：产品5.4m挑高，可变性强，性价比高，空间灵活多变、总价低，受到投资者热捧,政策解读：根据重庆市城市规划管理技术规定，办公建筑，层高大于5.1米，小于等于7.3米的，计容面积按该层水平投影的2倍计算。龙湖时代天街loft空中商铺为5.4米层高，应两次计算容积率。开发商牺牲了自身利润。,龙湖时代天街营销推广,以住宅价格买龙湖商铺，紧握客户心智,报媒推广诉求：品牌+低首付+创意商铺,电话营销：主要针对龙湖老业主电话推广其空中商铺投资产品,营销思路：以住宅价格买龙湖商铺，抓住客户心中低总价和高价值的心理落差，促使成交,小结,龙湖时代天街位于大坪商铺核心位置,地段优势明显，人流量大,空中商铺体量大，面积小，总价低受到投资客户青睐，整体热销,loft产品受客户热捧，开发商在把产品做成跃层会损失部分利润,时代天街空中商铺开辟重庆空中商铺营销先河，第一个提出空中商铺概念,龙湖sopo项目区位,龙湖仟佰汇位于西永大学城核心位置,大学城：靠近西永微电园和大学城，产学双模驱动。板块价值洼地，未来升值潜力大。龙湖仟佰汇：位于大学城区域核心地段，周边高校众多、楼盘林立。靠近地铁1号线站口，交通便利。,本案,龙湖sopo基本信息,仟佰汇由6栋sopo和仟佰汇商业区组成，打造成购物中心，配套相对完善,品牌+仟佰汇商业配套,相关配套：5万方仟佰汇商业、地铁1号线,38平米，总价30万占绝对主力，整体热销,龙湖sopo户型配比,楼层平面图,借助低总价、天街商业、时代天街空中商铺热销、地铁一号线将开通进行话题炒作。,龙湖sopo营销推广,报媒推广：以低总价和空中商铺为主要诉求点。,网路推广：在搜狐、搜房、网易、新浪凤凰网等均做有推广。借助龙湖时代天街的空中商铺热销和地铁一号线进行话题炒作。,电话营销：针对龙湖老业主和龙湖在售的各大楼盘现场登记客户进行电话营销。,短信营销：龙湖在大学城中央商务区打造的一个特色空中创意商铺，紧靠240万方大学城中央商业区，依托龙湖在大学城打造的天街项目龙湖仟百汇，在地铁一号线两个站点之间。,营销思路：借助低总价、天街商业、时代天街空中商铺热销、地铁一号线将开通进行话题炒作。,小结,sopo位于大学城新兴板块核心位置，未来升值潜力较大,sopo关联龙湖时代天街成功案例，以小面积、低总价取得热销,sopo空中商铺商业配置体量较小、公寓属性明显,金科so铺项目区位,项目位于华岩新城交通要道位置，华岩新城是九龙坡区重点打造的新商贸中心，未来具有较大升值潜力,华岩新城：九龙坡区政府重点打造的新区，是继杨家坪之后的第二个区域性商贸中心。区域目前正处于起步阶段，商务氛围较欠缺，区域未来将建成西部地区最大火车站火车西站，轻轨5号线也穿过新区，具有较大升值潜力。金科阳光小镇：位于华岩新城通往主城主干道华福大道旁，交通较为便利，周边商务氛围较为成熟，是目前的区域商业中心位置。,金科so铺基本信息,so铺依托阳光小镇大社区和相关配套，打造华岩板块商业中心,c2-1,c2-2,c2-3,c2-1,c2-2,c2-3,25层,商铺：2层,商铺：2层,so铺包含底商和25层公寓，提高整体商业属性，有利于拔高商务公寓商业氛围,大型城市综合体+品牌,相关配套：5万方金科阳光小镇商业、轻轨5号线（规划中）、阳光小镇大社区,金科so铺推售信息,全为40平米，总价23万产品，整体热销,金科so铺整体经营,采用代租策略，有利于整个整个布局，但经营权归于业主，无法统一经营管理，更多的是开发商提升价值的一种营销手段,so铺在营销上,采用代租策略，对业态进行规划，有利于整个商业规划布局，但经营权归于业主，无法统一经营管理，更多的是开发商提升价值的一种营销手段,金科so铺营销推广,以低总价投资入市，以产品创新为诱饵吸引原点头投资客群,报媒推广诉求：低总价+投资+so铺创新产品,原点人群渠道营销和口头传播：金科阳光小镇在华岩片区开发较早，品牌开发商受到了华岩片区客群的良好口碑，加上渠道派单的宣传，小面积低总价投资品受到了当地客群热捧。,营销思路：23万超低总价买金科商铺，在原点人群中反复强调其低价和高价值,小结,金科so铺位于华岩新城商业核心位置，依托阳光小镇大社区商业配套，未来商务氛围较浓,so铺主要以超低总价促动投资者购买欲望，23万封顶价，整体热销,so铺在产品和营销上模仿龙湖，但对业态进行规划，采用代租策略，有利于整个商业布局，但经营权归于业主，无法统一经营管理，更多的是开发商提升价值的一种营销手段,龙湖、金科共性分析,从品牌、地段、配套、产品、推广上重庆现有市场在售空中商铺共同点,重庆案例小结,龙湖、金科空中商铺被运用到营销中，但缺乏统一运营和管理，尚处于发展阶段。,东方茂业百货依托其得天独厚的地理位置和自身商业配套，自发形成楼中店。空中商铺处于雏形阶段。,总结,香港空中商铺发展已相当成熟，重庆现还处于起步阶段,销售：重庆市场以小面积、低总价为主，采用出售方式不利于统一招商和经营管理,服务：重庆市场无相关商业运营配套服务规划，相对先进市场较落后,重庆市场的空中商铺更多的只是营销概念，并无商铺相关的产品配置、管理、服务配套进行支撑,产品：重庆市场在外立面和层高上都是普通商务公寓配置，且面积较小、档次较低,空中商铺发展,案例分享,借鉴意义,空中商铺价值梳理,地段、