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1 当前我国房地产市场发展的基本形势与政策取向 建设部住宅与房地产业司谢家瑾二OO三年十月 2 一 当前我国房地产市场发展的基本形势 3 一 房地产开发投资快速增长 住房建设步伐加快1998年 2002年 全国房地产开发累计完成投资26782亿元 年均完成投资5356亿元 年均增长19 5 今年上半年增长34 高于固定资产投资增长1 2个百分点 4 5年商品房累计竣工面积12 65亿平方米 年均竣工2 53亿平方米 年均增长15 5 房地产投资占固定资产投资的比重由1997年的12 7 提高到2002年的17 9 今年上半年超过20 5 1997年 2002年房地产投资完成情况 单位 亿元 万平方米 6 1997年 2002年房地产投资增长情况柱状图 7 房地产开发投资的快速增长有力地推动了城镇住房建设 过去5年 全社会城镇住宅建设累计完成投资29998亿元 年均完成投资6000亿元 年均增长8 1 累计竣工面积34亿平方米 年均竣工面积达到6 8亿平方米 年均增长7 6 是改革开放以来年均住宅竣工面积的2倍以上 住宅建设投资占固定资产投资的比重达到16 以上 最高达到18 以上 8 1997年 2002年城镇全社会住宅建设情况 单位 亿元 万平方米 9 1997年 2002年全社会住宅建设增长情况柱状图 10 二 居民住房消费持续扩大 住房水平不断提高过去5年 全国个人购买商品房占商品房销售额的比重由54 5 提高到95 3 11 2002年 个人购买新旧住房和建房支出总额约8000亿元 全国有1000万个城镇家庭改善了住房条件 居民住房消费已经成为房地产市场需求的主体 12 2002年 城镇人均住宅建筑面积达到22 8平方米 户均住房面积接近70平方米 同时 住宅质量不断提高 配套设施和居住环境得到较大改善 13 1997 2002年人均住房建筑面积增长情况 单位 平方米 人 14 1997 2002年人均住房面积增长情况折线图 15 三 房地产结构逐步改善 商品房供求同步增长5年来 商品住宅完成投资占房地产投资的比重由1997年的48 4 提高到2002年的68 1 商品住宅竣工面积占商品房的比重由1997年的78 8 提高到2002年的81 8 16 2002年 房地产开发投资完成7736元 其中商品住宅为5267亿元 占68 1 办公用房为379亿元 占4 9 商业用房为928亿元 占12 其他为1162亿元 占15 商品住宅供应已经成为房地产开发的主体 17 房地产开发投资结构图 18 目前 全国商品房供销两旺 商品房销售面积持续增加 1998年以来 国家对房地产交易的相关税费政策进行了较大调整 促进了商品房销售的持续增长 19 1997年 2002年商品房销售情况 单位 万平方米 亿元 年份 20 1997年 2002年商品房销售情况柱状图 21 过去5年 商品房销售价格稳中有升 涨幅低于同期城镇居民可支配收入和GDP的涨幅 22 1997年 2002年商品房价格增长情况 单位 元 平方米 年份 23 1997年 2002年商品住房价格增长情况折线图 24 四 城镇住房制度改革深入推进 房地产市场逐步建立目前 住房实物分配已经在全国范围内停止 绝大多数城市已经完善了住房分配货币化方案 在全国范围内实现了由住房福利制向货币化的历史性转变 25 商品住宅完成投资占全社会住宅的比例由1997年的46 4 提高到2002年的83 3 住房供应社会化 市场化程度有较大提高 新的住房供应体系基本建立 26 从全国看 在房地产开发投资高速增长过程中 房地产市场保持了供求两旺 供求总量基本平衡 供应结构渐趋合理 价格走势平稳的良好的发展势头 房地产业的发展与国民经济 与相关产业的发展比较协调 27 总体上看 全国房地产市场发展是健康的 以住宅为主的房地产业已经成为国民经济发展的重要的支柱产业 28 但是 房地产市场区域性强 在房地产业快速发展过程中 部分地区也出现了一些值得关注的问题 29 一是部分地区住房供求结构性矛盾较为突出 一些地区住房和非住房 高档住房与低价位住房结构不合理 比例不够协调 一些房地产开发企业盲目上大户型 高层 高档项目 超越居民支付能力 造成了一方面中低价位商品住房供不应求 另一方面高档商品房销售不畅 办公楼和商业用房供大于求 空置率较高 30 一些地方对经济适用住房建设支持力度不够 建设标准和购买对象把关不严 出现经济适用住房供应不足 31 二是一些地方房地产有过热的苗头 有的城市开发投资增幅过大 有的城市商品房价格上涨过快 有的城市搞 形象工程 政绩工程 有的地方盲目设立开发区 圈占土地 有的城市制订过高的房地产投资计划 导致市场供过于求 32 三是住房制度改革亟待深化目前 我国住房市场化程度还不高 房地产市场机制还不完善 住房供应体系还不健全 房地产市场服务体系还不能适应居民住房消费的需要 不少家庭住房还较为困难 适合我国国情的住房保障制度亟待建立 33 四是房地产市场运行 监管和调控体系不完善 当前房地产开发企业数量多 但经济实力和市场竞争能力不强 房地产开发和交易行为不够规范 虚假广告 合同欺诈以及中介服务 物业管理中的违法违规行为还没有得到有效遏制 政府对房地产市场的调控和监督有待进一步加强 34 二 促进房地产市场健康发展的重要意义 35 党中央 国务院一直十分关心居民住房问题 一直十分关注房地产业的发展 36 胡锦涛总书记指出 住房 汽车 电信 旅游 环保等行业发展很快 与提高人民生活水平和质量密切相关 这些领域市场潜力大 产业关联度大 对促进结构调整 拉动经济增长有重要作用 要完善政策 促进其健康发展 37 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 国发 2003 18号 明确提出 促进房地产市场持续健康发展 是提高居民住房水平 改善居住质量 满足人民群众物质文化生活需要的基本要求 是促进消费 扩大内需 拉动投资增长 保持国民经济持续快速健康发展的有力措施 是充分发挥人力资源优势 扩大社会就业的有效途径 38 目前 以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业 促进房地产市场的持续健康发展意义十分重大 39 一 保持房地产市场健康发展 是扩大内需 保持国民经济良好势头的重要举措目前 我国房地产投资增量占全社会固定资产投资增量的三分之一左右 每年拉动GDP增长近2个百分点 房地产市场连接着商品 服务和要素市场 与宏观经济 产业发展 居民消费 金融稳定关系密切 从长远看 以住宅为主的房地产业发展空间很大 是我国经济增长不可替代的拉动力量 40 北京市2002年来自房地产业的地方税收约95亿元 占当年财政收入的18 8 41 上海房地产交易契税收入 2000年达18亿元 2001年达24亿元 2002年40亿元 今年上半年 上海市来自房地产业的税收达到97 8亿元 同比净增47亿元 增幅高达92 4 42 二 保持房地产市场健康发展 是带动相关产业发展 推进经济结构战略调整的必要措施 房地产业在世界发达国家和我国都是支柱产业 在美国 房地产业是经济三大支柱之一 其增加值占GDP的14 贷款占银行信贷的30 投资占私人投资的50 43 在我国 房地产及建筑业增加值达9000多亿元 占GDP的比重接近9 房地产业直接或间接联系着建筑 冶金 建材 木材 化工 机电 装饰 家电 家具 金融 商业 交通等数十个产业 44 促进房地产业健康发展 有利于延长产业链 满足市场需求 促进科技进步 促进产业结构优化升级 45 三 保持房地产业健康发展 是促进消费结构升级 提高居民消费水平的基本条件国际经验表明 在人均住房建筑面积达到35平方米 人均GDP达到3000美元之前的相当长的一段时期 都是住房面积提高和住房质量改善阶段 是居民住房消费快速增长阶段 46 随着我国第一步和第二步战略目标的顺利实现 人民生活实现了解决温饱和从温饱到小康的两大历史性跨越 居民消费需求由追求基本生活资料满足 逐步向注重生活质量提高转变 居民消费进入了升级换代的新阶段 实现人民生活向更高生活水平的迈进 重点是改善住和行 扩大服务性消费 这个过程正是我们全面建设小康社会的过程 因此 住宅是贯穿全面建设小康社会始终的居民消费热点 是城镇居民的主导性消费 47 四 保持房地产市场健康发展 是扩大就业 推动科技进步和可持续发展的有效途径 九五 期间 我国房地产业年均就业人员增长4 46 仅次于社会服务业 目前各类房地产企业从业人员和物业管理从业人员已经超过500万人 还有3000万人直接从事与房屋建设相关的工作 发展房地产业是扩大社会就业 吸收农村剩余劳动力向非农产业转移的重要渠道 48 房地产业开发建设规模大 消耗材料种类多 产品使用周期长 促进房地产业健康发展 有利于推进住宅产业技术进步 有利于节水 节地 节能 节材 治污和环境保护 走一条科技含量高 经济效益好 资源消耗低 环境污染少 人力资源优势得到充分发挥的新型发展道路 49 五 保持房地产市场健康发展 是带动城镇建设 改善居民家庭财产结构的重要手段由于实行房地产与城镇基础设施的综合开发和配套建设 在城市建设资金投入能力有限的情况下 房地产业的高速增长可以带动城市基础设施的发展 完善城市功能 50 过去五年 城市道路总长度年均增长4 6 城市人均绿地面积年均增长7 2 轨道交通 地铁等得到迅速发展 涌现出了一批人居环境改善的优秀典范 51 随着房改的不断深入 住房私有率大幅度提高 城镇家庭的财产结构和城镇社会的财富分配结构发生重大改变 据国家城调队调查 截止2001年6月底 城市居民家庭户均财产22 83万元 其中房产价值10 94万元 占47 9 是城镇居民家庭最大的资产 超出居第二位的金融资产13个百分点 按照全国城镇约1 31亿个家庭计算 城镇居民房产价值总额约14万亿元左右 52 图2城镇居民住房自有率 72 8 53 城市居民户均财产构成 54 三 房地产市场潜力分析 55 当前 我国进入了全面建设小康社会 加快推进社会主义现代化的新的发展阶段 居民消费结构升级和城市化加速推进将为住宅与房地产业的发展提供巨大的市场需求 56 一 城镇居民消费结构变动将带动住房消费需求的增长1990 2002的11年间 我国城镇居民消费的恩格尔系数已经从54 2 下降到37 8 据联合国对40多个国家统计分析 人均GDP跨过800美元后 住房消费进入快速增长期 2002年我国人均GDP实现了1000美元的目标 处于住房消费快速增长期 57 但由于住房长期处于低租金实物分配等原因 城镇居民家庭消费比重远远低于同等发展程度国家的居民住房消费水平 潜力巨大 58 二 住房体制改革将极大地释放居民潜在的住房消费需求据调查 居民对现住房的满意率还不到20 约48 的居民希望在近几年内换购住房 其中已购公房的住户中希望换购住房的占到67 59 居民对现住房满意情况 60 在近两 三年中希望换购住房的比例 61 已购公房家庭换购住房的意愿 62 假定2010年之前 城镇人均住房建筑面积按1997年以来增长速度 年均1平方米 的70 年均0 7平方米左右 增长 预计2010年我国城镇居民人均住房面积将达到28平方米 按2002年城镇现有人口5亿计算 2003年至2010年现有城镇居民改善住房条件共需增加住房面积26亿平方米 年需增加住房面积3 25亿平方米 63 上海市 存量市场与增量市场已连续五年持续增长 到2002年 已购公有住房累计上市已达22 5万套 占已购公房总量的15 存量住房交易面积由1996年的82 29万平方米增加到1790万平方米 商品房销售面积由573 5万平方米增加到1960万平方米 其中约有800万平方米是居民以旧换新的改善型需求带来的 存量房交易与商品房交易面积的比例由1 6 97变化为1 1 09 64 南京市今年1 8月份 存量住房交易296万平方米 同比增长72 2 超过了同期商品房成交面积 存量房成交面积与商品房成交面积比例达到1 0 66 65 南京房地产市场结构图 2003年1 8月 商品房 二手房 66 上海2003年房地产市场结构图 预计 平方米 房屋出租 商品房销售 二手房交易 2000万 2000万 2000万 67 三 城镇化进程的加快提供了巨大的扩大住宅需求积极稳妥地推进城镇化战略是当代中国社会经济发展的一个重大战略问题 68 1998年以来 我国城镇化进程明显加快 城镇化水平由1997年的31 9 增长到2002年的39 1 年均增长1 44个百分点 按照这样的增长速度 2010年我国城镇化水平将达到50 以上 城镇人口将达到6 5亿人左右 比2002年增加1 5亿人左右 年均增加1800万人 69 这部分人口中有一部分是由农村成建制转移而来 原来已经有住房 但有相当一部分人口需要重新购置和租赁住房 如果新增城镇人口中有60 需要解决住房 2003年 2010年共需住房24亿平方米 年需住房3亿平方 70 四 危旧房屋改造和住房设施设备水平的提高 也将产生新的住房需求据2001年全国危房大检查统计 目前我国城镇尚有各类危旧房屋1 5亿平方米 尚有300多万户家庭居住在危旧房中 71 据调查 拆迁住房面积对新购住房带动系数 北京为1 41 3 18 杭州为1 76 2 29 南昌为1 31 哈尔滨为2 07 成都为1 65 乌鲁木齐为1 43 按照目前的拆迁速度 预计到2010年现有危旧房改造将全部完成 如果拆购比例按照1 1 5计算 1 5亿平方米的危房改造将带来2 25亿平方米的住房需求 72 此外 城市家庭户中 还有 近15 的家庭无独立厨房或与其他户合用 近30 的家庭无厕所或与其他户合用 近13 的家庭没有饮用自来水 73 2000年我国城市家庭户抽样住房设施状况 资料来源 中国2000年人口普查资料 74 另外 目前城镇住宅总量约80亿平方米 假定按照每年1 的速度自然淘汰 更新住房 解决住房困难家庭住房 则每年需要新建住宅1亿平方米左右 75 五 住宅发展有其自身的规律性据有关专家对世界各国住房发展的比较研究 人均住房面积增长速度呈 倒U 型特征 一旦住房消费开始启动 人均住房水平将快速增长 一般在人均住房面积达到30 35平方米时 进入增长拐点 增速开始下降 76 由上述五个方面的分析 可以看到 当前 我国城镇住房发展仍然处于快速增长阶段 住宅发展的总量增长型特征较为明显 年均约7亿平方米的潜在住宅需求符合上述基本规律 77 因此 住宅与房地产业既有巨大的市场需求 又有国家的高度重视 只要我们进一步转变政府职能 加强和完善房地产市场宏观调控 不断提高驾御市场经济能力 切实解决可能过热的突出问题 同时 出台进一步搞活和规范市场的政策措施 促进住房消费 78 住宅与房地产市场在未来几年内仍将能够保持持续 快速 健康发展态势 为国民经济的增长和全面建设小康社会目标的实现作出更大的贡献 79 四 促进房地产市场持续健康发展的指导思想与政策措施 80 认真学习 18号文件 全面领会其精神实质 18号文件 的主线是 发展 关键是 健康持续 核心是 坚持市场化发展方向 如果说23号文件是终止了一个旧制度 开始了一个新体制 18号文件 则是当前和今后一段时间 发展住宅产与房地产业的纲领性文件 81 国务院 18号文件 十方面的突破 82 1 对当前房地产业基本形势做出科学判断 从总体看 全国房地产市场的发展是健康的 2 确定了房地产业的地位 第一次提出以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业 3 明确了住房市场化的基本方向 完善住房供应政策 各地要根据城镇住房制度改革进程 居民住房状况和收入水平的变化 完善住房供应政策 调整住房供应结构 逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房 83 4 把经济适用住房界定为 是具有保障性质的商品房 一方面 要通过落实有关优惠政策等措施 切实降低经济适用住房建设成本 一方面 要严格控制在中小套型 严格审定销售价格 实行购买对象的申请 审批和公示制度 具体办法由市 县 人民政府制定 5 强化了廉租住房制度的建设 一是明确以财政预算资金为主 多渠道筹措资金 形成稳定规范的住房保障资金来源 二是要求各地结合当地财政承受能力和居民住房的实际情况 合理确定保障水平 三是明确保障方式 原则上以发放租赁补贴为主 实物配租和租金核减为辅 6 对公有出售范围有进一步突破 要打破政策性障碍 允许产权不可分割和有纠纷的公房出售 84 7 对搞活二级市场有新的措施 要认真清理影响已购公有住房上市交易的政策性障碍 鼓励居民换购住房 除法律 法规另有规定和原公房出售合同另有约定外 任何单位不得擅自对已购公有住房上市交易设置限制条件 8 要加强对住房置业担保机构的监管 规范担保行为 加快完善住房置业担保管理办法 研究建立全国个人住房贷款担保体系 对无担保能力和担保行为不规范的担保机构 要加快清理 限期整改 85 9 把住宅产业化提到了重要地位 制定和完善住宅产业的经济 技术政策 健全推进机制 鼓励企业研发和推广先进适用的建筑成套技术 产品和材料 促进住宅产业现代化 完善住宅性能认定和住宅部品认证 淘汰的制度 坚持高起点规划 高水平设计 注重住宅小区的生态环境建设和住宅内部功能设计 10 建立健全房地产信用档案系统和市场预警预报制度 要加强房地产市场统计工作 完善全国房地产市场信息系统 建立健全房地产市场预警预报体系 各地房地产市场信息系统和预警预报体系建设中需要政府承担的费用 由各地财政结合当地信息化系统和电子政务建设一并落实 86 第一 坚持住房市场化的基本方向 不断完善房地产市场体系 87 一要落实城镇住房制度改革的各项政策 继续加大公有住房改革力度 完善住房货币分配制度 提高职工住房支付能力 逐步实现多数家庭购买或租赁普通商品住房 进一步提高住房市场化程度 88 二要要不断改善居民消费环境 规范发展房地产金融 搞活住房二级市场和租赁市场 确立居民的住房消费主体地位 进一步扩大房地产市场规模 89 上海市 存量市场与增量市场已五年持续增长 到2002年 已购公有住房累计上市已达22 5万套 占已购公房总量的15 存量住房交易面积由1996年的82 29万平方米增加到1790万平方米 商品房销售面积由573 5万平方米增加到1960万平方米 其中约有800万平方米是居民以旧换新的改善型需求带来的 存量房交易与商品房交易面积的比例由1 6 97变化为1 1 09 90 上海2003年房地产市场结构图 预计 平方米 房屋出租 商品房销售 二手房交易 2000万 2000万 2000万 91 南京房地产市场结构图 2003年1 8月 商品房 二手房 92 三要要健全和完善房地产市场服务体系 规范发展中介服务 物业管理和住房装饰装修 建立统一的房地产市场体系 不断完善市场机制 充分发挥市场的自我调节能力 93 第二 坚持以需求为导向 调整供应结构 94 一要从各地实际出发 认真分析市场需求 合理确定当地房地产开发供应总量和供给结构 并加强宏观调控和政策引导以保证其实施 努力满足不同收入居民家庭的住房需要 95 二要继续加强住宅建设 重点发展适应居民承受能力的中低价位普通商品住房和经济适用住房 采取措施支持普通商品住房建设 增加其在住房供应中的比例 三要控制高档写字楼 别墅 高档公寓和大户型项目建设 96 第三 坚持面向百姓 加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度 97 一要建立和完善廉租住房制度 合理确定各地的保障范围和保障标准 以租赁住房补贴为主 实物配租和租金减免为辅 不断完善保障方式 以财政预算资金为主 多渠道筹措资金 形成稳定规范的住房保障资金来源 98 最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主 实物配租和租金核减为辅 目前建设部正在会同财政 国土 民政 税务等部门修订廉租住房管理办法 计划年内出台 99 二要加强经济适用住房的建设和管理 加大政策支持力度 降低建设成本 严格控制在中小套型 科学设计户型 保证建设质量 严格审定销售价格 建立健全管理制度 保障符合条件的家庭能够得到优惠政策的好处 合理确定各地经济适用住房供应对象的范围和具体的收入线标准 100 三要进一步扩大住房公积金制度的覆盖面 提高职工的自我保障能力 101 第四 坚持以企业为主体 推进住宅产业现代化 102 国务院23号文件以及1999年 国务院办公厅转发关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见 国办发 1999 72号 发布以来 住宅产业现代化程度有了一定提高 但总体上尚不能适应住宅建设快速发展和住宅需求转型的需要 突出表现在 一是住宅建设仍然处在粗放型生产方式阶段 集约化程度低 科技贡献率低 劳动生产率低 二是住宅建设技术落后 成本高 效益低 质量差 与人民群众的需要有明显的差距 三是住宅小区规划设计水平低 住宅产品能耗大 建筑材料污染严重 小区整体环境差 103 目前 我国科技进步对住宅产业的贡献率为31 8 远远低于发达国家60 80 的水平 也低于我国农业40 的贡献率 我国建筑工人的劳动生产率约为30平方米 人 年 相当于发达国家的1 5 1 6 我国建筑能耗占总能耗的25 但单位能耗却相当于发达国家的3 4倍 104 当前 我国住宅建设已由总量扩张为主逐步向质量提高为主转变 从全局层面和战略高度来看 解决住宅建设质量 提高住宅建设效益的根本出路是实现住宅产业现代化 这也是促进房地产市场持续健康发展的重要方面 105 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 要求完善相关的经济政策 技术政策和推进机制 发挥企业在推进住宅产业现代化中的主体作用 通过对新技术的研发和新材料的应用推广给予必要的扶持 并完善住宅性能和部品认证 淘汰制度 努力提高住宅建设的科技含量和住房质量 同时 要求从规划 设计等环节加强管理 注重小区生态环境建设和住宅内部功能设计 106 重庆渝北区 龙湖花园 住宅小区 107 云南昆明 阳光花园 住宅小区 108 一要创造各类房地产企业平等竞争的市场环境 鼓励企业通过技术优势和市场公平竞争做大做强 形成一批实力雄厚 竞争力强的大型企业和企业集团 提高产业的集中度 109 二要制定经济 技术政策 建立推进机制 鼓励和支持新材料 新技术 新设备 新工艺在住宅建设中的应用 鼓励和推广先进适用的建筑成套技术 产品和材料 努力提高住宅产业的科技含量和住房质量 住宅建设要注重小区生态环境建设和住宅内部功能设计 做好配套设施建设 110 鼓励智能化设备 建筑节能材料 菜单式全装修 小区安防系统 无渗漏工程 设备监控 IC卡智能表具 三表远程抄送 宽带进户 太阳能利用 雨水收集 中水利用 中央空调 管道纯净水 有机垃圾生化处理等新材料 新技术 新设备的应用 111 三要鼓励企业研发和推广先进适用的建筑成套技术 产品和材料 促进产业现代化 完善住宅性能认定和住宅部品认证 淘汰制度 坚持高起点规划 高水平设计 注重住宅小区的生态建设和住宅内部功能设计 112 四要争取比照农业 高科技和汽车等产业现代化 建立住宅产业现代化发展基金 对住宅建设新技术 新产品的研究 开发 生产和推广运用给予补贴 对列入国家推广应用产品目录的产品生产和运用给予减税支持 113 第五 坚持加强宏观调控 改善对房地产市场的监督管理 114 一要正确处理调控和发展的关系 增强调控意识 调控不是限制发展 而是因地制宜地解决市场发展中的问题 防止市场大起大落 115 二要明确调控目标 实现房地产市场 供求总量基本平衡 结构基本合理 价格基本稳定 使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应 与相关产业相协调 促进经济社会可持续发