房地产全程精细化管理.ppt

房地产项目精细化管理 谢丽萍2007年01月13 14日 开发管理的新主张 五图一书 企业管理关联因素分析图设计管理关联因素分析图管理施工关联因素分析图设计与成本管理因果分析图成本管理与管理成本分析图房地产项目全程运作指导书 状 景 现 愿 管 做 大 难点 业绩 资源 机制 基础 方法 途径 规范化运作 关联业务 多项目运作 资本市场 稳健发展 互利互惠 复制 创新 资金运作 获利能力 运作模式 组织构架 决策机制 预警机制 淘汰机制 描述 政府关系 融资渠道 土地储备 管理团队 控制能力 员工素质 激励机制 多元化运作 品牌输出 异地管理 资源管理 塑造品牌 机构 企业管理关联因素分析图 理 做 强 标准化运作 企业规模 成本管理 技术管理 开发速度 开发规模 职能 平衡 研究 评审 知识 专题 防范 技术研发 技术配合 功能缺陷 交叉出错 新技术应用 生态住宅 节能设计 报建 验收 设计进度 设计深度 原则性 符合性 完整性 基地环境 政策环境 市场环境 赢利模式 设计限额 功能性 感观缺陷 交楼索赔 技术管理 营销 策划 菜单式装修 控制 设计管理关联因素分析图 设计工期 技术服务 设计质量 施工管理 成本管理 设计费用 设计合同 设计顾问 I 进 质 量 过程 难点 界面 协调 造价 方法 投入 通病防治 样板制 生产设备 质量监督体系 开工验收 封杀变更 杠杆调节 结算管理 变更频繁 图纸问题 自然因素 例外事件 关键线路 样板间展示 要素 管理依据 管理目标 管理重点 管理工具 资金短缺 甲方变更 交叉作业面 建筑材料 质量控制体系 预审制 造价管理 管理交底 干扰 施工管理关联因素分析图 度 合 同 手续不全 索赔防范 行政许可 支付管理 计价模式 选择失误 管理 成本 管 建筑 准入 成果 方便验收 材料选择 结构选型 荷载取值 空调 通风 消防工程 电梯选型 建筑平面 设计服务 专业接口 设计深度 图纸 指标 计算书 设计 设计作品 设计资质 设计取费 合作精神 设计限额 功能缺陷 电子文件 地基处理 结构布置 截面取值 建筑风格 水电工程 质量 设计与成本管理因果分析图 理 设计质量 构造设计 错漏碰缺 建筑立面 建筑材料 结构 设备 建筑 取费 设计进度 成本 管理 管理 成本 隐 模式 运作 事 前 措施 企业 建设 项目 竞争 环境 平衡 工具 目标 指标分解 淘汰机制 建设费用 业务费用 资源库 工作模板 管理软件 资金流 产品研发 诚信经营 集权 分权 过失成本 决策成本 区域差异 显性 资源整合 团队建设 规范化管理 信息化管理 品牌推广 守法经营 国企 民企 营销费用 管理费用 奖罚机制 性价比 数据库 理念 成本管理与管理成本分析图 性 事 中 文化建设 成本分摊 独立 合作 运营成本 时间成本 企业战略 房地产项目全程运作指导书 内容 机会选择 启动项目 开工与建设 营销与策化 验收与交楼 财税管理 选地要点 宗地资料 土地成本 产权状况 开发价值 可行性研究 技术比选 经济比选 经营管理 合作方式比选 融资方式比选 管理模式比选 企业外部 立项 报建 报批 企业内部 组建项目公司 筹措启动资金 选择合作伙伴 外部 接受政府监督与指导 内部 质量 进度 投资 安全生产与文明施工管理 外部 进行单项和综合验收 办理产权登记 内部 加强核算 保障资金供给 交楼 验收后交楼 进行售后服务和物业管理 外部 接受政府的财 税监督与检查 接受股东或银行的监督 外部 办理预售证 内部 在售价与销售速度之间寻求平衡 准备 实施 企业管理的新主张 五图一书 管理组织参考图管理需求分析图管理目标控制图管理水平测试图管理文化剖析图绩效考核白皮书 管理组织规划图 内容 依据 选择 管理跨度 空间跨度 单项目管理 多项目管理 行业跨度 多元化经营 品牌连锁 品牌建设 企业战略 发展愿景 专业化 1 市场化 专业外判 设计 施工 监理 营销 物管 专业顾问 项目托管 当地运作 异地运作 管理需求分析图 人才 人才难求 资源 内容 工作环境 中小企业 工作待遇 合作资源 管理工具 中小城市 企业承受能力 新老员工矛盾 适应环境 融入文化 传播先进理念 促进管理提升 改造环境 人才难留 技术服务 设计公司 营销策划 管理咨询 技术咨询 顾问公司 技术类 管理类 2 工作模板 信息平台 3 消除隔阂 质量 管理目标控制图 计划 决策 赢利 选择 面积最大化 利润最大化 盘活现金流 操盘手 组织架构 运作模式 变化 外部 内部 报批 报建 施工环节 重大技术变更 材料 设备定板 干扰 人为 非人为 推卸责任 谋取利益 机制 素质 合伙人 合作人 价格 品牌 服务 资金 进度 摩擦 利润 市场 整体水平提升 开发成本上升 产品 管控 土地 材料 政策 土地 信贷 销售 舆论 管理水平测试图 观察 旁听 了解 访谈 技术管理 成本管理 已建项目实物 拟建项目图纸 文件库 信息库 技术软件 管理软件 沟通水平 专业水平 内部例会 外部专题会 评标会 评审会 控制能力 赢利能力 成本指标 资金平衡 销售均价 销售速度 管理制度 较适用 管理文化 员工价值观 员工忠诚度 内容 不适用 管理文化剖析图 文化内涵 经营哲学 管理导向 文化特点 文化功效 内容 企业发展 成长速度 成长管理 价值分配 股东 员工 合作者 客户利益分配 重结果 重过程 对员工的基本假设 老板文化 团队文化 4 团队文化 老板文化 导向作用 引导员工看什么 怎么看 凝聚作用 告诉员工想什么 怎么想 规范作用 规范员工做什么 怎么做 绩效管理白皮书 考核方式 目标经营 无免责条件 目标管理 有免责条件 不可抗力 拆迁 报建 政策 资金 配合责任 主办与协办部门 计划管理 显性成本 工程成本 期间成本 隐性成本 过失成本 决策成本 成本管理 考核指标 考核效果 考核管理体系 考核管理目的 内容 设计管理技术 五图一书 外部管理合作关系图内部管理任务分配图设计文件评审控制图设计市场现状分析图设计质量管理分析图设计发包操作建议书 外部管理合作关系图 开发商 概念设计 地质勘察 设计监理 建筑设计 施工图审查 专项设计 总图 建筑 结构 水 电 暖通 消防 人防 土建工程 深基坑支护 幕墙 钢结构 预应力结构 网架 地基处理 装修与景观 园林 绿化 室内外装修 标识 景观照明 公用工程 供水 供电 供热 通讯 煤气 智能化 市政道路与管网 发电机及环保 停车交通系统 中水系统等 综合 厨房设备及环保 体育设施 泳池 运动场地等 表示合同关系表示协作关系表示协调关系 内部管理任务分配图 内容 技术管理 技术配合 研究设计产品 评审设计成果 报建配合 熟悉报建 报批工作程序 招标配合 提供技术参数与质量标准 销售配合 楼书与模型制作把关 编制使用说明书 施工配合 审核技术联系单 填写工地处理卡 验收配合 编制竣工图 总结设计经验 新技术新材料信息库 设计资源信息库 成本控制数据库 装修 园林 消防 人防 水电 通风 建筑 结构 成本控制 缺陷控制 技术创新 设计文件评审控制图 原则性评审 符合宗地规划指标 符合强制性规范 有效性 满足设计任务指标 满足设计深度要求 满足设计技术措施要求 符合性评审 完整体 图纸 蓝图 电子文件 计算书 预留专业间的信息接口 投资控制 限额设计指标 投入与产出比选 缺陷防范 功能缺陷 风格不协调 专业交叉出错 综合性评审 防灾 消防 人防 抗震 防风 防洪 防滑坡 避开高压走廊 节能 环保 内容 设计市场现状分析图 方案创新能力强 企业分类 施工图实施能力偏弱 设计质量较高 经营理念 以创新作为核心竞争力 以品牌和市场份额保持领先地位 以服务赢得客户 以低价获得任务 内部管理 管理的差异 5 设计师的职业操守 知名设计事务所 创新能力一般 复制能力强 质量参差不齐 甲 乙级设计院 炒更一族 内容 设计质量管理分析图 过程管理 内容 管理冲突 完整性 装修标准与施工发包的矛盾 装修标准与施工图审查的矛盾 广义质量 设计浪费 保守 风格不协调 管理依据 法律 合同 中间成果 控制经济技术指标 6 满足功能外观要求 技术规范 技术措施 开发商 施工图作业指导书 设计院 设计要求调查问卷 功能缺陷 感观缺陷 设计发包操作建议书 发包模式 内容 平行发包 分段发包 概念设计 施工图设计 专项设计 深基坑支护 二次深化设计 外立面 幕墙 门窗 合同组成 合同文本 合同附件 设计任务书 设计承诺书 设计人员更换 限额设计承诺 施工配合承诺 控制要素 质量控制 关键控制点 设计深度 用户变更 初期 中期 晚期变更 技术配合 概念设计与施工图设计 平行发包专业交叉配合 设计技术管理 五图一书 项目基地环境分析图概念设计任务书模板景观设计任务书模板住宅规划设计指标图住宅节能设计控制图项目赢利模式建议书 项目基地环境分析图 内容 约束条件 区位条件 中心区 城郊结合部 郊区 资源利用 山地 滨水 劣势规避 直观 看 听 闻 勘察 复杂地质条件 地下管线 文物 项目条件 规划控制 开发条件 容积率 总高度 层数 退让间距 施工环境 创新空间 用好资源 钻好空子 基地条件 面积 形状 地形 朝向 概念设计任务书模板 内容 项目资料 设计要点 成果要求 宗地现状 图纸 宗地位置 面积 形状 四至图 照片 环境 地貌 配套 交通 开发强度 建筑密度 容积率 道路 停车 限高 退红线 开发配套 生活配套 人防配套 开发档次 营销主题 开发顺序 开发配套 规划要点 项目定位 设计指标 住宅总面积 户型比例 户型面积 配套面积 层数 层高 空间形态 建筑体量 建筑风格 建筑景观 物管要求 主次入口 道路 交通 停车管理 一般项目 规划 总图 交通分析图 景观分析图 单体 典型住宅平 立面图 效果图 重要项目 视线分析 建筑模型 三维动画 景观设计任务书模板 内容 项目资料 设计要点 成果要求 方案设计 质量 深度 施工图设计 建筑规划成果文件 总平面 竖向设计 道路交通 主次入口 单体设计 效果图 营销卖场包装要求 营销主题 销售展示路线 功能要求 观赏性 参与性 识别性 安全性 生态性 成本要求 一类二类三类景区造价指标 硬景 园建 造型小品 水景 灯饰 家私 单方造价 软景 乔木 灌木 花卉 植被 住宅规划设计指标图 内容 宗地设计要点 规范 技术措施 均好性 用地红线 建筑退红线距离 综合技术经济指标 消防 交通 建筑 综合管线平衡 容积率 停车位 绿化率 建筑高度 面积计算规则 防火 扑救 道路 停车 日照间距 通风 采光 住宅节能设计控制图 内容 强制使用 推荐使用 控制窗墙比 提高气密性 保温 隔热 门窗 提高保温性能 玻璃厚度 框料绝热措施 块料铺贴 吊顶 屋面 门窗 遮阳 挡板 百页 玻璃热反射性能 屋面 架空 蓄水 绿化 太阳能 热水器 道路照明 屋顶内嵌 墙体内嵌 风能 地热 清洁能源 节水 洁具 中水回用 灯具 变频泵 节能 精装修交楼 资源节约 项目赢利模式建议书 开发价值 容积率不变 建筑密度比选 资源分配 内容 商住楼 纯住宅 容积率不变 开发节奏比选 裙楼商业价值 塔楼住宅品质 景观资源分配 生活便利平衡 容积率不变 产品组合比选 设计品质控制 五图一书 住宅花园阳台品质控制图住宅客厅餐厅品质控制图住宅主卧次卧品质控制图厨房生活阳台品质控制图住宅卫生间品质控制图住宅整体包装操作议建书 住宅花园阳台品质控制图 入户花园 观景阳台 内容 景观型 过道型 层数 单层 双层 奇数 偶数 咬合型 地面 考虑覆土下沉30cm左右 不考虑覆土下沉10cm左右 采光量 控制面宽与进深的比例 采光面的位置 与客厅的关系 层高 正出 阳台采光面较宽 侧出 注意对卧室的影响 单层 进深大时采光较弱 双层 带来视线干扰 飘雨 住宅客厅餐厅品质控制图 户型差异 内容 紧凑型 平层 创意小空间 豪华型 大平层 一层一户 错层 复式 别墅 舒适型 平层 跃式 错层 控制要点 内部关系 妥善处理与入户门 景观阳台 室内楼梯 厨房 生活阳台间的关系 美观需求 隐梁隐柱 利于空调 暖气片布置 功能需求 采光 通风 朝向 景观 布置家具 布置差异 位置选择 家庭厅 尺度选择 平层 前后布局 左右布局 跃式 上下布局 开间进深比例 层高 开间比例 住宅主卧 次卧品质控制图 控制面宽与进深的比例 衣柜 空调室外机位 内容 窗户 无肋玻璃窗 无肋转角玻璃窗 弧型玻璃窗 八角型窗 窄口 1 8m 落地飘窗 关注性价比 比例适中 具有使用功能 独立式衣柜 与主卫门的冲突 衣帽间 实用率 单排 L 型 双排 防潮处理 置于两个飘窗中间 置于飘窗下方 结合立面考虑 电线预埋 厨房生活阳台品质控制图 平面布局 综合管线 常见问题 操作台 一 字型 L 型 单排布局 面积小 厨房净宽不得小于1 5m 双排布局 面积大 厨房走道净距不得小于0 9m 型 ll 型 灶台 不应正对窗户 不应紧贴墙面 烟道 注意顶层复式烟道与标准层对位 洗菜盆 尽量可自然采光 给排水 冷热水 排污 煤气设计 与卫生间 生活阳台门窗打架 注意厨房门与餐厅的关系 推拉门预留门洞宽度 平开门的开启方向 冰箱 微波炉 厨柜的位置应提前考虑 内容 住宅卫生间品质控制图 冲凉 综合管线 三件套的合理关系 内容 淋浴罩 注意与窗户的关系 是否阻挡窗户开启 是否有明显的视线干扰 浴缸 下沉 高品质精装修交楼 不下沉 业主自理 如厕 坐便器 下沉38mm 蹲便器 下沉45mm 洗手盆 避免位于窗户下方 预留镜位 洗衣机 干湿分区 排污 地漏 煤气 同侧 不同侧 防潮处理 住宅整体包装操作建议书 公共空间 创造卖点 内容 舒适度 便捷性 不同档次的主入口 不同档次的公用走道 环保型 太阳能利用 地热利用 生态技术污水处理 中水回用 不同档次的住宅大堂 架空层 道路设计 人车分流 停车方式 室内停车 露天停车 垂直运输 电梯数量 速度 品牌 智能化 安防 门禁 电梯 教育型 附属中小学 体育型 健身会所 高尔夫球场 技术经济管理 五图一书 建筑风格技术经济评审图建筑细部技术经济评审图建筑门窗技术经济评审图园林景观技术经济评审图建筑装修技术管理评审图装修交楼成本管理策划书 建筑风格技术经济评审图 内容 现代风格 年轻型 舒适型 高技型 先锋派 西方古典主义风格 对色彩 材质 细节的把控 中国传统风格 异域风格 意大利式 西班牙式 泰式 风格营造与规划 户型及园林的关系 建筑细部技术经济评审图 内容 门窗 美观度 栏杆 栏板 百叶 外墙 实用度 成本 施工难度 维护 关注性价比 玻璃栏板 铁艺栏杆 空调百叶 对管道的遮掩 住宅做法 商铺常见做法 遮阳作用 围蔽作用 百叶的用材 颜色 肌理 各种装饰线角 建筑门窗技术经济评审图 内容 门窗选型 使用功能 物理性能 门窗系列 通风效率 开启 固定 分隔尺寸 开启方式 保温性能 水密性能 气密性能 隔音性能 使用安全 无框玻璃 防盗 防坠落 擦窗 换玻璃 高层 侧面开窗 多层 正面开窗 维护 维修 物业管理 打架 受限 不利家私布置 园林景观技术经济评审图 内容 构思 构图 构造 关注价值差异 忽视 一线城市 追求生态化 二线城市 喜欢差异化 三线城市 向往城市化 构图优美 风情演绎 功能作用 参与性 生态性 菜单式消费 维护费告知 平衡投入 产出 重视 专业配合 建筑 装修 水电 加工性能 耐用 低材精用 选材 节点 软硬界面 管线收口 色彩与建筑物协调 建筑装修技术管理评审图 内容 样板展示 设计评审 公共空间 地面铺装 墙柱 天棚 部位 架空层 公用大堂 走道 图案 与环境 环状协调 楼书审查 现楼展示 复杂 户型平面拼接 楼层上下收放 简单 门窗 阳台 结构露梁 露柱 销售路线 样板间数量 样板间位置 借景 选景 规避视线干扰与不良景观 设计深度 构造 节点 加工性能 材料 块料拼贴排版 提供材料样板 私人空间 专业配合 土建 水电 煤气 功能使用 厨房功能流线 厅房家具布置 设计质量 设计要点 墙柱 美化管井门与消防设施 电梯停层 天棚 少做吊顶 灯具节能 装修交楼 美观与适用 家电安装 家具布置 销售展示 略 装修交楼成本管理策划书 内容 成本策划 发包策划 发包模式 包工包料 包工包料 甲供料 甲指定分包 工程量 工程进度 开发商管控水平 装修菜单 配置标准 可选项 客厅背景墙 客厅与卧室选地砖或地板 不可选项 厨房 卫生间 档次 品牌 普通 进口 国产 便利性 插座 空调预留孔 加工损耗 石材艺术加工 材料规格满足建筑模数 供料 分包 甲供料 瓷砖 石材 开关面板 洁具 灯具 室内乳胶漆 甲分包 入户门 木地板 橱柜 复式楼梯 铝合金门窗 室外栏板 地砖 石材返碱控制 复合地板 实木地板变形控制 使用风险 材料选择 成本管理技术 五图一书 管理差异分析图主动控制技巧图隐性成本分析图管理信息整合图管理资源整合图成本管理建议书 管理差异分析图 内容 指导思想 管理水平 互惠 省钱 精细 通用 以招标策划为核心 以设计管理为重点 以合同管理为核心 以发包管理为重点 以支付管理为核心 以结算管理为重点 粗放 利润最大化 风险最大化 保障资金供给 整合社会资源 主动控制技巧图 内容 技术经济比选 降低一点功能 成本降低很多 建设费用与营运费用比选 增加一点成本 销售收入增加较多 管理目标设定 要80分还是90分 建设费用与营运费用比选 工作界面划分 专业设计界面 7 专业施工界面 隐性成本分析图 内容 后期 交楼索赔 误差 面积误差 货不对板 延期 延期交楼 房产证 质量索赔 质量通病 观感缺陷 结算漏洞 运营补贴 纠错成本 会所 学校 楼巴 决策成本 违规罚金 杀价 成本 签证漏洞 支付漏洞 中期 采购漏洞 合同漏洞 前期 管理漏洞 管理信息整合图 内容 工具 专业软件 内容 管理软件 财务类 造价类 工程类 销售类 物业类 配合企业管理流程 链接财务软件和造价软件 数据整理 工程 合同台帐管理 支付 结算管理 现金流分析 财税规划 财务 招标与采购 变更与索赔 案例 指标 纵向分析 估算 概算 预算 结算差异分析 横向平衡 技术成本 建造成本 成本分析 管理资源整合图 外部资源 内部资源 内容 发包人整合承包人 类别 技术服务 施工承包 供应商 技术水平与管理水平 合作态度与取费标准 指标 管理 专业水平 协调能力 中标杀价 付款拖延 口碑 承包人评估发包人 文件库 信息库 技术文件 操作文件 招标文件 合同文件 流程 制度 操作套表 掌握市场变化 控制内部限价 造价信息 资源信息 管理工具 管理人才 成本管理建议书 内容 目标管理 招标管理 成本规划 子目划分 责任分解 付款原则 平衡现金流 招标策划 发包界面 计价模式 组价规则 评标策划 技术标 经济标评标要点 合同台帐 分类管理 分项目管理 变更管理 造价变更 索赔管理 操作流程 申请 审批 支付三大环节 支付查询 应付 实付金额 数据积累 与历史成本对比 与市场造价指标对比 业绩考核 与销售额挂钩 与成本挂钩 合同管理 支付管理 管理总结 成本技术管理 五图一书 合同结构体系策划图施工总包招标策划图施工总包评标策划图总包管理费用策划图设备采购招标策划图招标总体策划建议书 合同结构体系策划图 施工类 供应类 服务类 土建施工 设备采购 总包 总包 指定分包 内容 垄断 通信 煤气 供水 供电 其它 栏杆 栏板 铝合金 材料供应 方案 施工图 装修 园林 基坑 煤气 市政 专业分包 设计 施工监理 设计监理 投资监理 监理 装修 园林 公用工程 消防 人防 空调 智能化 包工包料 包工 甲供材 施工总包招标策划图 发包模式 内容 总包 独立分包 总包 独立分包 甲供料 总包 指定分包 计价模式 费率合同 清单合同 有预付款 无预付款 付款条件 资信条件 履约保证 门槛设置 标底编制 编制工程量清单 设置投标栏标价 评分标准 权重 评分 防止差异过小 防止差异过大 经济标 技术标 施工总包评标策划图 管理承诺 内容 质量控制 过程 安全生产 结果 材料抽检合格率 过程验收一次通过率 质量目标实现率 保修期用户投诉率 工伤 火灾控制 基坑使用安全防范 进度控制 投入 周转材料 施工设备 关键线路 交叉作业面 协调 技术措施 施工难点分析 专业交叉危险点控制 组织措施 质量保证体系 质量管理制度 合同措施 开发商对总包的授权与考评 总包对分包的管理与服务 管理措施 总包管理费用策划图 内容 签约策划 费用策划 分清责任 设备使用费 水电分摊法 相互牵制 总包工期内取费 按合同约定费率 总包工期外取费 加收设备租赁费 总包施工合同 总包管理合同 总包对所有分包打分 所有分包对总包打分 综合法 独立加工区装表 混合作业区分摊 产值法 按产值 用量协商包干 设备采购招标策划图 技术参数 服务承诺 内容 设备档次 国产 进口 名牌 普通 统一指标 电梯 载重量 速度 轿厢尺寸 变压器 功率 发电机 功率 电梯 故障率 耗能 噪音 变压器 空载电流 空载损耗 噪音 发电机 振幅 噪音 体积 差异指标 保修期 安装指导 备品备件 招标总体策划建议书 依据 内容 内容 目标工期 资金供给 技术难度 管理跨度 发包界面 发包模式 计价模式 准入条件 付款条件 评分标准 标底设置 资源管理 工程管理技术 五图一书 市场主体责任透视图施工管理冲突透视图总包分包管理透视图监理管控效果透视图管理文明工作配合图管理目标平衡建议书 市场主体责任透视图 内容 承包商 依据 建设工程项目管理规范 GB T50326 2001 范围 监理 开发商 四控 进度 质量 安全 成本控制 四管