房地产信托融资.ppt

房地产信托融资 特别推介 一 房地产信托概论 信托是指委托人基于对受托人的信任 将其财产权委托给受托人 由受托人按委托人的意愿以自己的名义 为受益人的利益或者特定目的 进行管理或者处分的行为 它是以财产为核心 以信任为基础 以委托为方式的一种财产管理制度 其本质可概括为 受人之托 代人理财 房地产信托是信托业务的一种 所谓房地产信托 是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金 按委托人的意愿以自己的名义 为受益人的利益或者特定目的 以不动产或其经营企业为主要运用标的 对房地产信托资金进行管理 运用和处分的行为 这里所指的不动产 包括房地产及其经营权 物业管理权 租赁权 受益权和担保抵押权等相关权利 从法律角度来看 房地产信托 这一表述显然不严谨 信托按照不同的分类方法可以划分成不同类别 如按照信托财产的不同 可以划分为资金信托 有价证券信托 动产信托 不动产信托 其他财产和财产权信托 而法律上的不动产信托 是指 委托人将自己的房产 地产 委托信托投资公司按照约定的条件和目的 进行管理 运用和处置 显然这跟媒体所指的 房地产信托 大相径庭 媒体所讲的 房地产信托 容易让人误认为是不动产信托 而实质上却是资金信托 值得一提的是 媒体的这种表述虽不严谨 但是它非常形象的指出了这种资金信托的一个突出特点 就是信托资金投向房地产开发项目 相关学者认为用 房地产融资信托 来界定更为严谨与贴切 以下行文均采用 房地产融资信托 二 房地产融资信托具备三大基本优势 1 信托融资创新空间宽广 并具有巨大的灵活性 信托具备连接货币市场 资本市场和产业市场的综合融资平台优势 通过一系列制度安排 实现一个企业或项目的组合融资 信托可以与银行互补互动 银行具有资金优势 信托具有制度优势和灵活的创新性 信托在供给方式上也十分灵活 可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品 突出表现在信托对不同阶段 不同水平的项目都可以量身定做解决方案 从开发资金 流动资金到后期的消费资金 乃至一些特殊问题 如 烂尾楼 等都可以通过信托解决 从而增大市场供需双方的选择空间 2 信托具有财产隔离功能 信托公司的财产隔离功能主要体现在受现行法律 法规充分保护的信托财产的独立性上 信托设立以后 其财产处于这么一种 特殊状态 它既能充分地体现委托人或受益人的 意愿 利益 和 特殊目的 又不记在委托人的所有权益项下 独立于委托人的其他自有财产而存在 它名义上为受托人所有 但又不失为委托人的自有财产 受托人对信托财产及对其自有资产的处置方式迥然不同 受托人必须按信托文件的约定 为实现受益人的 最大利益 或 特殊目的 而努力 而不得用信托财产为自身谋取利益 每一个信托隔绝于受托人的自有财产和其他信托账户 甚至于出现受托人解散等极端情况时 信托财产仍能保持其独立存在 按约定或法院判定 由新的受托人承接 在我国 信托的财产隔离功能受到 信托法 信托投资公司管理办法 资金信托管理暂行办法 也就是业内所谓的 一法两规 的强有力支撑 3 相对银行贷款而言 房地产融资信托可以不受通过银行贷款时企业自有资金应不低于开发项目总投资的30 的约束 也能够弥补121号文规定的只有主体结构封顶才能按揭所造成的中间消费融资的断裂 房地产企业要积极利用信托融资 充分利用信托独特的制度优势实现多元化融资 巩固资金链条 从资金信托的角度出发 房地产融资信托是指受托人 信托投资公司 遵循信托的基本原则 将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益 并将收益支付给受益人的行为 从财产信托的角度出发 房地产融资信托则指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理 由信托机构将信托收益交付给受益人的行为 二 房地产信托融资模式 基于融资过程中形成产权关系及现实的运用 房地产信托融资主要有贷款型信托 股权型信托 混合型信托 财产受益型信托四种模式 一 贷款型信托融资模式1 操作流程在这种模式下 信托投资公司作为受托人 接受市场中不特定 委托人 投资者的委托 以信托合同的形式将其资金集合起来 然后通过信托贷款的方式贷给开发商 开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司 信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者 1 操作流程第一步 房地产公司就项目融资与信托投资公司达成一致 第二步 就信托产品的设计与发行获得有关政府主管部门的审批 第三步 面向广大投资者公开发行信托凭证 第四步 信托公司将发行信托凭证所募集的资金以信用贷款的方式投入至房产项目 第五步 信托公司回收资金 操作流程 对公司 项目 要求 四证 齐全自有资本金达到35 二级以上开发资质项目盈利能力强 要求的风险控制机制 资产抵押 土地 房产等不动产 抵押率一般在50 左右 股权质押 第三方担保 设置独立账户 退出方式 偿还贷款本金融资金额 视开发商的实力 项目的资金需求及双方的谈判结果 从几千万到几亿不等融资期限 以1 2年居多 最近也出现了5年期甚至更长期限的信托计划融资成本 一般高于同期银行法定贷款利率 目前在6 10 居多 二 股权型信托融资模式 1 操作流程在这种模式下 信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金 之后以股权投资的方式 收购股权或增资扩股 向项目公司注入资金 同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限 如两年 后溢价回购信托投资公司持有的股权 1 操作流程第一步 信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人处获得资金 第二步 信托投资公司以股权投资的方式向房地产公司注入资金 第三步 信托投资公司获得房地产公司的股权 但该等股权的性质类似于优先股 即对于公司的日常经营 人事安排等没有决定权 可能具有建议权 知情权 否决权等其他有限的权利 第四步 信托投资公司将其所持有的股权委托原有的股东管理 同时 与原股东或关联方 最好是关联方 签署股权回购协议 为了确保购协议的履行 双方可能需要有一些担保条件 例如 重庆国投的世纪星城项目是使用开发商所持有的全部股权作质押 杭州工商信托所运作的浙江水泥项目 是由第三方提供担保 第五步 房地产公司运营开发项目 获得现金流 第六步 关联方 或原股东 从房地产公司处获得相应的资金 回购股权 信托融资过程结束 对公司 项目 要求 股权结构相对简单清晰 项目盈利能力强要求风险控制机制 向 项目 公司委派股东和财务经理 股权质押 第三方担保退出方式 溢价股权回购 优势 1 能够增加房地产公司的资本金 起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件 2 其股权类似优先股性质 只要求在阶段时间内取得合理回报 并不要求参与项目的经营管理 和开发商分享最终利润 三 混合型信托融资模式 夹层融资型 债权和股权相结合的混合信托投融资模式 它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点 同时也有自身方案设计灵活 交易结构复杂的特色 通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求 四 财产受益型信托融资模式 1 操作流程利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点 开发商将其持有的房产信托给信托公司 形成优先受益权和劣后受益权 并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权 信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权 信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿 则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益 开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿 2 特点及优势 对信托财产要求 1 业已建成 产权清晰 证件齐全 2 能产生稳定的现金流 如商场 写字楼 酒店等租赁型物业要求风险控制机制 1 通常设置一般受益权和优先受益权 分别由开发商和投资者 信托计划 持有 信托到期后如投资者优先受益权未得到足额清偿 则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益 开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿 2 回购承诺及第三方担保 退出方式 开发商溢价受益权回购融资金额 视信托财产的评估价值 一般在其评估价值的50 左右 优势 1 在不丧失财产所有权的前提下实现了融资 2 在条件成熟的情况下 可以过度到标准的REITs产品 融资信托的实际状况 借道信托这一 金融百货公司 房地产开发商正绕开资本金监管限制 继续 空手套白狼 项目运作 今年 银监会发布两道令牌 固定资产贷款管理办法 和 项目融资业务指引 敦促信贷资金流入实体经济 夯实项目资本金 这令去年流行的 股权 回购 的模式遭受摒弃 但借助于信托受益权的分层设计 使得信托计划发行成为可能 开发商将存量资产注入信托计划 享有劣后受益权 普通投资者则以现金认购信托计划 享有优先受益权 在没有回购承诺的情况下 开发商存量资产的 质押 一定程度上缓解了投资者对风险的忧惧 而信托资金以股权方式进入项目公司 使其符合35 的最低项目资本金要求 进而谋求银行开发贷资金的进入 可以将资金运用杠杆率发挥到极致 中信信托正在发售的 聚信汇金地产基金 号集合信托计划 堪称典型 开发商在先期投入仅1亿元的情况下 有望启动一个总投资43亿元 预期净利润49亿元的项目 据普益财富统计 最近一周 信托公司总共发行14款信托理财产品 其中10款运用于房地产领域 据用益信托统计 2009年11月发行的房地产信托产品达18个 融资规模高达87 37亿元 创历史新高 但是房地产信托过于火爆的情形 已经引起监管部门的强烈关注 上海银监局于上月中旬向辖内的信托公司下发了风险警示函 股权 回购 模式退烧 信托资金进入房地产开发 不外乎债权和股权两种形式 但是 信托贷款由于利率较高 投资者要求的回报较高 规模有限 信托公司募集资金的能力不强 一般只能满足中小开发商应急需要 而如果采用股权方式进入 没有其他风险规避设计 信托计划则难以发售 于是 去年以来 股权 回购 模式兴起 即信托资金购买项目公司的存量股权或对其增资扩股 股权由第三方 多为运作此项目的开发商 到期后溢价回购 并用其他资产对回购承诺提供担保 这一模式的好处在于 在项目资本金不足的情况下 信托资金以股权方式注入项目公司 使其满足项目资本金不低于35 的要求 为银行开发贷资金的进入扫清障碍 这种模式 名为股权投资 实质是变相的贷款 而且为 无本取贷 提供了门路 监管层很快意识到了风险 银监会2009年9月3日印发的 关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知 再次重申 信托公司不得将债务性集合信托计划资金用于补充项目资本金 以达到国家规定的最低项目资本金要求 同时 明确指出 债务性集合信托计划资金包括以股权投资附加回购承诺 含投资附加关联方受让或投资附加第三方受让情形 等方式运用的信托资金 这一规定将 股权 回购 模式的投资视同信托贷款 至此 股权 回购 模式虽然没有被叫停 但是其吸引力已经大打折扣 按照银监会的规定 申请贷款的房地产开发项目资本金比例应不低于35 经济适用房除外 且必须 四证 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 齐全 对于开发商而言 如果项目资本金比例已经达标 且 四证 齐全 从银行获得开发贷已经不难 没必要要信托 昂贵 的资金 西南财经大学信托与理财研究所研究员赵杨说 在 股权 回购 模式对于开发商提高资金运用杠杆的作用消失后 也渐渐为开发商所摒弃 无本取贷 新模式 但是 信托公司很快为开发商们设计出了新的 无本取贷 模式 其采用的受益权分层模式并不新鲜 以往在证券投资类信托产品 即阳光私募 中广泛采用 往往是投资顾问公司出资认购一部分信托计划 但是享有劣后受益权 但是 对应在房地产开发领域 要让本来就缺乏现金的开发商拿出现金 显然不太可能 因此 新的模式就是开发商用自己的存量资产 如已开发尚未销售的楼盘 认购信托计划 享有劣后受益权 这样 开发商的存量资产变相充当了 质押 的作用 普通投资者掏真金白银参与 中信信托正在发售的 聚信汇金地产基金 号集合信托计划 堪称这一模式的典型 地产开发商昆明星耀控股以其持有的昆明星耀体育城公司100 股权 评估价值约为48亿 认购信托计划 成为一般受益权人 普通投资者则以现金认购不超过20 4亿元 成为优先级受益权人 优先受益权内部再分为3级 之后 运用信托资金0 3亿元向昆明星耀体育城收购其持有的昆明星耀房地产开发有限公司 简称 星耀房产 100 的股权 6亿元用于向星耀房产增资 星耀房产获得增资后将用其中的1亿元向星耀体育城购买嵩明项目公司全部股权 并继续向嵩明项目公司增资5亿元 星耀房产的钱基本花完 成为 壳 公司 这样 嵩明项目公司的注册资本达到6亿元 达到商业银行开发贷对资本金以及开发资质的要求 据中信信托提供的产品推介资料显示 工商银行将向该项目提供10亿元的开发贷 而嵩明项目公司总的投资额为43亿元 不足部分 信托资金可以再对项目提供信托贷款 信托贷款初定为2 7亿元 嵩明项目剩余资金缺口24 3亿元 信托计划未披露如何取得 纵观整个产品设计 昆明星耀控股投入嵩明项目公司的资金仅仅为前期的1亿元 此后 股权安排中还被安排套现 而嵩明项目开发所需的现金全部来源于普通投资者提供的信托资金和银行贷款 地产商的资金运用杠杆率高达43倍 近似于 无本取贷 而在收益的分配上 尽管普通投资者享有优先受益权 但是收益相对固定而有限 优先 级年化收益率为6 5 优先 级年化收益率为8 0 只有在嵩明项目公司开发的楼盘达到1万元 平米以上时 优先受益权人才能增加 实际售价 1万元 平米 1万元 平米 10 的浮动收益率 如果嵩明项目成功 楼盘价格如预期的超过1万元 平米 获益最大还是开发商昆明星耀控股 在整个信托计划中 优先级受益权 中间级受益权与一般级受益权比例为3 7 一位信托公司研究部人士评论说 这个比例关乎到最后收益的分配 所以昆明星耀控股愿意将评估价值高达48亿元的昆明星耀体育城公司全部注入信托计划 这样一方面可以让投资者觉得更安全 另一方面在整个信托计划中占有更多的份额 可以获得更多的收益 高杠杆率融资隐患 前述信托公司研究部人士续称 昆明星耀控股之所以愿意将自己的大部分身家 昆明星耀体育城公司 质押 到信托计划里 而不是质押给银行贷款的原因在于 如果是从银行贷款 资金不能够作为新的项目的资本金 而 质押 到信托计划里 却可以运用信托资金开发新的项目 相当于将存量资产 昆明星耀体育城公司盘活 不仅如此 按照信托计划 20 4亿元的信托资金 只花费了9亿元 剩下的11 4亿元 还可以贷款给星耀体育城运作的其他项目 尽管如此 昆明星耀控股实际上还是承担了比较大的风险 因为按照信托受益权的分层设计 如果嵩明项目亏损 中信信托有权处置昆明星耀体育城的资产 兑现优先受益权人的本金和固定收益部分 但是 昆明星耀控股仍然愿意如此豪赌 原因在于对明年楼市及嵩明项目的看好 中信信托提供的产品推介资料显示 星耀控股预期嵩明项目的楼盘价格能达到1 8万元 平米以上 这样 总投资43