（区域经济学专业论文）中国土地征用制度的经济分析.pdf

硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 内容摘要 近年来 随着工业化 城市化的加快 大量农村集体土地经由征用转为国家 建设用地 在这个转变过程中 出现了土地征用补偿标准低且收益分配不合理 土地隐性交易大量存在以及土地征用范围过宽等问题 本文运用新制度经济学三 大分析工具对形成上述问题的制度因素进行剖析 并揭示出其制度层面的原因 提出完善我国现行土地征用制度的对策建议 认为 1 现阶段我国土地征用中存在的主要问题是征用补偿标准低且收益分配不 合理 土地隐性交易大量存在和土地征用范围过宽 这反映了现行土地征用制度 对城市化建设和经济发展已经产生了阻碍 2 现行征地补偿标准低的原因主要在于集体土地产权不完整 而收益分配 混乱则是由于集体土地产权的不清晰及土地产权的非排他性 土地隐形交易大量 存在的原因在于隐性交易比公开的土地征用节约交易费用 土地征用范围过宽 与我国土地征用制度主要形成于计划经济时代而很少有实质性变动有关 且现行 征地制度存在进一步变迁的必然性 3 完善我国现行土地征用制度需要进一步明晰集体土地产权 落实收益分 配权 区分公益性和非公益性征地 建立集体土地交易市场 同时出台相关法律 法规来保障上述措施的落实 关键词 土地征用 集体土地产权 交易费用 制度变迁 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s a b s t r a c t i nr e c e n ty e a r s al a r g ea m o u n to fr u r a lc o l l e c t i v el a n d sh a v eb e e nt r a n s f e r r e dt o s t a t e sc o n s t r u c t i o nl a n dv i ac o m m a n d e e ra sj n d u s t r i a l i z a t i o na n du r b a n i z a t i o na r e d e v e l o p i n g t h e r el e a v e sm u c ht ob ed e s i r e d f o ri n s t a n c e c o m p e n s a t i o nf o rl a n d a c q u i s i t i o ns t a n d a r di su n d e rd e b a t ea n dd i s t r i b u t i o no fi n c o m ei sa n o t h e ru n r a v e l e d i s s u e t o g e t h e rw i t hp r i v a t e l yi l l e g a ll a n dt r a d e a n dr a n g eo fl a n da c q u i s i t i o n t h i s t h e s i sw i l lf o c u so nt h er e a s o n so fs y s t e mo fa b o v e m e n t i o n e dp r o b l e m sb ym e a n so f t h r e ea n a l y s i s i nn e wi n s t i t u t i o ne c o n o m i c s s oa st om a k es o m e s u g g e s t i o n st oc o p e p r e c i s e l yw i t hl a n da c q u i s i t i o n t h ev i e w p o i n t i sl i s t e da sf o l l o w s 1 a c c o r d i n g t ot h e d i s c r e p a n c i e s b e t w e e n c o m p e n s a t i o n s t a n d a r do fl a n d a c q u i s i t i o na n di n c o m ed i s t r i b u t i o n p r i v a t e l yi l l e g a ll a n dt r a d ea n dr a n g eo fl a n d a c q u i s i t i o n t h ep r e s e n ts y s t e mo fl a n da c q u i s i t i o nc a n n o tc a t e rf o ru r b a n i z a t i o na n d e c o n o m i c d e v e l o p m e n t 2 t h eg r o u n do ft h ec o m m o t i o no f c o m p e n s a t i o n s t a n d a r do f1 a n da c q u i s i t i o nl i e s p r i m a r i l y i n u n d e v e l o p e dp r o p e r t yr i g h t o fc o l l e c t i v e l a n d u n f a i r l y d i s t r i b u t e d r e v e n u e sr e s u l ti nt h ef a c tt h a tp r o p e n yr i g h to fc o l l e c t i v el a n dj sv a g u ea n de x c l u s i v e t h er e a s o no f p r i v a t e l yi l l e g a ll a n dt r a d ec o m m o n l y e x i s t e di st h a tp r i v a t et r a d ei sl e s s c o s tt h a no p e ni s s u e t h er a n g eo fl a n da c q u i s i t i o ni st o ow i d ea r es u b j e c tt os t a g n a n t s t a t eo fo u rn a t i o n ss y s t e mo fl a n da c q u i s i t i o ne f f e c t e db ym a c r o p l a n e de c o n o m i c p o l i c y w h i c h a s i ti s r e q u i r e si m p r o v i n g 3 w eh a v et om a k eu pa n yr e g u l a t i o n sa n ds t a t u t e sf o ri m p l e m e n tc o n c e r n i n g h o wt op e r f e c tt h es y s t e mo fc u r r e n tl a n da c q u i s i t i o n t od e l i m i tr i g o r o u s l yt h ep r o p e r t y r i g h to fc o l l e c t i v el a n dc l e a r l y t oi m p l e m e n tt h er i g h to fd i s t r i b u t i o no fi n c o m e s t o d i s c e mt h ep u b l i cb e n e f i c i a la n dn o n p u b l i cb e n e f i c i a lc o m m a n d e e r a n dt os e tu p m a r k e t i n g c o l l e c t i v el a n d k e y w o r d s l a n da c q u i s i t i o n p r o p e r l yr i g h to fc o l l e c t i v el a n d t r a d ec o s t s s y s t e m c h a n g e s 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 华中师范大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明 所呈交的学位论文 是本人在导师指导下 独立进行研究 工作所取得的研究成果 除文中已经标明引用的内容外 本论文不包含任何其 他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果 对本文的研究做出贡献的个人和 集体 均已在文中以明确方式标明 本声明的法律结果由本人承担 作者签名 碜 窍刍 日期 洲年l 月彳日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留 使用学位论文的规定 即 学校 有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版 允许论文被查 阅和借阅 本人授权华中师范大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有 关数据库进行检索 可以采用影印 缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位 导师娩 f 乳乙 日期 m 6 年f 月 6 日 本人已经认真阅读 c a l i s 高校学位论文全文数据库发布章程 同意将本 人的学位论文提交 c a l i s 高校学位论文全文数据库 中全文发布 并可按 章 程 中的规定享受相关权益 回童途塞堡童卮澄卮 旦兰生 旦二生 旦三生 蕉查 作者虢葛 舞召抽签名参7 影虬 日期 影车 月z 日日期 跏一年r 月 日 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 引言 从上世纪8 0 年代开始 随着市场经济的发展 各级地方政府对征用土地 表现出浓厚的兴趣 各种以建工业园 开发区为名的特殊经济区域不断开辟 据国土资源部统计 2 0 0 4 年全国共有各级各类开发区3 8 3 7 家 而在这3 8 3 7 家开发区中 经国务院批准的只有2 3 2 家 仅占6 省级批准的1 0 1 9 家 占 2 6 6 其他2 5 8 6 家均为省级以下开发区 占总量的6 7 4 这些工业园 开 发区以经营城市为幌子 被商业利益所驱动 由政府和企业联手发动在全国各 地遍地开花 被人形象地称之为 新圈地运动 在这场圈地运动中 农村集 体建设用地的资产性质逐渐显现出来 以出让 转让 出租和抵押等形式自发 流转农村集体建设用地使用权的行为屡有发生 相当一部分土地是通过土地隐 性市场进行交易的 在沿海一带表现尤为明显 据不完全统计 珠三角的 土 地隐性交易 已逾半 农村集体土地在这场名为征地实为 圈地 的运动中产生了一系列的问题 和纠纷 国土资源部提供的数字表明 2 0 0 2 年上半年群众反映征地纠纷 违法 占地等问题 占信访部门受理总量的7 3 其中4 0 的上访是征地纠纷问题 在这之中又有8 7 反映的是征地补偿 人员安置问题 上述情况的发生 反映了随着我国国民经济的发展和城市化的加速推进引 起土地需求日益增长 另一方面现行的征地制度的局限性不断显现 当前在我 国城市的原有存量土地有限的情况下 新增建设用地只有通过征用集体土地来 补充 根据我国现行的土地政策 因公共目的及本集体以外的所有单位或个人 建设使用农地必须首先通过政府征地 将集体土地变为国有土地之后 再经出 让获得土地的使用权 这种征地方式是在我国实行高度计划经济的背景下产生 的 符合当时经济的发展和国家产业政策的需要并在特定的时期发挥了积极的 作用 然而 在计划经济向市场经济转变的过程中 其赖以存在的制度环境和 义乌圈地现象 惊动中央 南方网综台 2 0 0 3 0 7 0 9 o 农村集体建设用地可上市 南方网房产频道 2 0 0 3 0 6 3 0 陈先发 包永辉 三农 热点透视 失地失业农民状况调查 新华删 2 0 0 3 0 7 0 9 1 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 服务目标已经转变 土地征用过程中出现一些与现行土地征用制度不相符的现 象 制度的不适应性和滞后性日益彰显 意昧着在现行的征地制度下存在某种 制度的非均衡 新制度经济学代表人物诺思 戴维斯等人把制度变迁视为一种制度均衡一 非均衡一均衡的过程 所谓制度均衡 就是指人们对既定制度安排和制度结构 的一种满足状态或满意状态 因而无意也无力改变现行制度 同理 制度非均 衡就是人们对现存制度的一种不满意或不满足 意欲改变而又尚未改变的状 态 目前 在土地征用制度非均衡的状态下 引发的制度问题是多方面的 运 用新制度经济学的相关理论对土地征用过程中出现的问题进行剖析 在此基础 上分理和归纳土地征用体制在制度层面存在的缺陷和不足就显得特别有意义 在这种情况下 推动土地征用制度向均衡发展 谋求新的土地征用制度创新 并对农村集体土地产权的界定和收益分配进行研究就特别具有理论和现实意 义 因此 构建合理的土地征用制度 协调城乡用地矛盾 保证在以土地开发 为先导的经济发展中我国征地制度建设更加完善 适应现阶段发展的需要 是 促进我国城乡发展以及社会经济总体协调发展的必然要求 2 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 一 中国土地征用制度的现状与问题 一 中国现行土地征用制度概述 宪法 第十条明确规定 国家为了公共利益的需要 可以依照法律规定 对集体所有的土地实行征用 土地征用具有三个明显的特点 一是强制性 征地是国家特有行为 被征 她单位必须服从国家的需要 不能也不许提出任何异议 二是要妥善安置被征 地单位人员的生产和生活 用地单位向被征地单位给予经济补偿 三是被征用 后的 地所有权发生转移 即集体所有的土地变为国有的土地 征用集体土地应遵循的原则是在征用土地时 土地管理部门和用地单位必 须 1 珍惜耕地 合理使用土地 2 保证国家建设用地 3 妥善安置被 征地单位和农民 4 有偿使用 5 依法征地 土地管理法对征用土地的有关问题作了明确的规定 1 征用土地的范围 国家进行经济 文化 国防建设以及兴办社会公共事业和列入固定资产投资计 划用地的 由有批准权的人民政府批准后可以征用集体土地 2 征用土地批 准权限的规定 征用土地实行两级审批制度 即国务院和省级人民政府 基本 农田 基本农田以外的耕地超过3 5 公顷的和其他土地超过7 0 公顷的 由国务 院审批 其他土地和已经批准农用地转换范围内的具体项目 由省人民政府审 批并报国务院备案 3 征用土地必须进行征地公告 被征用土地所在的市 县人民政府 在收到征用土地方案后 1 0 日内应以书面或其他形式进行公告 征用土地补偿的范围和标准及分配 根据现行 土地管理法 的规定 征 用耕地的补偿费用包括土地补偿费 安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿 费 土地补偿费和标准 土地补偿费是征地费的主要部分 土地补偿费的 标准为 征用耕地的补偿费 为该耕地被征用前三年平均年产值的6 至1 0 倍 征用其他土地的补偿费标准由省 自治区 直辖市参照征用耕地的补偿标准规 仍沈建忠 张小宏 房地产基本制度与政策 中国物价出版社 2 0 0 3 第2 版 3 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 定 2 安置补助费 按照需要安置的农业人口计算 需要安置的农业人口数 按照被征用的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算 每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准 为该耕地被征用前三年平均年 产值的4 至6 倍 在人均耕地特别少的地区 按前述标准支付的土地补偿费和 安置补助费 尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的 经省人民政府批 准 可以增加安置补助费 但土地补偿费和安置补助费之和不得超过该土地被 征用前3 年平均年产值的3 0 倍 3 被征用土地上的附着物和青苗的补偿标 准 由省 自治区 直辖市规定 4 土地补偿费 安置补助费的使用 土地 补偿费归农村集体组织所有 地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的 所有者所有 由农村集体组织安置的人员 安最补助费由农村集体经济组织管 理和使用 由其他单位安置的人员 安置补助费支付给安置单位 不需要统一 安置的人员 补偿费发给个人 2 0 0 4 年3 月通过的宪法修正案将原 宪法 第十条第三款 国家为了公共 利益的需要 可以依照法律规定对土地实行征用 修改为 国家为了公共利 益的需要 可以依照法律规定对土地实行征用或征收并给予补偿 这一规定 直接导致t n 应的 土地管理法 亟需修改 并将对完善我国的征地制度起到 积极的作用 二 现阶段 地征用中存在的问题 1 国内有关土地征用问题的研究综述 黄祖辉 汪辉 2 0 0 2 的研究显示 现行征地制度下 非公益性质的征地 剥夺了集体 地所有者的土地发展权 用地单位和政府则分享了这部分土地增 值收益 从社会的角度看 降低了土地配置效率 延迟了土地开发时机 较低 的征地成本也带来了较高的交易费用和延迟成本 在另一个层面上 由于监督 成本高昂 农户和集体也进入到隐性市场 谋求对置于公共领域收入流的攫取 对现行的土地市场构成了严重的冲击 张永良等认为 征地范围难以缩小的原因是进入市场经济体制后 征地制 黄志华 土地的 征收 与 征用 一对 修正案中有关土地问题修改的思考 载 国土资源 2 0 0 4 7 第2 5 页 4 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 度没有作出相应的调整 使征地成为国家土地使用权市场的一种供地方式 而 农村土地使用权市场由于受到国家严格的限制无法快速起步 国家土地使用权 市场因其巨大的市场需求而造成对土地征用的巨大压力 为了向建设单位供 地 国家不得不一再使用征地权 并建议将企事业单位土地使用权的获取完全 交由国家使用权市场和农村集体土地使用权市场来完成 而且主要由农村集体 土地使用权市场来承担 这使国家在整个过程中只须严格执行国家对土地资源 和土地资产的宏观控制权 贾宪威在征地补偿费的分析中认为国家征用土地不是向农民集体购买土 地 而是凭借国家权力来重新处置土地的所有权 因此征地费用应排除市场需 求使地价上升的影响 只应是对土地使用权的补偿 即征地补偿费应是农民行 使使用权期间物化在土地中的劳动的补偿 中国土地规划院课题组认为国家建设征用土地制度应改为征购和自由购 买制度 即在土地利用规划基础上 国家从事公益性建设所需农村集体所有的 土地实行征购 其他经营性投资一律实行自由购买制度 其征购价格应等于未 经开发的非农产业用地的价格 并通过税收等措施对土地收益进行调节 防止 社会不公 一些学者认为 农民缺乏完整的承包权 这正是当前农村土地经营中各种 问题的总根源 也是农地征用过程中农民权益得不到保障的主要原因 因此 有人提出 要使农户对承包的土地具有完整的产权 钱杭 2 0 0 2 要把土地分 给农民 农民要成为土地的主人 过渡的办法是国家先确保土地承包权1 0 0 年 不变 党国英 2 0 0 2 要解决农地征用过程中出现的种种问题 最关键的是明 晰农地制度的产权关系 郑浩澜 2 0 0 i 还有一些学者重点关注现行农地征用的经济补偿具体到村组的补偿费用 分配问题 目前 对于征地补偿费的分配缺乏具体操作细则 各种分配方案将 人口分为若干等级和不同份额 造成各地征地补偿费的分配的混乱 现在我国 的征地补偿中土地补偿占大头 由集体统一支配 其它补偿及劳动力安置费用 占小头 归农民个人 但由于集体土地所有权的主体范围和客体范围都不明确 缺乏可操作性 沈守愚 2 0 0 2 钱忠好 2 0 0 2 对土地补偿费的使用也缺乏 规范 结果乡 镇 村 组层层截流又往往给农民造成更大的损失 因此 s 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 寻找政府 征地主体 失地农民间最佳的利益联结点 建立合理的征地补偿和 利益分享机制 是解决失地农民问题的关键 高勇 2 0 0 4 以上研究成果为推进我国土地征用制度改革奠定了一定的理论基础 指明 了征地中存在的问题 并针对不同的问题 提出了相应的建议 但对我国土地 征用制度缺乏系统而深刻的分析 在征用范围上 仅仅提出须严格依照公共利 益为目的 缩小征地范围 没有考虑在我国现行的土地管理制度条件下 以公 共利益限制征地范围后所带来的另一些问题的产生及其解决办法 在土地征用 补偿标准的确定方面提出了建设性意见 但有的学者仅仅以提高征地补偿费为 其唯一的标准 没有透彻分析我国集体土地征用前后价值差异巨大的主要原 因 对土地征用中隐形交易的大量发生等一些现象没有进行深入的本质分析 此外 对土地征用收益分配问题也缺乏系统的研究 针对我国特殊的国情 深 入分析现行土地征用中出现各种问题的深层次的原因 研究如何建立一套适合 现阶段的土地征用制度 协调各征地主体之间的利益是现阶段迫切需要解决的 问题 2 现阶段土地征用中存在的主要问题 1 征地补偿标准低且收益分配不合理 近几年来征地补偿标准较以往有较大提高 然而据作者调查 不仅被征地 的集体和农民 而且从事土地征用工作的人员 普遍认为这一标准仍不尽合理 以武汉市为例 最近开始实施的湖北省最新修订的土地征用最低补偿标准 把全省分为6 类地区 征收耕地的土地补偿费为该耕地被征收前3 年平均年产 值的8 至1 0 倍 6 类地区每亩耕地被征收前3 年平均年产值的最低标准分别为 1 8 0 0 元 1 2 0 0 元 1 0 0 0 元 9 0 0 元 8 0 0 元 7 0 0 元 征收耕地的安置补助费 按照需要安置的被征地农业人口数计算 一至六类地区每一名需要安置的被征 地农业人口的安置补助费最低标准分别为 1 8 0 0 0 元 1 0 0 0 0 元 8 5 0 0 元 7 6 0 0 元 6 8 0 0 元 6 0 0 0 元 根据湖北省征地补偿最低标准地区分类表 武汉市的 土地等级分别属于最新分类的一到三级 其中主城区的江岸 江汉 研口 汉 阳 武昌 洪山 青山 东湖风景区八个区分别属于一级地区 东西湖区属于 二级地区 剩下的江夏 蔡甸 黄陂 新州和汉南五区属于三级地区 取最高 梅军 范丽 征地补偿有了最低标准从4 月1 日起在我省试行 载 楚天都市报 2 0 0 5 3 8 6 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 年限3 0 年计算 征地补偿费也只为每亩5 4 0 0 0 元 3 6 0 0 0 元 3 0 0 0 0 元 这并不意味着征地实现了完全补偿 因为集体组织和农民实际所得到的征 地补偿费金额与正常市价相去甚远 我们与同期武汉市的土地出让最低市场价 格标准相对照 因为征用多发生在城郊各区 故选用市郊各区的最低地价标 准 根据 武汉市2 0 0 4 年度最低地价标准 市郊各区 地价由高到低依次 为东西湖区 江夏区 蔡甸区 黄陂区 新州区 汉南区 这里取价格居中的蔡甸区和黄陂区为例 蔡旬区和黄陂区住宅价格用途平 均分别为1 0 5 万元 亩和8 5 万元 亩 工业用途价格平均分别为5 5 万元 亩 和4 5 万元 亩 商业用途价格平均分别为1 1 8 7 5 万元 卣和1 1 万元 亩 三类 用途用地分别为四个等级 故取其平均数 在实际的交易中 市场地价远远 高于基准地价 以2 0 0 4 年2 2 日蔡甸区首次拍卖土地为例 在这次拍卖中 蔡 甸区国土资源管理局推出3 宗土地全部成交 总金额l 0 9 3 亿元 其中2 1 号 地块最后 锁定 3 2 1 0 万元 平均每亩单价5 2 2 8 万元 另据中国土地勘测研究院统计 仅2 0 0 2 年 全国由土地使用权有偿出让 获得的土地收入为2 4 1 9 7 9 亿元 土地使用权有偿出让面积1 2 4 2 3 万公顷 与如此巨大的土地收益相t b 被征用土地农民的利益又是如何呢 根据现行 土地管理法 对土地的补偿和对农民的安置总计为该耕地征地前三年平均 产值的1 0 n 1 6 倍 最多不超过3 0 倍 按照这个标准 对农民的补偿虽然具有 地区差异 但以现金形式补偿的 通常都在每亩1 5 万 3 5 万元之间 在人 均耕地面积处于联合国建议的0 5 亩危险线以下的地区 一个被征地的农民每 亩只能得到7 0 0 0 元左右的补偿 另据有关部门统计 如果土地出让成本价为 1 0 0 农民往往只得5 一1 0 村级集体经济2 5 一3 0 6 0 7 0 为县 乡 镇 各级地方政府所得 2 土地隐性交易大量存在 所谓土地隐形交易 即不具备可转让条件的残缺土地产权交易 近年来 随着农村城市化进程的推进和房地产市场的快速发展 出现了农地尤其是大中 城市城郊结合部的农地 不经转权自发入市交易的现象 即农地 隐性市场 杨捷 武汉市蔡甸土地有形市场成立 载 长江日报 2 0 0 4 1 2 2 7 e 邓大才 试论农村地权收益分配的障碍及矫治对策 载 北京社会科学 2 0 0 0 4 7 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 化 现象 而根据现行法律规定 我国农村集体土地 不允许进入土地市场自 发交易 集体土地使用权权益流通所能产生的土地收益必定导致 寻租 活动 的出现 隐形市场的存在是必然的 其主要表现如下 联建 参建 房屋或场 地出租 集体所有土地的变形入市 事实上 迄今为止的规范化土地有偿使用 只覆盖了很小的一部分建设用地 土地隐形交易大量存在 特别是位于经济相 对发达的城乡接合部和东南沿海的农地 不经依法征用改变使用性质 用于场 地出租 联合开发房产等 进入土地隐形市场的现象尤为突出 浙江省义乌市 由于太令人震惊而被称为 义乌现象 直到2 0 0 4 年1 0 月之前 义乌市下辖 的1 3 个乡镇 街道 还无一例外地拥有自己的工业园区 而其中仅有1 个是 经有审批工业园区权限的省级政府批准的 其他工业园区全是 黑户 此外 该市2 0 0 2 年初城市建设用地的计划指标为1 0 0 0 亩 但到当年年末 其实际用 地量已达两万多亩 超标2 0 多倍 另外 江苏省土地专项清理调查结果显示 1 9 9 9 年至2 0 0 0 年该省农民集体土地被擅自改变用途 非法转让和炒卖的达 4 2 1 9 8 宗 面积3 9 1 4 7 万平方米 农民集体土地自发交易行为 不仅对国有 土地市场形成冲击 还引发了土地市场中的大量违法犯纪行为 以武汉市为例 由于土地隐性交易的大量存在 滋生了土地市场中的大量 违法犯纪行为 2 0 0 3 年2 月以来 按照国务院 国土资源部 湖北省政府及省 国土资源厅的部署和安排 武汉市集中开展了土地市场秩序治理整顿工作 据 武汉市治理整顿土地市场秩序违法用地处理 隋况通报 因违法用地案件武汉市 各级纪检监察部门追究违法行为人纪律责任2 0 人 给予党纪处理1 0 人 政纪 处理1 1 人 另一个突出的典型是武汉市洪山区 该区2 0 0 4 年以来 进行了8 次大规模拆违 在拆迁中发现 洪山区磨山村 桥梁村违规向外来户批地建房 已超过1 万多平方米 严重违反了 土地管理法 和 国务院办公厅关于加强 土地转让管理严禁炒卖土地的通知 磨山村和桥梁村违法批地建房的6 名责 任人受到处理 3 土地征用范围过宽 路克 圈地冲动 高潮继续考验土地制度 载 财经时报 2 0 0 4 5 1 1 徐志明 建设用地征用制度的弊端与改革思路一一以江苏省为案例的分析 载 改革 2 0 0 4 4j 第6 8 页 王丹妮 洪宣 对违法违规者绝不姑息一洪山区处理6 名违规批地的 村官 载 武汉晚报 2 0 0 4 1 2 2 6 8 硕士学位论文 m a s t e r st h e s l s 土地管理法 第二条规定 国家为公共利益的需要 可以依法对集体 所有的土地实行征用 第四十三条规定 任何单位和个人进行建设 需要使 用土地的 必须依法申请使用国有土地 前款所称依法申请使用的国有土 地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地 城市房地 产管理法 也规定 集体土地经依法征用转为国有土地后 国有土地使用权方 可有偿出让 这里有一个问题就是如何界定 土地管理法 第二条中的 公共 利益需要 土地征用权作为一个重要的政府公权力 应保证公权公用 但是 在我国 土地征用实践中 征地范围已经突破了法律的界限 滥用土地征用权现象十分 普遍 事实上 非国家建设用地f 如外企 私营用地 都是沿用国家建设征用土 地的办法获得的 非公共利益的征地已经涉及到住宅 娱乐场所 厂房等商业 用地 这主要源于改革开放以来 在我国的经济领域里 多元化投资格局形成 己往的国家建设征地的概念已不能涵盖所有的建设活动 因此 土地征用权用 于公共利益等狭义的概念已经被扩大到所有的经济建设领域 以武汉市为例 近年来 各区 镇为发展地方经济 通过兴办产业园区和 新区来发展制造业和房地产业 同时教育 交通 水利等部门也加大了在城市 外围的建设力度 使得城乡结合部用地需求量激增 士地征用活动也更加频繁 大大超出了公益性用地的范围 下表1 为武汉市各区1 9 9 7 2 0 0 2 年各类建设用地新增情况统计表 这里 我们把交通设施用地 水利设施和特殊类用地近似看成公益性用地 考虑到农 村居民点用地不用经过征地程序 我们把各地征地总量看成去掉居民点用地后 的建设用地总量 经过整理表1 可近似得出武汉市各区1 9 9 7 2 0 0 2 年非公益 性征地所占的比重 见表2 由表2 可知武汉市各区非公益性征地的比重已经远远超过公益性征地的比 重 且主城区的比重大于远城区的比重 这显然与主城区经济快速发展 各种 经营用地需求迅速增加相关 非公共利益性质的征地严重侵蚀了集体土地所有 者的利益 给集体土地所有者带来了损失 而用地单位和地方政府则分享了这 部分土地增值收益 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 表11 9 9 7 2 0 0 2 年各类建设用地新增情况统计表单位 公顷 分区 台计 城镇农村独立工特殊交通水利 名称用地居民点矿用地用地用地 设施 年均 武汉市1 1 8 9 1 8 1 2 0 6 8 1 2 1 8 2 4 4 05 0 6 1 0 13 1 6 8 22 4 3 8 3 31 8 3 1 31 9 8 1 9 7 主城区3 5 9 2 2 47 4 1 8 76 4 8 2 41 6 2 0 0 67 5 8 92 1 7 6 04 1 4 85 9 8 7 1 远城区8 2 9 9 5 7 1 3 2 6 2 51 1 7 6 1 53 4 4 0 9 62 4 0 9 32 2 加 7 31 4 1 6 51 3 8 3 2 6 东西湖1 6 7 9 1 6 2 9 4 4 02 5 8 8 57 5 4 3 51 7 8 43 2 2 4 83 1 2 32 7 9 8 6 汉南区8 59 2 3 3 8 72 4 6 01 4 9 2o 7 38 3 93 4 11 4 3 2 蔡旬区1 8 8 4 6 3 3 9 9 1 44 0 4 4 29 5 6 0 11 0 3 02 9 3 3 96 8 4 63 1 4 1 0 江夏区3 0 6 9 6 4 4 1 8 6 52 8 9 3 51 3 3 4 9 41 8 78 58 0 8 8 23 0 0 35 1 1 6 l 黄陂区7 2 8 7 3 4 34 12 2 3 32 0 6 4 91 0 4 04 4 6 1 00 0 01 2 14 5 新洲区8 5 l 4 9 1 3 6 7 81 7 6 6 01 7 4 2 41 3 8 13 4 1 5 48 5 l1 4 1 9 1 数据来源 武汉市土地乖j 用总体规划修编 2 0 0 3 2 0 2 0 年 专题研究报告 第2 4 页 表21 9 9 7 2 0 0 2 年武汉市各区公益性以及非公益性征地比重单位 分区武汉市主城区远城区东西湖汉南区蔡甸区江夏区黄陂区新洲区 公益性 2 9 1 91 13 83 65 5 2 6 1 62 0 4 32 5 1 43 6 9 36 4 6 25 3 9 1 比率 非公益 7 08 l8 8 6 26 3 4 57 38 47 9 5 77 48 6 6 3 0 73 5 3 84 6 0 9 性比率 数据来源 根据表1 整理 1 0 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 二 新制度经济学相关理论简述 一 产权理论 关于产权的定义很多 但被马克思和恩格斯 罗马法 普通法 以及现行 的法律和经济学界基本认同的产权定义是 产权不是指人与物之间相互认可的 行为关系 而是指每个人相应于物时的行为规范 每个人都必须遵守他与其他 人之间的关系 或承担不遵守这种关系的成本 因此 对共同体中通行的产 权制度可以描述为 它是一系列用来确定每个人相对于稀缺性资源使用时的地 位时经济社会关系 产权具有如下特征 1 产权的完备性与残缺性 完备的产权应该包括关于资源利用的所有权 利 这些权利构成了 权力束 权力束 常常附着在一种有形的物品或服务 上 正是这些权利的价值决定了所交换的物品的价值 权力束 是一个 总 量 概念 即产权是由许多权利构成的 如产权的排他性 收益性 可让渡性 可分割性等 也是一个 结构 概念 即不同权力束的排列与组合决定产权的 性质和结构 但是任何权利都不是无限的 都要受到约束和限制 因此 即使 是私有产权 按照阿尔奇的说法 也需从一个许可的一组用途中进行选择 所有权的残缺可以被理解为对那些用来确定 完整的 所有制的权力束中的 一些私有权的删除 产权的完备只是一种理想状态 实际生活中任何产权都不 可能是完备的 这种产权的不完备性或所有制残缺大体可分为两种情形 一种 是产权的主体在界定 保护和实现权利的费用太高而自动放弃一部分权力柬 另一种情形是外来的干预 侵犯 如国家的一些管制等造成的所有制残缺 但是值得指出的事 对任何产权主体来讲 尽管不能做到产权的完备性 但是 关键权力束 如收益权 转让权等 的具备是有效产权的基本条件 2 产权的排他性和非排他性 排他性是决定谁在一个特定的方式下使用 卢现祥 西方新制度经济学 中国发展出版社 2 0 0 3 年 第1 6 5 页 美 r 科斯 a 阿尔钦 d 诺思等著 财产权利与制度变迁一产权学派与新制度学派译文集 上 海三联书店 2 0 0 3 年 第t 8 7 页 l l 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 一种稀缺资源的权利 即除了 所有者 外没有其他任何人能坚持自由使用资 源的权利 产权的排他性是建立产权市场的一个基本条件 在产权经济学家看 来 产权的一个主要功能是引导人们实现将外部型内在化的激励 产权的非 排他性是产生 外部型 和 搭便车 的主要根源 一般而言 私有产权的排 他性较强 而社团产权的排他性较弱 产权的排他性一方面把选择如何使用财 产和承担这一选择后果之间紧密联系在一起 另一方面使所有者有强有力的动 力去寻求带来最高价值的资源使用方法 3 产权的明晰性和模糊性 任何产权 如果其所有者是确定且唯一的 那么这个产权就是明晰的 但是有些产权 如社团产权 所有者尽管是确定的 可能是1 0 个人的 也可能是2 0 个人的 但是并不唯一的 这也容易产生 产权的模糊性 德姆塞茨在其 关于产权的理论 的经典论文中指出 产权 的所有者拥有他人对它行动的干扰 假定在他的权利的界定中这些行动是不受 禁止的 产权的明晰性就是为了建立所有权 激励与经济行为的内在联系 对社会来讲 市场交换是分配资源的最有效手段 但是要使它运转起来 交易 者还必须对所要交换的物品有明确的 专一和可以自由转让的所有权 否则 为配置资源进行的谈判费用是非常高 产权的明晰性有利于降低交易费用 但 是需要指出的是产权的明晰是有条件的 一是产权的明晰需要费用 有些产权 由于界定和实施所有权的费用太高而不得采用模糊产权的形式 如社团产权 二是产权的明晰需要一定的社会制度条件 如我国目前市场经济体制的不完善 但从长远看 除了少数国家控制的产权和 些公共产品产权以外 其他产 权应该是明晰的 产权明晰是市场经济的基本要求 也是市场机制有效运作的 基本前提 4 产权的可分割性 可分离性与可转让性 现代意义上的产权都是整体 性与可分割性的统一 产权的可分割性使产权更容易流动和交换 从而大大提 高了产权的资源配置功能 所有权的可转让性意味着所有者有权按照双方共同 决定的条件将其财产转让给他人 所有权的可转让行为资源流向具有更高生产 美 r 科斯 a 阿尔钦 d 诺思等著 财产权利与制度变迁一产权学派与新制度学派译文集 上 舞三联书店 2 0 0 3 年 第9 8 页 卢现祥 西方新制度经济学 中国发展出版社 2 0 0 3 年 第1 6 8 页 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 力的所有者提供了激励 也就是可转让性促使资源从低生产力所有者向高生产 力所有者转移 5 产权的延续性和稳定性 产权的延续性和稳定性是有效产权制度的基 本特征之一 产权的激励功能也在一定的程度上根源于产权的延续性和稳定 性 从长远来看 人们积累产权的一个动机就取决于对未来的预期 如果未来 财产的风险很大 那么人们就失去了积累产权和财产的积极性 产权的延续性 和稳定性还有利于市场经济的建立和完善 二 交易费用理论 阿罗是第一个使用 交易成本 术语的人 认为交易成本就是 利用经济 制度的成本 包括 信息费用和排他性费用 设计公共政策并执行的费用 科斯认为交易费用是准确获得市场信息所需要付出的费用 以及谈判和经常性 契约的费用 威廉姆森则形象将交易费用比为物理学中的摩擦力 认为交易费 用分两部分 一是事先的交易费用 即为签订契约 规定双方的权利 责任等 所花费的费用 二是签订契约后 为解决契约本身存在的问题 从改变条款到 退出契约所花费的费用 事后的交易费用包括不适应成本 争论成本 管理机 构成本和抵押成本 最后 交易费用概念扩展到包括度量 界定和保护产权的 费用 发现交易对象和交易价格的费用 讨价还价的费用 订立合约的费用 执行交易的费用 监督违约行为并对其惩罚的费用等 张五常是对交易费用做 出杰出贡献的另一位经济学家 他把 交易成本 定义为所有在鲁宾逊 克鲁 索经济中不存在的成本 巴泽尔则把交易费用与产权相联系 认为交易成本是 与转让 获取和保护产权有关的成本 一般的说 交易费用是个人交换他们 对经济资产的所有权和确定它们的排他性权利的费用 马休斯认为交易费用就 是履行合同的费用 包括事前准备合同和事后监督以及强制执行合同的费用 威廉姆森认为 影响交易种类和交易费用大小的有三个维度 即交易发生 频率 不确定性和资产专用性 一般来说 多次发生的交易较之一次发生的交 易 更需要经济组织来保障 不确定性的存在 使得应变的连续性决策更具有 巴泽尔 产权的经济分析 上海三联书店 1 9 9 7 年 第3 页 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 重要的意义 而当资产专用程度加深时 出于追求契约保障的需求 纵向一体 化才会出现 它更能体现出企业在资源配置方面的优势 开始时 我们可以 先不考虑不确定性的大小 由于是非特殊资产 所以市场能够高效率地管理资 源配置 不论交易有多么频繁 倘若发生任何纠纷 可通过法庭安排的诉讼而 得到最终解决 用这种办法可能带来贸易关系的断绝 但这无关紧要 因为这 些资产具有非特殊性质 但是随着投资变得更具有特殊性 需要采取预防措施 来管理机会主义的危险 倘若一项特殊的交易是定期进行的 就会出现专门的 管理机构 倘若是非常特殊的资产 它将需要在公司内部成立一个组织 倘若 不是非常特殊 但仍具有一定特色的投资 就会出现一种双边管理 双边管理 也称相关立约 规定贸易双方保持独立 但承担保持长期关系的义务 在交易 偶尔发生但需要独特投资的情况下 这时将资源用于建立专门的管理机构是不 合算的 因而三边的管理机构就应运而生 它通过规定第三方的协助 比如仲 裁 或利用独立的专家以解决交易纠纷 因此 当交易经常发生即交易频率 比较高 且资产专用性加深时 交易成本上升 倘若不确定性的大小引入上述 分析 唯一的事迹改变是 当进行独特的投资时 保护性的长期管理机构的重 要性增加了 也会带来交易成本的上升 三 制度变迁理论 制度变迁是制度的替代 转换与交易过程 作为一种 公共物品 制度 同其他物品一样 其替代 转换与交易活动都存在着种种技术和社会的约束条 件 制度变迁可以理解为一种效益更高的制度 即所谓的 目标模式 对另 一种制度 即所谓 起点模式 的替代过程 制度变迁还可以被理解为制度 的交易过程 实际的制度交易的约束条件是制度的边际交易成本 制度的交易 成本是有关的制度主体在动态的制度变迁中从事对制度这种物品的交易所付 出的成本 而不是有关经济主体在静态的制度结构中从事对其他物品的交易所 付出的成本 卢现祥 西方新制度经济学 中国发展出版杜 2 0 0 4 年 第5 3 页 o 美 迈克尔 迪屈奇 交易成本经济学 关于公司的新的经济意义 经济科学出版社 1 9 9 9 年 第3 0 页 卢现样 西方新制度经济学 中国发展出版社 2 0 0 4 年 第1 6 2 页 1 4 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 制度变迁的原因 在于制度稳定性 环境变动性和不确定性以及人们对利 益极大化的追求三者之间持久的冲突 制度的稳定性既是制度存在的理由 也 是制度变迁的原因 人们一方面需要制度提供稳定的功能 另一方面又会被其 稳定不变性所困扰 原因在于制度在沿时间和空间的展开过程中 会由于环境 和条件的变化而失去原有的许多功能 原来适宜的制度就会变成过时的制度 制度不能自行变更的事实要求人们采取行动 改变或打破旧的稳定性 建立新 的稳定性 另外 如果环境不发生变动 则人们一旦建立一套有效的制度就不 必再为之操劳 制度变迁就不会发生 但世界是运动 变化 发展的事实 要 求人们适时改变和调整已有的行为规则才可能使自身的利益极大化 利益极大 化不仅是节约的经济原则 也是人类不断进步 生存的技巧 对于非正式制度 只要违反非正式制度的收益看来要大于违反的成本 个人就有动力违反已有的 规则 并逐步导致制度变迁 对于正式制度 在作为制度专业化供给者的国家 出现后 制度供给以新的方式出现了 但同样不违背个人利益极大化原则 制度变迁的过程 制度变迁需要有一个相当长的渐进过程 因为制度变迁 存在一定的时滞问题 在变迁过程中形成两类行为主体 初级行为团体 次级 行动团体 初级行为团体 是一个决策单位 它们的决策支配了制度安排创新 的进程 这一单位可能是单个人或由个人组成的团体 这些行为团体认识到存 在一些收入 这些收入是他们的成员现在不能获得的 只要他们能改变制度 安排的结构 这些收入就可能增加 一旦他们发现制度变迁的预期收益大于制 度变迁的成