安徽肥东县房地产投资环境分析报告.ppt

安徽肥东县投资环境分析报告 目录壹 经济环境分析贰 土地市场分析叁 房地产市场分析肆 地块分析 城市宏观背景 一 合肥宏观经济发展综述 2005年至2009年合肥GDP每年持续增长 经济环境呈现良好发展趋势 2009年全市实现GDP总量2102 12亿元 经济发展迈上新的台阶 经济呈现不断良好发展 主要得力于合肥第二产业和第三产业稳固发展 全年第二产业增长率22 5 第三产业增长率12 4 表明合肥一直以工业立市的目标已经成为现实 2005年至2009年合肥固定资产投资规模不断扩大 加速了城市化发展 尤其在城市基础改造方面以及第三产业投资方面 这也包括房地产开发投资 2009年合肥市固定资产投资为2468 42亿元 固定资产投资为近五年发展势头最为强劲一年 第三产业投资额为1670 49亿元 比上年增长32 8 其中在房地产开发投资额为676 30亿元 增长率为18 5 城市基础方面 全年完成基础建设投资261 71亿元 比上年增长14 3 2009年合肥市人均GDP为41534元 比上年增长了5718元 从近五年来看 合肥人均GDP每年增长率15 左右 未出现大的波动 合肥宏观经济发展综述 2009年全年城镇人均可支配收入17158元 比上年增长10 1 城镇人均消费性支出为12695元 比上年增长8 2009年全年人均用在居住上增长56 3 而用在旅游支出增长62 5 同时带动了房地产也和旅游业红火发展 合肥人口变化情况 2005年合肥户籍人口455 7万人 非农业人口184 91万人 2006年合肥户籍人口469 85万人 非农业人口196 16万人 2007年合肥户籍人口478 9万人 非农业人口203 73万人 2008年合肥户籍人口486 74万人 非农业人口210万人 2009年合肥户籍人口491 43万人 比上年增加4 69万人 其中 市区人口208 58万人 增长2 5 非农业人口213 7万人 增长1 8 全年出生人口50036人 出生率10 2 比上年下降0 4个千分点 死亡人口16050人 死亡率3 3 下降0 4个千分点 人口自然增长率6 9 与上年持平 年末常住人口510万人 增加9万人 城镇化率64 1 比上年提高1 7个百分点 小结 合肥是安徽省会城市 经济处在安徽省内其他城市之上 尤其是近年来合肥经济发展迅速 城市基础建设以及房地产开发都迈上新的台阶 2009年合肥常住人口510万人 每年增加将近10万人口 已经成为中部省内人口大市 固定资产投资势头强劲 尤其在第三产业和城市建设上 最为表现明显 2010年合肥重点投资在城市主要干道 城市高架桥 城市轻轨以及高铁 飞机场等重要城市基础建设 而在房地产上09年合肥房地产也出现了史无前例大飞跃 2009年合肥城镇人均收入和人均支配收入比上年增长10 和8 其中居民消费更多的投入在住房和出外旅游 二者都属于第三产业 肥东概况 肥东县居皖中腹地 东望南京 南滨巢湖 史称 吴楚要冲 包公故里 全县总面积2216平方公里 人口109 3万 辖18个乡镇和肥东新城经济开发园区 合肥循环经济示范园 二 肥东宏观经济背景综述 区位优势 肥东承东启西 连接南北 是安徽 东向发展 的桥头堡 长三角万商西进的 必经地 是省委 省政府打造合芜蚌自主创新综合配套改革试验区 皖江城市带承接产业转移示范区的纵深腹地 淮南铁路和宁西铁路 合宁高速铁路穿境而过 和谐号 动车组在肥东火车站停靠 从肥东合肥仅需19分钟到南京45分钟 途径肥东的动车目前为每天20趟 京福高铁途经肥东 即将动工建设 合宁 合芜 合徐 合六高速公路和省级平安大道合蚌公路贯穿全境 长江东路直达肥东县城 包公大道连接合肥北城区 处在省会 一刻钟交通圈 之内 长江水运经巢湖直达肥东 合肥骆岗机场距县城店埠镇仅有17公里 便捷的水 陆 空立体交通大网络业已形成 产业资源 供电优势明显 拥有与新加坡合资联营的火力发电厂一座 一期建设两台35万千瓦燃煤机组已并网发电 农副产品品种多 产量大 品质优 形成了畜 禽 水产品和设施栽培等特色农业布局和多条现代农业生态示范走廊 水资源充沛 拥有4座大中型水库 库容1 1亿方 濒临全国第五大淡水湖巢湖 拥有湖岸线19 4公里 矿产资源多样 境内白云石 磷矿石 铁矿石等主要矿藏储量较大 劳动力资源丰富 是闻名全国的 建筑之乡 先后被命名为全国建筑劳务输出基地县 全国对外劳务合作行业外派劳务基地县 从业人员达25万人以上 巢湖 2005年至2009年肥东GDP每年持续增长 经济环境呈现良好发展趋势 2009年全县实现GDP总量186 8亿元 经济发展迈上新的台阶 经济呈现不断良好发展 2005年至2009年肥东固定资产投资规模不断扩大 加速了城市化发展 尤其在城市基础改造方面以及第三产业投资方面 也包括房地产开发投资 2009年肥东县固定资产投资为180 3亿元 固定资产投资为近五年发展势头最为强劲一年 固定资产投资高歌猛进 全年完成全社会固定资产投资180 3亿元 比上年增长49 9 其中城镇固定资产投资163 3亿元 增长53 3 农村投资17 0亿元 增长23 4 全年房地产投资29 2亿元 比上年增长31 4 肥东宏观经济发展综述 人均生产总值达到了2500美元 2009年完成全社会固定资产投资180 3亿元 增长49 9 农民人均纯收入5962元 增长10 9 2009年肥东县财政收入14亿元 增长19 6 其中地方财政收入9 62亿元 增长18 5 全年引进内资125 8亿元 增长15 实际到位外资2813万美元 增长15 7 实现规上工业总产值235 2亿元 工业增加值67 5亿元 增长29 7 社会消费品零售总额35 8亿元 增长23 4 年末金融机构各项存款余额首次突破百亿元 达110 2亿元 增长28 2 肥东人口变化情况2005年合肥户籍人口106 4万人 非农业人口12 5万人 2006年合肥户籍人口108 7万人 非农业人口13 1万人 2007年合肥户籍人口110 3万人 非农业人口13 7万人 2008年合肥户籍人口110 9万人 非农业人口14 3万人 2009年末全县户籍人口109 3万人 其中非农业人口13 1万人 据公安年报统计全年出生人口12376人 出生率11 3 肥东人口保持较低增长水平 小结 肥东是合肥的东大门 近年来经济发展迅速 城市基础建设以及房地产开发都迈上新的台阶 2009年肥东常住人口109 3万人 每年增加约6000人口 固定资产投资势头强劲 尤其在第三产业和城市建设上 最为表现明显 2009年肥东社会消费品总额达35 82亿元 较上年增长23 4 居民消费更多的投入在住房 土地市场分析 2010年 合肥市共成交商住用地4598 99亩 总面积3067526平方米 预计总建筑体量891万方 合肥市2010年土地供应 肥东县2010年土地市场 小结 2009 2010年肥东共出让土地746697方 预计建筑体量152万方 土地供应相对较少 出让土地中 经济适用房及廉租房用地512266方 占全部出让土地的68 6 土地出让均价180万 亩 不含经济适用房用地 房地产市场分析 住宅施工与开工面积随着房地产市场的发展和城市化进程的加快 2005 2009年合肥市住宅施工与竣工面积逐步上升 市场稳步发展 合肥市商品住宅年消化量2009年合肥总计去化108659套 销售面积为1064 36万平米 环比08年 销售套数上涨了61 42 销售面积上涨了47 6 社会固定资产投资和房地产投资社会固定资产投资额逐年增加 其中房地产投资占社会固定资产投资额比例在2005年达到历史新高 2009年房地产投资完成670 36亿元 较上年同期增长18 5 占全社会固定资产投资完成额的27 05年到09年合肥房地产市场投资一直稳步增长 施工和开工面积不断扩大 一 合肥房地产市场综述 7月份商品房均价每平方米6807元 较上月上涨9 9 4月份开始的调控 房价暴涨势头得到初步缓解 但房价仍在缓涨 涨幅趋缓原因4月份政府出台调控政策 收紧信贷政策 提高首付和利率 首次问责地方政府等措施 压抑投资 投机性需求 影响刚性需求 从而减少需求增加供应量以抑制房价 近两年房价的高速增长使合肥房价一直高位运行 尤其是09年10月份至10年上半年 房价从4654元 暴涨至6807元 城市一类地段中心区域有的期房销售突破每平方米10000元 个别楼盘预售价已到每平方米15000元 房价上涨原因08年金融危机 政府救市 出台繁多经济刺激政策 惯性延续到10年上半年 合肥大建设 融入长三角 皖江城市带利好消息等 合肥09年10月份房价开始暴涨 10年4月国家出台调控政策 合肥楼市量跌价滞 社会固定资产投资和房地产投资社会固定资产投资额逐年增加 其中房地产投资占社会固定资产投资额比例在2009年达16 2 2005年 2009年房地产投资08年增幅较大 06年房地产投资额占社会固定资产投资额比例最高 肥东县商品住宅年消化量2009年 肥东县商品房交易办证1200套 约10万平方米 2006年上半年 商品房交易办证758套 71807平方米 同比增长91 住宅施工与开工面积随着房地产市场的发展和城市化进程的加快 2005 2006年肥东县住宅施工与竣工面积逐步上升除 08年因金融危机跌入低谷 09年又稳步上升 市场将稳步发展 肥东在经历了05年到07年快速发展后 08年跌入低谷 09年房地产市场又出现爆发式发展 二 肥东房地产市场综述 7月份商品房均价每平方米3873元 较上月上涨2 4月份开始的调控 房价上涨势头得到初步缓解 近两年房价的高速增长使肥东房价一直高位运行 尤其是09年至10年上半年 房价均价上涨每平米1000多元 县城一类地段中心区域有的期房销售达到每平方米5000元 御景花园预售价已到每平方米4900元 房价上涨原因08年金融危机 政府救市 出台繁多经济刺激政策 惯性延续到10年上半年 合肥大建设 融入长三角 皖江城市带利好消息等 肥东09年房价开始上涨 10年4月国家出台调控政策 肥东楼市也呈现量跌价滞态势 涨幅趋缓原因4月份政府出台调控政策 收紧信贷政策 提高首付和利率 首次问责地方政府等措施 压抑投资 投机性需求 受合肥市场影响震荡 房地产宏观市场研究结论 在经历了05年到07年的房价和销量暴涨后 08年跌入低谷 在国家救市政策作用下 09年开始回暖 价量齐升 10年4月国家对房地产行业调控 合肥 肥东楼市呈现量跌价滞态势 合肥05年到09年房地产投资快速发展 肥东08年受金融危机影响 速度放缓 09年开始回升 达到07年水平 肥东县项目区位图 三 肥东在售项目 肥东县在售项目信息 肥东县目前已知11个在售项目和两个即将开盘的项目 在售项目约在4500元 上下 两个待售项目房价均在5000元以上 主力户型的面积也均在90平方以下 地理位置 和平路南侧 桂王路东侧总建面积 约21万平方米物业类型 多层 小高层 高层客群来源 泛公务员 小企业主等 御景花园 项目简介肥东目前最高端的项目 项目内有占地80亩的市政公园 分为春夏秋冬四园 规划 以住宅为主 建筑全部接近正南北向布置 可以满足日照要求 总计52幢 多层33幢 11跃12层式的小高层及18层的高层11幢 7 8层的电梯公寓8幢 靠近公园处是电梯花园洋房 配套 室内外文体活动中心 老年活动中心 幼儿园 肥东房地产个案分析 御景花园 开盘时间 2010 1目前四期在售容积率 1 9绿化率 40 2 体量 21万方学区房 肥东二中 城关小学住宅户型面积 63 170平米销售价格 花园洋房 4800 4900元 平米 售罄 多层尾房 4800元 平米高层 5000元 平米 项目简介在金阳路 桂王路设置两个主出入口 与青少年公园设置一个步行出入口 三纵一横的景观设计布局目前在售27 31号楼 面积75 106平米 在售32 33号楼面积79 100平米 瑞泰尚园 地理位置 店埠镇南环路与金阳路桂王路交口总建面积 约16万平方米物业类型 多层 高层客群来源 泛公务员 小企业主 进城农民等 开盘时间 2010 5 22容积率 2 2绿化率 40 2 学区房 肥东二中 肥东六中住宅户型面积 多层 75 110 高层 80 110销售价格 4600 去化率 85 客群来源 泛公务员 小企业主等 瑞泰尚园 凤凰城 项目简介项目地处新城区桂王路大转盘西北侧 规划有住宅 星级酒店 综合商业 12幢多层 7幢高层 采用新古典主义风格目前在售二期在售高层15 25号楼70 105平米户型 均价4800元 平米左右 多层在售6 7 9号楼70 120平米户型 均价在5200元 平米左右 现购房优惠5000元再99折 地理位置 龙泉路与金阳路交口总建面积 约14万平方米物业类型 多层 高层客群来源 泛公务员 小企业主等 开盘时间 2010 10住宅户型面积 多层 80 124 高层 80 105 凤凰城 均价 多层5200元 高层4800元 丽水云天 开盘时间 2010 10位置 包公大道与桂王路交口体量 约71000方丽水云天目前在售16 17号楼18层高层 78 96 97平米户型 均价4600元 平米 10 11号楼多层 户型面积为69 101平米 均价5200 5300元 平米 一次性付款98折 按揭99折 预计4月推二期房源 客群来源 泛公务员 小企业主等 住宅户型面积 多层 79 129 高层 80 100 预计价格 多层 4600元 高层 5200元 丽水云天 地理位置 肥东县新城经济开发园区 长江东路与临湖路交叉口东北 体量 440000 物业类型 多层 小高层 高层近期新推主力面积 88 95 彩虹新城 彩虹公寓组团 项目简介 目前暂无房源在售 3月推出5期4号楼 88 91平米两种户型 约60套房源 价格在4400元 平米左右 住宅户型面积 高层 88 95 均价 高层 4400元 彩虹新城 地理位置 肥东县长江东路 合店路段 与金阳路交汇处物业类型 住宅 商业 恒缘时代广场 项目简介恒缘时代广场在售1 2 4号楼90 112平米住宅 均价4680元 平米 预计3月推出3号楼90 110平米户型体量 约10万方 主力面积 高层 90 110 均价 4680元 彩虹新城 地段仍是价格的主要决定因素 领先的产品 完善的配套 整体项目形象能实现较大的溢价 泛公务员 生意人和乡镇进城富裕阶层是肥东房地产市场主要客户 70 80 两居 80 90三居和90 110 三居主流客户需求 多层去化速度较快 个案研究结论 肥东目前市场主要是刚性需求 以自住 改善性置业为主要目的 目前 肥东房屋均价约为4500元 房价由主城区由东向西组逐渐降低 目前 肥东在售楼盘剩余房源基本为120以上大户型 究其原因 主要是肥东房屋单价高 大户型房源总价过高 影响去化 地块分析 三块地均隶属于合肥市肥东县 位于合肥与肥东县城中心轴 龙泉路上 合肥 肥东县城店埠镇 15分钟车程直达火车站38 39 40路公交直达 交通主干道 合肥核心区 肥东核心区 城市意向区 合肥实施向东发展战略 积极融入长三角经济圈 肥东积极向合肥靠拢 依托合肥的影响力 肥东新城开发区居住集中区域 具备一定潜在优势的地产开发区域 客户认可度较高 城市核心区 集中了城市的政务 商务和商业功能 城市意向区 分担了城市的医疗 教育 居住等功能 地块C 地块B 地块E 店埠河 东部组团 西部组团 北部组团未来发展重点方向 发展主轴 重点发展高新技术产业和先进制造业积极向合肥靠拢 规划以办公 文化 商贸 体育 游憩 居住区为主要职能 规划以文化 商贸 物流为主要职能 肥东未来发展规划 项目所处位置和未来发展趋势 地块C 地块B 地块E 东至浮搓路 西至梁园路 南至龙泉东路 北至人民路 E地块 地块现状 SWOT分析 W 0 T 劣势 weakness 机会 opportunity 威胁 threat 优势 strength E系列地块位于肥东核心城区 位于县人民政府以南约150米 道路距离 周边商业 华联 合家福等 生活 工行 邮政 行政 县政府等 教育 小学 肥东四中 新华书店等 配套完善 地块价值高 地块所在区域建筑形态比较落后 89十年代建筑为主 地块将面临大量的拆迁 目前市场整体供大于求 受调控影响 销售价格虽说稳步上升 但销售速度较慢 投资房地产风险较大 SWOT分析 E地块 S 老城区内目前项目不多 新项目主要集中在县城的西边为主项目位于肥东老城区 但目前核心城区并无在售项目 东至肥东二中 西至长江东路 南至公园西路 北至龙泉西路 B地块 地块现状 SWOT分析 W 0